746374 Beslisnota Verklaring van geen bedenkingen Hoofdstraat 90-94 Epe

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Verklaring van geen bedenkingen Hoofdstraat 90-94 Epe

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

746374

Adviseur

Bernard

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

helen.bernard@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. In te stemmen met de beantwoording van de ingekomen zienswijze conform de bijgevoegde zienswijzenota "Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 Epe". 2. Een verklaring van geen bedenkingen af te geven voor de bouw van een nieuw winkelpand met hierboven 13 appartementen en een ondergrondse parkeergarage op het perceel Hoofdstraat 90-94 te Epe (op grond van artikel 2.27 Wabo, juncto artikel 6.5 Bor) zodat de omgevingsvergunning kan worden verleend;

INLEIDING Aan de Hoofdstraat 90-94 in Epe is de Hema gevestigd met hierboven drie huurappartementen. De eigenaar van het pand heeft van de Hema het verzoek gekregen het pand aan te passen naar de huidige maatstaven voor de Hema-winkels om op deze locatie te blijven voortbestaan. De bouwkundige staat van het pand is hiervoor echter niet toereikend. Verbouwen is dan ook geen optie. Om deze vernieuwing mogelijk te maken is een plan ontwikkeld waarbij het oude pand wordt gesloopt en een nieuw winkelpand wordt gerealiseerd met op de 1e en 2e verdieping 13 appartementen. De initiatiefnemer heeft een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend. De aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan (handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening, aldus de wet). Er kan medewerking worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit kan als de aanvraag niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Op 15 december 2022 heeft de gemeenteraad geoordeeld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en dat het besluit een goede motivering bevat en een ontwerp verklaring van geen bezwaar (vvgb) afgegeven. De ontwerp omgevingsvergunning heeft vervolgens vanaf 22 december 2022 gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Tijdens deze termijn is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze geeft geen aanleiding tot een ander standpunt en het alsnog weigeren van de vvgb.

BEOOGD EFFECT 1. 2. 3.

Versterken winkelstructuur centrum Epe met de HEMA als trekker; Realiseren van woningen in de vorm van 13 appartementen; Versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

ARGUMENTEN 1.1 De zienswijze leidt niet tot nieuwe inzichten Tegen de ontwerp omgevingsvergunning is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze ziet onder andere op de ontsluiting van het nieuwe gebouw, het laden en lossen en negatieve effecten op de groene, cultuurhistorische omgeving rondom het pand. De zienswijze geeft geen aanleiding het plan aan te passen. Wel wordt naar aanleiding van de zienswijze de omgevingsvergunning uitgebreid om ook het strijdig gebruik

van de ontsluiting over de groenbestemming op te heffen, voor zowel de huidige als toekomstige situatie. Voor een uitgebreide samenvatting met beantwoording van de zienswijze wordt verder verwezen naar de "Zienswijzennota Ontwerp omgevingsvergunning Hoofdstraat 90-94 Epe”. 2.1 De HEMA heeft een zeer grote economische aantrekkingskracht en sociale functie in het centrum van Epe Het behoud van de Hema in het centrum van Epe is zeer wenselijk. Om de Hema toekomstgericht te kunnen behouden op deze locatie is een nieuwe moderne winkel die past bij de huidige tijd noodzakelijk. Met het voorliggende initiatief kan de Hema aan het centrum van Epe een belangrijke economische impuls geven, ook voor het centrum in zijn geheel. De omgeving krijgt een kwaliteitsimpuls, omdat een passend en beeldbepalend gebouw is ontwikkeld, waarbij ook een doorgang naar het park gecreëerd wordt en daarmee dus een verbinding ontstaat. Ook worden er appartementen toegevoegd waar veel vraag naar is. 2.2 Het plan past binnen het vastgestelde beleid Het voorgenomen plan is getoetst aan de diverse relevante beleidskaders, waaronder de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Gelderland en de Structuurvisie Veluweflank. Verder voldoet het plan aan de uitgangspunten bij transformatie (waaronder de herstructurering van de Hema valt) zoals genoemd in de Woonagenda.

Het sleutelwoord bij transformatie is ruimtelijke kwaliteit, gericht op de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen. Daarbij wordt extra aandacht gevraagd voor gebieden met welstandsniveau 1. De betreffende locatie valt daar binnen. Verder zijn de appartementen levensloopbestendig en zijn ze gelegen tegen het centrum aan en daardoor mede geschikt voor senioren. In de Woonagenda is aangegeven dat dit een doelgroep is, waarvoor de komende jaren woningen gerealiseerd moeten worden, gezien de toenemende vergrijzing. Ook de onlangs door de gemeenteraad vastgestelde Woonzorgagenda legt de focus op langer zelfstandig wonen en voldoende woningen voor senioren. Op basis van al het beleid is geconcludeerd dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van het relevante beleid. In de toelichting op het bestemmingsplan is dit in hoofdstuk 3 nader onderbouwd. 2.3 De ruimtelijke kwaliteit van de locatie en het gebied wordt versterkt Het plan is stedenbouwkundig en landschappelijk akkoord en kan voldoen aan redelijke eisen van welstand. De omgeving (waar nadrukkelijk in de planvorming rekening mee is gehouden) krijgt een enorme kwaliteitsimpuls. In het stedenbouwkundig overleg kreeg het plan complimenten met betrekking tot de opbouw van het gebouw en de oriëntatie van de horeca met glas richting de steeg wordt beschouwd als een goed concept.

Daarnaast wordt de verbinding met het achterliggende park als prettig ervaren. Dit wordt versterkt doordat aan de parkzijde van het gebouw een groene gevel voor het gebouw wordt beoogd. Hierdoor ontstaat aan de parkzijde een woongevel in plaats van een achterkant. In het welstandsadvies staat het als volgt: " De eerste besprekingen over het plan waren zomer 2019. In samenspraak met de welstand, gemeente en architect heeft het plan zich ontwikkeld tot een aansprekend plan dat op meerdere fronten een meerwaarde heeft voor het centrum van Epe. De studie naar de historie van de locatie heeft geleid tot enkele aanpassingen van de eerste, voorlopige planopzet. De oude loop van de beek was aanleiding een doorsteek te maken naar het achterliggende park waardoor die meer met het centrum word verbonden. Oude foto’s waar, op de hoek een serre voor horeca zichtbaar was is aanleiding geweest het restaurant aan de hoofdstraat zijde te plaatsen wat meer leven en reuring geeft aan het centrum. Verder is de geleding in de gevelwand, geïnspireerd op oude beelden aangepast. Het gebouw voegt zich, door de voorgestelde parcelering zorgvuldig in de straatwand. Ook de opbouw van de gevel, twee bouwlagen met een kaplaag komt wat betreft opbouw overeen met het bebouwingsbeeld. Het architectuurbeeld is eigentijds met aandacht voor een zorgvuldige detaillering en materiaalgebruik.

De winkel heeft twee entrees aan de hoofdstraatzijde, een voor de winkel en een voor het restaurant ook de appartementen zijn aan de hoofdstraat ontsloten. De expeditie voor de winkel en de toegang van de ondergrondse parkeer garage zijn aan de achterzijde van het gebouw op zorgvuldige wijze opgelost. De 13 appartementen zijn op inventieve wijze ontsloten. Zeven appartementen oriënteren zich op het parkje waardoor ook aan deze zijde een volwaardige woongevel is ontstaan en zes appartementen oriënteren zich op de Hoofdstraat. Alle appartementen hebben volwaardige plattegronden, een buitenruimte, een berging en een parkeerplaats in de kelder waardoor een goede woonkwaliteit wordt geboden. Geconcludeerd wordt dat het plan in voldoende mate aansluit bij de omgevingskenmerken en voldoet aan de criteria hoofdstuk 5.1.1-4, Kern Epe – Centrum, met niveau 1 van de welstandsnota." 2.4 Het plan is milieutechnisch uitvoerbaar Een uitgebreide omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan moet, net als een ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt met een bestemmingsplan, voldoen aan de (milieu)wetgeving. Voorliggend plan kan hier aan voldoen. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar geluid, stikstofdepositie en water. De onderzoeken zijn gecontroleerd door onze specialisten van de Omgevingsdienst Veluwe en IJssel.

Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De resultaten

van de onderzoeken zijn beschreven in hoofdstuk 4 van de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning. 2.5 Het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende ontwerp bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. 2.6 Er worden meer dan vijf woningen gebouwd, zodat een (ontwerp) verklaring van geen bedenkingen nodig is. In artikel 6.5, lid 1, van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor) is bepaald dat de gemeenteraad een verklaring van geen bedenkingen op grond van artikel 2.27 van de Wabo moet afgeven, voordat het college van burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning kan verlenen. Op grond van artikel 6.5, lid 3, van het Bor is het mogelijk dat de gemeenteraad een lijst met categorieën van gevallen aanwijst waarin een verklaring van geen bedenkingen alsnog niet is vereist. Dit besluit is door u op 2 april 2015 genomen (en op 8 maart 2018 op één onderdeel – de niet grondgebonden landbouwbedrijven - herzien). Dit project valt niet in één van de genoemde categorieën, omdat meer dan vijf woningen worden gebouwd. Voor deze aanvraag is dus een afzonderlijke verklaring van geen bedenkingen nodig.

KANTTEKENINGEN 1. Enkele milieuonderzoeken zijn nog niet volledig uitgevoerd Enkele milieu onderzoeken zijn nog niet volledig uitgevoerd. Zo kan het bodemonderzoek pas plaatsvinden als het huidige gebouw is gesloopt en loopt het onderzoek naar vleermuizen, de huismus en gierzwaluwen nog. Het bodemonderzoek wat nog moet plaatsvinden wordt als voorwaarde aan de omgevingsvergunning gesteld, zodat voorkomen wordt dat de ontwikkeling doorgang vindt zonder dat dit onderzoek wordt uitgevoerd en beoordeeld. Voor wat betreft het aanvullende ecologisch onderzoek heeft initiatiefnemer reeds een ontheffing bij de provincie Gelderland aangevraagd. Wanneer uit de onderzoeksresultaten blijkt dat een ontheffing nodig is ligt het verzoek hiervoor reeds bij de provincie. Blijkt uit de onderzoeksresultaten dat een ontheffing niet nodig is dan wordt de ontheffing op de Wet natuurbescherming ingetrokken. De ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming doorloopt haar eigen procedure en staat los van de onderhavige vergunningsaanvraag. 2. Er wordt niet voldaan aan de percentages behorend bij transformatie zoals genoemd in het prijsklassenbeleid Het initiatief is getoetst aan het prijsklassenbeleid behorend bij de Woonagenda. Hier voldoet het initiatief op één woning na niet aan.

Volgens het prijsklassenbeleid zou er tenminste 50% goedkope en/of middeldure koop moeten worden gerealiseerd en mag maximaal 50% van het te realiseren aantal woningen in de categorie dure koop vallen. In het voorliggende plan worden 6 middeldure en 7 dure appartementen gerealiseerd. Dit komt uit op 54% dure koop- en 46% middeldure koopwoningen. Het is voor het behoud van de Hema in de winkelacht vereist dat het pand moet worden aangepast. Hiermee houden we de economische aantrekkingskracht van dit deel van het centrum voor onze inwoners en bezoekers aan onze gemeente in stand. Daarnaast is sprake van levensloopbestendige appartementen en draagt de realisatie bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Gelet hierop is de minieme afwijking van het prijsklassenbeleid acceptabel. Ook is aannemelijk gemaakt dat met dit bouwplan het benodigde maatschappelijk normale rendement wordt behaald. Daarnaast zijn de ontwikkelkosten bij transformatie hoger (o.a. door de parkeerkelder en de stedenbouwkundige uitgangspunten) waardoor er niet altijd aan de volledige volkshuisvestelijke opgave kan worden voldaan. In de Woonagenda staat dit ook zo genoemd. Bij transformatie ligt de focus op ruimtelijke kwaliteit. Vandaar ook de volle aandacht op betaalbare woningbouw bij inbreiding en vooral uitbreiding waarvoor nu al verschillende trajecten lopen en in de toekomst gaan lopen.

Op deze locaties wordt verhoudingsgewijs ook een zeer groot aandeel betaalbare (sociale) huur- en koopwoningen gerealiseerd. In de Omgevingsvisie is dit ook als zodanig vastgelegd.

FINANCIËN Met de initiatiefnemer is een ontwikkelings- en planschadeovereenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal is verzekerd.

COMMUNICATIE

De initiatiefnemer heeft zijn plannen in een vroeg stadium besproken met omwonenden en de ondernemersvereniging. Met kunsthuis KEK zijn afspraken gemaakt over een vervangende locatie voor dagbesteding die daar plaatsvindt.

UITVOERING Het besluit wordt gepubliceerd in het huis-aan-huisblad “Rondom de Sprengen” en de Staatscourant.