PID e240047402

Project Initiatie Document

Nr. 02330000242851 Zaaknr. 02330000067633

Projectnaam Versie, datum, status Planning

Haalbaarheidsonderzoek optoppen 2, 3 maart 2025, eindversie Startdatum: 1 maart 2025

1. Achtergrond

Optoppen krijgt steeds meer aandacht vanwege de grote woningnood. Optoppen is één van de manieren waarop we bestaande gebouwen beter benutten: met optoppen worden er extra woningen toegevoegd door een bestaand gebouw te verhogen met één of meerdere woonlagen. Uit onderzoek blijkt dat optoppen voor circa 100.000 extra woningen in Nederland kan zorgen tot 2030.

Einddatum: 1 september 2025

Met de nieuwe Woondeal 2.0, die in 2025 is vastgesteld, stelt gemeente Ermelo de doelstellingen voor de woningbouw van 2025 tot 2034. Gemeenten, ontwikkelaars en woningcorporaties staan hierbij voor de uitdaging om oplossingen te vinden ondanks beperkt beschikbare bouwgrond. Om optoppen te stimuleren is door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de landelijke aanpak optoppen ontwikkeld. Door de landelijke aanpak optoppen wordt het onderwerp onder de aandacht gebracht bij gemeenten, woningcorporaties, private eigenaren en de markt en wordt de bouwstroom voor optoppen gestimuleerd. In Gelderland moet in de periode van 2022 tot en met 2030 in totaal 104.000 woningen worden bijgebouwd. Stec groep berekende dat hierbij in totaal 23.000 woningen door optoppen kunnen worden bijgebouwd.

2. Probleemstelling

In 2016 zijn in de gemeente Ermelo al eens vijf complexen van Uwoon opgetopt. Sindsdien is dit niet meer voorgekomen en is er geen onderzoek naar optoppen gedaan. Er is tot op heden weinig ervaring met optoppen. Hierdoor is het onduidelijk welke belemmeringen er zijn en met welke factoren rekening moet worden gehouden. Door deze onduidelijkheid is er geen zicht op de haalbaarheid van optoppen in de gemeente Ermelo. Gemeente Ermelo laat hierdoor mogelijk kansen liggen om de bestaande bebouwing beter te benutten.

onze ref. pagina

02330000242851 2 van 4

3. Doelstelling

Het doel van dit project is om zicht te krijgen op de haalbaarheid van optoppen in de gemeente Ermelo. Dit gebeurt aan de hand van de volgende onderzoeksvraag: In hoeverre is optoppen van de bestaande bebouwing in de gemeente Ermelo haalbaar?

4. Resultaat

Op die manier krijgen college, raad en relevante stakeholders inzicht in hoeverre optoppen kan bijdragen aan het aanpakken van de woningnood in de gemeente Ermelo. Hierbij wordt er gekeken naar zowel de huur- als koopsector. De uitkomst is een onderzoeksrapport naar de haalbaarheid van optoppen in de gemeente Ermelo. Ten eerste wordt in het onderzoeksrapport stilgestaan bij de kansen en knelpunten van optoppen. Ten tweede wordt gekeken welke kansen en knelpunten lokaal in Ermelo aanwezig zijn. Ten derde wordt gekeken welke locaties in de gemeente Ermelo kansen bezitten voor optoppen.

5. Afbakening

Het onderzoeksrapport wordt gedeeld met het college en de gemeenteraad, waarbij ook eventuele aanbevelingen worden voorgelegd. In het onderzoeksrapport wordt de haalbaarheid onderzocht van optoppen in de gemeente Ermelo. Het gaat niet over de daadwerkelijke realisatie van optopprojecten, maar om een QuickScan van de kansen die er zijn. Enkel de kansrijke en de belemmerende factoren worden in kaart gebracht, maar er wordt niet gewerkt aan een oplossingsrichting. Wel worden er aanbevelingen meegegeven voor een eventueel vervolgonderzoek.

onze ref. pagina

02330000242851 3 van 4

6. Projectfasering

Fase 1. Inventarisatie (Q1/Q2 2025) • De inventarisatie gebeurt aan de hand van de volgende onderzoeksvraag: Wat is er landelijk bekend over optoppen, en wat zijn hierbij de kansen en knelpunten? Welke eigendomsvormen biedt kansen voor optoppen? Aanpak 1. Bureauonderzoek uitvoeren • Om deze vragen te beantwoorden analyseer ik bestaande literatuur, beleid, en rapportages over optoppen op landelijk niveau 2. Informatie verzamelen bij andere gemeenten 3. Resultaten structureren • Overzicht opstellen van kansen en knelpunten Fase 2. Uitvoeren en verzamelen (Q2 2025) • Het uitvoeren en verzamelen van onderzoeksresultaten gebeurt aan de hand van de volgende onderzoeksvragen: Welke kansen en knelpunten herkennen de stakeholders van de gemeente Ermelo? Welke gebieden in de gemeente Ermelo bezitten kansen voor optoppen? Aanpak 1. Interviews organiseren met relevante stakeholders 2. Resultaten analyseren. 3. Geo-analyse laten uitvoeren • Om de kansen van optoppen inzichtelijk te maken laat ik door GEO een kaartlaag maken, op basis van de indicatoren die naar voren komen Fase 3 conclusies en aanbeveling (Q2/Q3 2025) • Onderzoeksvragen beantwoorden • Aanbevelingen formuleren • Besluitvorming afronden • Terugkoppeling naar stakeholders

7. Risico’s

Het onderzoeksrapport wordt ter informatie gedeeld met het college en de raad. Bij de beantwoording van de onderzoeksvragen is medewerking van interne medewerkers en externe partijen nodig. Om te zorgen dat dit goed verloopt wordt vooraf de benodigde capaciteit afgestemd. Om te waarborgen dat de resultaten in lijn zijn met de verwachtingen van de ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever stem ik na elke fase met hen af.

8. Kosten 9. Projectorganisatie

Om te zorgen dat mijn planning goed verloopt, informeer ik mijn ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgever over de voortgang van het project. Dit project kost enkel ambtelijke capaciteit. De projectleider is verantwoordelijk voor de voortgang van het project. Gedurende het project wordt er een beroep gedaan op de volgende medewerkers: • Adviseur wonen (alle fases) (12 uur) • Adviseur RO (alle fases) (6 uur) • Adviseur GEO (fase 2) (60 uur) • Adviseur mobiliteit (fase 2) (4 uur) • Adviseur vergunningen (fase 2) (4 uur) • Adviseur duurzaamheid (fase 2) (3 uur) • Communicatie adviseur (fase 1/3) (16 uur)

onze ref. pagina

02330000242851 4 van 4

10. Relaties andere initiatieven

11. Bijlagen

Na afronding van iedere fase heb ik afstemming met mijn ambtelijk opdrachtgever via een meeting. Na de bespreking met mijn ambtelijk opdrachtgever heb ik afstemming met mijn bestuurlijk opdrachtgever via het portefeuillehoudersoverleg. Dit project heeft raakvlakken met de volgende initiatieven: • Nog op te stellen omgevingsvisie 2.0 • Woondeal 2.0 Indien er kansen zijn voor optoppen en uit vervolgonderzoek concrete locaties geschikt worden geacht, kan dit bijdragen aan de woningbouwambitie uit de woondeal 2.0. • Parkeeronderzoek Ermelo 2024 In het parkeeronderzoek ligt per wijk de parkeerdruk vast. De parkeerdruk heeft invloed op de kansen voor optoppen. • Energievisie Er is beperkt ruimte beschikbaar op het energienet. Dit vormt een risico voor de haalbaarheidskansen van optoppen. Geen bijlagen

Selma de Schipper , opdrachtgever (Bestuurlijk en/of Ambtelijk)

Eva Rozendaal, projectleider

Akkoord opdrachtgever

Akkoord projectleider

Datum:

Datum: