922831 EPE Afwegingskader voor woningsplitsing in het buitengebied

Afwegingskader woningsplitsing in het Buitengebied van de gemeente Epe De huidige Woonagenda is in 2019 vastgesteld. Op dit moment wordt een nieuwe Woonagenda opgesteld. Met het opstellen van dit afwegingskader wordt invulling gegeven aan een aantal moties waarbij de raad het college opdracht heeft gegeven de optie van woningsplitsing te onderzoeken en hiermee niet wachten op de vaststelling van de woonagenda. Ambtelijk is verkend wat de opties zijn om op korte termijn woningsplitsing mogelijk te maken. Hierbij is woningsplitsing in het Buitengebied als meest voor de hand liggend naar voren gekomen. In het buitengebied van de gemeente Epe zijn veel woningen potentieel geschikt voor woningsplitsing. De woningen en kavels in het buitengebied zijn immers in het algemeen groot. Grote woningen en kavels bieden meer mogelijkheden voor splitsing. Dit betekent dat de mogelijke impact van woningsplitsing, zoals geluidsoverlast en parkeeroverlast, voor buren en andere omwonenden geringer is dan binnen de bebouwde kom. Woningsplitsing maakt het mogelijk om een bestaande woning te splitsen in 2 zelfstandige woningen. We staan splitsing in maximaal 2 woningen toe om het karakter van het buitengebied en van het erf zoveel mogelijk intact te houden. We willen er voor zorgen dat het groene en open karakter van het buitengebied en daarmee de ruimtelijke kwaliteit behouden blijft.

Dit afwegingskader maakt woningsplitsing mogelijk, mits deze zich beperkt tot de toegestane contouren van de woning en het woon- en leefklimaat voldoende gewaarborgd is. Het bouwen van nieuwe woningen is cruciaal, maar daarnaast kan het splitsen van bestaande woningen ook een bijdrage leveren aan het oplossen van de woningnood. Woningsplitsing Welke situaties komen in aanmerking.  Alleen bestaande woningen in het buitengebied, binnen de huidige plangrenzen van het bestemmingsplan Buitengebied Epe, komen in aanmerking;  De bestaande woning en bijbehorend erf moet een woonbestemming hebben in het geldende bestemmingsplan, dan wel het geldende omgevingsplan;  Bedrijfswoningen, woningen op bedrijventerreinen en recreatiewoningen komen niet in aanmerking;  Het hoofdgebouw, zijnde de woning, is niet eerder gesplitst;  Als voldaan wordt aan bovenstaande, kan een aanvraag omgevingsvergunning voor splitsing van de woning worden ingediend. Waar moet de aanvraag aan voldoen Maatvoering.

• Een bestaande woning mag maximaal in 2 grondgebonden woningen worden gesplitst; • De gezamenlijke inhoud van het hoofdgebouw, zijnde de woning, is en blijft maximaal 750 m3, tenzij de bestaande woning groter is, dan geldt de inhoudsmaat van de bestaande woning als maximum; • Iedere zelfstandige woning moet een minimale bruto vloeroppervlakte hebben van 50 m2, waarvan minimaal 50 m2 op de begane grond; • Het perceel, waar in beginsel het bestemmingsvlak wonen en een eventuele ontheffing voor tuin (art. 3.6.d van het bestemmingsplan Buitengebied Epe) toe wordt gerekend, moet minimaal 1000 m2 groot zijn;

1

• • 

Het erf, zijnde het bestemmingsvlak wonen, mag in geen enkel geval voor meer dan 50% bebouwd zijn of worden. Tenzij er op moment van splitsing al meer legale bebouwing aanwezig is; Iedere woning moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Dit wordt in het kader van de vergunningsaanvraag getoetst; Voor bijgebouwen geldt de standaardregeling van de bestemming Wonen zoals deze is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Epe zoals vastgesteld op 23 maart 2017.

Kwaliteit. • De aanvraag moet voldoen aan de eisen van een aantoonbare goede ruimtelijke ordening, een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en een goed woon- en leefklimaat (veilig en gezond); • Parkeren moet volledig op eigen erf plaatsvinden; • Het straat- en bebouwingsbeeld wordt niet onevenredig aangetast; • De brandveiligheid, bouwkundige veiligheid en geluidsoverlast is niet in het geding en voldoet in ieder geval aan de minimale eisen van het Bouwbesluit; • Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande inrit tot het perceel, een eigen toegang tot de woning, eigen voorzieningen in de woning en een eigen huisnummer. In bijzondere situaties kan het college hiervan afwijken; • Bij een beeldbepalend pand, gemeentelijk of rijksmonument is goedkeuring van de Erfgoedcommissie dan wel Commissie Omgevingskwaliteit nodig; • Het beginsel van bebouwingsconcentratie is van toepassing. De woningen moeten blijvend aaneengebouwd zijn en bijbehorende bouwwerken moeten conform het bestemmingsplan Buitengebied Epe binnen een passende afstand van maximaal 30 m staan; • De door splitsing nieuw ontstane woningen moeten beide minimaal verduurzaamd worden tot de wettelijke norm en in ieder geval label B. Indien de bestaande constructie van het gebouw dit redelijkerwijze niet mogelijk maakt, kan verduurzaming tot label C toegestaan worden.

Bij sloop en nieuwbouw is BENG de norm; • Na de splitsing moet sprake zijn van voldoende ruimtelijke kwaliteit van het erf en een zorgvuldige landschappelijke inpassing in de omgeving. Met het oog hierop moet een erfinrichtingsplan worden voorgelegd waarin de landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en inpassing wordt verantwoord. Uitvoering en instandhouding van het erfinrichtingsplan zijn voorwaarden voor splitsing; • Bij zowel verbouwing, verduurzaming als landschappelijke inpassing wordt waar mogelijk aandacht besteed aan klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen; • De leefbaarheid en bruikbaarheid van de omgeving en andere nabij gelegen functies mogen niet onevenredig worden aangetast; • De woningen moeten minimaal voldoen aan de wettelijke kwaliteitseisen van bestaande woningen. In geval van sloop en nieuwbouw uiteraard aan de eisen van nieuwbouw. Bij renovatie moet minimaal voldaan worden aan Bouwbesluit niveau ‘verbouw’; • De woningen moeten aan de kwaliteits- en duurzaamheidseisen voldoen van het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid, wanneer dit is vastgesteld. Aanvullende zaken.

• Participatie is nodig conform het geldende beleid; • Planschade komt voor rekening van de initiatiefnemers, hetgeen in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemers wordt vastgelegd; • De splitsing moet worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst en economisch en privaatrechtelijk duidelijk zijn vastgelegd en ingeschreven zijn in het kadaster;

2

•

Er geldt een zelfbewoningsplicht. Dit betekent dat woningsplitsing alleen wordt toegestaan als de (toekomstige) eigenaren/initiatiefnemers de woning zelf gaan bewonen. Dit geldt voor een periode van 5 jaar. In bijzondere situaties kan het college ontheffing verlenen, maar niet vooraf. Dit wordt ook geborgd in de anterieure overeenkomst.

3