719413 Grondprijzennota 2023

GRONDPRIJZENNOTA 2023

Grondprijzennota Epe 2022

2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

1.1 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.

Kader grondprijzennota Status grondprijzennota Gestandsdoeningstermijn Uitgangspunten grondbeleid Aansprakelijkheid

3 3 3 3 3

2.

Grondprijzen 2023

3

2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.9.1. 2.9.2. 2.9.3.

Woningbouw Sociale huursector Vrije koopsector Vrije huursector Bedrijventerreinen Winkels, kantoren en horeca Nutsvoorzieningen Zendmasten Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen Commerciële maatschappelijke voorzieningen Woon-zorgcomplexen met zorgappartementen Overig Reststroken bebouwde kom Reststroken buitengebied Pacht

3 3 4 4 4 4 4 4 5 5 5 6 6 6 6

Bijlage Overzicht grondprijzen 2023

Grondprijzennota Epe 2022

1.

3

Inleiding

1.1. Kader Grondprijzennota De Grondprijzennota wordt door het college opgesteld binnen de kaders uit de Nota Grondbeleid 2013, die op 12 december 2013 door de raad is vastgesteld. Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijzen hanteert de gemeente een functioneel en marktconform grondprijsniveau. De grondprijs is hiermee afhankelijk gesteld van de functie waarvoor een bepaald stuk grond door de afnemer wordt aangekocht. Uitgangspunt is verder dat de grondprijs marktconform wordt bepaald, zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt en vermeden wordt, dat de afnemer van de grond indirect via de grondprijs wordt gesubsidieerd. Afhankelijk van de functie hanteert de gemeente Epe een bepaalde grondprijsmethodiek. 1.2. Status Grondprijzennota De Grondprijzennota is een openbaar stuk. Middels de jaarlijks vast te stellen Grondprijzennota informeert het college de raad en anderen steeds op transparante wijze over de relevante marktontwikkelingen en het vigerende grondprijsbeleid. De genoemde grondprijzen zijn in beginsel prijsvast voor het gehele kalenderjaar 2023. De grondprijzennota geeft de waarden van grond aan ingeval van uitgifte door de gemeente.

Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen of maatwerk te leveren voor een specifieke ontwikkeling. 1.3. Gestanddoeningstermijn Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. 1.4. Uitgangspunten grondprijsbeleid Indien niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. De vrij op naam-prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW. Uitgangspunt bij verkoop van bouwgrond is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, qua bodemkwaliteit geschikt voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeen worden gekomen dat de afnemer zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs. 1.5. Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Grondprijzennota en grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de afdeling Ruimte van de gemeente Epe.

2.

Grondprijzen 2023

In deze paragraaf worden per vastgoedsegment de te hanteren grondprijzen voor het jaar 2023 vastgelegd. 2.1. Woningbouw 2.1.1. Sociale huursector De grondprijs in dit segment geldt voor een sociale huurwoning. Er is sprake van een sociale huurwoning, indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vast te stellen liberalisatiegrens. Voor een sociale huurwoning geldt voor 2023 de vaste grondprijs van € 22.500, excl. BTW per woning. Hierbij wordt uitgegaan van een kavel van 125 m² per woning. Voor een meergezinswoning (appartement) in dit

Grondprijzennota Epe 2022

4

segment wordt een vaste grondprijs van € 18.500, excl. BTW gehanteerd, uitgaande van 75 m² b.v.o. per meergezinswoning. 2.1.2. Vrije koopsector Voor de uitgifte van grond voor deze categorie wordt een m² prijs met bandbreedtes (tot stand gekomen volgens de genormeerd residuele rekenwaardemethodiek) gehanteerd waarin een differentiatie is aangebracht in type woningen. De te hanteren grondprijs wordt bepaald op basis van de locatie, de courantheid van de kavel en de economische ontwikkelingen. In de onderstaande tabel zijn de minimale en maximale grondprijzen per kavel vastgesteld. Per uitgifte wordt de definitieve grondprijs bepaald door het college. Type woning Rijwoning 1-laag (met of zonder kap) Rijwoning 2-laags (met of zonder kap) 2^1 kap/geschakeld (met of zonder kap) Vrijstaand

Prijs per m², excl. BTW en kosten koper € 220 tot € 500 € 220 tot € 500 € 260 tot € 625 € 275 tot € 625

2.1.3. Vrije huursector Voor huurwoningen die niet binnen de categorie sociale huurwoning vallen, wordt de grondprijs per woning bepaald op basis van diverse factoren zoals locatie, huurniveau, bouwplan en uitpondingsmogelijkheden. Als uitgangspunt gelden de in artikel 2.1.2. genoemde grondprijzen. Voor meergezinswoningen (appartementen) in de vrije koop- en huursector wordt de grondprijs per woning gecorrigeerd met een stapelingsfactor van 0,8. 2.2. Bedrijventerreinen Voor het bepalen van de grondprijzen voor de bedrijfskavels op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Eekterveld IV in Vaassen wordt de comparatieve methode van waarderen gebruikt. Daarbij wordt gedifferentieerd naar ligging en zichtbaarheid. Locatie kavel Zichtlocatie langs Eekterweg Zichtlocatie langs Talhoutweg (zijgevel grenzend aan). Overige kavels

Prijs per m², excl. BTW en kosten koper € 175 € 150 € 140

Eekterveld IV wordt een duurzaam en circulair bedrijventerrein. De hogere stichtingskosten als gevolg van de toe te passen maatregelen op het gebied van duurzaamheid en circulariteit kunnen gevolgen hebben voor de grondprijzen. Deze gevolgen voor de grondprijs, bijvoorbeeld het hanteren van een korting bij bepaalde maatregelen die worden toegepast, worden uitgewerkt in het uitgiftebeleid dat in 2023 wordt vastgesteld. 2.3. Winkels, kantoren en horeca De grondprijs voor winkels (detailhandel), kantoren en horeca worden door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs getaxeerd en wordt daarmee maatwerk geleverd. 2.4.

Nutsvoorzieningen

Grondprijzennota Epe 2022

5

Voor de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven (traforuimten en overige nutsvoorzieningen) werd in 2022 een grondprijs gehanteerd van € 240/m², excl. BTW. Deze grondprijs wordt in 2023 verhoogd naar € 250/m² excl. BTW. 2.5. Zendmasten Voor het plaatsen en in stand houden van zendmasten wordt in de meeste gevallen grond niet in eigendom uitgegeven maar wordt een beperkt zakelijk recht van opstal door de gemeente gevestigd. Voor het plaatsen van een nieuwe separate zendmast wordt in 2023 een jaarlijkse vergoeding gerekend van € 6.000, kosten opstaller. De retributie wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. De uitrol van het 5G netwerk en de vraag naar locaties voor zendmasten kan gevolgen hebben voor de te hanteren grondprijs. Afhankelijk van deze ontwikkelingen zal de grondprijs voor zendmasten tussentijds worden getaxeerd. 2.6. Niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen Onder de categorie (niet-commerciële) maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan sociaal maatschappelijke voorzieningen, zoals: • overheidsvoorzieningen: bijv.

brandweerkazerne, politiebureau, onderwijsvoorzieningen; • grootschalige medische voorzieningen: bijv. (para)medische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum, verzorgings- en verpleegtehuizen; • sociaal-culturele voorzieningen: bijv. gesubsidieerde peuterspeelzalen (nietcommercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, nietcommerciële culturele voorzieningen; • recreatieve en sportvoorzieningen: bijv. kinderboerderij, niet-commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuin. Voor deze categorie wordt de vaste grondprijs in 2023, evenals in 2022, gehanteerd van € 130/m², excl. BTW. Indien de floor space index (de verhouding van m² b.v.o. en m² grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0, zal in beginsel worden afgerekend op basis van € 130/m² b.v.o. in plaats van per m² grond. 2.7. Commerciële maatschappelijk voorzieningen Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting.

Tot de categorie commerciële voorzieningen worden onder andere gerekend: • (para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum, dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; • particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel); • opleidingsinstituten; • sportscholen, commerciële sportcomplexen; • voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven; • medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke; • bioscopen en amusementshallen. De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele waardemethodiek. De grondprijs is afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Voor 2023 wordt de minimale grondprijs verhoogd naar € 170/m², excl. BTW.

Grondprijzennota Epe 2022

6

Indien de floor space index (de verhouding van m² b.v.o. en m² grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0, zal in beginsel worden afgerekend op basis van minimaal € 170/m² b.v.o. in plaats van per m² grond. Afhankelijk van de residuele berekening zal deze prijs (mogelijk) naar boven worden bijgesteld. Zodoende wordt vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd. 2.8. Woon-zorgcomplexen met zorgwoningen Het betreft woon-zorgcomplexen die als zelfstandige en volledig uitgeruste wooneenheden beneden de huurtoeslaggrens worden verhuurd. Voor 2023 wordt de grondprijs voor zorgwoningen (eengezinswoningen) bepaald tegen de grondprijs voor bereikbare huurwoningen, namelijk € 22.500 per woning, excl. BTW. Bij meergezinswoningen (appartementen) wordt de grondprijs per woning vastgesteld op € 18.500 per woning, excl. BTW. Daarnaast wordt de ondergrond van de geplande gezamenlijke ruimten en overige ruimten in het gebouw bepaald op basis van de vaste prijs per m² b.v.o. voor nietcommerciële) maatschappelijke voorzieningen, te weten € 130,--/m² b.v.o, excl. BTW. Indien er sprake is van een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt de prijs bepaald aan de hand van de residuele waardemethodiek en bedraagt minimaal € 170/m², excl. BTW. 2.9. Overig 2.9.1.

Reststroken bebouwde kom De grondprijs voor de verkoop van (openbare) reststroken in de bebouwde kom, zoals snippergroen, wordt verhoogd naar € 90/m², k.k. Deze grondprijs geldt voor reststroken met een oppervlakte van maximaal 100 m². Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan, dat de verkochte strook alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van deze strook aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. Indien op voorhand blijkt dat door de verkoop van een reststrook de waardevermeerdering van de betreffende woning hoger of lager is dan de verkoopsom van de reststrook of ingeval er een extra bebouwingsmogelijkheid ontstaat of de grond een oppervlakte heeft groter dan 100 m², wordt de grondprijs getaxeerd. In principe worden reststroken alleen verkocht en niet verhuurd. In uitzonderlijke gevallen (bijv. indien een reststrook al jarenlang wordt verhuurd en de huurder niet bereid is tot aankoop) kan een reststrook worden verhuurd. De huursom wordt afgestemd op de grondwaarde, die de grond in het geval van verkoop heeft. De gemeente hanteert voor het bepalen van de huurprijs van de grond in 2023 een percentage van 5% van de grondwaarde voor de eerste 100 m2. Voor de eventuele extra vierkante meters wordt een percentage gehanteerd van 2,5% van de grondwaarde. De minimale huursom bedraagt € 75 per jaar per huurovereenkomst.

In gevallen waarbij sprake is bijzondere omstandigheden zoals de verkoop van grond na een zeer lange huurperiode, is er ruimte voor maatwerk bij de bepaling van de grondprijs. 2.9.2. Reststroken buitengebied De grondprijs van percelen grasland met de bestemming “agrarische doeleinden/bedrijfsdoeleinden” in het buitengebied bedraagt € 7,00 /m² k.k. 2.9.3. Pacht Voor agrarische gronden, bestemd voor toekomstige ontwikkelingen, worden kortlopende geliberaliseerde pachtovereenkomsten (korter dan zes jaar) gesloten. De pachtprijs voor nieuwe contracten bedroeg in 2022 € 500/hectare per jaar. Voor 2023 wordt deze pachtprijs verhoogd naar € 518/hectare per jaar o.b.v. de regionormen voor pacht van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RvO)

Grondprijzennota Epe 2022

7

Bijlage

Overzicht grondprijzen 2023

Grondprijs

Grondprijs per m²

(excl. BTW)

(excl. BTW)

Woningbouw - eengezinswoningen sociale huur

€ 22.500

- meergezinswoningen sociale huur

€ 18.500 € 220 – € 625

- vrije sector

Bedrijventerrein € 140-175.

Eekterveld IV

Niet-commerciële maatschappelijkevoorzieningen

€ 130

Commerciële maatschappelijke voorzieningen

min. € 170 € 250

Nutsvoorzieningen Zorgwoningen (eengezinswoningen) Zorgwoningen (meergezinswoningen)

€ 22.500 € 18.500 Huursom/ vergoeding per jaar

Zendmasten

Grondprijs

€ 6.000

Overig Reststroken bebouwde kom - bij verkoop - bij verhuur. Eerste 100m2 - Vanaf 100 m2

€ 90/m² 5% van grondprijs 2,5% van grondprijs

Reststroken buitengebied € 7,00/m2 Pacht

€ 518/ha