bijlage 3-toelichting-modelhuisvestingsverordening-maart-2026

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

20/24

Variant huisvestingsverordening urgent woningzoekenden Algemeen 1. Uitgangspunten Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet 2014 (hierna: de wet) biedt gemeenten het (uitputtende) instrumentarium om de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad te reguleren. Volgens artikel 12 van de wet is elke gemeente verplicht om een huisvestingsverordening voor het onderdeel ‘urgent woningzoekenden’, dat wil zeggen de woningzoekenden die dat artikel noemt, in te voeren. Dit onderwerp moet worden afgestemd met de andere gemeenten van de woningmarktregio [naam regio]. De andere onderdelen van de huisvestingsverordening (woonruimteverdeling met betrekking tot andere categorieën woningzoekenden, wijzigingen in de woonruimtevoorraad, toeristische verhuur, opkoopbescherming) zijn optioneel. 2. Vergunningplichtige woonruimten Op grond van artikel 4, eerste lid, van de wet kan de gemeente regels stellen voor het in gebruik nemen of geven van woonruimte. Op grond van artikel 7, eerste lid, van de wet is het verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op basis van de wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. In de huisvestingsverordening zijn de regels uitgewerkt voor het in gebruik geven of nemen van vergunningplichtige woonruimte.

Naast de bepaling welke woonruimten vergunningplichtig zijn, regelt de huisvestingsverordening wie hiervoor met voorrang in aanmerking komen, welke woningen passend zijn en de rangorde van vergunningplichtige woonruimten. In artikel 12, eerste lid van de wet is bepaald dat de gemeente een huisvestingsverordening moet vaststellen voor de daar genoemde urgent woningzoekenden. Het derde lid somt op, om welke categorieën woningzoekenden het daarbij gaat. Voor die categorieën moet de gemeente zich ook jaarlijks verantwoorden over de urgentieverlening en de toewijzing van woningen. In de huisvestingsverordening is ook geregeld dat de toewijzing van woningen aan deze categorieën urgent woningzoekenden evenredig verdeeld moet worden over de gemeenten in de woningmarktregio (fair-shareafspraken). Daarmee geeft de gemeente uitvoering aan het evenredige deel van de huisvestingsopgave die zij heeft op grond van artikel 6, zesde lid, van de wet. In artikel 2, tweede lid van de huisvestingsverordening is daartoe een percentage van de beschikbare woonruimte opgenomen voor de toewijzing aan deze categorie urgent woningzoekenden. Er is daarbij geen urgentieverklaring ingevoerd. Immers de genoemde categorieën zijn op grond van de wet te kenmerken als urgent woningzoekend. Dat hoeft het college niet te herbevestigen.

Wel moet het college bepalen wie in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, en wie dus tot de categorieën woningzoekenden van artikel 12, derde lid, van de wet behoren.

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

21/24

De genoemde regionale afspraken ten aanzien van de evenredige verdeling volgens artikel 6, zesde lid, van de wet behelzen dat [regionale verdeelafspraken per gemeente, waaruit ook het deel van de gemeente blijkt]. Artikelsgewijs Artikel 1 Definities Het aantal definities van artikel 1 is beperkt, aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bepalend zijn voor deze verordening. Artikel 2 Vergunningplichtige woonruimte Deze bepaling wijst de categorieën woonruimte aan die ingevolge artikel 7 van de wet niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. De vergunningplicht en het daarbij behorende verbod om zonder huisvestingsvergunning aangewezen woonruimte voor bewoning in gebruik te geven of te nemen, is neergelegd in artikel 8 van de wet. Woonruimten met een huur boven de genoemde prijsgrens kunnen wel zonder huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd. Om te kunnen beoordelen welk deel van de woningvoorraad vergunningplichtig is, moeten op grond van het eerste lid alle vrijkomende woningen gemeld worden bij de gemeente. Van de gemelde woningen stelt het tweede lid dat een deel vergunningplichtig is; dat deel is gebaseerd op de verwachte omvang van de huisvestingsopgave voor urgent woningzoekenden, conform artikel 12, derde lid, van de wet.

Dit artikel is daarmee de operationalisering van de fair-shareafspraken die in de inleiding zijn benoemd. In de Regeling versterking regie volkshuisvesting zijn de voorwaarden waaraan urgenten moeten voldoen nader uitgewerkt. Naast woningzoekenden die op basis van artikel 12, derde lid, van de wet urgentie hebben, komen ook vergunninghouders in aanmerking voor vergunningplichtige woonruimte. Dit is geregeld in het derde lid van artikel 2. Daarmee geeft de gemeente invulling aan de verplichting van artikel 12, vijfde lid, van de wet. Artikel 3 Inschrijfsysteem woningzoekenden Deze bepaling is gebaseerd op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet en schrijft voor dat er één uniform inschrijfsysteem is. Het hanteren van één uniform inschrijfsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger. Volgens het derde lid kunnen meerderjarige woningzoekenden die voldoen aan artikel 12, derde lid, van de wet zich inschrijven in dit inschrijfsysteem. Het in het vierde lid genoemde bewijs van inschrijving is vormvrij. Dit kan een brief zijn, maar een e-mailbericht kan bijvoorbeeld ook. Er is alleen vereist dat de datum van inschrijving wordt vermeld. In het vijfde en zesde lid zijn situaties beschreven waarbij de inschrijving van een woningzoekende niet vervalt. Het zevende lid stelt dat bij overlijden de inschrijving vervalt.

Een ander lid van het huishouden kan onder voorwaarden aanspraak maken op die inschrijving.

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

22/24

Artikel 4 Aanbieding woonruimte, weigeren aanbieding Deze bepaling is een uitwerking van artikel 15 van de wet. Daarin staan de weigeringsgronden voor een aangevraagde huisvestingsvergunning. Deze weigeringsgronden zorgen ervoor dat een aanbieder een woning alleen kan toewijzen aan een kandidaat die volgens de verordening aan de beurt is; zo loopt het toewijzingsregime, dat in handen is van de aanbieders, parallel met het vergunningverleningsregime, waar het college over gaat. In het tweede lid is bovendien vastgelegd dat als een bijzondere vorm van zorg nodig is, dit gekoppeld wordt aan de wijze van toewijzen en verhuren. Dit speelt bijvoorbeeld bij woningzoekenden die uitstromen uit Beschermd Wonen en is verankerd in de Regeling Versterking Regie Volkshuisvesting. Het college geeft in dat geval bij de verstrekking van de urgentie volgens artikel 2:8, derde lid, van deze verordening de bijzondere passendheidsvereisten mee. Een bijzondere vorm van passendheid is dat begeleiding dermate noodzakelijk is, dat eerst gekozen wordt voor een huurovereenkomst met de zorgaanbieder. De zorgaanbieder zorgt dan dat de huurwoonruimte aan de woningzoekende ter beschikking wordt gesteld. De verhouding tussen verhuurder, de zorginstelling en de woningzoekende wordt in dit geval geregeld door privaatrechtelijke overeenkomsten tussen de betrokken partijen.

In die overeenkomsten is dan de duur van de huurovereenkomst (die wel door het college wordt bepaald) opgenomen, maar ook bijvoorbeeld de opzeggingsmodaliteitenen dergelijke. In het vierde lid wordt bepaald wanneer een woningzoekende dan de woning kan weigeren. Twee voorbeelden van dringende factoren van persoonlijke aard zijn: sterke allergie van een lid van het huishouden voor stoffen die in de buurt van de woonruimte meer in de lucht voorkomen dan elders en een hooggelegen flatwoning voor iemand met hoogtevrees. Artikel 5 Passendheid Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet. In dat artikel staat dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet aangewezen categorieën woningzoekenden. [In de tabel in het eerste lid onder a is weergegeven welke inkomensgroepen aanspraak kunnen maken op welk deel van de woningvoorraad. Uitgangspunt hierbij is dat de laagste inkomens een goedkope woning betrekken.] [In de tabel in het eerste lid, onder b, is weergegeven welke huishoudens voor welke woningen in aanmerking komen.

Dit moet er enerzijds toe leiden dat kleine huishoudens niet een te grote woning betrekken, en anderzijds dat grote huishoudens een voldoende grote woning krijgen. In het eerste lid, onder c, d en e, zijn nadere passendheidsvereisten benoemd die samenhangen met specifieke persoonlijke omstandigheden. Artikel 7 Rangorde huurwoonruimten In deze bepaling is, in aansluiting op de andere voorrangsregels, ook een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte. Daarbij geldt dat de persoon met oudste inschrijfdatum als

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

23/24

woningzoekende voorrang heeft. Omdat het om urgenties gaat is de inzet gericht op snelle toewijzing aan urgent woningzoekenden. Dit komt tot uitdrukking in een streven om binnen zes maanden een woning toe te wijzen. Artikel 11 Vruchteloze aanbieding Een deel van de vrijkomende sociale huurwoningen zijn op grond van artikel 2 vergunningplichtig. Bij deze woningen geldt voorrang voor woningzoekenden met urgentie. Mochten er op een bepaald moment onvoldoende woningzoekenden met urgentie zijn, dan is het in het maatschappelijk belang dat deze woningen niet leeg blijven staan. Als na [drie maanden OF [andere termijn]] nog geen huisvestingsvergunning is verleend voor de betreffende woning, kan deze woning zonder vergunning verhuurd worden. Artikel 12 Bestuurlijke boete Burgemeester en wethouders hebben de mogelijkheid om bij overtredingen van artikel 8 van de wet een bestuurlijke boete op te leggen. In artikel 35, tweede lid onder b is het maximale boetebedrag vastgesteld. Het gaat om een boetes van de eerste categorie. Het staat de gemeente vrij de hoogte van de boete te bepalen, mits het wettelijke maximumbedrag per overtreding niet wordt overschreden. Een bestuurlijke boete is een boete die door het bestuursorgaan aan een overtreder kan worden opgelegd als bestraffende sanctie, die ook beoogt om herhaling te voorkomen.

Met een bestuurlijke boete wordt de overtreding echter nog niet ongedaan gemaakt. Daarvoor kan nog een last onder dwangsom of bestuursdwang nodig zijn. De bestuurlijke boete en de last onder dwangsom of bestuursdwang kunnen naast elkaar worden op- gelegd en kunnen elkaar dus aanvullen. De bestuurlijke boete kan daarbij vooral voor de toekomst preventief werken omdat een overtreding van de huisvestingsverordening meteen een beboetbaar feit oplevert.

Maart 2026 Vereniging van Nederlandse Gemeenten

24/24