Discussienota e240057788

Discussienota

Datum: 04 maart 2025 Onderwerp: Discussienota kaders Callunatterein

Ter behandeling door: college (meegegeven voorkeur wordt teruggekoppeld aan organisatie) raad (de bij de oordeelsvormende gevoerde discussie wordt teruggekoppeld aan college)

Documentnr: 02330000252606 Zaaknr.: 02330000040929 Mandaatnr.

Portefeuillehouder: H.R. van Veen Ambtenaar/projectleider: M. Prince

Datum

4 maart 2025, Nr. 7

Collegebesluit

In te stemmen met het verstrekken van de discussienota (e240057788) aan de gemeenteraad.

Inleiding De gemeenteraad heeft een belangrijke rol in de totstandkoming van de plannen van het Calluna-terrein. Afgelopen periode zijn er diverse moties door de gemeenteraad aangenomen en heeft het college van B&W diverse PID’s vastgesteld. De planvorming bevindt zich in het stadium dat we een aantal afwegingen aan u willen voorleggen over de invulling van de woningbouwopgave en de positie van de skatebaan. Ter informatie is in deze discussienota ook de invulling en positionering van het onderwijsdeel opgenomen, omdat dit van invloed is op de afwegingen die worden voorgelegd. Een korte terugblik De gemeenteraad heeft in de Kadernota 2024 de motie op 5 juli 2023 aangenomen ‘Woningbouw: hoe eerder hoe beter (7)’, waarbij het college wordt opgeroepen om per direct te beginnen met visieontwikkeling voor de nieuwe woonwijk Kerkdennen en planvorming voor woningbouw op het vrijkomende Calluna-terrein. De gemeenteraad heeft tevens in de Kadernota 2024, via de aangenomen motie van 5 juli 2023 ‘Jongerenontmoetingsplaatsen en skatepark (5)’, aangegeven om een geschikte plek te zoeken voor een nieuwe skatebaan. Voorgesteld wordt om de nieuwe skatebaan mee te nemen in de ontwerpen van het stedenbouwkundig plan voor het Calluna-terrein. Het college heeft de moties in uitvoering genomen die hebben geresulteerd in het vaststellen van twee Project Initiatiedocumenten (PID).

Er is namelijk een PID vastgesteld door het college in 2023 om het vrijkomende Calluna-terrein te benutten voor (tijdelijke) woningbouw en hier een stedenbouwkundig plan voor op te leveren. Het college heeft op 19 december 2023 (e230055009) besloten met het stedenbouwkundig plan in te stemmen. Voor het Calluna-terrein houdt dat in dat de Augustinusschool en De Klokbeker beiden een apart gebouw krijgen op het Calluna-terrein en dat er woningen komen op het Calluna-terrein. In navolging hierop heeft het college op 16 april 2024 een nieuw PID vastgesteld met het volgende beoogd effect: het opleveren van voorbereidende werkzaamheden m.b.t. de ruimtelijke procedure van zowel onderwijs als wonen zodat de start bouw van de nieuwe huisvesting voor de scholen “de Klokbeker” en “de

pagina

2 van 15

Augustinusschool” kan plaatsvinden. Hierop volgend kan gestart worden met de bouw van het woningbouwproject met behorende (speel) voorzieningen. De uitwerking van dit PID loopt tot kwartaal 4 van 2025 en heeft als resultaat dat alle planologische onderleggers gereed zijn, waarop volgend de bouwvergunningen aangevraagd kunnen worden. Bij de uitwerking zijn ontwerpen gemaakt waar rekening gehouden wordt met motie nummer 8, ‘Gaat Ermelo de lucht in’, tevens behandeld in de Kadernota 2024 (5 juli 2023). Er is op basis van deze motie studie gedaan naar de mogelijkheden van hoogbouw in Ermelo, met als doel te verkennen hoe de inwoners van Ermelo tegenover hoogbouw staan als middel om meer betaalbare woningen te kunnen bouwen. M.b.t. de onderwijsgebouwen heeft de gemeenteraad op 23 oktober 2024 besloten om in te stemmen met de realisatie van de nieuwbouw van De Klokbeker inclusief kinderopvang en de Augustinusschool inclusief kinderopvang als twee aparte onderwijsgebouwen op het Calluna-terrein en akkoord te gaan met het bijbehorende investeringsbedrag. Reactie van uw raad gevraagd op: 1.

De invulling van de woningbouwopgave (verschillende varianten)

Op dit moment liggen de eerste aanzet planologische onderleggers klaar, waarin verschillende varianten mogelijk zijn. Op de totstandkoming van de varianten voor woningbouw inclusief parkeren heeft participatie plaats gevonden en is de input vanuit de omgeving grotendeels verwerkt. Er worden echter ook varianten voorgesteld waar de omgeving het niet mee eens is. Variant 1 is daar 1 van, waarin wordt voorgesteld om woongebouwen te realiseren van 3, 4, 6 en 8 lagen hoog. In variant 2 (grondgebonden woningen) en variant 3 ( half gesloten bouwblokken) worden alternatieve varianten voorgesteld. Variant 4 is voorgesteld door de omgeving via de werkgroep en variant 5 is een afgeleide hiervan maar dan met een hogere bouwhoogte. Variant 6 geeft een extra blok grondgebonden woningen neer, waardoor de woningaantallen in eerste instantie afnemen. De gemeenteraad wordt gevraagd om een visie (voorkeursvariant) uit te spreken over de 6 varianten. Op basis hiervan wordt de voorkeursvariant uitgewerkt tot definitieve planologische onderleggers. 2.

De mate van sociale woningbouw in het project.

Normaal gesproken dient elk nieuwbouwplan voor minimaal 50% uit sociale woningbouw te bestaan. Doordat het Calluna-terrein is gekoppeld aan het project de Wethouder Balverszaal, heeft de gemeenteraad de mogelijkheid om op het Calluna-terrein minder sociale woningbouw toe te realiseren. Het Callunaterrein en de Wethouder Balverszaal samen voldoen te allen tijd aan de 50% eis. 3.

De mogelijkheid om ontwikkelveld W5 in de toekomst te reserveren voor een alternatieve ontwikkeling, bijvoorbeeld woningbouw.

De locatie wordt op dit moment nog niet ontwikkeld, maar het is wel mogelijk om in de planvorming enigszins voor te sorteren op uw visie. Door dit nu reeds te benoemen is bijvoorbeeld toekomstige woningbouw eenvoudiger te realiseren. 4.

Voor welke doelgroep(en) woningen moeten worden gerealiseerd

Vanuit het Afwegingskader Ouderenhuisvesting is het mogelijk om een deel van de woningen te realiseren voor senioren, maar er zijn meerdere doelgroepen die van belang zijn. De omgeving heeft aangegeven graag de woningen te realiseren voor Ermeloërs en dan bij voorkeur uit dezelfde wijk/ directe omgeving. 5.

De positie van de skatebaan

In alle varianten is de skatebaan gepositioneerd ter plaatse van het speellint in het noorden van de grote parkeerplaats. Dit is in eerdere schetsen op ontwikkelveld W5 gepresenteerd.

pagina

3 van 15

Algemene toelichting varianten In alle varianten is de opzet dat de woningbouw op vier locaties plaats vindt aan de kant van de heide met behoud van zoveel mogelijk groen. De twee scholen verplaatsen naar het midden (logistiek het meest wenselijk), de functies spelen/ duivenvereniging kunnen op de positie in afbeelding 1 en parkeren & verkeer worden gerealiseerd op de overige ruimtes.

W5?

Afbeelding 1: de stedenbouwkundige opzet voor alle varianten (bijlage 4-overzichtskaart) + plangebied Binnen de stedenbouwkundige opzet zijn verschillende varianten mogelijk. Deze varianten richten zich voornamelijk op de hoogte van de woningbouw locaties (1 tot en met 4), de woning typologieën en de doelgroep van de beoogde woningen. Onderwijs In alle varianten staan de positionering, de stedenbouwkundige opzet en de hoogte van de onderwijsgebouwen niet meer ter discussie, omdat tijdens de beeldvormende en oordeelsvormende tafels en uiteindelijk door middel van het raadsbesluit op 23 oktober 2024 is besloten dat de twee onderwijsgebouwen als twee afzonderlijke gebouwen in het middenterrein worden gepositioneerd. Hiermee is de positie bepaald. De onderwijsgebouwen worden als tweelaagse gebouwen uitgevoerd, binnen het nog vast te stellen omgevingsplan met een bouwhoogte van 11 meter. Op het dak van het gebouw is ruimte om installaties te realiseren waardoor de maximale hoogte van de schoolgebouwen inclusief installaties hoger kan worden dan 11 meter. Dat installaties niet binnen de maximale bouwhoogte vallen, maar op het dak worden geplaatst is gebruikelijk/ standaard in een omgevingsplan. De realisatie van separate onderwijsgebouwen betekent automatisch dat de stedenbouwkundige opzet ook vastligt.

De inpassing van de beide schoolgebouwen met de daarbij behorende schoolpleinen, ruimte voor fiets parkeren en auto parkeren. Ruimte voor halen en brengen (kiss & ride) met behoud van bestaand groen en op voldoende afstand tot bestaande en nieuwe woningen laat niet veel extra mogelijkheden meer toe.

pagina

4 van 15

Spelen In alle varianten wordt voorgesteld om de skatebaan te positioneren ter plaatse van het speellint in het noorden van de grote parkeerplaats. Dit omdat de locatie van het speellint direct inpasbaar gemaakt kan worden voor het plaatsen van een definitieve skatebaan en deze niet afhankelijk is van de verplaatsing van de Augustinusschool. Wel moet er nog goed gekeken worden naar het bestaande groen en het verplaatsen of compenseren van dit groen in het plangebied. Als toevoeging hierop wordt ook rekening gehouden met de inrichting van de semi-openbare schoolpleinen van De Klokbeker en de Augustinusschool. Om zo een uitdagende en diverse speelwaarde te creëren. Duivenvereniging De duivenvereniging bevindt zich midden in het plangebied, maar staat de bouw van de onderwijsgebouwen niet in de weg. De duivenvereniging hoeft niet elders tijdelijk gehuisvest te worden. Wel kan de woningbouw in het gebied W2 in de weg staan. De pacht/huur van het huidige terrein van de duivenvereniging is daarom opgezegd per 01 maart 2027. Zowel de gemeente als de duivenvereniging vinden het wenselijk om de duivenvereniging te behouden (mits dit in lijn met de erfpachtvoorwaarden kan geschieden) op het Calluna-terrein. Belangrijk is dat de duivenvereniging nabij een parkeerterrein wordt gepositioneerd, zodat de vereniging haar activiteiten voort kan zetten.

Leefbaarheid In algemene zin geldt dat het Calluna-terrein een prettige, leefbare omgeving moet zijn, waar diverse functies worden gecombineerd. Specifiek is in het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs, vastgesteld door de gemeenteraad in november 2024, vastgelegd dat bij nieuwbouw onderwijshuisvestingsprojecten wordt onderzocht of er behoefte is aan overig maatschappelijk gebruik van de onderwijsgebouwen. Dit zodat de school meer is dan alleen een onderwijsgebouw, maar ook wordt ingezet voor buurt / wijkfuncties, die een positief effect hebben op de leefbaarheid van de wijk / buurt. Ook bij de woningen wordt bekeken of de doelgroep waar voor gebouwd wordt behoefte heeft aan bijvoorbeeld een ontmoetingsruimte. Dit wordt nader uitgewerkt in de woningbouwopgave. Multifunctioneel gebouw/ ruimtes In alle varianten en voornamelijk in de vervolg uitwerking wordt ingezet om ruimtes multifunctioneel te maken. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld de mogelijkheden om een multifunctionele invulling te maken in het gebouw van de duivenvereniging (i.o.m. de omgeving). Het voordeel is dat de levendigheid van dit gebouw en het gebied dan vergroot. Er wordt niet alleen gekeken naar de duivenvereniging, maar ook naar de inzetbaarheid van multifunctionele ruimtes in de schoolgebouwen en zelfs de begane grond van een woongebouw.

Indien er op ontwikkelveld W3 bijvoorbeeld gekozen wordt voor een woongebouw, dan kan de begane grond bijvoorbeeld ingevuld worden als multifunctionele ruimte. Toekomstige mogelijkheden voor woningbouw (nu niet uitvoerbaar op basis van het nieuwe omgevingsplan door de aanwezigheid van het bedrijventerrein Kerkdennen) In de toekomst zijn er -indien de milieucontouren van Kerkdennen vervallen of minder wordenmogelijkheden om de ruimte te benutten voor toekomstige mogelijkheden. Vooral ontwikkelveld W4 is bij uitstek geschikt om te benutten voor woningbouw. Om deze reden wordt onderzocht of ontwikkelveld W4 alvast opgenomen kan worden in het omgevingsplan, met de kanttekening dat deze niet uitvoerbaar is vanwege de milieucontouren. In eerdere ontwerpen is ter plaatse van de huidige bebouwing van de Augustinusschool (zie W5 in afbeelding 1) de skatebaan bedacht. Dit wordt nu anders voorgesteld omdat de omgeving op W5 een skatepark onwenselijk vindt én er een situatie ontstaat dat de skatebaan lange tijd niet gebouwd kan worden omdat eerst de nieuwe school gerealiseerd moet zijn (zie ook de bijlage 3 faseringsplan). Daarom wordt onderzocht om op W5 tijdelijk groen te richten en deze plek mogelijk in de toekomst gebruikt worden voor een alternatieve ontwikkeling.

Hierdoor ontstaat er in de toekomst een nieuw ontwikkelveld die bijvoorbeeld voor woningbouw ingezet kan worden als de milieu-contouren van Kerkdennen vervallen of minder worden).

pagina

5 van 15

Variant 1 (appartementen in hoogbouw woongebouwen): Woningbouw W1: 20 appartementen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W2: 21 appartementen (max 4 lagen hoog, met een bouwhoogte van 14 meter); W3: 20 appartementen )max 6 lagen hoog, met een bouwhoogte van 21 meter); Totaal mogelijk in omgevingsplan na procedure : circa 61 woningen W4: toekomst circa 28 woningen realiseerbaar – max 8 lagen hoog, met een bouwhoogte van 25 meter). Variant 1 is een efficiënte variant op het gebied van ruimtegebruik, door de trapsgewijze opzet in bouwhoogte. Deze variant maakt mogelijke realisatie van een hoog W4 gebouw (8 lagen hoog) in de toekomst het meest haalbaar, waarmee ook kan worden voorgesorteerd op een hogere bouwhoogte in de toekomstige wijk Kerkdennen. Deze variant is op het gebied van de woningbouwopgave een zeer wenselijke variant omdat hierin het grootste aantal woningen wordt toegevoegd op een efficiënte en effectieve wijze. Hierdoor is het ook financieel de meest haalbare variant.

Afbeelding 2: Woongebouwen (hoogbouw) in het groen Door een maximale bouwhoogte van 9 meter te introduceren op locatie W1, sluit deze hoogte aan op de nokken van de grondgebonden woningen in de bestaande woonwijk. Er wordt een trapsgewijze overgang geïntroduceerd van maximaal 3 bouwlagen op W1, via appartementen in maximaal 4 bouwlagen op W2 naar een blok van maximaal 6 bouwlagen hoog op W3. Door het aantal woningen op W3 te intensiveren, ontstaat er extra sociale controle op het parkeerterrein wat de sociale veiligheid ten goede komt. De afbeelding laat zien dat per woonveld (bijvoorbeeld W1, W2, W3) gekozen kan worden voor een doelgroep. Dit is een indicatie en ligt nog niet per woonveld vast. Dit wordt in het verdere ontwerpproces uitgewerkt. W4: deze locatie kan voorlopig niet benut worden voor woningbouw vanwege de aanwezige milieucontouren. Tijdelijk zal deze locatie ingericht worden als extra parkeervoorziening voor recreanten, naast de andere te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer het huidige bedrijventerrein Kerkdennen in de toekomst wordt verplaatst en de milieucontouren daarmee verdwijnen is W4 een ideale locatie voor een extra woongebouw met in deze variant de hoogste bouwhoogte van de vier bouwlocaties.

pagina

6 van 15

Variant 2 (laagbouw via grondgebonden woningen): Woningbouw W1: 14 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 9 meter); W2: 16 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 9 meter); W3: 8 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 9 meter); Totaal mogelijk in omgevingsplan na procedure : c.a. 38 woningen W4: toekomst circa. 6 grondgebonden woningen realiseerbaar. Variant 2 is een tegengestelde variant op variant 1. In deze variant is er enkel sprake van laagbouw via grondgebonden woningen. Hierdoor kunnen er 38 woningen gerealiseerd worden.

Afbeelding 3: variant met enkel grondgebonden woningen In deze variant blijven de posities van de andere functies waaronder de onderwijsgebouwen hetzelfde, maar maakt de hoogbouw plaats voor grondgebonden woningen. De afbeelding laat zien dat per woonveld (bijvoorbeeld W1, W2, W3) gekozen kan worden voor een doelgroep. Dit is een indicatie en ligt nog niet per woonveld vast. Dit wordt in het verdere ontwerpproces uitgewerkt. Ook in deze variant kan W4 voorlopig niet benut worden voor woningbouw vanwege de aanwezige milieucontouren. Tijdelijk zal deze locatie ingericht worden als extra parkeervoorziening voor recreanten, naast de andere te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer het huidige bedrijventerrein Kerkdennen in de toekomst wordt verplaatst en de milieucontouren daarmee verdwijnen is W4 een ideale locatie voor een extra woongebouw met in deze variant ruimte voor 6 extra grondgebonden woningen.

pagina

7 van 15

Variant 3 (appartementen in half gesloten bouwblokken): Woningbouw W1: 16 appartementen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W2: 22 appartementen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W3: 16 appartementen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); Totaal mogelijk in omgevingsplan na procedure : c.a. 54 woningen W4: toekomst circa. 16 appartementen realiseerbaar wanneer de milieucontouren van Kerkdennen verdwijnen.

Afbeelding 4: variant 3 met half gesloten bouwblokken In deze variant worden enkel half gesloten bouwblokken toegepast. Er zijn geen grondgebonden woningen aanwezig maar enkel appartementen met een maximale bouwhoogte van 11 meter. Het parkeren is per kavel opgelost. De afbeelding laat zien dat per woonveld (bijvoorbeeld W1, W2, W3) gekozen kan worden voor een doelgroep. Dit is een indicatie en ligt nog niet per woonveld vast. Dit wordt in het verdere ontwerpproces uitgewerkt. W4: deze locatie kan voorlopig niet benut worden voor woningbouw vanwege de aanwezige milieucontouren. Tijdelijk zal deze locatie ingericht worden als extra parkeervoorziening voor recreanten, naast de andere te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer het huidige bedrijventerrein Kerkdennen in de toekomst wordt verplaatst en de milieucontouren daarmee verdwijnen is W4 een ideale locatie voor een extra woongebouw met in deze variant 16 extra appartementen.

pagina

8 van 15

Variant 4 (combinatie van grondgebonden woningen en appartementen): Woningbouw W1: 14 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W2: 20 appartementen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W3: 14 appartementen (max 4 lagen hoog, met een bouwhoogte van 14 meter); Totaal mogelijk in omgevingsplan na procedure : c.a. 48 woningen W4: toekomst circa.14 appartementen realiseerbaar wanneer de milieucontouren van Kerkdennen verdwijnen. Variant 4 is een variant die voort komt vanuit de laatste participatie bijeenkomst (werkgroep Callunaterrein). In deze variant wordt in W1 grondgebonden woningen voorgesteld en in W2 kan een plat dak met een bouwhoogte van maximaal 14 meter (4 bouwlagen). Deze variant is opgesteld tijdens één werkgroep en kan onder invloed van de participatie nog verder aangepast worden.

Afbeelding 5: variant 4 met een combinatie (max 4 bouwlagen) De afbeelding laat zien dat per woonveld (bijvoorbeeld W1, W2, W3) gekozen kan worden voor een doelgroep. Dit is een indicatie en ligt nog niet per woonveld vast. Dit wordt in het verdere ontwerpproces uitgewerkt. W4: deze locatie kan voorlopig niet benut worden voor woningbouw vanwege de aanwezige milieucontouren. Tijdelijk zal deze locatie ingericht worden als extra parkeervoorziening voor recreanten, naast de andere te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer het huidige bedrijventerrein Kerkdennen in de toekomst wordt verplaatst en de milieucontouren daarmee verdwijnen is W4 een ideale locatie voor een extra woongebouw van maximaal 4 bouwlagen met een hoogte van 14 meter. Het totaal aantal woningen komt in deze variant niet uit boven de 46 woningen die mogelijk zijn nadat het omgevingsplan is gerealiseerd. De andere 14 woningen kunnen gerealiseerd worden in blok W4 wanneer het de milieu contouren van Kerkdennen vervallen.

pagina

9 van 15

Variant 5 (combinatie van grondgebonden woningen en appartementen): Woningbouw W1: 14 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W2: 20 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W3: 20 appartementen (max 6 lagen hoog, met een bouwhoogte van 21 meter); Totaal mogelijk in omgevingsplan na procedure : c.a. 54 woningen W4: toekomst circa. 28 appartementen realiseerbaar wanneer de milieucontouren van Kerkdennen verdwijnen. Variant 5 is een afgeleide van variant 4. Het nadeel in variant 4 is dat de woningaantallen erg laag zijn en de gemeente wil graag woningen toevoegen op locaties waar dat mogelijk is. Het Calluna-terrein is een locatie waar op een goede en kwalitatieve manier woningen toegevoegd kunnen worden. In variant 5 wordt voorgesteld om in W3 6 bouwlagen toe te passen met een bouwhoogte van 21 meter en in W4 worden 8 bouwlagen voorgesteld. Deze variant is gebaseerd op de input van de omgeving, maar kan geen goedkeuring van de omgeving krijgen omdat het aantal bouwlagen dat gerealiseerd wordt meer is dan 4.

Afbeelding 6: variant 5: een combinatie met hogere bouwhoogte W4: deze locatie kan voorlopig niet benut worden voor woningbouw vanwege de aanwezige milieucontouren. Tijdelijk zal deze locatie ingericht worden als extra parkeervoorziening voor recreanten, naast de andere te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer het huidige bedrijventerrein Kerkdennen in de toekomst wordt verplaatst en de milieucontouren daarmee verdwijnen is W4 een ideale locatie voor een extra woongebouw van maximaal 8 bouwlagen met een hoogte van 25 meter. De afbeelding laat zien dat per woonveld (bijvoorbeeld W1, W2, W3) gekozen kan worden voor een doelgroep. Dit is een indicatie en ligt nog niet per woonveld vast. Dit wordt in het verdere ontwerpproces uitgewerkt.

pagina

10 van 15

Variant 6 (combinatie van grondgebonden woningen en appartementen): Woningbouw W1: 14 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W2: 16 grondgebonden woningen (max 3 lagen hoog, met een bouwhoogte van 11 meter); W3: 12 appartementen (max 4 lagen hoog, met een bouwhoogte van 14 meter); Totaal mogelijk in omgevingsplan na procedure : c.a. 42 woningen W4: toekomst circa. 28 appartementen realiseerbaar wanneer de milieucontouren van Kerkdennen verdwijnen. Variant 6 is een combinatie van grondgebonden woningen in ontwikkelveld W1 en W2 en woongebouwen in ontwikkelveld W3 en w4.

Afbeelding 7: variant 6: een combinatie met gelijke verdeling grondgebonden & appartementen De afbeelding laat zien dat per woonveld (bijvoorbeeld W1, W2, W3) gekozen kan worden voor een doelgroep. Dit is een indicatie en ligt nog niet per woonveld vast. Dit wordt in het verdere ontwerpproces uitgewerkt. Ook in deze variant kan W4 voorlopig niet benut worden voor woningbouw vanwege de aanwezige milieucontouren. Tijdelijk zal deze locatie ingericht worden als extra parkeervoorziening voor recreanten, naast de andere te realiseren parkeerplaatsen. Wanneer het huidige bedrijventerrein Kerkdennen in de toekomst wordt verplaatst en de milieucontouren daarmee verdwijnen is W4 een ideale locatie voor een extra woongebouw met in deze variant ruimte voor 28 extra appartementen.

pagina

11 van 15

Overeenkomsten varianten Alle varianten komen overeen qua stedenbouwkundige opzet, waarbij de groenstructuren, de onderwijsgebouwen en de skatebaan op dezelfde posities gerealiseerd worden. De skatebaan kan in alle varianten op twee locaties worden gerealiseerd, maar de voorkeur is de positie conform afbeelding 1 waardoor dit in alle varianten is voorgesteld en gelijk is gebleven. De duivenvereniging blijft ook behouden en wordt in de nabijheid van parkeerplaatsen gepositioneerd. Naast deze overeenkomsten zijn er ook overeenkomsten op de thema’s parkeren, doelgroepen (bijvoorbeeld de huisvesting van senioren), kavelverdeling (W1 tot en met W3) en de milieuzoneringen. Overeenkomst 1: Parkeren In alle varianten is het parkeren sluitend. Dit betekent dat er conform de parkeernormeringen voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Vanuit de participatie is aangegeven dat naast een sluitende parkeerbalans voor de ontwikkeling zelf, er ook parkeerplaatsen beschikbaar dienen te zijn voor andere functies, bijvoorbeeld voor recreanten op de heide. Het is belangrijk om hier ook voldoende parkeergelegenheid voor te maken of te behouden. Recreanten kunnen in de toekomst gebruik maken van het grote parkeerterrein in het midden. Daarnaast is er een mogelijkheid om op de positie van woningbouwplek W4 een tijdelijk parkeerterrein te creëren.

Ook is er rekening gehouden met het behouden van 6 parkeerplaatsen voor bewoners van de De la Reystraat in het midden van het Callunaterrein aan de oostzijde. Overeenkomst 2: Verkeer Het (toekomstig) verkeer wordt ontsloten conform de huidige situatie, namelijk via de Herderlaan. Er komt geen verkeerskundige verbinding voor gemotoriseerd vervoer richting de De la Reystraat. Wel komt er een fietsverbinding en een verbinding voor voetgangers en een calamiteiten verbinding enkel toegankelijk voor hulpdiensten. Overeenkomst 3: Doelgroepen Doordat de woningbouw verspreid is over woningbouwgebieden (W1 tot en met W3) -die nadat het nieuwe omgevingsplan onherroepelijk is geworden en nadat de onderwijsgebouwen gebouwd zijn gerealiseerd kunnen worden- zijn er diverse doelgroepen mogelijk. In alle varianten kan voldaan worden aan het beleid van 50% in het sociale segment en 50% in de vrije sector. Wel is de locatie Calluna-terrein onderdeel van de grotere locatiestudie Ermelo Zuid-West en is de locatie verbonden aan de Wethouder Balverszaal. Op de locatie Wethouder Balverszaal worden 40 woningen gerealiseerd die 100% sociaal verhuurd gaan worden. Hierdoor heeft de gemeenteraad de mogelijkheid om ervoor te kiezen om minder sociale huurwoningen te realiseren op het Calluna-terrein.

Rekenvoorbeeld: wanneer er 60 woningen op het Calluna-terrein gerealiseerd worden, moeten er conform het beleid 30 woningen in het sociale segment gerealiseerd worden. Doordat er op de locatie Wethouder Balverszaal 20 woningen extra in het sociale segment worden gerealiseerd, kunnen er op het Calluna-terrein eventueel 20 woningen minder in het sociale segment gerealiseerd worden. In alle varianten wordt aan de gemeenteraad gevraagd of de samenhang met de Wethouder Balverszaal gehandhaafd moet blijven, of dat zij hier niet aan vast willen houden en op het Calluna-terrein minimaal 50% in het sociale segment willen realiseren. Daarnaast kan de gemeenteraad richting geven in de gewenste doelgroepen. In alle varianten is het bijvoorbeeld mogelijk om levensloopbestendige woningen te realiseren voor bijvoorbeeld senioren. Via appartementen is het makkelijker dan met grondgebonden woningen, maar het blijft in elke variant mogelijk. Eind vorig jaar (2024) is een Afsprakenkader Ouderenhuisvesting ondertekend. Inhoudelijk betekent dit dat er t/m 2030 zowel 180 geclusterde woningen voor ouderen als 75 zorggeschikte woningen moeten worden gerealiseerd binnen de gemeente Ermelo. Onderzocht wordt of een deel van die woningen gerealiseerd kan worden op deze locatie.

Zorggeschikte woningen zijn zelfstandige nultredenwoningen waarin Wlz-zorg geleverd kan worden voor bewoners en die onderdeel zijn van een geclusterde woonvorm (minimaal 12 woningen). De geclusterde woonvorm dient voorzien te zijn van een inpandige ontmoetingsruimte/ multifunctionele ruimte of een ruimte op loopafstand.

pagina

12 van 15

Het projectteam acht het Calluna-terrein kansrijk voor de ontwikkeling van seniorenwoningen, gezien het feit dat de grond nu nog in gemeente-eigendom is en we hier optimaal kunnen sturen op de ontwikkelingen. Daarnaast zijn de aantallen te realiseren woningen voldoende groot voor een dergelijke ontwikkeling. Bij de gewenste huisvesting voor ouderen gaat het zowel om sociale woningen (50%) als duurdere woningen. Hier kan clustering plaatsvinden binnen één van de te realiseren woongebouwen. Met de te realiseren nieuwbouw voegen we appartementen toe, waarmee we de doorstroming willen stimuleren. In de aangrenzende woonwijk wonen veel ouderen met een klein huishouden in een grote eengezinswoning. Veel ouderen willen graag in hun vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Door het realiseren van nieuwe, energiezuinige driekamerappartementen op het Calluna-terrein wordt verhuizen naar een meer passende woning voor deze ouderen interessant en brengen we een verhuisketen op gang. Indien de gemeenteraad meer specifieke doelgroepen wil opnemen in de planvorming wordt gevraagd hier richting aan te geven. Afhankelijk van de doelgroepen waarvoor gebouwd wordt, kan uitgezocht worden in hoeverre ook een buurt/wijkfunctie gerealiseerd kan worden bij de woningbouw.

Denk hierbij aan de eerder genoemde gewenste ontmoetingsruimte voor ouderen, wanneer hiervoor een geclusterde woonvorm wordt ontwikkeld. Voor de onderwijsgebouwen geldt dat de scholen openstaan voor de toevoeging van een wijk/buurtfunctie in de te realiseren onderwijsruimten. Overeenkomst 4: Kavelverdeling (W1 tot en met W3) Door het zoveel als mogelijk behouden van de groenstructuur, is de kavelverdeling W1 tot en met W3 met betrekking tot oppervlakte (m2) overal gelijk. Overeenkomst 5: Milieuzoneringen Kerkdennen In alle varianten kan in de toekomst mogelijk ook woningbouw plaatsvinden op W4, wanneer de milieucirkels verdwijnen. Ditzelfde geldt eventueel voor ontwikkelveld W5. Verschillen varianten Alle varianten hebben onderling ook grote verschillen. Deze verschillen bevinden zich voornamelijk op de thema’s bouwhoogte, draagvlak omgeving/ betrokkenen, openbare ruimte, leefbaarheid, bouwkosten & opbrengsten en daarmee de haalbaarheid. Verschil 1: Bouwhoogtes Alle varianten verschillen qua bouwhoogtes. Op de voorgestelde bouwhoogtes komen ook de meeste reacties vanuit de omgeving & betrokkenen. Er werd lichtvervuiling ervaren van het voormalige zwembad aan de andere kant van de heide, waardoor er zorgen zijn dat de toekomstige ontwikkeling op het Callunaterrein ook voor lichtvervuiling gaat zorgen.

Verschil 2: Openbare ruimte De openbare ruimte is in variant 1 het meest/ best vertegenwoordigd. Dit omdat hier gekozen is om bij positie W3 een blok te maken met 6 verdiepingen waardoor er meer openbare ruimte om het blok heen gerealiseerd kan worden. Bij andere posities is de openbare ruimte vergelijkbaar met elkaar. Verschil 3: Leefbaarheid De leefbaarheid wordt in varianten met meer dan 4 lagen op woonveld W3 als het beste gezien. Dit omdat vanuit een hoog gebouw op W3 het beste zicht is vanuit de hoogbouw op het parkeerterrein in het midden van het Calluna-terrein en dit bij andere lagere varianten minder het geval is. De sociale veiligheid wordt verbeterd als het parkeerterrein goed zichtbaar is en niet als verlaten wordt beschouwd buiten schooltijden om. Op de W3 locatie kan indien gekozen wordt voor een woongebouw ook een hogere bouwlaag op de begane grond geïntroduceerd worden. Deze hogere begane grond kan leiden tot bruikbare maatschappelijke ruimtes die ingezet kunnen worden voor niet woonfuncties (of een multifunctionele begane grond). Eventueel gecombineerd met bijvoorbeeld maisonnette woningen zorgen voor een optimale invulling van de begane grond en interactie met maaiveld en het openbaar gebied.

Indien er op de W3 locatie een woongebouw (hoogbouw) ontstaat, worden er geen slaapkamers op de begane grond gemaakt dat bijdraagt aan de leefbare verbinding met het maaiveld. Hierdoor ontstaat er interactie tussen

pagina

13 van 15

de woningen (woon/leef kamer) en het aangrenzende buitenterrein. Een deel van de woningen in het woongebouw kan nog steeds levensloopbestendig gemaakt worden, doordat de woningen via een lift bereikbaar zijn op W3. Verschil 5: Bouwkosten, opbrengsten & maakbaarheid Een ander niet onbelangrijk verschil tussen de varianten is de haalbaarheid en daarmee de levensvatbaarheid van de plannen. Variant 1 is de beste variant in relatie tot de opbrengsten en de kosten. Door de 6 bouwlagen kunnen de appartementen het meest efficiënt gebouwd worden door een gunstige bouwprijs en gunstiger opbrengsten en worden de meeste appartementen gerealiseerd. In variant 2 worden minder woningen toegevoegd wat zich direct vertaald in lagere grondopbrengsten. Ook de inrichting van het openbaar gebied van het Calluna-terrein zal mede mogelijk gemaakt moeten worden door de toekomstige woningbouw. Lagere opbrengsten zorgen voor een moeilijker realiseerbaar plan. Variant 3 is in relatie tot de opbrengsten goed, maar is duurder om te bouwen. Dit komt omdat er meer gevel gebouwd moet worden waardoor de bouwkosten stijgen. Omdat variant 3 alleen maar half gesloten bouwblokken kent, zal dit hogere bouwkosten met zich mee brengen. Varianten 4 en 5 zijn een combinatie van variant 1 & 2, waarin variant 5 een stuk haalbaarder is dan 4 doordat er meer bouwhoogte gemaakt kan worden.

Variant 6 kent een gelijke verdeling van grondgebonden woningen en appartementen. Het totaal aantal appartementen komt uit op 42, waardoor ook deze variant leidt tot minder grondopbrengsten en hierdoor moeilijker realiseerbaar is. Participatie Voor de participatie van deze ontwikkeling is de expertise van participatiebureau Diep ingezet. In de aanpak voor Ermelo Zuid-West zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd: • Het participatietraject draagt bij aan de toekomstbestendige en waardevolle ontwikkeling van het Calluna-terrein • Het participatieproces is ondersteunend aan het ontwerpproces van het ruimtelijk plan voor het Calluna-terrein. • Diep zorgt, naast participatie, ook voor expertise en ondersteuning op communicatie gedurende het traject. • Er vindt samenwerking plaats met zowel de gemeentelijke organisatie als de stedenbouwkundig ontwerpers en de stakeholders op en rondom het Calluna-terrein. • De stakeholders voelen zich gehoord en de participatie draagt dus ook bij aan de bredere opbouw van de samenleving en het vertrouwen tussen burger en bestuur. De participatie is als volgt uitgewerkt: • Werkgroep bestaande uit c.a. 10 betrokkenen); • Brede participatiemomenten voor de gehele omgeving.

Stand van zaken februari 2025 • Er is een actieve werkgroep van 10/12 betrokkenen die onderdeel uitmaakt van het participatieproces en op verschillend niveaus hun input geven (meedenken en meedoen); • Daarnaast hebben er vanaf de start van het participatietraject een 3-tal brede participatiemomenten plaatsgevonden waarin de aanwezigen gevraagd is: o Hun kansen en zorgen te uiten m.b.t. de ontwikkeling en het ondersteunende participatietraject o Hun inhoudelijke reactie te geven op de denklijnen, uitwerken en inrichting ontwerpen van de ontwikkeling o Verder is het een moment om in verbinding te komen, zijn en blijven met de plek: de omgeving van het Callunaterrein • Overall kan er gezegd worden dat de participatie in volle gang is en dit een belangrijk momentum is in het proces

14 van 15

pagina

Belangrijk voor de toekomst: • De werkgroep heeft duidelijk aangegeven de rol die zij vervullen belangrijk te vinden. Ze zijn (en voelen zich) “de stem van de plek”, zijn een vertegenwoordiging van de omwonenden; • Er wordt vanuit die rol een waardevolle inhoudelijke bijdrage geleverd door de werkgroep vanuit hun kennis en ervaring met de plek. Zij weten meer, want het is hun leefomgeving waar in ontwikkeld gaat worden; • Een professionele, zorgvuldige en gedragen voortzetting van het participatieproces is gewenst, gebaseerd op bovenstaande punten. Draagvlak vanuit de omgeving/ betrokkenen Deze discussienota is op hoofdlijnen in de werkgroep van 17 februari (2025) besproken. De discussienota is niet vooraf naar de werkgroep gestuurd, maar tijdens het gesprek globaal weergegeven waarop direct is gereageerd door de werkgroep. Mogelijk vullen de werkgroep leden hun argumenten en/of voorstellen voor of tijdens de raadsvergaderingen nog aan. De belangrijkste argumenten die zijn genoemd tijdens de werkgroep van 17 februari 2025 zijn als volgt: • Er is een sterke behoefte aan een overgangssituatie vanuit de bestaande wijk naar nieuw te realiseren woningen. Niet direct in ontwikkelveld W1 een andere typologie voorstellen dan grondgebonden woningen, maar deze juist in het eerste veld voortzetten.

Een voorbeeld uitwerking kan zijn: o W1 grondgebonden woningen; o In W2 kan meer de hoogte opgezocht worden (bijvoorbeeld 3 lagen met plat dak); o En in W3 kunnen er maximaal 4 bouwlagen voorgesteld worden; o Een ontwikkeling op ontwikkelveld W4 is alleen gewenst als het totaal aantal woningen van 60 niet overschreden wordt (inclusief ontwikkelveld W4). • Het behouden en versterken van de groenstructuur is belangrijk; • De ontsluiting naar het parkeerterrein wordt op geen enkele manier mogelijk gemaakt vanaf de La Reystraat. • Het parkeren kan gerealiseerd worden conform het voorbeeld van de Nelson Mandelahof; • Het autoverkeer zo minimaal mogelijk richting ontwikkelveld W1 laten plaats vinden. Dit om verkeersbewegingen te beperken. Het meeste autoverkeer graag in W3 laten plaats vinden. Dit met als doel om de verkeersveiligheid voor voetgangers, fietsers en kinderen te waarborgen en te behouden en daar waar mogelijk te verbeteren. De eerste reactie op de gepresenteerde varianten vanuit de werkgroep is als volgt: Variant 1 • Geen draagvlak voor deze stedenbouwkundige opzet; • Te hoog, te intensief, te massaal en teveel lichtvervuiling (overlast) op de Heide. Variant 2 • Er is draagvlak voor variant 2, dit is een goede stedenbouwkundige opzet; • Er is een grote voorkeur voor variant 2; Variant 3 • Geen draagvlak voor deze stedenbouwkundige opzet, niet 3x een haak maken; •

Deze vorm is niet wenselijk door de galerijen en de vele m1 aan gevel die gemaakt wordt.

Tijdens de werkgroep is een vierde variant voorgesteld, namelijk een gecombineerde woningbouwopgave verdeeld in verschillende woningbouwtypologieën: • W1: grondgebonden woningen, drie bouwlagen (twee + een kap); • W2: eventueel bouwblok met drie lagen en een plat dak; • W3: zie voorbeeld knarrenhof • W4: niet mee nemen in de planvorming.

15 van 15

pagina

Deze variant is toegevoegd als variant 4. Deze variant is echter niet de voorkeur van de stedenbouwkundige. Dit omdat de schaal van het gebied relatief klein is. Om versnippering, ‘een allegaartje’ van stedenbouwkundige blokken naast een systematisch opgezette stempelwijk te voorkomen is dit stedenbouwkundig niet het meest wenselijk. Variant 5 is een afgeleide van variant 4, maar dan met meer bouwhoogte. De omgeving is het niet eens met de bouwhoogte van variant 5. Communicatie Na bespreking van deze discussienota en het ophalen van de voorkeursvariant kunnen de diverse deelplannen voor wonen, onderwijs en spelen verder worden uitgewerkt. In de komende periode gaan we door met onze communicatiestrategie zoals die in december 2023 is ingezet. We blijven onze belanghebbenden goed informeren en nemen ze mee in de voortgang van het project. We zorgen voor een heldere en gestructureerde communicatieaanpak. Dit doen we door middel van een communicatieplan waarin we per deelplan de communicatiemomenten, doelgroepen en middelen concreet uitwerken. Onze belangrijke uitgangspunten zijn transparantie, betrouwbaarheid, betrokkenheid en tijdige updates via bestaande kanalen. Financiële gevolgen en dekking Het project bestaat uit meerdere processtappen. Momenteel bevindt het project zich in de planvorming/ voorbereidingen vergunningsprocedure.

De huidige stap past binnen de financiële kaders. De verwachting is dat de voorbereidingen van de vergunningsprocedure tevens passen binnen de huidige financiële dekking. Het project komt naar verwachting in 2026 in de tenderfase. In deze processtap wordt een tenderprocedure voorbereid en worden onder andere de te verwachten grondopbrengsten & kosten in kaart gebracht. Wanneer het project zich in deze fase bevindt, wordt een nieuw raadsvoorstel gemaakt en wordt het project met financiële kaders opnieuw voorgelegd aan de gemeenteraad. Indien er financiële gevolgen gepaard gaan met betrekking tot deelprojecten, bijvoorbeeld de verplaatsing van de duivenvereniging, dan worden deze financiële kaders via een nieuw raadsvoorstel voorgelegd aan de gemeenteraad. Vervolg Direct nadat de gemeenteraad een richting heeft gegeven, wordt een variant uitgewerkt in een omgevingsplan. Bij de uitwerking van een omgevingsplan zijn diverse risico’s aanwezig die kunnen leiden tot stagnatie of zelfs het stop zetten van het project. In het PID staan deze risico’s geformuleerd waarin de stikstof momenteel de meest onzekere is. Opgesomd is het vervolgtraject als volgt: • • • • • • • •

Het uitvoeren van de ruimtelijke procedure, namelijk een omgevingsplan (vanaf 2025); Start voorbereiding van de aanbestedingsprocedure voor de bouw van de scholen (vanaf kwartaal 2 – 2025) en start van de aanbesteding zelf vanaf kwartaal 1 2026; Start van de tenderfase t.b.v. de realisatie van het woningbouwproject (vanaf kwartaal 1-2026); Start werkvoorbereiding van de bouw van de scholen (vanaf kwartaal 2 – 2026); Start bouw van de scholen (vanaf kwartaal 3 - 2026); Oplevering van de scholen (vanaf kwartaal 1 – 2028/ zomer 2028); Start bouw woningbouw (-na oplevering van de scholen – vanaf kwartaal 1 – 2028) – met uiterste moment zomer 2028 (natuurlijk moment voor een verhuizing)); Gehele traject: participatie omgeving/stakeholders.

Bijlagen • Bijlage 1: Moties kadernota 2024 (motie 5) – e250012266 • Bijlage 2: Moties kadernota 2024 (motie 7– e250012267 • Bijlage 3: Moties kadernota 2024 (motie 8) – e250012268 • Bijlage 4: overzichtskaart/ plangebied - e250012269 • Bijlage 5: faseringsplan – e250012270 • Bijlage 6: variantenstudie woningbouw – e250012271 • Bijlage 7: onderwijskavelpaspoort (ter kennisgeving) – e250012272 • Bijlage 8: participatieoverzicht – e250012273