Informatiememo e250050458

Informatiememo

Datum: 8 oktober 2025 Onderwerp: Haalbaarheidsonderzoek optoppen

Documentnr: 02330015064137 Zaaknr.: 02330000067633 Mandaatnr. Portefeuillehouder: C.A.J. Tigchelaar Ambtenaar/projectleider: E.A.I. Rozendaal

Datum

28 oktober 2025, Nr. 4.

Collegebesluit

Kennisnemen van het haalbaarheidsonderzoek naar optoppen in gemeente Ermelo.

☒ ter informatie voorleggen aan het college ☒ ter informatie voorleggen aan de raad ☐ ter bespreking voorleggen aan de raad Kennisnemen van Het haalbaarheidsonderzoek naar optoppen in gemeente Ermelo. Kernboodschap In maart 2025 is het PID haalbaarheidsonderzoek optoppen vastgesteld door het college en vervolgens ter informatie gedeeld met de raad. Inmiddels is dit onderzoek afgerond en met deze informatiememo wordt het onderzoeksrapport (e250060471) aangeboden aan het college en de raad. Met optoppen worden woningen gerealiseerd zonder extra grondgebruik De woningbouwopgave is fors, maar de beschikbare bouwgrond is schaars. Optoppen biedt een kans om de bestaande bebouwing beter te benutten. Met optoppen wordt de bestaande bebouwing verhoogd met één of meerdere woonlagen. Zo wordt extra woonruimte gerealiseerd, zonder dat er extra bouwgrond nodig is. In dit onderzoek wordt de haalbaarheid van optoppen in de gemeente Ermelo in kaart gebracht Op basis van data uit diverse bronnen en interviews met belanghebbenden, werd een quickscan gemaakt van de optopkansen in de gemeente Ermelo. Een quickscan is een onderzoek dat kansen voor potentiële panden voor optoppen scant op basis van randvoorwaarden. De uitkomsten schetsen een eerste blik op de kansrijkheid van optoppen in Ermelo. Voor details wordt verwezen naar het haalbaarheidsonderzoek optoppen (e250060471).

Uit de analyse komen 35 potentieel geschikte locaties voor optoppen naar voren Hiervan zijn 25 locaties in het bezit van de woningcorporatie. De locaties liggen geclusterd in en rond de dorpskern. Locaties in en nabij het centrum zijn het meest geschikt voor zowel starters als ouderen vanwege de nabijheid van voorzieningen als supermarkten, huisartsen en openbaar vervoer. Echter, verschillende factoren beperken de grootschalige toepasbaarheid van optoppen. Zo is er vaak een afwijking van het omgevingsplan nodig, bijvoorbeeld omdat de maximale bouwhoogte wordt overschreden, wat extra kosten met zich meebrengt. Daarnaast is bij potentiële panden in bezit van VvE’s 100% instemming nodig met optopplannen, wat een aanzienlijke drempel kan zijn. Ook kan de aanwezige

pagina

2 van 2

parkeerdruk in de wijk de haalbaarheid van optoppen beperken. Aan de andere kant biedt optoppen de mogelijkheid om extra woonruimte te creëren zonder extra bouwgrond te gebruiken. Het is een kans om in te spelen op de vraag naar appartementen en de woonbehoefte van kleine huishoudens en zo de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Financiële regelingen, zoals de Stimuleringsregeling Flexen Transformatiewoningen, kunnen de kosten drukken. Ook de combinatie van optoppen met geplande renovatie- of verduurzamingsprojecten maakt optoppen aantrekkelijk. Optoppen van de bestaande bebouwing in gemeente Ermelo is dus wel een kans, maar is niet het enige middel om aan de ambitie uit de woondeal te kunnen voldoen. Uit het haalbaarheidsonderzoek volgen de volgende aanbevelingen − Maak de afweging om de ambitie om in te breiden via optoppen expliciet op te nemen in de Omgevingsvisie 2.0. − Vertaal de ambitie uit de visie naar concreet volkshuisvestingsbeleid. Leg dit ook vast in de prestatieafspraken met de woningcorporatie. − Vertaal het beleid vervolgens door naar concrete en faciliterende regels in het omgevingsplan en aanverwant beleid. Hierbij wordt expliciet geconstateerd dat de huidige parkeernorm een knelpunt vormt. Daarom heeft de herziening van de Nota parkeernormen prioriteit.

− Stem de gemeentelijke ambities proactief af op de onderhouds- en verduurzamingsagenda van de woningcorporatie om optopkansen efficiënt te benutten. − Leer van de concrete ervaringen die de gemeente Harderwijk en de woningcorporatie momenteel opdoen met hun gezamenlijke optopproject, dat wordt gefaciliteerd door het optop-team van de provincie Gelderland. − Zorg voor een centraal informatiepunt waar initiatiefnemers (woningcorporaties, VvE’s) terechtkunnen voor alle relevante informatie over regelgeving, procedures en financiële stimuleringsregelingen. Voor verdieping wordt verwezen naar het haalbaarheidsonderzoek (e250060471). Communicatie Tijdens het onderzoek is er informatie opgehaald bij interne collega’s en externe belanghebbenden, waaronder Uwoon en een ontwikkelaar. Alle belanghebbenden ontvangen het rapport na vaststelling. Vervolg Op basis van de aanbevelingen uit het onderzoeksrapport kan een vervolg worden gegeven aan optoppen in Ermelo. Daarnaast wordt afgewogen of optoppen wordt meegenomen in de actualisatie van de Omgevingsvisie, het volkshuisvestingsprogramma en de prestatieafspraken met de woningcorporatie. Interne afstemming Deze informatiememo is afgestemd met de volgende collega’s: - Selma de Schipper, regisseur ruimtelijk domein - Martijn Woutersen, beleidsadviseur wonen - Marjan Kiewiet, project communicatieadviseur Bijlage(n) 1.

Haalbaarheidsonderzoek naar optoppen in gemeente Ermelo (e250060471)