Rapport e250060471

HAALBAARHEIDSONDERZOEK OPTOPPEN

Inhoudsopgave 1. Inleiding........................................................................................................................................................................3 2. Werkwijze.....................................................................................................................................................................4 3. Resultaten. ...................................................................................................................................................................5 3.1 Wet- en regelgeving................................................................................................................................................5 3.2 Bouwfysica..............................................................................................................................................................7 3.3 Eigendomsvormen..................................................................................................................................................10 3.4 Context....................................................................................................................................................................11 3.5

Bewoners................................................................................................................................................................15 3.6 Financieel................................................................................................................................................................17 4. Conclusie......................................................................................................................................................................19 5. Aanbevelingen..............................................................................................................................................................20 I. Bijlage...........................................................................................................................................................................21

oktober 2025

Auteur: E.A.I. Rozendaal Organisatie: Gemeente Ermelo AI gegenereerde afbeeldingen: Pagina 1, 6 en 18

INHOUD

2

1. Inleiding Het doel van dit onderzoek is om de haalbaarheid van optoppen in de gemeente Ermelo in kaart te brengen. Op basis van data uit diverse bronnen en interviews met belanghebbenden, wordt een quickscan gemaakt van de optopkansen in de gemeente. Een quickscan is een onderzoek dat kansen voor potentiële locaties voor optoppen scant op basis van randvoorwaarden. De uitkomsten schetsen een eerste blik op de kansrijkheid van optoppen in Ermelo. Aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek worden aanbevelingen geformuleerd.

Er is behoefte aan meer betaalbare woningen in Ermelo1. Ondanks dat er veel woningen worden bijgebouwd, blijft de vraag naar woningen stijgen. De nieuwbouwopgave voor Ermelo wordt in de Woondeal Noord-Veluwe 2025 - 2035 conform raadsbesluit vastgesteld op 1.400 woningen2. Deze woningbouwopgave is fors, maar de beschikbare bouwgrond is schaars. Waar nu vooral wordt gekeken naar het uitbreiden van de bebouwing, kan de bestaande bebouwing ook mogelijkheden bieden. Optoppen biedt een kans om de bestaande bebouwing beter te benutten. Met optoppen wordt de bestaande bebouwing verhoogd met één of meerdere woonlagen. Zo wordt extra woonruimte gerealiseerd, zonder dat er extra bouwgrond nodig is. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft een landelijke aanpak optoppen ontwikkeld, waarmee optoppen onder de aandacht wordt gebracht3. Provincie Gelderland heeft de ambitie om 12.000 extra woningen door optoppen te realiseren voor 2030 4. In de gemeente Ermelo is er nog weinig ervaring met optoppen. In 2016 zijn er vijf appartementencomplexen opgetopt (zie afbeelding 1). Sindsdien is optoppen niet meer voorgekomen in de gemeente. Momenteel is het onduidelijk of optoppen haalbaar is in de gemeente Ermelo. De gemeente loopt hierdoor mogelijk kansen mis voor woningbouw.

1 2 3 4

Afbeelding 1 Optopping van de Eksterstraat

KAW, Woonbehoefteonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde, 17 april 2025, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15664640/1 Gemeente Ermelo, Raadsbesluit actualisatie woondeal 2025 t/m 2034, 12 februari 2025, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15201054/1 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Provincie Zuid-Holland, Aedes en De Bouwcampus, Landelijke aanpak Optoppen, mei 2024, via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1144913.pdf Provincie Gelderland, Optoppen, z.d. via https://www.gelderland.nl/themas/wonen/slim-her-gebruiken-bestaande-gebouwen/optoppen

INHOUD

3

2. Werkwijze Om de haalbaarheid van optoppen in kaart te brengen, is er zowel kwantitatieve als kwalitatieve informatie opgehaald om een compleet beeld te schetsen. Allereerst is er literatuuronderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn landelijke en lokale beleidsdocumenten, nieuwsartikelen, kennisplatforms en rapportages geraadpleegd met informatie over optoppen. Bovendien zijn er twee bijeenkomsten vanuit de provincie bijgewoond die gericht waren op (onder andere) optoppen, namelijk de Gelderse woonmiddag op 3 april 2025 en de Optopmiddag op 30 juni 2025. Vervolgens zijn op basis van deze informatie interviews gehouden met interne en externe belanghebbenden (bijlage I). Hierin kon de informatie meer worden toegespitst op kansen en knelpunten die specifiek op Ermelo van toepassing zijn. Om de bevindingen uit de literatuur en de gesprekken te valideren en kwantificeren, zijn data geraadpleegd van het Kadaster, de BAG, het CBS en de WoonZorgWijzer om bijvoorbeeld bouwjaren, dakvormen en locaties van voorzieningen te achterhalen. Met de informatie uit deze drie typen bronnen zijn kaarten van Ermelo gerealiseerd waarop de kansrijke locaties voor optoppen zijn uitgelicht. De verzamelde informatie is uiteindelijk verwerkt in een rapport dat de kansen en knelpunten van optoppen beschrijft voor Ermelo.

INHOUD

4

3. Resultaten

Het onderzoek richtte zich op vijf kernthema’s die bepalend zijn voor het succes van optoppen5, namelijk: 1. Wet- en regelgeving 2. Bouwfysica 3. Eigendomsvormen 4. Context 5. Financiële aspecten

Daarnaast is de gemeente Ermelo momenteel bezig met de actualisatie van de omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie 2.0 kan de ambitie tot inbreiding (in de vorm van optoppen) en hoogbouw worden benoemd. Vervolgens kan de visie worden doorvertaald in regels in het omgevingsplan, bijvoorbeeld de maximale bouwhoogte en de Nota Parkeernormen. Gemeente Ermelo werkt daarnaast met beeldkwaliteitsplannen als toetsingskader voor welstand in gebieden die ingrijpend veranderen7. Een beeldkwaliteitsplan moet worden opgesteld indien er meer dan 4 woningen worden gebouwd of als het plan meer dan 500 m2 beslaat. Er gelden verschillende regels voor deelgebieden binnen Ermelo. Gebieden waar een streng welstandsregime heerst zijn bijvoorbeeld het centrumgebied van de kern, buurtschappen en enkele bebouwingslinten. In de dorpskern is het van belang dat hoekpunten worden geaccentueerd, bijvoorbeeld door middel van hoogbouw. Optoppen zou hier dus een mogelijkheid kunnen zijn. Daarnaast staan in de nota omgevingskwaliteit regels met betrekking tot helling van de kap (oftewel het dak) van een woning. Voor woonwijken geldt dat de kap een helling tussen 25-60 graden heeft en voor buitengebieden en buurtschappen geldt een helling van 30-60 graden8. Optoppingen hebben daarentegen meestal geen dakhelling, maar een plat dak.

Per onderwerp worden de belangrijkste bevindingen toegelicht. Daarnaast worden de kansen en knelpunten op een rijtje gezet. Hieruit volgt een kaart van Ermelo waarin optopkansen worden uitgelicht.

3.1 Wet- en regelgeving Optopwoningen moeten, net als andere bouwinitiatieven, voldoen aan de geldende wet- en regelgeving. Voor optoppen moet vaak worden afgeweken van het omgevingsplan, bijvoorbeeld omdat de maximale bouwhoogte wordt overschreden. Er moet dan een speciale omgevingsvergunning bij de gemeente worden aangevraagd, namelijk een BOPA (buitenplanse omgevingsplanactiviteit), waaraan extra kosten verbonden zijn6. Voor dit onderzoek zijn uitsluitend panden met een woonfunctie meegenomen, omdat voor een functiewijziging van een gebouw ook een BOPA vereist is.

5 6 7 8

eib, Meer woningen door verbouw, juli 2024, via https://www.eib.nl/wp-content/uploads/2024/07/EIB-Meer-woning-door-verbouw-def.pdf Gemeente Ermelo, Verordening Leges 2025, 11 december 2024, via https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR729536#artikel_2 BügelHajema & Gemeente Ermelo, Nota Omgevingskwaliteit, juni 2015, via https://www.bugelhajema.nl/Ermelo/NotaOmgevingskwaliteit/ BügelHajema & Gemeente Ermelo, Nota Omgevingskwaliteit, juni 2015, via https://www.bugelhajema.nl/Ermelo/NotaOmgevingskwaliteit/

INHOUD

5

Verder werkt Gemeente Ermelo momenteel aan een actualisatie van de Nota Parkeernormen als onderdeel van de mobiliteitsvisie9. Een eventuele verlaging van de parkeernorm zou betekenen dat er minder parkeerplaatsen per (nieuwe) woning nodig zijn. Deze aanpassing wordt voorgesteld aan de raad. Ook is er in 2024 een parkeerdrukonderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat de parkeerdruk in de gemeente Ermelo acceptabel is10. Specifiek voor kleine woningbouwontwikkelingen en optopprojecten kan de afweging worden gemaakt om flexibeler om te gaan met parkeernormen. Ondanks de mogelijke versoepeling is de bestaande parkeernorm nu leidend. De parkeernorm voor koopappartementen is tussen 1,3 - 1,6 en voor huurappartementen 1,1 - 1,4, afhankelijk van het goedkope, midden of dure segment11. Daarnaast nam de provincie Gelderland op 23 april 2025 een voorbereidingsbesluit, met het doel om stikstofdepositie op stikstofgevoelige Natura2000-gebieden te beperken12. Binnen deze gebieden plus 500 meter bufferzone mogen er minstens tot oktober 2026 geen nieuwe activiteiten plaatsvinden waarbij stikstofuitstoot plaatsvindt. Onder andere woningbouw is binnen de stikstofzonering dus niet mogelijk. Op 8 juli 2025 publiceerde de provincie hun denkrichting over de invulling van het beleid 500 m stikstofstroken na oktober 202613.

Hierin wordt onder andere benoemd dat de provincie voornemens is om nieuwbouw, onder voorwaarden, in de strook weer toe te staan.

9 10 11 12 13

Gemeente Ermelo, Discussienota aanpassing nota parkeernormen, 30 april 2025, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15513959/1 Mobycon, Parkeeronderzoek Ermelo 2024, 28 november 2024, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15153415/3 Mobycon, Nota Parkeernormen Ermelo, 22 februari 2017, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/5356826/1 Provincie Gelderland, Voorbeschermingsregels beperkingengebied stikstofemissie Gelderland, 23 april 2025, via https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR738473/1 Provincie Gelderland, Denkrichting invulling beleid stikstofstroken, 8 juli 2025, via https://gelderland.stateninformatie.nl/document/15783213/3/ Bijlage+1+Notitie+%E2%80%98Denkrichting+invulling+beleid+stikstofstroken%E2%80%99?connection_type=16&connection_id=1064316

INHOUD

6

3.2 Bouwfysica

Op basis van de beschikbare data is de analyse van optopkansen gebaseerd op 100 procent platte daken. Daken die gedeeltelijk schuin en gedeeltelijk plat zijn, worden dus niet meegenomen in dit onderzoek. Uitgezonderd is een aantal panden van de woningcorporatie met grotendeels platte daken, die handmatig zijn toegevoegd.

De belangrijkste selectiefactor voor de potentie voor optoppen zijn de fysieke eigenschappen van een gebouw. Tabel 1. Bouwfysische kansen en knelpunten voor optoppen Kansen

Knelpunten

1. Aaneengesloten platte daken, waarbij meerdere optopwoningen worden gerealiseerd14. 2. Een fundering met voldoende draagkracht. Dit is het meest kansrijk voor gebouwen met een bouwjaar tussen 1965-200815. 3. Gebouwen met een laag energielabel of waar renovatie op de planning staat, waarbij verduurzaming en/of renovatie gecombineerd kunnen worden met optoppen16.

1. Aansluiting op bestaande voorzieningen kan lastig zijn, bijvoorbeeld: lift, riool, elektra. Dit kan verder worden onderzocht bij een pandsgewijze inspectie17. 2. De liftverplichting vanaf vier woonlagen vormt een financiële drempel voor VvE’s om hun gebouw van drie verdiepingen op te toppen18.

Er is gekozen om enkel naar panden te kijken met een bouwjaar tussen 1965200819, omdat binnen dit interval de kans het grootst is dat de fundering een optopping kan dragen. Vanaf 1965 moeten gebouwen voldoen aan de Modelbouwverordening, die is vernieuwd in 1992. Indien een gebouw de optopping niet kan dragen zijn er ingrijpende aanpassingen aan de fundering nodig, die optoppen onaantrekkelijk kunnen maken. Na 2008 wordt het onwaarschijnlijk geacht dat een gebouw aan een grote renovatie of investering als optoppen toe is20. Voor 2021 was een geverifieerd energielabel voor een woning nog niet verplicht. Als woningen in de tussentijd niet zijn verkocht, hebben ze geen geverifieerd energielabel. Deze data is dan ook niet weergegeven in de kaartlaag, maar kan bij een pandsgewijze inspectie worden opgehaald.

14

eib, Meer woningen door verbouw, juli 2024 via https://www.eib.nl/wp-content/uploads/2024/07/EIB-Meer-woning-door-verbouw-def.pdf

15

Stec Groep, De potentie van splitsen en optoppen, 20 maart 2023 via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1092183.pdf

16

Stec Groep, Handreiking optoppen 1.0: delen is vermenigvuldigen, 2 april 2024 via https://media.gelderland.nl/Stec_Groep_23_395_Praktische_handreiking_optoppen_ digitoegankelijk_4db43eadf8.pdf, eib, Meer woningen door verbouw, juli 2024 via https://www.eib.nl/wp-content/uploads/2024/07/EIB-Meer-woning-door-verbouw-def.pdf Creative City Solutions, Technische richtlijnen en overwegingen bij het optoppen, februari 2024, via https://www.volkshuisvestingnederland.nl/binaries/ volkshuisvestingnederland/documenten/publicaties/2024/09/12/technische-richtlijnen-en-overwegingen-bij-het-optoppen/CCS_Rapport+2024+02+aansluitingen.pdf, eib, Meer woningen door verbouw, juli 2024, via https://www.eib.nl/wp-content/uploads/2024/07/EIB-Meer-woning-door-verbouw-def.pdf Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Besluit bouwwerken leefomgeving, 1 juli 2025, via https://wetten.overheid.nl/BWBR0041297/2025-0701#Hoofdstuk4_Afdeling4.6_Paragraaf4.6.2_Artikel4.184 Stec Groep, De potentie van splitsen en optoppen, 20 maart 2023, via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1092183.pdf Stec Groep, De potentie van splitsen en optoppen, 20 maart 2023, via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1092183.pdf

17

18 19 20

INHOUD

7

Indien er geen lift aanwezig is in een drielagig pand, is het verplicht een lift te plaatsen bij een optopping. Dit kan de bouwkosten opdrijven, waardoor optoppen financieel minder aantrekkelijk wordt. De woningcorporatie geeft aan dat een lift plaatsen bij een optopping geen belemmering vormt. Voor VvE’s kan dit wel een knelpunt zijn, omdat zij zelf (gedeeltelijk) de kosten moeten dragen.

Op de kansenkaart komt een aantal panden op de Eksterstraat naar voren als kansrijk (afbeelding 2; omcirkelde panden links op de kaart). Dit zijn echter de panden die in 2016 al zijn opgetopt van tweelaags naar drielaags (zie afbeelding 3). Het is kansarm om deze gebouwen opnieuw op te toppen, omdat de constructie van de optopping dit waarschijnlijk niet toelaat. Volgens de woningcorporatie is een extra laag ook niet haalbaar vanwege de parkeerdruk en de leefbaarheid.

Op basis van de randvoorwaarden woonfunctie, aaneengesloten platte daken en een bouwjaar tussen 1965-2008, zijn de optopkansen in Ermelo in afbeelding 2 uitgelicht in het paars.

Het pand aan de Smutslaan van de woningcorporatie wordt op termijn gesloopt en hiervoor komt nieuwbouw in de plaats21 (afbeelding 2; omcirkeld pand rechts op de kaart). De woningcorporatie is met de gemeente in gesprek over de specifieke invulling van dit nieuwbouwproject.

In totaal komen uit de analyse 35 kansrijke locaties. De optopkansen zijn geclusterd in de dorpskern. In het centrum en Ermelo-West liggen de meeste kansen, maar ook in Ermelo - Noord, Oost en Zuid zijn een aantal kansen. In het buitengebied liggen op basis van de bovenstaande randvoorwaarden geen kansen voor optoppen. Optoppen was anders ook lastig geworden in het buitengebied, omdat je hier snel in de knel komt met het daar geldende beleid, zoals de eisen voor welstand. Ook voor het centrumgebied van Ermelo gelden strenge welstandseisen, maar hier zijn de regels voor de kaphelling minder streng dan in het buitengebied. Voor accentueringsdoeleinden is hoogbouw vooral wenselijk op hoekpunten in het centrum. Dit blijft echter maatwerk. Optoppen is wat welstand betreft het meest kansrijk in de bestaande bebouwde kom.

21

Uwoon, De Groene Schakel, z.d., via https://www.uwoon.nl/projecten/project/degroeneschakel

INHOUD

8

Afbeelding 2

Kaartlaag van optopkansen op basis van bouwfysica. De panden aan de Eksterstraat (links) en de Smutslaan (rechts) zijn omcirkeld.

INHOUD

9

3.3 Eigendomsvormen Voor dit haalbaarheidsonderzoek is gefocust op de eigendomsvormen van appartementencomplexen en duplexwoningen, namelijk huurders bij woningcorporaties en bewoners van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Voor beide eigendomsvormen geldt dat de grond meestal al in ‘bezit’ is van de betreffende partij. Bovendien zijn er handreikingen en steun vanuit de provincie beschikbaar voor woningcorporaties en VvE’s die willen optoppen22. Daarentegen zijn er ook belangrijke verschillen in de aanpak en haalbaarheid van optoppen tussen beide eigendomsvormen. Tabel 2. Verschillen tussen woningcorporaties en VVE’s met betrekking tot optoppen Verschil

Woningcorporatie

VvE

Instemming

70% van de bewoners

100% van de leden

Ervaring

De woningcorporatie heeft in Ermelo opgetopt en werkt aan een plan in Harderwijk

Geen aantoonbare ervaring

1. Gepland onderhoud of verduurzaming maakt optoppen aantrekkelijk. 2. Vergroten van de sociale woningvoorraad.

Gepland onderhoud of verduurzaming maakt optoppen aantrekkelijk, maar er is een financiële prikkel nodig. VvE’s investeren uit eigen zak en hebben beperktere middelen.

Aanleiding

Afbeelding 3

Optopping aan de Eksterstraat.

VvE’s moeten investeringen doen uit eigen zak. Vaak hebben zij beperkte middelen, maar wanneer groot onderhoud of verduurzaming nodig is, of de VvE financieel zwak staat, zou optoppen de benodigde financiële prikkel kunnen zijn. Aan de andere kant kunnen er in de VvE mensen zijn die voor een grondgebonden woning aan het sparen zijn. Een investering in de huidige woning is daarom niet altijd aantrekkelijk, maar kan wel waardevermeerdering opleveren bij verkoop. Vanwege privacyoverwegingen wordt het eigendom per pand niet openbaar gemaakt. Het bezit van kansrijke optoplocaties in Ermelo is voor 71% van corporaties en voor 29% voor particulieren.

22

Provincie Gelderland, Optoppen, z.d., via https://www.gelderland.nl/themas/wonen/slim-her-gebruiken-bestaande-gebouwen/optoppen

INHOUD

10

3.4 Context Voor een optopproject is de directe omgeving bijna net zo belangrijk als de technische staat van het gebouw zelf. Het toevoegen van een woonlaag heeft directe impact op de buurt. Er worden niet alleen woningen bijgebouwd, maar een stukje maatschappij. Dit biedt kansen, maar veroorzaakt ook knelpunten. Tabel 3. Kansen en knelpunten in de context van optoppen en potentiële optoppanden Kansen

Knelpunten

Ermelo is een groene gemeente. Het behouden van een groene omgeving staat dus hoog in het vaandel. Woningbouw realiseren zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van de schaarse ruimte is een kans in een gemeente als Ermelo.

1. Bijdrage aan oplossen woningnood en 1. Parkeerdruk 24 tekort aan betaalbare woningen 2. Toenemende druk op lokale 2. Doorstroom bevorderen door te voldoen voorzieningen; afhankelijk aan woonbehoefte passend bij kleine van hoeveelheid en grootte huishoudens23 huishoudens 3. Efficiënt gebruik van openbare ruimte; 3. Afname van privacy en enkel extra parkeerplaatsen nodig schaduwwerking voor 4. Vergroten van leefbaarheid en sociale omwonenden; effect cohesie in een omgeving van kleine afhankelijk van het aantal huishoudens omwonenden 5. Minder impact op netcongestie door aanwezigheid en intensivering van de bestaande aansluiting

23 24 25 26 27

Het huidige woningaanbod sluit niet aan op de demografische ontwikkelingen in de gemeente25. Het woningaanbod bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen, terwijl er steeds meer kleine huishoudens zijn, die meestal bestaan uit starters en ouderen26. Ook het woonbehoefteonderzoek laat een grote vraag naar kleinere woningen zien. Optopwoningen kunnen hierin uitkomst bieden. Omdat ze doorgaans klein en betaalbaar zijn, richten ze zich precies op deze doelgroepen. Zo bieden ze starters een mooie gelegenheid om uit huis te gaan en stimuleren ze de doorstroom op de woningmarkt doordat ouderen hun eengezinswoning verlaten, die vervolgens vrijkomt voor jonge gezinnen.

Uit het parkeerdrukonderzoek 2024 blijkt dat de parkeerdruk in Ermelo over het algemeen acceptabel is27. In het centrum ligt de druk tussen de 52% en 62%. In de woonwijken is de parkeerdruk op werkavonden en -nachten wat hoger. Voornamelijk in Ermelo-West kan de druk oplopen tot 75%. Hierbij valt vooral op dat de parkeerdruk in sommige straten de 100% overschrijdt, terwijl er in nabijgelegen straten of parkeerterreinen nog veel ruimte is. Ondanks de drukte is er dus ook in Ermelo-West nog capaciteit.

Ministerie van VRO, Tussen wensen en wonen: Resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2024, april 2025, via https://woononderzoek.nl/, Gemeente Ermelo, Exclusief wonen voor iedereen: Woonvisie Ermelo 2030, 2021, via https://www.ermelo.nl/fileadmin/Site_Ermelo/documenten/omgevingsvergunning/Woonvisie_Ermelo_2030.pdf Mobycon, Parkeeronderzoek Ermelo 2024, 28 november 2024, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15153415/3/ KAW, Woonbehoefteonderzoek Noord-Veluwe en Zeewolde, 17 april 2025, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15664640/1 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Provincie Zuid-Holland, Aedes en De Bouwcampus, Landelijke aanpak Optoppen, mei 2024, via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1144913.pdf Mobycon, Parkeeronderzoek Ermelo 2024, 28 november 2024, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15153415/3/

INHOUD

11

Bij elk nieuwbouwproject moet er rekening worden gehouden met de leefbaarheid in de buurt. Het realiseren van leefbaarheid kost geld, bijvoorbeeld de aanleg en het onderhoud van groenvoorzieningen of een ontmoetingsplaats. Vooraf moet duidelijk zijn wie verantwoordelijk is voor de kosten van het behoud of verbeteren van de leefbaarheid. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de aanleg van de openbare ruimte en de gemeente is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Daarnaast is het sociaal en niet-sociaal wonen in Ermelo vrij geclusterd. Het toevoegen van sociale huurwoningen met optoppen kan zorgen voor een hoge sociale druk op een wijk, waardoor de leefbaarheid verslechtert. Aan de andere kant kan het toevoegen van kwalitatief goede woningen ook bijdragen aan een verbetering van de leefbaarheid28. Ook kunnen extra (sociale) huishoudens bijdragen aan het in stand houden van wijk- of buurtvoorzieningen.

Op de onderstaande kansenkaarten wordt de geschiktheid van een pand voor starters (afbeelding 4) en ouderen (afbeelding 5) weergegeven, waarbij een donkerder blauwe kleur een hogere geschiktheid aangeeft. De betreffende voorzieningen zijn op de kaart ook met icoontjes aangeduid. Voor starters geldt dat vrijwel alle geïdentificeerde optoplocaties in Ermelo geschikt zijn, gebaseerd op de nabijheid van voorzieningen, met een score van 2 of 3 (afbeelding 4). Optoplocaties nabij het centrum krijgen de hoogste score, omdat de meeste basisvoorzieningen hier aanwezig zijn binnen een straal van 1 km. Kansen in Ermelo-West, -Oost en -Zuid hebben een iets lagere score. Deze locaties liggen verder van het centrum, waardoor met name de afstand tot een huisarts groter is. Ondanks dat de kansen die verder buiten het centrum liggen een lagere score toebedeeld krijgen, blijven deze locaties geschikt voor starters. De score is namelijk gebaseerd op acceptabele loopafstanden, maar deze doelgroep is vaak mobieler en kan grotere afstanden eenvoudig afleggen met de fiets, scooter, of ander vervoermiddel. De locatie van een pand ten opzichte van basisvoorzieningen is voor starters dus van minder belang.

Optopwoningen zijn kleine, betaalbare woningen gericht op kleine huishoudens, bestaande uit starters en ouderen. De geschiktheid van een locatie voor deze doelgroepen wordt bepaald door de loopafstand tot drie essentiële basisvoorzieningen: een supermarkt, huisarts en openbaar vervoer. Hoewel beide groepen deze voorzieningen nodig hebben, verschilt de acceptabele loopafstand: voor ouderen geldt maximaal 500 meter en voor starters is dit 1 kilometer. Om de geschiktheid te meten, krijgt een potentiële locatie per voorziening binnen deze afstand één punt, resulterend in een score. De minimale score is 0 en de maximale score is 3, waarbij een hogere score een geschiktere optoplocatie aanduidt voor deze doelgroep.

28

Voor ouderen is de locatie van hun woning een meer bepalende factor voor de geschiktheid, omdat zij over het algemeen minder mobiel zijn (afbeelding 5). Optoplocaties in en nabij het centrum zijn daarom het meest kansrijk. Deze locaties bevinden zich het dichtst bij alle drie de typen essentiële voorzieningen; een supermarkt, huisarts en openbaar vervoer. Met name de huisartsen, die enkel in het centrum en Ermelo-Noord gevestigd zijn, maken deze locaties geschikt. Locaties in Ermelo-West, -Zuid en -Oost scoren aanzienlijk lager, omdat deze meer dan 500 m van de centraal gelegen voorzieningen af liggen. Hoewel er in deze wijken wel bushaltes en in ErmeloWest een supermarkt aanwezig zijn, blijft de afstand tot een huisarts een nadeel.

Stec Groep, De potentie van splitsen en optoppen, 20 maart 2023, via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-1092183.pdf

INHOUD

12

¯

Afbeelding 4 Kaartlaag van de optopkansen op basis van geschiktheid voor doelgroep starters. De uitgesloten panden aan de Eksterstraat (links) en de Smutslaan (rechts) zijn omcirkeld.

0 50100

Huisartsenpraktijken Supermarkten

INHOUD

300 Meter

Optopkansen score Starters 2 3

Stoptreinstation

Bushaltes

200

Haalbaarheidsonderzoek optoppen

13

Team get.: CVRU GEO-Informatie Datum: 24-9-2025

formaat

schaal

Layoutnaam

A3

1:10.000

Optopkansen starters

Afbeelding 5 Kaartlaag van de optopkansen op basis van geschiktheid voor doelgroep ouderen. De uitgesloten panden aan de Eksterstraat (links) en de Smutslaan (rechts) zijn omcirkeld.

INHOUD

14

3.5 Bewoners

Voor beide doelgroepen geldt dat de potentiële optoplocaties in en rond het centrum van Ermelo het meest ideaal zijn, omdat de afstand tot de basisvoorzieningen minimaal is. Het grootste verschil tussen beide doelgroepen zit hem dan ook in de geschiktheid van locaties buiten het centrum. Voor starters blijven deze wijken aantrekkelijk, omdat zij mobieler zijn en afstanden geen aanzienlijk obstakel vormen. Voor ouderen zijn deze locaties minder geschikt, omdat zij vaak afhankelijk zijn van een kortere loopafstand. Hierdoor scoren de locaties in wijken buiten het centrum lager. Desalniettemin hoeft de afstand tot voorzieningen geen bepalende factor te zijn. Het nieuwbouwproject ‘Balverszaal’ in Ermelo Zuid-West richt zich bijvoorbeeld onder andere op ouderen.

Een verandering van de leefomgeving treft de huidige bewoners en omwonenden. Bij ieder project dat de leefomgeving verandert, is participatie belangrijk. Zo ook bij optoppen. Tijdens een participatietraject voor optoppen is het belangrijk dat bewoners en omwonenden vanaf het begin tot het einde worden betrokken bij het project. Hierbij is het van belang dat er een helder plan gecommuniceerd kan worden en dat er een bereikbaar aanspreekpunt is met voldoende mandaat. Het kan daarbij ook helpen om bewoners, die de locatie het beste kennen, duidelijke kaders te geven waarbinnen zij hun input kunnen geven. Daarnaast kunnen omwonenden zich specifiek zorgen maken over een afname van privacy en schaduwwerking. Tijdens het participatieproces kunnen deze zorgen worden gedeeld en eventueel getackeld door aan te tonen hoe de optopping eruit komt te zien en hoe deze negatieve effecten zijn geminimaliseerd. Participatie kan helpen om bezwaren (tijdens het proces) te voorkomen. Participatie ligt altijd bij de initiatiefnemer en niet bij de gemeente, maar de gemeente kan hierin wel faciliteren. Gemeente Ermelo heeft formats met betrekking tot participatie opgesteld die bij de aanvraag van een vergunning bijgevoegd dienen te worden31. Participatie is essentieel om draagvlak te creëren en weerstand bij bewoners en omwonenden te minimaliseren.

Tot slot ligt in Ermelo-West een cluster aan optopkansen, maar hier heerst wel een relatief hoge parkeerdruk 29. Parkeerdruk is hier dus een aandachtspunt. Dit geldt echter niet voor elke straat in Ermelo-West. Het is dus raadzaam om per project te kijken naar de heersende parkeerdruk in de nabije omgeving. Daarnaast heeft de doelgroep ouderen vaak geen auto, waardoor de parkeerdruk weinig toeneemt, hoogstens voor bezoek30. Bovendien zijn vrijwel alle optopkansen goed te bereiken met het openbaar vervoer.

29 30 31

Mobycon, Parkeeronderzoek Ermelo 2024, 28 november 2024, via https://ermelo.raadsinformatie.nl/document/15153415/3/Onderzoek+e250005610+-+2?connection_ type=16&connection_id=1018754 Binnenlands Bestuur, Parkeernorm ouderenwoningen te streng, 23 oktober 2017, via https://www.binnenlandsbestuur.nl/ruimte-en-milieu/wmo-en-mantelzorg/ parkeernorm-ouderenwoningen-te-streng Gemeente Ermelo, Participatie, z.d., via https://www.ermelo.nl/omgevingsplein/participatie

INHOUD

15

foto: Cultuurkust

Optoppen gebeurt meestal op appartementencomplexen, waarvoor instemming van de huidige bewoners nodig is. Voor woningcorporatiebezit geldt een instemming van ten minste 70% van de bewoners en bij VvE’s moet 100% van de bewoners instemmen. Om deze instemming te bereiken is een stevig participatietraject cruciaal. Woningcorporaties hebben hier vaak al ervaring mee, omdat participatie wordt uitgevoerd door hen; de initiatiefnemer. Om VvE’s te ondersteunen bij het optoppen, is er nu een handboek vanuit de provincie Gelderland. Dit handboek beschrijft het proces van idee tot oplevering in een duidelijk stappenplan32.

voorzieningen, verbetert dit het woongenot. Ten tweede kan een uitbreiding van de bewoners in een pand de sociale cohesie veranderen. Dit kan een knelpunt vormen in een hechte VvE. Tegelijkertijd liggen er ook kansen om de huidige sociale cohesie binnen een pand te verbeteren met behulp van nieuwe bewoners. Wanneer het slecht gaat met of tussen de huidige bewoners zou er rek kunnen zijn om na te denken over optoppen waarbij ruimte ligt om de leefbaarheid te verbeteren.

De huidige bewoners van een potentieel optoppand maken zich vaak zorgen om bouwoverlast. Hieronder vallen geluidsoverlast, beperkte bereikbaarheid, afval en beperkte beschikbaarheid van voorzieningen. Dit zijn zorgen die spelen bij ieder bouwproject. Om de bouwoverlast zoveel mogelijk te beperken, zou opgetopt kunnen worden met prefab constructies. Met prefab bouwen wordt de optopping al in complete delen aangeleverd op locatie. De optopping hoeft dan enkel op het dak te worden geplaatst, wat de bouwtijd verkort. Daarnaast kan optoppen plaatsvinden in bewoonde staat. In situaties wanneer er toch al verduurzaamd of gerenoveerd dient te worden, gaat het gebouw toch al op de schop. De combinatie met optoppen zal dan weinig extra overlast geven. Daarnaast zijn de huidige bewoners vaak terughoudend voor optoppen, omdat de leefbaarheid in het gebouw aangetast zou kunnen worden. Ten eerste neemt de druk op aanwezige voorzieningen zoals de lift, het trappenhuis en de fietsenstalling in het gebouw toe. Indien optoppen wordt gecombineerd met renovatie en verduurzaming, en verbetering of uitbreiding van de bestaande

32

Creative City Solutions, Op weg naar een topproject! Handboek optoppen voor vve’s, 9 juni 2025, via https://media.gelderland.nl/CCS_Handboek_Optoppen_Digitaal_Pagina_s_c1aea334d8.pdf

INHOUD

16

3.6 Financieel Aan optoppen hangen financiële gevolgen voor zowel initiatiefnemers als bewoners. Onduidelijkheid over de financiële gevolgen van optoppen, kan optoppen onaantrekkelijk maken als optie om woningbouw te realiseren. Tabel 4. Financiële kansen en knelpunten van optoppen voor initiatiefnemers en huidige bewoners Belanghebbende

Kansen

Knelpunten

Initiatiefnemer

1. Besparing door geen extra grondgebruik en minder materiaalgebruik dan nieuwbouw 33 2. SFT-regeling* waarmee maximaal € 14.000 per betaalbare woning kan worden aangevraagd via de gemeente34

1. Gemeentelijke kosten in de vorm van leges voor BOPA** kunnen kosten opdrijven.

Huidige bewoners

1. Toename van betaalbaarheid: delen van voorzieningen en bijbehorende kosten (lift, riool, ontmoetingsplek) en verduurzaming (lager energieverbruik) met meerdere huishoudens. 2. Woning kan meer waard worden.

1. VvE’s: als de woning meer waard wordt, stijgt de OZB***.

*SFT: Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen **BOPA: Buitenplanse omgevingsplanactiviteit. ***OZB: Onroerende zaakbelasting

33 34

Platform31, Zeven lessen en een nieuwe suubsidie om optoppen van woningen te bevorderen, 5 februari 2025, via https://www.platform31.nl/artikelen/zeven-lessen-en-een-nieuwe-subsidie-om-optoppen-van-woningen-te-bevorderen/ Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), 11 september 2025, via https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/sft

INHOUD

17

De Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) biedt financiële ondersteuning bij onder andere optoppen35. Met de regeling kan tot € 14.000 inclusief btw per optopwoning worden aangevraagd. Het plan moet dan wel voldoen aan een aantal voorwaarden, zoals dat de woningen minimaal 10 jaar sociaal worden verhuurd. Voor 2026 is er hoogstwaarschijnlijk een nieuw budget beschikbaar, maar het verdere verloop van de stimuleringsregeling is onbekend.

Voor de woningcorporatie specifiek is optoppen verliesgevend, maar niet meer dan bij ‘reguliere’ nieuwbouwprojecten. Optoppen is dus een prima optie ter aanvulling van ‘reguliere’ nieuwbouw. Een combinatie met verduurzaming of renovatie zou daarbij nog kansrijker zijn.

Voor VvE’s kan voor verduurzaming de toekomstbestendig wonen- lening worden aangevraagd36. Als optoppen gecombineerd wordt met verduurzamen, zou deze lening een extra financieel steuntje in de rug kunnen bieden. Voordeel voor de gemeente is dat het hierbij gaat om een lening, waarbij het geld dus uiteindelijk terug in de kas komt, in tegenstelling tot een subsidie. Voor bewoners van VvE’s en corporatiewoningen is het sowieso voordelig als er wordt verduurzaamd in verband met energiekosten die worden bespaard door bijvoorbeeld betere isolatie. Bij optoppen op gebouwen met een woonfunctie geldt dat er geen nieuwe functie hoeft te worden aangevraagd door de initiatiefnemer. De gemeentelijke kosten hiervoor zijn lager dan wanneer de optopping een nieuwe functie behoeft. Desondanks kan een optopproject buiten het omgevingsplan vallen, bijvoorbeeld door het overschrijden van de maximale bouwhoogte, waardoor alsnog een duurdere BOPA moet worden aangevraagd.

35 36

Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT), 11 september 2025, via https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/sft Gemeente Ermelo, Lening toekomstbestendig wonen, z.d., via https://www.ermelo.nl/subsidies-en-leningen/leningen/lening-toekomstbestendig-wonen

INHOUD

18

4. Conclusie Aan de andere kant biedt optoppen de mogelijkheid om extra woonruimte te creëren zonder extra bouwgrond te gebruiken. Het is een kans om in te spelen op de vraag naar appartementen en de woonbehoefte van kleine huishoudens en zo de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Financiële regelingen, zoals de SFT-regeling, kunnen de kosten drukken. Ook de combinatie van optoppen met (geplande) renovatie- of verduurzamingsprojecten maakt optoppen aantrekkelijk.

Uit de analyse blijkt dat optoppen van de bestaande bebouwing in gemeente Ermelo incidenteel een optie kan zijn om woningbouw te realiseren. Optoppen zal in gemeente Ermelo waarschijnlijk niet tot grootschalige woningbouw leiden. Uit de analyse op basis van bouwfysische kenmerken (woonfunctie, plat dak, bouwjaar 1965-2008) komen 35 potentieel geschikte locaties voor optoppen naar voren. De locaties liggen geclusterd in en rond de dorpskern. Locaties in en nabij het centrum zijn het meest geschikt voor zowel starters als ouderen vanwege de nabijheid van voorzieningen als supermarkten, huisartsen en openbaar vervoer.

Optoppen is dus wel een kans, maar niet het enige middel om de ambitie uit de woondeal voor meer (betaalbare) woningen te realiseren in gemeente Ermelo.

Echter, verschillende factoren beperken de grootschalige toepasbaarheid van optoppen. Zo is er vaak een afwijking van het omgevingsplan nodig door middel van een BOPA (bijvoorbeeld voor het overschrijden van de maximale bouwhoogte), wat extra kosten met zich meebrengt. Daarnaast is bij potentiële panden in bezit van VvE’s 100% instemming nodig met optopplannen, wat een aanzienlijke drempel kan zijn. Ook kan de aanwezige parkeerdruk in de wijk de haalbaarheid van optoppen beperken.

INHOUD

19

5. Aanbevelingen •

Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek formuleren we diverse aanbevelingen: • Maak de afweging om al dan niet de ambitie om in te breiden via optoppen expliciet op te nemen in de Omgevingsvisie 2.0. Positioneer optoppen als een methode om woningbouw te realiseren zonder de schaarse groene ruimte aan te tasten, passend bij de identiteit van Ermelo. • Vertaal de ambitie uit de visie naar concreet volkshuisvestingsbeleid. Neem optoppen op als optie om de woningbouwopgave van 1.400 woningen uit de Woondeal te helpen realiseren. Leg dit ook vast in de prestatieafspraken met de woningcorporatie. • Vertaal het beleid vervolgens door naar concrete en faciliterende regels in het omgevingsplan en aanverwant beleid. • Pas de maximale bouwhoogtes op kansrijke locaties aan zodat een extra woonlaag zonder BOPA kan worden gerealiseerd. • Pas de nota omgevingskwaliteit aan om afwijkende kapvormen (zoals platte daken) toe te staan, die gangbaar zijn bij optoppingen. • Onderzoek en veranker de mogelijkheid om flexibeler om te gaan met parkeernormen voor optopprojecten. Met name als deze gericht zijn op doelgroepen met minder autobezit, zoals ouderen. • Zoek actief de strategische samenwerking op met de woningcorporatie. Stem de gemeentelijke ambities proactief af op hun onderhoudsen verduurzamingsagenda om optopkansen efficiënt te benutten.

Deze afstemming kan landen in de periodieke overleggen tussen de woningcorporatie en de gemeente over (toekomstige) woningbouwprojecten.

INHOUD

•

20

Leer van de concrete ervaringen die de gemeente Harderwijk en de woningcorporatie momenteel opdoen met hun gezamenlijke optopproject, dat wordt gefaciliteerd door het optop-team van de provincie Gelderland. Momenteel verkeert dit project in de planfase. Zorg voor een centraal informatiepunt waar initiatiefnemers (woningcorporaties, VvE’s) terechtkunnen voor alle relevante informatie over regelgeving, procedures en financiële stimuleringsregelingen. • VvE’s kunnen worden gewezen op het handboek optoppen vanuit de provincie. Erken dat voor VvE’s de drempel hoger is door de vereiste 100% instemming en beperktere financiële middelen. • Breng de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT) actief onder de aandacht bij de woningcorporatie en VvE’s om de financiële haalbaarheid van optoppen te vergroten. • Adviseer geïnteresseerde bezitters van een kansrijk pand voor optoppen om een individuele inspectie te laten doen naar het pand om de technische en financiële haalbaarheid, maar ook de haalbaarheid in het kader van leefbaarheid definitief vast te stellen. Hierbij kan ook de mogelijkheid voor meerlaags optoppen worden bekeken. Hiervoor kan samenwerking worden gezocht met het provinciale optop-team.

I. Bijlage In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek zijn er gesprekken gevoerd met diverse belanghebbenden. Onderstaand staan de belanghebbenden gepresenteerd: Intern • Adviseur wonen Harderwijk • Beleidsadviseur duurzaamheid • Beleidsadviseur mobiliteit • Beleidsadviseur ruimte • GIS-specialist • Medewerker dienstverlening | vergunningen | bouwplanbegeleider • Stedenbouwkundig adviseur • Wijkregisseur Extern • Manager Acquisitie en Verwerving en projectmanager bouwbedrijf Van Wijnen Harderwijk - Zwolle • Manager consultancy bouwmanagementbureau Van der Bouw • Optopteam van de provincie Gelderland • Platform31 | Senior projectleider • Portefeuillemanager en assetmanager Woningcorporatie Uwoon

INHOUD

21

Gemeente Ermelo Raadhuisplein 2 Postbus 500 3850 AM Ermelo 0341 56 73 21 gemeente@ermelo.nl www.ermelo.nl

INHOUD

22