682519 Voorstel en Beslisnota college Restaurant De Ossenstal erfpacht en opstalrecht geanonimiseerd

Gemeente

Epe

Collegevoorstel

Programma 5 - Ruimte en wonen

Zaaknummer

682519

Onderwerp

_ Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Restaurant De Ossenstal erfpachten opstalrecht

Samenvatting Het college heeft besloten een recht van erfpacht en recht van opstal te vestigen aan de huidige huurder van restaurant De Ossenstal aan de Ossenweg 10 in Epe. Te besluiten

om

1.

_

Eenrecht van erfpacht en recht van opstal te vestigen aan de huidige huurder van restaurant De Ossenstal aan de Ossenweg 10 in Epe.

2.

_

Op de financiële bijlage 'Ossenstal afweging verkoop verhuur' en de financiële gegevens in de bijgevoegde 'concept akte erfpacht en opstal De Ossenstal' geheimhouding op te leggen op grond van artikel 55 van de

3.

_

Gemeentewet in samenhang met een belang, genoemd in artikel 5.1, lid 2 sub b. van de Wet open overheid. De raad door bijgaande informatienota te informeren over het vestigen van het recht van erfpacht en opstalrecht.

Besluit: Conform

voorstel

Datum:

14-02-2023

B

w

W

7

m

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) ( g e a n o n i m i s e r d ) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) T.C.M. Hom M.B. Heere M. Kerkmans Oudesluijs A.H.M. van Loon C.M. )de dreeWaard siminonaeg(

* _ Het collegevoorstel is Openbaar +

Geen

mandaat

besluit

+ _ Raadplegen van de ondernemingsraad is niet nodig « Eris geen aanpassing van de begroting nodig

(geanonimiseerd) )dreesiminonaeg( … ds N

(geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) ‘ äüve-fleî îeweesl :

N

N NE E E

N E E

(geanonimise rd) (geanonimiseerd) ((geanonimiseerd) (geanonimiseerd) geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geano im se rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd) (geanonimiseerd) (geanonimise rd)

Beslisnota voor het college

Onderwerp

Restaurant De Ossenstal erfpacht en opstalrecht

Programma

5

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

Ruimte en wonen

682519

Adviseur

(geanonimiseerd) |

E-mail adres

(geanonimiseerd) |

Afdeling

Ruimte

Bijlage(n)

Nummer de bijlagen bij meer dan een. Zet er tussen haakjes achter wanneerde bijlage(n) niet openbaar

zijn

TE

BESLUITEN

1.

_

2.

OM

Een recht van erfpacht en recht van opstal te vestigen aan de huidige huurder van restaurant De Ossenstal aan de Ossenweg 10 in Epe. _ Op de financiële bijlage 'Ossenstal afweging verkoop verhuur' en de financiële gegevens in de bijgevoegde 'concept akte erfpacht en opstal De Ossenstal' geheimhouding op te leggen op grond van artikel 55 van de Gemeentewet in samenhang met een belang, genoemd in artikel 5.1, lid 2 sub b. van de Wet open overheid.

3.

_ De raad door bijgaande informatienota te informeren over het vestigen van het recht van erfpacht en opstalrecht.

INLEIDING

Sinds lange tijd verhuurt de gemeente het gebouw ‘restaurant de Ossenstal' aan de Ossenweg 10 in Epe. Het restaurant is in 2005 afgebrand en weer opnieuw gebouwd met een duurzaam karakter. Sinds 2006 verhuurt de gemeente dit gebouw aan de huidige exploitant. Het is voor een gemeente niet gebruikelijk om, vanuit haar maatschappelijke rol, eigenaar te zijn van dit gebouw: Er is daarom nader onderzoek verricht naar de mogelijkheden om het gebouw te verkopen of een andere vorm van eigendom te regelen.

Uitleg: Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de grond met opstallen te gebruiken. De gemeente ontvangt daarvoor een jaarlijkse vergoeding, zogenaamde canon. Een recht van opstal houdt in dat iemand anders, in dit geval de erfpachter, de eigenaar wordt van het gebouw op de grond van de gemeente. De gemeente verkoopt dus het gebouw aan een ander, maar blijft eigenaar van de grond. BEOOGD

EFFECT

Het vestigen van een recht van erfpacht met recht van opstal voor een gemeentelijk gebouw volgens de uitgangspunten van de Nota Vastgoedbeleid 2019 ARGUMENTEN

1.1 Verkoop is volgens de uitgangspunten van de Nota Vastgoedbeleid 2019 In het kader van de Nota Vastgoedbeleid 2019, dat 0.a. aangeeft wanneer een gebouw strategisch in bezit moet zijn van de gemeente, is onderzocht of dit gebouw voor verkoop in aanmerking komt. Na dit onderzoek heeft het college in 2020 besloten (zaaknummer 121539) het gebouw niet te willen verkopen in verband met de ligging in een kwetsbaar natuurgebied. Daarbij is besloten te onderzoeken of het gebouw in aanmerking

komt voor een recht van erfpacht met een recht van opstal. Dit onderzoek is in 2021 afgerond. Uit dit onderzoek blijkt dat erfpacht en opstalrecht een goed alternatief is voor verkoop of verhuur. Aansluitend zijn gesprekken gestart en onderhandelingen gevoerd met de huurder van het restaurant. Deze gesprekken zijn onlangs afgerond en er is n principe overeenstemming bereikt over de voorwaarden. 1.2 De huurder en de gemeente zijn beiden gebaat met de uitgifte in erfpacht en opstalrecht

De huurder is gebaat bij het eigendom van het gebouw om daarmee zijn exploitatiemogelijkheden en investering voor de toekomst te kunnen borgen. De huurder is voornemens het gebouw uit te breiden en efficiënter in te richten binnen de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan. Om deze investering te

kunnen doen is een erfpachtrecht nodig. Het verhuren en beheren van een gebouw voor commer doeleinden is geen kerntaak voor de gemeente. Het technisch beheer is intensief gelet op de ligging in het bos, het duurzame karakter en het intensieve gebruik van het gebouw. Dit vraagt relatief veel beheercapaciteit en brengt risico's met zich mee. 1.3 Alternatieven zijn onderzocht

Gelet op de ligging in de kwetsbare natuur (Natura 2000-gebied) is onderzocht of een andere locatie voor dit restaurant een beter alternatief is, waarna de locatie ‘teruggegeven' kan worden aan de natuur of een andere invulling kan krijgen die minder impact heeft op de natuur. Voor deze mogelijkheid is de Provincie benaderd, die heeft aangegeven geen subsidie of bijdrage te kunnen leveren voor de verplaatsing van het restaurant. De financiële gevolgen van een verplaatsing en de impact op de huidige exploitatie van de

huurder zijn dermate groot dat het behoud van het restaurant op de huidige plek geadviseerd wordt. 1.4 Met erfpacht en opstalrecht heeft de gemeente nog steeds veel invloed De gemeente heeft het gebouw vanwege haar strategische ligging in een kwetsbaar natuurgebied in eigendom. In het omliggende bosgebied gelden namelijk beschermingsregels vanwege Natura 2000, waaraan de eigenaar en ondememer zich moeten houden. Om niet meer als eigenaar van de locatie toch

invloed te houden op de exploitatie vanwege de bijzondere ligging, zonder de risico's van de exploitatie zelf, zijn nagenoeg alle huurvoorwaarden die zien op de exploitatiemogelijkheden en het borgen van de rust en donkerte n het omliggende gebied van het gebouw, opgenomen n een erfpachtcontract. Bij het einde van het recht van erfpacht kan de gemeente weer eigenaar worden van het gebouw en bepalen wat de gemeente daarmee wil doen.

1.5 Het vestigen van een recht van erfpacht en opstalrecht is financieel niet nadelig Er wordt uitgegaan van vestiging van het erfpachtrecht voor een duur van 45 jaar. De canon wordt elke 3 jaar geïndexeerd en elke 15 jaar herzien aan de hand van de marktonwikkeling. De eenmalige opbrengst uit verkoop van het gebouw (opstalrecht) en de structurele opbrengst (canon) zijn afgewogen tegen de structurele huurinkomsten en kapitaallasten van het pand zoals weergegeven in de bijlage. Daaruit blijkt dat de gemeente geen financieel nadelige gevolgen ondervindt van de voorgenomen uitgifte.

1.6 Een deskundig bureau en een advocaat hebben de gemeente begeleid in de onderhandelingen met de huurder

De gemeente heeft zich bij het opstellen van de voorwaarden en het bepalen van de waarde van het opstalrecht en de canon laten bijstaan door Nysingh Advocaten en Adviesbureau Statema B.V. De voorwaarden voor de erfpacht en opstalrecht zijn overeenkomstig de huidige huurvoorwaarden en taxatie.

De huurder kan instemmen met deze voorwaarden di zijn uitgewerkt in een concept van de notariële akte. 1.7 De verkoop van de opstal (het opstalrecht) aan de huidige huurder voldoet aan het arrest van de Hoge Raad (Didam-arrest) Door Nysingh is onderzocht of een onderhandse vestiging van het erfpachtrecht en opstalrecht aan de huidige huurder voldoet aan de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021

(ECLI:NL:HR:2021:1778). De conclusie daaruit is dat er op voorhand voldoende aanknopingspunten zijn om edelijkerwijs te mogen aannemen dat de huidige huurder op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het erfpacht- en opstalrecht. Wel is de gemeente nog verplicht het voornemen tot het vestigen van het erfpacht- en opstalrecht te publiceren. Dit is een voorwaarde voor de ondertekening van de akte door de gemeente.

1.8 Het huidige parkeerterrein blift van de gemeente Het huidige parkeerterrein blijft in eigendom van de gemeente gelet op de openbare en toeristische functie. Het parkeerterrein wordt na het verkrijgen van een omgevingsvergunning in het kader van de Wet natuurbescherming in 2023 voorzien van een nieuwe toplaag en beperkt ingericht met natuurlijke materialen voor een efficiënter gebruik.

2.1 Geheimhouding ís nodig vanwege de financiële belangen van de gemeente en om te voorkomen dat rechtspersonen onevenredig worden bevoordeeld of benadeeld De reden voor de geheimhouding is gelegen in artikel 5.1, lid 2 sub b. van de Wet open overheid. Met als juridische grondslag de economische of financiële belangen van de gemeente en om te voorkomen dat de huurder/erfpachter onevenredig wordt benadeeld. De overeenkomst en de financiële afweging bevatten gegevens en afspraken met financiële gevolgen voor de huurderl/erfpachter en de gemeente. Indien deze

gegevens openbaar worden kan dit leiden tot onevenredig nadeel voor de gemeente in haar (toekomstige) onderhandelingspositie. De geheimhouding duurt voort tot het moment dat het bevoegd orgaan de geheimhouding opheft.

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

3.1 Dit is nodig i.v.m. de financiële gevolgen van de voorgenomen vestiging van de rechten en het belang van het restaurant in de gemeente In 2020 is de raad geïnformeerd over het lopende onderzoek naar de wijziging van de eigendomsconstructie. Gelet op de financiële gevolgen, weliswaar positief en verwerkt conform bestaand beleid, is het verstandig de raad hierover actief te informeren. Daarnaast is de locatie gelegen n een belangrijk toeristisch gebied.

Hoewel de wijziging van de eigendomsconstructie geen invloed heeft op dit gebied (de gebruiksmogelijkheden zijn al bepaald in het bestemmingsplan en beschermingsregels van het gebied) is het verstandig de raad hierover actief te informeren. KANTTEKENINGEN Nvt.

FINANCIËN De verkoop zorgt voor een structureel nadeel van € -20.169 in de begroting. Dit is het saldo van het wegvallen van de structurele lasten van het gebouw, het wegvallen van de huurinkomsten en de structureel

te ontvangen erfpachtcanon. Dit wordt verwerkt in de begroting 2024. Daartegenover staat in 2023 een incidenteel voordeel als gevolg van de verkoop (het opstalrecht). + _ Begrote lasten programma 5 verlagen met € 105.269 (vervallen lasten incl. onvoorzien onderhoud) °

_

Begrote baten programma 5 verlagen met € 88.438 (Vervallen huurinkomsten minus te ontvangen canon).

De overige incidentele voordelen, te weten het vrijvallen van de onderhoudsvoorziening en de eenmalige verkoopopbrengst worden overeenkomstig bestaand beleid aan de reserve 90060 onderhoud gemeentelijke gebouwen toegevoegd. De raad wordt middels bijgevoegde informatienota geïnformeerd over de gevolgen voor de begroting. COMMUNICATIE

Na uw besluit volgt de publicatie van de voorgenomen transactie en wordt de huurder geïnformeerd en uitgenodigd voor ondertekening van de akte. UITVOERING

Na uw besluit vindt de publicatie plaats van de voorgenomen transactie n het kader van het Didam-arrest. De ondertekening van de akte vindt plaats nadat: + _ De termijn van 20 kalenderdagen voor het starten van een gerechtelijke procedure is verstreken in het +

_

+

_

kader van het Didam-arrest en er geen procedure is gestart door derde belanghebbenden. De raad tijdig geïnformeerd is over de voorgenomen uitgifte in erfpacht en opstalrecht.

Een BIBOB screening heeft plaatsgevonden naar de erfpachter/opstalhouder conform de beleidsregels voor de toepassing van de Wet Bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur.