Bijlage vraag: Epe- Hoofdstraat 90-94 Toelichting

omgevingsvergunning

Epe- Hoofdstraat 90-94 Epe

DATUM IMRO IDN

08-12-2022 NL.IMRO.0232.EPE99Hoofdstraat-OV01

PROJECT PROJECTLEIDER

Hoofdstraat Epe C.N. Leenstra

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

20201084

AUTEUR STATUS

J. Tromp ontwerp

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging van het projectgebied

6

1.3

Geldende planologische regeling

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

10

2.1

Huidige situatie

10

2.2

Toekomstige situatie

11

Hoofdstuk 3

Beleidskader

14

3.1

Rijksbeleid

14

3.2

Provinciaal beleid en regionaal beleid

17

3.3

Gemeentelijk beleid

21

3.4

Conclusie

32

Omgevingsaspecten

33

4.1

Archeologie en cultuurhistorie

33

4.2

Ecologie

36

4.3

Bodemkwaliteit

39

4.4

Luchtkwaliteit

40

4.5

Geluid

41

4.6

Water

42

4.7

Bedrijven- en milieuzonering

44

4.8

Kabels en leidingen

46

4.9

Externe veiligheid

46

Hoofdstuk 5

Uitvoerbaarheid

49

5.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49

5.2

Economische uitvoerbaarheid

50

Afweging en conclusie

51

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 6

3/52

4/52

Toelichting

5/52

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op dit moment is de HEMA winkel aan de Hoofdstraat 92 gevestigd. De verschijningsvorm van dit HEMA filiaal voldoet niet meer aan de maatstaven van de huidige tijd. HEMA heeft de wens dat dit filiaal meegaat in de vernieuwde landelijke uitrol. De bouwkundige uitgangspunten binnen dit pand zijn niet toereikend voor een verbouwing van het bestaande gebouw. Om de HEMA te behouden op deze locatie is een nieuwe winkel noodzakelijk, daarom is de initiatiefnemer voornemens het huidige gebouw te slopen en daarvoor in de plaatsen een nieuw gebouw te realiseren. Om een nieuwbouw winkel te realiseren zal de eigenaar een (eigen) financiële investering moeten doen, waarbij het onvermijdelijk is het noodzakelijke rendement uit de verkoop van de woningen te halen. De hoeveelheid woningen die correspondeert met het benodigde rendement komt niet overeen met de twee bestaande woningen dat het bestemmingsplan momenteel toe laat. Het voornemen bestaat naast de nieuwe HEMA op de begane grond, 13 nieuwe woningen op de 1e en 2e verdieping met een parkeerkelder onder het gebouw. In het geldende bestemmingsplan is het projectgebied bestemd met de bestemming 'Detailhandel' en 'Verkeer'. De voorgestelde appartementen passen niet binnen deze bestemmingen. Ook zal bebouwing binnen de bestemming Verkeer worden gerealiseerd. Binnen deze bestemming is detailhandel niet toegestaan.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) biedt de mogelijkheid voor het bevoegd gezag om, ondanks de strijdigheid met het bestemmingsplan, toch een omgevingsvergunning te verlenen voor de ontwikkeling. In artikel 2.12 onder lid 1 wordt omschreven dat de omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en dat de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De gemeente is bereid om in principe medewerking te verlenen aan een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure ter afwijking van het bestemmingsplan om het initiatief mogelijk te maken. Verlening van de vergunning is slechts mogelijk indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Om aan te kunnen tonen dat de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening dient een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld. Deze ruimtelijke onderbouwing heeft als doel om het voorliggende initiatief inzichtelijk te maken, aan te tonen dat deze aansluit bij de huidige beleidskaders en om de ruimtelijke en maatschappelijke haalbaarheid te onderbouwen.

1.2

Ligging van het projectgebied

Het projectgebied is gelegen aan de Hoofdstraat 90-94 in het centrum van Epe. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Epe en Oene, sectie U, nrs. 7737, 8643, 6882, 6883, 6885 en 6886. In de volgende figuren zijn de globale liggen en de begrenzing van het projectgebied weergeven.

6/52

Figuur 1.1: Globale ligging projectgebied (rode ster) (bron: PDOK)

Figuur 1.2: Luchtfoto met globe begrenzing projectgebied (in rood) (bron: PDOK)

7/52

1.3

Geldende planologische regeling

Het projectgebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Centrum Epe' vastgesteld op 20 juni 2013. Het projectgebied is hierin bestemd met de bestemming 'Detailhandel' en 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Detailhandel' is detailhandel uitsluitend toegestaan op de begane grond. Wonen is toegestaan op de verdiepingen en beperkt tot het bestaand aantal woningen. Binnen het opgenomen bouwvlak geldt aan de Hoofdstraat zijde (voorkant) een maximale goot- en bouwhoogte van 7 en 10 meter. Aan de parkzijde (achterkant) geldt een maximale bouwhoogte van 7 meter. In de planregels is een binnenplanse afwijking opgenomen, waarmee de bouwhoogte met 10% kan worden verhoogd. Met de beoogde ontwikkeling, zie paragraaf 2.2, wordt het nieuwe gebouw aan de Hoofdstraatzijde met circa 80 cm uitgebreid, hierdoor wordt het nieuwe gebouw in de bestemming 'Verkeer' gesitueerd. Deze bestemming is bestemd voor verkeersdoeleinden. Detailhandel of wonen is dan ook niet toegestaan. Tot slot is voor het projectgebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' van toepassing. Bij bouwwerken met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 0,30 m moet worden aangetoond dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn, dan wel dat deze niet onevenredig worden geschaad of verstoord. Hiermee worden de potentieel aanwezige archeologische resten beschermd.

In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Centrum Epe' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

8/52

Strijdigheid met het geldende bestemmingsplan Het nieuwe woongebouw krijgt een bouwhoogte van minimaal 11 meter. Op basis van het huidige bestemmingsplan is aan de Hoofdstraat zijde een bouwhoogte van 10 meter toegestaan, aan de parkzijde is een maximale bouwhoogte van 7 meter toegestaan. De beoogde ontwikkeling is daarmee in strijd met de bouwregels uit het geldende bestemmingsplan. Het gebouw wordt aan de Hoofdstraatzijde voor een klein deel in de bestemming 'Verkeer' gesitueerd. Binnen deze bestemming is wonen en detailhandel niet toegestaan, waardoor de ontwikkeling in strijdig is met de bestemming. Tot slot worden 13 appartementen op de verdiepingen mogelijk gemaakt. De functie wonen is niet strijdig, echter in de huidige situatie zijn slechts twee appartementen aanwezig en drie appartementen vergund. Aangezien op basis van de geldende regeling het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het bestaande, ontstaat er strijdigheid met het geldende bestemmingplan. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken wordt via een omgevingsvergunning afgeweken van het geldende bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening’.

1.4

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de gewenste ontwikkelingen en ruimtelijke inpassing daarvan. In Hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten getoetst aan het, voor het project relevante, beleid op de verschillende niveaus. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten. In Hoofdstuk 5 wordt de maatschappelijk en economische uitvoerbaarheid van het plan besproken. In hoofdstuk 6 volgt tot slot de eindconclusie.

9/52

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling, binnen de context van de huidige situatie.

2.1

Huidige situatie

Omgeving Het projectgebied is gelegen in het centrumgebied van Epe. Centraal in Epe staat de dorpskerk uit de 15e eeuw, op het kruispunt van de Hoofdstraat, Stationsstraat en Beekstraat. Langs deze wegen ontstond het centrum van Epe. In eerste instantie was er vooral lintbebouwing. De bebouwing is overwegend kleinschalig. In de loop der jaren zijn op veel plekken inbreidingen gerealiseerd. Eerst werd er vooral gewoond in het centrum, later ligt de nadruk vooral op ambachten en detailhandel. De Hoofdstraat is één van de winkelstraten van Epe. De bebouwing in de omgeving wordt gekenmerkt door detailhandel op de begane grond en woningen op de verdiepingen. De bouwstijl in het gebied is wisselend, variërend van historische momentele gebouwen tot gebouwen vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw. Projectgebied Het projectgebied betreft het perceel aan de Hoofdstraat 90-94 in het centrum van Epe. Aan de noord- en zuidzijde wordt het projectgebied begrenst door bestaande bebouwing. Ten westen van het projectgebied ligt het Beekpark. De Hoofdstraat vormt de oostelijke grens van het projectgebied. De gebouwen aan de Hoofdstraat, ter hoogte van het projectgebied, bestaan overwegend uit twee of drie bouwlagen en zijn met kap of plat afgedekt. Doordat de Hoofdstraat ter hoogte van het projectgebied enigszins afbuigt, staan de gebouwen niet op dezelfde rooilijn.

In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich enkele waardevolle bomen uit de bomenlijst van de gemeente Epe. Op de begane grond van het bestaande gebouw bevindt zich in de huidige situatie een HEMA met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van circa 1.180 m2. Aan de zijde van de Hoofdstraat is de ingang voor bezoekers gesitueerd, het laden en lossen van de winkel vindt aan de achterzijde plaats. Op de verdiepingen zijn twee appartementen en een kantoor aanwezig. Voor de locatie geldt een vergunning waarmee op de verdieping 3 appartementen zijn toegestaan. Aangezien deze 3de woning in de huidige situatie niet aanwezig is, wordt in deze onderbouwing uitgegaan van 2 wonigen en een kantoor. De verdieping is bereikbaar via een trap in een doodlopende steeg aan de zijkant van het gebouw. In het huidige kantoor was vroeger een (derde) appartement. In figuur 2.1 wordt het projectgebied vanaf de Hoofdstraat weergegeven. Ter hoogte van het projectgebied is de Hoofdstraat een 30 km/u weg, die toegankelijk is voor zowel, motorvoertuigen als fietsers en voetgangers. Aan de voorzijde van het projectgebied is een aantal parkeerplekken voor mindervaliden beschikbaar.

10/52

Figuur 2.1: Voorzijde huidige situatie projectgebied (bron: Google Streetview)

2.2

Toekomstige situatie

Het voornemen is om op de locatie aan de Hoofdstraat 90-94 de huidige bebouwing te slopen en een nieuw gebouw te realiseren. In de plint van het nieuw te bouwen gebouw komt wederom de HEMA, daarbovenop komen twee woonlagen ten behoeve van 13 appartementen. Onder het gebouw wordt een parkeerkelder gerealiseerd. In figuur 2.3 en 2.4 wordt een impressie van het beoogde gebouw weergegeven. In bijlage 1 zijn de gevelaanzichten van het gebouw opgenomen.

Figuur 2.3: Impressie toekomstige situatie projectgebied, Hoofdstraat (bron: Saanen Architecten)

11/52

Het idee is om, door middel van glas een meer 'open' gebouw te realiseren. De HEMA wordt in bruto vloeroppervlak (985 m² bvo) iets kleiner dan de huidige situatie (200 m² bvo). Door in de zuidoosthoek van het gebouw de horeca van de HEMA te situeren wordt er meer verbinding gezocht met de winkelstraat. In de huidige situatie bevindt zich hier een doodlopende steeg, in de nieuwe situatie wordt hier een onderdoorgang naar het achterliggende park gerealiseerd. Samen met de horeca die aan deze zijde wordt gesitueerd, ontstaat er een veiligere omgeving door sociale controle. Tevens wordt hiermee de bereikbaarheid vanuit de winkelstraat verbeterd. Daarnaast zal er in het park meer reuring komen, waardoor de oorspronkelijke rol van het park binnen de gemeenschap hersteld kan worden. Naast een fysieke verbinding tussen park en Hoofdstraat is er bij het ontwerpen van deze ontwikkeling sterk gezocht naar een samenhangend geheel richting het park. Dit komt tot uitdrukking in de groene achtergevel en het wonen in een luxere omgeving. Ook het wonen aan de parkzijde zal een positieve bijdrage leveren aan de sociale veiligheid van het gebied, dat in de huidige situatie voornamelijk bestaat uit achterkanten van winkels.

Figuur 2.3: Impressie toekomstige situatie projectgebied, parkzijde (bron: Saanen Architecten) Het gebouw bestaat uit drie bouwlagen en heeft een totale bouwhoogte van 11,2 meter. Het dak/ de derde bouwlaag bestaat uit twee dwarsliggende kappen met daar tussenin een dakterras. Hierdoor wordt een grote massaliteit, aan de Hoofdstraat, voorkomen en aansluiting en aangesloten bij de grenzende gebouwen. Boven de Hema, op de verdiepingen komen 13 nieuwe appartementen. Op de eerste verdieping komen 9 appartementen, op de tweede verdieping komen 4 grotere appartementen. In de nieuwe situatie worden deze 13 appartementen verkocht. De initiatiefnemer is van mening dat een dusdanig woningbouwproject voorzien dient te zijn van een eigen parkeervoorziening. Daarnaast geldt op basis van de Nota Parkeren van de gemeente Epe, dat in de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden voldaan. Om hieraan te voldoen is ondergronds parkeren de enige mogelijkheid. Iedere woning krijgt in de onderliggende parkeerkelder de beschikking over een 1 parkeerplaats. Bovendien worden de bergruimtes van de appartementen in de parkeerkelder gesitueerd. Stedenbouwkundig ontwerp

12/52

Het stedenbouwkundig ontwerp zoals weergegeven in figuur 2.3 is in een eerder stadium besproken in het stedenbouwkundig overleg. In dit overleg is het ontwerp in het kader van stedenbouw akkoord bevonden. Het plan krijgt complimenten met betrekking tot de opbouw van het gebouw, de oriëntatie van de horeca met glas richting de steeg wordt beschouwd als een goed concept. Daarnaast wordt de verbinding met het achterliggende park als prettig ervaren. Dit wordt versterkt doordat aan de parkzijde van het gebouw een groene gevel voor het gebouw wordt beoogd. Hierdoor ontstaat aan de parkzijde een woongevel in plaats van een achterkant. Ten aanzien van het ontwerp waren nog enkele aandachtspunten meegegeven voor de verdere uitwerking, zoals klimaatadaptatie, energie en de afscheidingen op de bovenste verdiepingen en de balkons. Deze aandachtspunten zijn inmiddels verwerkt in het goedgekeurde ontwerp.

13/52

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 door de Minister vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energiestrategie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering, zoals zeespiegelstijging, hogere rivierafvoeren, wateroverlast en langere perioden van droogte. Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt maatregelen in de leefomgeving, bijvoorbeeld voldoende groen en ruimte voor wateropslag in onze steden. Voordeel is dat daarmee tegelijk de leefomgevingskwaliteit verbeterd wordt en het kansen biedt voor natuur.

In 2050 heeft Nederland een duurzame energievoorziening. Dit vraagt ruimte, onder meer voor windmolens en zonnepanelen. Wind op zee heeft de voorkeur, maar ook op land zijn windmolens nodig. Door deze zoveel mogelijk te clusteren, voorkomen we versnippering over het landschap en benutten we de ruimte zo efficiënt mogelijk. Voorwaarde is steeds dat bewoners echt goed betrokken zijn en invloed hebben op het gebruik en waar dat kan en meeprofiteren in de opbrengsten. De aanleg van zonneparken in het landschap moeten zoveel mogelijk worden beperkt. Het Rijk plaatst bij voorkeur eerst zoveel mogelijk zonnepanelen op daken en gevels. Het Rijk zet zich in voor het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Dit vraagt goede verbindingen via weg, spoor, lucht, water en digitale netwerken en een nauwe samenwerking met onze internationale partners, zowel met onze directe buren als met andere landen in Europa en over de wereld, ook op defensieterrein.

Ingezet wordt op een sterk en innovatief vestigingsklimaat met een goede quality of life: een leefomgeving die de inwoners volop voorzieningen biedt op het gebied van wonen, bewegen, recreëren, ontmoeten en ontspannen. Belangrijk is wel dat de economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam, en circulair.

14/52

Daarbij wordt ingezet op het gebruik van duurzame energiebronnen en op verandering van productieprocessen, zodat we niet langer afhankelijk zijn van eindige, fossiele bronnen. 3. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Tegelijk willen we de leefbaarheid en klimaatbestendigheid in steden en dorpen verbeteren. Schonere lucht, voldoende groen en water en genoeg publieke voorzieningen waar mensen kunnen bewegen (wandelen, fietsen, sporten, spelen), ontspannen en samenkomen. Daarbij hoort een uitstekende bereikbaarheid en toegankelijkheid, ook voor mensen met een handicap. Er wordt naar gestreefd dat de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid verder toeneemt. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. Dit levert ook een noodzakelijke positieve bijdrage aan het verbeteren van de biodiversiteit. Bodemdaling moet worden aangepakt. Verhoging van het waterpeil is in bepaalde veenweidegebieden op termijn noodzakelijk. Met de betrokken regio's en gebruikers wordt afgesproken waar en hoe dit zorgvuldig zal gebeuren. In alle gevallen wordt ingezet op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. Uitvoering De NOVI bevat ook een opmaat naar een Uitvoeringsagenda. Daarin wordt niet alleen inzichtelijk gemaakt welke inzet Rijk en regio nu al plegen, maar ook welke (gezamenlijke) acties de NOVI daaraan toevoegt. De Uitvoeringsagenda wordt richting de definitieve NOVI verder uitgewerkt. Daarbij worden de kansen en risico's uit de planMER betrokken. De bedoeling is dat de NOVI zich aan nieuwe ontwikkelingen kan aanpassen, in een permanent en cyclisch proces.

Het Rijk gebruikt daarvoor een goede NOVI-monitor. Rijk, provincies en gemeenten gaan meer samenwerken als één overheid. De NOVI-aanpak is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de betrokken overheden. Medeoverheden, burgers en bedrijven, zijn niet juridisch aan de visie in de NOVI gebonden. Om de opgaven als overheden samen aan te pakken, wordt op basis van de vastgestelde NOVI toegewerkt naar samenwerkingsafspraken. Het is belangrijk dat de omgevingsvisies van Rijk, provincies en gemeenten waar nodig en mogelijk op elkaar aansluiten. Daarvoor moeten de bestaande Gebiedsagenda's worden uitgebouwd tot bredere

15/52

Omgevingsagenda's. Die omvatten de volle breedte van het omgevingsbeleid en kunnen zich ontwikkelen tot de kern van een werkend stelsel van omgevingsbeleid. Deze Omgevingsagenda's worden met alle landsdelen gemaakt in samenwerking tussen de overheden. De samenloop van verschillende nationale belangen en de omvang van de opgaven maken het in sommige gebieden tot een grote uitdaging om tot passende oplossingen te komen. Er is daarvoor in deze gebieden extra inzet van Rijk en regio nodig, omdat het binnen de bestaande kaders onvoldoende lukt om tot resultaat te komen. Daarom zullen er NOVI-gebieden worden benoemd. Open proces De NOVI is tot stand gekomen in samenspraak met verantwoordelijke ministeries, gemeenten, provincies en waterschappen. Tevens is input gebruikt van adviesraden, kennisinstellingen, het bedrijfsleven, maatschappelijke organisaties en burgers. De dialoog met en tussen alle betrokkenen stopt niet met het verschijnen van de (ontwerp)NOVI. Het blijft een open proces, waarvan participatie een wezenlijk onderdeel uitmaakt. Voorliggend project speelt in op het thema 'sterke en gezonde steden en regio's' uit de NOVI. 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd. Deze wijziging is op 1 juli 2017 in werking getreden. Deze regeling houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet er tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Stedelijke ontwikkeling De eerste vraag die beantwoord moet worden is of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit wordt mede bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorziet een plan in de toevoeging van een gebouw, dan ligt de ondergrens in beginsel bij een bvo van 500 m2 (zie onder andere jurisprudentie: ECLI:NL:RVS:2017:1724). Voor wonen geldt dat een ontwikkeling vanaf 12 woningen ladderplichtig is (zie onder andere jurisprudentie: ECLI:NL:RVS:2015:953). Onderbouwing HEMA. De projectlocatie heeft momenteel de bestemming 'Detailhandel' conform het vigerende bestemmingsplan Centrum Epe (vastgesteld 2013). Binnen deze bestemming is detailhandel op de begane grond bij recht mogelijk. In de bestaande situatie is sprake van een winkelvestiging (HEMA) met een oppervlakte van 1.000 m2 bvo.

Met de beoogde ontwikkeling wordt op dezelfde locatie wederom detailhandel voorzien, namelijk een HEMA op de begane grond met een oppervlakte van 985 m2 bvo. Met de beoogde ontwikkeling worden dus geen extra oppervlakte toegevoegd. De ontwikkeling wordt in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking dan ook niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de ontwikkeling is dus sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

16/52

Onderbouwing woningen Binnen de huidige bestemming 'Detailhandel' zijn uitsluitend de bestaande woningen op de verdiepingen toegestaan. In de huidige situatie zijn twee woningen aanwezig. Per saldo worden met de ontwikkeling nog 11 woningen toegevoegd ten opzichte van de bestaande planologische mogelijkheden. Daarmee wordt de ondergrens uit de jurisprudentie niet overschreden en wordt de ontwikkeling niet gezien als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' zoals bedoeld in de ladder. Zorgvuldigheidshalve wordt in paragraaf 3.3.5 ingegaan op de woningbehoefte. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid

3.2

Provinciaal beleid en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland Algemeen Op 19 december 2018 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie wordt twee keer per jaar geactualiseerd op basis van gewijzigde wet- en regelgeving. De provincie kiest ervoor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan de gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze twee hoofddoelen zijn: Een duurzame economische structuurversterking; Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. De provincie heeft in de Omgevingsvisie een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal gesteld. De provincie Gelderland zet een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Eén van de ambities is een dynamische, diverse en duurzame woon- en leefomgeving. Om de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland uit te werken, streeft de provincie zeven samenhangende ambities na. Met behulp van deze zeven ambities geeft de provincie hier uitvoering aan: 1. Energietransitie, van fossiel naar duurzaam; 2. Klimaatadaptie: omgaan met veranderend weer; 3. Circulaire economie: het sluiten van kringlopen; 4. Biodiversiteit: werken met de natuur; 5. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden; 6. Vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio; 7.

Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam Woon- en leefklimaat Voor onderhavige ontwikkeling is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst. Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van

17/52

groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In de groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Gelderland Met de voorgenomen ontwikkeling wordt in een duurzame toekomstfunctie voorzien voor de locatie Hoofdstraat 90-94 in Epe. Met de herontwikkeling wordt leegstand in de winkelstraat voorkomen. Gezien de ligging in het centrum van Epe is dit onwenselijk.

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een verouderd pand gesloopt. Daarvoor in de plaats komt een nieuw gebouw die past in de omgeving. Op die manier wordt een ruimtelijke kwaliteitswinst geboekt. Die ten goede komt aan de gehele omgeving. Het voornemen de locatie te herontwikkelen past binnen de provinciale ambitie om eerst bestaande bebouwing te benutten. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland Het ruimtelijke beleid uit de Omgevingsvisie Gelderland, is deels verankerd in de Omgevingsverordening Gelderland (vastgesteld 14 januari 2018). Deze is meerdere malen geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft op 05-07-2022 plaatsgevonden. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, wordt de focus bij het uitvoeren van de taken op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland gelegd. In de verordening zijn alleen regels opgenomen als dit nodig is om de provinciale ambities waar te maken of wettelijke plichten na te komen. Net als de Omgevingsvisie richt de Omgevingsverordening zich op de inrichting en kwaliteit van de Gelderse leefomgeving. Daarom zijn bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem in deze verordening opgenomen. In voorliggend geval betreft het voornemen een binnenstedelijke woningbouwontwikkeling. Hierdoor is met name artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) van toepassing. Hierna wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de genoemde artikelen Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2.

Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan

18/52

vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Toetsing In paragraaf 3.1.2 is reeds aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 3.3.4 en.3.3.5 (gemeentelijk beleid) wordt beleid inzake woningbouw beschreven en getoetst. Hieruit blijkt dat de beoogde woningbouwontwikkeling zowel kwantitatief als kwalitatief passend is binnen de beleidskaders. Kortheidshalve wordt hier verwezen naar de genoemde paragrafen. Met de ontwikkeling wordt voorzien in de woningbehoefte in Epe. Resumerend wordt gesteld dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.2 uit de Omgevingsverordening Gelderland. De voorgenomen ontwikkelingen passen binnen het provinciale beleid en voldoen aan de woningbouw afspraken die op regionaal niveau zijn gemaakt.

3.2.3 Woonagenda Cleantech Regio De acht gemeenten (Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Heerde, Lochem, Voorst en Zutphen) uit de Cleantech Regio hebben samen met de provincie Gelderland een woonagenda voor de regio opgesteld. De 'Woonagenda Cleantech Regio 2018' van de Regio Stedendriehoek (vastgesteld door GS op 11 december 2018) is een uitwerking van de provinciale koers "Ruimte voor goed wonen", waarbij voor de komende 10 jaar afspraken worden vastgelegd hoe om te gaan met sturing op de woningbouwprogrammering en welke thema's regionaal verdere aandacht vragen. Dit betreffen de thema's "sterke steden, dynamische kernen en vitaal platteland". Ook wordt ingegaan op het verduurzamen en klimaatbestendig maken van de woningvoorraad alsmede op wonen en zorg.

De Regio zet in op het behouden en versterken van de woonkwaliteit door toevoeging van de juiste woning, voor de juiste doelgroep, op de juiste plek in de regio, waarbij de volgende speerpunten van toepassing zijn: woningbouw draagt bij aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de bestaande stad, wijk, dorp, kern en buitengebied; woningbouw is behoeftegericht, past bij de lokale vraag van een specifieke doelgroep en levert een strategische (toekomstgerichte) aanvulling op het bestaande woningaanbod; de programmering is flexibel en kan aangepast worden om goed te blijven aansluiten op de speerpunten van ons beleid en actuele marktontwikkelingen. “Epe bouwt voort op kwaliteit” Lokale speerpunten: Epe koppelt haar woningbouwbeleid aan ruimtelijke kwaliteit om daarmee een bijdrage te leveren aan het behouden en versterken van de leefbaarheid en het groene karakter. Focuspunten zijn herstructurering, wonen en zorg en innovatieve concepten voor ouderen. Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De migratie vanaf buiten is de laatste jaren sterk gegroeid. Dat heeft zich vertaald in een groeiend aantal inwoners en ondanks het groot aantal opgeleverde woningen wordt een druk op de

19/52

woningmarkt ervaren. De betaalbaarheid en bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk en die neemt de komende jaren toe. Om dat om te buigen wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en het zorgen voor de betaalbaarheid van het wonen. Hoe doen we dat? De focus ligt op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen, waarbij ook het klimaat een nadrukkelijk punt is bij locatiekeuze. Dit leidt ertoe dat op de korte termijn extra inzet nodig is in de woningbouwprogrammering. Samen met de corporatie is geconstateerd dat de sociale woningvoorraad de komende 10 jaar tussen de 185 en 270 woningen moet toevoegen. Naast inzet op het kwalitatief programmeren wordt er gekoerst op een kwantitatief realistisch woningbouwprogramma op basis van actuele Primos woningbehoefteprognoses. Het is daarbij de bedoeling om deze regionale woonagenda om de twee jaar te herijken, waarbij wordt bekeken of het op basis van analyse van de woningmarkt en de genoemde woningbehoefteprognoses het wenselijk is om de woonvisie aan te passen. Evaluatie en herijking 2020 In november 2020 is de regionale woonagenda uit 2018 opnieuw tegen het licht gehouden voor de periode 2020-2030. De huidige woonagenda biedt (na een herijking) voor de komende paar jaar nog voldoende basis voor de regionale samenwerking.

Op basis van de regionale principes voor woningbouwprogrammering uit de Woonagenda 2018 sturen gemeenten op een lokaal woningbouwprogramma dat gericht is op het versterken van de woonkwaliteit. Daarnaast gaan de gemeenten samen aan de slag met de thema’s betaalbaarheid en huisvesting arbeidsmigranten. Over Epe is het volgende opgenomen in de evaluatie en herijking: Als plattelandsgemeente tussen twee steden groeit de gemeente met nieuwe inwoners van buiten de gemeente. Nieuwe mensen brengen nieuwe dynamiek. De bouw van de wijk de Klaarbeek loopt twee jaar voor op de planning en ook andere woningbouwprojecten lopen vlot, er is groot animo voor koopprojecten. Met de lokale Woonagenda is de inzet gericht op gezinnen en senioren, evenals betaalbaar bouwen en een extra stimulans in de sociale huursector. De vitaliteit van de kernen in combinatie met het behoud van het voorzieningenniveau is een belangrijk uitgangspunt. Het huidige woningbouwprogramma is de basis maar daar bovenop is een plus per kern nodig om voorzieningen in stand te houden. De vergrijzing neemt toe, vooral ook in de kleine kernen. Er zijn nieuwe locaties beschikbaar in Vaasen en Epe om de bovenlokale vraag op te vangen, specifiek gericht op gezinnen met kinderen. Op korte termijn zijn daarvoor al uitbreidingslocaties te realiseren.

Voor de kern Epe wordt daarbij gezocht naar extra locaties voor sociale woningbouw. Epe wil graag in gesprek over het voorzien in de bovenlokale vraag. De woningbouw kan versneld worden, maar daarvoor is wel extra capaciteit nodig voor de te doorlopen procedures en onderzoek en mogelijk een aanjager vanuit het provinciehuis en ondersteuning vanuit het Actieplan Wonen. De nieuwe woningbehoefteprognose (PRIMOS 2020) voor de regio ligt behoorlijk hoger (rond 40%) dan de prognose uit 2016 die gebruikt is in de Woonagenda 2018. Het voorstel is om de inzet voor de komende twee jaar te richten op het op stoom houden (versnellen) van de woningbouw in het in voorbereiden nemen van nieuwe bouwplanen. Daarbij geldt voor de gemeente Epe de volgende bandbreedte voor 2020-2030: 1.350 woningen (inclusief inlopen woningtekort en maatwerk)

20/52

Situatie projectgebied Epe heeft een aantrekkingskracht op gezinnen en vitale senioren. De vergrijzing neemt toe en de betaalbaarheid en de bereikbaarheid van de lokale woningmarkt staat onder druk. De beoogde ontwikkeling bestaande uit de sloop van een bestaand bebouwing en de herbouw van 13 appartementen met in de plint detailhandel. De woningen zijn gelijkvloers en bereikbaar via een lift. Hierdoor zijn de appartementen levensloopgeschikt en door de ligging, nabij voorzieningen, interessant voor senioren. De woningen voldoen aan de lokale behoefte naar seniorenwoningen en sluiten daarmee aan bij ambitie van behoeftegerichte woningbouw die past bij de lokale vraag.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie De gemeente Epe heeft op 9 december 2021 de omgevingsvisie 'Natuurlijk goed leven' vastgesteld. De gemeente wil via de omgevingsvisie samen met haar inwoners komen tot gedragen, evenwichtige en integrale oplossingen voor ruimtelijke en maatschappelijke opgaven. In de omgevingsvisie legt de gemeente de ambities en beleidsdoelen vast voor de fysieke leefomgeving. In de omgevingsvisie worden vier integrale opgaven beschreven: • Duurzame toekomst • Gezondheid, zorg en welzijn • Goed wonen • Ondernemen De vier opgaven zijn niet los van elkaar te zien en hangen op meerdere vlakken samen. Vervolgens zijn deze opgaven gebiedsgericht uitgewerkt. Onderhavig project valt onder het gebied 'Epe'. Voor het dorp Epe geldt dat uitbreiding van de kern door woningbouw een belangrijke bijdrage moet leveren aan de groei. De gemeente zal in aantallen en doelgroepen sturen. Binnen Epe is met name het centrum een belangrijk speerpunt. Duurzaamheid in Epe In de kern Epe wordt gestreefd naar een duurzame energievoorziening voor alle woningen in Epe inclusief het besparen van gebruik en het zelf duurzaam opwekken van energie. Het toevoegen van groen dient meerdere doelen en wordt gezien als 'meekoppelkans'. Naast reductie van hittestress zullen hiermee ook het groene karakter van het dorp en de biodiversiteit worden verbeterd.

Gezondheid De fysieke omgeving draagt bij aan gezondheid door ruimte voor bewegen, ontmoeten, en groen. Langer zelfstandig wonen en zorg op maat zijn belangrijke maatregelen omdat de inwoners ouder worden. Wonen In de kern Epe ligt een grote bouwopgave voor woningen. In Epe wordt op meerdere locaties uitgebreid. Landschap en bestaande natuur zijn inspiratie voor ontwikkeling. De omgeving bepaalt mede de manier waarop invulling wordt gegeven aan de opgave.

21/52

Vitale economie in groene omgeving Centrum Epe Het doel is het behoud van een sterke centrumfunctie van Epe en de profilering ervan. Belangrijk voor het blijvend goed functioneren is een compact kernwinkelgebied en voorzieningenstructuur. Het ruimte bieden aan nieuwe initiatieven hoort bij het actief houden van de centrumontwikkeling. Tevens is het transformeren van locaties en het aantrekkelijk maken van de openbare ruimte noodzakelijk om de centra aantrekkelijk te houden. Met onderhavige plan is gezocht naar een goede samenhang van de verschillende opgave. Door de herontwikkeling van een onaantrekkelijke locatie in de hoofdwinkelstraat, ontstaat een kwaliteitsimpuls die de gehele winkelstraat bevorderd. Met het ontwerp wordt een nieuwe doorgang gecreëerd naar het achterliggende park. Deze verbinding zorgt voor een natuurlijke overgang tussen het park en de bebouwing aan de Hoofdstraat. Dit stimuleert en bevorderd het gebruik van de (groene) openbare ruimte. Voor de woningen is een duurzame energievoorzieningen beoogde. Onder meer door het materiaalgebruik, energiegebruik (‘Energie in balans’) en natuurinclusief te bouwen. Tot slot beschikt het project over een aantal kwaliteiten die een meerwaarde leveren voor de (directe) omgeving: het project geeft een impuls aan de omgeving en de bewoners zorgen met hun aanwezigheid voor een levendige woonomgeving.

Dit is ook in het kader van de sociale veiligheid van belang. de woningen zijn zeer geschikt voor senioren en minder validen. door het bouwen van nieuwe woningen kunnen inwoners wooncarrière maken. Door te verhuizen komt er doorstroming op gang en volgt er een impuls in de woningmarkt.

3.3.2 Toekomstvisie Epe 2030 De 'Toekomstvisie Epe 2030' is een koersdocument en geeft richting aan de keuzes die de gemeente gaat maken bij tal van maatschappelijke opgaven. De visie geeft een ambitie weer, geeft richting aan, maar geen concrete stappen. De visie gaat uit van de opgaven waar de gemeente nu voor staat, de kansen die er liggen, de ambities die het heeft en de unieke kwaliteiten die Epe in huis heeft. De toekomstvisie nodigt uit tot herijking of vernieuwing van beleid of bevestigt de al ingezette koers. Het is zeker geen blauwdruk voor deze periode, daarvoor is de toekomst te onzeker. Met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling is met name het beleid omtrent ruimte en nieuwe mogelijkheden voor wonen van belang. Ten aanzien van wonen gelden de volgende beleidsuitgangspunten: faciliteren van nieuwe ontwikkelingen voor wonen en bedrijvigheid in de dorpskernen en het buitengebied; faciliteren van initiatieven tot duurzame energieopwekking en initiatieven tot duurzaam energieverbruik in de samenleving bij burgers, maatschappelijke organisaties en bedrijven. De ruimtelijke inpassing van activiteiten is daarbij een aandachtspunt; met (markt)partijen werken aan een toekomstgericht woonaanbod met voorzieningen met expliciete aandacht voor de groepen 20-35 jarigen, senioren en alleenstaanden; behouden van de identiteit en het karakter van de dorpskernen.

Epe en Vaassen ontwikkelen zich naar zogenaamde dynamische kernen, waar een ruim aanbod aan (specifieke) voorzieningen wordt nagestreefd.

22/52

Ernst en Oene zijn te kenmerken als levendige dorpen met als streven het behoud van de belangrijkste voorzieningen; het realiseren van een aantrekkelijke openbare ruimte van goede kwaliteit als bijdrage aan een goed leefen verblijfsklimaat van bewoners en bezoekers, met daarbij een accent op de dorpscentra van Epe en Vaassen. Activiteiten zijn onder meer het autoluw maken van verblijfsgebieden en het inrichten van ontmoetingsplekken als een horecaplein in de twee grote kernen. Een aantal van bovenstaande uitgangspunten gaat over het aantrekkelijk maken van de dorpscentra van Epe en Vaassen. Onderhavige ontwikkeling sluit hierop aan. Door de sloop van een verouderd gebouw en de nieuwbouw wordt er kwaliteit aan het dorpscentrum van Epe toegevoegd. Met de nieuwe doorgang naar het achterliggende park en het anders situeren van de horeca wordt de openbare ruimte rondom het projectgebied aantrekkelijker gemaakt voor de bewoners en gebruikers van het dorpscentrum. Door het toevoegen wat extra appartementen ontstaat er ook meer 'beweging' na sluitingstijd van de winkels. Hierdoor wordt het winkelgebied ook na sluitingstijd versterkt. Met de beoogde ontwikkeling worden verschillende typen appartementen aan het centrumgebied van Epe toegevoegd, daarnaast sluiten de extra appartementen aan op een toekomstgericht woonaanbod die de gemeente voor ogen heeft.

3.3.3 Structuurvisie Centrum Epe Op 12 mei 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Centrum Epe vastgesteld. Met de Structuurvisie Centrum Epe biedt de gemeente de visie op de gewenste ruimtelijke structuur in het centrumgebied van de kern Epe en een kader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt ingezet op het vervolmaken van de reeds aanwezige, sterke ruimtelijke structuur. Het centrumgebied moet symbool staan voor het dorpse, groene karakter van Epe. Het moet er voor iedereen goed toeven zijn om te wonen, te winkelen, te ontspannen en te werken. De ambitie is uitgewerkt in een viertal uitgangspunten die de basis vormen voor de ruimtelijke visie en de gebiedsgerichte uitwerking voor het centrum van Epe. 1. Een optimaal aanbod van voorzieningen voor de inwoners en de bezoekers in Epe en omgeving. 2. Versterken van de woonfunctie: de juiste woning op de juiste plek. 3. Verder versterken van de ruimtelijke kwaliteit: ‘het polijsten van de diamant’. 4. Verder optimaliseren van de bereikbaarheid en het verblijfsklimaat. Deze ruimtelijke ontwikkeling past goed binnen de uitgangspunten van de structuurvisie. Het voorzieningenniveau blijft op peil. Er wordt een nieuw gebouw gerealiseerd, maar de HEMA blijft hier gevestigd. Het woningaanbod wordt versterkt met de komst van 13 appartementen.

De ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt door de aantrekkelijke inpassing van het gebouw en het verblijfsklimaat wordt geoptimaliseerd. Van propositie naar actieplan! Ondernemers en de gemeente Epe willen zich gezamenlijk inzetten om het centrum van Epe (nog) aantrekkelijker en vitaler te maken. In 2020 is daarom samenwerking met een kopgroep van ondernemers en de gemeente Epe een rapport opgesteld voor de ondernemers van Epe. Dit rapport is geen officieel beleidsdocument, de gemeente heeft hierover dan ook geen besluit genomen. Wel omarmt de gemeente Epe dit document voor uitgangspunten en nieuwe ontwikkelingen in het centrum van Epe.

23/52

In de rapportage is het centrum van Epe opgedeeld in een aantal deelgebieden die zijn te onderscheiden met hun eigen typering, karakter en opgave. Per deelgebied zijn acties voor de korte en langer termijn bepaald. Als overkoepelend thema is voor het centrum van Epe gekozen voor het kernthema 100% wild. Op basis van dit document, zie onderstaand figuur 3.1, valt het projectgebied in het deelgebied 'Hoofdstraat Noord'. Dit deel van het winkelgebied is met name gericht op efficiënt recreatieve (niet-dagelijkse) aankopen en horecabezoek. De Hoofdstraat heeft een rommelige uitstraling, hierdoor is het noodzaak om op korte termijn de verblijfskwaliteit te versterken en een plan van aanpak voor de Hoofdstraat op te stellen. Ook blijkt uit de rapportage dat er een kwaliteitsimpuls van de bestaande winkels en bovenwoningen nodig is. De kwaliteit van sommige panden doet namelijk afbreuk aan de uitstraling van het gehele centrum.

Figuur 3.1: Deelgebied centrum Epe (bron: Seinpost) Met de beoogde ontwikkeling wordt een bestaand verouderde winkel vervangen voor nieuw kwalitatief gebouw. Zoals beschreven in paragraaf 2.2 is het ontwerp stedenbouwkundig beoordeeld. Hieruit blijkt dat het

24/52

ontwerp de kwaliteit van de omgeving versterkt. Doordat de horeca aan de Hoofdstraat en de te realiseren doorgang wordt gerealiseerd, ontstaat er meer verbinding tussen de Hoofdstraat en het achterliggende park, wat past bij de ambities van 100% wild. Daarnaast verdwijnt hierdoor een doodlopende steeg die in de huidige situatie voor een rommelig aangezicht zorgt. Tot slot wordt de HEMA door de nieuwbouw toekomstbestendig en zorgen de extra woningen voor meer levendigheid na sluitingstijd van de winkels. In het aanloop traject is het plan, om draagvlak te vergroten aan de omwonenden en ondernemersvereniging voorgelegd. De ondernemersvereniging heeft laten weten middels een brief (zie bijlage 2), zeer positief te staan tegenover de ontwikkeling. “De durf (het ondernemerschap) en de wil om de HEMA aan te passen aan de huidige eisen (met name plafondhoogte en uitstraling) kunnen wij zeer waarderen. Voor Epe betekent dit een duidelijke kwaliteitsimpuls in het centrum. Zeer gecharmeerd zijn wij ook van de doorsteek naar het park. De planvorming sluit naar onze mening volledig aan bij de aandachtspunten die zijn opgenomen in het in een vergaand stadium verkerende rapport van Seinpost over het centrum van Epe.

We willen hierbij ook expliciet benoemen: Het laten aansluiten van het buitengebied met het centrum (doorsteek naar het park is hiermee een unieke kans); Het mooie is hierin ook dat de oude dorpsbeek precies onder deze doorsteek doorloopt, aandachtspunt in het rapport van Seinpost en de opmerking bij het lopende traject bestemmingsplan centrum is om de Dorpsbeek naar boven te halen in het centrum (waar en hoe moet vanzelfsprekend nog bepaald worden, duidelijk is dat dit niet naast de HEMA is); Eveneens is de rol van de leilindes in het centrum ook meegenomen in het Seinpost rapport, besproken is om de leilindes mogelijk iets verder uit elkaar te plaatsen of om enkele leilindes te herplaatsen op plekken met veel 'verstening'. Het uit elkaar plaatsen zou dan moeten op plaatsen met mooie boven gevels. Met het nieuwe plan wordt hier zeker aan voldaan; De hoofstraat tussen de HEMA en de Posthoorn is het smalste deel van Epe. Op het moment dat leilindes hier verwijderd kunnen worden geeft dit extra ruimte aan het winkelend publiek maar ook aan hulpdiensten en activiteiten. Kortom wij staan als Ondernemersvereniging Epe positief tegenover deze ontwikkeling en het getoonde ondernemerschap.” Naast de ondernemersvereniging is het plan voorgelegd aan de omwonenden.

Tijdens deze eerste 'verkennende bijeenkomst' zijn minimaal 12 verschillende bewoners geweest, eigenaren van omliggende horeca en waren er enkele vertegenwoordigers van VVE's uit de omgeving. Deze belanghebbende zijn de mogelijkheid geboden de plannen aan te horen en te bekijken en hierover vervolgens vragen te stellen en mee te denken, paragraaf 5.1 gaat hier nader op in. Al met al kan worden geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling aansluit bij de ambities voor het centrum en staat de ondernemersvereniging Epe en omwonenden positief tegenover deze ontwikkeling.

25/52

3.3.4 Woonvisie gemeente Epe 2013 In mei 2013 heeft de gemeente Epe de Woonvisie 'Prettig wonen, Samen leven' opgesteld. Met deze woonvisie wil de gemeente bijdragen aan een prettig en aantrekkelijk leef-en woonklimaat. De gemeente streeft naar kwalitatief passende woningen, een gezonde woningmarkt, vitale gemeenschappen in de kernen en duurzaam wonen. In de woonvisie 2013 is ook opgenomen dat nieuwe woningen (ook) geschikt moeten zijn voor senioren gezien de sterke en verdere stijgende behoefte aan levensloopgeschikte woningen. Het aantal oudere huishoudens groeit ook het sterkst de komende periode. Ook daalt de huishoudensgrootte. Daarnaast is het nodig om woningen aan de bovenkant van de verhuisketen, ofwel woningen voor senioren, toe te voegen aan de bestaande voorraad. Daardoor kunnen jongere huishoudens doorstromen naar de woningen die senioren achterlaten. De doorstroming vraagt enerzijds om een goede kwaliteit van de bestaande voorraad en anderzijds om het toevoegen van woningtypen die aantrekkelijk zijn voor senioren. Het gaat dan vooral om woningen die levensloopgeschikt zijn en die qua type en prijsklasse aansluiten op de behoefte van senioren. Ook een goede kwaliteit van de woning en directe woonomgeving zijn van belang om doorstromers te verleiden om te verhuizen naar een andere woning.

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van de Woonvisie 2013. Met dit project wordt aanvullend op de twee bestaande appartementen ook 11 extra appartementen gerealiseerd. Deze appartementen worden middeldure (6) en dure (7) woningen. Hierdoor worden er voor verschillende doelgroepen woningen aangeboden. Met onderhavig project worden kwalitatief hoogstaande woningen (appartementen) gerealiseerd die bij uitstek geschikt zijn voor senioren en die levensloopbestendig zijn, mede omdat de locatie gunstig gelegen is ten opzichte van het centrum van Epe. Het project sluit daarom aan bij de lokale behoefte en bevordert hierdoor de doorstroming op de woningmarkt in Epe. Jongere huishoudens kunnen doorstromen naar de woningen die senioren achterlaten. Inwoners van Epe kunnen hierdoor wooncarrière maken, waarmee de woningmarkt een impuls krijgt en er meer betaalbare woningen zullen vrij komen. Met de komst van 13 appartementen zijn er meer kwalitatieve woningen beschikbaar in het centrum. Het draagt bij aan de vitaliteit van de kern en het centrumgebied van Epe. 3.3.5 Woonagenda gemeente Epe 2019-2023 De gemeenteraad van Epe heeft op 20 juni 2019 de Woonagenda 2019-2023 MIJN THUIS vastgesteld. In de Woonagenda wordt aan de hand van verschillende thema's beschreven op welke wijze de gemeente Epe richting geeft aan de woningbouwopgave in haar gemeente.

In het afwegingskader staat beschreven waaraan initiatieven concreet worden beoordeeld. In de Woonagenda is de prioriteit voor de gemeente verdeeld in vijf thema's. Deze vijf thema's monden uit in de uitgangspunten voor woningbouw in de gemeente Epe. Het gaat om de volgende thema's: 1. Groeiend aantal huishoudens. 2. Betaalbaar wonen in de huur. 3. De woningvraag in de koopsector.

26/52

4. Wonen met zorg en welzijn. 5. Duurzaamheid van woningen en woonomgeving. Uit de woonagenda blijkt dat binnen de gemeente Epe ongeveer 85% van de totale huishoudensgroei in de grote kernen Epe en Vaassen zal plaatsvinden (ongeveer 45% in Epe en 40% Vaassen). Voor de gemeente Epe ligt de woningbouwopgave voor de periode 2018 - 2027 op 650 tot 755 nieuw te realiseren woningen. Voor de nieuwbouw van koopwoningen wordt ingezet op het aandeel eengezinswoningen, goedkope koop en het bevorderen van de doorstroming van ouderen. Voor het bevorderen van doorstroming wordt aan het uitbreiding van het aantal gelijkvloerse of levensloopbestendige woningen door middel van nieuwbouw in en direct rond de centra van Epe en Vaassen gedacht. Met het oog op de huishoudensverdunning wordt daarmee ook voor andere leeftijdscategorieën het potentieel aan kleinere woningen uitgebreid. Op transformatielocaties in de centra kan dit in de vorm van appartementen. Burgemeester en wethouders hebben in aanvulling op de woonagenda in juli 2022 besloten welke prijsklassen gehanteerd worden bij de verschillende woningbouwcategorieën De aanleiding hiervoor is de toenemende druk op de woningmarkt als gevolg van een forse stijging van de woning-prijzen, waardoor er weinig goedkope en middeldure koopwoningen te koop staan.

In de agenda worden drie typenlocaties onderscheiden (transformatie, in- en uitbreiding) en wordt invulling gegeven aan de gewenste woningbouw per type locatie. De V.O.N. prijsklassen die in het besluit van juli 2022 worden benoemd zijn: Goedkope koopwoning cat 1 Een maximale prijs van € 250.000 Goedkope koopwoning cat 2 een maximale prijs van €261.000 Middeldure koopwoning cat 1 Tussen de € 250.000 en € 340.000 Middeldure koopwoning cat 2 Tussen de € 261.000 en € 355.000 Dure koopwoning cat 1 Vanaf € 340.000 Dure koopwoning cat 2 Vanaf € 355.000 Toetsing Onderhavig project draagt bij aan het beleid in de Woonagenda. In de Woonagenda wordt onder meer gesteld dat gestreefd wordt naar een uitbreiding van het aantal gelijkvloerse of levensloopbestendige woningen door middel van nieuwbouw, in en direct rond de centra van Epe en Vaassen. Met onderhavig project worden 13 appartementen in het centrum van Epe gerealiseerd. Dit is een locatie waar hoofdzakelijk vraag is naar appartementen. De appartementen zijn door de levensloopbestendigheid en ligging nabij het centrum geschikt voor senioren. Een doelgroep waar de gemeente zich op wil richten gezien het vestigingsoverschot en het langer thuis wonen van senioren. Ook blijkt de vraag naar appartementen nabij het centrum aanzienlijk te zijn wanneer een goed product wordt aangeboden.

De keuze voor de realisatie van appartementen in het dure segment sluit hierbij aan. Met de gemeente is afgestemd dat binnen onderhavige ontwikkeling 6 appartementen in de categorie middelduur en 7 in de categorie duur komen te vallen. Met dit plan wordt zorgvuldig omgegaan met ruimte gebruik. De ontwikkeling van onderhavige locatie valt onder een transformatie van een bestaande locatie. Bij een inbreidingslocaties gaat vaak openbaar groen verloren, met

27/52

onderhavige ontwikkeling is dit niet het geval omdat het een bestaande bebouwde locatie betreft. Bij transformatie is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt: 1. Vanaf 5 tot en met 9 woningen a. Goedkope koop en/of middeldure koop: tenminste 50% van het aantal te realiseren woningen b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen 2. Vanaf 10 woningen Kernwinkelgebied: a. Goedkope en/of middeldure koop: tenminste 50% b. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen Overige gebieden: c. Goedkope koop: tenminste 25% d. Middeldure koop: tenminste 25% e. Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen Onderhavige ontwikkeling ligt in het kernwinkelgebied van Epe. Met de beoogde ontwikkeling worden nagenoeg voldaan aan de eisen die worden gesteld in de woonagenda aan de type woningen en de daarbij horende percentages die worden gesteld aan transformatielocaties, binnen het kernwinkelgebied. Gezien de geringe afwijking heeft de gemeente, naar aanleiding van een nadere onderbouwing van de iniatiefnemer, ingestemd met de woningaantallen en bij behorende prijsklasse. De woningen zijn mede door toepassing van een personenlift uitstekend geschikt voor doorstromers en senioren.

Verhuizende doorstromers en senioren brengen een kettingreactie van verhuizingen op gang doordat zij zich achteraan in deze verhuisketen bevinden. De 13 levensloopbestendige appartementen zijn zeer geschikt voor doorstromers en senioren en kunnen deze verhuisketen opgang brengen. De toekomstige bewoners zullen namelijk een woning verlaten, die weer betrokken kan worden door nieuwe huishoudens zoals starters of gezinnen, die op hun beurt mogelijk weer een woning verlaten en zo verhuisbewegingen en doorstroming op de woningmarkt waarbinnen meerdere doelgroepen kansen krijgen om passende huisvesting te vinden. Met de komst van deze 13 appartementen zijn er meer kwalitatieve woningen beschikbaar in het centrum. Daarnaast zorgt de uitstraling van de nieuwe Hema en de nieuwe onderdoorgang voor een kwaliteitsimpuls in de hoofdstraat en het park erachter en dragen bij aan de vitaliteit van de kern en de levendigheid van het centrumgebied van Epe. Het voorgenomen project is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

28/52

3.3.6 Welstand De gemeenteraad van Epe heeft op 11 oktober 2012 de Welstandsnota gemeente Epe vastgesteld. In de Welstandsnota wordt vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Epe is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Het gemeentebestuur wil met deze nota een belangrijke stap zetten naar modernisering en vermaatschappelijking van het welstandstoezicht. De Welstandsnota wil duidelijk maken welk welstandsniveau in de verschillende (deel)gebieden in de gemeente gevoerd wordt en welke criteria er bij het beoordelen van de bouwplannen door de welstandscommissie gelden. De nota beschrijft de ruimtelijke, architectonische en cultuurhistorische kwaliteiten die de gemeente aan de verschillende gebieden toekent of die in de toekomst in een bepaald gebied gewenst worden. Vanuit deze kwaliteiten zijn criteria ontwikkeld aan de hand waarvan kan worden getoetst of bouwplannen die kwaliteiten niet belemmeren. Bij de welstandscriteria wordt een onderscheid gemaakt tussen algemene welstandscriteria en gebiedsgerichte welstandscriteria. Deze criteria worden toegepast om te beoordelen of een bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand.

Toetsing Zoals beschreven in paragraaf 2.2 is het stedenbouwkundig ontwerp zoals weergegeven in figuur 2.3 is in een eerder stadium besproken in het stedenbouwkundig overleg en is het ontwerp goedgekeurd. 3.3.7

Nota Parkeernormen 2018

Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat. In dit geval wordt voor wat betreft de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie aangesloten bij de publicatie parkeernormen van de gemeente Epe die zijn vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2018'. Voor de gehele gemeente Epe is de stedelijkheidsgraad, op basis van de adressendichtheid, vastgesteld op ‘weinig stedelijk’. Alleen het centrum van Epe is aangemerkt als ‘matig stedelijk’. Het projectgebied ligt in het centrum van Epe, dus moet er gerekend worden met de norm die geldt voor matig stedelijk, in het centrum. Hiervoor is gerekend met het gemiddelde. Ten aanzien van voorliggend plan worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Verstedelijkingsgraad: matig stedelijk • Stedelijke zone: Centrum • Functie: Koop, appartementen midden, Koop, appartementen duur en Detailhandel - Binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum 20.000-30.000 inwoners. Verkeer Zoals beschreven in paragraaf 2.1 vindt het laden en lossen ten behoeve van de HEMA aan de achterzijde van het gebouw plaats. In de nieuwe situatie blijft deze situatie ongewijzigd. De achterzijde van de winkels aan de Hoofdstraat, waaronder de HEMA, zijn bereikbaar middels/via een zijstraat van de Beekstraat.