835678 Beslisnota Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Hoofdstraat 117 Epe

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Hoofdstraat 117 Epe

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

835678

Adviseur

ter Haar

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

ruben.ter.haar@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. Een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven voor de herontwikkeling van de Hoofdstraat 117 te Epe (op grond van artikel 2.27 Wabo, juncto artikel 6.5 Bor), zodat het ontwerp besluit omgevingsvergunning ter inzage kan worden gelegd; 2. Te verklaren dat een verklaring van geen bedenkingen is afgegeven op grond van artikel 2.27 Wabo, juncto artikel 6.5 Bor, indien tijdens de terinzagelegging van het ontwerp besluit omgevingsvergunning geen zienswijzen zijn ingediend. 3. Te besluiten dat geen exploitatieplan noodzakelijk is.

INLEIDING Aan de Hoofdstraat 117 in Epe bevinden zich een winkelruimte en woning. Initiatiefnemer OnzeBouwmeester heeft het voornemen om het oude pand te slopen en de locatie te herontwikkelen tot 22 appartementen, een winkelruimte en een parkeerkelder. De initiatiefnemer heeft een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan (handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening, aldus de wet). Er kan medewerking worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit kan als de aanvraag niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Om een vergunning te kunnen verlenen moet de uitgebreide procedure uit de Algemene wet bestuursrecht gevolgd worden. Dit houdt in dat eerst een ontwerpbesluit ter inzage gelegd moet worden.

BEOOGD EFFECT De sloop van het bestaande pand aan de Hoofdstraat 117 in Epe en de realisatie van een appartementengebouw met 22 appartementen, parkeerkelder en winkelruimte op de desbetreffende locatie.

ARGUMENTEN 1.1 Het plan past binnen het vastgestelde beleid Het voorgenomen plan is getoetst aan de diverse relevante beleidskaders, waaronder de Omgevingsvisie en -verordening van de provincie Gelderland en de Omgevingsvisie van de gemeente Epe. Verder voldoet het plan aan de uitgangspunten bij transformatie zoals genoemd in de Woonagenda. Het sleutelwoord bij transformatie is ruimtelijke kwaliteit, gericht op de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen. Daarbij wordt extra aandacht gevraagd voor gebieden met welstandsniveau 1. De betreffende locatie valt daar binnen. Ook zijn de appartementen levensloopbestendig en zijn ze gelegen tegen het centrum aan en daardoor mede geschikt voor senioren. In de Woonagenda is aangegeven dat dit een doelgroep is, waarvoor de komende jaren woningen gerealiseerd moeten worden, gezien de toenemende vergrijzing. Ook de Woonzorgagenda van de gemeente Epe legt de focus op langer zelfstandig wonen en voldoende woningen voor senioren.

Tot slot voldoet het plan aan het prijsklassenbeleid van de gemeente Epe, welke voorschrijft dat maximaal 50% van de woningen in de categorie dure koop mag vallen en dat minimaal 50% in de categorie goedkope en/of middeldure koop moet vallen. Het plan voorziet in 11 dure, 5 middeldure en 6 goedkope koopwoningen. Op basis van al het beleid is geconcludeerd dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van het relevante beleid. In de toelichting op het bestemmingsplan is dit in hoofdstuk 3 nader onderbouwd. 1.2 De ruimtelijke kwaliteit van de locatie en het gebied wordt versterkt Het plan is stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord en kan voldoen aan redelijke eisen van welstand. De omgeving (waar nadrukkelijk in de planvorming rekening mee is gehouden) krijgt een kwaliteitsimpuls. De vormgeving van het bouwplan is geïnspireerd op de kenmerkende panden aan de Hoofdstraat en het Gruttersplein. De appartementen vormen een welkome begrenzing van het nu ondergewaardeerde Gruttersplein. Daarmee schikken de appartementen zich goed in haar omgeving. Het wordt door de bebouwing een echt plein. Doordat het parkeren ondergronds wordt opgelost, kan het gehele terrein rondom het appartementengebouw groen worden ingericht. In de huidige situatie is het hele perceel verhard. In de toekomstige situatie wordt een gemeenschappelijke groene binnentuin ingericht.

Dit betekent dat op het terrein in zijn geheel meer groen wordt gerealiseerd. 1.3 Het plan is milieutechnisch uitvoerbaar Een uitgebreide omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan moet, net als een ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt met een bestemmingsplan, voldoen aan de (milieu)wetgeving. Voorliggend plan kan hier aan voldoen. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar geluid, stikstofdepositie en water. De onderzoeken zijn gecontroleerd door onze specialisten van de Omgevingsdienst Veluwe en IJssel. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. Uit de resultaten van het akoestisch onderzoek wegverkeer blijkt dat de vanwege verkeerslawaai aan de Hoofdstraat de voorkeursgrenswaarde conform de Wet geluidhinder wordt overschreden. Daarom dienen hogere grenswaarden te worden vastgesteld door het college. De ontwerpbeschikking hogere grenswaarden wordt na uw besluit ter inzage gelegd. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning. 1.4 Het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende ontwerp bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. 1.5 Er worden meer dan vijf woningen gebouwd, zodat een (ontwerp) verklaring van geen bedenkingen nodig is.

In artikel 6.5, lid 1 van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) is bepaald dat de gemeenteraad een verklaring van bedenkingen op grond van artikel 2.27 van de Wabo moet afgeven, voordat het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning kan verlenen. Op grond van artikel 6.5, lid 3 van Bor is het mogelijk dat de gemeenteraad een lijst met categorieën van gevallen aanwijst waarin een verklaring van geen bedenkingen alsnog niet is vereist. Dit besluit is door u op 2 april 2015 genomen (en op 8 maart 2018 op één onderdeel – de niet grondgebonden landbouwbedrijven - herzien). Dit project valt niet in één van de genoemde categorieën, omdat meer dan vijf woningen worden gebouwd. Voor deze aanvraag is dus een afzonderlijke verklaring van geen bedenkingen nodig. 2.1 De vergunning kan sneller worden verleend, wat gunstig is voor de initiatiefnemer en de start van de bouw. De eerste stap in de procedure is de afgifte van een ontwerp verklaring van geen bedenkingen. Vervolgens wordt het ontwerp besluit omgevingsvergunning gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tijdens de terinzagelegging kunnen zienswijzen worden ingediend. Als blijkt dat geen zienswijzen zijn ingediend, hoeft geen heroverweging plaats te vinden en kan in beginsel de aangevraagde omgevingsvergunning verleend worden.

De wet schrijft voor dat, voordat de vergunning verleend kan worden, de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen moet afgeven. Ten behoeve van de snelheid van het proces, wordt voorgesteld te verklaren dat, als geen zienswijzen worden ingediend, de verklaring van geen bedenkingen op grond van artikel 2.27 Wabo, juncto artikel 6.5, lid 1 Bor, bij dit besluit is afgegeven. Worden er wel zienswijzen ingediend, dan zal de aanvraag om een omgevingsvergunning alsnog aan uw raad worden voorgelegd. 3. 1 Het verhaal van kosten is op een andere manier verzekerd. Op grond van de wet is kostenverhaal verplicht. Dat moet via een exploitatieplan. Als het kostenverhaal anderszins is verzekerd in de vorm van een overeenkomst en door middel van de legesverordening, zoals in casu het geval is, hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld. Dit moet als zodanig besloten worden.

KANTTEKENINGEN n.v.t.

FINANCIËN Met de initiatiefnemer is een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal is verzekerd, zodat kan worden afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

COMMUNICATIE Communicatie Uw besluit wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd, via Rondom de Sprengen, de Staatscourant en de gemeentelijke website. Participatie De initiatiefnemer heeft zijn plannen in een vroeg stadium besproken met direct omwonenden. Ook heeft er een informatieavond plaatsgevonden welke door 70-80 personen is bezocht. Het participatieplan is te raadplegen als bijlage 14 bij de ruimtelijke onderbouwing.

UITVOERING Gedurende de ter inzage legging kan een ieder zienswijzen tegen de ontwerp omgevingsvergunning indienen bij de gemeenteraad. Na de ter inzage legging zal het definitieve besluit opgesteld worden en de vergunning worden verleend (bij geen zienswijzen), of aan de gemeenteraad worden voorgelegd (bij zienswijzen).