Notitie bijstelling grondexploitaties 2022 e220002289

Raadhuisplein 2

Dossiernr. De22.0000129

Postbus 500 3850 AM Ermelo t 0341 56 73 21 f 0341 56 73 69 e gemeente@ermelo.nl i www.ermelo.nl NL92 BNGH 0285 0024 49

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

Deze notitie is openbaar. De achterliggende bijlagen zijn grond van artikel 10, tweede lid onder B Wet openbaarheid van bestuur vertrouwelijk en worden bij raadsbesluit geheim op basis van art. 25 Gemeentewet

Naam Datum

: Nawied Aziz (Financieel adviseur) : 17 januari 2022

pagina

2 van 8

1. Inleiding Met de Notitie bijstelling grondexploitaties 2022 wordt u geïnformeerd over de bijstellingen van de grondexploitaties. De grondexploitaties worden tenminste eenmaal per jaar geactualiseerd en aan de gemeenteraad voorgelegd. Op deze manier blijft de raad op de hoogte van de ontwikkelingen in de projecten, waarvoor een grondexploitatie is geopend.

Wat is een grondexploitatie? Een gemeentelijke grondexploitatie (afgekort: een grex) is een begroting van kosten en opbrengsten om ruimtelijke doelstellingen te realiseren. Tot de kosten van de grondexploitatie worden onder andere gerekend: de verwerving van gronden, saneringskosten, het bouwrijp maken, de inrichting van de openbare ruimte en de kosten van de ambtelijke kosten en kosten van planschade. Tot de opbrengsten worden de inkomsten uit gronduitgifte en opbrengen van subsidies en bijdragen van derden gerekend. Het saldo van de kosten en de opbrengsten per project is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (de opbrengsten zijn hoger dan de kosten), als negatief zijn (de opbrengsten zijn lager dan de kosten). Waarom wordt een grondexploitatie bijgesteld? Tijdens een bijstelling van een grondexploitatie worden aannames – waar mogelijk – vervangen door realisaties, eerdere aannames nagelopen op realiteit en – waar nodig – bijgesteld, en projectplanningen tegen het licht gehouden en – waar nodig – bijgesteld. Door deze aanpassingen leidt de bijstelling van de grondexploitatie tot een gewijzigd en actueel financieel beeld. Het actueel houden van de grondexploitaties is noodzakelijk voor een juiste weergave van gemeentelijke risico’s die voortvloeien uit het grondbedrijf en ook voor het maken van operationele keuzes in de projecten.

In deze notitie wordt ingegaan op de recente ontwikkelingen binnen het project en hun financiële gevolgen en de verwachte ontwikkelingen. Er wordt een doorkijk gegeven van de financiële risico’s en kansen. De uitkomsten worden verwerkt in de Jaarstukken van de gemeente en worden getoetst door de accountant. De laatste reguliere actualisatie is vastgesteld door de gemeenteraad op 31 maart 2021 (ref. e210003679). Reikwijdte Niet alle majeure gemeentelijke projecten zijn grondexploitaties. Wat onder de noemer grondexploitaties mag worden geschaard volgt direct uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) en de daarbij behorende Notitie grondbeleid (2019) van de Commissie BBV. Met de grondexploitaties worden die activiteiten bedoeld die in de Programmabegroting en Jaarstukken onder de noemer Grondexploitatie vallen. Een absolute voorwaarde van een grondexploitatie is de inbreng van gemeentelijke gronden dan wel grondverwerving door de gemeente ten behoeve van het te realiseren ruimtelijke plan. Op het moment dat een ontwikkeling plaatsvindt op gronden die niet in eigendom zijn bij de gemeente – en wij geen grondpositie verwerven – is er geen sprake van een grondexploitatie. Denk daarbij aan de ontwikkelingen op Veldwijk en Oranjepark of particuliere functieveranderingsinitiatieven.

Het beheer van gemeentegrond binnen de algemene middelen, of anders gezegd: het beheer van het gemeentelijk domein, wordt niet bij deze notitie betrokken. Ook de (grote) projecten waarbij de gemeente geen grondpositie heeft vallen buiten deze notitie. Grondexploitaties Ermelo In 2021 zijn geen nieuwe grondexploitaties geopend. Er zijn twee lopende complexen, welke in deze notitie aan de orde komen: 1. Het Trefpunt 2. Veldzicht Noord 4e fase

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

pagina

3 van 8

Voor 2022 wordt momenteel geen opening van een nieuw complex voorzien. Ten overvloede: de exploitatieresultaten zijn in hoofdzaak openbaar, maar de gedetailleerde exploitatieopzetten zijn vertrouwelijk, nu die informatie de financiële situatie van de gemeente kan schaden. Deze notitie bevat de uitkomsten op hoofdlijnen en is daardoor openbaar. De vertrouwelijke informatie is opgenomen in de bij deze notitie behorende en vertrouwelijk ter inzage liggende exploitatieopzetten: 1. Het Trefpunt (e220002056) 2. Veldzicht Noord 4e fase (e220002057)

2. Fiscale positie Vennootschapsbelasting (Vpb) De aangiften 2016 t/m 2019 zijn ingediend waarbij deze zijn opgesteld conform de uitgangspunten van de vaststellingsovereenkomst die de gemeente heeft afgesloten met de Belastingdienst. Tot en met 2018 is sprake van verrekenbare verliezen. Deze zijn verrekend met de fiscale winst over 2019 waardoor een aanslag resteerde van € 5.533. De hoogte van de fiscale winst en de verschuldigde belasting over 2020 wordt nog door de externe belastingadviseur berekend. De aangifte 2020 wordt in het eerste kwartaal 2022 ingediend. Voor het indienen van de aangifte 2021 is uitstel verleend. Doordat de opbrengsten en uitgaven niet altijd volgens prognose verlopen kan het fiscale resultaat jaarlijks sterk wisselen.

3.

Financieel technische uitgangspunten

De algemene financiële uitgangspunten zijn vastgelegd in de Kadernota 2022 en de Paragraaf Grondbeleid van de Programmabegroting 2022-2025. Parameters In de bijstellingen is gerekend met de onderstaande parameters: - Rente 0,28 % - Disconteringsvoet 2,00 % - Kostenstijging 2,25 % - Opbrengstenstijging Woningbouw 2,50 % - Opbrengstenstijging Bedrijfsterreinen 2,00 % Rente Ten opzichte van de bijstelling van de grondexploitaties 2021 is het rentepercentage bijgesteld van 0,66% bijgesteld naar 0,28%. Disconteringsvoet Naar aanleiding van de voorschriften van de Commissie BBV in 2015 is dit streefpercentage de laatste jaren stabiel 2,00%. De te hanteren disconteringsvoet in de berekening van de contante waarde ten behoeve van het treffen van een verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties bedraagt derhalve 2,00%. Kostenstijging Het voornaamste deel van alle nog te maken kosten in onze grondexploitaties bestaat uit de civieltechnische kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied. De bouwkosten (grondstoffen en materiaal) vertonen over de afgelopen periode een constant stijgende lijn. De kosten in de GWW-sector (grond, weg en waterbouw) vertonen een grillig verloop, waarin t.o.v. van voorgaande jaren wel een stijgende trend waarneembaar blijft.

Het kostenstijgingspercentage van 2,25% biedt binnen de grondexploitatie de mogelijkheid om budgetten voor bouw- en woonrijp maken te indexeren zodat er voldoende middelen zijn om werkzaamheden ook in nog komende jaren te laten uitvoeren tegen marktconforme condities.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

pagina

4 van 8

Opbrengstenstijging Woningbouw De verwachte opbrengstenstijging voor “woningbouw vrije sector in een ‘midden’-woningmarktgebied” begeeft zich in de bandbreedte van 1,0% tot 4,0%. De woningmarkt van Ermelo mag zich enerzijds rekenen tot dit middengebied, anderzijds is er vanzelfsprekend niet alleen maar sprake van woningbouw in de vrije sector. Qua trends en ontwikkelingen blijven de grondprijzen achter bij de theoretische grondwaarde ontwikkeling. In theorie zouden grondprijzen in 2018 flink moeten stijgen gezien de woningprijsstijgingen die nog harder toenemen dan de bouwkostenstijgingen. De grondprijsontwikkeling bijgehouden door het Kadaster stijgt echter nauwelijks en uit de benchmark onder gemeenten blijkt dat gemeenten haar grondprijzen maar mondjesmaat verhogen. Redenen hiertoe zijn o.a. gelegen in aspecten als betaalbaarheid en duurzaamheid en zijn ook voor gemeente Ermelo herkenbaar. In dit licht wordt gekozen het percentage voor 2021 te begrenzen op het langjarig verwachte gemiddelde van 2,5%. Opbrengstenstijging Bedrijventerreinen Vanwege de schaarste aan nog te ontwikkelen basislocaties is voor bedrijventerreinen het percentage voor opbrengstenstijging ongewijzigd vastgesteld voor 2020 op 2,00 %.

Tussentijdse winstneming In de ‘Notitie grondbeleid in de begroting en jaarverslaggeving’ (Commissie BBV, juli 2019) is beschreven dat de manier waarop in positieve grondexploitaties tussentijds winst moet worden genomen het principe “Percentage of completion” (hierna: POC-methode) volgt: Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Binnen deze methode kan afdoende rekening worden gehouden met project specifieke risico’s. In geval van een ‘commercieel’ winstgevende grondexploitatie wordt voor die betreffende grondexploitatie bij het opstellen van de Jaarstukken op basis van de realisatie van het betreffende jaar beoordeeld voor welk bedrag winst moet worden genomen. Verwerking hiervan komt verder tot uiting bij de Jaarstukken. Op grond van de exploitatieopzetten 2021 wordt verwacht bij de Jaarstukken 2021 tussentijds winst te nemen voor vanuit de complexen Veldzicht Noord 4e fase en Het Trefpunt. De feitelijk te boeken tussentijdse winstneming zal worden toegevoegd aan de reserve grondexploitatie.

4.

Grondbeleid

De Nota grondbeleid 2021 en de Notitie Grondprijsbepaling 2021 worden in het voorjaar van 2022 vastgesteld, mede met het oog op de komst van de Omgevingswet. Naar verwachting treedt de Omgevingswet op 1 juli 2022 in werking. Kostenverhaal is geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Er is geen exploitatieplan meer. Ook de plicht tot jaarlijkse actualisering van de cijfers is vervallen. De term grondexploitatie wordt niet meer gebruikt. De term grondexploitatiekosten is vervangen door kosten die gemaakt zijn voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Het onderwerp grondeigendom is buiten de Omgevingswet gehouden. Via de ‘Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet’ wordt de Omgevingswet aangevuld. Met dit wetsvoorstel wordt een nieuwe, belangrijke stap gezet in de stelselherziening van het omgevingsrecht. Deze stelselherziening is begonnen met de totstandkoming van de Omgevingswet. Het wetsvoorstel regelt de integratie in de Omgevingswet van een aantal instrumenten van grondbeleid, te weten voorkeursrecht, onteigening, landinrichting en kavelruil in het landelijk gebied. Deze zijn nu geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied. Daarnaast maakt het toepassing van de privaatrechtelijke faciliteit van kavelruil ook mogelijk in het stedelijk gebied.

Ook bevat het wetsvoorstel een verdere aanpassing van de regeling voor grondexploitatie in de Omgevingswet tot een regeling voor kostenverhaal die ook toepasbaar is bij organische gebiedsontwikkeling. Het wetsvoorstel is aangenomen op 17 oktober 2019 door de Tweede Kamer en op 10 maart 2020 door de Eerste Kamer en treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

pagina

5 van 8

In het coalitieakkoord 2018-2022 van Ermelo is aangegeven dat het college kiest voor actieve grondaankoop voor woningbouw. Het huidige grondbeleid biedt hier in beginsel reeds ruimte voor, waardoor er geen directe noodzaak bestaat tot het aanpassen of bijstellen van het huidige beleid. Het huidige grondbeleid biedt ruimte van het voeren van zowel actief als facilitair grondbeleid. Het grondbeleid voorziet in kaders om een afweging te maken tussen actief en faciliteit grondbeleid. Op grond van de financiële verordening is er ruimte voor het college om zonder voorafgaand informeren van de raad te besluiten over grondaankopen tot € 500.000,00. Hierbij moet worden gedacht aan een strategische aankoop indien zich hiertoe een kans voordoet. Voor het voeren van actieve grondpolitiek voor sociale woningbouw heeft de raad tijdens de vaststelling van de programmabegroting 2019-2022 op 1 november 2018, door middel van een motie, het college opgedragen om de reserve Grondexploitatie ook bij actieve grondpolitiek mede inzetbaar te maken voor aankopen van gronden voor sociale woningbouw.

5.

Projectfasen van de grondexploitatiecomplexen

De projecten worden volgens het Projectmatig werken (hierna: PMW) projectmatig opgepakt en uitgevoerd. PMW deelt een project in zes fasen in: 1. initiatie, 2. definitie, 3. ontwerp, 4. voorbereiding, 5. realisatie en 6. nazorg. Per project is vermeld in welk stadium het project zich verkeert. De fasen Initiatie, Definitie en Nazorg vallen buiten de grondexploitatie: het complex wordt doorgaans geopend bij vaststelling van het bestemmingsplan (Ontwerpfase) en gesloten voordat de beheerfase (nazorg) start.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

pagina

6 van 8

1. Het Trefpunt Projectleider: Financieel adviseur: Betrokken marktpartijen: Einddatum:

Mevrouw S. Veneman N. Aziz UWOON en Hegeman Bouwgroep B.V. 1 januari 2024 (gewijzigd)

Projectinformatie over 2021  Vrije kavels Prins Hendriklaan De twee bouwkavels waarvan de transactie niet in 2020 heeft plaatsgevonden, zijn in 2021 verkocht en voorzien van riooluitleggers. Inmiddels zijn voor alle kavels overeenkomsten gesloten.  Kavels 16 t/m 21 In 2020 is de bestemmingsplanprocedure voor de laatste fase van het Trefpunt opgestart. Naar aanleiding van zienswijzen is het plan aangepast. Het bestemmingsplan is op 8 december 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Planvorming 2022 Begin 2022 zal het terrein door de gemeente bouwrijp worden gemaakt. Als eerste worden 2 riooluitleggers aan de Prins Hendriklaan gerealiseerd, zodat deze na de herinrichting niet meer open hoeft. Naar verwachting start de bouw eind 2022. Beleidsmatige doorkijk 2022-2023 Op basis van de koop- en realisatieovereenkomst heeft de ontwikkelaar 2 jaar de tijd om de bouw te realiseren na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning. Na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kunnen de vergunningen worden aangevraagd. Risico’s In 2021 is het stedenbouwkundige plan gewijzigd naar aanleiding van ingediende zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan. Het gaat nu om 2 vrijstaande woningen en 4 twee onder-één-kapwoningen. Ook de koop- en realisatieovereenkomst is hierop aangepast. Uit Stikstofberekeningen blijkt dat het plan haalbaar is.

Een laatste risico is dat de herontwikkeling geheel geen doorgang vindt, doordat het vastgestelde plan niet onherroepelijk wordt. Dit risico is overigens altijd aanwezig bij ruimtelijke besluiten. In de koop- en realisatieovereenkomst is afgesproken dat in dat geval wordt teruggevallen op het bestaande bestemmingsplan waarin 6 vrijstaande woningen mogen worden gebouwd. Financiële gevolgen van de exploitatieopzet 2021 De bijstelling van de exploitatieopzet heeft invloed op de financieel te verwachten uitkomsten van het project. De mutaties bestaan uit:  Toegenomen kosten voor beheer en administratie: € 24.000,00 nadelig.  Bijstelling kosten bouw- en woonrijp maken: € 113.000,00 voordelig.  Bijstelling grondopbrengsten: € 34.000,00 voordelig  Inflatie en renteontwikkelingen: € 43.000,00 nadelig. De hiervoor genoemde mutaties zijn per saldo positief en hebben een invloed van €80.000,00 op de voor dit project geraamde winstnemingen. Per 1-1-2022 staan nog winstnemingen gepland tot een bedrag van in totaal € 3.203.000,00 Het exploitatieresultaat op eindwaarde bedraagt € 0,00 rekening houdend met de winstnemingen.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

pagina

7 van 8

3. Veldzicht Noord, 4e fase Projectleider: Financieel adviseur: Betrokken marktpartijen: Einddatum:

G. Brons N. Aziz Fourwood Real Estate B.V. Gerbuvet B.V. 1 januari 2023 (ongewijzigd)

Projectinformatie over 2021 De grondverwerving van Fokko Kortlanglaan 158 is in februari 2021 rondgekomen, waarna de opstallen zijn gesloopt en de bodemsanering is voorbereid. Uitvoering hiervan staat in december gepland en zal in januari 2022 worden afgerond. De huurovereenkomst met Gerbuvet B.V. wordt eind 2021 opgezegd, zodat het bouwrijpmaken van Veldzicht Noord in april 2022 kan starten. Hiervoor vindt aanbesteding in januari en februari 2022 plaats.. Twee van de vijf bedrijfskavels zijn in 2021 uitgeven en verkocht. Naast de ontwikkeling van Veldzicht Noord worden er ook waterhuishoudkundige maatregelen genomen in combinatie met en in het verlengde van het project Veldzicht Noord Planvorming 2021 Voor de verkoop van de nog drie uit te geven bedrijfskavels is het verkoopproces nog niet opgestart. Er zal eerst worden gekeken of het rechtstreek verkocht kan worden aan een plaatselijk bedrijf, dat bedrijf mag ook zelf uitkiezen waar het graag wil zitten. Dat zal in Q1 2022 duidelijk zijn waarna de resterende grond wordt verkocht conform het vastgestelde verkoopproces. Een van de kavels (hoek Middelerf) kan na de bodemsanering op het voormalige perceel Fokko Kortlaglaan 158 al worden geleverd. De overige twee bedrijfskavels langs spoorzijde kunnen worden geleverd als de bouwweg en infra er ligt, dit zal september 2022 zijn, hierna volgt het woonrijp maken.

Beleidsmatige doorkijk 2022-2023 Het streven is om begin 2023 geheel gereed te zijn. Risico’s Flora/fauna kan het bouw-/woonrijp maken vertragen. Een ander risico betreft een mogelijk beperkte hoeveelheid stortmateriaal onder de tracéverlenging van de Lokhorstweg naast Gerbuvet B.V. Er is onderzoek gedaan naar een vermoede oude stortlocatie, maar deze is niet aangetroffen en vormt dan ook geen belemmering voor de grondtransactie met Gerbuvet B.V. of voor de aanleg van ‘verkeer’ en ‘groen’. Mogelijk dat ten tijden van de uitvoering wel een beperkte hoeveelheid stortmateriaal wordt aangetroffen, dit zal dan gaan om een plaatselijke bodemverontreiniging, sanering hiervan is dan noodzakelijk. Deze eventuele saneringskosten zijn niet voorzien in de exploitatieopzet. Ook zal met de af te voeren grond tijdens de aanleg rekening moeten worden gehouden dat deze niet overal toepasbaar is

Gebeurtenis 1

Oorzaak

Gevolg

Vertraging BRM

Aantreffen fauna

Vertraging/

door fauna

(das,

stilleggen werk

Kans

Impact

Risico

(P)*

(I)*

(P x I)

0,8

0,4

0,3

Eigenaar

Actiehouder

Preventieve

Gemeente

maatregelen

oeverzwaluwen

PL realisatie

voor zover

etc.) 2

Maatregel

als mogelijk

Bodem-

Aantreffen

Sanering

verontreiniging

mogelijke oude

noodzakelijk

onder tracé

stortlocatie

0,7

0,5

0,4

Geen

Gemeente

Grondzaken

verlenging Lokhorstweg

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022

pagina

8 van 8

Financiële gevolgen van de exploitatieopzet 2021 De herziening van de exploitatieopzet leidt tot een bijstelling van € 111.000,00 voordelig op eindwaarde. De bijstellingen betreft op hoofdlijnen de volgende onderdelen:  Rente en inflatie/prijsmutaties, per saldo: € 21.000,00 nadelig  Bouw- en woonrijp maken € 105.000,00 voordelig  Verwerving € 60.000,00 voordeling  Planontwikkeling kosten en VTU kosten € 2.000,00 nadelig  Groenvoorzieningen € 50.000,00 nadelig  Grondopbrengsten € 19.000,00 voordelig Door de hiervoor genoemde mutaties stijgt het saldo op eindwaarde naar € 407.000,00 positief. De hiervoor genoemde mutaties zijn per saldo positief en hebben een invloed van €407.000,00 op de voor dit project geraamde winstnemingen. Per 1-1-2022 staan nog winstnemingen gepland tot een bedrag van in totaal € 407.000,00. Het exploitatieresultaat op eindwaarde bedraagt € 0,00 rekening houdend met de winstnemingen.

.

Gemeente Ermelo

Notitie bijstelling grondexploitaties 2022