980501 Inspraaknota Woonagenda en Afwegingskader Woningsplitsing geanonimiseerd

Inspraaknota – geanonimiseerd

Woonagenda 2024 – 2028 Afwegingskader woningsplitsing in (het Buitengebied van) de gemeente Epe

Inspraaknota

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave.....................................................................................................................2 1. Inleiding...........................................................................................................................3 2. Inspraakreacties................................................................................................................4 1. Reactie van inspreker 1................................................................................................4 2. Reactie van inspreker 2................................................................................................5 3. Reactie van inspreker 3................................................................................................6 4. Reactie van inspreker 4................................................................................................8 5. Reactie van inspreker 5..............................................................................................10 6. Reactie van inspreker 6 (gelijkluidend met inspreker 8)...........................................11 7. Reactie van inspreker 7..............................................................................................12 8. Reactie van inspreker 8 (gelijkluidend met inspreker 6)...........................................14 9.

Reactie van inspreker 9..............................................................................................15 10. Reactie van inspreker 10..........................................................................................16 11. Reactie van inspreker 11..........................................................................................17 12. Reactie van inspreker 12..........................................................................................18 13. Reactie van inspreker 13..........................................................................................19 3. Ambtshalve aanpassingen..............................................................................................20

Inspraaknota

2

1. Inleiding Achtergrond Deze nota betreft de vastlegging en verantwoording van de inspraakreacties, zoals deze op de Woonagenda 2024 – 2028 zijn ontvangen. Ook bevat de nota de ambtshalve aanpassingen in de Woonagenda. Op grond van de gemeentelijke inspraakverordening heeft de Woonagenda als ontwerp ter inzage gelegen van 5 maart 2024 tot en met 15 april 2024. Tijdens deze periode stond voor iedereen de mogelijkheid open om te reageren: Ontvangen inspraakreacties De reacties zijn binnen de termijn ingediend. In hoofdstuk 2 worden deze samengevat en beantwoord. Ambtshalve aanpassingen De gemeente heeft de mogelijkheid om na de termijn van terinzagelegging, bij vaststelling, zogenoemde ambtshalve aanpassingen door te voeren. Dit betreft ondergeschikte wijzigingen ter verbetering, die geen directe invloed hebben op de aard van het document. In hoofdstuk 3 is voor de volledigheid een overzicht gegeven van de ambtshalve aanpassingen die worden doorgevoerd, voorzien van een korte uitleg over de noodzaak van de aanpassingen.

Inspraaknota

3

2. Inspraakreacties 1. Reactie van inspreker 1 Samenvatting reactie De inspreker vestigt de aandacht op permanente bewoning van recreatiewoningen. De inspreker pleit voor wijziging van de recreatieve bestemming naar de bestemming “Wonen” en brengt daarvoor de volgende argumenten in: a. De inspreker heeft op 8 april in gesprek met de gemeente Epe begrepen dat het voornemen is om aan de woning van de inspreker een woonbestemming toe te kennen. b. De inspreker wil dat iedere specifieke situatie op grond van maatwerk wordt beoordeeld. c. De inspreker stelt dat de woning van de inspreker geen recreatiewoning is en brengt daarvoor onder meer de volgende argumenten in:  Permanente bewoning is al 48 jaar toegestaan.  Gedurende deze tijd was geen sprake van onrechtmatige bewoning.  Bij aankoop heeft de inspreker van de gemeente Epe schriftelijk bericht gehad dat de inspreker mocht wonen op grond van een BOV status.  In de notariële akte staat dat de gemeente in 1994 doende is de woonbestemming toe te kennen.  Door de gemeente is toegezegd dat bij een volgend bestemmingsplan de bestemming wordt gewijzigd, maar dit is niet gebeurd.  In de BAG staat de functieaanduiding ‘Wonen’. d. De inspreker kaart aan dat de WOZ belasting van de woning in de loop der jaren sterk is gestegen dankzij de waardevermeerdering van de recreatiewoning.

Hierdoor zal er volgens inspreker bij verkoop met een eventuele woonbestemming geen sprake zijn van extra waardevermeerdering. e. De inspreker kaart aan dat vanwege het ontbreken van de woonbestemming verduurzaming geen doorgang kan vinden. f. De inspreker heeft aangeboden de zaak toe te lichten aan het extern onderzoeksbureau dat de zaak onderzoekt. g. De inspreker benoemt dat Provinciale Staten in 2008 heeft voorgesteld om permanente bewoning te legaliseren, maar dit is tot op heden niet gebeurd. Reactie gemeente Ad. a In het gesprek op 8 april 2024 is aangegeven dat in het kader van de uitvoering van de Woonagenda onderzoek zal worden gedaan naar de voor- en nadelen van het toestaan van permanente bewoning bij solitaire recreatiewoningen. Het gaat hierbij nadrukkelijk om een verkennend onderzoek. Het is op dit moment nog niet duidelijk of permanente bewoning wel of niet zal worden toegestaan en welke recreatiewoningen wel of niet in aanmerking kunnen komen voor een woonbestemming. Ad. b Wij kunnen op dit moment nog niet vooruitlopen op de uitkomsten van het voorgenomen onderzoek. Ad. c De insteek van het voorgenomen onderzoek is om in algemene zin na te gaan of solitaire recreatiewoningen wel of niet kunnen bijdragen aan het oplossen van het woningtekort. Ad.

d Vooruitlopend op genoemd onderzoek kunnen wij geen uitspraak doen over een mogelijke waardevermeerdering in deze specifieke individuele casus. We nemen deze opmerkingen daarom voor kennisgeving aan. Ad. e We nemen de opmerking van inspreker voor kennisgeving aan. Ad. f Wij waarderen het aanbod van inspreker. Op dit moment is echter nog niet bekend hoe het onderzoek vormgegeven gaat worden. Ad. g Wij nemen deze opmerking voor kennisgeving aan. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding de Woonagenda 2024 – 2028 te wijzigen.

Inspraaknota

4

2. Reactie van inspreker 2 Samenvatting reactie De inspreker heeft de volgende suggesties: a. Woningsplitsing: combinatie woningsplitsing met levensloop bestendig wonen. b. Woonagenda: kunnen naast voormalige agrarische gebouwen, andere al dan niet bedrijfsmatig gebruikte en bestemde gebouwen ook voor herbestemming (rood-voorrood) in aanmerking komen? Reactie gemeente Ad. a Een levensloopbestendige woning past ook nu reeds binnen de in het afwegingskader gestelde voorwaarden voor woningsplitsing. De door splitsing ontstane nieuwe woning kan als levensloopbestendige woning worden gerealiseerd. Ad. b Wij kennen al een regeling voor vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing. Zoals is aangegeven in de Woonagenda gaan wij deze regeling in het kader van de uitvoering van de Woonagenda evalueren. Indien dit wenselijk is, passen we de voorwaarden van de regeling op dat moment aan. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding de Woonagenda 2024 – 2028 / het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

5

3. Reactie van inspreker 3 Samenvatting reactie De inspreker wijst erop dat de Woonagenda nog moet worden vertaald naar omgevingsplannen en heeft de volgende vragen en opmerkingen: a. Wanneer worden de onderdelen uit de Woonagenda van kracht? Na goedkeuring van de Woonagenda, of nadat onderdelen verwerkt zijn in omgevingsplannen? b. Is het met deze Woonagenda mogelijk om open plekken in de kernen te benutten wanneer ruimte is voor 1, of enkele woningen? c. Pagina 6: beter benutten van bestaand vastgoed: de inspreker mist de mogelijkheid voor herbestemming van vrijkomende schuren en stallen tot wonen. d. Pagina 8: uitgangspunt 2: de inspreker mist bij ‘vrijkomende agrarische bebouwing’ de toevoeging ‘voormalige agrarische bebouwing en bedrijfsbebouwing’. e. Pagina 10, onder 1.3 Volkshuisvestelijk programma van de Omgevingsvisie: wonen buitengebied: de inspreker mist het woord ‘voormalige bedrijfsbebouwing’. f. Pagina 17: meer woningaanbod voor senioren: waarom wordt bij levensloopgeschikte woningen geen leeftijdsgrens gesteld? De inspreker stelt dat veel woningen niet naar de juiste doelgroep gaan. g. Pagina 27: Bijlage Afwegingskader Woningsplitsing: Waarom worden zoveel eisen gesteld aan woningsplitsing? De inspreker stelt dat met zoveel eisen splitsen bijna onmogelijk wordt gemaakt. h. De inspreker vraagt waarom minstens 1 woning goedkoop, of middelduur moet zijn.

De inspreker stelt dat € 355.000,- een te laag bedrag is voor woningen in het buitengebied. i. Bijlage 1: accenten per kern: De inspreker vindt het bijzonder dat 769 woningen in de tabel genoemd allemaal naar de kern Epe gaan. Reactie gemeente Ad. a De Woonagenda is een kaderstellend en richtinggevend document. Na vaststelling door de gemeenteraad is de Woonagenda een rechtsgeldig toetsingskader. Ad. b Transformatie en inbreiding is mogelijk, en blijft mogelijk indien aan de daarvoor gestelde voorwaarden wordt voldaan. Bij nieuwe woningbouwlocaties geldt als basis: transformatie gaat voor inbreiding en inbreiding gaat voor uitbreiding. Dit staat ook zo beschreven in de Omgevingsvisie. Voor de voorwaarden en prijsklassen wordt verwezen naar de kaders voor nieuwe woningbouwinitiatieven. Overigens wordt bij elk initiatief bekeken of deze landschappelijk en stedenbouwkundig wenselijk is op de betreffende locatie. Ad. c De regeling voor vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing blijft bestaan en is als bijlage in de Woonagenda opgenomen. Deze regeling wordt in het kader van de uitwerking van de Woonagenda ook nog geëvalueerd en eventueel herzien. Daarnaast gaan we de mogelijkheden onderzoeken om kavelsplitsing toe te staan en vervolgens welke voorwaarden daarbij gesteld moeten worden. Ad. d Dit betreft Thema 4, onder uitgangspunt 2.

De bedrijfsbebouwing hoeft niet meer in gebruik te zijn. Ook (voormalige) (agrarische) bedrijfsbebouwing komt dus in aanmerking voor deze regeling. De opmerking van inspreker is dus juist. De tekst op pagina 8: onder uitgangspunt 2, is niet goed overgenomen uit het afwegingskader. De tekst wordt aangepast naar vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing. Voorwaarde is hierbij wel dat deze een agrarische bestemming heeft. Ad. e Er staat hier (onder 1.3) vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing. Daarmee wordt gedoeld op bedrijfsbebouwing die niet meer in gebruik is. Ad. f Met een levensloopgeschikte woning wordt bedoeld: een woning die geschikt is voor bewoning in alle levensfasen. Een levensloopgeschikte woning dient rollator toe- en doorgankelijk te zijn voor mensen met een lichamelijke beperking. Hier kan geen harde leeftijdsgrens aan gekoppeld worden; de behoefte aan een levensloopgeschikte woning kan per persoon verschillen. Ad. g Uit alle onderzoeken blijkt dat er de komende jaren vooral een grote opgave ligt om het aanbod aan betaalbare woningen te vergroten. Bovendien is de opgave voor betaalbare woningen ook een van de belangrijkste speerpunten geworden in de nationale Woon- en Bouwagenda (2022). Daar komt bij dat de huidige woningen in de gemeente Epe relatief Inspraaknota

6

Ad. h Ad. i

ruim zijn (en daardoor niet altijd betaalbaar zijn). De komende jaren zetten wij daarom sterk in op de bouw én het behoud van betaalbare woningen. De nadruk van de Woonagenda ligt dus op het toevoegen van betaalbare woningen. De gestelde voorwaarden zijn mede hierop gericht. Voor de beantwoording van ad. h. wordt verwezen naar ad. g. van deze reactie. De extra regionale opgave (ambities Woondeal) van 769 woningen worden verspreid over alle kernen. Daarvan zal wel het grootste gedeelte in het dorp Epe landen omdat daar 2 grote uitbreidingslocaties (Zuukerenk en 't Slath) worden ontwikkeld tot en met 2030.

Conclusie De inspraakreactie geeft wel aanleiding de Woonagenda 2024 – 2028 / het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen. Aanpassing Dit betreft Thema 4, onder uitgangspunt 2. De bedrijfsbebouwing hoeft niet meer in gebruik te zijn. Ook (voormalige) (agrarische) bedrijfsbebouwing komt dus in aanmerking voor deze regeling. De opmerking van inspreker is dus juist. De tekst op pagina 8: onder uitgangspunt 2, is niet goed overgenomen uit het afwegingskader. De tekst wordt aangepast naar vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing. Voorwaarde is hierbij wel dat deze een agrarische bestemming heeft.

Inspraaknota

7

4. Reactie van inspreker 4 Samenvatting reactie De inspreker wijst in de inspraakreactie op de volgende aandachtspunten: a. De inspreker meent dat de doelstelling van netto woningbouw van 1.789 woningen tot 2030 niet zal worden gehaald vanwege de restricties opgenomen in de Woonagenda. b. De inspreker denkt dat het scherpe onderscheid in kwaliteiten tussen dorpen en buitengebied berust op een inschattingsfout. De kwaliteiten van de dorpen worden sterk bepaald door de kwaliteiten van het omliggende buitengebied. c. De inspreker meent dat in het buitengebied kansen voor de woningbouwopgave liggen vanwege de vrijkomende agrarische bedrijven / erven. De inspreker denkt aan behoud van monumentale bebouwing, leefbaarheid i.p.v. leegstand en verval, inpassing in het landschap, nieuwe woonvormen en diversiteit in prijs / woningtype / grootte. De inspreker meent dat de restrictieve regels dit onmogelijk maken: iets past of past niet. Daarbuiten is geen ruimte voor kwalitatieve afweging. d. De inspreker begrijpt niet waarom voor transformaties van bestaande panden en ligging in het buitengebied zoveel restricties worden opgesteld dat ontwikkeling onmogelijk wordt. e. De inspreker ziet het maximum van twee huishoudens bij woningsplitsing als een beperking en een gebrek aan maatwerk.

De inspreker vraagt om te kijken naar de specifieke mogelijkheden die een locatie biedt, zonder op voorhand regels te verbinden aan aantallen, typen en eerdere splitsingen. f. Volgens de inspreker liggen leegstand en verpaupering ook in het buitengebied op de loer, niet alleen binnen de kernen. De inspreker benadrukt dat transformatie in het buitengebied daarom integraal onderdeel moet uitmaken van de Woonagenda. g. De inspreker geeft aan dat het Afwegingskader voor Woningsplitsing te veel restricties bevat die ook niet passen bij het karakter van de Omgevingswet en geen ruimte bieden voor kwalitatieve en locatie specifieke afwegingen. Reactie gemeente Ad. a De gemeente Epe heeft de ambitie om in de periode tot en met 2030 1.789 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. De ontwikkeling van de woningvoorraad wordt gemonitord en waar nodig bij gestuurd. Naar onze mening bevat de Woonagenda geen restricties die het realiseren van deze aantallen in de weg staan. Er zijn diverse ontwikkellocaties in beeld waar nieuwe woonwijken zullen verrijzen. Wij nemen de opmerking van de inspreker derhalve voor kennisgeving aan. Ad. b De opmerking van inspreker is juist. De kwaliteiten van de dorpen worden in de gemeente voor een deel bepaald door de kwaliteiten van het omliggende buitengebied. Beide zijn met elkaar verweven.

Hier wordt – onder andere – bij het ontwikkelen van uitbreidingslocaties langs de randen van de dorpen ook rekening mee gehouden. Echter, in het buitengebied spelen ook andere opgaven, waaronder het behoud van de identiteit van het buitengebied en realisatie van doelstellingen op het gebied van natuur, erfgoed, klimaat, landschap en water. Er bestaat een duidelijke relatie tussen het buitengebied en de kernen, maar er dient wel een zekere mate van onderscheid gemaakt te worden, zeker op het gebied van woningbouw. Ad. c Zoals aangegeven is de Woonagenda dient de volkshuisvestelijke opgave primair in de kernen te landen. Wonen in het buitengebied is maatwerk. Wel wordt in het licht van de Woonagenda bekeken of de mogelijkheden voor wonen in het buitengebied verruimd kunnen worden. Zo wordt woningsplitsing onder voorwaarden in het buitengebied mogelijk gemaakt en gaan we onderzoeken of kavelsplitsing in het buitengebied mogelijk is en onder welke voorwaarden. Daarnaast blijft de regeling voor functieverandering vrijkomende agrarische bebouwing van kracht, en wordt deze in het kader van de Woonagenda geëvalueerd en eventueel herzien. Ad. d Wij herkennen ons niet in het beeld dat wij zoveel restricties neerleggen dat transformatie van bestaande panden en ligging in het buitengebied onmogelijk wordt. Zie ook beantwoording onder ad. c. van deze inspraakreactie. Ad.

e Wij hebben een maximum van twee huishoudens toegevoegd om dat wij de balans willen en moeten bewaren tussen het mogelijk maken van woningsplitsing en het behoud van het karakter en leefbaarheid van ons buitengebied. Inspraaknota

8

Ad. f Ad. g

Zie de beantwoording onder ad. c. Het afwegingskader bevat een aantal voorwaarden om zo enerzijds de betaalbaarheid te waardborgen en anderzijds de leefbaarheid. Wel biedt het afwegingskader de mogelijkheid om moverende redenen maatwerk te leveren.

Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding de Woonagenda 2024 – 2028 / het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

9

5. Reactie van inspreker 5 Samenvatting reactie De inspreker wijst op de volgende aandachtspunten in de Woonagenda 2024 – 2028: a. Afwijkingen in de afspraken: de ene keer wordt uitgegaan van 35% sociale huur, de andere keer van 30% sociale huur. b. De inspreker wil graag een toelichting op de afwijkingen in de Woonagenda t.o.v. andere beleidsstukken: 75% betaalbare woningen in Epe t.o.v. 66% betaalbaar in de nationale woningdeal en 70% betaalbaar in de regionale woondeal. c. De inspreker wijst op betaalbaarheid tot € 390.000,- in de Woonagenda, terwijl in de tabel met prijsklassen koop en huur wordt benoemd dat dure koop vanaf € 350.000,- / € 355.000,- is. d. De inspreker vraagt om een toelichting op het verschil tussen het minimum van 50 m². bruto vloeroppervlak bij woningsplitsing, terwijl bij nieuwbouw 35 m² voldoende wordt geacht. e. De inspreker mist het maximaal aantal woningen per hectare. Dit komt volgens de inspreker wel terug in scenario’s, maar niet in de uitgangspunten. De inspreker ziet in de uitgangspunten graag het maximum van 20 woningen per hectare terugkomen. f. De inspreker mist beleid op oudere, niet duurzame woningen die overblijven wanneer bewoners overlijden, of verhuizen. Reactie gemeente Ad.

a In de Woondeal Regio Stedendriehoek staat dat van de totale woningbouwopgave minimaal 70% in het betaalbare segment gerealiseerd moet worden, dit inclusief minimaal 30% sociale huur. De woondeal is vervolgens vertaald naar gemeentelijk beleid. De gemeente Epe stelt bij inbreiding- en uitbreidingslocatie de voorwaarde dat het woningbouwprogramma uit minimaal 35% sociale huur dient te bestaan. In het gemeentelijke Omgevingsplan wordt straks tevens vastgelegd dat minimaal 35% per nieuwbouwlocatie bestaat uit sociale huur. Ad. b De nationale afspraken zijn vertaald naar regionale afspraken en vervolgens naar gemeentelijk beleid. Wij hebben ervoor gekozen om hogere percentages te hanteren dan landelijk/regionaal. Uitgangspunt van de Woonagenda is het toevoegen van betaalbare woningen. Ad. c Landelijk is de grens in 2024 opgetrokken tot € 390.000,- In onze gemeente ligt de grens vooralsnog op € 350.000. Dit omdat wij sterk inzetten op het toevoegen van betaalbare woningen. Ad. d Nieuwbouw moet over een zekere minimale woonkwaliteit beschikken. Daarom zien we voor het gros van onze nieuwbouwopgave (85%) een woonoppervlak van 60m 2 als ondergrens. Voor de overige 15 % is een woonoppervlak van minimaal 35 m 2 toegestaan. De genoemde 35 m2 is afgestemd op het mogelijk maken van bijvoorbeeld tiny houses in de twee grotere kernen.

Woningsplitsing in het buitengebied kent een andere context. Ad. e Het gewenste aantal woningen per hectare wordt per locatie en per project bekeken aangezien dit mede afhankelijk is van de landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten. Elk plan wordt zorgvuldig bekeken op de Omgevingstafel waarbij ook gekeken wordt naar hoeveel woningen per hectare het plangebied kan dragen. Ad. f Voor het verbeteren en verduurzamen van bestaande koopwoningen kan een Toekomstbestendig Wonen Lening worden aangevraagd. Dit is een lening met een lage rente die onder meer gebruikt kan worden voor de toepassing van duurzaamheidsmaatregelen of voor het levensloopbestendig maken van een woning. De lening is daarnaast ook inzetbaar voor het repareren van de fundering of het verwijderen van asbest. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding de Woonagenda 2024 – 2028 te wijzigen.

Inspraaknota

10

6. Reactie van inspreker 6 (gelijkluidend met inspreker 8) Samenvatting reactie De inspreker maakt bezwaar tegen het Afwegingskader Woningsplitsing op de volgende punten: a. “Minimaal 1 van de gesplitste woningen moet vallen in de prijsklasse goedkoop of middelduur”. De inspreker geeft aan dat een maximale WOZ-waarde van € 350.000,van één van de woningen in combinatie met de andere voorwaarden te beperkend is. b. “De door splitsing nieuw ontstane woningen moeten beide minimaal verduurzaamd worden tot de wettelijke norm en in ieder geval energielabel B.” De inspreker geeft aan dat deze eis de woningsplitsing onnodig moeilijk maakt. De inspreker vindt de eis ook onredelijk, aangezien het primaire doel van woningsplitsing is om extra woningaanbod te creëren. De inspreker vindt het onredelijk als de eisen aan gesplitste woningen veel hoger liggen dan de eisen aan andere woningen. De inspreker stelt voor om de eis te verlagen naar tenminste energielabel C. c. De inspreker geeft aan in dat in de eigen woonsituatie reeds twee huishoudens wonen. De bewoning door twee huishoudens is vergund. Voor beide huishoudens wordt afzonderlijk gemeentebelasting betaald en aan beide delen is afzonderlijke WOZ-waarde toegekend. Naar de overtuiging van de inspreker moet in deze gevallen woningsplitsing worden toegestaan met minder eisen. Reactie gemeente Ad. a Zie beantwoording onder 3 g. Ad.

b De door splitsing nieuw ontstane woningen moeten beide minimaal verduurzaamd worden tot de wettelijke norm en in ieder geval energielabel B. Indien de bestaande constructie van het gebouw dit redelijkerwijs niet mogelijk maakt, kan verduurzaming tot energielabel C toegestaan worden. Wij zien deze eisen niet als onredelijk. Het splitsen van een woning levert immers financieel voordeel op. Het is redelijk om een deel van de opbrengst te besteden aan verduurzaming zodat er toekomstbestendige woningen ontstaan. Ad. c Woningen waarvoor een vergunning voor bewoning door twee huishoudens is verleend voldoen niet zomaar aan de voorwaarden zoals genoemd in het afwegingskader voor woningsplitsing. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

11

7. Reactie van inspreker 7 Samenvatting reactie De inspreker maakt bezwaar tegen het Afwegingskader Woningsplitsing op de volgende punten: a. De huidige mogelijkheid van twee huishoudens in één woning biedt momenteel (bijna) geen financieringsmogelijkheden meer voor geldverstrekkers. Bij woningsplitsing naar twee woningen zullen geldverstrekkers meer genegen zijn te financieren. b. De inspreker vindt dat agrarische woningen en agrarische woningen met bestaand erf (hobbyboeren) ook mee moeten kunnen doen. c. Volgens de inspreker heeft woningsplitsing geen zin wanneer minimaal één van de twee gesplitste woningen moet vallen in de prijsklasse goedkoop, of middelduur (huur, of koop). Volgens de inspreker zijn de meeste afgesplitste woningen meer waard dan € 350.000,-. Volgens de inspreker is woningsplitsing maatwerk en kunnen de genoemde algemene regels zo niet worden gebruikt voor het buitengebied. d. Volgens de inspreker is het wellicht verstandig om bij uitzondering af te wijken van de 50 m². op de begane grond als de bouwkundige situatie daartoe aanleiding geeft. e. Volgens de inspreker komt het de woonkwaliteit ten goede wanneer bij woningsplitsing afzonderlijke inritten worden gecreëerd om te voorkomen dat bewoners bij elkaar over het erf moeten om bij de woning te komen. f.

De inspreker vraagt of bij de energielabelwens in uitzonderlijke gevallen ook kan worden uitgeweken naar label B, of C, bijvoorbeeld bij monumenten. g. De inspreker vraagt hoe lang men mag doen over het verkrijgen van het gewenste energielabel, gezien de hoge kosten van isoleren, aanbrengen van installaties t.b.v. energiebesparing en met oog op warmtetransitie van de gemeente Epe. h. De inspreker vraagt of bij de aanvraag voor woningsplitsing de bestaande vergunning voor twee huishoudens in één woning moet worden ingetrokken. i. De inspreker vraagt of bij afwijzing van de aanvraag voor woningsplitsing de vergunning voor twee huishoudens in één woning blijft bestaan. j. De inspreker vraagt hoe moet worden omgegaan met de situatie waarin het woongedeelte bij twee huishoudens in één woning nu al meer waard is dan de eis bij woningsplitsing. k. De inspreker vraagt wie de waarde bepaalt op welk moment. l. Naar de mening van de inspreker moet de gemeente de vergunning van bewoners met vergunning voor twee huishoudens in één woning automatisch omzetten naar woningsplitsing naar twee woningen. De reden hiervoor is dat financiering bij twee huishoudens in één woning in de toekomst niet meer mogelijk is. Reactie gemeente Ad. a De gemeente neemt de opmerking van inspreker voor kennisgeving aan. Ad. b Het afwegingskader dat ter inzage heeft gelegen ziet op woningen met een woonbestemming.

(Agrarische) bedrijfswoningen komen niet voor woningsplitsing in aanmerking. Wel gaan we de mogelijkheden onderzoeken met betrekking tot het splitsen van (agrarische) bedrijfswoningen. Dit is een van de vervolgacties die voortkomt uit de Woonagenda. Wij zullen dit punt in de tekst toevoegen. Dit onder Thema 4: Impuls voor de bestaande woningvoorraad: uitgangspunt 1: we onderzoeken de mogelijkheden voor de splitsing van (agrarische) bedrijfswoningen en plattelandswoningen. Ad. c Uit alle onderzoeken blijkt dat er de komende jaren vooral een grote opgave ligt om het aanbod aan betaalbare woningen te vergroten. Bovendien is de opgave voor betaalbare woningen ook een van de belangrijkste speerpunten geworden in de nationale Woon- en Bouwagenda (2022). Daar komt bij dat de huidige woningen in de gemeente Epe relatief ruim zijn (en daardoor niet altijd betaalbaar zijn). De komende jaren zetten wij daarom sterk in op de bouw én het behoud van betaalbare woningen. De nadruk van de Woonagenda en woningsplitsing ligt dus op het toevoegen van betaalbare woningen. Ad. d Om moverende redenen kan het college van de voorwaarden afwijken om maatwerk te leveren. De bouwkundige situatie kan hiervoor ook aanleiding geven. Ad. e Vanuit ruimtelijk en verkeerstechnisch oogpunt is 1 uitrit gewenst. In bijzondere situaties kan het college hiervan afwijken. Ad.

f In het afwegingskader staat: de door afsplitsing nieuw ontstane woning moet minimaal verduurzaamd worden tot de wettelijke norm en in ieder geval label B (bij de bestaande Inspraaknota

12

Ad. g Ad. h Ad. i Ad. j Ad. k Ad. l

woning). Indien de bestaande constructie van het gebouw dit redelijkerwijze niet mogelijk maakt, kan verduurzaming tot label C toegestaan worden. Bij vernieuwbouw is BENG de norm. Bij de aanvraag c.q. melding wordt dit beoordeeld. Als de woning wordt opgeleverd moet het voldoen aan de verleende omgevingsvergunning/toestemming. Als voor de woning reeds een omgevingsvergunning voor de vestiging van twee huishoudens in een woning is verleend, dan dient deze bij de aanvraag voor het splitsen van de betreffende woning te worden ingetrokken. Ja, deze vergunning blijft onder deze omstandigheden bestaan. De vergunning voor het bewonen met 2 huishoudens staat los van woningsplitsing. Een aanvraag voor woningsplitsing moet aan de voorwaarden van het afwegingskader voldoen, waaronder ook de betaalbaarheid van ten minste één van de woningen. De aanvrager moet de woning laten taxeren vanaf de bouwtekening door een beëdigd taxateur. Het taxatierapport dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning ter goedkeuring aan de gemeente te worden voorgelegd. Dit zou rechtsongelijkheid in de hand werken. En de woningen waarvoor een vergunning voor bewoning door twee huishoudens is verleend voldoen niet zomaar aan de voorwaarden zoals genoemd in het afwegingskader voor woningsplitsing.

Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding om het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen. De inspraakreactie geeft wel aanleiding de Woonagenda te wijzigen. Aanpassing Het afwegingskader dat ter inzage heeft gelegen ziet op woningen met een woonbestemming. (Agrarische) bedrijfswoningen komen niet voor woningsplitsing in aanmerking. Wel gaan we de mogelijkheden onderzoeken met betrekking tot het splitsen van (agrarische) bedrijfswoningen. Dit is een van de vervolgacties die voortkomt uit de Woonagenda. Wij zullen dit punt in de tekst toevoegen. Dit onder Thema 4: Impuls voor de bestaande woningvoorraad: uitgangspunt 1: we onderzoeken de mogelijkheden voor de splitsing van (agrarische) bedrijfswoningen en plattelandswoningen.

Inspraaknota

13

8. Reactie van inspreker 8 (gelijkluidend met inspreker 6) Samenvatting reactie a. De inspraakreactie is gelijkluidend met inspraakreactie 6. Voor een samenvatting van de inspraakreactie wordt daarom volstaan met een verwijzing naar inspraakreactie 6. Reactie gemeente Ad. a Voor de beantwoording van de gemeente wordt verwezen naar de beantwoording van inspraakreactie 6. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

14

9. Reactie van inspreker 9 Samenvatting reactie De inspreker verzoekt naar aanleiding van het Afwegingskader Woningsplitsing het volgende: a. Woningsplitsing niet alleen toe te staan bij woonbestemmingen, maar ook bij de bestemming ‘Agrarisch’ met bouwaanduiding ‘Bestaand erf’. b. Woningsplitsing ook toe te staan bij woningen die na splitsing een WOZ-waarde hebben die hoger ligt dan € 350.000,-. De inspreker benadrukt dat vanwege de nu gestelde voorwaarde bijna geen woningen in aanmerking komen voor woningsplitsing. De inspreker stelt voor de prijsklasse in zijn geheel te laten vallen. c. De inspreker geeft aan dat de aanpassingen die nodig zijn om de woning naar energielabel B te brengen met dermate hoge kosten komen, dat dit niet haalbaar is. Dergelijke hoge kosten hebben volgens de inspreker ook effect op de waarde van de woning. De inspreker adviseert energielabel C als basis te hanteren. Reactie gemeente Ad. a Wij kiezen ervoor om te starten met woningsplitsing in het buitengebied op grond van het voorliggende afwegingskader. In het kader van de uitvoering van de Woonagenda gaan we een aantal onderwerpen nader onderzoeken. Hierbij zullen wij ook onderzoek doen naar de voor- en nadelen van woningsplitsing bij de bestemming 'Agrarisch' met de aanduiding 'Bestaand erf'. Ad. b Zie beantwoording onder 7 c. Ad. c Zie beantwoording onder 6 b.

Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

15

10. Reactie van inspreker 10 Samenvatting reactie De inspreker omschrijft naar aanleiding van het Afwegingskader Woningsplitsing de volgende aandachtspunten: a. De inspreker verzoekt woningsplitsing niet alleen toe te staan bij woonbestemmingen, maar ook bij de bestemming ‘Agrarisch’. Volgens de inspreker is hier veel vraag naar, omdat de bij de onderneming betrokken zoon vaak het bedrijf wil overnemen. Het aankopen van de woonboerderij in één keer is dan vaak niet haalbaar. Bij woningsplitsing kan de zoon zijn gedeelte aankopen en door de bank gefinancierd krijgen. Bij huisvesting voor twee huishoudens willen banken niet financieren, maar bij woningsplitsing wel. Volgens de inspreker wordt deze constructie in de gemeente Apeldoorn ook gehonoreerd. b. In het geval dat een koper zonder binding met het agrarisch bedrijf een gesplitste boerderijwoning wil kopen, biedt omzetting naar ‘Plattelandswoning’ volgens de inspreker uitkomst. c. De inspreker vraagt ook om het toestaan van woningsplitsing in het buitengebied bij de bestemming ‘Agrarisch – Bestaand erf’. d. De inspreker geeft aan dat door de voorwaarden maximale WOZ-waarde van € 350.000,en het energielabel B veel woningen niet in aanmerking komen voor woningsplitsing. De inspreker vraagt zich af wat het nut is van deze regeling als zo weinig woningen in aanmerking komen.

De inspreker adviseert de prijsklasse in zijn geheel te laten vervallen. e. De inspreker adviseert energielabel C als basis te hanteren, in plaats van energielabel B met energielabel C als uitzondering wanneer B niet haalbaar is. f. De inspreker adviseert een soepele en flexibele omgang met de voorwaarde voor één bestaande inrit als toegang voor beide woningen, omdat men anders recht van overpad moet laten beschrijven. g. De inspreker stelt voor dat bij locaties die reeds een vergunning hebben verkregen voor twee huishoudens via een Omgevingsvergunning worden omgezet naar woningsplitsing zonder dat aanvullende voorwaarden worden gesteld. Reactie gemeente Ad. a Zie beantwoording onder 7 b. Ad. b Wij nemen de optie van een plattelandswoning mee in het voorgenomen onderzoek zoals benoemd in de Woonagenda. Op pagina 8 van de Woonagenda passen we de tekst aan onder Thema 4: Impuls voor de bestaande woningvoorraad, onder Uitgangspunt 1 voegen wij deze tekst toe: We onderzoeken de mogelijkheden voor het splitsen van (agrarische) bedrijfswoningen en plattelandswoningen Ad. c Zie beantwoording onder 7 b. Ad. d Zie beantwoording onder 7 c. Ad. e Zie beantwoording onder 7 f. Ad. f Zie beantwoording onder 7 e. Ad. g Zie beantwoording onder 7 l. Conclusie De inspraakreactie geeft wel aanleiding de Woonagenda te wijzigen.

Aanpassing Wij nemen de optie van een plattelandswoning mee in het voorgenomen onderzoek zoals benoemd in de Woonagenda. Op pagina 8 van de Woonagenda passen we de tekst aan onder Thema 4: Impuls voor de bestaande woningvoorraad, onder Uitgangspunt 1 voegen wij deze tekst toe: We onderzoeken de mogelijkheden voor het splitsen van (agrarische) bedrijfswoningen en plattelandswoningen

Inspraaknota

16

11. Reactie van inspreker 11 Samenvatting reactie De inspreker omschrijft naar aanleiding van het Afwegingskader Woningsplitsing de volgende aandachtspunten: a. Gelijkluidend met inspraakreactie van inspreker 10, onder a. b. Gelijkluidend met inspraakreactie van inspreker 10, onder b. c. Gelijkluidend met inspraakreactie van inspreker 10, onder c. d. Gelijkluidend met inspraakreactie van inspreker 10, onder f. e. De inspreker benadrukt dat veel gemeenten woningsplitsing in het buitengebied al toepassen en dat in januari 2024 dit tijdens de inspreekavond in Epe ook is toegezegd. Reactie gemeente Ad. a Zie de beantwoording van inspreker 7, onder b. Ad. b Zie de beantwoording van inspreker 10, onder b. Ad. c Zie de beantwoording van inspreker 7, onder b. Ad. d Zie de beantwoording van inspreker 7, onder e. Ad. e Conform de gedane toezegging ligt het afwegingskader voor woningsplitsing in het buitengebied nu voor. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

17

12. Reactie van inspreker 12 Samenvatting reactie De inspreker omschrijft naar aanleiding van het Afwegingskader Woningsplitsing de volgende aandachtspunten: a. De inspreker kaart aan dat door de bepaling “Minimaal 1 van de gesplitste woningen moet vallen in de prijsklasse goedkoop of middelduur (huur of koop)” in combinatie met de overige eisen (min. bruto vloer oppervlak 50 m², perceel grootte 1000 m² en energielabel B) geen enkele woning in het buitengebied in aanmerking komt voor woningsplitsing. Waardebepaling WOZ-waarde komt volgens de inspreker altijd hoger uit dan € 350.000,-. Reactie gemeente Ad. a Het specifieke doel van dit afwegingskader voor woningsplitsing in het buitengebied is wat ons betreft het toevoegen van betaalbare woningen. Aan die categorie woningen is de grootste behoefte in onze gemeente. Wonen in het buitengebied blijft maatwerk. Dit betekent dat het toevoegen van woningen in het buitengebied alleen mogelijk blijft om in te kunnen spelen op de herbestemming van vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing, het realiseren van nieuwe landgoederen en behouden van monumentale bebouwing. Op deze manier behouden we het karakter en de identiteit van het buitengebied en maken we de realisatie van doelstellingen op het gebied van natuur, erfgoed, klimaat, landschap en water mede mogelijk.

Wij gaan ervan uit dat het afwegingskader wel degelijk het toevoegen van een kleine compacte woning in de categorie betaalbaar mogelijk maakt. De genoemde minimale perceel grootte van 1000 m². heeft betrekking op de totale oppervlakte van het kavel. Het is dus niet zo dat beide woningen over een perceel van 1000 m² moeten beschikken. Voor de voorwaarde van energielabel B wordt verwezen naar inspraakreactie 7 onder ad. f. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding het Afwegingskader Woningsplitsing te wijzigen.

Inspraaknota

18

13. Reactie van inspreker 13 Samenvatting reactie De inspreker omschrijft naar aanleiding van het Afwegingskader Woningsplitsing en de Woonagenda de volgende aandachtspunten: a. De inspreker vraagt naar een verduidelijkend kader rondom woningsplitsing, zelfbewoningsplicht en mogelijkheden rondom verhuur/verkoop, gespecificeerd naar de twee afzonderlijke woningen:  Kan de tweede woning worden verhuurd?  Is de verhuur vrij, of zijn hier eisen aan verbonden?  Kan de afgesplitste woning worden verkocht? Reactie gemeente Ad. a De bedoeling van het afwegingskader is om betaalbare woningen te creëren: huur of koop. Als de afgesplitste woning een huurwoning wordt dan moet het gaan om een betaalbare huurwoning. De zelfbewoningsplicht houdt in dat degene aan wie de afgesplitste woning verkocht wordt zelf in de woning gaat wonen voor de duur van vijf jaar. Door middel van het anti-speculatiebeding zorgen we ervoor dat de woning langere tijd een betaalbare woning blijft. De afgesplitste woning kan, als aan alle voorwaarden wordt voldaan, als zelfstandige woning verkocht worden. Conclusie De inspraakreactie geeft geen aanleiding het Afwegingskader Woningsplitsing en de Woonagenda 2024 – 2028 te wijzigen.

Inspraaknota

19

3. Ambtshalve aanpassingen In dit hoofdstuk worden de door te voeren ambtshalve aanpassingen in de Woonagenda en het Afwegingskader woningsplitsing in (het Buitengebied van) de gemeente Epe beschreven. Dit betreffen ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van de Woonagenda, die geen directe invloed hebben op de strekking van de Woonagenda en een verduidelijking in het Afwegingskader. -

Aanpassing 1 Woonagenda pagina 7 o We passen de tekst van de Woonagenda aan op pagina 7. Onder Uitgangspunt 5 vervangen we nieuwbouwlocatie door uitleglocatie en verwijderen we de aanduiding: >9 woningen

-

Aanpassing 2 Woonagenda op pagina 7, pagina 10, pagina 17 en pagina 20 o We halen 390.000 euro als betaalbaarheidsgrens uit de tekst van de Woonagenda. We passen dit aan op pagina 7 onder Thema 2, onder Uitgangspunt 1 vervangen we 390.000 (tweemaal) door: “zie ons prijsklassenbeleid in de bijlage”. Ook op pagina 10, 17 en 20 (tweemaal) vervangen we 390.000 door “zie voor de betaalbaarheidsgrens ons prijsklassenbeleid in de bijlage”.

-

Aanpassing 3 Woonagenda op pagina 34 o We passen de tabel aan op pagina 34. We verwijderen de pijl en het grijze vlak uit de tabel.

-

Aanpassing 4 Woonagenda op pagina 38 o We passen de tekst van de Woonagenda aan op pagina 38 (groene kader). Hier staat dat voor Vaassen geldt dat er voor de duurdere koop meer plannen zijn dan dat er vraag naar is. We halen deze zin eruit: dit klopt niet. Onder Uitgangspunt 5 vervangen we nieuwbouwlocatie door uitleglocatie en verwijderen we de aanduiding: >9 woningen

-

Aanpassing 5 Woonagenda o We nemen op pagina 27 een verwijzing op naar het Afwegingskader: “Hiervoor geldt het Afwegingskader Woningsplitsing in (het buitengebied) van de gemeente Epe zoals opgenomen onder bijlage II van de Woonagenda.”

-

Aanpassing 6 Woonagenda, Bijlage II: Kaders woningbouwinitiatieven 2024

Pagina 45 Bij de onderdelen ‘transformatie’ en ‘inbreiding’ wordt aansluiting gezocht bij de definities die de provincie Gelderland hanteert. Voor transformatie luidt de huidige definitie: Er is sprake van transformatie als: • er sprake is van een omzetting van een pand dat geen woonfunctie heeft (bedrijfs-, detailhandels-, kantoor- of maatschappelijke bestemming) naar een woonbestemming. Dat kan door verbouw of sloop-nieuwbouw; • de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied van de kernen ligt (buiten de kernen is het functieveranderingsbeleid van vrijkomende (agrarische) bebouwing van toepassing en de regeling voor nieuwe landgoederen). De nieuwe definitie wordt: Van transformatie is sprake in het geval van: Inspraaknota

20

 Pand Transformatie: Locatie waarbij door woningtoevoeging in bestaande niet-woonpanden (ver- en nieuwbouw) binnen bestaand stedelijk gebied de gebruiksfunctie van een of meerdere verblijfsobjecten in het pand verandert. Bestaande niet woonpanden wordt hierbij niet gesloopt.  Transformatiegebied Locatie waarbij door woningtoevoeging op al dan niet bebouwde gronden (verbouw, nieuwbouw en functiewijziging) binnen bestaand stedelijk gebied de planologische functie verandert. Met uitzondering van agrarische gronden (zie uitbreiding) en verdichtingsplannen (zie verdichting). Bestaande (niet-)woongebouwen worden hierbij overwegend gesloopt en vervangen door nieuwe woongebouwen. Voor inbreiding luidt de huidige definitie: Inbreidingslocaties zijn onbebouwde locaties binnen het bestaand stedelijk gebied waar woningen, maar ook kantoren, winkels of bedrijven kunnen worden gebouwd. Inbreiding wordt door ons dan ook als volgt omschreven. Inbreiding betreft locaties binnen bestaande stedelijk gebied en betreft een voor woningbouw gekenmerkte omgeving. Dan gaat het om een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, evenals de daarbij behorende openbare- en/of sociaal culturele voorzieningen, groenstructuren en infrastructuur.

Voor een inbreidingslocatie geldt verder de voorwaarde dat deze deel uitmaakt van een herstructurering (corporatie) of een stedenbouwkundige gewenste aanpassing van de ruimtelijke structuur op buurt- of wijkniveau. De nieuwe definitie wordt: Van inbreiding is sprake in het geval van:

 Herstructurering Locatie waarbij door woningtoevoeging (nieuwbouw en splitsing) en/of woningonttrekking (sloop en samenvoeging) de samenstelling van de bestaande woningvoorraad binnen bestaand stedelijk gebied verandert zonder ingrijpende wijziging van de planologische functie.  Verdichting Locatie waarbij woningen worden toegevoegd door nieuwbouw aan of op bestaande panden en op al dan niet bebouwde gronden binnen bestaand stedelijk gebied, zoals niet-woonpanden, sportvelden of groenstroken.

•

-

Aanpassing 7 Afwegingskader woningsplitsing in (het Buitengebied van) de gemeente Epe o We passen de tekst van het Afwegingskader aan onder Maatvoering. De zin die hier stond riep vragen op. De nieuwe tekst wordt: De oppervlakte van het perceel, waarop de te splitsen woning staat, moet minimaal 1000 m 2 groot zijn; (Er stond eerst: Het perceel, waar in beginsel het bestemmingsvlak wonen en een eventuele vergunning voor het gebruik van de tuin (art. 3.6.d van het bestemmingsplan Buitengebied Epe) toe wordt gerekend, moet minimaal 1000 m2 groot zijn).

-

Aanpassing 8 Afwegingskader woningsplitsing in (het Buitengebied van) de gemeente Epe We voegen 2 bullets toe onder: Welke situaties komen in aanmerking? Minimaal 1 van de gesplitste woningen moet vallen in de prijsklasse goedkoop of middelduur

Inspraaknota

21

(huur of koop). 1 Dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer; We voegen hier het volgende toe: • De aanvrager moet de woning laten taxeren vanaf de bouwtekening door een beëdigd taxateur. Het taxatierapport dient bij de aanvraag van de omgevingsvergunning ter goedkeuring aan de gemeente te worden voorgelegd. Als uit het taxatierapport blijkt dat niet minimaal 1 van de gesplitste woningen betaalbaar (dus in de prijsklasse goedkoop of middelduur valt) is dan komt de woning niet in aanmerking voor woningsplitsing. • Bij huur moet de woning aantoonbaar vallen in maximaal de prijsklasse middeldure huur conform het woningwaarderingsstelsel •

Aanpassing 9 Afwegingskader woningsplitsing in (het Buitengebied van) de gemeente Epe - Onder Aanvullende zaken wordt bij de 5e bullet toegevoegd: de zelfbewoningsplicht geldt niet als de gesplitste woning verhuurd wordt;

De prijsklassen die de gemeente Epe hanteert zijn te vinden in het prijsklassenbeleid Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe – Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw. Het prijsklassenbeleid wordt jaarlijks geactualiseerd. 1

Inspraaknota

22