972904 Beslisnota Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'Kloosterhof, Oene'

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan 'Kloosterhof, Oene'

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

972904

Adviseur

Geene

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

sam.geene@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. deels tegemoet te komen aan de zienswijzen tegen het ontwerp bestemmingsplan 'Kloosterhof' in Oene overeenkomstig de inhoud van de als bijlage toegevoegde Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Kloosterhof' Oene; 2. in te stemmen met de ambtshalve wijzigingen, zoals beschreven in hoofdstuk 3 van de als bijlage toegevoegde Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Kloosterhof' Oene; 3. Het bestemmingsplan Kloosterhof Oene, NL.IMRO.0232.OENE004Kloosterhof-OBP1, met ondergrond grootschalige basiskaart (GBK) (2022-06-24) gewijzigd vast te stellen.

INLEIDING Het bestemmingsplan heeft betrekking op de onbebouwde gronden nabij de Gerrit ten Holteweg in Oene. Het plangebied bestaat uit de percelen kadastraal bekend gemeente Epe en Oene, sectie E, nummers 1958, 1959, 376, 377, 1523, 2221, 2223 (gedeeltelijk) en 2226 (gedeeltelijk). Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse van het plangebied in totaal 39 grondgebonden woningen met bijbehorende voorzieningen zoals wegen en groen (inclusief speelvoorzieningen) te realiseren. Doel is om betaalbare woningen te realiseren voor verschillende groepen inwoners van Oene. Het woningbouwprogramma bestaat uit een mix van een vrijstaande woning, twee-onder-één-kapwoningen en rijwoningen. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldend bestemmingsplan, omdat op basis van het bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied geen woningbouw is toegestaan. Om de voorgenomen woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 27 december 2023 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 13 zienswijzen ingediend. De binnengekomen zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een reactie in bijgevoegde Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan 'Kloosterhof, Oene'.

BEOOGD EFFECT Realisatie van een woningbouwontwikkeling van in totaal 39 woningen.

ARGUMENTEN 1.1 Een aantal zienswijzen geeft aanleiding om het plan te wijzigen De zienswijzen hebben tot een aantal wijzigingen geleid. Deze wijzigingen leiden tot een verbetering van het plan. Het betreft de volgende wijzigingen:

Wijzigingen plankaart • de maximale goothoogte voor de levensloopbestendige woningen wordt aangepast van zes meter naar vier meter; • bij de vier levensloopbestendige woningen wordt op de parkeerplaats de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeervoorziening' opgenomen. Wijzigingen regels • artikel 7 (Wonen) wordt aangepast - conform verbeelding - door het opnemen van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - parkeervoorziening'. Aan de regels wordt de volgende regel toegevoegd: ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen parkeervoorzieningen' voor parkeervoorzieningen; • artikel 3 (Groen) wordt aangepast in die zin dat onder 3.1 (bestemmingsomschrijving) het volgende wordt geschrapt: parkeervoorzieningen. Wijzigingen toelichting • het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan worden als bijlagen bij de toelichting op het bestemmingsplan opgenomen; • het landschaps- en inrichtingsplan wordt als bijlage bij de toelichting op het bestemmingsplan opgenomen; • aan onderdeel 4.11 van de toelichting op het bestemmingsplan (Verkeer en Parkeren) wordt de geactualiseerde tabel voor wat betreft de parkeerbalans opgenomen. 2.1 De ambtshalve aanpassingen zorgen voor een verbetering van het plan Ter verbetering van het plan worden de volgende ambtshalve aanpassingen voorgesteld: • • •

de ontsluiting van de bestaande infrastructuur wordt opgenomen op de verbeelding (bestemming 'Verkeer'); ter plaatse van het wandelpad aan de noordzijde van het plangebied wordt de bestemming Wonen met aanduiding 'wandelpad' gewijzigd in Groen met aanduiding 'specifieke vorm van groen wandelpad'. Deze wijzigingen wordt tevens in artikel 3 van de planregels doorgevoerd. de initiatiefnemer heeft het waterhuishoudkundig bureau een informatieve memo laten opstellen over de waterhuishoudkundige uitwerking van de plan. Deze memo wordt in de bijlagen van de toelichting op het bestemmingsplan opgenomen.

3.1 Het plan levert een bijdrage aan onze woningbouwopgave Als gemeente Epe staan we voor een grote woningbouwopgave. Het Rijk heeft de regie op de woningbouw genomen met de nationale Bouw- en Woonagenda en het streven is om landelijk tot en met 2030 100.000 woningen per jaar te gaan bouwen. Afspraken over de invulling hiervan zijn op provinciaal en regionaal niveau gemaakt met onder andere de Regionale Woondeal die in maart 2023 is gesloten. In de Omgevingsvisie van de gemeente Epe zijn de locaties vastgelegd waar wij tot en met 2030 woningen willen bouwen. De locatie Kloosterhof is één van deze locaties. 3.2 Het plan past binnen de doelstellingen van de Woonagenda en Omgevingsvisie De locatie Kloosterhof is een uitbreidingslocatie zoals omschreven in de Woonagenda en de Omgevingsvisie. Het betreft een locatie aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied waarbij ruimte is om aan onze volkshuisvestelijke opgave te voldoen. Ook wordt er met 9 sociale huurwoningen en 12 goedkope koopwoningen voldaan aan de vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen voor (jonge) gezinnen. 3.3 Het plan is stedenbouwkundig akkoord Het plan is stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord en kan voldoen aan de redelijke eisen van welstand.

Het plan is meerdere malen in het stedenbouwkundig overleg besproken waarin verschillende disciplines zoals stedenbouw, welstand en landschap zijn vertegenwoordigd. 3.4 Het bestemmingsplan is milieutechnisch uitvoerbaar In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat in een bestemmingsplan de uitvoerbaarheid van het voornemen moet worden aangetoond. Daaronder valt in ieder geval de onderzoeksverplichting naar de verschillende ruimtelijke en milieutechnische relevante aspecten. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit, geluid, de waterhuishouding, de aanwezige flora en fauna en de stikstofdepositie. De

onderzoeken zijn gecontroleerd door specialisten van de Omgevingsdienst Veluwe en IJssel en onze eigen gemeente. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. 3.4 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. 3.5 Het bestemmingsplan is onderdeel van de afspraken uit de anterieure overeenkomst In december 2023 is een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. De gemeente heeft in de overeenkomst verklaard dat zij bereid is mee te werken aan een herziening van het bestemmingsplan, waarbij is afgesproken dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het laten opstellen van het bestemmingsplan en de benodigde onderzoeken. Het voorliggende bestemmingsplan is het resultaat van de afspraken uit de anterieure overeenkomst.

KANTTEKENINGEN 3.1 Het woningbouwprogramma voldoet niet volledig aan het prijsklassenbeleid In Oene is er sprake van behoefte aan betaalbare, grondgebonden woningen, zowel voor starters en kleine huishoudens als senioren. Deze woningen zijn nu nog niet voldoende beschikbaar binnen Oene. Het bouwplan voorziet in 21 goedkope woningen, waarvan 9 woningen in de sociale huursector worden aangeboden. Hoewel niet wordt voldaan aan de eis dat minimaal 35% benut moet worden door de sociale huur, geldt dat voldaan wordt aan een concrete behoefte van de kern Oene. Immers, door de initiatiefnemer is vanaf 1 juli 2022 (na de inloopmiddag) een interessepeiling gehouden op de inloopmiddag en daarna via de projectwebsite. Via de projectwebsite konden geïnteresseerden middels een voorinschrijving kenbaar maken voor welke woningtype zij belangstelling hadden. Met de voorinschrijvingen is aangetoond dat er ruime belangstelling is voor het uiteindelijke woningbouwprogramma zoals hierboven is weergegeven. Initiatiefnemer heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat in Oene meer behoefte aan betaalbare koop ten opzichte van sociale huur. Om moverende redenen kan volgens de Woonagenda worden afgeweken van 35% sociale huur. Het aantal betaalbare koop is derhalve verhoogd naar 30,8% ten koste van het aandeel sociale huur (23,1%).

Het totale aandeel goedkope woningen bedraagt afgerond 54%, in plaats van 55%. Initiatiefnemer heeft voldoende gemotiveerd waarom in dit geval wordt afgeweken van de percentages uit het prijsklassenbeleid. Dit heeft enerzijds te maken met de financiële haalbaarheid van het plan en anderzijds met de ruimtelijke kwaliteit die behaald wordt in het plan waarmee het niet alleen voor nu, maar ook voor in de toekomst een leefbare woonomgeving is. Ook heeft de gemeente de te realiseren percentages goedkope en middeldure koop gedurende het ontwikkeltraject aangescherpt.

FINANCIËN Met de initiatiefnemer zijn financiële afspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst 'Kloosterhof' die in december 2023 is gesloten. De afspraken komen er kort gezegd op neer dat de kosten voor de ontwikkeling van het plan, inclusief ambtelijke inzet en de vergoeding van eventuele planschade, voor rekening van de initiatiefnemer komen.

COMMUNICATIE De initiatiefnemer heeft een uitgebreid participatietraject doorlopen, waarbij verschillende gesprekken zijn gevoerd met direct omwonenden. Daarnaast heeft de initiatiefnemer op 29 juni 2022 een inloopavond georganiseerd voor omwonenden en op 11 maart 2023 een inloopmiddag voor alle Oenenaren. De resultaten van het participatietraject zijn vastgelegd in een participatielogboek. Bovendien heeft de initiatiefnemer een projectwebsite waarop geïnteresseerden worden geïnformeerd over de plannen. Tot slot heeft eenieder de mogelijkheid gehad om tijdens de inzageperiode van het ontwerp bestemmingsplan een zienswijze in te dienen.

UITVOERING Het bestemmingsplan is conform de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht. De laatste stappen in de procedure betreffen:

1. publicatie van het raadsbesluit omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan; 2. terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan en bijbehorende stukken; 3. mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift en een voorlopige voorziening bij de Raad van State gedurende de termijn van de terinzagelegging.