Ingekomen zienswijzen ontwerp Gebiedsvisie Speuld (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Ingekomen zienswijzen ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. en bijbehorend omgevingsprogramma Uitvoeringsagenda visie Speuld: geanonimiseerd.
Zaaknummer: 02330000069091 Afdeling :
Ruimtelijke Ontwikkeling
Datum :
april 2025
ee
Gemeente
Ingekomen: College en
van
Ermelo 8 JAN. 2025
burgemeester en wethouders
gemeenteraad
Postbus
—
hed
van
Ermelo
500
(geanonimiseerd) Ermelo
Betreft: zienswijze op ontwerp-Omgevingsvisie Buitengebied Oost / Gebiedsvisie Speuld, Houtdorp, Drie, De Beek, Leuvenum & Staverden en Uitvoeringsagenda ‘Leven in SPEULD'
Datum:
7 januari
2025
Geacht
College, geachte Raad,
Met deze brief reageren N. (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ON (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) om ersoonlijke redenen de bedrijfsmatige op ontwerp-Omgevingsvisie Speuld en omstreken, die nu ter
inzage ligt. De bedrijfsmatige Speuld en haar gasten.
redenen
hebben
betrekking
op
en
recreatiebedrijf Heidepark
Algemeen Het
voorliggende document is tot stand gekomen met een uitgebreid participatie traject en inzet van vele vrijwilligers en bewoners, ondersteund door professionals van gemeente en andere organisaties: een bewonderenswaardig proces. Het resultaat is dan ook een mooie visie, waarin belangrijke ambities zijn geformuleerd en uitgewerkt tot een visie op belangrijke aspecten van de leefomgeving en de identiteit van het gebied. Bovendien is er ook een uitvoeringsagenda opgesteld “Leven in SPEULD, gebiedsvisie Speuld en omstreken”. Deze zienswijze heeft daar ook betrekking op.
Omdat
deze
Omgevingsvisie zelfbindend is en van invloed zal zijn op toekomstige ontwikkelingen en omgevingsplannen willen wij toch van de gelegenheid gebruik maken via deze zienswijze aan te geven wat wij waarderen in de visie en op welke punten wij aanvullingen en opmerkingen hebben.
om
Zienswijze In deze en
het
1.
Deze
zienswijze reageren wij op een aantal onderwerpen uit de ontwerp-Omgevingsvisie bijbehorende Uitvoeringsagenda. De onderwerpen zijn:
Agrarisch landschap
en
natuur
paragraaf bevat veel elementen die wij ook van groot belang vinden voor ons zelf en beleving van het landschap door onze gasten. Beschermen, behouden en onderhouden vinden is van groot belang en dat geldt ook voor het herstellen, beschermen en onderhouden de
het ‘Kansrijk engen- en kampen landschap'. Waar mogelijk willen wij daar ook aan meewerken en betrokken worden als er een landschapswerkgroep wordt gevormd.
van
In het bestemmingsplan ‘Buitengebied Agrarische Enclave en Speuld’ worden specifieke landschapswaarden en natuurwaarden genoemd bij percelen met agrarische bestemming met waarden. Wij vinden dat deze landschapswaarden zoals openheid reliëfwaarden en natuurwaarden zowel botanische als faunische ook voor de toekomst in stand moeten blijven. ,
,
2.
,
,
Wonen
Wij zijn blij met voorkeur voor herontwikkeling en verdichting van bestaande erven op het gebied van wonen. Op bestaande erven ook bij recreatieterreinen is ons inziens ook nog plaats voor een extra woning. Wij zijn geen voorstander van nieuwe ontwikkelingen op agrarische gronden die eeuwenlang onbebouwd zijn gebleven en van grote landschappelijke en natuurwaarde zijn. Wij zijn het dan ook niet eens met de eventuele nieuwe ontwikkelingen die langs de weg van de Tonnenberg die de kaart van bladzijde 33 zijn ingetekend. Het betreffende perceel is ook waardevol landschap met openheid en reliëf als waarden. Deze nieuwe ontwikkelingen zouden ook ten koste gaan van bestaande zichtlijnen vanaf de Tonnenberg. Deze waardevolle openheid en zichtlijnen ontbreken op de kaart ingetekend. Wij zien de mogelijk te herstellen houtsingels zoals op de zelfde plaats zijn ingetekend op bijlage 1: ‘kansen voor landschapsherstel (bladzijde 40) als een veel betere optie voor dezelfde plaats. Wij verzoeken u de nieuwe ontwikkeling voor wonen langs de Tonnenberg uit deze visie te verwijderen. ,
3.
,
Voorzieningen en samen leven
Wij onderschrijven de ambities die over dit onderwerp zijn geformuleerd. Het is erg fijn dat Speuld Plus er is en dat het door de inzet van enthousiaste vrijwilligers mogelijk wordt gemaakt.
4.
Bedrijvigheid
Kleinschalige bedrijvigheid met maximaal 5 werknemers vinden wij ook passend bij de buurtschap Speuld. Voorkomen moet worden dat er bedrijven ontstaan die eigenlijk op een bedrijventerrein thuishoren en dat locaties in strijd met bestemming worden gebruikt. (Zondags)rust is voor ons en onze gasten van groot belang. Het is één van de kernwaarden van ons bedrijf. Het is dan ook een belangrijk aandachtspunt voor bedrijvigheid in het gebied.
5.
Verkeer en veiligheid
Ook wij vinden (verkeers)veiligheid erg belangrijk en herkennen de genoemde onveilige kruispunten. Het afwaarderen van de snelheid naar maximaal 30 km per uur op onverharde wegen zien wij als een mogelijkheid om de veiligheid voor de vele wandelaars en fietsers ook buiten de bebouwde kom te verbeteren. Deze in het participatietraject aangedragen kans vinden wij niet terug in bijlage 3. Kan dit alsnog opgenomen worden?
Onverharde wegen zodanig behouden
bij het landschappelijk karakter van het gebied en moeten als blijven, ook gezien de hoge waarde voor recreatie en de biodiversiteit. Bij onverharde wegen zijn ook maatregelen nodig dat overtollig regenwater op horen
onderhoud
van
goede landschap.
manier
in de
Gebruik
van
een
6.
Op
het
Duurzaamheid
kan
natuurlijk
en
infiltreren,
ook
rekening houdend
materiaal verdient de voorkeur
met
boven
het reliëf in het
asfaltgranulaat.
energietransitie
energietransitie is er nog veel te winnen en veel te gemeente, bedrijven en bewoners allen een steentje bij opgemerkt moeten dragen aan een duurzaam Ermelo. Wij vinden dat gezien de urgentie van klimaatverandering en verslechtering van de biodiversiteit we nog meer moeten doen en moeten streven naar een ecologische samenleving. De recent verschenen ‘Groene Actiegids'’ van (geanonimiseerd) kan een goede inspiratiebron zijn om dit ook in het buitengebied van BN doen.
gebied
bodem
Terecht
Ermelo Oost
Als
van
duurzaamheid
is
na
en
dat
te streven.
zienswijze op bepaalde punten toelichting. onze
niet
duidelijk is, geven wij daarop graag
Vriendelijke groeten,
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nn
(geanonimiseerd) |
Heidepark Speuld NN (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) info@heideparkspeuld.nl / 06 103 501 78
een
SPEULD
Heidepark
hat
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
on 08
JAN. 2025
gean
Pest
23505
om
le ruad
Ermelo
Vr
SO |
WAM
Ermeld
Afgiftebewijs
fifa
ermelo
Raadhuisplein
2 500 (geanonimiseerd) Ermelo t 73 21 f 0341 56 73 69 Postbus
e
(geanonimiseerd) Meer
melo.nl
i_www.ermelo.nl banknr. 28 50 82 868
Op 08-01-2025
heeft
Ermelo
voor
College
Datum:
08-01-2025
(geanonimiseerd)
het
de (geanonimiseerd) BN van B&W.
(geanonimise rd)
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd) een brief afgegeven bij de receptie van het gemeentehuis in ON
Zienswijze Gebiedsvisie Speuld en omstreken t.a.v. College Burgemeester en Wethouders en de Gemeenteraad
Speuld heeft niet gekozen, De
werkgroep
buurtvereniging
en
het bestuur
maar
is niet
een
van
de
buurtvereniging
de
en
werkgroep.
eerlijke vertegenwoordiging van Speuld, maar een groep (grond is eigendom van bouwbedrijf (geanonimiseerd) belangenverstrengeling!
buurtbewoners die tegen woningbouw in de Brink zijn, en dus in eigen belang werken. Dit lijkt erg op
Buurtvereniging
Werkgroep
3
eventuele
van
Regiegroep
Tijdens
2
van
de 5 bestuursleden zijn aanwonenden aan de Brink, Garderenseweg. de 9 leden zijn aanwonend aan de Brink en 2 van de zijn grondeigenaren
4 van
9
bouwlocaties.
nieuwe van
de 4 leden
de eerste informatieavond
zijn aanwonend
omstreken
uitgenodigd
konden
aangeven.
Elke persoon mocht
bij een
1 persoon
die zowel
gefraudeerd met stickers brink” in plaats van 1. Door
zaaltje te Staverden, waarvoor alle bewoners van Speuld zij met stickers hun voorkeur op bepaalde onderwerpen onderwerp 1 sticker plakken
gemeld.
1x
persoonlijk, en 1x
doofpot gestopt. De uitwerking van deze sticker-avond is ook door van deze uitwerking is onzes inziens discutabel. Een
eerste
opzet
van
een
en
(bestuurs)lid is van de buurtvereniging, werkgroep en regiegroep is er plakken. Hij heeft 10 stickers geplakt bij het onderwerp “niet bouwen in de
bewoner is dit 2 keer
een
de Brink
in het
waren
Door
aan
bouwplan
bestuurslid
Bouwbedrijf Van oud, goedkoop en duur,
wat
getoond is, was een plan voor jong en het plan opgenomen.
hetzelfde
op de evaluatie-avond.
door
de Kolk zelfs
gedaan.
aan
de
dorpstuin
dit is in de
Maar
De betrouwbaarheid
buurtvereniging opslagruimte
en
was
In de buurtvisie
in
paragraaf 6.2 ‘visie op wonen’ punt 3 worden nieuwe ontwikkelingen overwogen met (woon)erven in het buitengebied met maximaal 5 wooneenheden in maximaal 3 gebouwen. Dit zullen naar onze mening duurdere woningen zijn dan een groter plan als Men (geanonimiseerd) zijn dan niet geschikt/betaalbaar voor onze starters. Ook geeft deze nieuwe ontwikkelingen veel meer verstening in het buitengebied, wat niet wenselijk kleine
is.
Zichtlijnen vanuit de Brink (weiland) naar de heide (die niet te zien is, vanwege staat) vervallen als er huizen komen. Doordat
het bos dat
de Buurtweg nieuwe ontwikkelingen kunnen worden gerealiseerd, wordt het bebouwingslint vanaf de Garderenseweg doorgetrokken naar de Buurtweg (zie toelichting
ervoor
aan
paragraaf
5.2). Het
Speulderveld wordt aangemerkt als weg waarlangs nieuwe ontwikkelingen gerealiseerd. Hoe kunnen we nu een bouwlocatie maken aan de Speulderveld, beschermde natuurstatus was opgelegd door Raad van State. We
vissen
meerdere
woningbouwkeuze stoppende agrarische bedrijven. nu
achter het net met
In de andere GEUS
gebieden
wordt wel in de kern
door de
kunnen worden waar
al in 1994
huidige herontwikkeling van
bijgebouwd.
Is
Speuld hierop
een
een
de
uitzondering?
De
buurtvereniging mag onzes inziens geen enkele bemoeienis hebben in het adviseren of bepalen van de woningbouwplannen, zolang het huidige bestuur bestaat uit leden die aan de Brink woonachtig zijn, omdat ze partijdig zijn. Van het huidige bestuur van de buurtvereniging zijn 5 van de 6 leden woonachtig aan de Brink! Speeltuin
gevestigd. veilige speeltoestellen is deze opgeheven. Er is toen een nieuwe locatie gevonden aan de Garderenseweg, tegenover De grondeigenaren gingen akkoord met een speeltuin voor 5 jaar. was
In verband
jarenlang
met
niet
De aanwonenden
deze
van
betreffende bestuurslid toen
de Buurtweg
aan
meer
locatie
was
een
maakte bezwaar
en
dochter
van
een
de meerderheid
bestuurslid van
de Buurtweg.
buurtvereniging.
Het
de bestuursleden keurden het
plan
van
de
ook af.
Waarom
in de buurtvisie
dan
nu
wel
een
speeltuin van € 25.000
en
later zelfs €100.000
deze dan? Deze
zienswijze
is
opgesteld
door
(ex-)werkgroep
leden:
(geanonimiseerd) en (geanonimiseerd) GM
en
waar
komt
(geanonimiseerd) ADVISEURS
Gemeente
ONTWIKKELING
Ermelo
het college
t.a.v.
RUIMTELIJKE
b en
van
Van Westreenen
w.
BV.
Postbus 500
E
(Meverwestveenen.nl geanonimise rd)
(geanonimiseerd) +rn:L0 WN
|
wwwvanwestreenen.nl |
(cc)
Per email:
(geanonimiseerd)
ermelo.nl
(geanonimiseerd)
ermelo.nl
Uw kenmerk
HD 09,4
_ : AS/Klaremelk
Ons kenmerk
Betreft
Lunteren,
Zienswijze
:
Ontwerp
—
Gebiedsvisie
Speuld
d.d. 21-11-2024
e.o.
8 januari 2025
Geacht college,
Inleiding, partij 1
(geanonimiseerd) En.
(geanonimiseerd) te | (geanonimiseerd) eigenaar van | (geanonimiseerd) nn > 15 en verschillende kalverhouderijen BM, 1462, Buurtweg (geanonimiseerd) Ermelo) (geanonimiseerd) MN Tot
wendde
ons
zich
—
en
eigenaar
plangebied 2.
van
de
aldaar
een
is het
gevestigde
nr.
507532
mogelijk binnen
een
van
Cliënt is direct belanghebbende
Speuld
—
zes
in te dienen
doordat
weken (tot en
of te mailen
De feiten,
_} (geanonimise rd)
om
behouden.
Daarom
het ook
voor
Speuld
met
naar
en
binnen
het
omstreken.
8
januari 2025) schriftelijk
(geanonimiseerd) MM eermelo.nl.
zijn (agrarisch) bedrijfspercelen gelegen zijn binnen
Ermelo. Al generaties lang heeft cliënt
wortels gevestigd in Speuld. Cliënt voelt zich dan ook het gebied
voor
gevestigd
het ‘Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o.’ d.d. 29 november
termijn van
gemotiveerde inspraakreactie
het plangebied
Kalverenmelkpoederfabriek,
de ter inzage liggende Ontwerp Gebiedsvisie
Gelet op de publicatie
2024,
3.
van
—
zeer
haar bedrijfsvoering haar
met
betrokken
en
verantwoordelijk tot
de volgende generaties, de komende jaren als productielocatie
is besloten
een
zienswijze
te
in te dienen.
beschrijving situatie Cliënt
heeft
op
het
perceel
kalverenmelkpoederfabriek. toekomstbestendig omgeving
te
De
houden.
Leuvenumseveld
9
laatste
flink
De
jaren
fabriek
is
voorziet
voor
dieren
vele en
volwaardige
geïnvesteerd
moderne
en om
het
bedrijf
de
directe
kalverhouderijen
in
vervult
daarmee
een
en
vergunde
noodzakelijke voeding regionale functie. De huidige situatie betreft een geheel legitiem van
de
een
duidelijke
situatie.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EE or
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Ne (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
EN
Re
(geanonimiseerd) Ten
zuiden
de
van
kalverenhouderij. Op het
1.
het
op
Hier worden
perceel Speulderveld
perceel Buurtweg
Afbeelding
fabriek,
15 worden
perceel
kadastraal
bekend,
Ermelo,
D
1462
—
ca.
232 kalveren
gehouden, welke ook zijn vergund.
13
worden 835
kalveren gehouden
232 kalveren
eveneens
gehouden
zijn vergund
en
ligt de
op
het
uitvoeringsagenda
met
en
zijn vergund.
en
Luchtfoto bedrijfspercelen Klaremelk B.V.
Gronden zienswijze 6.
Cliënt heeft de voorliggende gebiedsvisie
enige
zorg tot
waar
hij reeds tientallen jaren
In de
gebiedsvisie ontbreekt
en
gevestigde
plangebied van
zich genomen
middelgrote is dan
Het
gesproken wordt staken
met
de
van
over
toch wel visie
agrarische
grote en
meer
behorende in de
beeldvorming
zijn (agrarische) bedrijven gevestigd
het volledig
verschillende grote
cliënt.
herkent zich niet
en
en
de daarbij
met
aan
realistisch
over
het gebied
is.
toekomstperspectief voor de vergunde
(agrarische) bedrijven.
Dat
is
bijzonder omdat
in
het
middelgrote bedrijven gevestigd zijn, waaronder het bedrijf schrijnend
/ perspectief
te
voor
bedrijvigheid??!
moeten
zien
bedrijvigheid,
Zie
hieronder
dat er
het
wanneer
in
de Gebiedsvisie
dan gesproken wordt citaat
op
36
pagina
over
het
van
de
Gebiedsvisie.
“64 Visie op ‘bedrijvigheid’ In
het
gebied
belangrijk
is
dat
de
landbouwsector
goed
de agrariërs ruimte krijgen
om
vertegenwoordigd
wenselijk of nodig agrarische bedrijvigheid gestaakt een van het erf. Hier kunnen mogelijkheden passende invulling een
andere
uitgangspunt
is
functie,
wordt
zoals
inwoners
vinden
hun bedrijfsvoering voort te zetten.
is dat de
van
de
en
kleinschalige bedrijvigheid
altijd dat het niet te grootschalig is.
of
moet
ontstaan een
gezocht voor
het
Indien het
worden
naar
het toevoegen
woonfunctie.
Belangrijk
(geanonimiseerd) ADVISEURS
Hier ontbreekt
kunnen
bedrijven In de
alles zal die
is
geen
het gebrek
Uitvoeringsagenda te
en
waarbij
Welke het
is ten aanzien
van
mogelijkheden krijgen zij om
ruimtegebruik
voor
te
bij de agrarische
de ambitie bedrijvigheid opgenomen
kleinschalige bedrijvigheid die past
perspectief voor de
betrokken
worden,
blijvende agrarische bedrijvigheid, hoe
en
blijven, juist zal toenemen.
voor
hoofdthema,
ervan
visie t.a.v. bestaande
extensiever
Uitvoeringsagenda
ruimte
Door
duidelijke
ONTWIKKELING
zij hun bedrijf toekomstbestendig houden.
innoveren,
(geanonimise rd)
een
RUIMTELIJKE
grootschalige bedrijvigheid. Ook bestaande
aan
in
de
landschap. Kleinschaligheid
uitvoeringsagenda ontbreekt
voor
bestaande bedrijven in zowel
voorliggende Gebiedsvisie onvolledig
en
de niet
gevestigde ondernemers opgesteld. Dit gebrek dient dan
worden hersteld.
Open brink
voor peronswikkelnoi
Indicatief: eventueel mogelijkheden
is het
het
(agrarische) bedrijven.
perspectief
is deze
in het
dat er enkel
paf
in
Gebiedsvisie voor
ook
als de
alle inwoners,
voor
vaststelling
(geanonimiseerd) ADVISEURS
Afbeelding2. Plankaart 10.
‘visie op
bebouwing’,
Cliënt is evenmin
RUIMTELIJKE
bron:
gecharmeerd
Gebiedsvisie
‘open’ plekken
van
bestaande
waarbij
mogelijkheden 11.
12.
Het
is dan
voor
bedrijfslocaties herontwikkeling’
2?
voor
Gebiedsvisie waarin
een
Kan
college
(duidelijke
pagina
behoort
33
cliënt
zijn bedrijvigheid scenario
het college bevestigen
het
visie op ‘wonen!’
in relatie tot
worden
te
in
de Gebiedsvisie
van
aangemerkt
is
dat
wanneer
uit de
dat
plaatsvinden
herontwikkeling ‘indicatief:
eventueel
als
een
voor
een
ziet
meer
kan niet de bedoeling zijn
Dat
van
kaart opgenomen
een
als
de komende 10 —15 jaar wordt geschetst
voor
dat het de bestaande
bevestigen
wens
Speuld.
uit
zijn bestaande
niet mogen
verwonderlijk dat cliënt de voorliggende Gebiedsvisie toch
niet
Speuld, blijft faciliteren 13.
is op van
‘vertrekdocument’
Kan
gezocht
meer
bebouwing. Vervolgens meerdere
e.o.
ontwikkeling bij voorkeur
nieuwe
de ruimte
maar
Speuld
de opgenomen
bedrijfsvoering. Gesteld wordt dat op
ONTWIKKELING
uitgedacht.
en
(agrarische) bedrijven die gevestigd zijn
in
hun bedrijfsvoering noodzakelijk is?
voor
bij het
toevoegen
Gebiedsvisie) de rechten
van
woningen
binnen
bestaande
(agrarische) bedrijven,
de
van
het
plangebied
blijvend worden gerespecteerd? 14.
Kan
het
college bevestigen dat de bestaande mogelijkheden in
opgenomen
de
planregels
Buitengebied Agrarische 15.
Kan
het
college
(agrarische)
bestaande
bedrijven?
bedrijvigheid, zullen gaan voor
enclave
bevestigen
gevestigde
of de
vanuit
vigerende
er
‘ontmoedigingsbeleid’
geen
bedrijven
vanwege
mede
door
Dit
ook
het
het
ontbreken
niet
verdwijnen,
agrarische bedrijven
indirect
in Speuld
meewerkt
plaats
geen
wordt
Bestemmingsplan
de
van
de
meer
is?
de
t.a.v.
voor
aanwezige agrarische
door te stellen
aan
gevoerd
toekomstperspectief
van
benoemen
éénzijdige belichting, bijvoorbeeld men
/
Omgevingsplan
Speuld gehandhaafd blijven?
en
dat
het
(agrarische) bedrijvigheid
voor
dat op
termijn
beeldvorming waarbij
er
stallen
termijn
op
Slot 16.
Namens
stellen
cliënt het verzoek Gebiedsvisie.
bedrijvigheid’
lijkt
Het
om
voorgestelde
toevoegen inziens
onzes
van
cruciaal
aan-
een
opmerkingen
nieuwe
kan
en
en
te
paragraaf bij
immers
een
verwerken
‘onze
in de vast te
huidige (agrarische)
volledige Gebiedsvisie
niet
inzage liggende stukken
t.a.v.
zorgdragen
onze
ontbreken.
17.
Wat cliënt betreft mag
de
vele
ondernemers
ook
er
in
meer
Speuld
waardering blijken die
zich
elke
hebben
een
dag
uit de ter inzetten
en
voor
hoogwaardige voedselvoorziening. 18.
De
(agrarische) bedrijven
mogelijkheden locaties, zetten.
dat
om
is cliënt ook
in
van
cliënt
de
toekomst
te
realistisch
behouden.
genoodzaakt zijn bedrijfsvoering
Gelet nog
verdienmodel op
voor
de
vele
en
cliënt
ziet
investeringen
langere tijd in Speuld
ook in de
voort te
(geanonimiseerd) ADVISEURS
19.
Graag blijft cliënt nauw betrokken vraagstukken
Graag vernemend,
(geanonimise rd) A.P.
EN BV
(geanonimiseerd) BN Stam
(geanonimiseerd) Me
vanwestreenen.nl
Bijlage:
-
RUIMTELIJKE
Geen.
van
Speuld,
er
waar
ONTWIKKELING
het gaat
om
inspraak en uitwerking
is namelijk veel kennis paraat
en
beschikbaar.
van
de agrarische
Zienswijze inloopavond Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. U kunt de zienswijze afgeven aan een van de medewerker die de zienswijze verzameld tijdens de inloopavond. Er is ook de mogelijkheid om de zienswijze later in te dienen, de uiterste indieningstermijn januari 2025. U kunt
post
uw
zienswijze uiterlijk
tot en
met
8 januari
2025
digitaal opsturen
naar
(geanonimiseerd) eere!
is 8
of per
naar:
Gemeente
Ermelo
Postbus 500
(geanonimiseerd) Ermelo PN Naam:
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Straatnaam
en
Postcode:
ZS
Plaats:
fra cl \
Handtekening:
Motivatie:
een
ke
de U
nh
‚
(geanonimiseerd)
Emailadres(optioneel): Datum:
ES
veg
Tse.
TE
nummer:
(geanonimiseerd) bakel
Hiermee
wad
skr de
Int
Kohep
keekcmst reopec
geskldl
.
(geanonimiseerd)
3
Win,
7 Pus’ ee
Spreudkel kh
Zienswijze inloopavond Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. U kunt de zienswijze afgeven aan een van de medewerker die de zienswijze verzameld tijdens de inloopavond. Er is ook de mogelijkheid om de zienswijze later in te dienen, de uiterste indieningstermijn januari 2025. U kunt
post
zienswijze uiterlijk
uw
tot en
met
8 januari
2025
digitaal opsturen
naar
(geanonimiseerd) eeen
is 8
of per
naar:
Ermelo
Gemeente
Postbus 500
(geanonimiseerd) Ermelo | Naam: Straatnaam
(geanonimiseerd) generen en
IG
DOS)
Postcode:
LEM
et
nummer:
DP cul d
Plaats:
ee 2OLY
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Emailadres(optioneel):
[2-12
Daum
=
(geanonimiseerd)
Handtekening:
Motivatie: eers
en en
met
voorafke voor
Lieinschalige voor
heo
ouderen
Kid
ik
breiding Zb
(oud) inwoners
Speld)
Lemen „Jeruer kennen
willen wWoner
ole
ais
bepa,
@
Zienswijze inloopavond Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. U kunt de zienswijze afgeven aan een van de medewerker die de zienswijze verzameld tijdens de inloopavond. Er is ook de mogelijkheid om de zienswijze later in te dienen, de uiterste indieningstermijn januari 2025. U kunt
post
uw
zienswijze uiterlijk
tot en
met
8
januari
2025
digitaal opsturen
naar
is 8
(geanonimiseerd) eenen! of per OE
naar:
Gemeente Postbus
Ermelo
500
(geanonimiseerd) Ermelo PN (geanonimiseerd) Straatnaam
en
Postcode:
PS
Plaats:
Ee f melo
Là
(geanonimiseerd)
nummer:
(2
Handtekening:
Ö
|(geanonimise rd)
NI Ze
8 Speuld)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Emailadres(optioneel): Datum:
(©)
PEEL
12
a
-
2u
(geanonimiseerd)
Cwoed
verlnael
le
Loer
geed
mie
Uiaden
er hi
Voor my (en mn gen) be leng ke niek Speciale Vergeeh Hesenmeer in hef Vesboak. nemen Fe
mee
De pieken meer See,
Hede
WOrdt
de bondt
Er
wodt
kafdÂ
een
deel
ook en
IS
Sen
ada IS
gok
2andwes
Suu reden, (Am
nature:
Iet
raude
lepogl
20C0
clie A
four foute
dut
Lelorn pen ped
Lostecpechbud ver honden autoluw of beSternungs wb keer
een
IS,
Graag Ma
2edt
:
Succes!
(geanonimiseerd) nn
,
% Zienswijze inloopavond Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. U kunt de zienswijze afgeven aan een van de medewerker die de zienswijze verzameld tijdens de inloopavond. Er is ook de mogelijkheid om de zienswijze later in te dienen, de uiterste indieningstermijn januari 2025. U kunt
post
zienswijze uiterlijk tot en
uw
met
8
januari
2025
digitaal opsturen
naar
(geanonimiseerd) MN
is 8
of per
naar:
Gemeente Postbus
Ermelo
500
(geanonimiseerd) Ermelo BN
(geanonimiseerd)
Naam:
Straatnaam
en
Kumar us
nummer:
We}
g
Postcode: Plaats:
Emailadres(optioneel): Datum:
Handtekening:
Cu
(geanonimiseerd)
(geanonimiseerd)
rlinrouheu
Door 4 du per
blu Lauss die hu (Houttk od ) Speud du veld vind
wa eu
ed Leu fot d Üdlag (Rod Lauf) woe” Hevoówe wordt fe uotud). ED . wer uid Rit Wot lj hou op det ie zt pl dlhaitrt op Loslopeu dt ear .
“Ha
voc. woad Js Waar feld 7 wodig Rwaaldr de Weids
om
Heads
von
Der
2
puwdtu
ik dae
U
bf ler
;
boe vol vd
Zienswijze inloopavond Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. U kunt de zienswijze afgeven aan een van de medewerker die de zienswijze verzameld tijdens de inloopavond. Er is ook de mogelijkheid om de zienswijze later in te dienen, de uiterste indieningstermijn januari 2025. U kunt
post
zienswijze uiterlijk tot en met
uw
8 januari 2025
digitaal opsturen
naar
is 8
gemeente@ermelo.nl of per
naar:
Ermelo
Gemeente
Postbus 500
(geanonimiseerd) Ermelo |
(geanonimiseerd) Straatnaam
essenve-d
nummer:
SIS2
NZ
Ermelo
C
Postcode:
Plaats:
en
Emailadres(optioneel): Datum:
[2-
[2
Speuld),
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
Handtekening:
Motivatie:
pane
pale bjeenkerslen ] —
<
Geen
meu)
af peter
woest
en _ ceorzienngen: \ourderrnbel ij: oer Leetsverds eid eten Nak
en —
Heede
Bink
vergen
Gek
kardon
tt
pp Te, ZA
zen
ceeean| OPA
lees
ok
\
san —
ge
se
lm
Hexeonmed zen
ES
Le)
ged 24
be Me rg =n
een Vouden,
mar
_
hoen | :
+
Zienswijze inloopavond Ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o. U kunt de zienswijze afgeven aan een van de medewerker die de zienswijze verzameld tijdens de inloopavond. Er is ook de mogelijkheid om de zienswijze later in te dienen, de uiterste indieningstermijn januari 2025. U kunt
post
uw
zienswijze uiterlijk
tot en
met
8
januari
digitaal opsturen
2025
naar
(geanonimiseerd) MN
ee
is 8
of per
naar:
Gemeente
Ermelo
Postbus 500
(geanonimiseerd) Ermelo PN
(geanonimiseerd) Straatnaam
en
nummer:
AJ
3ÔS2 NZ
Postcode:
Plaats:
Ermelp
Emailadres(optioneel):
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Hifafns
Datum:
Handtekening:
e
Motivatie:
°
jn
EEn,
2
ied.
7
B
olp
wr
ocÂlk
pr ACeff eos
Uplnda ì
=
AA hef (at
va 5
VIS
„ef
har on
Rn de
:
Pen )
AE ef nef
un
Lea
cornette
OM
vofrver
1 Zer Horse. eert ad
jo
Pad zelden Jd
Ork lossen pn kid Varde ghia dl Jo Len B wadf san be
Arre
Pi
py
al
(geanonimiseerd) AANGETEKEND
College
burgemeester en wethouders gemeente
van
Ermelo
Postbus 500 3850 AM
Ermelo
Ermelo,
6 januari 2025
Ons kenmerk:
25.00380-1 Gemeenteblad
Uw kenmerk:
Betreft:
2024, 500863
Zienswijze Ontwerp Speuld e.o.
Geacht
college,
ik
zienswijze
Gebiedsvisie
en
Uitvoeringsagenda
(geanonimiseerd) een
november
in op de
‘ontwerp Gebiedsvisie Speuld e.o’, 2024, gemeenteblad 2024, 500863 (bijlage 1).
zoals door
inzage gelegd
u ter
d.d. 28
Inleiding en achtergrond Cliënt is onderdeel
de
(geanonimiseerd) am
ontwikkelend bouwbedrijf met lokale en regionale wortels. Dit betekent ook dat medewerkers van cliënt in het ‘visiegebied’ woonachtig zijn en het bedrijf daarmee een onderdeel van de lokale maatschappij is. Cliënt is van oordeel dat de gebiedsvisie toegevoegde waarde kan vormen voor het behoud van de leefbaarheid en de toekomst van het gebied waar de visie betrekking op heeft. Cliënt vindt het positief dat een buurtvereniging sterk betrokken is bij een dergelijk proces. Gelet op de voornoemde positie en gestelde positieve kwalificaties over het proces, is cliënt van oordeel met onderhavige zienswijze positief bij te dragen aan het gebiedsproces. Namens cliënt heb ik de zienswijze onderverdeeld in een aantal thema’s. 1.
Kwalificatie
1.1. Het karakter
van
gebiedsvisie van de gebiedsvisie
gebiedsvisie past in Omgevingswet biedt.
of
—
is
moet
onduidelijk,
evenmin is
aansluiten
op
het
-
1.2. ledere gemeente heeft de verplichting tot het opstellen in artikel 3.1 Ow. De inhoud van de gebiedsvisie heeft van
weg heeft al
een een
omgevingsvisie gelet op het omgevingsvisie. Blijkens de
mede tot doel
gelegen geïntegreerd
om
concreet
1
zou
versnippering van motiveren
nr.
van
van
één
naar
haar aard
bepaalde parlementaire geschiedenis
welke
de
wijze Omgevingsvisie.
op welke wijze deze instrumenten die de
Omgevingsvisie,
in artikel 3.2 Ow,
beleid te voorkomen.*
op moeten worden in de
Kamerstukken 11 2013/14, 33962, Advies
te
gemotiveerd stelsel
zoals bedoeld
omvang het meeste de gemeente Ermelo strekt de Omgevingswet en
maar
Om
deze reden had het op uw weg beoogde gebiedsvisie, al dan niet,
3, p. 114
[Craeft B.V.] [06-25472688] [jvijfhuizen@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl [Middelerf 14-B, 3851SP Ermelo] (IBAN: NL30RABOO327792779] [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01]
1.3. Indien er met de gebiedsvisie geen sprake is van een Omgevingsvisie maar van een algemeen beleidsdocument dient zich de vraag op welke wijze dit alsdan onderdeel wordt gemaakt van het niet tijdelijke deel van het Omgevingsplan en hoe zich dat verhoudt tot het niet bindende
wijziging van het Omgevingsplan en dient er sprake te zijn van rechtsbescherming (beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State). Dat lijkt nu niet geboden te gaan worden. 1.4. In het geval het gaat om een (onderdeel van een) Omgevingsvisie heeft te doen gelden dat slechts bindend is aan het bestuursorgaan zelf en het geen algemeen een Omgevingsvisie verbindend voorschrift betreft. In dat geval mag een visie geen regels voor bedrijven of particulieren formuleren (immers, alsdan is sprake van een algemeen verbindend voorschrift en is dito rechtsbescherming noodzakelijk). Op onderdelen voorziet de gebiedsvisie en de naar het oordeel van cliënt in regels die op zijn minst als bijbehorende uitvoeringsagenda bindend kunnen worden beschouwd, waarover later meer. 1.5. Tot slot kan de gebiedsvisie ook nog een programma vormen, zoals bedoeld in artikel 3.5 sub bedoeld zou zijn, a Ow. Vastgesteld kan worden dat wanneer de gebiedsvisie als programma visie. Alsdan
karakter
van
een
niet
de
vereisten
aan
zou
het in theorie gaan
uit artikel
3.17
Ow
wordt
om
de
voldaan,
onder
meer
doordat
een
vaste
kunnen de uit de ontbreekt. Desalniettemin maatregelen programmaperiode alsdan moet beschouwd worden als waartoe duidelijkheid uitvoeringsagenda programma, bestaan in het kader
van
rechtsbescherming.?
onderhavige visie geen wijziging van het omgevingsplan zoals hiervoor bedoeld, is de status volstrekt onduidelijk, wat behelst, noch een programma is kan leiden tot verminderde rechtsbescherming en rechtsonzekerheid bij het toekomstig gebruik van de visie en de verbindendheid daarvan. Ondanks alle werk en moeite die de
1.6. Hoewel
wordt
opstellers instrument
aangenomen
in de stukken er
geconcretiseerd
gewerkt
dat de
hebben wordt
gestoken, en
wat
de
dient in de
(potentiële)
basis wel
duidelijk te zijn gevolgen daarvan zijn:
met
welk
dit
dient
te worden.
gebiedsvisie algemeen 2.1. Navolgend wordt verwezen naar passages uit de gebiedsvisie of worden deze geciteerd en vervolgens voorzien van een reactie. 2.2. Op pagina 14 wordt een ‘engenlandschap’ geformuleerd. Onder de bijgeplaatste foto is sprake van een ‘open brink bij een engenlandschap’. Hieromtrent is het volgende te melden: De betreffende gronden op de foto zijn in eigendom van cliënt en zij heeft daarmee belang 2.2.1. bij de kwalificatie; 2.2.2. Erisgeen sprake van een open brink. Een brink is volgens het Van Dale woordenboek een ‘met bomen beplant plein in het midden van een dorp’. Er is in casu nadrukkelijk geen sprake van een brink, ook geen ‘open brink’. Het formuleert daarmee ook geen kwaliteit die als zodanig benoemd moet worden; De aanduiding van een open brink is overigens ook later op de visiekaart op pagina 18 en 2.2.3. de omschrijving/visiekaart op pagina 22, 24, 25 e.a. onterecht weergegeven; 2.2.4. De gronden op de foto zijn lager gelegen dan de aanpalende gronden welke wel bebouwd zijn. De tekstuele analyse dat het in casu gaat om hoger gelegen gronden welke om agrarische redenen niet bebouwd zijn is daarmee de facto onjuist. 2.3. Op pagina 21 is het volgende opgenomen: “Met kleinschaligheid bedoelen we erven vanaf één tot hooguit zeven woningen in drie tot vijf gebouwen.
Bij grotere erven spreken we al snel van Dit betekent ook dat bij (her)ontwikkeling van grote bestaande erven een bebouwingscluster. moet worden naar gezocht mogelijkheden om de kleinschaligheid terug te brengen dan wel te respecteren. Een optie zou kunnen zijn om grotere erven op te splitsen in bijvoorbeeld twee
2.
Inhoud
-
kleinere erven.”
2
Kamerstukken I/ 2013/14, 33962,
sub g, Awb
nr.
3, p. 115,116, gelezen in samenhang
met artikel
MWWMe -raeftadvies-nl}
1, bijlage 2, onder Omgevingswet,
[www.craeftadvies.nl] [Craeft Advies B.V.] [06-25472683) (geanonimiseerd) 5515? (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) MN (IBAN: NL30RABOO327792779] (KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01} BEN
Naar het oordeel van cliënt formuleert de visie hier een maximumaantal woningen dat, naar de formulering, stringent nageleefd zou moeten worden. Het is niet wenselijk dat op
2.3.1.
het schaalniveau
van
een
visie
dergelijke inperkingen
plaatsvinden, welke toekomstige de scherpe afbakening tussen
Ook
ontwikkelingen per definitie al onhaalbaar maken. ‘erven’ en ‘bebouwingscluster’ is lang niet overal te maken. 2.3.2. De dwingende formulering zou vervangen moeten worden door een kwaliteitsgerichte benadering, waarbij stedenbouwkundige inpassing en economische haalbaarheid in een eventueel concreet plan, wanneer dat alsdan zou voorliggen, beoordeeld kunnen worden. 2.4. Tevens op pagina 21 is het volgende opgenomen: “Nieuwe bebouwing of herbouw moet passen bij deze architectuur (Craeft Advies: hallenhuis), zodat het een geheel vormt met de oorspronkelijke bebouwing.” 2.4.1. Erwordt in casu een dwingende architectuur voorgeschreven, maar dat is in beginsel aan de Commissie Omgevingskwaliteit. 2.4.2. Ook dit vormt een dwingende formulering, hetgeen ongewenst is. 2.4.3. De motivering voor voornoemd architectonische analyse is beperkt. Speuld is een voornamelijk agrarische buurtschap, welke na de tweede wereldoorlog verder uitgegroeid is met diverse architectonische stijlen. Het is derhalve afhankelijk van de locatie welk architectonisch beeld
gewenst is.
analyse c.q. dwingende bepalingen niet te differentiëren (bijvoorbeeld naar uitsluitend voormalige agrarische erven) is de reikwijdte potentieel te verstrekkend. 2.5.Op pagina 22, 24, 25, e.a. wordt gesteld dat de brink open moet blijven, hetgeen ook in de afbeelding nadrukkelijk is weergegeven. Zoals onder randnummer 2.2 van deze zienswijze behandeld, is er geen sprake van een ‘open brink’. 2.6. Opgemerkt zij dat in hoofdstuk 4 (pagina 23) conclusies worden getrokken over de landschappelijke analyse, terwijl eerder de analyse al is voorzien van dwingende bepalingen. Een analyse zou chronologisch eerst moeten analyseren wat er is, waarna vervolgens Hiermee treedt vermenging van een beleidskeuzen worden gemaakt en onderbouwd. en te maken beleidskeuzes feitelijke analyse op hetgeen in strijd is met artikel 3:46 Awb. wordt het “Om de kleinschaligheid, het landelijke karakter en 2.7. Op pagina 25 volgende gesteld: de sociale cohesie te behouden is grootschalige woningbouw niet passend en wordt er verder naar alternatieven gekeken dan enkel naar nieuwbouw. Bijvoorbeeld door het splitsen van woningen, (pre)mantelzorgwoningen, kleinschalige uitbreiding in het lintin plaats van aan het lint (met behoud van openheid, doorkijkjes en zichtlijnen), maar ook het benutten van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB), doormiddel van herbestemming of sloop en 2.4.4.
Door
deze
nieuwbouw.” 2.7.1.
Wanneer
een
‘grootschalig’ 2.7.2.
dergelijke
visie wordt
gevormd
dient
duidelijk te zijn wat
de definitie
van
is. Dit ontbreekt.
Het citaat is tegenstrijdig. Eerst wordt
gesteld dat er ‘verder naar alternatieven wordt Later wordt gesteld dat uitbreiding in het lint wel mogelijk er
gekeken dan enkel nieuwbouw.’ is. Uitbreiding is alsdan nieuwbouw.
potentieel onwenselijk om uitbreiding aan het lint de facto niet toe te staan. Het lint van Speuld is op onderdelen soms onderbroken, maar op grond van de voormelde passage is niet duidelijk of een toevoeging in een onderbroken gedeelte van het lint een uitbreiding in of aan het lint is. 2.8. Op pagina 31 en 33 zijn een tweetal kaarten opgenomen. Met een roze kleur is op de kaart op pagina 31 een ‘normaal ontginningsgebied’ aangeduid, waar ‘nieuwe mogelijkheden en functies’ mogelijk zouden zijn. Een groot deel van de gronden in dit gebied zijn in eigendom van een enkele particuliere eigenaar en de gemeente. Deze gronden zijn afgewaardeerd en bestemd tot natuur in verband met de elders in de visie genoemde ontwikkeling ‘Van Hierdenhof’ of zijn door de gemeente aangewezen ter compensatie van andere projecten en mitigatie van de effecten van de N302. Derhalve is deze aanduiding volstrekt onjuist en tevens onwenselijk. Het voorgaande werkt ten onrechte door in de kleurtjes zoals gebruikt in de tekst 2.7.3.
Ook is het
naar
oordeel
van
cliënt
[Craeft Advies B.V.] [06-25472683] (geanonimiseerd) BWMe craeftadvies.nl} [www.craeftadvies.nl 3251? (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (8AN: NL30RABOO327792779] [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01] DN (g anonimise rd) MN
op pagina 32 om vervolgens zonder verdere duiding te worden gebruikt op de kaart op 33. Deze onduidelijkheid gaat verder op de formulering van ‘nieuwe ontwikkelingen’ op 34.
pagina pagina
2.9. In & 6.2 worden visie-doelen gesteld als harde regels door achter het kopje ‘aandachtspunten’ de tekst ‘gelden voor elke ontwikkeling’ te plaatsen. Het is niet toegestaan om bindende regels
bedrijven
voor
en
particulieren
op te nemen, aangezien een visie geen randnummer 1 van deze zienswijze).
voorschrift is (zie daartoe 2.10.
Ten
betrekking werkgroep
aanzien tot
de
omschrijving
van
het
cliënt
een
eventuele
merkt
of bewoners is
Hoewel
211.
van
‘wonen’
maar
het
aan
cliënt zich herkent
dat
op
bevoegd
algemeen
verbindend
‘participatieproces’ (pagina 32) belangenafweging niet aan
met een
gezag.
in de behoefte
voor
betaalbare
woningen
voor
starters en
senioren, dient volledigheidshalve wel te worden opgemerkt dat de visie niet duellerend mag werken met de al stringente ‘verordening sociale woningbouw gemeente Ermelo’ en de daarbij behorende beleidsregels. maar
2412,
Ook
het bindende karakter te laten De introductie
van
een
bebouwing
van
maximumaantal
‘boerenerven’
en
een
minimale afstandsmaat
(!) is arbitrair en niet onderbouwd. 215, wordt 35 Op pagina gesteld dat nieuwe ontwikkelingen moeten voldoen aan onder het meer volgende criterium: “Niet grootschalig, maar volgens het principe van kleinschalige, verspreide boerenerven met maximaal 5 wooneenheden in maximaal 3 gebouwen.” Naar het oordeel van cliënt is dit voor eventuele nieuwe ontwikkelingen te eng geformuleerd. In de visie kan en zou moeten worden opgesloten op bijvoorbeeld landschappelijke kwaliteiten en behoud van kleinschaligheid, maar het zonder concrete planvorming vastleggen van aantal gebouwen, laat staan wooneenheden, is niet onderbouwd en in tegenspraak met de doelen van de visie. Een voorbeeld: soms kan het voor het bereiken van betaalbare woningbouw belangrijk zijn wat meer wooneenheden in een gebouw te realiseren. Als zowel eenheden als aantallen op voorhand gelimiteerd worden betekent dit dat er op voorhand geen plan kan slagen, waardoor het eigenlijke doel, behoud van leefbaarheid, niet bereikt kan worden. tot
bestaande
hierbij is het beter om de behoefte en visie uit te spreken het hoort, namelijk in reeds vastgesteld beleid.
waar
100m
3.
Woningbouwplan cliënt i.r.t. gebiedsvisie 3.1. Cliënt is al langere tijd in overleg met u als college en met de buurtvereniging met betrekking tot een woningbouwplan aan en nabij de Garderenseweg en het Leuvenumseveld. 3.2. Dit plan voorziet in de realisatie van 22 woningen, welke direct bijdragen aan de behoefte voor betaalbare woningbouw voor starters, doorstromers en senioren. Het plan is aan deze zienswijze gevoegd als bijlage 2. 3.3. Cliënt is van oordeel dat dit plan niet alleen bijdraagt aan de woningbehoefte maar ook aan het bereiken van de gewenste, kleinschalige, groei van Speuld ten behoeve van behoud en verbetering van de leefbaarheid. 3.4. samenhang met de onder randnummer 2 van deze zienswijze geformuleerde aspecten, In zoals aantallen wooneenheden, aantal volumes en afstanden zou cliënt graag het voornoemde plan ingepast zien in deze visie, zodat los van de nog volgende beoordeling op planniveau in de daartoe strekkende procedure, geen discussie hoeft te bestaan over de inpasbaarheid in deze gebiedsvisie. 3.5. Meer specifiek ziet cliënt dat ter plaatse van de Bebo-woningen, ten zuiden van de Garderenseweg en nabij de dorps-volkstuin, een doorzicht behouden moet blijven zoals uit de pijl op de kaart op pagina 33 van de visie blijkt.
Cliënt is van oordeel dat dit doorzicht behouden blijft met de naar het achtergelegen parkeerterrein doorlopende inrit, maar stelt ook vast dat bij inbreiding in het lint keuzes gemaakt moeten worden. Hiertoe wijs ik bijvoorbeeld op het onder randnummer 2.7 gestelde. Concreet verzoek ik namens cliënt het behouden doorzicht ter plaatse van de inrit als voldoende te kwalificeren, of de pijl op pagina 33 van de visie te verwijderen, zodat inbreiding ter plaatse mogelijk is.
[Craeft Advies B.V.] [06-25472683]) (geanonimiseerd) We -craeftadvies.nl} [www.craeftadvies.nl 2515? (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (IBAN: NL30RABOO327792779] EN MN [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01]
3.6. In relatie tot de, hierna nog nader te behandelen, uitvoeringsagenda, stel ik namens cliënt vast dat het overlegproces om te komen tot de voornoemde ontwikkeling al langer gaande is. Gelet op de door het college afgekondigde stop van behandeling van nieuwe is het voor
initiatieven, gebiedsvisie niet wenselijk om nog langer te wachten op een nieuw onderzoek naar woningbouwbehoefte. Dit wordt wel gesteld op pagina 8 van de De behoefte aan woningbouw is in Nederland op dit moment geen uitvoeringsagenda. discussie, onder meer getuige diverse wetgeving en de politieke realiteit.»* het bereiken
van
de doelen
de
van
4.
Uitvoeringsagenda 4.1.Bij de gebiedsvisie is de uitvoeringsagenda opgesteld. Namens cliënt richt ik mij eerst op enkele algemene aspecten en focus daarna op het aspect ‘wonen’. 4.2. In zijn algemeenheid moet afhankelijk van de kwalificatie van dit document, zoals onder randnummer 1 van deze worden voor zienswijze uitgewerkt, gewaakt bindende welke over de band van een verplichtingen, programma verplicht dienen te worden opgevolgd en waarbij de facto bevoegdheden gemandateerd worden aan gebiedsorganisaties, zoals GEUS of de Stichting Landschapsbeheer Gelderland. Dit onderscheid dient scherper gemaakt te worden.
4.3. Met
betrekking tot het gestelde onderzoek naar woningbouw op pagina 8 van de uitvoeringsagenda, wordt verwezen naar randnummer 3.6 van deze zienswijze. Tevens lijkt het noodzakelijk om de gestelde koppeling onder ad 1 sub b met de ruimte voor nieuwe ontwikkelingen op pagina 31 t/m 34 van de visie los te laten (zie randnummer 2.8). 4.4. Ten aanzien van de onder 2 gestelde opgave waarbij de buurtvereniging wil voorsorteren op het beschikbaar maken van nieuwbouw voor eigen bevolking heeft te doen gelden dat dit in strijd is met het willekeurverbod en het Didamarrest.® Conclusie Ondanks
voormelde
aspecten
landschappelijke kwaliteiten, Woningvoorraad. Daarbij is het beleidskader elimineert
te
en
hebben de
is
het
positief dat van verbetering
naar
dat zowel
het oordeel
aan
en
een
nabij
de
belangenafweging
groot deel
van
gemeenschap
investeert
leefbaarheid
en
van
cliënt des te
meer
in
uit
handen
belangrijk
om
het
de in de visie gestelde doelen
kruising Garderenseweg
een
van van
duidelijk
niet op voorhand dreigt te trekken. De
bevoegd gezag uitvoeringsagenda behoeven daartoe van
behoud
beschikbaarheid
juridisch de juiste kwalificatie kent als kansen
voorliggende gebiedsvisie en bijbehorende afzwakking dan wel nuancering. Cliënt ziet
de de
terugkomen
in haar
op
onderdelen
woningbouwinitiatief
Leuvenumseveld. Het is derhalve wenselijk dat de visie en dit initiatief op elkaar aansluiten en eventuele kleine omissies daarin worden weggenomen. Tot slot roept cliënt u als college, en in het verlengde daarvan de gemeenteraad, op om vaart te maken met de opstart van de betreffende procedures: behoefte aan 22 woningen lijkt niet ter discussie te hoeven en
staan.
3 4 5
Bijvoorbeeld de Wet versterking regie volkshuisvesting en de nuancering van artikel 5.129g Bkl Bijvoorbeeld de Woondeals, alsmede Kamerstukken II 2024/25, 36600 XXII, nr. 33 HR 26
november 2021,
ECLI:NL:HR:2021:1778
[Craeft Advies B.V.] [06-25472688] [jvijfhuizen @craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl (Middelerf 14-B, 3851SP Ermelo] [IBAN: NL30RABOO327792779] (KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863803736B01]
Tot
slot
verzoek
beantwoording
ik
u
mij
zienswijzen
i
(geanonimise rd)
te
informeren
over
het
toe
te
Erop
vertrouwende
sturen.
vervolg
besluitvormingsproces u
hiermee
voldoende
en
te
de
nota
hebben
ik.
et,
1.
Publicatie
2.
Plan ‘De Regt & Danz’, Landschappelijke Leuvenumseveld te Speuld
Ontwerp
Gebiedsvisie
en
uitvoeringsagenda en stedenbouwkundige
studie
Garderenseweg
en
[Craeft Advies B.V.] [06-25472688] [jvijfhuizen@craeftadvies.nl] [www.craeftadvies.nl] [Middelerf 14-B, 3851SP Ermelo] [IBAN: NL30RABOO0327792779] [KvK: 85966401] [BTW-ID: NL863808736B01]
GEMEENTEBLAD
Nr. 500863 28 november 2024
Officiële uitgave van de gemeente Ermelo
Ontwerp Gebiedsvisie ter inzage Er is een ontwerp gebiedsvisie opgesteld voor Speuld en omstreken. Deze gebiedsvisie en bijbehorende uitvoeringsagenda waarin staat wat we willen doen, om de leefbaarheid te behouden en versterken ligt van donderdag 28 november tot en met woensdag 8 januari 2025 ter inzage in het Huis van Ermelo. Op donderdag 12 december van 17.00-19.00 uur is er een inloopavond in Basisschool Speulderbrink. Wij nodigen u van harte uit om hierbij aanwezig te zijn en met ons in gesprek te gaan. U kunt zich aanmelden door een e-mail te sturen aan mevrouw K. de Graaf, k.degraaf@ermelo.nl of telefonisch via (0341) 56 74 64. Tijdens deze bijeenkomst kunt u vragen stellen over de Ontwerp Gebiedsvisie. U kunt ook een afspraak maken met de afdeling Publiekszaken om de stukken te bekijken. Dat kan via www.ermelo.nl of telefonisch via (0341) 56 73 21. De stukken zijn ook digitaal te raadplegen. De documenten hangen als ‘Bekijk documenten’ aan deze publicatie (zie linker kolom). Tijdens de inzagetermijn kunt u als belanghebbende schriftelijk of mondeling uw mening geven bij het college van burgemeester en wethouders van Ermelo, Postbus 500, 3850 AM Ermelo. Dit is een besluit van het college van burgemeester en wethouders, op grond van de inspraakverordening 2008. Op inspraak is de procedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.
Voor meer informatie of het mondeling indienen van zienswijzen kunt u contact op nemen met afdeling Publiekszaken te maken via ermelo.nl of telefonisch op (0341) 56 73 21. Ermelo, 21 november 2024. Het college van burgemeester en wethouders van Ermelo.
1
Gemeenteblad 2024 nr. 500863
28 november 2024
LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE STUDIE GARDERENSEWEG EN LEUVENUMSEVELD TE SPEULD - GEMEENTE ERMELO
CONCEPT 2024 - 22 woningen
CONCEPT 23-04-2024
De Regt Danz BNA
Kasteel 24, 3823 BM Amersfoort
T: 033-455 05 09
E: info@deregtdanz.nl
I: www.deregtdanz.nl
INHOUD
1. Ligging van het plangebied
3
2. De Landschappelijke context
4
3. Landschappelijke vorming
5
3.1 Hoogteligging / reliëf
5
3.2 Geomorfologie
6
4. Cultuurhistorische vorming
7
4.1 Landschappelijke ontwikkeling vanaf 1850 tot omstreeks 1930
7
4.2 Landschappelijke ontwikkeling na de oorlog tot heden
8
4.3 Waardevolle cultuurhistorische landschappelijke eenheden / landschapstypen
9
5. Natuurwaarden
10
5.1 Beschermde natuurgebieden - Gelders Natuurnetwerk
10
5.2 Kernkwaliteiten van natuur en landschap
11
5.3 Water en milieu
12
6. Landschappelijke en stedenbouwkundige context
13
6.1 Huidige bijzondere waarden
13
6.2 Omgevingsvisie - Gemeente Ermelo
14
6.3 Aandachtspunten
15
6.4 Aanknopingspunten
16
7. Nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden
17
7.1 Bestaande situatie
17
7.2 Vigerend bestemmingsplan
18
7.3 Concept
19
Nieuwe situatie - Basismodel
20
Nieuwe situatie - Basismodel - parkeerberekening
23
Nieuwe situatie - Model met mogelijke toekomstige uitbreiding aan de noordzijde
26
Nieuwe situatie - Model met mogelijke toekomstige uitbreiding aan de noordzijde - parkeerberekening
28
Referentiebeelden BeBo woningen
31
2
1. LIGGING VAN HET PLANGEBIED
Topografische kaart W. van Aalst
3
2. DE LANDSCHAPPELIJKE CONTEXT
Heidevelden en bossen
Beekdal van de Staverdensche Beek
Hoge stuwwal van de Veluwe
Zij be ek
van
he t
Sp eu ld
Agrarische enclave van Speuld
Uitgestrekte heidevelden
Topografische kaart W. van Aalst
4
3. LANDSCHAPPELIJKE VORMING 3.1 Hoogteligging / reliëf
20,80 m NAP
26,50 m NAP
23,50 m NAP
23,50 m NAP 23,50 m NAP 24,30 m NAP 31,00 m NAP
24,00 m NAP
36,00 m NAP 25,60 m NAP 29,50 m NAP
5
3.2 Geomorfologie D
al gd o ro
Vlakte van Sneeuwsmeltwaterafzettingen
Gordeldekzandwelving Glooiing van Sneeuwsmeltwaterafzettingen
D
l da g o ro
Gordeldekzandrug
Laagte met randwal Pingoruïnes Laagte zonder randwal Smeltwaterterras Kameterras
D
al gd o ro
D ro ogd al
Smeltwaterrug
Daluitspoelingswaaier
6
OMSTREEKS 1875
4. CULTUURHISTORISCHE VORMING 4.1 Landschappelijke ontwikkeling vanaf 1850 tot omstreeks 1930
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Relatief kleine akkercomplexen (engen) in de rand van de stuwwal / het bosgebied met afbakening van houtwallen Uitgestrekte heidevelden (noordoostzijde van Speuld) Centraal kwelgebied van de Zijbeek van het Speuld (beek) Westzijde met organische landschappelijke structuren Ontginningen in de omgeving van heidevelden met meer geometrische / rechte structuurlijnen Boerderijen verspreid in het landschap met verdichting bij kruispunten - gehuchten / knooperven
OMSTREEKS 1900
OMSTREEKS 1935
7
OMSTREEKS 1970 4.2 Landschappelijke ontwikkeling na de oorlog tot heden
▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Engen in de randen van de stuwwal nog steeds herkenbaar en enkele relicten van de afbakeningen / houtwallen Gebruik van de gronden (akkerland / grasland) niet meer gebonden aan de natuurlijke waterhuishouding en hoogteligging Een uitgestrekte heideveld (Speulderveld) Centraal kwelgebied van de Zijbeek van het Speuld (beek) Westzijde met organische landschappelijke structuren Ontginningen in de noordoostelijk van Speuld met meer geometrische / rechte structuurlijnen Veel verspreide bebouwing in het landschap Speuld als dorp samengegroeid (bebouwde kom) Gehuchten / knooperven bij kruispunten nog steeds goed herkenbaar
2000
2020
8
4.3 Waardevolle cultuurhistorische landschappelijke eenheden / landschapstypen ▪
Oude ontginningen en bossen in het droge zandgebied - Droge kampontginningen Oude ontginningen in het natte zandgebied Enigszins regelmatig ingedeelde broeken Zijbeek van het Speuld
Speulderveld (nog open, niet in cultuur gebrachte droge heide en spontaan bos in de randen (situatie omstreeks 2000) Jonge landbouwontginning en bossen in het droge zandgebied Jonge landbouwontginningen en bossen in het vochtige zandgebied Enigszins regelmatige verkaveling Oostzijde van Speuld met meer geometrische / rechte structuurlijnen Westzijde van Speuld met meer organische structuren Rijksmonument boerderij Rijksmonument met grafheuvels
9
5. NATUURWAARDEN 5.1 Beschermde natuurgebieden - Gelders Natuurnetwerk
Gebied 77: Speulderen Sprielderbos
Gebied 94 Houtdorperveld
GNN - Gelders Natuurnetwerk GO - Groene Ontwikkelingszone Nationaal landschap buiten GNN en GO Grens Natura 2000 gebieden
10
5.2 Kernkwaliteiten van natuur en landschap
Houtdorperveld (94) en Speulder en Sprielder bos (77)
Kernkwaliteiten deelgebied natuur en landschap ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Onderdeel van grootschalig aaneengesloten gebied van droge, voedselarme bossen, zandverstuivingen en heide; hier heide met de ontginning van Speuld Onderdeel van Nationaal Landschap Veluwe Onderdeel van Natura 2000-gebied Veluwe met de bijbehorende habitats en soorten Groot wild: m.n. edelherten, wilde zwijnen (wilde zwijnen (agrarische enclave Garderen - Speuld - Elspeet Uddel K32geen wilde zwijnen) Leefgebied das Aan de westzijde N302 overgang naar het dal van de Leuvenumse Beek met natte heide Parel Houtdorper en Speulderveld: grote aaneengesloten droge heide, rijk aan karakteristieke fauna Kleinschalige afwisseling in het ontginningslandschap met bomen en singels en beeklopen Cultuurhistorische waarden van o.m. grafheuvels, oude ontginningen en boerderijen, Abiotiek: aardkundige waarden, kwel, bodem, grondwaterreservoir Ecosysteemdiensten: recreatie, rust, drinkwater Houtproductie Alle door de Flora- en faunawet of Natuurbeschermingswet beschermde soorten en hun leefgebieden in dit deelgebied
Aardkundige waarden Stuwwal van de noordwestelijke Veluwe; Garderen; Laagte tussen stuwwalflanken Stuwwal van de noordwestelijke Veluwe; Laagte tussen stuwwalflanken bij de Leuvenumsche Beek; Groeve
Waardevol open gebied of verkaveling: + Parel: + Natte landnatuur: + Ontwikkelingsdoelen natuur en landschap GNN (omvorming, natuurontwikkeling) ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Ontwikkeling soortenrijke droge en natte heide en overgangen naar bos en bosranden en cultuurgronden Ontwikkeling natte heide met bijzondere plantensoorten en heikikker Ontwikkeling biotopen voor reptielen Ontwikkeling leefgebieden voor groot wild Ontwikkeling uitwisseling met de omgeving en vermindering barrièrewerking N302 Ontwikkeling cultuurhistorische patronen en beheersvormen
Ontwikkelingsdoelen natuur en landschap Groene Ontwikkelingszone ▪ ▪ ▪ ▪
Ontwikkeling uitwisseling met de omgeving en vermindering barrièrewerking N302 Ontwikkeling kleinschalige ontginningen met singels en ruigteranden Ontwikkeling cultuurhistorische patronen en beheersvormen Ecologische verbindingen met evz-model
11
5.3 Water en milieu
Waardevolle natuur met waterfunctie Intrekgebieden / infiltratie
12
6. LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT 6.1 Huidige bijzondere waarden
Bosranden omringen de agrarische enclave Bossen op de hoge delen van de stuwwal (zuidwestzijde van Speuld)
Zijbeek van het Speuld
Restanten van houtwallen (voormalige omheining van akkercomplexen) met organische landschappelijke structuren Uitgestrekt heideveld (Speulderveld) Centraal kwelgebied van de Zijbeek van het Speuld met fijnmazig slotensysteem Oostzijde van Speuld met meer geometrische / rechte structuurlijnen Restanten van boomsingels Stedenbouwkundige structuren van gehuchten en knooperven bij kruispunten
13
6.2 Omgevingsvisie - Gemeente Ermelo Gebiedsbeschrijving en kenschets Buitengebied oost Buurtkenmerken In het Buitengebied oost wonen circa 800 inwoners, waarvan de helft in de kern Speuld. Ook in dit gebied geldt dat bewoners een lange woningverblijftijd kennen, resulterend in een sterke sociale cohesie en hoge leefbaarheid. Cultuurhistorie Centraal in het buitengebied oost loopt de Staverdensebeek, de beek is een gevolg van een ijslob welke het dal van de beek heeft gevormd. Rondom deze beek zijn in een zeer vroeg stadium gebieden met huizen ontstaan. Nu bekend als Leuvenum, Staverden en De Beek. Ook de Speuld is in dezelfde tijdsperiode rondom natte zandgronden ontstaan. De vroege ontwikkeling van het gebied brengt veel cultuurhistorische waarden met zich mee. Zo zijn er veel grafheuvels, relicten van een kasteel en een Romeins marskamp en vele monumenten aanwezig. Om die reden zijn de delen van het gebied aangeduid als Archeologische parel en Beschermd stads- en dorpsgezicht. Andere cultuurhistorische waarden zijn bos- en heiderelicten, hanze- en hessenwegen en historische boomstructuren. Landschap & groen De buurtschappen zijn ontstaan rondom de oude ontginningen in het natte zandgebied rondom de beek. Het gebied rondom de buurtschappen wisselt zich af met oude en jonge ontginningen op de zandgebieden.
Het landschap op de ontginningen zijn kampen-, enkdorpen- of beekdallandschapen. De niet ontgonnen gebieden zijn grotendeels bebost, echter is een deel heidegebied (Houtdorper en Speulderveld). Grotendeels is dat odnerdeel van het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en Natura2000 gebied. Rondom Leuvenum, Staverden en De Beek zijn landgoederen aanwezig. Mobiliteit De N302 is een belangrijke ontsluitingsweg en doorgaande route in het gebied. Belangrijk aantakkende wegen op de N302 zijn de Jonkheer Doctor C.J. Sandbergweg, Garderenseweg en de Staverdenseweg. Deze wegen hebben een belangrijke functie voor het openbaar vervoer. In het gebied is een uitgebreid netwerk van langzaam verkeer routes aanwezig. Bebouwing In het buitengebied oost zijn de bebouwingsconcentraties Leuvenum, Staverden, Speuld, De Beek en Houtdorp gelegen. Allen hebben een agrarische oorsprong en dat is vandaag de dag nog steeds terug te zien. De bebouwing is kleinschalig en ruimtelijk opgezet. Verspreid in het gebied liggen kleine recreatieparken. Bijzondere bebouwing is gelegen rondom het landgoed Staverden. Voorzieningen & recreatie In Speuld is een basisschool gelegen. De overige voorzieningen in het buitengebied oost richten zich voornamelijk op recreanten. Dat is terug te zien aan de aanwezige recreatieparken en (paarden)sportvoorzieningen.
Het uitgebreide langzaam verkeer netwerk maakt de natuur en landgoederen beleefbaar voor recreanten. BRO - Omgevingsvisie (Uitsnede IDeekaart Buitengebied oost) - Gemeente Ermelo
14
6.3 Aandachtspunten
Grootschalige bebouwing in het kleinschalige landschap) Verdwenen houtwal in de overgang van oude en jonge ontginningen Oriëntatie van achterkanten naar het open gebied
Voormalige / verdwenen houtstructuren
Historische landschappelijke structuurlijn
15
6.4 Aanknopingspunten
▪ ▪ ▪
Zijbeek van het Speuld
Uitbreiding van de ‘kern’ richting het open gebied met een dorpse rand - geen achterkanten Woningaantallen passend bij de grootte van het dorp Speuld Versterking van landschappelijke structuren: ▪ Ontwikkeling natte natuur / natuurvriendelijke oevers / waterkwaliteit van het beeksysteem (Zijbeek van het Speuld) ▪ Verbinding van bestaande en nieuwe natuur ▪ Versterking van houtwallen, boomsingels en waardevolle groenstructuur (tuin)
Behoud / versterking bebouwingslint
Bestaande gehuchten / knooperven
Verdichting bestaande ‘kern’ / nieuw knooperf Versterking van groenstructuren als landschappelijke inpassing Behoud / versterking van groen en openheid
Versterking natte natuur
Zichtlijnen naar het plangebied
16
7. NIEUWE ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN 7.1 Bestaande situatie
0
17
10
20
30
40 m
7.2 Vigerend bestemmingsplan
Huidige bestemming plangebieden:
Bestemmingsplan Buitengebied en Speuld - Gemeente Ermelo
18
7.3 Concept
P
P
0
19
10
20
30
40 m
ld nums eve
Bedrijfszonering
Leuv e
Nieuwe situatie - Basismodel - Inrichting met hindercirkels
Leuvenumseveld 9 5121 | 4621
Groothandel in veevoeder
Geur: Stof: Geluid: Gevaar:
30 m 30 m 50 m 30 m
Afstand:
50 m
cat. 3.1
Leuvenumseveld 12 5137 | 4637
Groothandel in koffie, thee, cacao, specerijen
Geur: Stof: Geluid: Gevaar:
30 m 10 m 30 m 10 m
Afstand:
30 m
cat. 2
Bu urt w
eg
Garderen s e we g
Totaal 22 WE
0
20
10
20
30
40 m
Leuvenu mseveld
Bedrijfszonering Leuvenumseveld 9 5121 | 4621
30 m
Nieuwe situatie - Basismodel - Inrichting met hindercirkels
Groothandel in veevoeder
Geur: Stof: Geluid: Gevaar:
30 m 30 m 50 m 30 m
Afstand:
50 m
cat. 3.1
Leuvenumseveld 12 5137 | 4637
Groothandel in koffie, thee, cacao, specerijen
Geur: Stof: Geluid: Gevaar:
30 m 10 m 30 m 10 m
Afstand:
30 m
cat. 2
Garderen s e we g
0
21
2
4
6
8
10
16 m
Leuvenu mseveld
Nieuwe situatie - Basismodel
Inrichting op hoofdlijnen ▪
Landschappelijke inpassing Landelijk groen
▪
Kleinschalige woningontwikkeling ▪ Compactere vorming van de kern Speuld met een nieuw knooperf ▪ Losse setting in dorpse context ▪ Ingetogen ontsluiting / parkeren Versterking van landschapselementen ▪ Behoud groene voorkanten ▪ Behoud moestuin voor de buurt ▪ Bloemrijke bermen / grasland met waterberging en bomen ▪ Behoud monumentale boom ▪ Losse bomen / bomenrijen op het erf
Waterberging
Behoud waardevolle boom
Versterk ing Beb ouwings lint
Woningprogramma:
Garderen s e we g
Moestuin
ouwingslint Versterking Beb
BeBo woningen
Rijtjeswoningen 1 laag + kap ▪ Kopwoningen: 5,10 m beukmaat / 10,00 m diep ▪ Tussenwoningen: 4,50 m beukmaat / 10,00 m diep
1x4
4
Rijtjeswoningen 2 lagen + kap ▪ Kopwoningen: 4,80 m beukmaat / 10,00 m diep ▪ Tussenwoningen: 4,50 m beukmaat / 10,00 m diep
1x5
5
2o1-kap woningen 2 lagen + kap 6,30 m x 10,00 m (Garderenseweg)
1x2
2
BeBo woningen 2 lagen + kap 6,80 m x 8,55 m
5+6
11
Totaal:
22
0
22
2
4
6
8
10
16 m
Leuvenu mseveld
Nieuwe situatie - Basismodel - parkeerberekening
13
Parkeernorm Noord: Rijtjeswoningen Twee-onder-één-kap woningen Totaal nodig: Parkeren eigen terrein: Garage met lange oprit Garage met dubbele oprit Totaal:
9 x 2,0 = 2 x 2,2 =
18,0 4,4 22,4
(2 x 1,3) = (4 x 1,8) =
2,6 7,2 9,8
Parkeren openbaar:
13,0
Totaal aanwezig:
22,8
Parkeernorm Zuid: BeBo woningen Totaal nodig:
20
11 x 1,6 =
17,6 17,6
Parkeren openbaar:
20,0
Totaal aanwezig:
20,0
0
23
2
4
6
8
10
16 m
Nieuwe situatie - Basismodel met 22 woningen - zicht vanuit zuidoostelijke richting
24
Nieuwe situatie - Basismodel met 22 woningen - zicht vanuit noordelijke richting
25