835678 Bijlage 1 Toets ladder voor duurzame verstedelijking

Memo Ladder voor duurzame verstedelijking opsteller:

SAB

projectnummer:

200569.01

datum:

18 mei 2022

betreft:

Memo Ladder voor duurzame verstedelijking Hoofdstraat 117 te Epe

Inleiding Het voornemen bestaat om op de locatie Hoofdstraat 117 te Epe een gebouw te realiseren met 22 appartementen, ca. 98 m2 winkelruimte en een ondergrondse parkeergarage. De ontwikkeling vindt plaats in het centrum van Epe en sluit ruimtelijke en functionele kenmerken aan bij de omgeving. Mochten er tijdens de realisatie van het project nog geen huurders gevonden zijn voor de winkelruimte, dan worden deze ingevuld met twee extra appartementen. In deze toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt uitgegaan van maximaal van 24 appartementen. Gezien de omvang van het woningbouwprogramma is een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking benodigd. In deze notitie wordt hierop ingegaan. Beleidskader Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast.

De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 lid 2 Bro vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan is in het Bro opgenomen en verder uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van pagina 1 van 9

kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaat het Bro een ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Tevens is uit jurisprudentie de algemene lijn gekomen dat woningbouwplannen van minder 12 woningen kleinschalig zijn en niet hoeven te worden aangemerkt. Stedelijke ontwikkeling? Onderhavig bestemmingsplan is groter van schaal (24 nieuwe woningen) dan een plan van minder dan 12 woningen en moet aangemerkt worden als woningbouwlocatie en aldus als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis daarvan is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. Behoefte De provincie Gelderland zet in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland in op het realiseren van voldoende aanbod aan woontypen en woonmilieu, passend bij de diversiteit van de woonvraag. Voor een ieder moet een passende woning beschikbaar zijn. Een goede balans tussen vraag en aanbod is dan ook noodzakelijk. Daarom is het bij het bepalen van de behoefte van belang zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte te beschouwen.

Kwantitatieve behoefte De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De provincie Gelderland heeft eind 2019 de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose uitgebracht. De prognose gaat uit van een laag en hoog scenario. Voor de Regio Stedendriehoek ziet de huishoudensprognose voor de periode 2018 – 2040 er als volgt uit:

(Bron: Prognose Provincie Gelderland 2019 (Primos 2019 Gelderse variant)).

pagina 2 van 9

Uit de voorgaande informatie is af te leiden dat de Regio Stedendriehoek de komende jaren een positieve huishoudensprognose kent. De verwachting is dat de groei van het aantal huishoudens na 2030 iets zal afvlakken. Woonagenda Cleantech Regio 2018-2023 Epe maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In deze regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio in de periode 2018-2027 uiteengezet:

Woningbehoefte 2018 tot 2027 op basis van Primos 2016: uitgaande van alleen de huishoudensgroei en de hogere bandbreedte waarin ook rekening wordt gehouden met het inlopen van het huidige (theoretische) woningtekort (Bron: Cleantech Regio).

De regio gaat uit van een bandbreedte wat betreft woningbouwbehoefte. Voor de realisatie van de hogere bandbreedte (B in de tabel) is het noodzakelijk dat vraag en aanbod goed op elkaar aansluiten en is het dan ook noodzakelijk om te sturen op de gewenste kwalitatieve aspecten. Daarom is op 6 november 2020 bandbreedte uit de Woonagenda geactualiseerd. Hieruit blijkt dat voor de gemeenten Apeldoorn, Epe en Zutphen een substantieel hogere woningbehoefteprognose is vastgesteld. Epe gaat van een geprognosticeerde woningbehoefte van 575 naar 1.350, een stijging van circa 135%. Voor de regio als geheel is de nieuwe prognose ruim 40% hoger dan de prognose in 2018. Navolgende tabel laat de oude en nieuwe prognose zien per gemeente.

Prognosemodellen woningbehoefte uit 2018 en 2020 (Bron: Cleantech Regio).

pagina 3 van 9

De regionale bouwplancapaciteit van harde én zachte plannen tot 2030 (13.300 woningen) ligt net onder de laagste bandbreedte (14.300 woningen) en ruim onder de hoogste bandbreedte (21.300 woningen) van de woningbehoefteprognose. Het aantal woningen dat tot 2025 is gepland (in harde én zachte plannen) ligt in de regio binnen de bandbreedte van de woningbehoefte tot 2025. Geconcludeerd kan worden dat nog voldoende planruimte in de regio bestaat. In navolgende grafiek is de woningbehoefte afgezet tegen de totale plancapaciteit van de gemeente Epe. Te zien is dat er nog voldoende ruimte is voor het toevoegen van woningen.

Woonagenda Epe 2019-2023 De gemeente Epe heeft in de Woonagenda 2019-2023 haar volkshuisvestelijke ambities vanuit de Woonvisie 2013 verder uiteengezet, waarbij rekening wordt gehouden met de hiervoor beschreven regionale woonagenda. De gemeente geeft in haar gemeentelijke woonagenda aan te streven naar verhoging van de woningbouwproductie op korte termijn. Daarmee wil de gemeente de huidige behoefte faciliteren, de te verwachten huishoudensgroei opvangen en de huidige druk op de woningmarkt verminderen. Verder wordt aangesloten op de kwantitatieve afspraken vanuit de regionale woonagenda. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven zijn in de gemeentelijk woonagenda kaders opgesteld, bestaande uit kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. Kwantitatief is het volgende afgesproken: a De in de regionale Woonagenda geschatte woningbehoefte voor de gemeente Epe hanteren wij als graadmeter om te bepalen aan hoeveel woningbouwplannen wij als gemeente ruimte geven. b Wij richten ons in eerste instantie op de kwalitatieve opgave bij het programmeren: 1 bij de invulling van een woningbouwlocatie zijn niet de aantallen leidend maar de wijze waarop de bouw bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en leidt tot een pagina 4 van 9

behoeftegerichte invulling (passend bij de lokale vraag en gericht op huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen en/of een verrijking van de huidige woonvoorraad). 2 het ontwikkelen van transformatielocaties geven we prioriteit. c Bij uitbreidingslocaties stemmen wij de programmering af met de gemeenten in de Cleantech Regio en de Provincie Gelderland, volgens de afspraken in de regionale Woonagenda 2018. Aangezien voorliggend project een transformatielocatie betreft, is sprake van een prioritaire status. Tevens geldt dat in de voorgaande paragraaf een motivering is opgenomen dat er voldoende ruimte is binnen de regionale kwantitatieve afspraken om nieuwe woningbouwprojecten toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Het project sluit daarmee aan bij de kwantitatieve kaders van de gemeentelijke woonagenda. Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de Regio Stedendriehoek en de gemeente Epe, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, de geringe harde plancapaciteit en de hoge druk op de woningmarkt in de regio, wordt geconcludeerd dat het plan past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. Kwalitatieve behoefte Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke.

Deze behoefte is sterk afhankelijk van de huishoudensopbouw qua leeftijd en samenstelling. De provincie Gelderland heeft eind 2019 de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose uitgebracht, waarin deze aspecten zijn meegenomen. Voor de Regio Stedendriehoek is de volgende huishoudensprognose naar leeftijd en samenstelling voor de periode 2018-2040 van toepassing:

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd 2018-2040 (Bron: Prognose Provincie Gelderland 2019 (Primos 2019 Gelderse variant hoog)).

pagina 5 van 9

Uit deze gegevens valt op dat voornamelijk de groep 75+’ers sterk zal toenemen. Tegelijkertijd wordt een afname verwacht in personen met een leeftijd tussen de 45 en 65 jaar. Voor de overige groepen geldt een vrij stabiele situatie. Woonagenda Cleantech Regio 2018-2023 Naast de kwantitatieve afspraken die de gemeente Epe in de Cleantech Regio heeft gemaakt, zijn er ook kwalitatieve afspraken gemaakt ten aanzien van woningbouwontwikkelingen. Zo maakt het behouden en versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de regio een belangrijk onderdeel uit van de regionale woonagenda. Een speerpunt daarbinnen is bijvoorbeeld het vinden van oplossingen van ruimtelijke en maatschappelijke knelpunten door transformatie of sloop van leegstaand vastgoed. Op het gebied van wonen is vraaggericht bouwen met een rol van de consument in de ontwikkeling een van de richtinggevende principes binnen de regionale woonagenda. Meer specifiek wordt in de regionale woonagenda voor de gemeente Epe benoemd dat onder meer wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, waarbij de focus ligt op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen. Klimaat speelt een nadrukkelijke rol bij locatiekeuzes voor woningbouwontwikkelingen. Concreet bevat de regionale agenda een tiental richtinggevende principes:

Voorliggend initiatief sluit bij veel van de principes aan. Zo wordt met het initiatief een verouderde binnenstedelijke locatie herontwikkeld, waarbij zich kansen voordoen om de huidige beperkingen op het gebied van klimaatadaptie, sociale veiligheid, leefbaarheid en duurzaamheid op te pakken (2, 3 en 5). Tevens wordt voorzien in levensloopbestendige woningen in het centrum van Epe, waarvoor een woningbehoefte voor is aangetoond (7, 8 en 9). Zo draagt dit initiatief bij aan het realiseren van verschillende regionale woonambities uit de regionale woonagenda.

pagina 6 van 9

Woonagenda Epe 2019-2023 In de gemeentelijke woonagenda wordt uitgesproken dat een belangrijk deel van het woningbouwprogramma in moet zetten op het marktsegment dat aansluit op de behoefte van gezinnen met kinderen en senioren. Aangezien er in het initiatief ruimte is voor de realisatie van een lift voorziet het plan op levensloopgeschikt wonen, één van de speerpunten uit de woonagenda, op nabije afstand van het centrum van Epe en wordt ingezet op huisvestingsmogelijkheden voor de seniorendoelgroep. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven zijn in de gemeentelijk woonagenda kaders opgesteld, bestaande uit kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. Kwalitatief is het volgende afgesproken: a Het uitgangspunt is onze visie en de thema’s zoals daarin genoemd: 1 We richten ons op gezinnen en senioren om de groei van het aantal huishoudens in onze gemeente blijvend te faciliteren. 2 We sturen op het toevoegen van sociale huurwoningen voor de lage inkomensgroepen. 3 We faciliteren de bouw van betaalbare huurwoningen voor de middeninkomens. 4 We streven naar een evenwichtige verdeling van het woningbouwprogramma in de koopsector waarbij het accent ligt op goedkope- en middel dure koopwoningen, met een beperkt aandeel dure koop. 5 We hebben speciale aandacht voor jongeren en starters. 6 We geven ruimte aan innovatieve concepten.

b Wij laten ons leiden door de 10 richtinggevende principes over ruimtelijk kwaliteit en wonen. Een woningbouwinitiatief wordt langs deze meetlat gelegd. Bij een verzoek om woningbouw moet aangegeven worden hoe wordt bijgedragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en op welke wijze de woningbouw behoeftegericht is en aansluit op de lokale vraag. c Voor woningbouw aan beeldbepalende structuren of aan een cultuurhistorisch straatbeeld (welstandsniveau 1) gelden hoge kwaliteitscriteria en moet de kwaliteitsimpuls mede op de omgeving gericht zijn. d Wij kiezen voor transformatie, met aanvullend beperkt inbreiden en beheerst uitbreiden. e Voor het buitengebied geldt specifiek beleid voor vrijkomende gebouwen en landgoederen. f De te realiseren woningen zijn energieneutraal. Met voorliggend initiatief wordt ingezet op de realisatie levensloopbestendige appartementen in de goedkope, middeldure en dure koopsector. Daarmee wordt ingezet op de huisvestingsmogelijkheden van zowel starters als ook senioren (a1, a5). Daarbij komt dat met dit initiatief wordt voorzien van een nieuwe invulling van een verouderd gebied, waarmee kansen ontstaan om de huidige beperkingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, sociale veiligheid, duurzaamheid e.d. op te pakken en te voorzien van een nieuwe, passende functie (b).

Voor de nieuwe functie is een woningbehoefte geprognosticeerd en ook in de praktijk blijkt een woningvraag te bestaan. Zo sluit dit plan aan bij de lokale behoefte (b). Het bouwplan past qua aard en schaal bij de omgeving, zodat sprake is van een passende ruimtelijke uitstraling (c). Tot slot geldt dat het initiatief voorziet in energieneutrale appartementen (f), waarbij diverse duurzaamheidsprincipes worden toegepast, onder meer wat betreft het materiaalgebruik, energiegebruik (‘Energie in balans’) en de behandeling van regenwater. Het gebouw zal worden uitgevoerd als Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Tevens zal worden voldaan aan de GPR-gebouw score die de gemeente hanteert. Dit tezamen maakt dat het initiatief aansluit bij de kwalitatieve kaders uit de gemeentelijke woonagenda.

pagina 7 van 9

Wat betreft locatiekeuze zet de gemeente Epe allereerst in op transformatie, daarna op inbreiding en als laatst op uitbreiding. Met voorliggend initiatief wordt door middel van een sloop-nieuwbouw ontwikkeling bestaand bedrijfsvastgoed omgezet ten behoeve van wonen. Daarmee is sprake van transformatie. Voor transformatielocaties zijn ook enkele aanvullende principes vastgelegd in de gemeentelijke woonagenda:

Wat betreft het aspect ‘prioriteit bij afweging’ in relatie tot het initiatief wordt verwezen naar de eerder beschreven toetsing ten aanzien van de 10 richtinggevende principes uit de regionale woonagenda. Tevens is hiervoor ook reeds aandacht besteed aan de ruimtelijke kwaliteitswinst die met dit project wordt gerealiseerd. Ten aanzien van het aspect ‘programma’ geldt dat dit project aansluit bij het principe om direct aansluitend op centra ruimte te bieden aan levensloopbestendige appartementen. De beoogde prijsdifferentiatie wordt binnen het initiatief bewerkstelligd. Zo bestaat 50% van de appartementen uit goedkope of middeldure koopwoningen. Tot slot is sprake van een transformatielocatie, die een prioritaire en kansrijke status hebben binnen het gemeentelijk woonbeleid. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het project aansluit bij de principes en kaders uit de gemeentelijke woonagenda. Conclusie Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling met bijbehorende woonwensen (behoefte aan woningtypen) kan gesteld worden dat het plan met haar gedeeltelijk betaalbare en levensloopbestendige programma aansluit bij de demografische ontwikkelingen in het verzorgingsgebied. Er is immers ruimte om in het projectgebied starters en senioren te voorzien van een betaalbare en passende woning op een wenselijke locatie nabij het centrum van Epe. pagina 8 van 9

Op verschillende schaalniveaus bestaan volkshuisvestelijke ambities om meer te bouwen voor deze doelgroepen. Tevens sluiten de beoogde woningtypologieën aan op de geconstateerde kwalitatieve behoefte die in Epe aanwezig is. Ook is het plan kleinschalig en flexibel te noemen en wordt aansluiting gezocht bij het principe om de prioriteit te leggen bij transformatieopgaven. Dit maakt dat de ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte van het verzorgingsgebied. Locatie binnen bestaand stedelijk gebied? Naast het aantonen van de behoefte dient op grond van de Ladder de locatiekeuze te worden gemotiveerd in het geval de gekozen locatie niet binnen het bestaand stedelijk gebied is gelegen. Het Bro definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De locatie is gelegen binnen de bebouwde kom van Epe en is in het geldende bestemmingsplan bestemd als ‘Detailhandel’ en is momenteel ingericht als boekhandel. Omdat de locatie geheel een stedelijke bestemming heeft en gelegen is binnen de bebouwde kom, kan de locatie worden gezien als een locatie binnen bestaand stedelijk gebied.

Gezien dit feit is het niet noodzakelijk en niet zinvol om alternatieve locaties te zoeken.

pagina 9 van 9