954115 Nota grondbeleid Epe

In het bouwclaimmodel verkopen marktpartijen hun grond aan de gemeente onder de voorwaarde dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe grond mogen terugkopen met een vooraf overeengekomen programmering waarmee zij hun bouwrechten veiligstellen. De gemeente voert de grondexploitatie en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Private partijen nemen, net als bij actief grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening. De samenwerking op basis van een bouwclaim is vooral goed inzetbaar als in een gebied sprake is van versnipperd eigendom in handen van marktpartijen en de gemeente een actieve rol wenst in te nemen. De gemeente kan dan haar regierol beter invullen en zo de gewenste ontwikkelingen op de locatie beter sturen. Deze variant is veelal te prefereren boven de zelfrealisatie door alle afzonderlijke private grondeigenaren. Het nadeel is wel dat de gemeente de grondexploitatie voert en hierin alle risico’s loopt. De marktpartij is verzekerd van bouwproductie tegen een vooraf bepaalde inbrengwaarde en uitgifteprijs. Wanneer in een gebied diverse partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben en geen bouwclaimovereenkomst wordt gesloten, kunnen partijen besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomst. Dit kan in verschillende vormen tot stand komen.

De meest voorkomende is het aangaan van contractuele verplichtingen. Op basis van deze contractuele verplichtingen geven partijen samen vorm aan de ontwikkelingen. De samenwerking wordt dan een langjarige vertrouwensband. In de samenwerking kunnen partijen kunnen overeenkomen om gezamenlijk de risico’s van de grondexploitatie te dragen of overeenkomen dat één van de partijen de grondexploitatie voert.

27

28

8 INLEIDING Financieel management

Bij zowel actief als (actief) faciliterend grondbeleid gaat de gemeente financiële verplichtingen en risico’s aan. De beheersing hiervan vindt plaats binnen de P&C cyclus van de gemeente en binnen de kaders die de commissie BBV voorschrijft16. Als de commissie BBV aanvullende richtlijnen voorschrijft of richtlijnen wijzigt dan past de gemeente deze toe. Hiervoor is geen aanpassing van de nota grondbeleid nodig.

Voorbeeld verloop cashflow grondexploitatie

Grondverkoop

Actief grondbeleid Bij actief grondbeleid voert de gemeente een grondexploitatie voor eigen rekening en risico. Vaak vraagt dit om investeringen ten behoeve van grondaankoop en planontwikkeling, die de gemeente pas na enkele jaren geheel of gedeeltelijk kan terugverdienen; de zogenaamde badkuip aan voorinvesteringen. De gemeente streeft in beginsel naar een budgetneutraal resultaat van de grondexploitatie. Badkuip voorinvesteringen

BBV richtlijnen De commissie BBV geeft de richtlijnen bij grondexploitaties onder andere voor: • Het afdekken van verliezen: de gemeente dekt verliezen af met een verliesvoorziening. Het verwachte verlies op eindwaarde wordt afgedekt met deze verliesvoorziening. • De (tussentijdse) winstneming • De kostensoorten • De rentetoerekening • De disconteringsvoet • De looptijd Bij haalbaarheidsonderzoeken voor: • Activeren plankosten (IMVA) • Activeren van grondaankopen (MVA)

O.a. grondaankoop, onderzoeken, bestemmingsplanprocedure, plankosten, bouwrijp maken en na gronduitgifte woonrijp maken

Kosten Opbrengsten Boekwaarde

Activeren van voorbereidingskosten Voorafgaand aan het openen van een grondexploitatie kan de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar stellen voor de voorbereidingskosten zoals het wijzigingen van het omgevingsplan, apparaatskosten en onderzoeken. Deze voorbereidingskosten kan de gemeente activeren op de balans onder immateriële vaste activa (hierna: IMVA). Hieraan zijn conform de BBV regels de volgende voorwaarden verbonden: 1 de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst; en 2 de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de IMVA. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE. Is dit niet het geval dan worden de kosten afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of dient de gemeente hiervoor een voorziening te treffen; en 3 de raad neemt het besluit om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen en deze te activeren onder de IMVA.

16 De meest actuele notities betreft ‘Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ (2023).

29

Risicomanagement Minimaal één keer per jaar voert de gemeente een risicoanalyse uit. Dit gebeurt binnen de geldende financiële en ruimtelijke (beleids-)kaders. Bij het openen van een grondexploitatie en bij de tussentijdse herziening van een grondexploitatie maakt de gemeente ook altijd een risicoanalyse. De raad kan bij het openen en een tussentijdse herziening van een grondexploitatie de frequentie van het uitvoeren van de risicoanalyse verhogen.

Epe hanteert bij de grondexploitatie het bedrijfseconomische voorzichtigheidsprincipe. De winsten worden geboekt op het moment dat voldoende zeker is dat ze behaald zijn. De verwachte verliezen worden direct genomen. Ook wanneer een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling faciliteert loopt zij risico’s. De risico’s zitten dan voornamelijk in de overschrijding van de kosten voor inzet van capaciteit. De risicoanalyse omvat dan ook de grote(re) ruimtelijke ontwikkelingen die de gemeente faciliteert.

Het risicomanagement omvat het identificeren van risico’s, waarbij de kans van optreden en de mogelijke financiële gevolgen worden ingeschat. Bij het identificeren van de mogelijke risico’s wordt onderscheid gemaakt tussen: • Projectoverstijgende risico’s, die bijvoorbeeld te maken hebben met macro-economische ontwikkelingen; • Projectspecifieke risico’s. De eerste stap omvat het identificeren van de risico’s. Daarna wordt berekend wat de mogelijke financiële effecten op de grondexploitatie zijn. Als een grondexploitatie beschikt over voldoende winstpotentie, dan worden de risico’s hiermee opgevangen. Als het geprognosticeerde resultaat ontoereikend is, dan wordt dit deel van de risico’s opgevangen door de reserve bouwgrondexploitatie. Dit geldt uiteraard ook voor grondexploitaties die een negatief resultaat hebben. Als de omvang van de reserve bouwgrondexploitatie onvoldoende is om de risico’s op te vangen dan wordt de reserve vanuit de algemene reserve aangevuld. Omgekeerd geldt hetzelfde, als de risico’s voldoende zijn afgedekt dan vloeit het meerdere naar de algemene reserve.

Financiële stromen grondexploitaties POSITIEVE GRONDEXPLOITATIES

(Tussentijdse) winstneming

Afdekken van risico’s

NEGATIEVE GRONDEXPLOITATIES

Afdekken te verwachten verlies

RESERVE BOUWGRONDEXPLOITATIE

ALGEMENE RESERVE

VOORZIENING VERLIESLATENDE EXPLOITATIES 30

31

9 INLEIDING Relatie tussen gemeenteraad en college

Op grond van de Gemeentewet hebben de gemeenteraad en het college als afzonderlijke bestuursorganen binnen de gemeente ieder hun eigen bevoegdheden. De uitvoering van het grondbeleid is een taak van het college. De kaders van het grondbeleid worden door de gemeenteraad vastgesteld. Daarna controleert de gemeenteraad of het college bij de uitvoering van het beleid binnen de vastgestelde beleidskaders is gebleven.

Bij privaatrechtelijke rechtshandelingen die ingrijpende gevolgen kunnen hebben voor de gemeente, geeft het college de raad vooraf de mogelijkheid om wensen en bedenkingen in te brengen (Gemeentewet artikel 169 lid 4). In schematische zin ziet de relatie tussen de raad en het college alsvolgt uit:

Via de programmabegroting en de jaarrekening informeert het college de gemeenteraad over de uitvoering van het grondbeleid. Daarnaast wordt de gemeenteraad tussentijds geïnformeerd over de (financiële) ontwikkelingen van de gemeentelijke plannen.

Raad

College Uitvoeren grondbeleid Verantwoording afleggen uitvoering (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening)

Voorkeursrecht Onteigenen Gronduitgifte

Vaststellen nota grondbeleid Controleren uitvoering door college (paragraaf grondbeleid bij begroting en jaarrekening) Vaststellen (tussentijdse) winst- en verliesneming, beschikken over reserves en voorzieningen als onderdeel van P&C-cyclus Beschikbaar stellen voorbereidingskrediet Openen en vaststellen nieuwe grondexploitaties met een raadsbesluit, herzien en afsluiten van grondexploitaties Bestendigen van een voorkeursrecht Nemen van een onteigeningsbeschikking Vaststellen kaders gronduitgifte als onderdeel nota grondbeleid

(Grond)prijzen

Vaststellen kaders in de nota grondbeleid

Kostenverhaal

Vaststellen omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen

Samenwerking

Wensen en bedenkingen

Grondbeleid

Financieel Voorbereidingskrediet Grondexploitaties

Uitvoeren voorbereidingskrediet Uitvoeren grondexploitaties en afronden afgesloten grondexploitaties Voorvestigen van een voorkeursrecht Vaststellen van uitvoeringskaders gronduitgifte, gronduitgifte (inclusief selectieprocedures, tenders), vaststellen algemene verkoopvoorwaarden Vaststellen grondprijzenbrief, grondprijzen en prijzen voor pacht, erfpacht, andere zakelijke rechten en huur Sluiten intentie-, anterieure en posterieure overeenkomsten en in rekening brengen exploitatiebijdragen binnen kaders omgevingsprogramma kostenverhaal en financiële bijdragen en nota grondbeleid Aangaan van samenwerkingsovereenkomsten, oprichten van een of deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon

32