999493 Plan van aanpak Royal Vaassen, aangepast

Plan van Aanpak Woningbouwlocatie ‘Kopermolen Vaassen’

Mei 2024

Inleiding Aanleiding De regionale Woonagenda Cleantech Regio 2018 – 2023 en de herijking daarvan in het Addendum (eind 2020) voorzien voor de gemeente Epe een forse woningbouwopgave, tot 1.350 woningen. Inmiddels is op 8 maart 2023 de Woondeal ondertekend waarin circa 450 woningen meer zijn opgenomen voor Epe. In totaal neemt de gemeente Epe circa 1.800 woningen voor haar rekening. In de Woondeal is het project ‘Kopermolen Vaassen’ (in de Woondeal aangemerkt als Vaassen West) één van de sleutelprojecten. Alle in de Woondeal benoemde locaties moeten in de komende 5-10 jaar worden ingezet om in die behoefte te voorzien. Kopermolen Vaassen is met een geschat aantal woningen van 120-125 een belangrijke woningbouwlocatie in de gemeente Epe. Het totale plangebied is ongeveer 3,3 hectare groot.

Ambitie van Epe De doelstelling van de gemeente Epe is om vóór 2030 de woningbouwopgave van 1.800 woningen te realiseren. Dat is ambitieus, gezien de lange voorbereidingstijd van dergelijke grootschalige planontwikkelingen, maar wel mogelijk. Samen betekent dat er met alle stakeholders hard gewerkt moet worden om deze ambitie waar te maken. Onder andere de projectontwikkelaar, grondeigenaar, omwonenden, belangenorganisaties, de raad, het college en de ambtelijke organisatie werken samen om tot een kwalitatief en gedragen plan te komen.

Luchtfoto plangebied, rood gearceerd.

Doelstelling Het doel van dit plan is om nadere uitwerking te geven aan de in de Woondeal als woningbouwlocatie aangemerkte locatie ‘Kopermolen Vaassen’ in Vaassen en te komen tot een integrale, breed gedragen woningbouwontwikkeling. Het programma moet een bijdrage leveren aan de woningbouwproductie en draagt daarmee bij aan de forse woningbouwopgave.

Plan van aanpak De gemeente Epe is met Royal Vaassen (eigenaar en initiatiefnemer) al meerdere jaren in gesprek over mogelijke woningbouw op het terrein naast Royal Vaassen. Gedurende deze periode is onder andere een ateliersessie gehouden en zijn meerdere plannen, varianten en modellen besproken in het Stedenbouwkundig Overleg. Daarbij zijn de gemeentelijke beleidskaders en een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten leidend geweest. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een schetsontwerp (hierna: het structuurontwerp) dat door alle betrokken vakdisciplines wordt gedragen, en de basis kan vormen voor de verdere uitwerking van de plannen. Het structuurontwerp wordt samen met een visiedocument - waarin de gehanteerde gemeentelijke beleidskaders en stedenbouwkundige uitgangspunten worden beschreven - ter goedkeuring aan de raad aangeboden. In voorliggend plan van aanpak worden de verdere stappen in het proces van planvorming voor de woningbouwlocatie Royal Vaassen beschreven. Het plan van aanpak is uitvoerend en technisch van aard, en wordt daarom ter kennisgeving aan de raad aangeboden.

Foto, gemaakt tijdens de ateliersessie (2022)

Achtergrond Het plangebied is sinds geruime tijd in eigendom van Royal Vaassen. Het terrein is altijd de groeimogelijkheid geweest van het bedrijf en heeft nog steeds de bestemming ‘aluminium verwerkende industrie’. In de loop van de decennia stonden hier huizen voor medewerkers van Royal Vaassen en hun gezinnen, werden volkstuinen gehouden en er was hier een hockeyvereniging actief. Enkele jaren geleden heeft het bedrijf aangegeven af te zien van de mogelijkheid om het terrein te gebruiken als uitbreidingslocatie, en de bestemming te willen veranderen van ‘aluminium verwerkende industrie’ naar ‘wonen’. Al reeds geruime tijd is de gemeente met Royal Vaassen in gesprek over de invulling van het plangebied als woningbouwlocatie.

Topografische kaarten. Op de kaart uit 1940 zijn de voormalige woningen nog zichtbaar

Plangebied Het plangebied ligt in het hart van Vaassen. Links van het plangebied ligt Zwem- en Sportcentrum De Koekoek. Rechts van het plangebied is het bedrijf Royal Vaassen Flexible Packaging (hierna: Royal Vaassen) gevestigd. Royal Vaassen is tevens eigenaar van de gronden. Het terrein is ongeveer 3,3 hectare groot en ligt deels op een enk. Het terrein is omringd voor veel groen. Ook loopt zowel in horizontale- als in verticale richting een houtwal door het terrein, waardoor een natuurlijke afscheiding is ontstaan tussen verschillende onderdelen van het plangebied. Aan de rechterzijde van het plangebied loopt de Dorpse Beek. Door de centrale locatie in het hart van Vaassen zijn alle belangrijke voorzieningen (huisarts, sportvoorzieningen, winkels, restaurants en scholen) bereikbaar binnen een loopafstand van 10 minuten.

Voorzieningen rondom het plangebied

Vigerend bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan is ‘’Krugerstraat, Vaassen’’ (1974). Het plangebied heeft de bestemming ‘Aluminium verwerkende industrie (ged. Uit te werken ex art. 11 WRO)’. De locatie mag op basis van het vigerende bestemmingsplan uitsluitend gebruikt worden voor industriële- en handelsdoeleinden ten behoeve van het naastgelegen bedrijf. Het maximale bebouwingspercentage binnen het bouwvlak bedraagt 80%. De goothoogte bedraagt 10 meter.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan.

Het totale bouwvlak is ca. 19.660 m2 groot. Omdat het bouwvlak voor 80% bebouwd mag worden, biedt het huidige bestemmingsplan de mogelijkheid om ca. 15.728 m2 van het plangebied te bebouwen. Dit is – ook mede gelet op de forse bouwmogelijkheden – geen wenselijke ontwikkeling in het hart van Vaassen.

Impressie van de huidige bouwmogelijkheden van het plangebied.

Uitgangspunten en randvoorwaarden Beleidskaders De belangrijkste gehanteerde beleidskaders voor de uitwerking van deze woningbouwontwikkeling zijn: 1. Omgevingsvisie Natuurlijk Goed Leven 2021 2. Woonagenda 2019-2023 en de geactualiseerde Woonagenda 3. Mobiliteitsplan 2022-2032 4. Nota parkeernormen 2018 en geactualiseerde Nota parkeernormen indien vastgesteld 5. Handboek inrichting openbare ruimte 2023 (HIOR) 6. Participatieplan Epe 2023 7. Regionale woondeal 2022-2030 8. De op 23 maart 2023 gepubliceerde nationale maatlat voor klimaat adaptief bouwen 9. De Transitievisie Energie en Warmte

Stedenbouwkundige en landschappelijke uitgangspunten Bij het opstellen van het structuurontwerp zijn de volgende uitgangspunten leidend geweest. De uitgangspunten worden nader toegelicht in een visiedocument. Het visiedocument wordt ter goedkeuring aan de raad aangeboden. In de haalbaarheidsfase wordt onderzocht in hoeverre de ambities in het plan verwerkt kunnen worden.

Stedenbouw, landschap, (cultuur)historie, ecologie en biodiversiteit • • • • • • •

De stedenbouwkundige korrel dient passend te zijn binnen Vaassen Bij de uitwerking dient rekening gehouden te worden met de naastgelegen bedrijven In het plan dient voldoende aandacht te zijn voor groen, klimaatadaptatie en hittestress De bestaande groenstructuur dient zoveel mogelijk behouden te worden en waar mogelijk versterkt De Dorpse Beek dient beleefbaar te worden gemaakt De cultuurhistorische waarden van het gebied alsmede de geschiedenis van de fabriek dienen een plek te krijgen in het plan Creëren doorwaarbaarheid en relatie tussen plangebied en omgeving

Duurzaamheid en klimaat De Maatlat groene klimaatadaptieve gebouwde omgeving (Rijk d.d. 23 maart 2023) is richtinggevend voor de klimaatopgave in dit gebied. Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan wordt rekening gehouden met de mogelijke gevolgen van klimaatverandering op de lange termijn. Dit geldt voor de locatie van bouwerken, de manier waarop gebouwd wordt en de gebiedsinrichting. De nationale maatlat gaat over de klimaatthema’s droogte, hitte, wateroverlast, overstroming en biodiversiteit. Lucht We hebben aandacht voor de luchtkwaliteit in de planvorming en uitvoering. Te denken valt aan de keuzes met betrekking tot mobiliteit. Het is de ambitie om de uitvoering en realisatie zo veel mogelijk emissiearm uit te voeren. Het plan dient een bijdrage te leveren aan de luchtkwaliteit ter plaatsen. Dit kan bijvoorbeeld door het creëren van een robuuste groenstructuur en het behouden van bestaande groenstructuren. Energie De gemeente Epe heeft op 8 maart 2023 de Woondeal ondertekend waarin de gemeente Epe de ambitie heeft uitgesproken voor 2030 circa 1.800 nieuwbouwwoningen te realiseren. Vanwege de problemen op het gebied van de netcapaciteit is het onzeker of deze woningen allemaal aangesloten kunnen worden. In overleg met de initiatiefnemer zal daarom onderzocht worden welke energieoplossing voor dit plangebied passend en haalbaar is (o.a.

onderzoeken mogelijkheden restwarmte, collectief warmtenet, gesloten warmte/watersysteem).

Circulair/ biobased bouwen Voor de uitwerking en uitvoering van de plannen wordt onderzocht in hoeverre circulair/biobased bouwen en aanleggen, en gebruik van duurzame materialen haalbaar is. Partijen onderzoeken hiervoor gezamenlijk welke mogelijkheden er zijn binnen deze ontwikkeling. Openbaar gebied Plangebied De toekomstige openbare ruimte moet uitnodigen tot bewegen en ontmoeten met aandacht voor toegankelijkheid. Daarnaast dient het openbare gebied (openbaar groen) van dusdanige kwaliteit te zijn dat deze de functies die de gemeente aan deze openbare ruimte toebedeeld kan dragen. De verdeling van het plangebied in privé en openbaar dient zodanig te zijn dat in de openbare ruimte voldoende ruimte is om klimaatadaptieve maatregelen toe te passen en de biodiversiteit te stimuleren, zoals is vastgelegd in het college programma. Er wordt rekening gehouden met de realisatie van voldoende laadpalen en voorzieningen. Het groen in de openbare ruimte wordt integraal in samenhang met de overige opgaven meegenomen en dient niet gezien te worden als restruimte. Het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR), dat in Q2 2023 is geactualiseerd is leidend bij de uitwerking van de inrichting openbare ruimte. Toezicht en handhaving De verantwoordelijkheid van het bouwtoezicht ligt bij de ontwikkelaar(s). De gemeente houdt hier toezicht op.

Met als doel: borging van datgene wat is overeengekomen, voorkoming van onvolkomenheden na overdracht van het gebied en borging van een beheerbaar gebied voor de lange termijn. Voorzieningen Bij een dergelijke gebiedsontwikkeling horen ook voorzieningen. Met de ontwikkelaar wordt nader onderzocht waar en hoeveel speelaanleidingen en ontmoetingsplekken er ontwikkeld worden. Daarover worden afspraken gemaakt in de anterieure overeenkomst en opgenomen in het stedenbouwkundig plan. Gezondheid en bewegen Vanuit het ‘Gezond en Actief Leven Akkoord’ (GALA) is de insteek dat de voorzieningen in de wijk en de inrichting van het openbaar gebied de bewoners uitdagen om te bewegen. Ook in het Integraal Zorgakkoord wordt het bevorderen van een gezonde leefstijl en mentale gezondheidsvaardigheden in een gezonde leefomgeving als belangrijke speerpunten benoemd. Mobiliteit Ontsluiting vindt plaats op de rondom het plangebied gelegen Industrieweg en Koekoeksweg. Bij de uitwerking van de plannen wordt in samenspraak met afdeling verkeer bekeken hoe de ontsluiting nader vormgegeven wordt. Het STOP principe wordt gehanteerd bij de uitwerking van de plannen. Voor parkeren geldt dat moet worden voldaan aan de Nota Parkeernormen. Uitgangspunt is dat parkeergelegenheid evenredig in het plangebied wordt verdeeld. Programma Het plangebied is een transformatielocatie.

Bij transformatie is het percentage van de te realiseren woningen in de volgende woningbouwcategorieën als volgt: • Goedkope koop: tenminste 25% • Middeldure koop: tenminste 25% • Dure koop: maximaal 50% van het aantal te realiseren woningen Uitgaande van 121 woningen (indicatief o.b.v. structuurontwerp) betekent dit: Categorie

percentage minimaal

Aantal woningen

Max. koop-/huurprijs

Goedkope koop Middeldure koop Dure koop Totaal

25% 25% maximaal 50% 100%

31 30 60 121

€ 260.000 V.O.N. € 350.000 V.O.N. Vrij

Binnen de gemeente Epe wordt fors ingezet op betaalbare woningbouw. In overleg met de initiatiefnemer zijn daarom – in afwijking van voornoemde percentages – positief afwijkende percentages als uitgangspunt genomen. Deze worden nader toegelicht in het visiedocument. De percentages zijn indicatief. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt bekeken of dit haalbaar is. Categorie

percentage

Max. koop-/huurprijs

26,5%

Aantal woningen 32

Goedkope koop en/of sociale huur Middeldure koop Dure koop Totaal

34,7% 38,8% 100%

42 47 121

€ 350.000 V.O.N. Vrij

€ 260.000 V.O.N. of huur: €808,06

Op dit moment is de initiatiefnemer met Triada in gesprek over de invulling van sociale huur. Het voornemen is om dit samen met Triada in te vullen. Voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan dient in samenwerking met de woningcorporatie gekomen te worden tot een juiste keuze van de woningtypologie sociale huur. De woningtypes dienen zoveel mogelijk aan te sluiten bij de geactualiseerde Woonagenda en de regionale woondeal, Er moet aandacht zijn voor voldoende betaalbare woningen met aandacht voor starters, senioren (levensloopgeschikt) en gezinnen.

Financieel Met de ontwikkelaar wordt een intentieovereenkomst gesloten om de ambities, afspraken en (financiële) kaders voor deze ontwikkeling vast te leggen. In de intentiefase maakt de gemeente kosten. In het kader van het wettelijk verplichte kostenverhaal worden deze kosten verhaald via de intentieovereenkomst. In de ontwerpfase wordt een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar waarin de kosten vanaf het ontwerp moment tot en met de realisatie worden verhaald. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over eventuele bovenwijkse voorzieningen.

Risico’s en maatregelen De globale risico’s die nu worden ingeschat zijn als volgt: Risico 1. Draagvlak 2. Milieu (bijv. Stikstof, geluid). 3. Onervarenheid met Omgevinsgwet 4. Gebrek aan ambtelijke capaciteit

5. Spanning tussen de (financiële) ambities van de ontwikkelaars en de gemeentelijke ambities op het gebied van programma, ruimtelijke inpassing, duurzaamheid en energie

Maatregel Met behulp van een participatieplan de omgeving tijdig en voldoende betrekken. Haalbaarheidsonderzoeken. Tijdig starten en het selecteren van een bureau dat kennis en (bewezen) ervaring heeft met het onderwerp (door ontwikkelaars) Budget baseren op reële capaciteitsraming zodat indien geen capaciteit of expertise aanwezig is het budget kan worden ingezet om dit in te huren. Tijdig bespreken en uitgangspunten vastleggen in anterieure overeenkomst. Gezamenlijk integraal afwegen, rekening houden met wederzijdse belangen.

Participatie en communicatie Om tot een gedragen integraal plan voor deze gebiedsontwikkeling te komen wordt een uitgebreid participatie- en communicatietraject opgestart door de projectontwikkelaar. In dit plan dienen naast de direct belanghebbenden ook de verschillende belangenorganisaties, woningzoekenden én de gemeenteraad betrokken te worden. De resultaten van het participatietraject worden uiteindelijk vastgelegd in een participatieverslag. Dit participatieverslag moet voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in het vastgestelde Participatiebeleid 'Samen werken aan een plan'. Tijdens het participatieproces dient er ingezet te worden op zowel het ophalen van kennis en belangen als het creëren van draagvlak. Met als kader: denkend vanuit kansen en mogelijkheden.

Projectorganisatie Omdat het een integrale gebiedsontwikkeling betreft wordt een projectgroep ingericht met verschillende disciplines. Afdeling Bestuur Ruimte Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Ontwikkeling) Ruimte (Beheer) Ruimte (Beheer) Ondersteuning

Functie Wethouder (portefeuille RO) Afdelingsmanager Ruimte Projectleider Gebiedsontwikkeling Strategisch adviseur Omgevingsontwikkelaar (RO) Adviseur woonbeleid gebiedsontwikkeling Ruimtelijk adviseur landschap Stedenbouwkundige Planeconoom Duurzaamheid Verkeerskundige Civieltechnisch projectleider Communicatieadviseur

Rol Bestuurlijk opdrachtgever Gedelegeerd opdrachtgever Projectleider Adviseur algemeen Adviseur planologie Adviseur wonen Adviseur landschap Adviseur stedenbouw Adviseur financieel Adviseur energie Adviseur verkeer Adviseur uitvoering civiel Adviseur communicatie en participatie

Proces en planning

De planning is globaal* als volgt: Fase

Product t.b.v. woningbouwontwikkeling Kopermolen

Pre-initiatieffase

Ambtelijke verkenning Analyse plangebied Structuurontwerp Plan van aanpak Vaststellen visiedocument & structuurontwerp Participatieplan Participatieavonden Intentieovereenkomst ontwikkelaar Stedenbouwkundig plan (voorontwerp) inrichtingsplan openbare ruimte Duurzaamheidsplan

Initiatieffase

Definitiefase

Ontwerp

Voorbereidingsfase Realisatie

Anterieure overeenkomst Definitief Stedenbouwkundig plan Onderzoeken, bodem, milieu, archeologie Inrichtingsplan openbare ruimte Aanvullende participatie Planologische voorbereiding Beeldkwaliteitsplan Planologische procedure* Start realisatie

Besluitvorming

B&W / raad

B&W

Product gemeentelijke ontwikkeling

Ja Ja

Planning 2022/2023 2023 Q4 2023 Q2 2024 Q2 2024 Q2 2024 Q2 2024 Q2/Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024 Q3 2024

B&W/infonota raad B&W / raad

Q4 2024

B&W / raad

Q4 2024

Raad Raad Raad

Q1 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q4 2025/Q1 2026

Q4 2024 Q4 2024

* Het is nog onzeker hoe snel de procedures onder de Omgevingswet gaan lopen. Daarnaast zal tijdsbestek procedure afhankelijk zijn van eventuele bezwaren en beroep.