Raadsvoorstel de Dialoog van september 2018 e180027894

Raadsvoorstel

Nr. e180027894 Casenr. 18e0005171

Onderwerp

:

scenariokeuze De Dialoog

Datum voorstel

:

28 augustus 2018

Portefeuillehouder

:

dr. J.A. de Haan

Behandelend ambtenaar

:

mevrouw N. Weijers, telefoon 0341 567 215 mevrouw M.C. Zegers, telefoon 06 27 57 13 77

Samenvatting Naar aanleiding van een onderzoek naar verschillende bouwkundige scenario’s voor De Dialoog, adviseert het college van B&W in dit voorstel te kiezen voor scenario 4 (verticale uitbreiding). Bij scenario 4 komt een deel van de huidige panden te vervallen en ontstaat ruimte voor nieuwe planontwikkeling. Deze planontwikkeling kan in een eigen project, los van project De Dialoog, ondergebracht worden en ontwikkeling aan een nader te selecteren marktpartij overgelaten worden. Voorstel 1.

In te stemmen met scenario 4 (verticale uitbreiding) voor De Dialoog;

2.

Opdracht te geven voor het uitwerken en verder concretiseren van scenario 4;

3.

Het investeringskrediet van € 7.190.000,00, en de (ongedekte) exploitatielasten zoals opgenomen in de programmabegroting 2019-2022, onder voorbehoud van vaststelling van de programmabegroting 2019-2022 beschikbaar te stellen.

4.

De mogelijkheden voor woningbouw op te nemen in het nog te definiëren project voor planontwikkeling ter plaatse van de panden die gesloopt worden en daarmee de motie locatiescan Raadhuisplein als afgedaan te beschouwen

Inleiding Op 6 juli 2017 heeft de gemeenteraad een amendement aangenomen waarbij aan het college opdracht gegeven is om met een voorstel te komen voor de beschikbaarstelling van een voorbereidingskrediet voor het opstellen van een detailstudie en bijbehorende kostenraming voor een Huis van Cultuur (nu: De Dialoog). Naar aanleiding van dit amendement heeft het college besloten verschillende bouwkundige scenario’s met bijbehorende kostenraming voor De Dialoog te laten onderzoeken. Via een raadsbrief (e170038401) is de raad op 7 november 2017 geïnformeerd over dit besluit. De eerder door bureau HEMM uitgevoerde haalbaarheidsstudie “Krachtig lokaal” (e160032855) vormde de basis voor de verkenning van de bouwkundige scenario’s. In deze haalbaarheidsstudie is een beeld gevormd over het concept van De Dialoog in zijn toekomstige opzet en de daarbij te behalen functionele synergievoordelen. Deze haalbaarheidsstudie is op 6 oktober 2016 aan de raad gepresenteerd.

onze ref. pagina

e180027894 2 van 6

Uitgangspunt voor het aanvullende onderzoek naar de bouwkundige scenario’s is dat de bibliotheek en de Volksuniversiteit Vuvera, alsmede de overige participanten die in 2016 de intentieverklaring hebben ondertekend (Stichting Culturele Dialoog Ermelo, Stichting Welzijn Ermelo, Cultuurkust, Streekarchivariaat), in de Dialoog hun activiteiten kunnen ontplooien. Op 30 mei 2018 is besloten dat de bibliotheek, het streekarchivariaat en het steunpunt politie op de huidige locatie in het gemeentehuis gevestigd kunnen blijven (e180013834). Het onderzoek naar bouwkundige scenario’s voor De Dialoog is inmiddels afgerond. De architect heeft vijf scenario’s uitgewerkt, variërend van behoud en opknappen van de huidige panden tot volledige

nieuwbouw. De scenario’s zijn op 11 april 2018 gepresenteerd aan de raad (e180029506).

Eén van de onderzochte scenario’s is verticale uitbreiding (scenario 4). In dit scenario worden de panden Pinel, Plaza, Stationsstraat 118 en zalen 1 tot en met 5 van De Dialoog opgeheven en gesloopt.. Deze ruimte komt dan beschikbaar een nader te bepalen planontwikkeling – in opdracht en voor rekening van een nader te selecteren marktpartij. De rest van het huidige gebouw De Dialoog blijft behouden en wordt opgeknapt en verduurzaamd. Boven op deze bestaande bouw wordt een verdieping gerealiseerd die in directe verbinding staat met het vergadercentrum op de bovenetage aan de voorzijde van het gemeentehuis. Hiermee kan de oppervlakte van De Dialoog geoptimaliseerd worden (in de huidige situatie zijn de aanwezige ruimten circa 250m2 groter dan de geïnventariseerde ruimte in de HEMM studie). De in de scenariostudie berekende benodigde oppervlakte is een globale berekening. De daadwerkelijke benodigde oppervlakte zal naar aanleiding van de mogelijkheden en wensen van participanten in een later stadium definitief gemaakt worden. Ter plaatse van de panden Pinel, Plaza, Stationsstraat 118 en zalen 1 tot en met 5 van De Dialoog ontstaat ruimte voor nieuwe planontwikkeling. Dit wordt een apart project, los van project De Dialoog. De ontwikkeling op deze locatie zal aan een marktpartij overgelaten worden.

De mogelijkheden voor woningbouw op deze locatie worden in dit project meegenomen, waarmee motie 152 – Motie locatiescan Raadhuisplein afgehandeld is. Eventuele andere functies als winkels of horeca, wat kan bijdragen aan de levendigheid van het Raadhuisplein, worden in de overwegingen meegenomen. De mogelijkheden voor beheer en exploitatie moeten nader onderzocht worden. Eén van de mogelijkheden die hierbij onderzocht zal worden is om het beheer en exploitatie van De Dialoog onder te brengen bij BES (Beheer en Exploitatie Sportaccommodaties). Voor het realiseren van De Dialoog wordt op voorhand geen aanleiding gezien voor aanvullend onderzoek op milieuaspecten. Daarnaast is voor een eventuele verbouwing van de Dialoog geen bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Voor de planontwikkeling ter plaatse van de te slopen panden zullen naar verwachting enkele onderzoeken in het kader van bodem, externe veiligheid en bedrijven geluid nodig zijn, maar wordt het wel als kansrijk beschouwd. Hier zal naar verwachting een bestemmingsplanherziening plaats moeten vinden. De onderzoeken en bestemmingsplanwijziging worden in het nog te definiëren project voor planontwikkeling meegenomen. Beoogd resultaat Een multifunctioneel maatschappelijk gebouw dat voldoet aan de hedendaagse eisen en voorziet in sociaal-maatschappelijke functies.

onze ref. pagina

e180027894 3 van 6

Argumenten

1.1 Bereiken van synergie Door het realiseren van een nieuwbouw verdieping en het opknappen van de huidige bebouwing kan de ruimte optimaal ingericht worden. De participanten zitten dichter bij elkaar, zullen elkaar vaker ontmoeten waarmee samenwerking en afstemming gestimuleerd wordt. Er ontstaat één centrale entree voor alle organisaties in De Dialoog en voor het gemeentehuis. De verbinding met het gemeentehuis op de begane grond wordt versterkt en via de verdieping wordt De Dialoog verbonden met het te realiseren vergaderplaza in het gemeentehuis. Naast meer synergie binnen De Dialoog, ontstaat zo ook meer synergie tussen gemeente en De Dialoog.

1.2 Duurzaam gebouw Bij de scenario’s 1, 2 en 3 worden de huidige panden opgeknapt en verduurzaamd. Verduurzaming van deze panden is in verhouding relatief duur. Bij scenario 4 wordt de verdieping als een schil om de bestaande bebouwing heen gebouwd. Hierdoor is niet alleen de nieuwbouw verdieping duurzaam, maar kan ook de huidige bebouwing op de begane grond goed verduurzaamd worden.

1.3 Betere toegankelijkheid Door hoogteverschillen in- en tussen de huidige panden zijn delen van de panden niet of slecht toegankelijk voor minder validen. Bij behoud en opknappen van deze panden is toegankelijkheid moeilijk te realiseren. In scenario 4 is toegankelijkheid goed te realiseren.

1.4 Oplossing voor lange termijn Ten opzichte van de scenario’s waarin gekozen wordt voor behoud en opknappen van de huidige panden, is scenario 4 een oplossing voor een langere termijn.

1.5 Geen tijdelijke huisvesting nodig Wanneer gekozen zou worden voor volledige nieuwbouw (scenario 5), moet tijdelijke huisvesting voor de gebruikers van De Dialoog gezocht worden. Bij scenario 4 kan waarschijnlijk het grootste deel van de gebruikers in De Dialoog en aangrenzende panden Pinel, Plaza en Stationsstraat 118 gehuisvest blijven. Zodra de verdieping gerealiseerd is kunnen de participanten daar intrekken en de panden Pinel, Plaza, Stationsstraat 118 en zalen 1 tot en met 5 van De Dialoog opgeheven worden.

1.6 Gunstige exploitatielasten De investeringskosten voor scenario 4 zijn circa twee miljoen hoger dan voor scenario 1 (bestaande handhaven en opknappen). Daarentegen laten de exploitatielasten zien dat scenario 4 relatief gunstig is ten opzichte van de andere scenario’s. Dit heeft te maken met de afschrijftermijn, die bij opknappen van de huidige bebouwing veel korter is dan bij (gedeeltelijke) nieuwbouw.

2.1 Nadere invulling geven aan scenario 4 (verticale uitbreiding) De huidige uitwerking van scenario 4 is op basis van een massastudie en geeft een globaal inzicht in de benodigde oppervlakte en mogelijkheden. Dit globale beeld moet verder uitgewerkt worden om het definitieve benodigde oppervlakte te bepalen alsook welke functies op welke plek in het gebouw kunnen komen. Dit zal samen met de participanten van De Dialoog verder ontworpen worden.

onze ref. pagina

e180027894 4 van 6

2.2 In de planning is rekening gehouden met het theaterseizoen De planning gaat uit van start verbouw na de zomer van 2020. In deze planning is rekening gehouden met onder andere het theaterseizoen. Het streven is dat de nieuwe Dialoog in de zomer van 2021 klaar kan zijn.

3.1 Het investeringskrediet en de (ongedekte) exploitatielasten worden in de programmabegroting 2019-2022 meegenomen Naar aanleiding van de Begrotingsdagen (6 en 13 juni 2018) en voorlopige bespreking van de uitkomsten hiervan in het college van B&W (19 juni 2018) wordt beoogd dat het investeringskrediet ter grootte van € 7.190.000,00 en de (ongedekte) exploitatielasten worden meegenomen in de Programmabegroting 2019-2022. In het totaal van deze begroting zal vervolgens in de dekking moeten worden voorzien. Hiermee zijn dan de kosten van de verbouw De Dialoog in de begroting opgenomen in afwachting van nadere besluitvorming. Uw raad moet daarnaast ook het investeringskrediet nog vrijgeven. Kanttekeningen

1.1 Exploitatievorm moet nog nader worden onderzocht. De scenario-studie ziet niet toe op de wijze van exploitatie van de Dialoog. Er gaan stemmen op om beheer en exploitatie van De Dialoog onder te brengen bij BES (Beheer en Exploitatie Sportaccommodaties). Het is van belang de voor- en nadelen hiervan goed in kaart te brengen en af te zetten tegen eventuele andere mogelijkheden voor beheer en exploitatie. Eén van de onderwerpen hierbij die verdere aandacht behoeft zijn de btw-gevolgen. De nieuwe wetgeving hier omtrent krijgt momenteel steeds verdere invulling en duidelijkheid. Daarnaast moet nader bekeken worden hoe het eventuele onderbrengen van De Dialoog in BES (of een andere partij) het best vormgegeven kan worden.

3.1 Financiële gevolgen De keuze voor scenario 4 brengt financiële gevolgen met zich mee. Dit is onder het kopje ‘Financiële gevolgen en dekking’ onderstaand nader toegelicht.

4.1 Ideeën voor woningbouw ter plaatse van de te slopen panden moeten nader afgestemd worden in woningbouwprogramma Er gaan diverse geluiden op voor het realiseren van appartementen met half verdiept parkeren er onder. Het woningbouwprogramma- en contingent in Ermelo staat echter onder druk. Er zal nader bekeken moeten worden of, en hoe, deze plannen in het woningbouwprogramma opgenomen kunnen worden. Mogelijke andere functies als winkels, horeca of zorgvoorzieningen zullen ook in de overwegingen meegenomen worden. Communicatie Scenario 4 (verticale uitbreiding) is met de participanten van De Dialoog besproken. De relevante reacties zijn in het college- en raadsvoorstel meegenomen. Daarnaast zijn de direct omwonenden van het Raadhuisplein geïnformeerd over het collegebesluit. De participanten en direct omwonenden worden geïnformeerd over het raadsbesluit.

onze ref. pagina

e180027894 5 van 6

Na besluitvorming door de raad, zal het gekozen scenario in overleg met de participanten nader uitgewerkt en geconcretiseerd worden. Bij de planontwikkeling op de locatie van de op te heven panden zullen de direct omwonenden van het Raadhuisplein betrokken worden. De raad wordt door middel van raadsinformatiebrieven en, indien van toepassing, presentaties op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Financiële gevolgen en dekking Voor scenario 4 (verticale uitbreiding) is een investeringskrediet benodigd ter grootte van € 7.190.000,00. Deze kosten zijn berekend op prijspeil 2020. Uitgegaan wordt van realisatie in de jaren 2019, 2020 en 2021, waarbij in 2021 het investeringskrediet wordt afgesloten. Dit leidt met ingang van het begrotingsjaar 2022 tot kapitaallasten. De uiteindelijke budgettaire gevolgen bedragen: Budget (x € 1,00) Toelichting

Omschrijving Kapitaallasten: 

Afschrijving

254.000,00 Afschrijvingstermijnen: 15 / 20 / 40 jaar



Rente

108.000,00 Rente 1,5% / Jaarlijks € 4.000,00 lager

Dekking uit: 58.000,00 –



Beschikbare kapitaallasten



Beschikbare exploitatiebudgetten



Stelpost Prijsmutaties

1.000,00 – Energie en onderhoud (per saldo)

15.000,00 288.000,00 N Structureel (jaarlijks € 4.000,00 lager)

Nog te dekken exploitatielasten

De verbouw van De Dialoog was in de Kadernota 2019 opgenomen als pm-post in de pijplijnonderwerpen. Vervolgens is de verbouw tijdens de Begrotingsdagen (6 en 13 juni 2018) op geld gezet op basis van scenario 4 verticale uitbreiding. De uitkomst van deze begrotingsdagen is op 19 juni 2018 voorlopig besproken in het college van B&W. Beoogd wordt dat het investeringskrediet ter grootte van € 7.190.000,00 en de (ongedekte) exploitatielasten worden meegenomen in de Programmabegroting 2019-2022. In het totaal van deze begroting zal vervolgens in de dekking moeten worden voorzien. Hiermee zijn dan de kosten van de verbouw De Dialoog in de begroting opgenomen in afwachting van nadere besluitvorming. Het investeringskrediet wordt als volgt opgenomen in de PB 2019-2022: Omschrijving

Begroting

Begroting

Begroting

2019

2020

2021

Totaal krediet

Afschrijvings-

Bouwkundige werken

208.000

750.000

750.000

1.708.000

40 jaar

Installaties

19.000

1.000.000

1.000.000

2.019.000

20 jaar

Inrichting

0

196.000

200.000

396.000

15 jaar

Renovatie

72.000

250.000

250.000

572.000

20 jaar

Indirecte kosten

833.000

831.000

831.000

2.495.000

40 jaar

termijn

onze ref. pagina

e180027894 6 van 6

Totaal

1.132.000

3.027.000

3.031.000

7.190.000

Indien de verbouw voortvarend verloopt is het mogelijk om (delen van) het krediet naar voren te halen. Planning -

Juli/Augustus 2018: collegebesluit

-

September 2018: commissievergadering

-

November 2018: raadsbesluit

-

Q4 2018 – Q2 2019: aanbesteding architect en ontwerpen

-

Q3/Q4 2019: besluit definitief ontwerp

-

Q1/Q2 2019: aanbesteding en voorbereidende werkzaamheden bouw

-

Q3/Q4 2020: start verbouwing

Evaluatie Niet van toepassing

Het college van burgemeester en wethouders van Ermelo, A.M. Weststrate,

A.A.J. Baars,

secretaris,

burgemeester,

Bijlage(n)

:

Raadsbesluit (e180027899) Scenariostudie (e180029506) Haalbaarheidsstudie “Krachtig lokaal” (e160032855) Besluit 30 mei 2018 (e180013834)

Uitnodigen belanghebbende(n)

:

N.v.t.