927656 Informatienota Woonagenda 2024 - 2028

Informatienota Raad Onderwerp

Woonagenda 2024 - 2028

Programma

5 - Ruimte en wonen

Datum

12-12-2023

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

927656

Adviseur

Tineke Olieman

Afdeling

Ruimte

Telefoonnummer

876

E-mail adres

tineke.olieman@epe.nl

Bijlage(n)

KENNISNEMEN VAN Het besluit van het college om de raad te consulteren over de concept Woonagenda 2024 - 2028.

INLEIDING Er moet een nieuwe Woonagenda komen omdat de situatie op de woningmarkt de laatste jaren is veranderd. De vraag naar woningen, vooral naar betaalbare huur- en koopwoningen is sterk toegenomen zo blijkt uit woningmarktonderzoek. De grote vraag naar woningen kwam ook naar voren tijdens het participatietraject. Vanwege het landelijk tekort aan woningen heeft het Rijk regie op de volkshuisvesting genomen en is de Nationale Woon- en Bouwagenda vastgesteld. Hierin staat dat er tot en met 2030 in Nederland 900.000 woningen moeten worden gebouwd en ook dat twee derde hiervan uit betaalbare woningen moet bestaan. Doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Het Rijk heeft afspraken gemaakt met de provincies om het huidige woningtekort aan te pakken. In de regionale woondeals is een doorvertaling naar gemeenten gemaakt van deze afspraken. Gemeente Epe heeft begin 2023 de Regionale woondeal 2022-2030 met de Stedendriehoek, de provincie Gelderland en de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ondertekend. Epe heeft hierin de ambitie neergelegd om tot 2030 1789 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. De Woonagenda is een nadere uitwerking van de Omgevingsvisie (2021).

In de praktijk zal de Woonagenda fungeren als volkshuisvestelijke programma van de Omgevingsvisie. De beoogde uitbreidingslocaties ten behoeve van woningbouw zijn vastgelegd in de omgevingsvisie. De woonagenda bevat diverse bijlagen. In bijlage 1 wordt de woningbehoefte per kern beschreven. Bijlage 2 bevat een geupdate versie van de huidige Kaders voor woningbouwinitiatieven. Andere bijlagen zijn: het concept afwegingskader woningsplitsing in het buitengebied, de iets aangepaste voorwaarden voor vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing, de (ongewijzigde) voorwaarden voor nieuwe landgoederen en ook het beleid voor regie op de plancapaciteit is als bijlage opgenomen.

KERNBOODSCHAP Aanleiding consultatie De raad heeft het college in een motie vreemd d.d. 12 oktober 2023 verzocht om de gemeenteraad zo snel mogelijk te consulteren over de kaders van de nieuwe Woonagenda, in ieder geval voordat de Woonagenda ter inzage wordt gelegd. Het college komt graag aan deze wens tegemoet. Aanleiding actualisatie woonagenda Vanwege de huidige woningnood heeft het Rijk regie op de huisvesting genomen. In de Nationale Woon- en Bouwagenda is bepaald dat tot en met 2030 landelijk 900.000 woningen moeten worden toegevoegd. Twee derde hiervan moet betaalbaar zijn. De lokale uitwerking van dit beleid wordt vastgelegd in de voorliggende geactualiseerde woonagenda 2024-2028.

Welke ontwikkelingen zijn betrokken bij het opstellen van de Woonagenda?  Toename aantal inwoners Sinds 2015 kende de gemeente Epe een forse groei van het aantal inwoners. Dit werd jarenlang vooral veroorzaakt door het hoge geboortecijfer, nu is daar de instroom van vestigers als belangrijke factor bijgekomen. Deze vestigers zijn vooral afkomstig uit omliggende gemeenten, maar komen voor een deel ook van verder weg. Hierbij gaat het vaak om mensen die van oorsprong uit de gemeente Epe komen en na studie of werk in een stad willen terugkeren. Door het stijgende aantal inwoners is de vraag naar woningen toegenomen.



Betaalbaarheid wonen staat onder druk

De betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Hierdoor zijn er diverse doelgroepen voor wie het vinden van een geschikte woning extra lastig is. Dit geldt vooral voor woningzoekenden met beperkte financiële middelen zoals starters en alleenstaanden.



Er is meer vraag naar kleinere woningen door kleinere huishoudens

Het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens tussen de 55 en 75 jaar neemt sterk toe. Vooral het aandeel 75-plussers zal de komende jaren sterk toenemen. Daarom is er meer behoefte aan kleinere, levensloopgeschikte woningen.



De vraag naar woningen is diverser geworden

Er zijn steeds meer doelgroepen die bijvoorbeeld vanwege een kwetsbare thuissituatie, zorgvraag of specifieke wooncultuur iets anders zoeken dan een standaard rij- of hoekwoning. Ook is er meer vraag naar kleinere woonvormen en nieuwe woonvormen zoals hofjeswonen en tiny houses. Dit kwam ook naar voren tijdens het participatietraject.



Duurzaamheid

Duurzaamheid wordt steeds belangrijker. Bijvoorbeeld: op termijn moeten alle woningen gasloos worden verwarmd. Dit geldt voor zowel de bestaande als ook nieuwbouwwoningen. Wat gaan we doen? We bouwen 1.789 woningen in de periode 2022 t/m 2030.



Meer sociale huurwoningen

Om de druk op de sociale huursector te verminderen is meer nieuwbouw nodig. Tot en met 2030 worden 625 sociale huurwoningen gebouwd om in de de grote vraag te voorzien. Om dit te bereiken hanteren we als uitgangspunt dat bij nieuwbouwlocaties vanaf 10 woningen minimaal 35% van het programma uit sociale huur bestaat (dit geldt niet voor transformatielocaties).



Meer betaalbare koopwoningen

We bouwen 540 betaalbare koopwoningen (<355.000,- prijspeil 2023)



De juiste woningen bouwen door continuering van het prijsklassenbeleid

We continueren ons prijsklassenbeleid. Hierdoor zorgen we voor kwalitatieve borging van de woningbouwopgave zodat nieuwbouwwoningen in de juiste prijsklassen worden gebouwd. Instrumenten We blijven de starterslening aanbieden om starterswoningen financieel bereikbaar te houden. We onderzoeken mogelijkheden om een deel van de nieuwe koopwoningen betaalbaarder te maken via de inzet van een of meerdere koopconstructies zoals KoopStart, HuurKoop of Erfpacht. Een deel van nieuwe betaalbare koopwoningen zal bestaan uit niet of nauwelijks uit te bouwen woningen, om zodoende de waardeontwikkeling af te remmen en doorstroming te bevorderen. Kleinere en nieuwe woonvormen Bij grote woningbouwlocaties (100 woningen of meer) streven we ernaar om ook invulling te geven aan de vraag naar tiny houses. We streven ernaar om in elke kern minimaal één locatie met een bijzondere woonvorm te ontwikkelen (zoals tiny houses, hofjeswoningen, collectief particulier opdrachtgeverschap). We onderzoeken de mogelijkheden om pre-mantelzorgwoningen toe te staan op eigen erf. Dit werken we nader uit in onze woonzorgagenda. We verkennen de mogelijkheden voor de bouw van flexwoningen voor woningzoekenden die met spoed woonruimte zoeken.

Bevorderen doorstroming We geven meer bekendheid aan de verhuiscoach die 55-plussers in een sociale huurwoning advies geeft over de mogelijkheden om door te stromen naar een meer passende woning. Hierdoor komen woningen vrij voor andere woningzoekenden zoals starters en gezinnen. Inzetten bestaand vastgoed Woningsplitsing We maken woningsplitsing in het buitengebied onder voorwaarden mogelijk. De raad wordt geconsulteerd over het bijbehorende afwegingskader voor woningsplitsing in het buitengebied. Daarnaast onderzoeken we de mogelijkheden voor een pilot voor woningsplitsing in de bebouwde kom (mogelijk in afstemming met de corporatie) in buurten met relatief grote eengezinswoningen die bijvoorbeeld worden bewoond door oudere huishoudens. Woningsplitsing binnen de bebouwde kom is op sommige punten complexer dan in het buitengebied. De woningen binnen de bebouwde kom zijn vaak kleiner, de parkeerdruk is groter en de afstand tot naastgelegen woningen is korter waardoor de kans op overlast voor omwonenden groter is. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging. O.a. de parkeerdruk moet hiervoor eerst nader worden onderzocht. Daarom zijn we eerst gestart met een afwegingskader voor woningsplitsing in het buitengebied. In de loop van 2024 starten wij met een onderzoek naar mogelijkheden voor woningsplitsen in de bebouwde kom.

Overige opties om woningen te creëren We werken een beleidsregel uit voor het toestaan van transformatie van winkelpanden tot woonruimte. We gaan ook onderzoeken de voors en tegens van het toestaan van permanente bewoning bij solitaire recreatiewoningen (het gaat hier nadrukkelijk niet om recreatiewoningen op vakantieparken). We gaan dus verder op zoek naar mogelijkheden om meer ruimte te bieden aan alternatieve woningbouwinitiatieven. Evaluatie Woonagenda na 1 jaar Om aansluiting te blijven houden met de actuele woningbouwontwikkelingen wordt de woonagenda een jaar na vaststelling geëvalueerd. Moties/amendementen Motie Vreemd aan de Orde van de Dag d.d. 25 oktober 2023: hierin heeft de raad verzocht om consultatie. Het college komt hier graag aan tegemoet met deze consultatie. Amendement Perspectiefnota d.d. 15 juni 2023: de voorliggende woonagenda bevat de kaders voor kwalitatieve invulling van de woningbouwopgave waarom wordt gevraagd. Motie splitsing woningen mogelijk maken d.d. 15 juni 2023: er is een concept afwegingskader voor woningsplitsing in het buitengebied opgesteld. Een pilot voor woningsplitsing in woonwijken in de bebouwde kom, zoals genoemd in de woonagenda, moet meer duidelijkheid geven over de effecten hiervan.

Voor wat betreft het verzoek om de huur van na splitsing ontstane woningen te begrenzen tot de sociale huurgrens hebben wij nog geen uitsluitsel over de vraag of we het mogelijk is om dit op te leggen aan particuliere woningeigenaren. Motie vreemd aan de orde 10 maart 2022 over onderzoek naar tiny Houses: in de woonagenda wordt richting gegeven aan de mogelijkheden die wij zien voor het mogelijk maken van tiny houses. Consultatie 1. Kunt u zich vinden in de opzet en inhoud van de woonagenda? 2. Kunt u zich vinden in de Kaders woningbouwinitiatieven 2024? Zie bijlage 2 3. Wat wilt u het college nog meegeven voor de concept woonagenda?

COMMUNICATIE Participatietraject  Een bijeenkomst over de sociale huur met de corporaties Triada en Habion, en de huurdersorganisaties (op 15 december 2022);  Een bijeenkomst met projectontwikkelaars, makelaars en hypotheekverstrekkers (op 15 december 2022);  Een raadsdiscussie met de gemeenteraad (avond 16 februari 2023).  Vier inloopavonden met inwoners: op 13 juni 2023 in Vaassen, op 14 juni in Emst, op 19 juni in Oene en op 26 juni in Epe.  Een toelichting op de Woonagenda tijdens de Monitor Ruimte op 5 oktober 2023  Alle input die tijdens deze bijeenkomsten is opgehaald is meegenomen in het traject van het opstellen van de woonagenda.  Geplande consultatie van de raad op 11 januari 2024 Na de raadsconsultatie wordt conform de inspraakverordening de Woonagenda 2024-2028, al dan niet bijgesteld, zes weken ter inzage gelegd. Inwoners kunnen een inspraakreactie indienen. De bijbehorende bekendmaking wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad en in de gemeentewijzer.

VERVOLG

De ontwerp Woonagenda wordt zes weken ter inzage gelegd voor inspraak. De eventuele inspraakreacties worden beantwoord in een inspraaknota. De Woonagenda wordt vervolgens, met inspraaknota, ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.