Raadsvoorstel e240028384

Raadsvoorstel

Nr. 02330000224923 Zaaknr. 02330000064363

Onderwerp Datum voorstel Portefeuillehouder Behandelend ambtenaar

: : : :

Vaststelling stedenbouwkundige visie Hart van Horst 17 april 2025 H.R. van Veen G. van der Hoek, telefoon 0341 56 71 87

Voorstel 1. Het addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e250015651) conform de ‘Nota van Zienswijzen en wijzigingen visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e240043692) gewijzigd vast te stellen. 2. De bijlage visie kaart ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt 3 maart 2021 (e200050007) in te trekken en te vervangen door visie kaart ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt 31 januari 2025 (e250004320) zoals gesteld onder beslispunt 1. 3. In te stemmen om voor het uitvoeren van het onderzoek voor de ontwikkelingsmogelijkheden voor natuurherstel en stikstofcompensatie in de beekzone een krediet beschikbaar te stellen en vrij te geven conform de bijlage GEHEIM samenvatting financiën (e250022781) te dekken uit de reserve grondexploitatie. 4. In te stemmen om de wethouder R. van Veen te mandateren voor ondergeschikte wijzigingen aan het Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst. Inleiding Eind 2023 is de discussienota stedenbouwkundige visie Hart van Horst behandeld door de Raad (e230037698). U heeft daarbij een positief advies afgegeven voor scenario 1 waarbij in totaal 70 (62+7+1) woningen worden gerealiseerd en het veehandelsbedrijf en de materieelopslag boomkwekerij uitgeplaatst worden naar nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13.

De vragen en opmerkingen van de Raad bij behandeling van de discussienota hebben geleid tot wijziging van het plan zoals deze in de Ontwerp Visie is vastgesteld. De Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst heeft vanaf donderdag 26 september 2024 t/m woensdag 6 november 2024 ter inzage gelegen. Er is een inloopavond op 24 oktober georganiseerd (verslag e250002024). In deze periode zijn er 18 zienswijzen ingediend. Voor de beantwoording van de zienswijzen verwijzen wij naar de ‘Nota van Zienswijzen en wijzigingen visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst. Daarnaast hebben wij gedurende de periode van inzage aanleiding gezien om een aantal (ambtshalve) wijzigingen voor te stellen. De ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst is nu gereed om ter vaststelling aan u voor te leggen. Tijdens de diverse avond van 5 maart zijn er vragen en opmerkingen gemaakt door de raad, deze worden beantwoord in de bijlage (e250023154) Na vaststelling van het Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt worden er onderhandelingsgesprekken met de initiatiefnemers gevoerd. Bij het onderhandelingsproces worden de wethouders wonen en ruimtelijke ordening betrokken. De (tussen)uitkomsten van de onderhandelingen worden ter vaststelling aan het college voorgelegd alvorens de wijzing omgevingsplan(nen) aan het College en de Raad worden voorgelegd.

onze ref. pagina

2 van 7

Beoogd effect Met vaststelling van het Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e250015651) wordt een ruimtelijke kader geboden om woningbouw in de clusterlocatie Hart van Horst, inclusief 2 bedrijfsuitplaatsingen nabij de Telgterweg 251 en de Bulderweg 11,13 mogelijk te maken. Argumenten 1.1. De gemeenteraad is bevoegd gezag voor het vaststellen van een beleidsplan zoals de visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst In de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is de gemeenteraad aangewezen als bevoegd gezag voor het vaststellen van gemeentelijk beleid. 1.2. De visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst is in opdracht van de Raad opgesteld Bij vaststelling van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt heeft de Raad opdracht gegeven voor het opstellen van een stedenbouwkundige uitwerking voor de clusterlocatie Hart van Horst. Bij vaststelling van de clusterlocatie waren de huidige bedrijven aan de Telgterweg 333 gevestigd. Woningbouw in de clusterlocatie is mogelijk bij uitplaatsing of beëindiging van de bestaande bedrijven.

De eigenaar van de Telgterweg 333 heeft ten tijde van de discussie nota en de ontwerp visie aangegeven in te stemmen met bedrijfsverplaatsing naar de locaties nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 en herontwikkeling van de huidige locatie om woningbouw in de clusterlocatie mogelijk te maken. De uitplaatsingslocaties zijn door hun directe invloed op de financiële en procedurele haalbaarheid van de clusterlocatie onderdeel van de visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst. 1.3. Het advies van de Raad bij behandeling van de discussienota is verwerkt in de ontwerp visie stedenbouwkundige uitwerking. Tijdens bespreking van de discussienota Hart van Horst (e230037698) heeft u een positief advies afgegeven voor scenario 1. Dit scenario is verwerkt in de ontwerp visie die ter inzage heeft gelegen. Belangrijke wijzigingen op basis van de opmerkingen en vragen Raad en nadere uitwerking zijn: • •

• • •

Het toevoegen van de initiatieven Telgterweg 333, nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11, 13 aan de visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst. Het wijzigen van de woningtypering en het verhogen van de woningaantallen van alle initiatieven, van 70 (62+ 7 + 1) naar 95(86 + 7+ 1 + 1) en de daarmee samenhangend verhoging van het aantal parkeerplaatsen en afname van het openbaar groen in fase 1a,2 en 3. Het wijzigen van rijwoningen naar appartementen in fase 1a. Het wijzigen van de uitplaatsing boomkwekerij van 1 loods naar een alternatieve locatie met 2 loodsen en een woning. Het toevoegen van de beekzone ter landschappelijke versterking van het gebied en het verhogen van de ecologische en waterhuishoudkundige kwaliteit.

Voor de uitgevoerde participatie zie de bijlage Participatie rapport (e250015296) 1.4

De ingediende zienswijzen en ambtshalve opmerkingen hebben geleid tot aanpassingen van de Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst Tijdens de periode van ter inzage ligging zijn 18 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. Voor de volledigheid wordt verwezen naar Nota van Zienswijzen en wijzigingen visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst e240043692. De belangrijkste voorgestelde wijzigingen zijn: • Inrichting fase 1a is gewijzigd; oriëntatie gebouwen en bergingen, ontsluiting, laad- en loszone bedrijf en aantal en oriëntatie parkeervakken.

onze ref. pagina

3 van 7

• • • • •

De fietsroute en de voetgangersroute is aangepast t.p.v. uitrit Telgterweg 290. Wandelroute door groene wig fase 2 is vervallen en vervangen door 2 voetpaden langs de inritten fase 3. De Uitvoeringsparagraaf 2.4 is toegevoegd aan de Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst. Hoofdstuk 2 Beleid is toegevoegd in de oplegnotitie. Het vaststellen van de stedenbouwkundige uitwerking als voorbeeld uitwerking.

Uit de zienswijzen blijkt dat de belangrijkste bezwaren van belanghebbenden zijn: • Het ophogen van het woningbouwaantal. • Het toevoegen van een woning op de locatie nabij Bulderweg 11,13. • De uitplaatsingslocaties en de effecten daarvan op het landschap. • De mogelijke negatieve effecten van de woningbouwlocatie op de verkeersdruk en onvoldoende sociale voorzieningen. • Onvoldoende invloed op de planvorming door onvoldoende participatie. • Het onjuist toepassen van het functieveranderingsbeleid. • Het afwijken van het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. 1.5. De verordening sociaal woningbouw is van toepassing op de clusterlocatie Hart van Horst (fase 1a,1b,2 en 3) en de bedrijfsuitplaatsingen( 1c,1d). Het functieveranderingsbeleid is niet van toepassing bij integrale ontwikkeling van fase 1b, c en d. Het functieveranderingsbeleid gaat over het wijzigen van de bedrijfsvoering en niet over het verplaatsen van bestaande bedrijfsvoering. Het functieveranderingsbeleid is bedoeld voor ontstening van het buitengebied, door bestaande agrarische bedrijfsvoering te wijzigen en te beëindigen. Het functieveranderingsbeleid is niet bedoeld om bestaande agrarische bedrijfsvoering te verplaatsen en daarom niet toepasbaar.

De initiatiefnemer kan een integraal plan van fase 1b, c, d, opstellen conform het sociaal woningbeleid of alleen fase 1b ontwikkeling conform het functieveranderingsbeleid, waarbij de bedrijfsuitplaatsingen vervallen. 2.1. Met het actualiseren van de visiekaart (e250004320) worden de bedrijfsuitplaatsingslocaties (nabij Telgterweg 251 en nabij bulderweg 11,13) onderdeel van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst. Woningbouw in de gehele clusterlocatie Hart van Horst is mogelijk als de planologische milieucontour aan de Telgterweg 333 wordt opgeheven. De uitvoeringsparagraaf voorziet dat bedrijfsuitplaatsingen nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 alleen mogelijk zijn indien woningbouw in de clusterlocatie en aanpassing van de infrastructuur verzekerd zijn. 3.1. Het onderzoek zal inzicht geven in de inzetbaarheid van de beekzone voor de cluster locatie Hart van Horst en projecten elders qua natuurherstel, stikstofcompensatie en mogelijkheden uitvoering van reeds vastgesteld beleid. De beekzone is in de Omgevingsvisie Ermelo en het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt vastgesteld als te versterken en te herstellen landschapselement en waterelement. De stedenbouwkundige uitwerking is het momentum om de mogelijkheden voor het ontwikkelen van de beekzone te onderzoeken en de benodigde financiële middelen te reserveren.

Ontwikkeling van de beekzone geeft uitvoering aan reeds vastgesteld beleid. In het onderzoek worden de mogelijkheden voor natuurherstel en stikstofcompensatie meegenomen voor zowel de clusterlocatie zelf als (toekomstige) projecten van derden. In dit onderzoek worden onder andere de belangen van de grondeigenaren, ecologische-, landschappelijk-, waterhuishoudkundige- en recreatieve potentie, financiële haalbaarheid en de inzetbaarheid voor (toekomstige)projecten van derden en de gemeente zelf in beeld gebracht.

onze ref. pagina

4 van 7

4.1. Mandatering aan de portefeuillehouder bespaart tijd. Het is mogelijk dat er uit de college- en/of raadsvergadering nog onderwerpen naar voren komen waardoor het plan moet worden aangepast. Als de portefeuillehouder wordt gemandateerd voor deze ondergeschikt wijzigingen, bespaart dit een nieuwe procesgang naar de raad. Kanttekeningen 1.1. Er zijn geen bezwaar en beroep mogelijkheden voor belanghebbenden mogelijk Tegen een beleidsstuk, zoals dit addendum, is geen bezwaar en beroepsprocedure mogelijk. Wel staan in de mogelijke opeenvolgende procedures wijziging omgevingsplan open voor zienswijzen, bezwaar en beroep. De ontwerp visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst heeft 6 weken ter inzage gelegen. Eenieder heeft de mogelijkheid gehad om een zienswijze in te dienen of kan bij de beeldvormende tafel inspreken of stukken sturen naar de raad. Er zijn 18 zienswijzen door 17 appelanten ingediend. Er heeft participatie plaatsgevonden zie bijlage (e250015296). Er is geen informele participatie toegepast voor de clusterlocatie in de fase na de discussienota tot aan de Ontwerp visie. Wijzingen zijn grotendeels tot stand gekomen door vragen en opmerkingen van de raad. Voor de fase 1c en 1d is informele participatie toegepast.

Tijdens de formele participatie, inloopavond van de Ontwerp visie, was er gelegenheid voor eenieder om meer informatie en/of vragen te stellen of een afspraak te maken. De verwachting is dat een aantal belanghebbende bij verdere planvorming bezwaar en beroep gaat aantekenen. Dit risico is niet uit te sluiten. 1.2. De hoogte van de benodigde investering voor de gemeente is nog onzeker en afhankelijk van de onderhandelingen, overeenkomsten en uitvoering ontwikkelstrategie. De bijlage GEHEIM samenvatting financiën (e250022781) is een moment opname is gebaseerd op de bouwkosten van 2024 en de prijsplafonds Verordening en Beleidsnotitie sociale woningbouw 2022. De gemeente is van voornemens om na vaststelling van de visie de onderhandelingsgesprekken met de initiatiefnemers op te starten. Echter er is een kans dat er niet tot een overeenkomst kan worden gekomen tussen de gemeente en de initiatiefnemers. De verwachting is dat er goede mogelijkheden zijn om dit te bereiken. Het is onzeker of er voldoende capaciteit is om de wijzing omgevingsplannen direct na vaststelling van het addendum in behandeling te nemen. Dit vormt een risico voor de haalbaarheid van het plan omdat omstandigheden en belangen van initiatiefnemers kunnen veranderen door ontwikkelingen of door gewijzigde wet- en regelgeving. 1.3.

De te verplaatsen bedrijven, veehandelsbedrijf en materieelopslag boomkwekerij, zijn in afwijking van het tijdelijk omgevingsplan. De planologische mogelijkheden, het houden van dieren, kunnen woningbouwontwikkeling van de gehele fase 2 en 3 onmogelijk maken. De planologische mogelijkheden op het perceel Telgterweg 333 maken het houden van dieren en het telen van gewassen mogelijk. De materieel opslag voor de boomkwekerij en een veehandelsbedrijf zijn niet mogelijk volgens het tijdelijke omgevingsplan. De initiatiefnemer heeft een natuurvergunning en een milieuvergunning op dit perceel voor het houden van kalkoenen en paarden die niet in lijn is met de planologische mogelijkheden. De initiatiefnemer kan middels intern salderen zijn natuurvergunning wijzigen naar het houden van bijvoorbeeld kalveren. Op dit moment worden er geen aanvragen natuurvergunningen in behandeling genomen bij de provincie. Onduidelijkheid over wet- en regelgeving op rijks en provinciaal niveau maakt het onzeker wat de uitkomst zal zijn en hoelang het duurt voor er duidelijkheid is. Op het

onze ref. pagina

5 van 7

moment dat de initiatiefnemer de juiste natuurvergunning heeft is woningbouwontwikkeling van de gehele fase 2 en 3 niet mogelijk. Met het uitplaatsen van de opslag boomkwekerij en het veehandelsbedrijf zullen de planologische mogelijkheden voor intensieve veehouderij op het perceel Telgterweg 333 vervallen en wordt woningbouwontwikkeling mogelijk. Indien de gemeente besluit de functie op het perceel Telgterweg 333 te wijzigen naar wonen, zonder medewerking van de initiatiefnemer, dan zal zij rekening moeten houden met een forse investering om de initiatiefnemer uit te kopen. Deze investering zal een negatieve invloed hebben op de financiële haalbaarheid van Hart van Horst. 1.4. Het woningaantal van 98 woningen is noodzakelijk om de benodigde investering door de gemeente zo klein mogelijk te maken. De investering die benodigd is voor de infrastructuur is onafhankelijk van het aantal woningen. De woningdichtheid is niet hoger dan het nabijgelegen CPO en lager dan woningbouwontwikkelingen in de kern. Indien er een lager woningbouwaantal wordt vastgesteld is de kans zeer groot dat het plan financieel onhaalbaar wordt. Er is een kans dat ontwikkelende partijen bij verder uitwerking van het plan op een hoger woningbouwaantal uitkomen om het plan financieel haalbaar te maken en is mede afhankelijk van hoeveel de gemeente bereid is te investeren in ontwikkeling van de clusterlocatie.

1.5. Er is een kans dat er nog onbekende knelpunten naar voren komen uit de onderzoeken en het proces omgevingsplan die een negatieve invloed hebben op de financiële haalbaarheid. Er is een kans dat uitkomsten van onderzoeken voor het omgevingsplan ertoe leiden dat er extra maatregelen noodzakelijk zijn om woningbouw mogelijk te maken en een negatieve invloed hebben op de financieel haalbaarheid. Indien dit zich voordoet zal gekeken worden welke oplossingen er mogelijk zijn en is mede afhankelijk van hoe en door wie de locatie wordt ontwikkeld. 1.6. Optimalisaties in een integraal plan in 1 of meerdere fases zijn noodzakelijk om de financieel haalbaarheid voor de realisatie van woningbouw en de infrastructuur te verbeteren. De opbrengsten van de woningbouw zijn onvoldoende om de investeringen van de sociale woningbouw en de benodigde aanpassingen aan de infrastructuur te dekken. Het werkboek 03 en de Verzamelstudie worden als voorbeelduitwerkingen vastgesteld, zodat er mogelijkheden zijn om optimalisaties door te voeren. Bij vaststelling van het omgevingsplan toets de Raad of het omgevingsplan aan de randvoorwaarden zoals deze in het addendum zijn aangegeven zijn voldaan. 1.7. De kans is zeer groot dat reeds gedane investeringen niet meer inzetbaar voor verdere ontwikkeling van het gebied.

Met een aangepast plan of ontwikkeling van een alternatieve locatie ter vervanging is het waarschijnlijk dat vergelijkbare investeringen nodig zijn om tot een vergelijkbaar resultaat te komen. De clusterlocatie Hart van Horst is opgenomen in de woondeal. Indien de visie wordt afgewezen en besloten wordt om deze locatie voorlopig niet te ontwikkelen is een alternatieve locatie nodig om het benodigde woningaantal voor de autonome groei te realiseren. Hierbij is de kans groot is dat er op alternatieve locaties vergelijkbare investeringen voor infrastructuur en wonen noodzakelijk zijn. De investering die tot nu toe gemaakt zijn voor het opstellen van dit addendum worden dan tenietgedaan. 1.8. Er zijn bij verkeer nagenoeg geen middelen beschikbaar of gereserveerd die inzetbaar zijn voor de aanpassing van de infrastructuur. Het toevoegen van woningen, ongeacht het aantal, maakt een reconstructie van het kruispunt noodzakelijk. De benodigde investering (bijlage GEHEIM samenvatting financiën (e250022781)) voor de infrastructuur is hoog. De kans is aanwezig dat bij gedeeltelijke ontwikkeling de opbrengsten van de woningbouw onvoldoende zijn om de investering voor de infrastructuur en woningbouw te dekken. Het

onze ref. pagina

6 van 7

woningbouwaantal beïnvloed niet de benodigde investering voor de infrastructuur. Bij realisatie van minder woningen zal de investering voor de infrastructuur in verhouding hoger worden. De mobiliteitsvisie geeft in de huidige situatie geen aanleiding om het kruispunt Zeeweg, Telgterweg, Rode Schuurderwegje te reconstrueren. Zonder woningbouwontwikkeling is er geen noodzaak, qua verkeersveiligheid, om het kruispunt aan te passen. Ondanks dat dit al jarenlang een wens is van belanghebbenden. Er zijn nu geen middelen gereserveerd voor reconstructie van het kruispunt. 3.1. Ontwikkelingsmogelijkheden van de weergegeven beekzone is mede afhankelijk van de grondeigenaren. Het opnemen van een indicatieve beekzone geeft uitvoering aan reeds vastgesteld beleid, Omgevingsvisie Ermelo en het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. In het onderzoek worden de belangen van de grondeigenaren meegenomen. Uit deze verkennende gesprekken blijkt dat een aantal grondeigenaren onder de juiste voorwaarden open staan voor ontwikkeling van de gronden. Dit is op dit moment voldoende om te onderzoeken welke mogelijkheden en onmogelijkheden de beekzone voor Hart van Horst en andere projecten biedt.

Communicatie Zie voor bijlage Participatie rapport (e250015296) Voor de periode vanaf de discussienota tot de visie is onderstaand proces gevoerd. Belanghebbenden konden gebruik maken van de spreekuren voor de locaties nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13, daarvoor zijn 130 belanghebbende per brief of email uitgenodigd, 13 belanghebbenden hebben hier gebruik van gemaakt. Initiatiefnemer heeft voor de locatie nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 een participatie uitgevoerd en hiervan verslag gemaakt. Participanten en direct omwonenden zijn per brief of per mail op de hoogte gesteld van de ter inzagelegging van de ontwerp visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst incl. de locatie Telgterweg 333, nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13. Er is een inloopavond georganiseerd op 24 oktober 2024 en er was gelegenheid voor het maken van afspraken voor toelichting en informatie van die visie. De buurtvereniging is uitgenodigd en is op mondeling op 14 oktober 2024 geïnformeerd over de ontwerp visie. Indieners zienswijze worden op de hoogte gebracht van het besluitvormingstraject. Financiële gevolgen en dekking De ontwikkeling van Hart van Horst zal een negatief resultaat hebben (bijlage GEHEIM samenvatting financiën (e250022781)). Dit zal ten laste komen van de reserve grondexploitatie.

Indien de reserve grondexploitatie onder de drempelwaarde komt zal er een storting vanuit de algemene reserves moeten worden gedaan. De grondexploitatie wordt geopend na vaststelling van het omgevingsplan door de raad. Op dit moment is het nog niet mogelijk om de benodigde investering vast te stellen omdat dit mede afhankelijk is van de onderhandelingen die na vaststelling van dit addendum gaan plaatsvinden met de initiatiefnemers. Bij vaststelling van het omgevingsplan, neemt de Raad een besluit of zij bereid is de benodigde investering te maken voor de ontwikkeling van de woningbouw in de clusterlocatie ‘Hart van Horst’. Planning Q2,3 2025 vaststelling van het Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e250015651 ) Q3,Q4 2025 initiatiefnemer(s) kan aanvraag wijziging omgevingsplan indienen. Het in behandeling nemen van de aanvraag is afhankelijk van de beschikbare capaciteit.

onze ref. pagina

7 van 7

Evaluatie n.v.t. Het college van burgemeester en wethouders van Ermelo, M. Jacobs, P.J.T. van Daalen, Secretaris, burgemeester,

Bijlage(n)

:

Raadsbesluit nummer (e240028385) Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e250015651) Visiekaart Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt d.d. 3-3- 2021 (e200050007) Bijlagen Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt (e250024733) Visie kaart ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt 31 januari 2025 (e250004320) Nota van Zienswijze en ambtshalve wijzigingen visie OPENBAAR (e240043692) Bijlagen zienswijzen (e250024732) Bijlage geanonimiseerde zienswijzen (e250023548) Geredigeerde samenvatting financiën (e250024195) GEHEIM samenvatting financiën (e250022781) Participatie rapport (e250015296) Collegevoorstel vaststelling stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e240028383) Bijlage beantwoording vragen diversenavond (e250023154)

Uitnodigen belanghebbende(n)

:

Prins Bouw, Initiatiefnemers Telgterweg 333, Uwoon, Indieners zienswijzen.