955272 Beslisnota Bestemmingsplan Duisterestraat 1 Epe

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Bestemmingsplan Duisterestraat 1 Epe

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

955272

Adviseur

Schaapman

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

paul.schaapman@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. In te stemmen met de beantwoording van de ingekomen zienswijzen conform de bijgevoegde zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Duisterestraat 1 Epe; 2. In te stemmen met de ambtshalve aanpassing overeenkomstig de inhoud van bijgevoegde zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Duisterestraat 1 Epe; 3. Het bestemmingsplan Duisterestraat 1 Epe NL.IMRO.0232.EPE049Duisterestr1-OBP1 met ondergrond basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2023-07-21) gewijzigd vast te stellen; 4. Geen exploitatieplan vast te stellen.

INLEIDING Aan de Duisterestraat 1 te Epe staat een voormalig rusthuis voor ouderen van de Dominee Prins-Stichting, genaamd ‘Licht in Duuster’. Het woongebouw wordt nu verhuurd aan gemeente Epe voor de opvang van vluchtelingen. Het woongebouw is gedateerd en niet meer geschikt voor een ander gebruik. Daarom heeft de Stichting een plan ingediend om 31 middeldure huurwoningen te realiseren voor ouderen. De locatie kent de bestemming Wonen, maar het voorziene aantal woningen, de maatvoering en de situering van de woningen zijn niet in overeenstemming met het bestemmingsplan ‘Epe Zuid’ (2009). Om het plan mogelijk te maken moet worden afgeweken van het bestemmingsplan. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld, heeft afstemming in het stedenbouwkundig overleg plaatsgevonden en zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd.

BEOOGD EFFECT Het realiseren van 31 woningen aan de Duisterestraat 1 te Epe.

ARGUMENTEN 1.1 De zienswijzen hebben geleid tot een ambtshalve wijziging en verder niet tot een ander inzicht. Een zienswijze ziet op een definitie van het peil. Dit punt is terecht. Een andere zienswijze ziet op de sociale component. Reclamant had namelijk liever gezien dat voor een andere doelgroep was gekozen, namelijk mensen met dementie. Voor een uitgebreide samenvatting met beantwoording van de zienswijzen wordt verder verwezen naar de Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Duisterestraat 1 Epe. 2.1 Er wordt één aanpassing voorgesteld in de toelichting van het bestemmingsplan De raad heeft de mogelijkheid om na de terinzagelegging, ambtshalve wijzigingen door te voeren in het bestemmingsplan. Dit betreft ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan. In casu wordt de definitie van het peil gewijzigd in een redactie die beter aansluit bij de bestaande situatie en de gebruikelijke wijze van definiëren. 3.1 Het bestemmingsplan past binnen het vastgestelde beleid Het voorliggend bestemmingsplan is getoetst aan Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. De conclusie is dat het plan zoals in het bestemmingsplan is verwoord, binnen het beleid past.

Het initiatief past binnen de lijnen die zijn uitgezet in de Omgevingsvisie. Wonen is hierin een belangrijk thema. De verwachting is dat het aantal huishoudens gaat toenemen en dat we met name een groeiende groep 65+’ers zullen zien. In de kernen van Epe en Vaassen willen we anticiperen op de toenemende vergrijzing door te sturen op het bouwen van levensloopbestendige woningen. Senioren kunnen op deze manier zo lang mogelijk thuis blijven wonen en tegelijkertijd ontstaat hiermee doorstroming en komt een verhuisketen tot stand. Aangezien de woningen in het plan beoogd zijn voor senioren past het plan binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Ook past het plan binnen de gemeentelijke woonagenda ‘Mijn Thuis 2019-2023’. De locatie aan de Duisterestraat 1 te Epe is een inbreidingslocatie zoals omschreven in de woonagenda. Voorts worden er 31 woningen in het middeldure segment gerealiseerd. Dit is passend binnen het prijsklassenbeleid. 3.2 Het gebruik als wonen tast geen cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurlijke waarden aan De wijziging mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de cultuurhistorische, landschappelijke en/of natuurlijke waarden. Het plan is door de Omgevingstafel van de gemeente Epe, waarin de disciplines stedenbouw, landschap, erfgoed, welstand, verkeer en ecologie zijn vertegenwoordigd, beoordeeld.

Het inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan voldoen aan het advies. Daarmee kan worden geconcludeerd dat het plan voldoende ruimtelijke kwaliteit toevoegt. 3.3. Het ontwerp bestemmingsplan is milieutechnisch uitvoerbaar In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat in een bestemmingsplan de uitvoerbaarheid van het voornemen moet worden aangetoond. Daaronder valt in ieder geval de onderzoeksverplichting naar de verschillende ruimtelijke en milieutechnisch relevante aspecten. In het ontwerpbestemmingsplan wordt aan deze verplichting voldaan. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar Flora & Fauna en Water. De verschillende onderzoeken en conclusies zijn door de ter zake deskundige Omgevingsdienst Veluwe en IJssel (OVIJ) beoordeeld. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in hoofdstuk 5 van de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan. 3.4 Er zijn geen reacties ingediend in het kader van overleg tussen instanties Conform de Wro heeft het ontwerp bestemmingsplan vanaf 11 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In die tijd zijn behalve de bovengenoemde zienswijzen geen reacties in het kader van overleg tussen instanties (conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) binnengekomen.

3.5 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende ontwerpbestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. Dit is het criterium dat de Wro hanteert. Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een zorgvuldige en gemotiveerde onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling. Alles overwegende is sprake van een zorgvuldige afweging van belangen waarbij het private belang is afgewogen met de belangen van de omgeving. 4.1 Kostenverhaal is anderszins verzekerd Vanuit de Wro is kostenverhaal vereist, welke in een exploitatieplan geregeld kan worden. Dankzij een met de initiatiefnemer afgesloten anterieure overeenkomst is kostenverhaal verzekerd. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig. 4.2 Er is een planschadeovereenkomst gesloten Hoewel niet aannemelijk, bestaat de kans dat als gevolg van het voorgenomen plan een planologisch nadeel ontstaat bij een andere partij, waarbij deze partij in aanmerking komt voor tegemoetkoming. De planschadeovereenkomst legt vast dat deze kosten voor rekening van de initiatiefnemer komen.

KANTTEKENINGEN n.v.t.

FINANCIËN Met initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waarin het kostenverhaal voor dit plan is geregeld. Hierdoor komen de kosten voor ambtelijke ondersteuning, het opstellen van het bestemmingsplan, het uitvoeren van onderzoeken, en eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor de gemeente zijn zo gedekt.

COMMUNICATIE

In het kader van voorliggend plan heeft diverse keren afstemming met omwonenden/ belanghebbenden plaatsgevonden. Dit is verwerkt in een participatielogboek. Dit participatielogboek is als bijlage van de toelichting opgenomen. Op het plan kwamen veel positieve reacties zoals: mooi ontwerp, past goed in de omgeving, fijn dat ze gelijkvloers zijn, e.d. Door de informatie-inloop zijn er geen dringende zaken aan de orde gekomen, die vragen om een aanpassing van het huidige basisontwerp. Ook blijkt dat er volop belangstelling is voor deze nieuw te bouwen woningen op deze plek. Na uw besluit wordt het vastgestelde bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Dit wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via de gemeentewijzer en in het Gemeenteblad (de Staatscourant). Het vastgestelde bestemmingsplan is via www.ruimtelijkeplannen.nl en het Omgevingsloket digitaal in te zien en te raadplegen.

UITVOERING Het ontwerp bestemmingsplan is conform de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht. De laatste stappen in de procedure betreffen: · publicatie van het raadsbesluit omtrent vaststelling van het bestemmingsplan; · ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan en bijbehorende stukken met bijbehorende ontsluiting via ruimtelijkeplannen.nl of het Omgevingsloket; · mogelijkheid tot het indienen van een beroepschrift en een voorlopige voorziening bij Raad van State gedurende de termijn van ter inzage legging.