Schriftelijke reactie Craeft Advies inzake kaders Stationsstraat 91

Gemeenteraad van Ermelo Postbus 500 3850 AM Ermelo

Uitsluitend per e-mail: gemeenteraad@ermelo.nl

Ermelo, Ons kenmerk: Uw kenmerk: Betreft:

18 maart 2025 25.00130-13 Vaststellen kaders Stationsstraat 91 Raadsvergadering 19 maart 2025, agendapunt 9

Geachte leden van de raad, Namens mijn cliënten, de heer S. Gravendeel en mevrouw B. Gravendeel – Van den Hazel, tevens handelend namens Fontes B.V. en Stichting Profectus, gevestigd Rietlaan 21, 3851 PA Ermelo, vraag ik uw aandacht voor het volgende met betrekking tot het vaststellen van kaders voor de beoogde ontwikkeling van Stationsstraat 91 te Ermelo. Procedureel Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet worden veel woningbouwontwikkelingen op inbreidingslocaties aangevraagd op grond van een buitenplanse omgevingsplanactiviteitvergunning, zoals bedoeld in artikel 5.1 lid 1 onder a Omgevingswet. Dit maakt dat voor dergelijke aanvragen in beginsel een reguliere voorbereidingsprocedure geldt, waarop wel adviesrecht van uw raad van toepassing is. Door dergelijke gevallen uit te zonderen van adviesrecht heeft u niet veel inspraak meer. Hoewel de opzet in Ermelo nog wat ambivalent lijkt, geldt voor de beoogde ontwikkeling op de Stationsstraat 91 dat u kennelijk nu akkoord kan gaan met kaders voor de ontwikkeling zonder dat daartoe de gebruikelijke inspraak heeft plaats gevonden. Het wezenskenmerk van een reguliere procedure zonder inspraak leidt tot een verhoogde kans op bezwaar- en beroepsprocedures, omdat bijstelling hangende het proces niet voor de hand ligt.

Investering in beeldkwaliteit en openbare ruimte Cliënten hebben fors geïnvesteerd in winkelcentrum De Enk en doen dat nog steeds, onder meer met een algehele renovatie van het winkelcentrum en de realisatie van twee ‘koppanden’ aan en nabij het Pauwenplein. Dit betreft niet uitsluitend een vastgoedontwikkeling, maar ook een impuls (met forse onrendabele top) in de kwaliteit van het centrum van Ermelo. Deze kwaliteitsverbetering was hard nodig, mede gelet op de diffuse stijlen alsmede de onlogische stedenbouwkundige en architectonische structuur van het centrumgebied. Cliënten hebben daarbij jarenlang overleg gevoerd met de gemeente over de hoogst haalbare kwaliteit en niet rendabele investeringen moeten doen in de openbare ruimte. [Craeft Advies B.V.] [06-25472688] [jvijfhuizen@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl] [Middelerf 14-B, 3851SP Ermelo] [IBAN: NL30RABO0327792779] [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01]

Het uitgangspunt voor de revitalisering van De Enk is altijd gevormd door het Beeldkwaliteitsplan dat op 19 november 2015 door uw raad is vastgesteld en door de commissie Omgevingskwaliteit (met name door de inbreng van het Gelders Genootschap) stevig is gehandhaafd. De vaststelling van dat beeldkwaliteitsplan is destijds geamendeerd met de mededeling dat kapvormen aangescherpt dienen te worden, dit ter voorkoming van ‘nieuwe gedrochten’ in de Stationsstraat. De uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan betreffen daarbij de volgende: -

In hoofdstuk 5 (richtlijnen stedenbouw en architectuur) staan richtlijnen voor bouwhoogtes. In de Stationsstraat betreft dat twee lagen met een kap. Op beeldbepalende hoeken (zoals het Pauwenplein) zijn drie lagen met kap toegestaan; Bouwvolumes straatwanden kernwinkelgebied en overgangsgebied hebben overwegend een hoogte van twee lagen en hebben een vanaf de Stationsstraat zichtbaar zadeldak van keramische pannen of riet (overwegend hoogte van 9 meter); Als er een derde laag wordt gebouwd is deze opgenomen in het zadeldak met een minimale hoek van 50 graden t.o.v. het horizontale vlak.

Deze minimale ontwerpuitgangspunten zijn bij het ontwerp voor de beoogde ontwikkeling aan de Stationsstraat 91 volstrekt niet gehanteerd. De beoogde ontwikkeling doet daarmee geweld aan de ingezette lijn van de revitalisering en kwaliteitsverbetering van het centrumgebied. Parkeren Bij het beoogde plan is een parkeeronderzoek gevoegd. Los van de (on)juistheid van dit onderzoek als zodanig, voldoet het op ten minste twee aspecten niet aan het beleid. In de nota parkeernormen is in hoofdstuk 2 een stappenplan opgenomen, zijnde i) verwerving of erfdienstbaarheid, ii) storting in parkeerfonds met realisatievraagstuk en belangenafweging, iii) parkeerruimte in openbaar gebied op loopafstand en iv) hardheidsclausule. Stap 1 en 2 zijn niet gemotiveerd overgeslagen in de beoogde ontwikkeling. Ten aanzien van de toegepaste derde stap, parkeren in openbaar gebied, gaat het onderzoek uit van een loopafstand tot 200m. Op grond van § 3.2, afbeelding 3.1 van de nota parkeernormen, mag dat slechts 100m bedragen voor de beoogde woonfuncties. Dat u in de raadsvergadering van heden onder documentnummer 02330000259789 kennis kan nemen van een raadsinformatiememo en discussienota over besluitvorming ter aanpassing van de nota parkeernormen doet daaraan niets af.

Ter vergelijking: hoewel cliënten in beginsel staan voor de hun toekomende verplichtingen, moesten zij wel parkeerplaatsen realiseren en mocht de parkeervraag niet worden opgevangen in openbaar gebied. Participatie Cliënten geven aan dat er geen tijdige uitnodiging heeft plaatsgevonden voor participatie (één dag van tevoren). Ook de verslaglegging is onvolledig en onjuist. Hoewel het an sich niet verplicht is om architectuur op elkaar aan te laten sluiten, was het in deze specifieke situatie minst genomen wenselijk geweest om overleg te voeren over de architectuur, dit in lijn met het realiseren van de doelstellingen uit het Beeldkwaliteitsplan Stationsstraat. Hoewel de formele aanvraag nog volgt is dit standpunt niet prematuur, nu u met het vaststellen van de kaders impliciet akkoord gaat met het afwijken van het bedoelde beeldkwaliteitsplan.

[Craeft Advies B.V.] [06-25472688] [jvijfhuizen@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl] [Middelerf 14-B, 3851SP Ermelo] [IBAN: NL30RABO0327792779] [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01]

Conclusie en verzoek Het voorliggende plan voor de Stationsstraat 91 is in strijd met het beleid en onzorgvuldig voorbereid. Ter voorkoming van langlopende bezwaar- en beroepsprocedures wordt verzocht de kaders voor de beoogde ontwikkeling niet vast te stellen, zodat de initiatiefnemer in overleg met de gemeente en in participatie met cliënten een plan kunnen opstellen dat recht doet aan de kwaliteitsverbetering van het centrumgebied. Erop vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd, teken ik. Met vriendelijke groet,

Met het oog op openbaarmaking is deze brief niet ondertekend.

J.C. Vijfhuizen LL.B. Juridisch adviseur

[Craeft Advies B.V.] [06-25472688] [jvijfhuizen@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl] [Middelerf 14-B, 3851SP Ermelo] [IBAN: NL30RABO0327792779] [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01]