Memo Arcadis e250062912

Memo ONDERWERP

ONZE REFERENTIE

Memo Flexwoningbouw Ermelo Calluna

YDUFHXTFAVU3-316419343-518:0.5

DATUM

21 oktober 2025 VAN

Ouassim Khatraoui, Remco de Haan

Calluna W4: Kans voor betaalbare (tijdelijke) woningen voor urgente doelgroepen?

Figuur 1 Plankaart van de gebiedsontwikkeling Calluna Essentie en uitgangspunt Ermelo kampt met een urgente woningnood, in het bijzonder voor specifieke doelgroepen. De gemeenteraad heeft via motie gevraagd te onderzoeken of en hoe op veld W4 van het Callunaterrein (tijdelijke) flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Vanuit de regionale aanpak flexwonen van de Noord-Veluwe is dit verder onderzocht door Arcadis. In deze memo worden de relevante randvoorwaarden, kansen en strategische keuzes uitgewerkt, met nadruk op de inzet van beschikbare stikstofruimte. Flexwoningbouw Concept en principes: Flexwoningbouw is gericht op het snel en efficiënt realiseren van tijdelijke of semipermanente woningen, doorgaans voor periodes van 10 tot 15 jaar. De kernprincipes zijn: • Modulair en industrieel bouwen: Prefabricatie en snelle montage op locatie beperken bouwtijd, overlast en stikstofuitstoot. • Snel inzetbaar en verplaatsbaar: Flexwoningen zijn demontabel en kunnen, indien nodig, eenvoudig naar andere locaties worden verplaatst. • Betaalbaarheid en urgentie: Specifiek bedoeld voor urgente doelgroepen zoals starters, jongeren, statushouders en spoedzoekers. Hiermee wordt ook doorstroming op de woningmarkt gestimuleerd. • Duurzaam en circulair: Hergebruik van modules en materialen sluit aan bij circulaire ambities.

• Adaptief: Flexwoningen kunnen zodanig worden ontworpen dat zij later kunnen worden samengevoegd of getransformeerd naar grotere of permanente wooneenheden.

Arcadis Nederland B.V., Amsterdamseweg 13, 6814 CM Arnhem

T +31 (0)88 4261 261

www.arcadis.com

Arcadis Nederland B.V. - Registered office: Arnhem - Registered number: 09036504 - Internal

Financiële haalbaarheid: Hoewel flexwoningen zorgen voor een snelle realisatie, veel flexibiliteit en vaak een ander type woonproduct bieden, kan de financiële haalbaarheid onder druk staan door de beperkte exploitatietijd. Voor een acceptabele businesscase wordt meestal uitgegaan van een totale exploitatieperiode van ongeveer 30 jaar. Bij tijdelijke vergunningen kan het daarom nodig zijn de woningen na 10 tot 15 jaar te verplaatsen naar een andere locatie. Om dit risico onder controle te houden is het belangrijk om tijdig ruimte te gaan reserveren op een andere locatie waar de woningen tijdelijk of permanent kunnen blijven staan. Planologische situatie Het bouwveld W4 ligt binnen het Callunaterrein, dat is aangewezen als ‘gemengd gebied’. De milieuzonering is hierdoor aanzienlijk verkleind (bedrijven in milieucategorie 3.1: 50→30 meter, categorie 3.2: 100→50 meter). In de huidige en toekomstige omstandigheden bevindt het bouwveld zich binnen de milieucontouren van de bedrijven op Kerkdennen, maar omdat (uit nader onderzoek blijkt dat) de woning aan Herderlaan 26 al beperkingen veroorzaakt, wordt verwacht dat woningbouw op W4 geen extra beperkingen of planschade voor deze bedrijven oplevert.

Dat wil niet zeggen dat er geen omgevingseffecten op de locatie van toepassing zijn, een eerste locatiescan wijst uit dat dit omstandigheden zijn waarbij een acceptabele leefomgeving gecreëerd kan worden. Nader onderzoek moet echter uitwijzen of er op gebouwniveau enige extra maatregelen nodig zijn. Op dit moment heeft locatie W4 de bestemming Verkeer en voor zowel tijdelijke als permanente woningbouw vraagt dit om een planologische procedure (via BOPA of omgevingsplanwijziging) om een vergunning te verkrijgen. De uitgangspunten voor tijdelijke woningbouw of permanente woningbouw zijn hierbij eigenlijk gelijkwaardig, en verdient niet en voorkeur voor één van beide varianten. Stikstofruimte Het Callunaterrein ligt volledig in de door de provincie aangewezen 500m zones rondom Natura-2000 gebieden. Stikstof is de grootste belemmering voor de ontwikkeling van het Callunaterrein en bouwveld W4. Externe saldering is nu niet mogelijk. Vanwege het geldende voorbereidingsbesluit van de provincie Gelderland zijn activiteiten die stikstofuitstoten tot oktober 2026 daarnaast niet toegestaan. Op basis van de TAUW-berekeningen lijkt er onvoldoende stikstofruimte te zijn voor de beoogde ontwikkeling van twee nieuwe scholen en woningen in W1 t/m W4. Optimalisaties in bouwmethoden, zoals modulair bouwen/flexwoningen, zijn reeds in de berekening meegenomen.

Extra stikstofwinst door bouwmethodewijziging is niet meer mogelijk. Conclusie: Tijdelijke woningbouw op W4 is op korte termijn alleen mogelijk als het bestuur besluit de schaarse stikstofruimte hiervoor in te zetten. Dit zal dan ten koste gaan van een of meer bouwblokken met permanente woningen. Conclusies 1. Is woningbouw op W4 mogelijk? Ja, zowel tijdelijke als permanente woningbouw is wat betreft de milieuzonering mogelijk zonder extra milieubeperking voor de aanwezige bedrijven. Realisatie op korte termijn is afhankelijk van de inzet van beschikbare stikstofruimte. 2. Welke afwegingen zijn relevant? • Doelgroep en strategisch belang: Voor welk doel (en welke doelgroep) wordt de beschikbare stikstofruimte primair ingezet en waar moet die huisvesting dan ‘landen’? • Tijdelijkheid of permanent karakter: Wordt gekozen voor een snelle, tijdelijke oplossing of voor een structurele, permanente toevoeging? Aanbevelingen • Werk scenario’s uit waarin de inzet van stikstofruimte wordt afgestemd op verschillende ruimtelijke oplossingen, inclusief bouwveld W4. • Neem mee dat tijdelijke woningen, indien gewenst, ook permanent kunnen blijven staan en daarmee snellere realisatie combineren met flexibiliteit voor de langere termijn.

• Kies bewust voor een strategie die inspeelt op urgente huisvesting én de mogelijkheid biedt om woningen later te verplaatsen of te transformeren, afhankelijk van de ontwikkelingen binnen het Callunaterrein en de bredere woningvoorraad.

Onze referentie: YDUFHXTFAVU3-316419343-518:0.5 - Datum: 21 oktober 2025 - Internal

2 van 2