682519 Informatienota Restaurant De Ossenstal erfpacht en opstalrecht

Informatienota Raad Onderwerp

Restaurant De Ossenstal erfpacht en opstalrecht

Programma

5 - Ruimte en wonen

Datum

14-02-2023

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

682519

Adviseur

Jasper van Zwam

Afdeling

Ruimte

Telefoonnummer

804

E-mail adres

jasper.van.zwam@epe.nl

Bijlage(n)

KENNISNEMEN VAN Het besluit van het college om het gemeentelijk gebouw 'restaurant De Ossenstal' aan de Ossenweg 10 in Epe in erfpacht en opstalrecht uit te geven aan de huidige huurder.

INLEIDING De gemeente verhuurt sinds lange tijd het gebouw ‘restaurant de Ossenstal’ aan de Ossenweg 10 in Epe. Het restaurant is in 2005 afgebrand en weer opnieuw gebouwd met een duurzaam karakter. Sinds 2006 verhuurt de gemeente dit gebouw aan de huidige exploitant. Het is voor een gemeente niet gebruikelijk om, vanuit haar maatschappelijke rol, eigenaar te zijn van dit gebouw. In het kader van de Nota Vastgoedbeleid 2019, dat o.a. aangeeft wanneer een gebouw strategisch in bezit moet zijn van de gemeente, is onderzocht of dit gebouw voor verkoop in aanmerking komt. Na dit onderzoek heeft het college in 2020 besloten (zaaknummer 121539) het gebouw niet te willen verkopen in verband met de ligging in een kwetsbaar natuurgebied. Daarbij is besloten te onderzoeken of het gebouw in aanmerking komt voor een recht van erfpacht met een recht van opstal. Dit onderzoek is in 2021 afgerond. Uit dit onderzoek blijkt dat erfpacht en opstalrecht een goed alternatief is voor verkoop of verhuur. Aansluitend zijn gesprekken gestart en onderhandelingen gevoerd met de huurder van het restaurant. Deze gesprekken zijn onlangs afgerond en hebben geleid tot overeenstemming over de voorwaarden voor de erfpacht en het opstalrecht.

KERNBOODSCHAP Verkoop is volgens de uitgangspunten van de nota vastgoedbeleid 2019 Deze nota geeft aan wanneer een gebouw in eigendom van de gemeente moet zijn. Het meer afstand nemen door het vestigen van een erfpacht en opstalrecht, maar niet volledig afstoten van de locatie, past binnen de uitgangspunten van dit beleid. Het gebouw kan namelijk afgestoten worden omdat deze niet nodig is voor eigen huisvesting, geen maatschappelijk doel dient en niet nodig is voor een andere toekomstige ontwikkeling (zoals woningbouw of recreatie). Wel ligt het gebouw in een kwetsbaar natuurgebied. Met erfpacht houdt de gemeente naast haar publiekrechtelijke mogelijkheden daardoor ook als eigenaar van de grond nog enige invloed op de exploitatie. De huurder en de gemeente zijn beiden gebaat met de uitgifte in erfpacht en opstalrecht De huurder is gebaat bij het eigendom van het gebouw om daarmee zijn exploitatiemogelijkheden en investering voor de toekomst te kunnen borgen. Het verhuren en beheren van een gebouw voor commerciële doeleinden is geen kerntaak voor de gemeente en vraagt veel beheercapaciteit en brengt risico's met zich mee. Invloed met erfpacht Vrijwel alle huurvoorwaarden die zien op de exploitatiemogelijkheden en het borgen van de rust en donkerte in het omliggende gebied van het gebouw zijn opgenomen in een erfpachtcontract.

Geen financieel nadeel Er wordt uitgegaan van vestiging van het erfpachtrecht voor een duur van 45 jaar. De canon wordt elke 3 jaar geïndexeerd en elke 15 jaar herzien aan de hand van de marktonwikkeling. De eenmalige opbrengst uit verkoop van het gebouw (opstalrecht) en de structurele opbrengst (canon) zijn afgewogen tegen de bestaande structurele huurinkomsten en kapitaallasten van het pand. Daaruit blijkt dat de gemeente in meerjarenperspectief geen financieel nadelige gevolgen ondervindt van de voorgenomen uitgifte. De verkoop zorgt wel voor een structureel nadeel van € 20.169 in de begroting. Dit is het saldo van het wegvallen van de structurele lasten van het gebouw, het wegvallen van de huurinkomsten en de structureel te ontvangen erfpachtcanon. Dit wordt verwerkt in de begroting 2024. Voorwaarden tot stand gekomen door inzet rentmeester, notaris, advocaat en taxateur Bij het totstandkomen van de afspraken over de voorwaarden is de gemeente begeleid en geadviseerd door een rentemeester en Nysingh advocaten & Notarissen. De waarde van de opstallen en het erfpachtrecht is getaxeerd door een onafhankelijke taxateur. Didam-arrest De verkoop van de opstal (het opstalrecht) aan de huidige huurder voldoet aan het arrest van de Hoge Raad (Didamarrest). Dit is onderzocht door een advocaat. Wel publiceert de gemeente de voorgenomen verkoop.

Verkoopprijs en erfpachtcanon nog niet openbaar Vanwege de economische en financiële belangen van de gemeente en om te voorkomen dat de gemeente of de huurder onevenredig wordt benadeeld, zolang er nog de mogelijkheid bestaat dat de overdracht niet doorgaat, worden de verkoopprijs en erfpachtcanon pas openbaar na de notariële overdracht en inschrijving in het Kadaster. Voor meer informatie wordt verwezen naar het collegevoorstel in de bijlage.

COMMUNICATIE N.v.t.

VERVOLG N.v.t.