982306 Beslisnota Vaststelling ontwerp bestemmingsplan Hoofdstraat 212 Epe

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Vaststelling ontwerp bestemmingsplan Hoofdstraat 212 Epe

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

982306

Adviseur

Scarse

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

daryl.scarse@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. deels tegemoet te komen aan de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan “Hoofdstraat 212 Epe” overeenkomstig de inhoud van de bij dit voorstel bijgevoegde “Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Hoofdstraat 212 Epe”; 2. in te stemmen met de voorgestelde ambtshalve aanpassing overeenkomstig de inhoud van de bij dit voorstel bijgevoegde “Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Hoofdstraat 212 Epe”; 3. het ontwerp bestemmingsplan “Hoofdstraat 212 Epe”, NL.IMRO.0232.EPE052Hoofdstr212-OBP1 gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de inhoud van de bij dit voorstel bijgevoegde “Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Hoofdstraat 212 Epe”; 4. het bijgevoegde “ontwerpboekje appartementen Hoofdstraat 212 Epe” toe te voegen aan het bestaande welstandskader en onderdeel uit te laten maken van de Welstandsnota Epe; 5. geen exploitatieplan vast te stellen voor het bestemmingsplan “Hoofdstraat 212 Epe”.

INLEIDING Woningcorporatie Woonstichting Triada (hierna: Triada) heeft het plan om aan de Hoofdstraat 212 in Epe een enkele jaren geleden gesloopte woning te vervangen met 32 sociale huurwoningen in één appartementengebouw. De gesloopte woning was een voormalig boerderijtje dat na brand is afgebroken. De 32 nieuwe woningen worden levensloopbestendig en met nultreden uitgevoerd. Het nieuwe appartementengebouw bestaat uit twee volumes die haaks op elkaar staan, evenwijdig aan de Hoofdstraat en de N309. De twee volumes lopen getrapt omhoog, en de ‘trappen’ zijn twee, drie en zes lagen hoog. Aan de noordwestzijde van het appartementengebouw worden 45 parkeerplaatsen gerealiseerd, en rondom wordt het groen ingericht (zie bijlage 1). Op grond van de vigerende bestemmingsplannen ‘Klaarbeek' en ‘Epe Zuid’ is de voorgenomen ontwikkeling niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplan ‘Hoofdstraat 212 Epe’ voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kunnen worden (zie bijlage 2). Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 27 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In die periode zijn vier zienswijzen ingediend. Tegelijk heeft het ontwerpbesluit om hogere grenswaarden vast te stellen voor het nieuwe appartementengebouw ter inzage gelegen.

In die periode zijn geen zienswijzen ingediend, en het besluit is door uw college definitief gemaakt. De raad wordt gevraagd om akkoord te gaan met de beantwoording van de zienswijzen en de ambtshalve wijzigingen conform de bijgevoegde zienswijzennota (zie bijlage 7), het Welstandskader aan te vullen, en voor het plan geen exploitatieplan vast te stellen.

BEOOGD EFFECT De realisatie van een appartementengebouw met 32 sociale huurwoningen in levensloopbestendige uitvoering.

ARGUMENTEN 1.1 Eén van de zienswijzen geeft aanleiding het plan te wijzigen

Tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn vier zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen hebben onder andere betrekking op grootte van het nieuwe appartementengebouw, participatie, geluid, inkijk, privacy, groen, verkeer, en planschade. De zienswijzen zijn allen zorgvuldig beantwoord en geven in slechts één geval aanleiding het bestemmingsplan aan te passen. De zienswijzen dragen namelijk geen nieuwe feiten, omstandigheden en/of argumenten aan die de afwegingen en motiveringen die ten grondslag liggen aan het ontwerp bestemmingsplan in een ander daglicht zetten. Wel verzoekt één zienswijze om de borging van het groen in het bestemmingsplan op te nemen. Dit is een redelijk verzoek dat het bestemmingsplan verbetert. Om deze reden wordt voorgesteld het bestemmingsplan op dit punt gewijzigd vast te stellen. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de bijgevoegde “Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Hoofdstraat 212 Epe”, waarin de zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. 2.1 De ambtshalve aanpassingen betreffen ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan De gemeente heeft de mogelijkheid om na de termijn van terinzagelegging, bij vaststelling, zogenoemde ambtshalve aanpassingen door te voeren in het bestemmingsplan. Dit betreffen ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan.

In hoofdstuk 3 van de zienswijzennota is een overzicht gegeven van de ambtshalve aanpassingen die worden doorgevoerd, voorzien van een korte uitleg over de noodzaak van de aanpassing. 3.1 Het bestemmingsplan voldoet aan het beleid Het voorliggend bestemmingsplan is getoetst aan Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De conclusie is dat het plan zoals in het bestemmingsplan is verwoord, binnen het beleid past. Vooral relevant is dat het plan past binnen het woonbeleid, zoals verwoord in de ‘Woonagenda gemeente Epe 2019-2023 MIJN THUIS’. Met het plan worden 32 sociale huurwoningen toegevoegd aan het woningbestand van de gemeente, die ook levensloopbestendig zijn. De 32 huurwoningen worden opgeleverd in twee formaattypes. Hier is ook een actuele vraag naar, zowel in onze gemeente als in de regio. Voor deze ontwikkeling is capaciteit gereserveerd en het plan past daarmee in het gemeentelijk woningbouwprogramma en de regionale afspraken. Hiermee draagt het plan bij aan het realiseren van woonruimte voor diverse in het beleid aangewezen doelgroepen. Voor een volledige beschrijving van alle beleidsaspecten wordt verwezen naar de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan.

3.2 Het plan realiseert een deel van de prestatieafspraken van Triada Woonstichting Triada heeft een opdracht van de gemeente Epe om 161 sociale huurwoningen te realiseren in de periode 2022-2025 (prestatieafspraken 2022-2025). In voorliggend plan worden 32 sociale huurwoningen gerealiseerd. Het plan draagt daarmee significant bij aan de sociale woningbouwopgave die de gemeente Epe door Triada wil laten realiseren, en aan de totale woningbouwopgave in de gemeente. 3.3 Het bestemmingsplan is stedenbouwkundig akkoord Met het voorliggende bestemmingsplan wordt een woonbestemming vastgelegd die ruimtelijk gezien niet op bezwaren stuit. De inpassing van het gebouw van zes bouwlagen is passend in de open ruimte die de naastgelegen kruising van de Hoofdstraat met de N309 – de zuidelijke entree van het dorp Epe – biedt. Tegelijk sluit het gebouw aan bij de zes bouwlagen van de drie appartementengebouwen die al in de wijk Klaarbeek staan. Met het verschil in bouwhoogtes en typologie van de tussenliggende woningen wordt zo een afgerond geheel van de wijk gecreëerd. Dit wordt gecombineerd met de architectonische kwaliteit van de slanke uitstraling en een goede architectuur. Ook is de groene inpassing stevig waardoor het plan ook op dat vlak een sterke kwaliteit realiseert.

Dit is door het stedenbouwkundig overleg van de gemeente Epe, waarin de disciplines stedenbouw, landschap, erfgoed, welstand, planologie en bouwkunde zijn vertegenwoordigd, beoordeeld. Het stedenbouwkundig overleg heeft geoordeeld dat het plan stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord is en voldoet aan redelijke eisen van welstand. Voor een volledige beschrijving van de opzet van het plan wordt verwezen naar de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan. 3.4 Het plan realiseert een landmark bij de entree van Epe Zuid De ontwikkeling van de locatie is door de gemeente Epe als kans gezien om een landmark neer te zetten bij de zuidelijke entree van het dorp Epe. Hier bij de kruising van de Hoofdstraat met de N309 is de ruimte om een beeldbepalend gebouw te realiseren, als mooie entree van het dorp. Een landmark kan niet alleen de entree van het dorp verbeteren, maar ook het aanzien van de wijk Klaarbeek afronden. Het ontwerp van Triada voor de locatie voldoet aan dit streven, en zorgt voor de gewenste landmark.

3.5 Het bestemmingsplan is milieutechnisch uitvoerbaar In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat in een bestemmingsplan de uitvoerbaarheid van het voornemen moet worden aangetoond. Daaronder valt in ieder geval de onderzoeksverplichting naar de verschillende ruimtelijke en milieutechnisch relevante aspecten. In het voorliggende ontwerp bestemmingsplan wordt aan deze verplichting voldaan. Zo is onderzoek gedaan naar onder meer de bodemkwaliteit, luchtkwaliteit en geluid. De verschillende onderzoeken en conclusies zijn door de ter zake deskundige Omgevingsdienst Veluwe en IJssel (OVIJ) en/of gemeente Epe akkoord bevonden. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Voor een volledige beschrijving van de resultaten van de onderzoeken wordt verwezen naar hoofdstuk 4 van de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan. 3.6 Er is een participatietraject voorafgaand aan het bestemmingsplan gevoerd, wat tot aanpassingen van het plan heeft geleid Conform het participatiebeleid van de gemeente Epe heeft Woonstichting Triada een participatieproces gevoerd. Woonstichting Triada heeft daarbij het plan toegelicht en omwonenden hebben op het plan kunnen reageren. Er is overwegend positief gereageerd door de omwonenden die verder van het appartementengebouw af wonen.

Er is duidelijk negatief gereageerd door de omwonenden die om het appartementengebouw heen wonen. De reacties gingen over uitzicht en verkeer. In reactie op de bezwaren ten aanzien van uitzicht en verkeer, heeft Woonstichting Triada het plan aangepast. Dit zijn de volgende aanpassingen: Triada heeft gronden aangekocht waardoor het parkeren en de uitrit verschoven kunnen worden, zodat het parkeren en de uitrit verder van de omwonenden af liggen; Er wordt een forse bomenrij aangeplant om het zicht van de westelijke omwonenden op het appartementengebouw te verminderen; Er is één bouwlaag van het gebouw af gehaald, zodat het gebouw van 7 bouwlagen naar 6 bouwlagen is verlaagd. Hierdoor is het aantal woningen van 34 appartementen naar 32 appartementen verlaagd; De architectonische uitvoering van het gebouw is aangepast om het zicht vanuit het appartementengebouw op de westelijke omwonenden te verminderen. Dit is in het stedenbouwkundig overleg van de gemeente besproken. Geoordeeld is dat dit het plan in totaliteit heeft verbeterd. Dit is ook bestuurlijk door Triada en de gemeente Epe besproken, en geoordeeld is dat het verminderen van het aantal appartementen in het kader van de gevoerde participatie akkoord is, ondanks het inleveren op de volkshuisvestelijke doelstelling. De voor het plan gevoerde participatie voldoet aan de eisen die de gemeente Epe er aan stelt.

Voor een volledige beschrijving van de participatie wordt verwezen naar hoofdstuk 7 van het ontwerp bestemmingsplan. 3.7 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende ontwerp bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening, dan wel een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit is het criterium dat de Wro hanteert, dan wel inmiddels de Omgevingswet hanteert. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een zorgvuldige en gemotiveerde onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling. Alles overwegende is sprake van een zorgvuldige afweging van belangen waarbij het maatschappelijk belang van voldoende huisvesting voor onze inwoners en de stedenbouwkundige kwaliteit van het plangebied is afgewogen met de belangen van omwonenden. 4.1 Het ontwerpboekje zorgt voor de beoogde afwerking van het nieuwe appartementengebouw Een bestemmingsplan bepaalt de bouw- en gebruiksmogelijkheden van gronden. Het uiterlijk van de te realiseren bebouwing wordt door de Welstandsnota bepaald. Omdat de Welstandsnota niet specifiek genoeg ingaat op hetgeen hier nodig is en beoogd wordt, wordt het “ontwerpboekje appartementen Hoofdstraat 212 Epe” aan de Welstandsnota toegevoegd. Hierin staan de uitgangspunten voor de realisatie van het appartementengebouw, onder andere qua materialisatie en verschijningsvorm.

Door dit ontwerpboekje aan de Welstandsnota toe te voegen, wordt verzekerd dat bewoners, omwonenden en passanten een nieuw appartementengebouw krijgen zoals in het plan beoogde wordt. 5.1 Kostenverhaal is anderszins verzekerd Vanuit de Wet ruimtelijke ordening is kostenverhaal vereist, welke in een exploitatieplan geregeld kan worden. Dankzij de met de initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst is kostenverhaal anderszins verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig.

KANTTEKENINGEN 1.1 De participatie heeft geen unaniem draagvlak opgeleverd

De voor het plan gevoerde participatie door Woonstichting Triada voldoet aan de eisen die de gemeente Epe er aan stelt. Triada heeft namelijk het plan aan de omwonenden getoond, heeft de reacties van de omwonenden genoteerd, heeft vervolgens beoordeeld of zij aan de reacties tegemoet wil komen, heeft vervolgens aanpassingen gedaan aan het plan om aan een deel van de reacties tegemoet te komen, heeft vervolgens de omwonenden hierover geïnformeerd, en heeft daarna het plan bij de gemeente Epe ingediend. Dit is hoe de gemeente Epe verwacht dat participatie wordt gevoerd. Een deel van de omwonenden, namelijk de direct omwonenden, heeft inmiddels aangegeven ontevreden te zijn over de participatie. Zij vinden dat er niet naar hen geluisterd is, omdat het plan niet volledig is aangepast aan hun reacties maar slechts ten dele. Daarom heeft het plan geen draagvlak bij deze direct omwonenden. De participatie heeft dus niet tot unaniem draagvlak voor het plan geleid. Dat is ook niet het doel van participatie. Participatie heeft tot doel het plan te verbeteren. Dat is hier gebeurd. Een unaniem draagvlak had waarschijnlijk geleid tot een drastisch lager aantal appartementen, hetgeen de doelstellingen van Triada en de gemeente Epe op het gebied van huisvesting zou raken.

De gemaakte aanpassingen zijn daarom verantwoorde aanpassingen die het plan verbeteren zonder deze doelstellingen uit het oog te verliezen. Dat de participatie niet tot een unaniem draagvlak heeft geleid is daarom begrijpelijk en geen reden om het plan te wijzigen of af te keuren.

FINANCIËN Er is een anterieure overeenkomst met Triada gesloten die het kostenverhaal regelt. Hierdoor komen de kosten voor ambtelijke ondersteuning, het opstellen van het bestemmingsplan, het uitvoeren van onderzoeken, en eventuele planschade/nadeelcompensatie voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de gemeente Epe zijn zo gedekt.

COMMUNICATIE Voordat het plan de formele bestemmingsplanprocedure doorliep, heeft er participatie plaatsgevonden. Daarbij heeft Triada in aanwezigheid van de gemeente Epe de wijk geïnformeerd. De participatie heeft geleid tot wijziging van het plan. Zie verder bovenstaande beslisnota en de zienswijzennota. Het ontwerp bestemmingsplan heeft vervolgens ter inzage gelegen. Dit is op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via de website ruimtelijkeplannen.nl (en vanaf 1 januari 2024 ook via https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/), het Gemeenteblad (de Staatscourant) en de gemeentewijzer. De directe omwonenden (Glazenmaker 1 t/m 10 en 12, Waterjuffer 1) hebben een brief gekregen over de start van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan. Na uw besluit wordt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage gelegd. Dit wordt wederom op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via de website https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/ en ruimtelijkeplannen.nl, het Gemeenteblad (de Staatscourant) en de gemeentewijzer.

UITVOERING Het bestemmingsplan is conform de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht. De laatste stappen in de procedure betreffen: publicatie van het raadsbesluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan; ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan en bijbehorende stukken; mogelijkheid tot het indienen van een beroepschrift en een voorlopige voorziening bij de Raad van State gedurende de termijn van ter inzage legging.