Notitie e250001234

DMSnr. e250001234 Zaaknr. 02330000071458

Raadhuisplein 2 Postbus 500 3850 AM Ermelo t 0341 56 73 21 f 0341 56 73 69 e gemeente@ermelo.nl i www.ermelo.nl NL92 BNGH 0285 0024 49

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025

Deze notitie is openbaar. De achterliggende bijlagen zijn geheim op basis van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1; lid 2, aanhef en onder B van de Wet open overheid Woo)

Naam Datum

: Murat Günes (planeconoom) / Reinand Dooijeweerd (financieel adviseur) : 8 januari 2025

Pagina

2 van 7

1. Inleiding Met de Notitie bijstelling grondexploitaties 2025 wordt u geïnformeerd over de bijstellingen van de grondexploitaties. De grondexploitaties worden tenminste eenmaal per jaar geactualiseerd en aan de gemeenteraad voorgelegd. Op deze manier blijft de raad op de hoogte van de ontwikkelingen in de projecten, waarvoor een grondexploitatie is geopend.

Wat is een grondexploitatie? Een gemeentelijke grondexploitatie (afgekort: een grex) is een begroting van kosten en opbrengsten die worden uitgezet in de tijd om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Tot de kosten van de grondexploitatie worden onder andere gerekend: de verwerving van gronden, sloop van opstallen, saneringskosten, het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de kosten van de ambtelijke inzet (plankosten en voorbereiding, toezicht uitvoering (vtu)) en kosten voor nadeelcompensatie. Tot de opbrengsten worden de inkomsten uit gronduitgifte, (erf)pacht en opbrengsten van subsidies en bijdragen van derden gerekend. Het saldo van de kosten en de opbrengsten per project is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (de opbrengsten zijn hoger dan de kosten), als negatief zijn (de opbrengsten zijn lager dan de kosten). Waarom wordt een grondexploitatie bijgesteld? Tijdens een bijstelling van een grondexploitatie worden aannames – waar mogelijk – vervangen door realisaties, eerdere aannames nagelopen op realiteit en – waar nodig – bijgesteld, en projectplanningen tegen het licht gehouden en – waar nodig – bijgesteld. Door deze aanpassingen leidt de bijstelling van de grondexploitatie tot een gewijzigd en actueel financieel beeld.

Het actueel houden van de grondexploitaties is noodzakelijk voor een juiste weergave van gemeentelijke risico’s die voortvloeien uit het grondbedrijf en ook voor het maken van operationele keuzes in de projecten. In deze notitie wordt ingegaan op de recente ontwikkelingen binnen het project en hun financiële gevolgen en de verwachte ontwikkelingen. Er wordt een doorkijk gegeven van de financiële risico’s en kansen. De uitkomsten worden verwerkt in de Jaarstukken van de gemeente en worden getoetst door de accountant. De laatste reguliere actualisatie is vastgesteld door de gemeenteraad op 27 maart 2024. Reikwijdte Niet alle majeure gemeentelijke projecten zijn grondexploitaties. Wat onder de noemer grondexploitaties mag worden geschaard volgt direct uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de daarbij behorende Notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” van de Commissie BBV. Met de grondexploitaties worden die activiteiten bedoeld die in de Programmabegroting en Jaarstukken onder de noemer Grondexploitatie vallen. Een absolute voorwaarde van een grondexploitatie is de inbreng van gemeentelijke gronden dan wel grondverwerving door de gemeente ten behoeve van het te realiseren ruimtelijke plan.

Op het moment dat een ontwikkeling plaatsvindt op gronden die niet in eigendom zijn bij de gemeente – en wij geen grondpositie verwerven – is er geen sprake van een grondexploitatie. Denk daarbij aan de ontwikkelingen op Veldwijk en Oranjepark of particuliere functieveranderingsinitiatieven. Het beheer van gemeentegrond binnen de algemene middelen, of anders gezegd: het beheer van het gemeentelijk domein, wordt niet bij deze notitie betrokken. Ook de (grote) projecten waarbij de gemeente geen grondpositie heeft vallen buiten deze notitie. Grondexploitaties Ermelo In 2024 zijn geen nieuwe grondexploitaties geopend. Er zijn twee lopende complexen, welke in deze notitie aan de orde komen: 1. Het Trefpunt; 2. Veldzicht Noord 4e fase.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025

Pagina

3 van 7

In de toekomst zal mogelijk voor de ontwikkeling van het Callunaterrein, samen met het terrein van de Balverszaal, een grondexploitatie worden geopend (opening nieuw administratief complex). Ten overvloede: de exploitatieresultaten zijn in hoofdzaak openbaar, maar de gedetailleerde exploitatieopzetten zijn vertrouwelijk, nu die informatie de financiële situatie van de gemeente kan schaden. Deze notitie bevat de uitkomsten op hoofdlijnen en is daardoor openbaar. De vertrouwelijke informatie is opgenomen in de bij deze notitie behorende en vertrouwelijk ter inzage liggende exploitatieopzetten: 1. Het Trefpunt (e250001245) 2. Veldzicht Noord 4e fase (e250001246)

2. Fiscale positie Vennootschapsbelasting (Vpb) De aangiften Vpb tot en met 2023 zijn ingediend waarbij deze zijn opgesteld conform de uitgangspunten van de vaststellingsovereenkomst die de gemeente heeft afgesloten met de Belastingdienst. De aangiften tot en met 2022 zijn conform de ingediende aangiften vastgesteld. De hoogte van de fiscale winst en de verschuldigde belasting over 2024 wordt in 2025 door de externe belastingadviseur berekend. Doordat de opbrengsten en uitgaven binnen de grondexploitatie niet altijd volgens prognose verlopen kan het fiscale resultaat jaarlijks sterk wisselen. De winst over de reclameinkomsten is in de aangifte begrepen. Tegen dit onderdeel is bezwaarschrift bij de Belastingdienst ingediend omdat in het land beroepsprocedures worden gevoerd. De bezwaarschriften worden door de Belastingdienst aangehouden zolang nog geen definitief oordeel is gegeven is gegeven in de procedures.

3.

Financieel technische uitgangspunten

De algemene financiële uitgangspunten zijn vastgelegd in de Paragraaf Grondbeleid van de Programmabegroting 2025-2028. Parameters In de bijstellingen is gerekend met de onderstaande parameters: - Rente 0,52 % - Disconteringsvoet 2,00 % - Kostenstijging 3,50 % - Opbrengstenstijging Woningbouw 3,50 % - Opbrengstenstijging Bedrijfsterreinen 3,50 % Rente Ten opzichte van de bijstelling van de grondexploitaties 2024 is het rentepercentage bijgesteld van 0,59% bijgesteld naar 0,52%. Disconteringsvoet Naar aanleiding van de voorschriften van de Commissie BBV in 2015 is dit streefpercentage de laatste jaren stabiel 2,00% en sluit aan bij het meerjarig streefpercentage voor de inflatie van de Europese Centrale Bank (ECB). De te hanteren disconteringsvoet in de berekening van de contante waarde voor het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties bedraagt derhalve 2,00%. Kostenstijging Het voornaamste deel van alle nog te maken kosten in onze grondexploitaties bestaat uit de civieltechnische kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De bouwkosten (grondstoffen en materiaal) vertonen over de afgelopen periode een constant stijgende lijn en lijken nu iets meer te stabiliseren. De kosten in de GWW-sector (grond, weg en waterbouw) vertonen nog steeds een grillig verloop.

Het kostenstijgingspercentage biedt binnen de grondexploitatie de mogelijkheid om

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025

Pagina

4 van 7

budgetten voor bouw- en woonrijp maken te indexeren om werkzaamheden ook in nog komende jaren te laten uitvoeren tegen marktconforme condities. Er wordt binnen de grondexploitaties van Ermelo, voor de komende jaren rekening gehouden met een kostenstijging van 3,5%. Dit percentage is tot stand gekomen door een analyse op de cijfers van de Outlook Grondexploitaties 2025 “Lente op de woningmarkt”, een publicatie van het adviesbureau Metafoor B.V. Opbrengstenstijging Woningbouw De woningmarkt is nog steeds erg krap. De NHG-grenzen zijn afgelopen tijd sterk omhoog opgetrokken wat de leencapaciteit bij potentiële kopers heeft vergroot. In 2025 ligt de maximale NHG-grens al op € 450.000 V.O.N. Tegelijk zijn ook de woningprijzen, met name in de nieuwbouw, flink gestegen en wordt voor komend jaar voorzien dat deze, afhankelijk van de woningbouwcategorie, verder zullen stijgen met circa 5% tot 10%. De prijzen van nieuwbouwwoningen stijgen nog steeds en het aantal verkopen is teruggelopen. Vanwege de hoge prijzen zijn veel nieuwbouwwoningen moeilijk betaalbaar geworden voor particulieren. Naar verwachting zullen de bouwkosten in de periode 2025-2027 ook door blijven stijgen, terwijl de woningprijzen eerst zullen blijven doorstijgen en vervolgens mogelijk zullen stabiliseren. Dit betekent dat de residuele grondwaarden op termijn zullen dalen.

Veel overheden voeren een stabiel grondprijsbeleid en grondprijzen bewegen dus niet direct met de markt mee. Dit betekent dat de aanpassing van de grondprijzen op de woningmarkt iets achterwege kan blijven met de actualiteit ervan. Tussentijdse winstneming In de Notitie “Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” is beschreven dat de manier waarop in positieve grondexploitaties tussentijds winst moet worden genomen het principe “Percentage of completion” (hierna: POC-methode) volgt: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Binnen deze methode kan afdoende rekening worden gehouden met project specifieke risico’s. In geval van een winstgevende grondexploitatie wordt voor die betreffende grondexploitatie bij het opstellen van de Jaarstukken op basis van de realisatie van het betreffende jaar beoordeeld voor welk bedrag winst genomen moet worden. Verwerking hiervan komt verder tot uiting bij de Jaarstukken. Op grond van de bijgestelde exploitatieopzetten 2025 wordt bij de Jaarstukken 2024 verwacht geen tussentijdse winst te nemen uit het complex ‘Het Trefpunt’. Voor het complex ‘Veldzicht fase 4’ wordt wel een winstneming verwacht. De te nemen winst is berekend en materieel van aard.

Dat wil zeggen dat deze uitkomt op een bedrag die hoger of gelijk ligt aan € 10.000,-. De feitelijk te boeken tussentijdse winstneming over 2024 zal in 2025 worden toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

4.

Grondbeleid

De Nota grondbeleid 2024 en de Notitie Grondprijsbepaling 2024 zijn op 10 juli 2024 vastgesteld, op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. In de Omgevingswet worden 26 bestaande wetten gebundeld. Zo zijn de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet ruimtelijke ordening, de Wet natuurbescherming en de Waterwet verdwenen. Ook het Activiteitenbesluit en het Bouwbesluit zijn opgegaan in de Omgevingswet. Bestemmingsplannen zijn gebundeld in één omgevingsplan per gemeente. Elke gemeente moet een omgevingsvisie maken en krijgen daarbij tot eind 2029 de tijd om het tijdelijk deel van het omgevingsplan en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De figuur van het exploitatieplan bestaat niet meer. Hiervoor in de plaats zijn kostenverhaalsregels in werking getreden. De Wro kende een plicht tot jaarlijkse herziening van het exploitatieplan. Zo’n plicht heeft de Omgevingswet (Ow) niet, maar het kan wel in het belang zijn van de grondeigenaren (en ook van de gemeente). De term grondexploitatie wordt niet meer gebruikt. De term grondexploitatiekosten is vervangen door kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen.

Het onderwerp grondeigendom is buiten de Omgevingswet gehouden. Via de ‘Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet’ wordt de Omgevingswet aangevuld. Met dit wetsvoorstel wordt een

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025

Pagina

5 van 7

nieuwe, belangrijke stap gezet in de stelselherziening van het omgevingsrecht. Deze stelselherziening is begonnen met de totstandkoming van de Omgevingswet. Het wetsvoorstel regelt de integratie in de Omgevingswet van een aantal instrumenten van grondbeleid, te weten voorkeursrecht, onteigening, landinrichting en kavelruil in het landelijk gebied. Deze zijn nu geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied. Daarnaast is toepassing van de privaatrechtelijke faciliteit van kavelruil ook mogelijk in het stedelijk gebied. Ook bevat het wetsvoorstel een verdere aanpassing van de regeling voor grondexploitatie in de Omgevingswet tot een regeling voor kostenverhaal die ook toepasbaar is bij organische gebiedsontwikkeling. Het wetsvoorstel is aangenomen op 17 oktober 2019 door de Tweede Kamer en op 10 maart 2020 door de Eerste Kamer. In het coalitieakkoord 2022-2026 van de gemeente Ermelo is aangegeven dat het college kiest voor voorrang voor grootschalige woningbouw, een plan voor een woonwijk op de locatie Kerkdennen en een locatie voor tijdelijke woningen voor starters op de locatie Calluna. Het huidige grondbeleid biedt hier in beginsel reeds ruimte voor, waardoor er geen directe noodzaak bestaat tot het aanpassen of bijstellen van het huidige beleid.

Het huidige grondbeleid biedt ruimte van het voeren van zowel actief als facilitair grondbeleid. Het grondbeleid voorziet in kaders om een afweging te maken tussen actief en faciliteit grondbeleid. Op grond van de financiële verordening is er ruimte voor het college om zonder voorafgaand informeren van de raad te besluiten over grondaankopen tot € 500.000. Hierbij moet worden gedacht aan een strategische aankoop indien zich hiertoe een kans voordoet. Zoals ook opgenomen in de Nota Reserves en Voorzieningen is de reserve Grondexploitatie mede inzetbaar voor actieve grondpolitiek voor aankopen van gronden voor sociale woningbouw.

5.

Projectfasen van de grondexploitatiecomplexen

De projecten worden volgens het Projectmatig werken (hierna: PMW) projectmatig opgepakt en uitgevoerd. PMW deelt een project in zes fasen in: 1. Initiatief, 2. Definitie, 3. Ontwerp, 4. Voorbereiding, 5. Realisatie, en 6. Nazorg. Per project is vermeld in welk stadium het project zich verkeert. De fasen Initiatief, Definitie en Nazorg vallen buiten de grondexploitatie: het complex wordt doorgaans geopend bij vaststelling van het bestemmingsplan (Ontwerpfase) en gesloten voordat de beheerfase (nazorg) start.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025

Pagina

6 van 7

1. Het Trefpunt Projectleider: Planeconoom: Financieel adviseur: Betrokken marktpartijen: Einddatum:

G. Brons M. Günes R. Dooijeweerd UWOON en Hegeman Bouwgroep B.V. 1 juli 2025 (gewijzigd)

Projectinformatie 2022-2024 • Kavels 16 t/m 21 (10 kavels: 8 2/1 kap en 2 vrijstaande) In de eerste helft van 2023 is het terrein door de gemeente bouwrijp gemaakt. Gezien de kapvergunning en werkzaamheden. Eind 2022 werden de benodigde omgevingsvergunningen aangevraagd. Start van de bouw na het bouwrijp maken, is in november 2023 gestart. In de eerste helft van 2024 is gestart met de bouw van de woningen, welke eind 2024 is afgerond. De openbare ruimte rondom de woningen wordt verder op orde gemaakt en waar nodig worden nog groenstructuren aangelegd. Risico’s Er spelen geen of er zijn geen reële risico’s te verwachten. Financiële gevolgen van de exploitatieopzet 2025 In 2023 zijn de laatste verkoopopbrengsten ontvangen. Gezien er nog wel kosten komen na de oplevering van de woningen mag de volledige winstneming op het project (gezien de POC-methode) nog niet volledig worden gerealiseerd. De uitkomst van het toepassen van het gecombineerde voortgangspercentage van kosten en opbrengsten op het resultaat van de grondexploitatie, leidt niet tot het nemen van aanvullende winsten. Op basis van in het verleden genomen winsten, resteert er nog ca. € 200.000, - dat als winst genomen mag worden. De verwachte uitgaven in 2025 bedragen inclusief de reeds aangegane verplichtingen circa € 70.000, -.

Op basis van in het verleden genomen winsten en de huidige voortgang van de grondexploitatie is het niet wenselijk om aanvullende winsten te realiseren/te nemen in verband met regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV).

2. Veldzicht Noord, 4e fase Projectleider: Planeconoom: Financieel adviseur: Betrokken marktpartijen: Einddatum:

G. Brons M. Günes R. Dooijeweerd Fourwood Real Estate B.V. Gerbuvet B.V. 31 december 2025 (gewijzigd)

Projectinformatie over 2024 Het woonrijp maken is nagenoeg afgerond. Er resteert nog een klein gedeelte dat pas na de bouw op de kavels kan worden afgerond. De werkzaamheden hiervoor betreffen het aanbrengen van trottoir en inritten aanbrengen (nadat Liander heeft gelegd t.b.v. aansluiten te bouwen panden) voor/langs de kavels en aanbrengen laatste groen langs trottoir van de nog te bebouwen kavels. De koop van de 2 kavels langs het spoor is definitief, levering is begin februari 2025 en dan start ook direct de bouw, de bouwtijd is ongeveer een jaar. Hierna kunnen de werkzaamheden voor de inrichting van de openbare ruimte definitief worden afgerond. Voor de hoekkavel loopt nog een verkoopproces. Naar verwachting zal de koop hiervan in het eerste kwartaal van 2025 worden gesloten.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025

Pagina

7 van 7

Planvorming 2025 Het gehele jaar 2025 zal er worden gebouwd door de bedrijven op de ontwikkelde kavels en zullen de inrichtingswerkzaamheden in de openbare ruimte worden afgerond. Zodra de ontwikkelde kavels bebouwd zijn, en de openbare ruimte gereed is, kan de grondexploitatie worden afgesloten. Risico’s Mogelijk dat de inrichtingswerkzaamheden nog net kunnen voortduren in 2026. Er worden verder geen reële risico’s verwacht. Financiële gevolgen van de exploitatieopzet 2025 De herziening van de exploitatieopzet leidt tot een bijstelling van € 291.000, - voordelig op eindwaarde per 31 december 2025. Dit houdt vooral verband met het feit dat werkzaamheden voor de (bodem)sanering en het bouw- en woonrijp maken uiteindelijk goedkoper zijn uitgevoerd dan het geraamd budget. De indexatie van deze uitgaven valt hiermee ook lager uit. Echter, ook de opbrengsten zijn lager uitgevallen dan verwacht. De berekende opbrengstenstijging in de grondexploitatie heeft namelijk niet plaats gevonden, omdat de kavelopbrengsten op basis van inschrijving zijn gegenereerd. Op basis van de voortgang van de grondexploitatie (POC-methode) in samenhang tot in het verleden genomen winsten, resteert er afgerond nog € 170.000, - winst dat genomen mag worden over 2024.

Als in 2025 alles volgens plan verloopt, kan er bij de afsluiting van de grondexploitatie per 1 januari 2026 een aanvullende winst worden genomen van circa € 315.000, -.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2025