746374 Zienswijzennota ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 Epe ANONIEM

Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 Epe <anoniem>

Inhoudsopgave 1. Inleiding ............................................................................................................................................... 3 1.1 Achtergrond ....................................................................................................................................... 3 1.2 Aanvraag omgevingsvergunning ...................................................................................................... 3 2. Zienswijzen .......................................................................................................................................... 4

2 Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 te Epe

1. Inleiding De voorliggende zienswijzenota bevat de verantwoording van de binnengekomen zienswijze op de ontwerp verklaring van geen bedenkingen (VVGB) bij de ontwerp omgevingsvergunning voor het realiseren van een nieuw winkelpand voor de Hema, hierboven 13 appartementen en een bijbehorende parkeergarage aan de Hoofdstraat 90-94 te Epe.

1.1 Achtergrond Aan de Hoofdstraat 90-94 is de Hema gevestigd met hierboven drie huurappartementen. De eigenaar van het pand heeft van de Hema het verzoek gekregen het pand aan te passen naar de huidige maatstaven voor de Hema-winkels om op deze locatie te blijven voortbestaan. De bouwkundige staat van het pand is hiervoor echter niet toereikend. Verbouwen is dan ook geen optie. Om deze vernieuwing mogelijk te maken is een plan ontwikkeld waarbij het oude pand wordt gesloopt en een nieuw winkelpand wordt gerealiseerd met op de 1e en 2e verdieping 13 appartementen en 13 ondergrondse parkeerplaatsen. Deze ontwikkeling past niet binnen het vigerend bestemmingsplan waarbij initiatiefnemer ervoor heeft gekozen met een uitgebreide omgevingsvergunning hiervan af te wijken.

1.2 Aanvraag omgevingsvergunning Op 17 maart 2022 is namens de eigenaar een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de herontwikkeling van het perceel Hoofdstraat 90-94 te Epe. Het plan voorziet in de realisatie van 6 koopappartementen in het middeldure- en 7 koopappartementen in het dure segment. Voor het verlenen van de omgevingsvergunning is een vvgb van de raad benodigd nu het om de realisatie van meer dan 5 appartementen gaat. Een vvgb kan enkel geweigerd worden in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Op 15 december 2022 heeft de gemeenteraad besloten om een ontwerp vvgb af te geven. Daardoor kon de ontwerp omgevingsvergunning ter inzage worden gelegd voor een termijn van 6 weken. De raad heeft op 15 december 2022 tevens besloten dat als er tijdens deze termijn van 6 weken geen zienswijzen binnenkomen, de omgevingsvergunning definitief kan worden verleend zonder dat de raad een definitieve vvgb afgeeft. Wanneer er wel zienswijzen binnenkomen, zal de raad eerst een definitieve vvgb moeten afgeven. De ontwerp omgevingsvergunning en de ontwerp vvgb hebben met ingang van 22 december 2022 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen bij het Omgevingsloket in het gemeentehuis te Epe. Ook is het ontwerp besluit via www.ruimtelijkeplannen.nl in te zien geweest. Gedurende de bovengenoemde periode is 1 zienswijze ingediend.

De zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend. Verder dienen zienswijzen aan enkele eisen te voldoen: ondertekening, naam en adres van de indiener, dagtekening, een omschrijving van het besluit waartegen de zienswijze is gericht, en de gronden van de zienswijze. De zienswijze voldoet aan deze eisen en is daarom ontvankelijk. Van elk onderdeel van de binnengekomen zienswijze wordt in hoofdstuk 2 een samenvatting weergegeven, voorzien van een gemeentelijke reactie. Na de zienswijzeronde beslist de gemeenteraad over de verklaring van geen bedenkingen. De gemeenteraad weegt hierbij de ontvangen zienswijze mee.

3 Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 te Epe

2. Zienswijzen 1. Zienswijze van [reclamant]. Ontvangen op 25 januari 2023.

Samenvatting reactie a. Aantal appartementen In de ruimtelijke onderbouwing wordt ingegaan op het realiseren van de 13 appartementen ten behoeve van de haalbaarheid van het plan. Dit is ruimtelijke gezien niet relevant. b.

Effecten op de (cultuurhistorische) groene omgeving In de structuurvisie uit 2011 en de Omgevingsvisie blijkt dat Epe een groen dorp is en dat gestreefd wordt naar behoud en uitbreiding van kwalitatief hoogwaardig groen. De cultuurhistorische objecten in de kern Epe hebben een relatie met het aanwezige groen zoals het park. In het plan lijkt aan de impact die dit plan hierop heeft aan te worden voorbijgegaan. Ook wordt niet duidelijk of het bouwverkeer straks via het park, door het groen, zal worden ontsloten.

c.

Draagvlak bij omwonenden Er is niet onderzocht of de omgeving zit te wachten op een dergelijk plan waarbij 13 appartementen en zo mogelijk 26 nieuwe buren.

d. Parkeren De verwachting is dat er parkeerproblemen zullen ontstaan doordat de Hema voorziet in 13 parkeerplaatsen en er waarschijnlijk meer dan 13 bewoners zullen zijn. e. Ontsluiting De huidige inrit en de toekomstige ontsluitingsroute van de appartementen en bevoorradingsplek voor de Hema zijn in strijd met het bestemmingsplan nu op die gronden een groenbestemming ligt. f.

Laden en lossen Een goede situatietekening waar het laden en lossen op beschreven staat ontbreekt. Niet duidelijk is hoe de combinatie laden en lossen, het toegankelijk houden van de parkeergarage en het huidige gebruik (parkeren en ontsluiten van de [adres reclamant]) gaat werken. Gevreesd wordt voor onveilige situaties in de dagelijkse praktijk waarbij wordt opgemerkt dat volgens het bouwbesluit een ondergrondse stallingsgarage niet mag worden geblokkeerd. Dat geldt ook voor de brandtrap aan de achterzijde van de Hoofdstraat 88. De Jumbo en Aldi moeten in tegenstelling tot wat dit plan mogelijk maakt, inpandig lossen. Waarom wordt voor de Hema een precedent geschapen om dit buiten te doen. Is hier een uitspraak over gedaan om het laden en lossen op deze manier mogelijk te blijven maken?

g. Bouwhoogte In het bestemmingsplan wordt gesproken over een maximale bouwhoogte van 10 meter terwijl in het plan wordt gesproken over een minimale hoogte van 11 meter. Niet duidelijk is wat nu de maximale bouwhoogte wordt. Ook komt, door deze bouwhoogte, de dakkapel van het appartement aan de Hoofdstraat 88 tegen een blinde muur aan de te kijken. De steeg die tussen de panden zit komt te verdwijnen. h. Doorgang park naar Hoofdstraat De doorgang naar het park vanaf de Hoofdstraat wordt van een dermate kleine omvang met zijdelingse gevels dat hiermee niet wordt bijgedragen aan de sociale veiligheid na sluitingstijd van de winkels. Hierdoor gaan beheersmatig ook grote problemen ontstaan. 4 Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 te Epe

i.

Vuil en opslag containers Hema Niet duidelijk is waar de Hema in de huidige situatie de vuil- en opslagcontainers gaat plaatsen. Informatie hierover ontbreekt op de tekeningen.

Reactie Gemeente Epe Ad. a. Bij een uitgebreide omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan moet een goede ruimtelijke onderbouwing worden aangeleverd. De ruimtelijke onderbouwing moet aantonen dat het aanvaardbaar is om af te wijken van een bestemmingsplan. De wet zegt dat sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening. De 13 appartementen maken deel uit van de stedenbouwkundige invulling van het totale plan, inclusief de winkel. Ad. b. Het plan is meermaals besproken in het stedenbouwkundig overleg van de gemeente Epe. In het stedenbouwkundig overleg zijn verschillende disciplines vertegenwoordigd zoals groen, stedenbouw, welstand en erfgoed. Vanuit dit overleg, en dus ook vanuit erfgoed, is een positief advies op het plan gegeven. Nadat de aanvraag voor de omgevingsvergunning is binnengekomen is het plan in de welstandscommissie besproken waarbij het getoetst is aan de welstandnota en er een positief advies is afgegeven. Het plan voldoet aan redelijke eisen van welstand Voorts heeft de initiatiefnemer in overleg met de gemeente een bouwplaats inrichting opgesteld en is vastgelegd hoe het bouwverkeer zal lopen.

Hierbij is gebruik gemaakt van een boom effect analyse om de bouwplaats inrichting zo te realiseren dat er rekening wordt gehouden met de waardevolle bomen die in het park staan en deze zo min mogelijk negatieve effecten van de ontwikkeling zullen ondervinden. De bouwplaatsinrichting betreft ook een tijdelijke situatie Ad. c. In september 2020 heeft de initiatiefnemer een informatieavond over dit plan gehouden. Er is destijds overwegend positief op het plan gereageerd door omwonenden, eigenaren van omliggende panden en de ondernemersvereniging. Uit onze administratie is gebleken dat reclamant destijds nog geen bewoner was van het pand aan de [adres reclamant]. Dit is de reden dat u niet bij deze participatie betrokken bent geweest. We vinden het echter wel belangrijk dat u uw vragen over dit plan kan stellen aan de initiatiefnemer en hebben hem verzocht contact met u op te nemen. Ad. d. Ten behoeve van de 13 appartementen worden er in de parkeergarage onder het nieuwe pand 13 parkeerplaatsen gerealiseerd. In de huidige situatie moeten de bewoners van de bovengelegen appartementen en het winkelpubliek in de openbare ruimte parkeren.

Aangezien het bruto vloeroppervlak van de Hema verkleind wordt ten opzichte van de huidige situatie kan het parkeren ten behoeve van de appartementen hiermee verdisconteerd worden en wordt met het toevoegen van 13 parkeerplaatsen voldaan aan het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeren”. Ad. e. De huidige en toekomstige ontsluiting van de appartementen en laden en lossen via de achterzijde van het pand is strijdig met de groenbestemming die erop ligt. Volgens deze bestemming mag de ontsluitingsweg niet gebruikt worden als weg of straat. Gelet op het huidige en toekomstige gebruik is het wenselijk dat de weg wel als zodanig mag worden gebruikt. In de definitieve omgevingsvergunning zal een ontheffing van dit strijdige gebruik worden meegenomen zodat het nu en in de toekomst als ontsluitingsweg gebruikt mag worden. Ad. f. Het pad aan de achterzijde is vanaf de heg van het Beekpark tot de kadastrale grens van het perceel waar de [adres reclamant] op staat ca. 5,5 meter breed. Dit is de breedte van een normale weg. Bij deze breedte kan regulier verkeer elkaar passeren. In geval van het laden en lossen van de vrachtwagens van de Hema zal men de vrachtwagen kunnen passeren. De toegang zal niet worden geblokkeerd in geval van noodsituaties. Naast de Jumbo en de Aldi zijn er meerdere supermarkten in

5 Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 te Epe

de gemeente waar geen sprake is van inpandig laden en lossen en waarbij dit ook op de weg gebeurt. Er wordt hiermee dus geen ongewenst precedent geschapen. Ad. g. In het bestemmingsplan Centrum Epe is voor de Hoofdstraat zijde een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 7 meter aangegeven. Aan de Beekpark zijde geldt een maximale bouwhoogte van 7 meter. Onderhavige omgevingsvergunning is een omgevingsvergunning om van het bestemmingsplan af te wijken. Op basis van het bouwplan wat initiatiefnemer heeft ingediend kan het plan niet aan het bestemmingplan voldoen. De maximale bouwhoogte wordt 11,20 meter aan de Hoofdstraat zijde en 11,20 meter aan de Beekpark zijde. In de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning is onderbouwd dat de afwijking van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Ad. h. Door een doorgang van het park naar de Hoofdstraat te creëren ontstaat er meer verbinding tussen het centrum en het park. Door deze openheid zal de sociale controle vergroot worden en is de verwachting dat er minder overlast zal plaatsvinden. Mocht dit in de praktijk toch anders blijken dan kan er een hekwerk worden geplaatst waardoor de doorgang ’s nachts en in de avonduren kan worden afgesloten. Ad. i. Bij alle detailhandelsfuncties geldt in beginsel dat vuil- en containeropslag op eigen terrein moet plaatsvinden.

Dat is ook het uitgangspunt bij deze ontwikkeling. Conclusie De zienswijze toont niet aan dat er strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De zienswijze geeft hierdoor geen aanleiding om de vvgb niet af te geven en daarmee de omgevingsvergunning te weigeren. Wel zal de omgevingsvergunning worden aangevuld voor strijdig gebruik met de groenbestemming ten behoeve van de ontsluiting en laden en lossen van het nieuwe pand.

6 Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 te Epe