Bijlage 15 - Notitie spuitzonering
Tekst van het document
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
Notitie spuitzonering
Kerkenlanden, Vaassen
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
Februari 2026
1
Definitief
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
SPUITZONERING Algemeen Het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen bij de teelt van gewassen kan negatieve gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen. Op locaties waar personen gedurende langere tijd verblijven in de nabijheid van agrarische percelen, kan sprake zijn van langdurige blootstelling aan deze middelen. In de onderstaande paragrafen worden deze aspecten, evenals de daaraan gerelateerde spuitzones, nader toegelicht. Gewasbeschermingsmiddelen Gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast in allerlei teelten. De gewasbeschermingsmiddelen die mogen worden gebruikt zijn na zorgvuldige toetsing op gezondheidsrisico toegelaten door het CTGB (College voor de toelating van gewasbeschermingsmiddelen en biociden). Structureel vindt er een herbeoordeling plaats van deze toelating. Dat gewasbeschermingsmiddelen zijn toegelaten betekent niet automatisch dat er geen gezondheidsrisico’s door de blootstelling van de middelen bestaat. Het is namelijk onduidelijk wat effecten zijn van de (langdurige) blootstelling aan verschillende soorten middelen en het effect van de verschillende blootstellingsroutes. Daarnaast is er op dit moment nog onduidelijkheid over de verbanden tussen blootstelling aan gewasbeschermingsmiddelen en verschillende (neurodegeneratieve)ziektebeelden. Niet alleen personen die deze middelen gebruiken kunnen worden blootgesteld aan deze middelen, maar ook omwonenden.
De belangrijkste oorzaak van deze blootstelling is drift. Drift is de verspreiding van gewasbeschermingsmiddelen via de grond en de lucht. Hierbij kan gedacht worden aan uitspoeling, verwaaiing en verdamping van middelen. Verdamping kan daarbij nog dagen na de toepassing plaatsvinden. Uit recentelijk onderzoek blijkt dat de verdamping en aanwezige middelen in huisstof de belangrijkste blootstellingsroutes zijn bij omwonenden 1. Verdamping van gewasbeschermingsmiddelen is afhankelijk van de verdampingsgevoeligheid van het gebruikte middel en de lokale weersomstandigheden. Verdampte stoffen kunnen honderden meters of enkele kilometers door de lucht worden verspreid. Spuitzones Om de kans op blootstelling te verkleinen worden er al jaren spuitvrije bufferzones ingericht, ook wel spuitzones genoemd. De afstand van deze spuitzones zijn gebaseerd op jurisprudentie. De bestuursrechter acht hierbij een afstand van 50 meter als niet ‘onredelijk’. Dit betekent dat er bij een afstand van 50 meter vanuit mag worden gegaan dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden. De wetenschappelijke onderbouwing voor deze afstand lijkt te ontbreken, desondanks hanteert de rechter al sinds het begin van deze eeuw deze lijn. De juridische lijn die daarbij werd gehanteerd is dat van de maximaal planologische situatie moet worden uitgegaan.
Dit betekent concreet dat als een omgevingsplan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen toestaat, voor omliggende gevoelige functies een spuitzone moet worden gerealiseerd of gerespecteerd. Naast deze algemene lijn is er vanuit jurisprudentie ook de mogelijkheid gegeven om in een kleinere spuitzone te voorzien. Voorwaarde is dat dit zorgvuldig onderbouwd wordt door middel van een locatie specifiek onderzoek. Een detailbeschrijving van de inhoudelijke eisen van een dergelijk onderzoek is tot op heden niet uitgewerkt. In het verleden werden dergelijke onderzoeken opgesteld door middel van verschillende wetenschappelijke modellen. Deze modellen konden de mate van drift en gezondheidsrisico’s van de beoogde locatie en het beoogde gebruik berekenen. Wanneer hieruit bleek dat er werd voldaan aan de gestelde eisen, kon worden onderbouwd dat er sprake was van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Door onzekerheden over de volledigheid van deze modellen is door
1 Vermeulen et al. (2019). Research on exposure of residents to pesticides in the Netherlands OBO flower bulbs. Rijksinstituut
voor Volksgezondheid en Milieu, CLM Advies en Onderzoek, Utrecht University, Radboudumc, Wageningen University and Research, Schuttelaar & Partners, & TNO. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
de rechter uitgesproken dat deze modellen niet meer kunnen voorzien in een onderbouwing van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Maatwerk Door het ontbreken van een wetenschappelijk rekenmodel lijkt er op dit moment voor veel projecten weinig juridische zekerheid. Echter is het mogelijk om te kijken of er maatwerk mogelijk is. In de handreiking die door het rijk is opgesteld de ‘Handreiking aanpak spuitvrije zones bij nieuwbouwprojecten’2 wordt ook aangegeven dat er oplossingen liggen in het werken met maatwerk. Hierbij kan worden gekeken naar mogelijkheden om gewasbeschermingsmiddelen uit te sluiten, al dan niet op basis van de feitelijke situatie. Daarnaast kan worden gekeken naar de inzet van drift reducerende maatregelen. In onderstaande paragrafen wordt nader ingegaan op de mogelijkheden tot maatwerk. •
•
•
Optie 1: Smallere of zonder spuitvrije zone Het aanhouden van een smallere, dan wel geen spuitzone is mogelijk als uit een zorgvuldig locatie specifiek onderzoek blijkt dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Op dit moment ontbreekt een wetenschappelijke rekenmodel om dit te onderbouwen. Wanneer uit de feitelijke situatie blijkt dat op de percelen rondom het plangebied geen gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast, kan worden gekeken naar de mogelijkheden voor een aangepaste spuitvrije zone. Hierbij kan een onderbouwing met een combinatie van verschillende maatregelen worden gegeven. Aspecten die kunnen worden meegenomen zijn het plaatsen van groene hagen (drift reductie tot wel 90%3), verplicht gebruik van drift reducerende spuittechnieken of privaatrechtelijke afspraken om bepaalde teelten uit te sluiten. Optie 2: Spuitvrije zone binnen het plangebied Om een spuitvrije zone binnen het plangebied te realiseren kan er worden gekeken naar het verplaatsen van driftgevoelige functies binnen het plangebied tot 50 meter van percelen met gewasbeschermingsmiddelen. Ook is het mogelijk om de agrarische percelen tot 50 meter rondom de driftgevoelige functies aan te kopen.
Optie 3: Spuitvrije zone buiten het plangebied Wanneer een spuitvrije zone van 50 meter buiten het oorspronkelijke projectgebied wordt gerealiseerd moet worden aangetoond dat de betreffende grondeigenaar niet onevenredig worden benadeeld. Hierbij is het wenselijk dat er een vrijwillige overeenkomst wordt gesloten met de betreffende grondeigenaren. Hierbij kan een vergoeding een belangrijk instrument zijn. Daarnaast kan de gemeente een spuitvrije zone in het omgevingsplan opnemen. Van belang hierbij is dat er sprake is van nadeelcompensatie en er wordt voldaan aan de evenredigheidstoets.
Situatie plangebied Met het voornemen wordt voorzien in nieuwe woningen, welke zijn aan te merken als driftgevoelige functies. Binnen 50 meter liggen enkele agrarische percelen waarop het planologisch is toegestaan om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken. Het gaat daarbij om delen van de volgende kadastrale percelen Vaassen (VSN02), sectie H, nummers 3182, 3943, 3001, 3967, 3968, 3085, 3375 & 3376. Dit is weergegeven in de onderstaande afbeelding. De delen van de percelen binnen 50 meter van de toekomstige woningen zijn met de rode omlijning weergeven.
2
Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (2025, 4 september) ‘Handreiking aanpak spuitvrije zones bij nieuwbouwprojecten’. https://www.rvo.nl/onderwerpen/expertteam-woningbouw/gebiedsontwikkelingversnellen/spuitvrije-zones-nieuwbouwprojecten 3 Wenneker, M., & van de Zande, J. C. (2008). Spray drift reducing effects of natural windbreaks in orchard spraying.
Aspects of Applied Biology, 84, 1–8. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
Afbeelding 1: Percelen toegestaan gebruik gewasbeschermingsmiddelen (Bron: BestM) Om te voorzien in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe woningen kan worden gekeken naar de verschillende gegeven opties uit de paragraaf ‘maatwerk’. Kleinere spuitzone Verschillende woonfuncties grenzen aan de agrarische percelen of liggen op enkele meters afstand hiervan. Hierdoor is er sprake van zeer beperkte scheiding tussen de woningen en de agrarische percelen waarop gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Om te bepalen of een spuitzone noodzakelijk is wordt hieronder ingegaan op het feitelijke en historische gebruik tussen 2009 en 2025 van de verschillende percelen4. Een visualisatie hiervan is weergeven in afbeelding 1. •
•
• •
•
VSN02-H-3182: Het noordelijk gelegen perceel behoort bij de woning op de Pastoorsweg en zijn vooral bedoeld voor privé doeleinden. Hier vinden geen teelten plaats en gelet op het (historische) gebruik en eigendom is het zeer onaannemelijk dat hier in de toekomst teelten waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. VSN02-H-3943: Dit perceel is eigendom van de gemeente en in gebruik als volkstuinenterrein. Vanuit historische gegevens blijkt dat hier al ruim 15 jaar geen sprake is geweest van bedrijfsmatige teelten waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. VSN02-H-3001: Dit perceel is al ruim 15 jaar in gebruik als blijvend grasland. Het is onaannemelijk dat hier gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, dan wel dat dit in de toekomst plaats vindt. VSN02-H-3967, 3968 & 3085: Deze percelen zijn zij- en achtererven van de woningen aan de Pastoorsweg 69-73. Ook op deze percelen vinden geen teelten plaats en gelet op de functie en eigendom is het zeer onaannemelijk dat hier in de toekomst teelten waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. VSN02-H-3375 & 3376: Op basis van het historisch gebruik tussen 2009 en 2025 blijkt dat enkel op dit perceel regelmatig sprake is van de teelt van snijmaïs. Bij de teelt van (snij)mais is het alleen mogelijk de eerste acht weken na het zaaien gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken.
Na deze periode is er sprake van volledige grondbedekking waardoor gewasbeschermingsmiddelen niet meer machinaal worden toegepast. In deze korte eerste periode wordt er daardoor dicht bij de grond gespoten, waardoor de kans op drift afneemt. Daarnaast is er bij de teelt van (snij)maïs voornamelijk
4
Gewaspercelen historie, 15 januari 2026. https://www.arcgis.com/home/item.html?id=652f5ff86d4b442eb413918e3f38fb30 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
sprake van onkruidbestrijding in de vorm van herbiciden. De meest gebruikte herbiciden hiervoor zoals Terbuthylazine, Dimenthenamide en S-Metolachloor5 hebben een lage tot een matige toxiciteit, met een maximale acute toxiciteit (LD50) van 1.500 mg/kg door inname en 2.000 mg/kg door huidblootstelling6. In 2020 werd er maximaal 0,8 kilogram gewasbeschermingsmiddel per hectare (snij)maïs per jaar toegepast 7. In contrast wordt er bijvoorbeeld bij de lelieteelt 113 kilogram gewasbeschermingsmiddelen per hectare per jaar toegepast 8. Daarnaast is een groot deel van dit perceel dat binnen 50 meter van de toekomstige woningen ligt momenteel in gebruik voor een tijdelijke supermarkt. Deze zal door de realisatie van het voornemen verdwijnen, waarna het perceel hoogstwaarschijnlijk weer volledig agrarisch wordt. Op dit moment vinden er op dit perceel binnen de 50 meter van de woningen geen teelten plaats.
Afbeelding 2: Type teelten 2024 (Bron: Arcgis.com) Op basis van bovenstaande kan worden gesteld dat er op een deel van de percelen geen feitelijk gebruik is van gewasbeschermingsmiddelen en dat dat het onaannemelijk is dat dit in de toekomst wijzigt. Rondom alle percelen is het (landschappelijk) niet mogelijk om een windhaag aan te brengen. Aangezien er geen feitelijke sprake is van teelten kan worden betoogd dat een spuitvrijezone op deze percelen niet noodzakelijk is. Dit biedt echter ook mogelijkheden om het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen juridisch te beperken. Op de zuidelijk gelegen percelen is sprake van regelmatige teelt van snijmaïs. Hierbij is het aannemelijk dat er sprake is van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Gelet op de afstand tussen de
5
CBS statline: Gewasbeschermingsmiddelen in de landbouw; werkzame stof, gewas en toepassing. Gewas: (snij)mais) 6 European Food Safety Authority: Review report for the active substance S-Metolachlor 7 CBS statline: Gewasbeschermingsmiddelen in de landbouw; werkzame stof, gewas en toepassing. Gewas: (snij)mais) 8 CBS statline: Gewasbeschermingsmiddelen in de landbouw; werkzame stof, gewas en toepassing. Gewas: lelies BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
dichtstbijzijnde woningen en de percelen is het niet mogelijk om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te onderbouwen door een combinatie van maatregelen. Een spuitvrije zone is daarom noodzakelijk. Spuitvrije zone binnen het plangebied Het realiseren van een spuitvrije zone van 50 meter binnen het plangebied, waarbinnen geen gevoelige functies (woonpercelen) aanwezig zijn niet wenselijk vanuit ruimtelijk oogpunt (zie stedenbouwkundig plan bijlage 1 en beeldkwaliteitsplan bijlage 2) en financieel oogpunt. Ook zou dit leiden tot een sterke beperking van het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden, wat vanuit de woningbouwopgave onwenselijk is (zie paragraaf 5.4.2 van de toelichting). Spuitvrije zone buiten het plangebied Aangezien bovenstaande opties niet voor alle woningen leiden tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is het wenselijk om een spuitvrije zone buiten het plangebied op te nemen. Hierbij is het van belang dat de belangen van de grondeigenaar niet onevenredig worden aangetast. Met omliggende grondeigenaren zal in gesprek worden gegaan over het opnemen van een spuitvrije zone op hun terrein. Voor de agrarische percelen, behalve voor perceelnummers 3375 & 3376, is er geen sprake van feitelijke toepassing van gewasbeschermingsmiddelen. Ook is het, gelet op het eigendom, inrichting en omvang niet aannemelijk dat dit in de nabije toekomst gaat plaatsvinden.
Door het opleggen van een spuitvrije zone worden de grondeigenaren in het huidige en verwachte toekomstige gebruik niet beperkt. Hoewel het perceel met het kadastrale nummer 3001 geen toepassing van teelten kent tussen 2009 en 2025 is dit wel een volwaardig agrarische perceel. Voor dit perceel is het minder onaannemelijk dat hier in de toekomst geen sprake zal zijn van teelten waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Het hele agrarisch bestemde deel van het perceel beslaat circa 6.900 m2. Op 3.500 m2 hiervan wordt een spuitvrije zone opgelegd. Voor de percelen met het kadastrale nummer 3375 & 3376 is er ook feitelijk sprake van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen, voornamelijk voor het telen van snijmaïs. Het hele perceel beslaat circa 1,5 hectare. Op 3.200 m2 hiervan wordt een spuitvrije zone opgelegd. Hoewel deze teelt wordt gekenmerkt door een beperkte toepassingsperiode van gewasbeschermingsmiddelen, lage toepassingshoeveelheden en een relatief geringe kans op drift, kan gelet op de korte afstand tot de woningen niet worden uitgesloten dat zonder aanvullende maatregelen geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Andere mitigerende maatregelen, zoals interne herverkaveling binnen het plangebied of landschappelijke inpassing met windhagen, zijn ruimtelijk en landschappelijk niet uitvoerbaar.
Door het opnemen van een spuitvrije zone op een deel van deze percelen zal de opbrengst binnen deze spuitvrije zone (mogelijk) verminderen. Bij het bepalen van de omvang van de spuitvrije zones is nadrukkelijk rekening gehouden met de belangen van de betrokken grondeigenaren. De zones beslaan slechts een beperkt deel van de totale perceelsoppervlakten (circa 3.500 m2 en 3.200 m2 op respectievelijk 6.900 m2 en 1,5 hectare) en laten het agrarisch gebruik van het overgrote deel van de percelen intact. De maatregel leidt daarmee niet tot een onevenredige aantasting van de bedrijfsvoering. Daarnaast zullen deze grondeigenaren hiervoor worden gecompenseerd. Door Nomis Advies is een ricicoanalyse uitgevoerd waarmee de compensatie voor de betreffende grondeigenaar wordt onderbouwd. Deze notitie is opgenomen in bijlage 3. Het voornemen voorziet in een maatschappelijk belang, namelijk het realiseren van 181 woningen. Hiermee wordt concreet invulling gegeven aan de bestaande behoefte. Daarnaast is het voornemen in de regionale woondeal aangewezen als sleutelproject. Het plan is namelijk noodzakelijk voor het realiseren van de regionale woonopgave. Daarnaast is het voornemen ook noodzakelijk voor het realiseren van de lokale woonbehoefte van de gemeente Epe. Het plangebied sluit aan op de kern Vaassen, en is daarom veel geschikter dan een andere locatie.
Conclusie Gelet op het zwaarwegende maatschappelijke belang van de realisatie van 181 woningen, een project dat voorziet in een aantoonbare lokale en regionale woningbehoefte en is aangewezen als sleutelproject
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
in de regionale woondeal, en de beperkte en zorgvuldig afgewogen impact op agrarische belangen, is het opnemen van spuitvrije zones op gronden van derden evenredig en gerechtvaardigd. Disclaimer Deze notitie geeft advies over mogelijkheden wat betreft spuitzonering voor het voornemen. Wanneer een spuitzone van minder dan 50 meter wordt gerealiseerd is het op dit moment (nog) niet mogelijk om juridische zekerheid te geven. De genoemde aspecten zijn in enkele rechterlijke uitspraken voor een kortere spuitzone dan 50 meter als factoren meegewogen. Een vaste lijn in jurisprudentie is echter nog niet aanwezig. Deze rapportage is gemaakt op verzoek van de opdrachtgever. Alleen de opdrachtgever mag deze rapportage vermenigvuldigen of openbaar maken. Dit mag niet zonder schriftelijke toestemming van BJZ.nu, en het mag ook niet voor een ander doel gebruikt worden dan waarvoor het bedoeld is. BJZ.nu is niet aansprakelijk voor vervolgschade, alsmede schade die voortvloeit uit toepassingen van de resultaten. De opdrachtgever vrijwaart BJZ.nu voor aanspraken van derden in verband met deze toepassing. Een deel van deze rapportage betreft een momentopname; beleid, wet- en regelgeving, en wetenschappelijke inzichten kunnen aan verandering onderhevig zijn.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Notitie spuitzonering Kerkenlanden, Vaassen Definitief
Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Bijlage 3 Nadeelcompensatie
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Baanwachter Vaassen Stedenbouwkundig plan gemeente Epe
12 FEBRUARI 2026
KERKENLAND | VAASSEN
Beeldanalyse locatie
Centraal in het plangebied ligt de glooiiende enk met op de achtergrond de voormalige spoorlijn de 'Baronnenlijn'.
Recreatieve route over het voormalige spoor vormt de overgang tussen de woonwijk Heggerenk en het plangebied.
Het tijdelijk depot als hoekkavel vormt de entree vanaf de Laan van Fasna naar de Pastoorsweg met op de voorgrond de nieuw aangelegde fietsroute die na afronding Vaassen met bedrijventerrein Eekterveld verbindt.
De historische watergang met bijbehorende beplanting begeleidt het fietspad langs de brandweer en tennisvereniging richting de Pastoorsweg.
Landelijke houten hekwerken begeleiden de Pastoorsweg afgewisseld met beplanting rondom de erven.
De nieuwe inrichting en beplanting van de Laan van Fasna kruisen de Pastoorsweg met op de achtergrond het historische Sprengenlandschap.
KERKENLAND | VAASSEN
Waardering & kansen
Sprengenlandschap Kasteel van Cannenburg
+ Het Sprengenlandschap is een belangrijke identiteitsdrager voor Vaassen. - Het Sprengelandschap aan de zuidrand van Kerkenland is door recente ontwikkelingen deels vedwenen. ! Kans: leesbaar maken van de waterloop aan de zuidrand van Kerkenland . ! Kans: ecologische potentie waterloop benutten.
De Oosterhofse korenmolen Wasserij den Delden De Amsterdamse Kopermolen Bloemkolksmolen Baronnenlijn
Kasteel Cannenburch
Bloemkolksmolen (Welgelegen)
De Amsterdamse Kopermolen
Baronnenlijn - station Vaassen
KERKENLAND | VAASSEN
Gebiedsanalyse Vaassen
Vaassen als mosaïek & de leesbaarheid van het landschap
KERKENLAND | VAASSEN
Baron n e n li j n
Ruimtelijke hoofdstructuur Pa s to o rs weg
Es s en lan ds c h a p
Ems te r we g l i nt
Kas te e l C a n n e n b u rc h
Sprenge nl a nd s cha p
L a a n van Fas n a
KERKENLAND | VAASSEN
Uitgangspunt verkeersstructuur
Legenda Hoofdontsluiting (Laan van Fasna) Hoofdfietsstructuur (Baronnenlijn) Ontsluiting Pastoorsweg Fietsstructuur Ontsluiting Baanwachter Recreatieve wandelroute
KERKENLAND | VAASSEN
Kenmerkende ruimtelijke elementen
kenmerkende ruimtelijke elementen
betekenis randen: spoor / lint / laan
waardevolle landschappelijke structuren
KERKENLAND | VAASSEN
Water en bodem sturend
KERKENLAND | VAASSEN
Bouwstenen landschappelijk raamwerk
Baronnenlijn versterken
Pastoorweg met erven
Spreng versterken
KERKENLAND | VAASSEN
Bouwstenen landschappelijk raamwerk
Beleefbaar landschap
Houtwal als natuurlijke overgang
Landschappelijk wonen
KERKENLAND | VAASSEN
Ruimtelijk concept
KERKENLAND | VAASSEN
Landschappelijk raamwerk
KERKENLAND | VAASSEN
Landschappelijk raamwerk
KERKENLAND | VAASSEN
Openbare ruimte verbinden, verblijven & ontmoeten
KERKENLAND | VAASSEN
Auto ontsluiting
woonstraten ontsloten vanaf de Pastoorsweg
KERKENLAND | VAASSEN
Stedenbouwkundig plan
N
KERKENLAND | VAASSEN
Woningbouwprogramma
N
KERKENLAND | VAASSEN
Overzicht parkeren
N
KERKENLAND | VAASSEN
Massastudie Zicht vanaf Baronnenlijn
KERKENLAND | VAASSEN
Massastudie Zicht vanaf Laan van Fasna
KERKENLAND | VAASSEN
Massastudie Zicht vanaf Pastoorsweg
KERKENLAND | VAASSEN
Profielen openbare ruimte
N
KERKENLAND | VAASSEN
Entree langs Spreng
A
Principe profiel A - A'
A'
KERKENLAND | VAASSEN
Woonstraat met parkeren Principe profiel B-B'
B
B'
KERKENLAND | VAASSEN
C
Parkeerhof Principe profiel C-C'
C'
KERKENLAND | VAASSEN
Parkstrook met woonerf
D
Principe profiel D-D'
D'
KERKENLAND | VAASSEN
Woonhof met speelplek Principe profiel E-E'
E
E'
KERKENLAND | VAASSEN
Overgang van park naar Baronnenlijn Principe profiel F-F'
F
F'
KERKENLAND | VAASSEN
Woonerf met overgang bestaande houtwal Principe profiel G -G '
G' G
KERKENLAND | VAASSEN
H
Parkstrook met (fiets)verbinding naar Pastoorsweg Principe profiel H - H'
H'
KERKENLAND | VAASSEN
Bestaand profiel Pastoorsweg Principe profiel I - I'
I
I'
Baanwachter Vaassen beeldkwaliteit
12 FEBRUARI 2026
Baanwachter in relatie tot Vaassen
Jaren 70 wijk Heggerenk
Historisch Vaassen Kasteel Canenburg
Baanwachter "buurt met een eigentijds dorps karakter en een sterke relatie met het landschap"
Landelijk Vaassen Pastoorsweg als historisch lint
Nieuwe hedendaagse architectuur Oosterhof (Bemog)
Ruimtelijke hoofdstructuur
Landschappelijk raamwerk als basis
Architectuur versterkt de beleving van het landschap
Hoekaccent
Pergola
Architectonische kop
Beschut thuis komen
zicht op het groen
actieve voortuinen aan het autoluwe groen
gezicht aan de Spreng
overkapte voordeur aan de dorpsstraat met een haagje
Erfafscheidingen
Haag in dorpsstraat
Takkenrillen
Onderdeel van het landschap
Groene afscheiding achter- en/of zijtuin
lage haag als overgang tussen voortuin en straat
natuurinclusieve erfafscheiding
erfafscheiding vormt onderdeel van (bestaande) houtwal
op beeldbepalende plekken langs de openbare ruimte
Openbare ruimte
Beleefbare Spreng
Natuurspeelplekken
Extensief & intensief groen
Organische padenstructuur
cultuurhistorie als drager in openbare ruimte
(bestaand) hoogtespel geeft aanleiding tot speelplekken
afgestemd op beheer en gebruik
verbindt mens met landschap
Stedenbouwkundig plan
N
Drie sfeergebieden
Betekenis en positie twee (hoogte)accenten
01 - Eigentijds dorps
Architectuurbeeld
Kappenlandschap coherent straatbeeld door kapvorm (kleur / vorm) met variatie in schaal, goothoogte, kaprichting, overstekken
Natuurlijk (warm) kleurenpalet Metselwerk als hoofdmateriaal, in aansluiting op /ondergeschikt aan het landschappelijk raamwerk (bv. warme ton-sur-tontinten, houten details, antraciete dakpan)
Expressie geven aan positie in landschap Heldere hoofdvorm eenvoudig gevelvlak met een eenduidige materialisering
gebouwde overgangen in verschillende vormen geven vorm aan de overgang tussen woning - buitenruimte - en landschap
Accenten in de gevel herhaling van toepassing gevelelementen of - vlakken in complementerende warme materialen
BAANWACHTER
Accent
Natuurlijk (warm) kleurenpalet Metselwerk als hoofdmateriaal, in aansluiting op /ondergeschikt aan het landschappelijk raamwerk, (warme ton-sur-tontinten, houten details, antraciete dakpan)
Sprekend dak met heldere goot Bovenste verdieping in kapvorm passend bij dorpse karakter, dak doorbrekingen met accent, sprong in massa
Object in het landschap Alzijdig, parkachtig, duidelijke entree, verweven met het landschap (hoogtespel)
BAANWACHTER
Daklandschap
BAANWACHTER
Erfafscheiding
BAANWACHTER
Gevelbeeld
02 - Eigentijds erf wonen - Pastoorsweg
Architectuurbeeld
Traditionele ambachtelijke materialen Baksteen, hout, antractiete pannendak, variatie in samenstelling per kavel, landschappelijke erfafscheiding evt. in combinatie met houten hekwerk
Heldere hoofdvorm Heldere hoofdvorm, onderlinge variatie tussen kavels, eenduidige materialisering per woning
Erf inrichting Collectief wonen, oriëntatie richting gedeeld erf
Oriëntatie op Pastoorsweg In aansluiting op de oriëntatie van de bestaande bebouwing langs de Pastoorsweg
Natuurlijke erfafscheiding Omkadering van de kavel met haag of wilgentenen hekwerk (geen schutting)
BAANWACHTER
Daklandschap
BAANWACHTER
Erfafscheiding
BAANWACHTER
Gevelbeeld
03 - Objecten aan de Spreng
BAANWACHTER
Accent
Spreng kleurenpalet Metselwerk als hoofdmateriaal, geeft uitdrukking aan positie langs de Spreng, geïnspireerd op bestaande objecten aan de Spreng in Vaassen
Dorpsentree Samengesteld volume, kapvorm, sculpturaliteit gevel, markering tussen dorp en landschap
BAANWACHTER
Daklandschap
BAANWACHTER
Erfafscheiding
BAANWACHTER
Gevelbeeld
BAANWACHTER
Natuurinclusieve maatregelen Gebiedseigen toepassing in samenwerking met ecoloog
Energie
Zonnepanelen, natuurlijke isolatie materialen
Dieren in de lucht
Overstekken, nestkasten en gevelstenen
Wateropvang
Watertanks, groene daken
Dieren op de grond
Nestelplaatsen, muurdoorbraken
Gevels en erfafscheidingen
Houten structuren geven beschutting en aanleiding voor klimplanten, natuurlijke erfafscheidingen
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
- NOTITIE SPUITZONES RISICO ANALYSE - NADEELCOMPENSATIE ARTIKEL 15.1 Omgevingswet -
Bouwplan Baanwachter -
Woningbouwlocatie gelegen tussen de Vuurdoornstraat, de Pastoorsweg en Laan van Fasna te Vaassen
Uitgebracht aan: Explorius te Rijssen Uitgebracht door: mr. S.A.G.H. Butink, register-taxateur nadeelcompensatie- en onteigeningsdeskundige (telefoon 06 4850 4802) Betreft: Inventarisatie van mogelijk verschuldigde nadeelcompensatie ex artikel 15.1 Omgevingswet ten gevolge van het planologisch mogelijk maken van de ontwikkeling van woonwijk “De Baanwachter (Kerkenlanden)” in Vaassen. Aanvullende notitie betreffende het instellen van spuitzones.
Heino, 27 november 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
1.
Opdrachtgever Opdrachtgever is Explorius, Molendijk Noord 90 A te 7461 JE Rijssen, contactpersoon is heer D.A. Kamp, concept-ontwikkelaar.
2.
Verantwoording Ondergetekende
aanvaardt
voor
de
inhoud
van
dit
rapport
geen
verantwoordelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en/of voor een ander doel dan waarvoor de taxatie is uitgebracht. 3.
Adviseur/taxateur Mr. S.A.G.H. Butink RMT, beëdigd rentmeester NVR, beëdigd taxateur, nadeelcompensatie-
en
onteigeningsdeskundige,
ingeschreven
in
het
Nederlands Register Vastgoedtaxateurs (NRVT) in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed onder nummer RT 529759070, tevens ingeschreven in het DOBS-register. 4.
Correspondentieadres Nomis Advies Rentmeesterskantoor Raalterstraat 26 8141 RM Heino
5.
Kenmerk RANDC / 28012025-B
6.
Taxatie-opdracht en - doel Ondergetekende heeft begin 2025 een risicoanalyse nadeelcompensatie uitgevoerd met betrekking op de ontwikkeling van een woonwijk in Vaassen, gelegen tussen de Vuurdoornstraat, de Pastoorsweg en Laan van Fasna. De locatie is kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummers 2385, 2386, 2387, 2388, 2389, 2390, 2391, 2392, 2393, 2394, 2395, 2396, 2397, 2398, 2403, 2995, 2998, 3702 en 3849. Een bouwconsortium is voornemens om op deze locatie in totaal 180 wooneenheden te bouwen, variërend in koopwoningen, huurwoningen, vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen, levensloopbestendige woningen, maar ook appartementen en zorg.
2 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
Ten behoeve van het realiseren van deze woningbouw is/wordt een omgevingsvergunning aangevraagd, omdat deze bouw op basis van het geldende Omgevingsplan niet mogelijk is. In artikel 4:126 van die afdeling van de Awb is opgenomen dat een belanghebbende die schade lijdt als gevolg van (een wijziging van) de bepalingen van een omgevingsvergunning, dan wel als gevolg van één van de in artikel 15.1 genoemde besluiten, welke schade boven het normaal maatschappelijk risico uitgaat en die benadeelde in vergelijking met andere onevenredig zwaar treft, op zijn verzoek een vergoeding toekent, welke nadeelcompensatie wordt genoemd. Ondergetekende heeft onderzoek gedaan naar de mogelijk verschuldigde nadeelcompensatie. Het definitieve analyse-rapport is op 6 februari 2025 uitgebracht. Op 11 november 2025 heeft opdrachtgever per e-mail gemeld dat op aangeven van de gemeente Epe spuitzones met een breedte van 50 meter in de conceptplankaart zijn opgenomen: ingevolge de bouw van de nieuwe woningen mogen ter bescherming van de gezondheid van de nieuwe bewoners op deze stroken landbouwgrond, gelegen naast de nieuwe wijk, geen gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast. Opdrachtgever heeft ondergetekende op 14 november jl. gevraagd aan te geven of de betreffende stroken ten gevolge van deze gebruiksbeperking in waarde dalen en of deze waardedaling voor nadeelcompensatie in aanmerking komt.
Luchtfoto plangebied
3 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
7.
Omgevingsvergunning “Baanwachter”: concept-plankaart en planvoorschrift
Concept omgevingsplan, rode arcering betreft de spuitzones Het concept planvoorschrift met betrekking tot de spuitzones is als volgt: 4.3.2 Omgevingsvergunning gebruik gewasbeschermingsmiddelen a. Verboden gebruik Bij het telen van gewassen in de open lucht ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - vergunningsplicht gewasbeschermingsmiddelen' is het gebruik van gewasbeschermings-middelen zonder omgevingsvergunning verboden.
4 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
b. Specifieke aanvraagvereisten Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning als bedoeld in 4.3.2 onder a worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. een omschrijving van de te telen gewassen; b. een tekening waarop de gronden worden aangegeven waarop de gewassen worden geteeld en waar gewasbeschermingsmiddelen worden toegepast; c. een locatiespecifiek onderzoek waarin wordt aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen; d. indien dit uit het onderzoek als bedoeld in lid c noodzakelijk blijkt, een landschappelijk inpassingsplan waarin de benodigde landschappelijke maatregelen worden uitgewerkt die nodig zijn om te komen tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen. c Beoordelingsregels De omgevingsvergunning als bedoeld in 4.3.2 wordt slechts verleend als; a. er sprake is van aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen; b. er sprake is van een goede landschappelijke inpassing indien dit noodzakelijk is op grond van een locatiespecifiek onderzoek. d. Voorschriften Bij een omgevingsvergunning als bedoeld in 4.3.2 kunnen – met het oog op een aanvaardbaar woon- en leefklimaat – vergunningvoorschriften worden gesteld ten aanzien van: a. de gronden waarop gewasbeschermingsmiddelen toegepast mogen worden; b.
de landschappelijke inpassing om te komen tot een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de toepassing van gewasbeschermingsmiddelen.
8.
Risico-analyse nadeelcompensatie Hierna volgt de risicoanalyse nadeelcompensatie, mogelijk verschuldigd ten gevolge van het instellen van spuitzones. Voor de beantwoording van de vraag of de betreffende gronden worden gebruikt voor een agrarische exploitatie, is gebruik gemaakt van de site Boer en Bunder. Op deze site is aangegeven welke landbouwpercelen jaarlijks voor de zogenoemde mei-telling door de eigenaren worden opgegeven in het kader van
5 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
de Gecombineerde opgave. Deze opgave is vereist ten behoeve van onder meer de mestboekhouding en het verkrijgen van landbouwsubsidies. Behandeling per perceel met spuitverbod:
Perceel is kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummer 3182, partikulier eigendom, Pastoorsweg 32 te Vaassen. Nadere beschouwing: Deze gronden worden niet opgegeven voor de Gecombineerde opgave. Mede gelet het huidige feitelijke gebruik, te weten ten behoeve van de paardenhouderij, is er geen aanleiding om uit te gaan van een agrarische exploitatie, dus ook niet van een waardedaling van de gronden. De gronden hebben als onderdeel van complex ‘woonobject met paardenhouderij’ de hoogste waarde.
Perceeel is kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummer 3943, eigendom van de gemeente Epe. Nadere beschouwing: Deze gronden worden niet opgegeven voor de Gecombineerde opgave. Mede gelet op het huidige feitelijke gebruik, te weten grotendeels als volkstuinen (’t Heggerveld) is er geen aanleiding om uit te gaan van een agrarische exploitatie, dus ook niet van een waardedaling van de gronden. Gesteld wordt dat de gronden als volkstuingronden in de regel de hoogste waarde hebben.
Oordeel: in casu is er geen recht op nadeelcompensatie Opmerking: Pastoorsweg 32 is als woonobject opgenomen in het eerder uitgebrachte analyse rapport.
Oordeel: in casu is er geen recht op nadeelcompensatie Opmerking: de ligging van de strook met het spuitverbod, te weten direct achter bestaande woningen, lijkt een ‘theoretische keuze’.
Percelen zijn kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummers 3000 en 3001
Percelen zijn kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummers 3967, 3968 en 3085
6 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
Nadere beschouwing Deze percelen worden al sinds jaren opgegeven ingevolge de mei-telling (Gecombineerde opgave) te weten als grasland.
Oordeel: Voor deze percelen is een waardedaling aan te nemen, zie hierna
Nadere beschouwing Het betreft hier zij- en achtererven, behorende bij de woningen aan de Pastoorsweg 69 – 73. De gronden worden niet opgegeven in het kader van de Gecombineerde opgave. Er is dus geen sprake van een agrarische exploitatie. De gronden hebben als onderdeel van de woningen de hoogste waarde. Oordeel: in casu is er geen recht op nadeelcompensatie Opmerking: Pastoorsweg 69, 71 en 73 zijn als woonobjecten opgenomen in het eerder uitgebrachte analyse rapport.
Perceeel is kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummer 2995 Nader beschouwing: Deze strook grond maakt onderdeel uit van gronden die in het kader van de Gecombineerde opgave worden opgegeven als ‘vaste planten’ (aanwezig zijn coniferen en taxus). Het grootse deel van de gronden valt echter binnen het plangebied, reden om aan te nemen dat de eigenaar van de aangegeven strook derdebelanghebbende is bij de herontwikkeling. Aldus heeft hij geen recht op nadeelcompensatie (als er al schade zou zijn).
Percelen zijn kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummer 3375 en 3376 Nader beschouwing: Deze gronden zijn nu nog gedeeltelijk bebouwd met een supermarkt met parkeervoorziening op basis van een tijdelijke bestemming. De omliggende gronden worden van jaar tot jaar gebruikt voor de teelt van mais (zie Gecombineerde opgave). De supermarkt wordt verplaatst en de aldus vrijkomende gronden zullen weer terugvallen op een agrarische bestemming. Het ligt in de rede om met betrekking tot de vrijkomende grond ook uit te gaan van maisteelt.
Oordeel: in casu is er geen recht op nadeelcompensatie
Oordeel: Voor deze gronden is een waardedaling aan te nemen, zie hierna
Geconcludeerd wordt dat er twee percelen landbouwgrond, elk bestaande uit twee kadastrale nummers, worden ‘geraakt’ door het verbod op het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen. Hierna volgen overwegingen ten aanzien van de vragen of hierdoor een waardedaling ontstaat, hoe hoog die waardedaling is en of er recht is op compensatie van die waardedaling.
7 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
9.
Waardedaling landbouwgronden met gebruiksbeperking. Voor stroken (landbouw-)grond ten noorden en oosten van het plangebied gaat dus een verbod gelden voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen. Dit verbod houdt in dat verboden is om zonder een omgevingsvergunning gewasbeschermingsmiddelen toe te passen binnen 50 meter van een zogenaamd driftgevoelig object, zoals een woning en tuin (driften is verwaaien). Dit verbod wordt ingesteld ten behoeve van de volksgezondheid. De gronden behouden wel hun agrarische bestemming. Aan de orde is de vraag of door het planologisch vastleggen van het genoemde verbod de hiervoor benoemde gronden in waarde dalen doordat akkerbouw niet meer mogelijk is of de gewasopbrengst anderszins lager wordt. In principe kunnen bij alle soorten agrarisch gebruik gewas-beschermingsmiddelen worden toegepast, dus zowel op grasland als bij akkerbouw. Bedoelde middelen worden met name toegepast in de akkerbouw en dan met name bij de intensievere teelten. Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen het bestrijden van onkruid en de bescherming van het gewas tegen plantenziekten. Vandaag de dag worden gewasbeschermings-methoden geïntegreerd toegepast, hetgeen inhoudt dat chemische middelen pas worden toegepast als het mechanisch bestrijden, bijvoorbeeld door schoffelen, of het toepassen van natuurlijke c.q. biologische middelen, niet voldoende hebben gewerkt.
Ook kan worden gekozen voor gewassen en gewas-rassen die minder gevoelig zijn voor plantziekten en daardoor
geen
behandeling
met
chemische
middelen
nodig
hebben
(zogenaamde schade-beperkend handelen). In het kader van deze analyse kiest ondergetekende een algemene benadering van de voorliggende zaak, hij heeft immers geen contact gehad met de eigenaren en ook heeft hij de betreffende gronden niet onderzocht. Ondergetekende volstaat er mee om in het kader van deze analyse te stellen dat de benoemde gronden enige waardedaling zullen ondergaan, immers een
8 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
redelijk denkend en handelend aspirant-koper zal aan landbouwgronden zonder spuitverbod een (wat) hogere waarde toekennen dan aan gronden mét een spuitverbod. In de regel wordt grasland in de regel niet machinaal bespoten, dus door deze gronden is in principe geen waardedaling aan te nemen, echter, grasland kan ook worden ingezet voor bijvoorbeeld maisteelt. Ondergetekende heeft geen transacties van gronden met spuitzones kunnen vinden. De reden hiervoor is wellicht dat het een nieuwe materie betreft. Hij heeft er daarom voor gekozen om de waardedaling te benaderen via de weg van de inkomensschade en wel als volgt. Uit te gaan is van een gemiddelde saldo-opbrengst (opbrengst minus kosten) van € 3.000,-- per hectare per jaar bij het huidige gebruik als gras- en maisland (voedergewassen). Het niet meer mogen toepassen van gewasbeschermingsmiddelen zal leiden tot een mindere opbrengst van het geteelde gewas c.q. een mindere opbrengst door de keuze voor een minder renderend gewas. Ook kan een alternatieve wijze van bijvoorbeeld onkruidbestrijding leiden tot extra kosten. Het een en ander overwegende is het naar het oordeel van ondergetekende niet onredelijk om van een saldo-opbrengst-verlies van € 1.000,-- per hectare per jaar uit te gaan. Dat is dan de inkomensschade per jaar per hectare.
In het onteigeningsrecht wordt inkomensschade vergoed over een periode van 14 jaren, waarbij dan een kapitalisatiefactor van 10 hoort.
Langs deze weg
redenerend heeft de eigenaar van de landbouwgrond dus recht op een ‘afkoopvergoeding’ van € 10.000,-- per hectare. Dit is € 1,-- per m². Deze vergoeding kan dan worden aangemerkt als de hoogte van de waardedaling. Het betreft hier een vorm van directe schade. Er geldt dan geen aftrek wegens normaal maatschappelijk risico. Volledigheidshalve benoemt ondergetekende nog de volgende aspecten. Hij is van oordeel dat het instellen van een spuitverbod nauwelijks gevolgen heeft voor grasland. Naar zijn opvatting houden de gronden hun ‘ondergrenswaarde’ als grasland. Verder gaat hij uit van het voortgezet gebruik van de gronden voor de winning van veevoeder, te weten gras en mais, en niet voor intensievere teelten, zoals lelies.
9 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
De marktwaarde van landbouwgrond rond Vaassen bevindt zich in de range van € 90.000,-- tot € 100.000,-- per hectare. Voor akkerbouwgronden net wat meer betaald van voor grasland. Verder zou kunnen worden betoogd dat ten gevolge van de voorgenomen woningbouw, aangrenzend landbouwgronden ook een toekomstige woningbouwpotentie gaan krijgen, hetgeen een voordeel zou kunnen zijn. Ondergetekende houdt hiermee in casu echter geen rekening. De oppervlakte van de spuitzones is voor beide percelen geschat op 3.500 m². Ondergetekende lijkt het redelijk om de waardedaling te bereken over twee maal 5.000 m² om op deze wijze de betreffende boeren enige marge bij hun bewerkingen te geven.
10 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
10.
CONCLUSIE: Ondergetekende is van oordeel dat ten gevolge van de aan de orde zijnde planologische mutatie (= instellen spuitzones) aangaande twee percelen landbouwgrond (elk twee kadastrale nummers) sprake is van een planologische verslechtering in de vorm van een waardedaling. Ondergetekende schat de hoogte van de te vergoeden nadeelcompensatie indicatief als volgt: Kadastraal bekend
Oppervlakte spuitverbod + marge
Waardedaling per ha
Te vergoeden
Vaassen, sectie H, nrs 3000 en 3001
5.000 m²
€ 10.000,--
€ 5.000,--
Vaassen, sectie H, nrs 3375 en 3376
5.000 m²
€ 10.000,--
€ 5.000,--
TOTAAL
€ 10.000,--
de adviseur,
(mr. S.A.G.H. Butink RT) Edities:
27 november 2025 (concept) 27 november 2025 (definitief / ongewijzigd)
11 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
Bijlagen: 1.
Kader nadeelcompensatie
2.
Kadastrale informatie
3.
Planologische informatie
4.
Luchtfoto
5.
Bouwplan
6.
Plankaart Baanwachter (concept)
7.
B & B (Gecombineerde opgave)
12 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 1: Kader Omgevingswet / nadeelcompensatie Kader
Bron: Handreiking nadeelcompensatie Omgevingswet (Ministerie van BZK)
13 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 2:
Kadastrale informatie
14 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 3: Planologische informatie:
Bestemmingsplan ”Buitengebied Epe” met plangebied binnen de lijnen ‘getekend gebied’
Bestemmingsplan “BP Oosterhof Heggerenk” met plangebied binnen de rode lijnen Bron: https://omgevingswet.overheid.nl
15 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
16 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
17 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
18 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
19 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
20 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
21 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 4: Luchtfoto met plangebied en omgeving
22 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 5:
Bouwplan
23 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
24 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
25 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 6
Aanvraag Omgevingsvergunning
concept- plankaart
Concept plankaart, rode arcering betreft de spuitzones
26 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
BIJLAGE 7
Boer en Bunder (Gecombineerde opgave)
Percelen kadastraal bekend gemeente Vaassen, sectie H, nummers 3000 en 3001
Geschatte oppervlakte spuitzone: 3.500 m² Gecombineerde opgave:
27 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025
Nomis Advies Advisering nadeelcompensatie
Percelen kadastraal bekend gemeente Vaassen H 3375 en 3376
Geschatte oppervlakte spuitzone: 3.500 m²
Gecombineerde opgave:
28 _______________________________________________________________________________________ Vaassen – Bouwplan woningbouwlocatie Baanwachter - aanvulling spuitzones Risico-analyse nadeelcompensatie nummer 28012025-B November 2025