Informatiememo e250064035

Informatiememo

Datum: 06 november 2025 Onderwerp: Afdoening motie tijdelijke woningbouw en stand van zaken herontwikkeling Calluna

Documentnr: 02330015070703 Zaaknr.: 02330000040929 Mandaatnr. Portefeuillehouder: H.R. van Veen Ambtenaar/projectleider: P.C. den Braber

Datum

4 november 2025, Nr. 17.

Collegebesluit

Aanhouden.

Datum

11 november 2025, nr. 4

Collegebesluit

Kennis te nemen van: 1. (On)mogelijkheden tijdelijke woningbouw op Calluna naar aanleiding van de aangenomen motie (4 juni 2025) Kaders Callunaterrein en tijdelijke woningbouw op W4 Callunaterrein. 2. Verlenging PID en update stand van zaken planvorming Calluna.

☒ ter informatie voorleggen aan het college ☒ ter informatie voorleggen aan de raad ☐ ter bespreking voorleggen aan de raad Kennisnemen van 3. (On)mogelijkheden tijdelijke woningbouw op Calluna naar aanleiding van de aangenomen motie (4 juni 2025) Kaders Callunaterrein en tijdelijke woningbouw op W4 Callunaterrein. 4. Verlenging PID en update stand van zaken planvorming Calluna. Kernboodschap 1.

Bij de behandeling van de discussienota kaders Callunaterrein (e240057788) is op 4 juni 2025 de motie ‘’Kaders Callunaterrein en tijdelijke woningbouw op W4 Callunaterrein’’ aangenomen. In deze motie wordt het college opgeroepen om: a. Te onderzoeken of en op welke wijze veld W4 kan worden ingericht voor (tijdelijke) woningbouw, met name voor doelgroepen met urgente woonbehoeften; b. De gemeenteraad uiterlijk in december 2025 te informeren over de uitkomsten en eventuele vervolgstappen.

Naar aanleiding van de aangenomen motie is bouwvlak W4 op het Callunaterrein nader bekeken in het lopende regionale onderzoekstraject voor nieuwe kansrijke locaties voor flexwonen. De memo die is opgesteld met betrekking tot de (on)mogelijkheden voor tijdelijke woningbouw binnen bouwvak W4 treft u in bijlage 1. Samenvattend kan gesteld worden dat tijdelijke woningbouw binnen bouwvak W4 mogelijk is. Er zijn echter twee belangrijke kanttekeningen te plaatsen.

pagina

2 van 4

Milieuzonering Ten eerste de milieuzonering vanuit bedrijven op Kerkdennen. De milieuzonering ten aanzien van het plan (woningen op W4) op het Callunaterrein is nader onderzocht. De richtafstanden van de feitelijke (huidige) bedrijvenactiviteiten op deze locaties, verkregen uit de VNG-handreiking, liggen op voldoende afstand van de beoogde woningen (woonblok 4). Woningen op W4 vormen dan ook geen belemmering voor de huidige bedrijfsactiviteiten van de bedrijven gevestigd aan de Herderlaan 22, 24 en 26. Voor de maximale planologische mogelijkheden van de bedrijven gevestigd aan Herderlaan 22, 24 en 26 behorend bij milieucategorie 3.1 vormen de beoogde woningen in bouwvak W4 wel een belemmering. Echter, de bedrijfswoning aan de Herderlaan 26 is maatgevend voor de maximale planologische mogelijkheden. De beoogde woningen op W4 vormen daardoor geen relevante (extra) belemmering voor het maximaal planologisch gebruik van deze locaties. Wel zijn mogelijk voor de woningen extra geluidswerende maatregelen nodig. Dit zal uit nader akoestisch onderzoek moeten blijken. Stikstof Ten tweede speelt ook hier een stikstofprobleem. De ruimte voor herontwikkeling van het Callunaterrein wordt beperkt door de stikstofproblematiek. In de huidige situatie vertegenwoordigen het voormalige zwembad / sporthal en de twee scholen een bepaalde stikstofuitstoot. Deze stikstofuitstoot kunnen we (d.m.v.

salderen) benutten voor de nieuw beoogde ontwikkelingen. Salderen levert op basis van uitgevoerde stikstofberekeningen en rekening houdend met de huidige stikstofregels vanuit de provincie en het Rijk voldoende ruimte voor de bouw van twee nieuwe scholen en de realisatie van naar verwachting enkele bouwvelden voor permanente woningbouw. Voor de ontwikkeling van alle vier de bouwvelden lijkt er op basis van de huidige regels te weinig stikstofruimte te zijn. Wanneer we de beschikbare stikstofruimte willen benutten voor tijdelijke woningbouw op W4 zal dit ten koste gaan van permanente woningen op een ander bouwvlak. Mogelijk kan er in de toekomst worden onderzocht of er extra stikstofruimte kan worden verkregen met extern salderen. Vanwege het voorbereidingsbesluit van de provincie zijn nieuwe ontwikkelingen in de 500m zones niet mogelijk. Hierdoor kan dit spoor voor ten minste november 2026 niet bewandeld worden. Conclusie Tijdelijke woningbouw op bouwvlak W4 is mogelijk kijkend naar de milieuzonering. Indien tijdelijke woningbouw gewenst is op bouwvak W4 is hier op basis van de huidige stikstofregels stikstofruimte voor nodig. Wanneer de beschikbare stikstofruimte die wordt verkregen uit de bestaande bebouwing (zwembad/sporthal en twee scholen) hiervoor wordt gebruikt zal dit ten koste gaan van een permanente ontwikkeling. Het is een keuze in schaarste. 2.

Verlenging PID en update stand van zaken planvorming Calluna

In 2023 is door het college een PID vastgesteld om het vrijkomende Callunaterrein te benutten voor (tijdelijke) woningbouw en hier een stedenbouwkundig plan voor op te leveren. Het college heeft op 19 december 2023 (e230055009) besloten met het stedenbouwkundig plan in te stemmen. Voor het Callunaterrein houdt dat in dat de Augustinusschool en De Klokbeker beiden een apart gebouw krijgen op het Callunaterrein en dat er woningen komen op het Callunaterrein. In navolging hierop heeft het college op 16 april 2024 een nieuw PID vastgesteld met het volgende beoogd effect: het opleveren van voorbereidende werkzaamheden m.b.t. de ruimtelijke procedure van zowel onderwijs als wonen zodat de start bouw van de nieuwe huisvesting voor de scholen “de Klokbeker” en “Augustinusschool” kan plaatsvinden. Hierop volgend kan gestart worden met de bouw van het woningbouwproject met behorende (speel) voorzieningen. De uitwerking van dit PID loopt tot kwartaal 4 van 2025 en heeft als resultaat dat alle planologische onderleggers gereed zijn, waar opvolgend de bouwvergunningen aangevraagd kunnen worden.

pagina

3 van 4

Op 17 april 2025 heeft de Provincie Gelderland het volgende gepubliceerd: In de Statenvergadering van 16 april 2025 stemden Provinciale Staten in met het voorbereidingsbesluit. Met dit voorbereidingsbesluit zijn alle nieuwe activiteiten die stikstof uitstoten in deze stroken, voor de komende 1,5 jaar, niet toegestaan. Het gaat om activiteiten waarvoor een natuurvergunning nodig is. Het Callunaterrein ligt, zoals bekend, pal naast de Groevenbeekseheide en daarmee binnen de stroken die de provincie gesteld heeft. De aankomende 1,5 jaar, tot circa oktober 2026 zit de vergunningverlening in principe op slot. Tot dan neemt de provincie de tijd om vast te stellen welk beleid gaat gelden binnen de door hen aangewezen stroken. Dit heeft een vertragend effect op de planvorming. Omdat nu nog onbekend is welke stikstofregels er gaan gelden in de stroken die de provincie gesteld heeft, weten we ook niet wat de regelgeving rondom stikstof straks gaat worden en welke stikstofruimte er is om de beoogde plannen te realiseren. Op basis van de huidige stikstofregels (70% reductie t.o.v. 2018) kan met de beschikbare stikstofruimte vanuit de bestaande bebouwing het gehele beoogde plan van twee nieuwe scholen en woningen op W1 t/m W4 niet plaatsvinden. In oktober 2025 hebben we met de provincie het gesprek gevoerd over het opstarten van de omgevingsplan wijziging t.b.v.

de herontwikkeling van het Callunaterrein in relatie tot het voorbereidingsbesluit en hoe we de bestaande stikstofruimte kunnen borgen in een vergunning. Het proces voor de omgevingsplan wijziging (planfase) kunnen we opstarten. De daarop volgende projectfase en de aanvraag van de vergunningen die daarbij horen kan worden gestart na inwerkingtreding van de nieuwe provinciale omgevingsverordening. In deze verordening worden nieuwe regels opgenomen voor stikstof in de 500m zones. Deze provinciale omgevingsverordening treedt naar verwachting in november 2026 in werking. Het PID Calluna loopt door deze ontwikkeling door tot naar verwachting Q2 2027. Netcongestie De benodigde optimale netaansluiting voor de nieuwe scholen is inmiddels bekend. Er worden voorbereidingen getroffen om de aanvragen voor de benodigde netaansluiting bij de netbeheerder in te dienen. Voor wat betreft de woningen geldt op dit moment dat voor kleine huisaansluitingen geen netcongestie geldt. Een verzoek tot netcapaciteit kan echter pas gedaan worden als er een ontwerp ligt.

Stedenbouwkundigplan Tijdens de behandeling van de discussienota kaders Callunaterrein (e240057788) is op 4 juni 2025 door de raad een voorkeur uitgesproken voor een stedenbouwkundige uitwerking gebaseerd op variant 5, met als uitgangspunt een ‘variant 4-plus’: participatief vormgegeven, maar met ruimte voor beperkte extra bouwhoogte ter bevordering van het woningaanbod en de financiële haalbaarheid. Op dit moment wordt het stedenbouwkundige plan verder uitgewerkt en in participatie met de omgeving verder vorm gegeven. Naar verwachting ligt er eind Q4 2025 een in participatie afgestemd stedenbouwkundigplan dat als onderlegger gaat dienen voor de benodigde omgevingsplanwijziging. Scholen De ontwerpen van de beide scholen inclusief hun schoolpleinen worden nu gemaakt. Het eerste belangrijke aandachtspunt hierbij is dat we op dit moment niet weten welke eventuele aanvullende voorwaarden de provincie straks gaat stellen aan het ontwerp van de scholen. Vooralsnog ontwerpen we binnen de meegegeven kaders (BENG/ENG, gasloos). De twee tijdelijke noodlokalen van De Klokbeker zijn in de herfstvakantie 2025 geplaatst. Dit zodat De Klokbeker haar bovenbouwlocatie aan de Pretoriusstraat kan sluiten. De bovenbouwlocatie aan de Pretoriusstraat kan vanwege de beperkingen rondom stikstof tot eind 2026 niet gesloopt worden. De de gemeente zal het gebouw in leegstandsbeheer hebben.

Het gebouw kan ingezet worden voor tijdelijke bewoning (anti-kraak). Daarnaast gaan waarschijnlijk enkele lokalen tijdelijk gebruikt worden voor onderwijs, omdat een nabijgelegen school extra ruimte nodig heeft.

pagina

4 van 4

Ontwerp openbare ruimte Aan het ontwerp voor de scholen en de schoolpleinen wordt momenteel gewerkt. Een vraag die daarbij door de ontwerpbureaus is gesteld is hoe we de openbare ruimte rondom de scholen goed aan laten sluiten op de schoolgebouwen en de schoolpleinen. Dit is een belangrijk aspect waar in een vroeg stadium over nagedacht moet worden. Mede omdat in de openbare ruimte ook diverse andere zaken goed ingepast dienen te worden zoals het plaatsen van enkele traforuimtes ten behoeve van de toekomstig benodigde netcapaciteit. Naast het stedenbouwkundigplan en de ontwerp van de scholen wordt momenteel een schetsontwerp voor de openbare ruimte gemaakt. Dit schetsontwerp wordt eveneens in participatie met de omgeving vormgegeven en leidt tot een voorlopig ontwerp. Dit ontwerp dient tevens als onderlegger voor de omgevingsplanwijziging. Omgevingsplanwijzing De voorbereidende werkzaamheden voor de omgevingsplanwijziging zijn opgestart. Hierbij gaat het om het uitvoeren van diverse onderzoeken. Zodra deze onderzoeken zijn afgerond kan op basis van het stedenbouwkundigplan en het ontwerp voor de openbare ruimte de formele procedure voor de omgevingsplanwijziging opgestart worden. Naar verwachting wordt deze procedure in het voorjaar van 2026 gestart. Sloop zwembad/sporthal De sloop van het voormalige zwembad is in voorbereiding. Hierover volgt een apart raadsvoorstel.

Communicatie In november 2025 wordt een inloopbijeenkomst (participatie) gehouden voor de omgeving. In het voorjaar van 2026 zal een diversenavond gebruikt worden om u bij te praten over de ontwikkelingen op het Callunaterrein. Vervolg De procedure voor de omgevingsplanwijziging hopen we in het voorjaar van 2026 op te starten. U ontvangt binnenkort een raadsvoorstel met betrekking tot het verstrekken van krediet ten behoeve van de sloop van het voormalige zwembad Calluna. Hierna kunnen de voorbereidingen voor de aanbesteding van de sloop worden opgestart. Interne afstemming Deze informatiememo is afgestemd met de volgende collega’s. 1.) L. Raadsheer-Blom – beleidsadviseur RO 2.) M. Mulder – adviseur onderwijshuisvesting 3.) S. de Schipper - Regisseur 4.) M. Woutersen – beleidsadviseur wonen

Bijlage(n) Arcadis – Memo ontwikkelingsmogelijkheden flexwonen Ermelo Calluna W4 (e250062912)