980501 Rapportage woningmarktonderzoek Epe - definitief
Tekst van het document
Ouderen van 75 jaar of ouder verhuizen vriwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan op de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur- als vrijesector huurwoningen.
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
5.2 Ontwikkelrichtingen woningbehoefte In de voorgaande paragrafen hebben we stilgestaan bij de verwachte kwantitatieve woningbehoefte, de behoefte aan sociale huurwoningen en de woonwensen. Met behulp van het woningmarktmodel van Companen is vervolgens een doorrekening gemaakt van de verwachte kwalitatieve woningvraag. Hierin wordt rekening gehouden met de doorstroming op de woningmarkt en woningen die vrijkomen door verhuizing of overlijden. We geven de woningbehoefte weer in twee scenario’s; 1. Optimale doorstroming: Scenario waarin ouderen verhuizen naar de woning die men wenst. Dit zorgt ervoor dat er meer woningen vrijkomen voor starters, stellen en gezinnen. Dit scenario biedt kansen voor het verlagen van de woningdruk bij starters, stellen en gezinnen. 2. Beperkte doorstroming: Scenario waarin een deel van de verhuisgeneigde ouderen toch blijft wonen in de huidige woning. Dit zorgt ervoor dat minder woningen vrijkomen voor starters, stellen en gezinnen. Dit scenario vormt een risico voor het beschikbaar aanbod voor starters, stellen en gezinnen in de gemeente. In de volgende figuren brengen we de fricties op de woningmarkt per scenario in beeld.
30
Figuur 5.2: Gemeente Epe. Fricties vraag en aanbod voor twee scenario’s 2020-2030
Scenario optimale doorstroming
Scenario optimale doorstroming Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-275 Koop grondgebonden 275+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ -100 2020-2025
0
100
200
300
400
300
400
2025-2030
Scenario beperkte doorstroming (minder verhuizingen ouderen) Huur egz sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur egz vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-275 Koop grondgebonden 275+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ -100 2020-2025
0
100
200
2025-2030
Bron: CBS Microdata en WoON2018, Woningbouwafspraken Epe en provincie, bewerking Companen 2021
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
• Kwaliteitsvraag sociale huur: In de huursector zien we een verschuiving van behoefte naar meer appartementen/toegankelijke woningen in plaats van eengezinswoningen. De behoefte aan eengezinswoningen neemt af door de toename van eenpersoonshuishoudens (veelal oudere huishoudens) in de sociale huurvoorraad. Er is behoefte aan toegankelijke woningen. Dit kunnen zowel grondgebonden woningen met een tuintje zijn, als appartementen met balkon, dichtbij voorzieningen. Vooral in de sociale huurvoorraad voorzien we in sterkere mate behoefte aan toegankelijk wonen, dan in de koopsector. Dit komt omdat voor de koopsector in sterkere mate de woningbehoefte van jongeren en gezinnen tot uitdrukking komt, die vooral behoefte hebben aan goedkope tot middeldure koopwoningen. • Tekorten in aanpalende segment vrije sector huur: We zien een tekort aan middenhuurwoningen. In de vrije sector huur ligt het zwaartepunt van de vraag bij middenhuurwoningen tussen de € 650 en de € 950; deels dus ook binnen het bereik van de sociale huur. Dit komt omdat voor een deel van de middeninkomens een huur boven de € 750 niet haalbaar is. De middenhuur is een belangrijk segment voor doelgroepen (veelal jonge huishoudens en spoedzoekers) die tussen wal en schip raken op de woningmarkt. Middenhuur is voor deze grootste vragersgroepen een tijdelijke oplossing.
Een kleine groep zoekt het comfort van huren om zo geld vrij te maken om comfortabel van te leven. • Tekort aan betaalbare (koop)woningen: Voor starters/jonge huishoudens op de markt gaat het vooral om betaalbaar woningaanbod. Bij voorkeur willen zij een grondgebonden woning in de huursector of de koopsector (tot € 200.000). Door de gestegen druk op de woningmarkt zijn deze woningen beperkt beschikbaar. Een deel is bereid om voor een eengezinswoning langer te wachten, dat is zowel in de huur- als in de koopsector het geval.
31
Een deel wijkt ook uit naar een appartement als zij daar de beschikking toe hebben. • Vraag naar middel(dure) koopsegment: Gezinnen hebben vooral behoefte aan grondgebonden woningen tot € 275.000. Door de gestegen woningprijzen ontbreekt dit aanbod. Een aantal gezinnen zoekt een woning tot maximaal € 400.000 met nieuwbouwkwaliteit. • Substitutie: Vanwege tekort in aanbod in het ene segment (bijvoorbeeld toegankelijke sociale huurwoningen) en een aantrekkelijk alternatief in een ander segment (toegankelijke woningen in middenhuur of koopsector), kunnen substitutie-effecten spelen. Wanneer woningzoekenden een betere woning kunnen krijgen voor hetzelfde geld, kan de vraag verschuiven van huur naar koop of tussen middenhuur en sociale huur. Deze verschuiving is wel sterk afhankelijk van de financiële mogelijkheden van de woningzoekende. Vooral ouderen hebben deze keuzemogelijkheden vaker gezien het gespaarde vermogen dan jongere huishoudens die primair afhankelijk zijn van het betaalbare huursegment.
Scenario beperkte doorstroming •
Verschuiving van vraag toegankelijke woningen naar grondgebonden woningen: Ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk in de eigen woning wonen (met eventuele aanpassingen aan de woning). Dit beperkt de doorstroming in de woningvoorraad. Jongeren en gezinnen kunnen beperkt doorstromen naar huurwoningen en betaalbare of middeldure koopwoningen. Wanneer ouderen beperkter door kunnen stromen naar toegankelijke woningen dan neemt de vraag naar ruime grondgebonden woningen toe. Dit aanbod komt immers minder vrij voor de grote vragersgroepen op de woningmarkt; jongeren en gezinnen.
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
Vergelijk tussen gemeenten Het accent van de woningvraag ligt in Epe naast het goedkope en middeldure koopsegment, ook bij de duurdere koopwoningen. Dit is minder het geval in de gemeenten Hattem en Heerde. Deze vraag is in sterke mate afkomstig vanuit (vestigende) gezinnen die in de gemeente op zoek zijn naar ruime grondgebonden woningen met nieuwbouwkwaliteit. In alle drie de gemeenten zien we een sterke vraag vanuit jongeren en ouderen naar toegankelijke huurwoningen.
5.3 Woningbehoefte per kern De al eerder beschreven kwantitatieve behoefte en achtergronden zoals mate van vergrijzing, aantrekkelijkheid voor vestigers en de huidige woningvoorraad in de kernen, vormen de basis voor de inschatting van de kwalitatieve behoefte per kern. De opgave per kern is richtinggevend. Er kunnen echter nog andere redenen spelen om van deze kwantitatieve opgave per kern af te wijken (bijvoorbeeld een achterstand in de woningbouwproductie van de afgelopen jaren, hernieuwde interesse van woningzoekenden, afname goedkope koopvoorraad). Dan kan er ruimte zijn om meer woningen dan de aangegeven opgave per kern te realiseren, maar dan zal daarmee wel de opgave in de andere kernen wat lager worden. We zien op basis van de beschikbare gegevens de volgende kwalitatieve woningbehoefte in de kernen: • Epe: profiteert van migratie vanuit de andere kernen en trekt vestigers van buiten de gemeente. Tegelijkertijd speelt vergrijzing een sterkere rol voor Epe mede door een trek van ouderen naar de kernen met voorzieningen. De kwalitatieve woningbehoefte is afkomstig van alle belangrijke vragersgroepen: starters/jonge huishoudens, gezinnen en ouderen. Dit resulteert in een vraag naar (toegankelijke) sociale huurwoningen en
32
•
•
daarnaast beperkte uitbreidingsmogelijkheden voor eengezinswoningen in de sociale huursector. De vraag naar toegankelijke woningen concentreert zich rondom voorzieningen in de kern Epe. Vanuit jongeren is er behoefte aan sociale huurwoningen en middenhuurwoningen met oog op betaalbaar woningaanbod. In de koopsector zien we een vraag naar alle prijssegmenten met nadruk op middeldure koopwoningen vanuit jongeren en gezinnen. Vaassen: speelt net als Epe een belangrijke rol in de migratie vanuit de andere kernen en vestigers van buiten de gemeente. Vergrijzing komt voor in Vaassen, maar er zijn tevens jonge huishoudens en gezinnen aanwezig die een woningbehoefte hebben. Jonge huishoudens en gezinnen vragen om grondgebonden koopwoningen in alle prijssegmenten. De vraag naar sociale huurappartementen/toegankelijke woningen is afkomstig van jonge huishoudens (accent vraag betaalbaarheid) en oudere huishoudens (accent doorstromen naar levensloopgeschikt woningaanbod). Emst en Oene: De woningbehoefte in deze kernen is vooral afkomstig van starters/jonge huishoudens die in de eigen kern een woning zoeken. De woningvoorraad en het vrijkomende aanbod in deze kernen is relatief duurder dan in de andere kernen. Dit maakt dat lokale woningzoekenden vooral op zoek zijn naar woningen om te kunnen starten in de kern of naar een middeldure woning te kunnen doorstromen.
Woningzoekenden in deze kernen zijn meer dan in de andere kernen gericht op grondgebonden koopwoningen in plaats van huurwoningen. De behoefte aan sociale huurwoningen is afkomstig van met name jongeren die moeite hebben om een woning te vinden door beperkt vrijkomend aanbod in de kernen. Emst en Oene hebben relatief weinig voorzieningen. Ouderen richten zich bij verhuizing veelal op de toegankelijke woningen in Epe of Vaassen. Zij willen veelal dichterbij voorzieningen wonen.
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
33
Tabel 5.1: Gemeente Epe. Kwalitatieve woningbehoefte per kern Epe
Emst
Vaassen
Oene
Gemeente
Huur egz sociaal
+
0
0
0
+
Huur app/toegankelijk sociaal
++
+
++
+
+++
Huur egz vrije sector
0
0
0
0
0
Huur app/toegankelijk vrije sector
+
0
+
0
+
Koop grondgebonden tot 200
+
0
+
0
++
Koop grondgebonden 200-275
++
+
++
+
++
Koop grondgebonden 275+
+
+
+
+
++
Koop app/toegankelijk tot 200
+
0
+
0
+
Koop app/toegankelijk 200+
+
0
+
0
+
+ 505 / + 660
+90 / + 120
+390 / + 510
+40 / +60
+1.025 / +1.350
Kwantitatieve behoefte tot 2030 (bandbreedte minimale en maximale woningbehoefteafspraken)
Bron: CBS Microdata en WoON2018, Woningbouwafspraken Epe en provincie, bewerking Companen 2021
2232.102 | Woningmarktonderzoek 2021
34