Beantwoording technische vragen - Adviesrecht gemeenteraad - FVD

Technischevraag

Raadscommissie Agendapunt Fractie Datum Vragen

O&F–7mei2026 Adviesrechtgemee nteraad FVD 04 Mei 2 0 2 6

Adviesrecht gemeenteraad: Transformatie naar appartementen Parkweg 5, Epe

1a: in het verslag van 26 maart wordt in de opening aangegeven Maximaal 50% van de woningen naar statushouders gaat. Op antwoord op vraag 1 b technische vragen SGP geeft u als antwoord. Tevens is overeengekomen dat minimaal 20% en maximaal 50% van de woningen wordt toegewezen aan statushouders. Welke prestatieafspraken zijn er verder gemaakt met de wooncorporatie Triada? 1b: Zijn er naast de afspraken met Triada voor statushouder ook nog afspraken gemaakt voor ontheemden?

Er zijn geen verdere (prestatie)afspraken gemaakt over huisvesting van specifieke doelgroepen. In de anterieure overeenkomst zijn wel (prestatie)afspraken opgenomen over o.a. duurzaamheid, planning, procedure, nadeelcompensatie, inrichting openbaar gebied, bouwfase, kostenverhaal, aansprakelijkheid en boetebepalingen.

1c: Waarom wordt geopteerd voor een verkoop aan de enige wooncorporatie met Werkgebied: Epe, Heerde en Hattem ? Geldt het Didam arrest Hoge Raad, 26 november 2021? Wat zijn de prestatieafspraken en door wie worden deze afspraken aan de gemeente opgelegd?

Volgens vaste rechtspraak mag een gemeente rechtstreeks verkopen aan een woningstichting voor de realisatie van extra sociale huurwoningen. In prestatieafspraken is vastgelegd dat in de gemeente Epe minimaal 30% sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Aangezien dit percentage nog niet is behaald, is het gerechtvaardigd is dat de verkoop van Parkweg 5 rechtstreeks aan onze woningcorporatie is gegund. De prestatieafspraken zijn gezamenlijk vastgesteld door de gemeenten Epe, Heerde en Hattem, woningcorporatie

Voor dit project zijn er geen afspraken gemaakt met Triada m.b.t. de huisvesting of opvang van ontheemden.

Triada en de Huurdersraad. Deze afspraken zijn het resultaat van lokaal overleg, niet van eenzijdige oplegging door hogere overheden. De aangekondigde verkoop is op 10 november 2025 gepubliceerd. 1d: Waarom verkoop aan Triada verhuur via de woningcorporatie Triada en geen Verkoop met mededinging? De behoefte naar koopappartementen voor deze doelgroep is zeer hoog. Segment 20% betaalbare koop (< €260.000)

1e: Woningwaarderingsstelsel (WWS). Voor een appartement van 55 m² bedraagt de (kale huur): €635 – €720 per maand. Kan er een inschatting worden gemaakt van de maandelijks kosten (kale huursom) voor de koper van een koopappartement? Bijv. uitgaan van KK €225.000x25 totale verkoopsom €5.625.000 Verbouwing €100.000 /appartement

Op het moment dat is besloten om de aanbouw van het gemeentehuis te verkopen was de druk om statushouders op te vangen zeer groot. Ook de behoefte aan sociale huuurwoningen was hoog (zie antwoord op vraag 1c). Vanuit die ambitie is besloten de aanbouw te verkopen om sociale huurwoningen te realiseren voor zowel statushouders als andere inwoners van Epe. Triada is een woningcorporatie die ervaren is met het verhuren van sociale huurwoningen binnen de gemeenten Epe, Hattem en Heerde. Daarmee is Triada een geschikte partij voor deze ontwikkeling. Het gemeentelijk prijsklassenbeleid vraagt bij alle nieuwbouwprojecten met koopwoningen (met 6 woningen of meer), dat minstens 40-50% van het aantal woningen binnen de categorie betaalbare koop (goedkope koop en/of middeldure koop) valt. Daarmee is geborgd dat we binnen de gemeente Epe ook voldoende woningen bouwen in de categorie betaalbare koop. Het plan voorziet uitsluitend in sociale huurappartementen - met huurprijs onder de DAEB grens - en bevat geen koopwoningen. Het plan voor 100% sociale huur past binnen ons gemeentelijk prijsklassenbeleid. Een algemene inschatting van maandlasten bij een koopappartement (aflossing, rente, etc.) kan niet worden

gemaakt, omdat dit per persoon (leeftijd, inkomen, financieringsvoorwaarden) heel verschillend is. 1f: Volgens het Warmteprogramma (2026) moeten alle woningen richting 2050 gasloos worden verwarmd. Gezien de ontwikkelingen rond de netcongestie is het raadzaam om voor de appartementen de gasaansluiting te behouden. Wat zijn hier de mogelijkheden?

1g: In het stikstof onderzoek wordt uitgegaan in par 5.2 dat in de berekening er van is gegaan dat deze woningen gasloos zullen zijn. Waren de kantoren in het verleden gasloos?

1h: De omgevingswet Artikel 5.1 vraagt om een inhoudelijke beoordeling van mogelijke effecten. Het rapport bevat uitsluitend een rekentechnische uitkomst, zonder de vereiste motivering.” AERIUS bepaalt wel de depositie, maar niet of de gekozen invoer realistisch, volledig of maatgevend is. Hoe wordt voldaan aan Artikel 5.1 van de omgevingswet, de inhoudelijke beoordeling van mogelijke effecten?

Triada gaat uit van een gasloze ontwikkeling. Triada realiseert de appartementen duurzaam. Door hoge isolatiewaarden, zonne-energie en een ‘slimme’ installatie is de energievraag beperkt en is het niet noodzakelijk de gasaansluiting te behouden. Eventuele risico’s zijn voor rekening van Triada. Nee, de kantoren waren niet gasloos.

Artikel 5.1 geeft aan voor welke activiteiten een omgevingsvergunning nodig is. Zo is er omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig als een plan leidt tot verslechtering van een Natura 2000-gebied of een significant verstorend effect heeft op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen. Het stikstofrapport (Bijlage 6) toont aan dat de omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit niet nodig is, omdat er geen sprake is van negatieve effecten op Natura 2000 gebieden. Het rapport bevat overigens een motivering bij de rekentechnische uitkomst. Het bevat twee onderdelen 1) Een inhoudelijke beschrijving van het plan, wettelijk kader, de berekeningsmethodiek en onderzoeksresultaten (p. 1-17) 2) De bijbehorende AERIUS-berekeningen en (p. 18 en verder) AERIUS bepaalt inderdaad niet of de

1I In het stikstof onderzoek is de conclusie dubbel en inconsistent De conclusie wordt twee keer anders geformuleerd. Dat wijst op - copy-paste - gebrek aan zorgvuldige toetsing - geen expliciete onderbouwing van de maatgevende periode.

invoer realistisch, volledig of maatgevend is. Dat is aan het bevoegd gezag om te beoordelen. Het college constateert dat de invoergegevens realistisch, volledig en maatgevend zijn. Aangezien uit de AERIUSberekening volgt dat de grenswaarde van de stikstofdepositie van 0,00 mol/ha/j niet wordt overschreden kan gesteld worden dat er geen effecten op omliggende Natura 2000-gebieden te verwachten zijn. Vanwege de ruimte afstand tot Natura 2000 kunnen overige effecten (bijv. geluids- of lichthinder) op voorhand worden uitgesloten. Het college deelt de mening niet dat het onderzoek dubbelzinnig of inconsistent is, noch dat het zou wijzen op onzorgvuldigheid. Het onderzoek is op zorgvuldige wijze opgesteld door een ter zake deskundig ecologisch adviesbureau, op basis van de wettelijk voorgeschreven AERIUScalculator.