Addendum oplegnotitie e250015651

Nr. 02330000269929 Casenr. 02330000064363

Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

Naam Datum

: G. van der Hoek : 17 april 2025

Gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

2 van 22

Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

Inhoud 1.

Leeswijzer................................................................................................................................... 3

2.

Beleid ......................................................................................................................................... 4 2.2.

Landschap en omgevingsverordening .................................................................................. 5

2.3.

Woningbouwprogramma ..................................................................................................... 9

2.4.

Uitvoeringsparagraaf ......................................................................................................... 10

3 Wijzigingen .................................................................................................................................... 12 3.1.1. Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt Ontwerp visie t.o.v. Concept visie discussienota Hart van Horst. ...................................................................................................................................... 12 3.1.2. Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt Ontwerp visie t.o.v. Concept visie discussienota Hart van Horst. ...................................................................................................................................... 12 3.2.1. Clusterlocatie Hart van Horst Ontwerp visie Hart van Horst t.o.v. Concept visie discussienota Hart van Horst ............................................................................................................................... 12 3.2.2. Horst

Clusterlocatie Hart van Horst Visie Hart van Horst t.o.v. Ontwerp visie discussienota Hart van 13

3.3.1.

Locatie Telgterweg 333 Ontwerp Visie t.o.v. Concept visie discussienota ............................. 15

3.3.2.

Locatie Telgterweg 333 Visie t.o.v. de Ontwerp visie ........................................................... 15

3.4.1.

Locatie nabij Telgterweg 251 Ontwerp visie t.o.v. concept visie discussienota ..................... 16

3.4.2.

Locatie nabij Telgterweg 251 Visie t.o.v. Ontwerp visie ....................................................... 16

3.5.1.

Locatie nabij Bulderweg 11,13 ontwerp visie t.o.v. concept visie discussienota .................... 16

3.5.2.

Locatie nabij Bulderweg 11,13 visie t.o.v. ontwerp visie ...................................................... 17

4.

Vragen en opmerkingen Raad discussienota Hart van Horst .................................................... 17 3.1. Het verhogen van het aantal woningen door vrijstaande woningen te wijzigen naar tweeonder-één kappers. ........................................................................................................................ 17 3.2.

Onderzoek de mogelijkheden CPO ..................................................................................... 18

3.3. Onderzoek welke ontwikkelrisico’s er zijn en welke strategie het meeste kans op daadwerkelijke realisatie geeft. ....................................................................................................... 21

5.

3.4.

Onderzoek de mogelijkheden van gestapelde bouw............................................................ 22

3.5.

Breng de benodigde investering voor verkeersmaatregelen apart in beeld. .......................... 22 Bijlagen ................................................................................................................................ 22

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

3 van 22

1. Leeswijzer Voor u ligt de visie stedenbouwkundige uitwerking van Hart van Horst. Deze oplegnotitie is een addendum van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. De clusterlocatie Hart van Horst waaronder, de locatie Telgterweg 333, en de uitplaatsingslocaties nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 maken onderdeel uit van deze stedenbouwkundige uitwerking en zijn onderdeel van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. De stedenbouwkundige uitwerking is een voorbeelduitwerking. Bij het opstellen van een omgevingsplan kan het plan ontwikkeld worden zoals aangegeven in de uitvoeringsparagraaf en mag deze gewijzigd worden binnen de kaders van de uitgangspunten die in de stedenbouwkundige uitwerking worden aangegeven. Bij de behandeling van de discussienota van de concept stedenbouwkundige uitwerking heeft de Raad opmerkingen gemaakt en vragen gesteld die hebben geleid tot wijzigingen en/of een nadere uitwerking. Daarnaast hebben gesprekken met grondeigenaren en woningbouwcorporatie invloed gehad op de huidige inrichtingsschetsen. De wijzigingen ten opzichte van de concept stedenbouwkundige uitwerking staan in Hoofdstuk 2. De vragen van de Raad en beantwoording en uitwerking staan in Hoofdstuk 3.

In de aanvulling visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst is de conceptvisie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e240039371) gewijzigd en aangepast. De wijzigingen en nadere uitwerking van de locaties, Telgterweg 333, nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 staan in de Stedenbouwkundige verzamelstudie initiatiefnemer Telgterweg 333 (e240039329). De aanvulling visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e240041622) is een voorbeelduitwerking en een aanpassing van de concept visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst (e240039371). De aanvulling visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst incl. bijlagen (e240039371), de Stedenbouwkundige verzamelstudie initiatiefnemer Telgterweg 333 (e240039329), Advies over de verdere ontwikkeling Hart van Horst (e240039328), en de concept stedenbouwkundig uitwerking (e240039371) vormen samen de visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst. Proces Tijdens de ter inzageperiode kon eenieder een zienswijze indienen. De zienswijzen zijn beantwoord in de Nota van zienswijzen(e240043740) en hebben naast ambtelijke wijzigingen geleid tot aanpassing van de visie. Een visie staat niet open voor bezwaar en beroep. De ruimtelijke procedures die na vaststelling van de visie volgen, staan open voor de gebruikelijke zienswijzen, bezwaar en beroepsprocedures.

Zie verder bijlage proces (e240040766) voor proces en mate van invloed.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

4 van 22

2. Beleid

2.1.1.1. Beleid Eind 2023 heeft de raad de concept visie discussienota Hart van Horst behandeld en heeft zij een positief advies afgegeven voor scenario 1 (62 woningen, 1 woning met loods nabij Telgterweg 251 en 1 loods nabij Bulderweg 11,13) waarbij zij een voorlopige afweging heeft gemaakt om af te wijken van het Ontwikkelingsperspectief en het functieveranderingsbeleid. De raad heeft de bevoegdheid om gemotiveerd af te wijken van vastgesteld beleid. Omdat de visie afwijkt van bestaand beleid ligt deze ter visie en is een uitgebreid participatie traject doorlopen. De motivatie om af te wijken van vastgesteld beleid zijn: • • • • •

De clusterlocatie is in de Omgevingsvisie Ermelo, Het ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt en de structuurvisie horst en Telgt vastgesteld. De uitplaatsingslocaties zijn een direct gevolg van het aanwijzen van de clusterlocatie waarbinnen een intensief agrarisch bedrijf is gevestigd. Clusterlocatie biedt ruimte voor een grootschalige woningbouwlocatie (93) Hart van Horst is aangemeld voor de woondeal. Ermelo zal voor de autonome groei tot 2034 nog meer woninglocaties moeten aanwijzen, indien de locatie Hart van Horst (deels) vervalt of veel later worden gerealiseerd zullen de nog aan te wijzen gebieden vergroot worden met de woningbouwaantallen die niet op deze plek gerealiseerd kunnen worden.

Bij vaststelling van de clusterlocatie in het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt was duidelijk dat woningbouw alleen mogelijk was met een beëindiging van het gevestigde agrarische bedrijf intensieve veehouderij. De uitplaatsingslocaties zijn een direct gevolg van het ontwikkelen van de beoogde woningbouw. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat het met voorliggende locaties verder wil. Om woning bouw op de clusterlocatie Hart van Horstmogelijk te maken is het noodzakelijk dat de milieucontouren van de gevestigde bedrijven aan de Telgterweg 333 worden beëindigd. Bedrijfsuitplaatsing is noodzakelijk. De initiatiefnemer aan de Telgterweg 333 heeft de locaties nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 voorgedragen.

2.1.1.2. Functieveranderingsbeleid In afwijking van de ontwerp visie is het functieveranderingsbeleid voor de locaties, Telgterweg 333, nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 niet van toepassing. De locatie Telgterweg 333 bevindt zich in de clusterlocatie Hart van Horst. Het functieveranderingsbeleid is niet van toepassing voor een woningbouwuitbreiding van de kern en de uitplaatsingslocaties van 2 van de 3 bedrijven. Het betreft hier bedrijfsuitplaatsingen, de beoogde woningbouw wordt belemmerd door de milieucontouren van de 3 bedrijven en bedrijfsfuncties die aan de Telgterweg 333 zijn gesitueerd of gevestigd. Bij functieverandering wordt de bedrijfsvoering op één locatie gewijzigd of beëindigd. In dit geval wordt 1 bedrijf in de clusterlocatie beëindigd. De andere 2 bedrijven die aan de Telgterweg 333 zijn gevestigd worden op twee alternatieve locaties voortgezet. De sloopmeters die vrijkomen bij sloop van de schuren op de locatie Telgterweg 333 zijn niet van toepassing en kunnen niet verkocht worden. Op de uitplaatsingslocaties worden geen functies beëindigd. Aan de agrarisch bestemming worden bouwblokken toegevoegd, per locatie bestaande uit 1 woning met 1 of 2 loodsen t.b.v. het uit te plaatsen bedrijf. Bij het opstellen van 1 omgevingsplan voor alle locaties wordt het sociaal woningbeleid toegepast.

Indien er geen overeenkomst met de initiatiefnemer Telgterweg 333 kan worden bereikt voor het opstellen van 1 omgevingsplan vervallen de bedrijfsuitplaatsingslocaties en kan de locatie Telgterweg 333 conform het functieveranderingsbeleid worden ontwikkeld. Voor de beoogde woningbouw binnen de milieucontour zijn er alternatieve ontwikkelingen invullingen mogelijk.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

5 van 22

2.2. Landschap en omgevingsverordening Omgevingsverordening provincie Gelderland De omgevingsverordening van de provincie Gelderland definieert het nationaal landschap Randmeerkust. De beoogde ontwikkeling Hart van Horst bevindt zich binnen dit landschapstype. Zo ook het plan nabij Bulderweg 11 en 13 en het plan nabij Telgterweg 251. De omgevingsverordening schrijft voor dat de kernkwaliteiten zoals gedefinieerd in de Omgevingsverordening niet mogen worden aangetast en dat als er activiteiten op de locatie plaatsvinden, zodat die de kwaliteiten van het gebied beïnvloeden, er compensatie moet plaatsvinden en inpassing in het terrein. In de Omgevingsverordening Gelderland zijn de kernkwaliteiten en de ontwikkeldoelen van de Gelderse streken beschreven. Kernkwaliteiten zijn de essenties van het landschap van de Gelderse streken; de te behouden kenmerken waarmee de deelgebieden zich van elkaar onderscheiden. Deze kernkwaliteiten vormen de basis van de ruimtelijke kwaliteit en bepalen de identiteit van Gelderland. Ze zijn gebaseerd op de ruimtelijke opbouw van het historisch gegroeide landschap met de karakteristieken van de bodem en het watersysteem, de ecologie, ontginningsgeschiedenis, cultuurhistorie en verstedelijking. De ontwikkeldoelen geven aan wat wordt beoogd met versterking van de kernkwaliteiten.

Uitgangspunt is dat alle ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan de versterking van de kernkwaliteiten van de Gelderse streken. De kernkwaliteiten van de Gelderse streken zijn geduid en voorzien van ontwikkeldoelen, geformuleerd op het schaalniveau van de provincie. Vanuit een provinciale abstractie zijn deze kernkwaliteiten geformuleerd. Het accent ligt daarbij op het buitengebied. De provincie verwacht dat de gemeenten zelf de kwaliteiten van hun steden en dorpen beschrijven en daarmee rekening houden. De gemeente Ermelo heeft deze kernkwaliteiten in partnerschap verder uitgewerkt in de streekgids Randmeerkust (februari 2022). Deze streekgids maakt geen deel uit van de verordening, maar biedt inspiratie voor de toepassing van de geformuleerde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen in de dagelijkse praktijk. Een van de ontwikkeldoelen in de streekgids is: “Vergroot de contrasten tussen open en (half)besloten Gebieden: Maak een bewuste keuze tussen gebieden die open moeten blijven en gebieden die verdicht kunnen worden. Voorkom aantasting van waardevolle openheid door passende voortzetting van huidig grondgebruik en terughoudendheid ten aanzien van verdere bebouwing. Zet zo nodig in op het actief versterken van waardevolle open gebieden door het verwijderen van gebiedsvreemde beplanting en bebouwing.

Zorg voor een passende verdichting van besloten en halfopen gebieden door het ontwikkelen van passende beplantingen en vegetaties.” Locatie nabij Telgterweg 251 De locatie nabij Telgterweg 251 is geen onderdeel van de historische enkgronden. Dit perceel was in 1850 een bosperceel, tot 1900 geheel omzoomd door een houtwal, tot 1950 bijna geheel omzoomd en in het heden gedeeltelijk omzoomd door een houtwal. Een groot deel van het perceel is in het verleden afgegraven. Met de landschappelijke inpassing wordt een deel van de oude houtwallen structuur weer hersteld en wordt de beslotenheid van de kavel hersteld. In het omgevingsplan kunnen aanvullende eisen door het bevoegd gezag van onder andere de landschappelijke inpassing aan dit initiatief worden gesteld.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

6 van 22

1850

1900

1950

2023

Locatie nabij Bulderweg 11,13 In de Visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt is een landschapsanalyse uitgevoerd. In de Stedenbouwkundige en Landschappelijke Ontwikkelingsstudie is een uitgebreide landschapsanalyse uitgevoerd waarbij blijkt dat de locatie aan de Bulderweg 11,13 in een historische eng ligt, echter door de huidige bestemmingen, inrichting en gebruik is de locatie niet als historische eng waarneembaar. De juridische planologische rechten maken de functie boomkwekerij mogelijk waardoor de historische eng niet waarneembaar is Ter hoogte van Bulderweg 11 en 13 is door de hoogspanningsleiding al sprake van landschappelijke verrommeling. Ook bevindt zich hier een clustering van agrarische bebouwing met bijbehorende erfbeplantingen, laanbeplanting langs de Bulderweg, een (boom)kwekerijen waardoor de openheid en zichtlijnen hier minder aanwezig zijn. Door de nieuwe locatie een stevige groene omzoming te geven wordt de rand van de eng versterkt en het contrast tussen de open eng en de randen vergroot. Twee locaties met buitenopslag die op de eng aan de rand van de eng zijn gelegen worden opgeruimd, die dit effect versterken.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

7 van 22

1850

1900

1950

2023

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

8 van 22

Bron: BoschSlabbers. (2022). Streekgidsen Ruimtelijke Kwaliteit en Landschap. In https://www.gelderland.nl/themas/wonen-en-leven/samen-leven-in-gelderland/geldersestreekgidsen (Nr. BS20-067). BoschSlabbers. Geraadpleegd op 15 januari 2025, van https://www.gelderland.nl/themas/wonen-en-leven/samen-leven-in-gelderland/geldersestreekgidsenpag 47 Uitsnede uit Streekgids Randmeerkust De rode contouren geven globaal de open gebieden aan. Een ander ontwikkeldoel van de streekgids is: “Ontwikkel de kleine waterlopen als een fijnmazig verbindend raamwerk. Ontwikkel de beken, kleine rivieren, kanalen en weteringen als groen/blauwe linten die het landschap dooraderen en natuurgebieden, landschappen, dorpen & steden ruimtelijk, ecologisch en recreatief met elkaar verbinden.” De beoogde versterking van de beekzone op de zuidelijke grens van Hart van Horst geeft invulling aan dit ontwikkeldoel. Ook wordt het natuurnetwerk van Gelderland hiermee robuuster en de biodiversiteit vergroot. Daarnaast heeft de gemeente Ermelo een Landschapsontwikkelingsplan als landschapsbeleid. In het Landschapsontwikkelingsplan is het gebied aangeduid als Kampenlandschap. De dekzandruggen bij Horst, zoals rond de Zeeweg, zijn duidelijk herkenbaar en contrasteren met het omliggende landschap. De oude verkaveling en bebouwing is nog goed zichtbaar.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

9 van 22

Clusterlocatie Hart van Horst In het gebied Horst en Telgt wordt gestreefd naar versterking van het contrast tussen de besloten dekzandruggen met bebouwing en het open landschap daartussen. Ook wordt de ambitie benoemd om de bekenstructuur te verbeteren, in het bijzonder de Horstsche Beek. De plannen voor Hart van Horst gelegen aan de Zeeweg sluiten hierop aan. Op deze hoger gelegen dekzandrug wordt het landschap versterkt met groene kamers gevormd door houtwallen, bosjes en struweelhagen, waarbinnen de woonbuurtjes zijn gelegen. Ook wordt de laanstructuur langs de Zeeweg versterkt. Daarnaast wordt ingespeeld op klimaatverandering in de vorm van ruimte voor wadi’s (met dubbel grondgebruik in de vorm van bijvoorbeeld speelplekken), behoud van bestaande grote bomen en aanplant van nieuwe bomen om opwarming tegen te gaan. De beek wordt verbeterd zodat deze water langer kan vasthouden op verdroging in het omliggende gebied tegen te gaan en versterking van de biodiversiteit door een afwisseling van kruidenrijk graszones en beek begeleidende beplanting.

1850

1900

1950 2023 Er zijn cultuurhistorische analyses gemaakt in: • Bijlage 3, de Stedenbouwkundige verzamelstudie initiatiefnemer Telgterweg 333 (e240039329) • Bijlage 6, Concept stedenbouwkundige uitwerkingen (240039371) • Bijlage 9 Visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt Bijlage 9 (e240039331, e240039330) 2.3. Woningbouwprogramma Het ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt is in samenwerking met de buurtvereniging en de gemeente opgesteld. Bij vaststelling van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt is deze locatie als clusterlocatie aangewezen. De clusterlocatie ging uit van 40 - 60 woningen. Dit aantal was gebaseerd op een woningbehoefte onderzoek uit 2019. In de tussenliggende tijd is de woningcrisis groter geworden. Er zijn op dit moment nog te weinig woningbouwlocaties voor de autonome groei van de gemeente Ermelo. De raad heeft tijdens behandeling van de discussienota van de concept visie stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst advies gegeven om de vrijstaande woningen aan te passen naar twee onder één kapper om met deze woningbouwontwikkeling tegemoet te komen aan de woningbehoefte van de gemeente Ermelo. De vrijstaande en twee onder één kappers vallen in het dure segment. Met het

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

10 van 22

toevoegen van meer dure woningen zullen er ook een evenredig aantal woningen in het sociale segment moeten worden toegevoegd. Met elke woning is er ook een grotere ruimteclaim voor parkeerplaatsen. De stedenbouwkundige heeft het advies van de raad verwerkt in de nu voorliggende stedenbouwkundige uitwerking waarbij de randvoorwaarden: financiële haalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, verbetering verkeerssituatie, sociale woningbouw en draagkracht, een belangrijke rol spelen. Het is aan de raad om een afweging te maken of de visie voldoet aan deze randvoorwaarden en deze visie in deze of gewijzigde vorm vast te stellen. De woningdichtheid van Hart van Horst is vergelijkbaar met die van woningbouwontwikkelingen zoals het CPO in Vogelvlucht en Horsterhoeve en is lager dan woningbouwlocaties in de kern Ermelo. De bouwhoogte in de stedenbouwkundige uitwerking is 1 laags met kap, 2 laags met kap en 2 lagen. De woninghoogte voldoet aan de woningen van burgerkavels van de Visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. De twee onder één kappers en de vrijstaande woningen langs de Zeeweg en de Telgterweg zijn qua korrelgrootte afgestemd op de bestaande woningbouw langs de Zeeweg. De randen van fase 1a, b, 2, en 3 bestaan uit vrijstaand en twee onder één kappers.

De korrelgrote van dit type woningen komt overeen met de bestaande korrelgrote in de nabij omgeving en de uitgangspunten van het ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. De kleiner woningen (appartementen, sociale huur, sociale koop) zijn als schuurvolumes weergegeven.

2.4. Uitvoeringsparagraaf De gemeente Ermelo brengt een wijziging omgevingsplan in procedure of neemt de aanvraag wijziging omgevingsplan in behandeling voor de clusterlocatie Hart van Horst incl. bedrijfsuitplaatsingen. Dit omvat de fases 1a, b, c, d ,2 en 3. De wijziging van het omgevingsplan kan in 1 of meerdere fases worden uitgevoerd. Te allen tijde dient de integraliteit van de ontwikkeling en de uitvoerbaarheid te worden geborgd. Alle initiatiefnemers zijn verantwoordelijk om in samenwerking een juridisch en financieel uitvoerbaar integraal plan te ontwikkelen waarbij optimalisatie van de ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid wordt nagestreefd. Gemeente Ermelo wil het omgevingsplan zo wijzigen dat woonfuncties met bedrijfsfuncties en/of een agrarische functie met specifieke aanduiding mogelijk worden gemaakt. Fase 1a betreft een bouwbedrijf/opslag met een onbemande werkplaats. Fase 1c betreft een veehandelsbedrijf met bedrijfswoningen. Fase 1d betreft een materieelopslag boomkwekerij met bedrijfswoning. De bestaande milieucontouren op de locatie Telgterweg 333 (fase 1b) vormen grotendeels een belemmering voor de nieuw beoogde woonfuncties. Een integrale ontwikkeling kan om die reden alleen plaatsvinden als de bedoelde milieucontour wordt opgeheven.

Daartoe heeft de eigenaar twee uitplaatsingslocaties in de nabijheid beschikbaar, fase 1c en fase 1d Door de bedrijfsfuncties aan de locatie Telgterweg 333 uit te plaatsen en mogelijk te maken op de locaties nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11/13 ontstaat er een mogelijkheid voor het wegnemen van de milieucontour. Bij de realisatie daarvan kunnen de woonfuncties worden gerealiseerd in de clusterlocatie Hart voor Horst en Telgterweg 333. Dit alles (Fase 1a, b, c, d,2 en3) samen beschouwt de gemeente als een integrale ontwikkeling. Alleen bij die integraliteit voldoet het plan aan de vereisten van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het werkboek 03 en de stedenbouwkundige en landschappelijke ontwikkelingsstudie /familie van Kempen op 3 locaties (fase 1b,1c,1d) in de gemeente Ermelo zijn onderdeel van het Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst en zijn een voorbeelduitwerking voor het op te stellen omgevingsplan(nen). Ontwikkelingen kunnen binnen de randvoorwaarden van het werkboeken de geldende wet en regelgeving worden uitgewerkt. Het geschikte moment om de wijziging van het omgevingsplan in procedure te brengen is als er contractueel overeenstemming is bereikt over ontwikkeling van de gronden van fase 1a, b,2 en 3. De

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

11 van 22

gemeente heeft op die locatie een grondpositie om in te brengen ten behoeve van het integrale plan. Voor wat betreft de private grondposities worden dan o.a. kostenverhaalsafspraken gemaakt. Mocht er binnen 1 jaar na vaststelling van het addendum contractueel nog geen overeenstemming zijn met de eigenaar van Telgterweg 333 over het opheffen van de milieucontour dan zal dat voor de gemeente geen verhindering zijn de wijziging van het omgevingsplan in procedure te brengen en via publiekrechtelijke weg het kostenverhaal in het omgevingsplan te regelen. Het eventueel ontbreken van kostenverhaalsafspraken is voor de gemeente geen belemmering de functiewijzigingen door te zetten door het omgevingsplan te wijzigen. In het omgevingsplan kan immers een kostenverhaalsgebied met kostenverhaalsregels worden opgenomen. Op het moment dat sloop en bouw dan aanstaande is, moet er een kostenverhaalsbeschikking worden aangevraagd. Op basis daarvan moet eerst het bedrag van die beschikking worden betaald en dan mag er worden gebouwd (ook wel het publiekrechtelijke spoor van kostenverhaal genoemd). Na vaststelling van het Addendum Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt: Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst, worden contractuele afspraken met initiatiefnemers vastgelegd waarbij geldende wet- en regelgeving en het gemeentelijk beleid als uitgangspunt worden gehanteerd.

Hierbij is het functieveranderingsbeleid niet van toepassing en vallen de sloopmeters geheel ten gunste van de genoemde ontwikkeling. Toekomstige ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van het kruispunt zullen een bijdrage moeten doen aan de kosten. De kosten van de aanpassingen van de infrastructuur zijn toerekenbaar aan het kostenverhaalsgebied.

Figuur: invloedsgebied kruispunt

De gemeente heeft de taak om te zorgen voor een samenhangend en goed functionerend omgevingsplan dat voldoet aan de maatschappelijke behoefte en tegelijkertijd voldoet aan de wettelijke eisen zoals gesteld in de Omgevingswet. Het omgevingsplan kan door derden worden opgesteld (te toetsen door de gemeente), echter de gemeente is verantwoordelijk en bevoegd voor het onderdeel kostenverhaal De beekzone is in de omgevingsvisie en het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt aangegeven als te versterken en te verbeteren landschapselement. De beekzone is indicatief aangegeven in het werkboek 03, kwalitatieve en kwantitatieve afbakening vindt plaats op basis van een nog nader op te stellen

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

12 van 22

onderzoek. In dit onderzoek worden o.a. de grondposities, de ecologische en landschappelijke kwaliteit en de financiële haalbaarheid van het ontwikkelen van de zone meegenomen.

3 Wijzigingen 3.1.1. Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt Ontwerp visie t.o.v. Concept visie discussienota Hart van Horst. Het vervangen van de kaart (e200050007) Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt 3 maart 2021 door de kaart Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt Bijlage 2 Aanvulling stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst pagina 13. 3.1.2.

Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt Visie t.o.v. Ontwerp visie,

Het vervangen van de kaart (e200050007) Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt 3 maart 2021 door de kaart Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt 31 januari 2025 (e250004320) Op de kaart zijn de uitplaatsingslocaties nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 toegevoegd. De uitplaatsing betreft 2 bedrijven die op de Telgterweg 333 zijn gevestigd en 1 bedrijf wordt op de locatie Telgterweg 333 beëindigd.

•

• •

•

• •

3.2.1. Clusterlocatie Hart van Horst Ontwerp visie Hart van Horst t.o.v. Concept visie discussienota Hart van Horst Woningaantallen zijn gewijzigd van 62 naar 86 woningen in Hart van Horst. Het plan kan gefaseerd ontwikkeld worden en voldoet per initiatiefnemer aan de verordening en beleidsnotitie sociale woningbouw 2022. Fase 1a levert voor fase 2 het benodigde aandeel goedkope koop en sociaal -en middenhuur. Fase 3 heeft een eigen aandeel sociale- en middenhuur en goedkope koop die voldoet aan de verordening en beleidsnotitie sociale woningbouw 2022 en kan zelfstandig ontwikkeld worden. Het aantal parkeerplaatsen is door toename van het aantal wooneenheden g toegenomen en voldoet aan het parkeerbeleid. De groene ruimte in het plangebied is substantieel afgenomen door toename van de uitgeefbare grond, toename ruimtebeslag door ontsluiting en parkeren. De afname groen wordt gecompenseerd door mogelijkheden van de beekzone te onderzoeken en deze conform het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt te versterken en te herstellen. De woningtypering is aangepast. De sociale huur eengezinswoningen zijn gewijzigd naar wooneenheden voor kleine huishoudens. Dit sluit beter aan bij de woonbehoefte.

De sociale huur en koop in fase 1 a zijn gewijzigd naar appartementen om voldoende wooneenheden voor de sociale huur, goedkope koop en midden huurcomponent te realiseren binnen een beperkte ruimte en aan te sluiten aan de woonbehoefte voor kleine huishoudens. De verkeersontsluiting van de fasering is aangepast zodat elke fase zelfstandig ontwikkeld kan worden en niet afhankelijk is van de andere fases. Het voornemen om de beekzone te verbreden en uit te breiden om afname groen in het plangebied zelf te compenseren en uitvoering te geven aan het versterken en herstellen van de beekzone conform het Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

13 van 22

Figuur 1 beekzone

Figuur 2 Ontwerp visie stedenbouwkundig uitwerking, 86 woningen

Figuur 3 concept stedenbouwkundige uitwerking, 62 woningen 3.2.2. Clusterlocatie Hart van Horst Visie Hart van Horst Ontwerp visie t.o.v. de Visie Algemeen Het aantal parkeerplaatsen is aangepast en voldoet aan de nota parkeernormen Ambtelijke wijziging

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

14 van 22

•

Het toevoegen van de beekzone pagina 3 Werkboek stedenbouwkundige uitwerking maart 2025 Ambtelijke wijziging De omvang en inrichting van de beek staan nog niet vast, deze worden bij het opstellen van het omgevinsplan nader onderzocht en uitgewerkt qua inrichting en omvang. Het toevoegen van de beekzone biedt de mogelijkheid om uitvoering te geven aan reeds vastgesteld beleid, de Omgevingsvisie Ermelo en de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. Het voornemen is om de uitkomsten van het nog uit te voeren onderzoek naar de beekzone te gebruiken voor de ruimtelijke onderbouwing van het omgevingsplan.

Fase 1a • Aanpassing laad- en losroute bedrijf, Ambtelijke wijziging Het bouwbedrijf wordt bevoorraad door vrachtwagens. Met het positioneren van de laad- en loszone aan de fietsstraat, zijn er geen achteruitgaande bewegingen en wordt de verkeersveiligheid geborgd. In de onderbouwing van het omgevingsplan wordt verkeersonderzoek herijkt. • Aanpassing van de ontsluiting van het gebied fase 1a. Zienswijze 2 Door rotatie van de appartementengebouwen en het terugbrengen van het aantal parkeerplaatsen is de wegen structuur aangepast. Het aantal parkeerplaatsen in fase 1a voldoet aan de nota parkeernormen. Zienswijze 2 • Aanpassing locatie en rotatie appartementengebouwen. Zienswijze 2 • Aanpassing locatie en rotatie van de bergingen fase 1a. Zienswijze 2 • Fietsroute en wandelroute Fase A verkeer is aangepast t.p.v. uitrit Telgterweg 290. Ambtelijke wijziging De uitrit van de woning aan de Telgterweg 290 is ingevoegd en het fietspad en voetpad is aangepast om het aantal verschillende fietsstromen te verminderen ter plaatse van de inrit. Voetgangers kunnen gescheiden van het fietspad van fase 3 naar elders lopen. Fase 1b • Invoegen van de schets initiatief Telgterweg 333 aan de Stedenbouwkundige uitwerking. Ambtelijke wijziging. Om alle woningbouwontwikkelingen binnen de clusterlocatie overzichtelijk te maken is het initiatief Telgterweg 333 indicatief toegevoegd. Fase 3 •

Het aanpassen van de voetgangersontsluiting. Voetgangersroute door de groene wig is vervangen door 2 voetpaden langs de ontsluitingswegen. Ambtelijk wijziging Voetgangers kunnen via een gescheiden route van het autoverkeer vanuit de woonwijk naar het fietsen voetpad langs de Zeeweg en Rode schuurderwegje lopen. Dit verhoogt de verkeersveiligheid. • Het vervallen van de langsparkeerplaatsen langs de invalswegen vanaf de Zeeweg. Ambtelijke wijziging De langsparkeervakken langs de invalwegen zijn vervallen t.b.v. het voetpad. Het aantal parkeerplaatsen binnen Fase 3 voldoet aan de nota Parkeernormen.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

15 van 22

Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

3.3.1. Locatie Telgterweg 333 Ontwerp Visie t.o.v. Concept visie discussienota •

Het toevoegen van het initiatief Telgterweg 333 als onderdeel van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt.

Figuur 4 Ontwerp visie Telgterweg 333, 7 woningen 3.3.2. •

Locatie Telgterweg 333 Visie t.o.v. de Ontwerp visie

Geen wijzigingen.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

16 van 22

3.4.1. Locatie nabij Telgterweg 251 Ontwerp visie t.o.v. concept visie discussienota • •

Het toevoegen van het initiatief nabij Telgterweg 251 als onderdeel van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. De locatie van de woning en schuur nabij Telgterweg 251 is van de indicatieve locatie gewijzigd naar het midden van het perceel. Het emissiepunt van de loods is dusdanig geplaatst dat het veehandelsbedrijf geen beperkingen oplevert voor toekomstige ontwikkelingen op naastgelegen percelen.

figuur 5 ontwerp visie nabij Telgterweg 251

3.4.2. •

figuur 6 concept schets discussienota

Locatie nabij Telgterweg 251 Visie t.o.v. Ontwerp visie

Geen wijzigingen. 3.5.1. Locatie nabij Bulderweg 11,13 ontwerp visie t.o.v. concept visie discussienota

• •

•

Het toevoegen van het initiatief nabij Bulderweg 11,13 als onderdeel van de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. De concept schets nabij Bulderweg 11,13 is gewijzigd van locatie en van programma. Het hoogspanning tracé biedt te weinig ruimte om de loods goed landschappelijk in te passen op de locatie zoals deze in de discussienota was aangegeven. Het programma is gewijzigd naar 1 woonhuis met 2 loodsen. Voor de opslag van materieel is 500m² benodigd, 1 grote loods is niet passend in het landschap. De benodigde ruimte is verdeeld over 2 kleinere loodsen die samen 500 m2 leveren. Het aanbrengen van een laanbeplanting of houtwal langs de Bulderweg zorgt voor landschappelijke versterking en levert een positieve bijdrage aan de biodiversiteit en het landschap.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

17 van 22

figuur 7 ontwerp visie nabij Bulderweg 11,13 figuur 8 concept schets discussienota

•

3.5.2. Geen wijzigingen.

Locatie nabij Bulderweg 11,13 visie t.o.v. ontwerp visie

4. Vragen en opmerkingen Raad discussienota Hart van Horst -

Kan het aantal woningen verhoogd worden door de vrijstaande woningen te wijzigen naar tweeonder-één kapwoningen? Onderzoek de mogelijkheden van het toepassen van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Breng in beeld welke ontwikkel risico’s er zijn en onderzoek hoe groot de kans is op daadwerkelijke realisatie. Onderzoek de mogelijkheden van gestapelde bouw. Breng de benodigde investering voor de verkeersmaatregelen apart in beeld. 4.1. Het verhogen van het aantal woningen door vrijstaande woningen te wijzigen naar twee-onder-één kappers.

Waar vrijstaande woningen qua kavelgrootte en acceptabele stedenbouwkundige kwaliteit gewijzigd konden worden naar twee-onder-één -kappers, zijn deze gewijzigd om het woningaantal te verhogen en om een hogere financiële opbrengst van het plan te genereren. De eengezinswoningen sociale huur zijn op basis van de woningbehoefte binnen de sociale en middenhuur gewijzigd naar wooneenheden voor kleine huishoudens in appartementen en rijwoningen. Met de toename van het aantal wooneenheden neemt ook het aantal parkeerplekken toe. Dit heeft tot gevolg dat er een flinke afname is aan m² groen en de beschikbare openbare ruimte en de mogelijkheden voor klimaat adaptief bouwen. Ter compensatie van de afname van het groen t.o.v. de conceptvisie wordt de beekzone verbreed en uitgebreid voor herstel en versterkingsmogelijkheden conform de visie Ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt. Daadwerkelijke invulling van deze zone zal na vaststelling van de visie worden uitgewerkt. Dit voert nu te ver voor deze visie. Wat de meest wenselijke invulling is qua waterhuishouding en biodiversiteit vraagt onderzoek en afstemming met de grondeigenaren. Dit onderdeel wordt bij het in behandeling nemen van de wijzigingen omgevingsplan nader uitgewerkt en onderdeel van de realisatie woningbouw Hart van Horst.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

18 van 22

Tabel 1 overzicht woningtypering 4.2. Onderzoek de mogelijkheden CPO Een CPO is toe te passen indien er aan de volgende randvoorwaarden wordt voldaan: ●

De gemeente moet doelstellingen voor het toepassen van een CPO vaststellen.

●

Grondeigenaren moeten gronden beschikbaar stellen voor een CPO.

●

Er moet voldoende capaciteit en/of budget zijn om een CPO goed te begeleiden.

De gemeente moet haar doelstellingen voor het toepassen van een CPO vaststellen. Het heeft geen toegevoegde waarde om een CPO toe te passen als deze doelstellingen al geborgd zijn binnen bestaand beleid of als de invloed van de gemeente te klein is om invloed op die doelstelling uit te oefenen. Huisvestingsverordening Voor het toewijzen van woningen aan Ermeloërs is de huisvestingsverordening van toepassing. Indien in de huisvestingsverordening is vastgelegd dat een deel van de woningen naar mensen met een sociaaleconomische binding kunnen worden toegewezen, dan is dit het aangewezen instrument. Het is in strijd met de wet- en regelgeving om als overheid meer woningen toe te wijzen aan mensen met een

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

19 van 22

sociaaleconomische binding dan er in de huisvestingsverordening is aangegeven. De gemeentelijke wetgeving is ondergeschikt aan de landelijke wetgeving. De huisvestingsverordening wordt naar verwachting begin 2025 vastgesteld. Er zijn echter wel andere mogelijkheden om woningen toe te wijzen aan Ermeloërs. Aan de initiatiefnemers kan gevraagd worden om lokaal te adverteren en zo veel mogelijk aan Ermeloërs toe te wijzen. De gemeente kan dit niet dwingend opleggen. Wel kan op basis van goed vertrouwen dit aan de initiatiefnemers worden gevraagd. Het toepassen van een CPO vormt hier geen toegevoegde waarde. De woningcorporatie verdeelt de woningen op basis van de huisvestingsverordening en het (regionale) woonruimteverdeelsysteem. Verordening en beleidsnotitie sociale woningbouw 2022 Voor het realiseren van woningen is de verordening en beleidsnotitie sociale woningbouw 2022 van toepassing. Als de gemeente een hoger percentage goedkope woningen wil bouwen dan het sociaal woningbeleid aangeeft, dan zal zij ook bereid moeten zijn om te investeren. Op het moment dat een CPO zelf de huurwoningen en de goedkope woningen realiseert is dit voor een bepaald tijdsduur, van 10 of 20 jaar. Na deze termijn kunnen de woningen voor een hogere huur verhuurd of verkocht worden. Het controleren of de termijnen worden nageleefd vraagt ambtelijke capaciteit die niet geborgd is in leges.

Het voorschrijven van een CPO is niet van toegevoegde waarde om betaalbaar wonen te realiseren en het toewijzen van woningen aan Ermeloërs. Maatschappelijke en sociale toegevoegde waarde De kans dat er meer sociale samenhang of verbondenheid in een CPO ontstaat, waardoor er meer maatschappelijke en sociale toegevoegde waarde ontstaat dan reguliere woningbouwprojecten, is zeer onzeker en in hoge mate afhankelijk van de deelnemers zelf en hoe het CPO in de toekomst wordt vormgegeven. De gemeente kan hier geen of slechts zeer beperkt invloed op uitoefenen. Grondeigenaren moeten grond ter beschikking stellen. Er zijn 3 stakeholders die van belang zijn voor het ter beschikking stellen van gronden t.b.v. een CPO; de initiatiefnemer, woningbouwcoöperatie en de gemeente. De particuliere initiatiefnemer staat niet positief tegenover een CPO. De woningbouwcoöperatie wil zelf haar woningen ontwikkelen en realiseren. De woningbouwcoöperatie is wel bereid om samen te werken met een CPO. Daarbij behoren het overkopen of beheren van woningen die door een CPO zijn gerealiseerd niet tot de mogelijkheden. De kans is groot dat een CPO alleen toepasbaar is op het gemeentelijke perceel, goedkope koop (16), middeldure koop (6) en dure koop (6) en eventueel sociale en midden huur als deze niet door de woningbouwcorporatie wordt gerealiseerd.

Indien een CPO de huurwoningen realiseert is de termijn eindig (10 jaar of 20 jaar). Er moet voldoende capaciteit en/of budget zijn om een CPO goed te begeleiden Capaciteit om een CPO te begeleiden Een succesvol CPO vraagt om een goede begeleiding vanuit de gemeente om het CPO de mogelijkheid te bieden een goede invulling te geven aan haar opdrachtgeversrol (RVO pag. 3, 2014 e240039339). Dit vraagt extra ambtelijke capaciteit die niet geborgd is in de leges. De komende jaren is de kans vrij groot dat de ambtelijke capaciteit op RO-gebied krap of beperkt blijft. Er zijn geen vooruitzichten dat de schaarste binnen 2 tot 5 jaar wordt opgelost. Dit betekent dat de gemeente haar ambtelijke ROcapaciteit efficiënt moet inzetten voor het behalen van haar doelen. Als zij ambtelijke capaciteit inzet op begeleiding van een CPO dan betekent dat, dat andere projecten moeten wachten of niet mogelijk zijn. Een CPO begeleiden vraagt circa 1ft. Indien de gemeente capaciteit inhuurt dan zal het gemeentebudget moeten reserveren. Het in rekening brengen van de kosten van de begeleiding bij toekomstige bewoners werkt contraproductief op de doelstelling goedkoop bouwen. Omdat het CPO slechts gedeeltelijk toepasbaar is, andere stakeholders niet open staan voor het toepassen van een CPO, worden de kosten in dit geval ook verdeeld over een kleinere groep.

Belangrijke redenen waarvoor mensen kiezen voor een CPO is woonkwaliteit en betaalbaarheid. Voor het succesvol realiseren van een CPO is goede begeleiding vanuit de gemeente noodzakelijk. Dit is extra

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

20 van 22

capaciteit die moet worden ingezet voor realisatie van circa 28 (koop) of 42 woningen (koop en huur). Het is een afweging of de beperkt RO-capaciteit moet worden ingezet voor het begeleiden van een CPO of dat via reguliere projectontwikkeling een vergelijkbaar aanbod van woningen kan worden gerealiseerd Ervaringen gemeente met CPO ‘s De ervaring vanuit recente CPO-projecten heeft de volgende aanbevelingen voor toekomstige CPOprojecten opgeleverd. Kaders inrichting openbare ruimte Openbare voorzieningen worden niet naar eigen inzicht gerealiseerd maar worden conform het Handboek Inrichting Openbare Ruimte uitgevoerd (HIOR), zodat overdracht naar de gemeente mogelijk is. Overdracht aan de gemeente is sterk aan te bevelen, omdat het risico zeer laag wordt voor toekomstige handhavingstrajecten betreffende het onderhouden van de gezamenlijke ruimte conform afspraken of dat er problemen ontstaan op het moment dat er groot onderhoud of vervanging moet plaats vinden in de openbare ruimte. Op een ontwikkeling van deze omvang wegen de voordelen niet op tegen de nadelen. Het beheer en onderhoud van de openbare ruimte en de verplichtingen die daaruit voortkomen zijn voor de kopers niet te overzien. Er dient in gezamenlijkheid worden besloten over tijdig beheer en onderhoud. Hoe groter het project, hoe moeilijker dit is qua organisatie en middelen.

Ook ontstaat in zekere mate rechtsongelijkheid t.o.v. inwoners in gewone woonwijken, gezien de woonlasten. Op het moment van kopen, zijn toekomstige bewoners niet bezig met de betreffende constructie, maar enkel blij met het feit dat er een woning is gekocht. Recente ervaringen laten zien dat als bewoners zich eenmaal hebben gevestigd zich dit dan pas realiseren. Ontwerpen volgens het HIOR Om goedkoop te bouwen is de kans aanwezig dat CPO ’s kiezen voor materialen en inrichting die relatief goedkoop zijn in aanschaf en aanleg maar een kortere levensduur hebben of hogere beheerskosten. De gemeente kan zeer beperkt invloed uitoefenen op de financiële huishouding en de organisatievorm van een CPO. De kans is aanwezig dat een CPO onvoldoende middelen reserveert voor onderhoud en vervanging. De kans is groot dat er bij een groot onderhoudsmoment of vervangingsmoment de gemeente een verzoek krijgt om hierin bij te dragen of het CPO gaat sterk verwaarlozen en verloederen door onvoldoende financiële middelen. Als de voorzieningen conform het HIOR worden gerealiseerd, kan de gemeente na realisatie zonder grote financiële risico’s de openbare voorzieningen in eigen beheer overnemen. Beperken speelruimte inrichting Als de gemeente de openbare ruimte na realisatie overneemt, is het belangrijk dat de inrichting zodanig is dat dit efficiënt en tegen redelijke kosten te beheren is.

Met het geven van veel speelruimte is de kans groot dat de beheerkosten openbare ruimte kostenintensief zijn door inefficiënte indeling, overhoekjes, materiaalkeuze, soortkeuze etc. Met het beperken van de speelruimte wordt dit risico aanzienlijk verkleind.

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

21 van 22

4.3. Onderzoek welke ontwikkelrisico’s er zijn en welke strategie het meeste kans op daadwerkelijke realisatie geeft. Er is een extern adviseur gevraagd een advies te geven over welke ontwikkelrisico’s er zijn en welke ontwikkelscenario de beste kans geeft op daadwerkelijke realisatie. Er zijn gesprekken met de initiatiefnemers en belanghebbenden gevoerd van de locatie nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 (bijlage Advies over de verdere ontwikkeling Hart van Horst e240039328). Er zijn spreekuren voor de belanghebbenden van nabij Telgterweg 251 en nabij Bulderweg 11,13 georganiseerd waarbij men de verbeterpunten kon aangeven en welke punten men goed vond van de concept inrichtingsplannen (verslag spreekuren e240041300). Na oplevering van het advies Schouwaert is het plan gewijzigd naar aanleiding van de vragen en opmerkingen van de raad en is het plan doorgerekend. De uitkomsten van de benodigde investeringen voor de verkeersmaatregelen, het aandeel sociale woningbouw en de zienswijzen hebben geleid tot het inwinnen van een tweede advies waarbij in afwijking van het advies Schouwaert wordt gekozen voor wijzigen van 1 omgevingsplan in 1 of meerdere fases. In het tweede advies is ook onderzocht welke mogelijkheden er zijn om te voldoen aan de wettelijke verplichting om kosten bij de initiatiefnemers neer te kunnen leggen via publiekrechtelijke of privaatrechtelijke weg.

Na vaststelling van de visie worden onderhandelingsgesprekken met de initiatiefnemers gevoerd waarbij de financiële afspraken worden vastgelegd. De uitkomst van die gesprekken zal richting geven op hoeveel fases noodzakelijk zijn. Bij vaststelling van het omgevingsplan neemt de raad een definitief besluit over de investeringen die benodigd zijn voor de realisatie van de clusterlocatie Hart van Horst. Ontwikkeladvies Schouwaert 1. Kies voor een gefaseerde ontwikkelstrategie binnen Hart van Horst en borg die desgewenst via een faseringsregeling in het op te stellen omgevingsplan. 2.

Wijs hierin de oostelijke zijde van het plangebied (nader concreet ruimtelijk te begrenzen), waarin de gronden van bouwbedrijf Initiatiefnemer Zeeweg 92 zijn gelegen, aan als fase 1 en ontwikkel hiervoor in het omgevingsplan een zodanig concreet ruimtelijk toetsingskader dat er een titel ontstaat voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, uiteraard indien en voorzover aan dit kader wordt voldaan.

3.

Onderzoek ook in dit deel of en in hoeverre het mogelijk is om, conform de wens van de gemeenteraad, meer woningen te realiseren dan aangegeven in de huidige stedenbouwkundige opzet.

4.

Regel het kostenverhaal voorafgaande aan de terinzagelegging van het ontwerp omgevingsplan bij voorkeur via een kostenverhaalsovereenkomst. Kies alleen wanneer dat onverhoopt niet tot overeenstemming zou leiden voor de variant van exploitatieregels in het omgevingsplan om het kostenverhaal langs die weg te verzekeren.

5.

Richt het ontwikkelproces zodanig in dat de initiatiefnemer(s) zoveel mogelijk zelf doet/doen aan onderzoek, participatie en planvoorbereiding, ook om zodoende de beperkte ambtelijke capaciteit zo efficiënt mogelijk in te zetten.

6.

Zet parallel hieraan voortvarend en met prioriteit het gesprek voort met de initiatiefnemer Telgterweg 333 over de verplaatsing van zijn bedrijf van de huidige locatie naar de locaties aan de Telgterweg 251 en zijn grond nabij de Bulderweg, maar maak de voortgang van de eerste fase van Hart van Horst daar in tijd en op inhoud niet afhankelijk van.

7.

Kies de onder 6 genoemde aanpak ook voor de verdere planvorming door initiatiefnemers Telgterweg 251, Bulderweg 11,13 op hun percelen aan de Telgterweg respectievelijk Bulderweg, maar beschouw dit nadrukkelijk als op zichzelf staande initiatieven. Indien onverhoopt vanuit capaciteit gekozen moet worden, pak deze initiatieven in de tijd dan op na de ontwikkeling van Hart van Horst en de uitplaatsing van Initiatiefnemer Telgterweg 333.

8.

Kies voor afzonderlijke planologische besluiten die genomen moeten worden voor Hart van Horst en de onder 6 genoemde locaties. Voor Hart van Horst zal het omgevingsplan het meest geëigende planologische besluit zijn. Afhankelijk van de vraag of en in hoeverre wordt afgeweken van vigerende omgevingsplannen, lijkt eventuele besluitvorming op de andere locaties zich het meest te

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst

pagina

22 van 22

lenen voor de figuur van een wijziging omgevingsplan. Regel ook op deze locaties het kostenverhaal bij voorkeur via kostenverhaalsovereenkomsten. 9.

Bepaal een standpunt over de ontwikkeling van de gemeentelijke grondpositie binnen Hart van Horst, ervan uitgaande dat de gemeente deze grond niet zelf gaat ontwikkelen. Bezie als onderdeel van deze standpuntbepaling in ieder geval ook of het mogelijk zou zijn deze grond tegen nader te bepalen condities te verkopen aan Bouwbedrijf Initiatiefnemer Zeeweg 92 op een manier die “Didamproof” is.

10. Gebruik de tijd die ontstaat door de gefaseerde ontwikkeling van Hart van Horst als gemeente ook goed door grondig te onderzoeken wat er allemaal moet gebeuren om de gemeentelijke grondpositie eventueel in enige vorm van CPO verder tot ontwikkeling te brengen. 4.4. Onderzoek de mogelijkheden van gestapelde bouw. Het toevoegen van gestapelde bouw, meer wooneenheden, vraagt ook direct meer ruimte voor parkeren. Een goede ruimtelijke kwaliteit voor een woningbouwontwikkeling in het buitengebied is als randvoorwaarde gesteld. Het toepassen van enkel gebouwen met een grote groene ruimte staat haaks op de wens om zoveel mogelijk woningen te realiseren. Er is gezocht naar een evenwicht met het maximaliseren van het aantal wooneenheden met een acceptabele groene ruimte. Met het opsplitsen van vrijstaande woningen in 2/1 kappers en het wijzigen van eengezinswoningen naar appartementen en rijwoningen voor kleine huishoudens is het woningaantal en de benodigde parkeerruimte dusdanig toegenomen dat de grenzen van een goede stedenbouwkundige kwaliteit zijn bereikt. Bij het toevoegen van nog meer wooneenheden zal voor de benodigde parkeerruimte de groene ruimte nagenoeg verwaarloosbaar worden. De huidige groene ruimte is noodzakelijk voor ruimte voor; speelplekken, klimaat adaptief bouwen, regenwaterberging, hittestressbestendig bouwen. 4.5.

Breng de benodigde investering voor verkeersmaatregelen apart in beeld. De benodigde investeringen en fasering voor verkeer en de beekzone worden bij vaststelling van deze visie aan de raad aangeboden. De uitkomsten van de doorberekening zal gebruikt worden om een kostenverdeling te maken voor de betrokken initiatiefnemers na vaststelling van de visie en nadat de initiatiefnemer een aanvraag wijziging omgevingsplan indient. De verdeling van de kosten zullen bij het in behandeling nemen van een wijzigingen omgevingsplannen op basis van de opgestelde GREX-onderdeel zijn voor de verdeling van de kosten. Het is niet aannemelijk dat alle benodigde investeringen voor de maatregelen verkeer en maatregelen beek bij de initiatiefnemers in rekening kunnen worden gebracht. De benodigde maatregelen zijn voor een deelproject overstijgende en kunnen redelijkerwijs niet in zijn geheel aan initiatiefnemers worden toegerekend.

5. Bijlagen Hart van Horst Werkboek 03 (e250023352) Stedenbouwkundige verzamelstudie initiatiefnemer Telgterweg 333 (e240039329) Concept stedenbouwkundig uitwerking (e240039371) Mobiliteitsonderzoek (e240039373) Participatie rapport (e250015296) Advies over de verdere ontwikkeling Hart van Horst (e240039328) Visie ontwikkelingsperspectief Horst en Telgt (e240039331, e240039330) RVO Expert team woningbouw (e240039339) Proces (e240040766) Publicatie ter inzagelegging visie (e240028389)

gemeente Ermelo

Oplegnotitie Ontwerp Visie Stedenbouwkundige uitwerking Hart van Horst