553459 Bijlagen TOE Vaassen Eierstreekweg 35a - 37
Tekst van het document
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan Oosterhof-Zuid, Vaassen Nikkels Projecten B.V. | SAB Adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: 24 mei 2022 | Projectnummer: 190600
COLOFON Titel:
Stedenbouwkundig plan en
inrichtingsplan Oosterhof-Zuid Opdrachtgever:
Nikkels Projecten B.V.
Projectnummer: 190600 Datum:
24 mei 2022
SAB Frombergdwarsstraat 54 Postbus 479, 6800 AL Arnhem T: 026-3576911 I: www.sab.nl E: info@sab.nl
2
INHOUDSOPGAVE Inleiding........................................................................................................................................................4 1. Analyse ...........................................................................................................................................................................6 2. Concept ...........................................................................................................................................................................14 3. Stedenbouwkundig plan .................................................................................................................................................16 4. Inrichtingsplan openbare ruimte ..................................................................................................................................22 5. Beeldkwaliteit bebouwing ..............................................................................................................................................38
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
3
INLEIDING Aanleiding
ruimtelijk ingepast kunnen worden met de beoogde
Aan de oostrand van Vaassen liggen enkele agrarische
verdeling in woningcategorieën. Vervolgens is de
percelen. De gemeente Epe heeft de locatie al lange
inrichting van de openbare ruimte verder uitgewerkt in
tijd op het oog om een uitbreiding van Vaassen te
een inrichtingsplan.
realiseren. Nikkels projecten B.V. heeft de percelen binnen het plangebied verworven en heeft SAB gevraagd een
Leeswijzer
stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan voor de locatie
Na de inleiding volgt de analyse met de historische
te maken. Het plangebied ligt aan de rand van Vaassen en
ontwikkeling van de locatie, de ruimtelijke
is aan de noordkant bereikbaar via de Wanstede, en aan
karakteristieken, de ontsluiting van Vaassen Zuid-Oost
de zuidkant bereikbaar vanaf de Zichtstede.
en de uitgangspunten voor de ontwikkeling. Daarna
De Wanstede aan de noordkant van het plangebied
volgt het concept en de uitwerking hiervan in het Ten zuiden van de locatie, aan de Eierstreekweg, is een
stedenbouwkundig plan. Tot slot volgt het inrichtingsplan
loonwerkbedrijf gevestigd met een boerderij. Aangezien
en zijn er enkele bijlages toegevoegd met de groenbalans
de gronden van het loonwerkbedrijf in de ontwikkeling van
en de civieltechnische uitwerking van het plan.
Oosterhof-Zuid betrokken worden en het loonwerkbedrijf een hindergevende functie is, gaat voorliggend ontwerp er vanuit ook het loonwerkbedrijf in de ontwikkeling te betrekken. Daarbij zal de bestaande boerderij blijven staan, maar ter plaatse van het loonwerkbedrijf ligt het voornemen een aantal vrije kavels te realiseren.
Het plangebied heeft een groen karakter
Deze ontwikkeling staat los van de ontwikkeling van de Oosterhof-Zuid, maar wordt wel meegenomen in dit plan. Er is reeds een uitgangspuntennotitie opgesteld voor de locatie. De uitgangspuntennotitie van de gemeente gaat uit van 80-100 woningen in verschillende woningcategorieën. In voorliggend stedenbouwkundig plan is onderzocht op welke manier de woningen De Zichtstede aan de zuidkant van het plangebied
Wanstede
Ontwikkeling Oosterhof-Zuid
Zicht
stede
loonwerkbedrijf weg
treek
Eiers
bestaande boerderij blijft behouden
1. ANALYSE Historische ontwikkeling 1900
1980-heden Na 1980 breidt Vaassen flink uit door de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk de Oosterhof. Deze wijk ligt ten
Benut en versterk
De kern van Vaassen heeft zich ten westen van het
noorden van het plangebied. Hiervoor is een nieuwe
noord-zuid gerichte kavelstructuren
plangebied ontwikkeld. Het plangebied zelf was
verkeersstructuur aangelegd die op enkele plekken de
oorspronkelijk onderdeel van de Hafkamper Enk. Dit is
Enkweg kruist. Ook de Koestraat ten noorden van de
een opgehoogd akkercomplex op de zandgrond van de
Enkweg wordt grotendeels opgenomen in het plan.
Veluwe. Rondom de enk lagen enkele gehuchten, zoals Het Veen, de Eijerstreek, Hafkamp en De Jonas. Over
Uitgangspunten voor het ontwerp
het hoogste punt van de enk liep de Enkweg, met enkele
De Enkweg, Eierstreekweg en in mindere mate de
vertakkingen naar het noorden en zuiden. Eén daarvan
Zichtstede zijn ruimtelijke structuren met een lange
liep langs de oostzijde van het plangebied en sloot aan op
historie. Typisch voor het gebied zijn de strakke noord-
de (huidige) Zichtstede.
zuidgerichte verkavelingslijnen, min of meer haaks op deze meer slingerende structuren.
Ten zuiden van het plangebied ligt de Dorpse beek, die ten westen van Vaassen ontstaat als spreng van de Veluwe en door het centrum van Vaassen loopt. De beek mondt uit in het Apeldoorns kanaal. De Eierstreekweg is rond 1900 al herkenbaar op de kaart, waar omheen het gehucht de Eijerstreek is ontstaan.
1940 - 1980 Het dorp Vaassen bevond zich nog altijd ten westen van het spoor en het plangebied werd voor de landbouw gebruikt, onder andere ten behoeve van fruitteelt. De lintbebouwing aan de Enkweg breidde zich verder uit richting het oosten. Ook langs de Zichtstede ontwikkelt zich steeds meer lintbebouwing. De verbinding tussen de Zichtstede en de Enkweg is niet langer zichtbaar in de kaart van 1980. 6
Uitgangspunten vanuit historisch perspectief
Enk
weg
enk
1900
1940
1980
2018
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
Hoogtekaart (AHN)
7
Ruimtelijke karakteristieken
een open karakter, een houtopstand met een meer
Het gebied ten noorden van het plangebied heeft
gesloten karakter past daar niet goed bij.
een ander karakter dan het gebied ten zuiden van het plangebied. Aan de noordzijde grenst het aan de
Uitgangspunten voor het ontwerp
nieuwbouwwijk Oosterhof (foto 1). De Oosterhof is een
»
Sluit aan op bestaande kavelstructuren in het
jaren '80 wijk, met een typische ruimtelijke structuur van
plangebied, en behoud waar mogelijk bestaande
erven. Vanaf de Wanstede is er een aansluiting op het
waardevolle groensstructuren, zoals de
plangebied. Achterkanten van de woningen zijn naar
struweelhaag.
het plangebied toe gericht, maar vallen niet heel erg
»
achtertuinen (foto 2). Tussen de woningen is een opening
Zet het landelijk lint van de Zichtstede door in het plangebied.
op door de aanwezigheid van een houtsingel langs de »
1
De Wanstede, onderdeel van de Oosterhof
Zorg dat de Eierstreek(weg) ruimtelijk als aparte
naar het plangebied toe die mogelijkheden biedt voor een
structuur ervaren wordt, en geen onderdeel is van de
nieuwe aansluiting.
woningbouwontwikkeling.
2
Het gebied ten zuiden van het plangebied heeft een landelijk karakter. De Zichtstede kenmerkt zich door lintbebouwing (foto 3) en ook aan de Eierstreekweg zijn landelijk gelegen boerderijen te vinden (foto 4). Het plangebied zelf is agrarisch gebied waarin de noord-zuid gerichte verkavelingsstructuur nog aanwezig is. Een struweelhaag met enkele grote bomen op de
Houtsingel langs de achterkanten van woningen
3
kavelgrens maakt deze verkavelingsrichting herkenbaar in het gebied (5). De overige groenstructuren komen voort uit recentere ontwikkelingen, zoals de ontwikkeling van de woonwijk ten noorden van het plangebied, en zijn dus minder waardevol wat betreft de oorspronkelijke landschappelijke karakteristieken. De es heeft van nature Landschappelijke karakter van de Zichtstede 8
4 1
Wanstede
Bestaande bomen
2
5
Landschappelijke karakter van de Eierstreekweg
Houtopstand
5
Struweelhaag
Zicht
stede
3
Fiet
Noord-zuid georiënteerde struweelhaag
spa
d
Eiers
treek
weg
4
plangrens
rooilijnen bestaande bebouwing
waardevolle groenstructuren, voortkomend uit oorspronkelijke kavelstructuren (donkergroen - struweelhaag + enkele bomen)
Achterkanten kavels
recentere groenstructuren, voortkomend uit recente ontwikkelingen
Wegen
houtopstand
Zichtlijn Oorspronkelijke kavelrichtingen
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
9
Verkeer
Uitgangspunten voor het ontwerp
Bij de ontwikkeling van de Oosterhof is het
»
Het plangebied kan op twee plekken ontsloten
oorspronkelijke wegenpatroon in de omgeving veranderd.
worden, aan de Wanstede aan de noordkant van
Een deel van de Enkweg is opgenomen in de nieuwe
het plangebied en aan de Zichtstede, aan de
wijkstructuur en een deel is opgenomen als fietspad.
zuidkant van het plangebied. De gemeente heeft
Twee nieuwe hoofdverbindingen in de Oosterhof zorgen
aangegeven dat een ontsluiting aan de Zichtstede
voor de verbinding naar de Laan van Fasna. Aan deze
voor autoverkeer de voorkeur heeft, vanwege de
hoofdverbinding ligt een netwerk van woonstraatjes. Het
toenemende verkeersintensiteit in de Oosterhof
plangebied grenst aan de Wanstede aan de noordkant
wanneer de ontsluiting via de Wanstede zou lopen.
en de Zichtstede en Eierstreekweg aan de zuidkant. De
»
De historische wegen zijn belangrijke ruimtelijke
Zichtstede en Eierstreekweg staan niet in verbinding met
structuren in het gebied. Een ontsluiting vanaf de
elkaar voor autoverkeer maar zijn verbonden door middel
Zichtstede draagt daaraan bij.
van een fietsverbinding.
»
Zichtstede
Om het netwerk voor fietsers te verbeteren is het wenselijk om een noord-zuidfietsroute door het plangebied te realiseren, die aansluit op de Eierstreekweg.
Wanstede
10
Hoofdontsluitingsweg Historische wegen met lintbebouwing Nieuwe wegen ontwikkeling Oosterhof
Eekterw e
g
Fietspad over historisch tracé Fietspad uit ontwikkeling Oosterhof
Laan van
Fietsverbinding tussen Zichtstede en Eierstreekweg
Fasna
A50 traat
Onverhard pad
Bottertweg
nters
Deve
Jo
sna
na
sw
eg
van Fa
Enk
Laan
weg
Zicht stede
Eierstreekweg
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
11
Ecologie In de huidige situatie heeft het plangebied grotendeels een agrarische functie en zijn er enkele landschappelijke elementen aanwezig. Aan de westzijde van het plangebied is een noord-zuid georiënteerde struweelhaag aanwezig. Langs de achterkanten van de woningen aan de noordzijde zijn houtsingels aanwezig en centraal in het plangebied ligt
Houtsingel
een houtopstand. Ecologisch onderzoek heeft aangetoond dat de open
buitengebied. Om de functionaliteit hiervan de waarborgen zal ten minste één van deze twee structuren moeten
eelha ag
door vleermuizen gebruikt wordt als vliegroute naar het
Houtopstand
Struw
ruimte tussen de struweelhaag en de houtopstand
blijven bestaan. Verder heeft het onderzoek aangetoond dat er geen essentieel leefgebied voor andere soorten als steenmarter, bunzing, wezel en das aanwezig is in het gebied. Daarmee vormt het behoud van de struweelhaag het belangrijkste uitgangspunt. Kleine aanpassingen aan de struweelhaag, zoals een onderbrekening ten behoeve van een doorgang zal geen effect hebben op de functionaliteit van de struweelhaag voor vleermuizen. Struweelhaag
Uitgangspunten voor het ontwerp »
Pas de struweelhaag in in het plan, vanwege zijn landschappelijke en ecologische waarde.
»
Richt de openbare ruimte op een natuurinclusieve wijze in, zodat deze een bijdrage levert aan het leefgebied van verschillende soorten, waaronder de reeds aanwezige vleermuis.
12
Essentiële vliegroute voor vleermuizen
Parkeren
Uitgangspunten gemeente
verkeersstructuur aangelegd met verbindingen
Op het plangebied zijn de parkeernormen van de
De gemeente Epe heeft een ontwikkelingsovereenkomst
tussen de Wanstede, Zichtstede en Eierstreekweg.
gemeente Epe van toepassing. De gemeente Epe
opgesteld voor de ontwikkeling van de Oosterhof-Zuid.
hanteert de Nota Parkeernormen 2018 als parkeerbeleid.
De uitgangspunten in deze overeenkomst hebben
Het plangebied bevindt zicht in ‘rest bebouwde
betrekking op de gronden waar reeds een uit te werken
kom’. De verschillende normen worden hieronder
woonbestemming op rust. Voor het schetsontwerp zijn
weergegeven. Daarnaast hanteert de gemeente
de volgende aspecten uit de overeenkomst specifiek van
aanwezigheidspercentages, deze kunnen echter niet
belang:
worden toegepast wanneer er alleen sprake is van de functie 'wonen'.
»
Aanlsuiten op het gewenste programma (80-100 woningen):
Woningtype
Normering
Toelichting
»
20% Sociale huur
Koop, vrijstaand
2,3
10% Middeldure huur
2,2
bij iedere
»
Koop 2^kap Koop, tussen/hoek
2,0
woning dient
»
20% Goedkope koop
Huurhuis vrije sector
2,0
minimaal 0,3
»
25% Middeldure koop
Huurhuis, sociale huur
1,6
pp gerealiseerd
»
25% Dure koop
Aanleunwoning en
1,2
serviceflat
te worden voor
»
achtergevel van bestaande woningen is minimaal
bezoek
Normering op eigen terrein: »
enkele oprit zonder garage (>5 m): 0,8 pp
»
lange oprit (>11 m) zonder garage: 1 pp
»
dubbele oprit (>4,5 m breed) zonder garage: 1,7 pp
»
enkele oprit met garage: 1 pp
»
lange oprit met garage: 1,3 pp
»
dubbele oprit met garage: 1,8 pp
20m. »
Centraal in het gebied komt een groene brink van minimaal 3.000 m2.
»
Aan de noordoostzijde aansluitend op de Wanstede komen groenvoorzieningen van minimaal 3.000 m2.
»
De hoofdontsluiting van het woongebied voor autoverkeer is vanaf de Zichtstede.
»
Secundaire ontsluitingen voor autoverkeer zijn vanaf de Wanstede.
»
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
De afstand van gevels van nieuwe woningen tot de
Voor voetgangers en fietsers wordt een langzaam
13
2. CONCEPT Het concept geeft de hoofdopzet voor het
van het plangebied wordt aangevuld, zodat er een
stedenbouwkundig plan weer en is gebaseerd op
mooie landschappelijke overgang ontstaat.
de uitgangspunten uit de analyse. De volgende
»
aantrekkelijke groene omgeving. Op belangrijke
uitgangpunten zijn van toepassing op het concept: »
Een nieuwe verbinding vanaf de Zichtstede vormt de
kruisingen van de groenstructuren dragen accenten
hoofdontsluitingsroute. Deze verbinding loopt als een
daaraan bij.
lus door het plangebied. De wegen volgen daarbij de
Er is een knip voor autoverkeer aanwezig bij de Wanstede, zodat autoverkeer altijd via de Zichtstede
Langs de oostelijke rand van het plan loopt een
het plangebied bereikt. »
nieuwe buurt. Een nieuwe fietsverbinding vanaf de
waarin bestaande ecologisch waardevolle structuren
Wanstede, langs een noord-zuidas, de Zichtstede en
worden ingepast. Er zijn twee grote groenzones
een verlegde verbinding richting de Eierstreekweg
aanwezig in het plan. Hier kunnen mensen elkaar
zorgt voor een goede ontsluiting voor fietsers. »
Op de locatie van het loonwerkbedrijf worden een
voor waterberging. Regenwater verzamelt zich
aantal vrije kavels gerealiseerd, die deels via de
in wadi’s in deze groenzones, waarna het kan
Zichtstede en deels via de Eierstreekweg ontsloten
afstromen via noord-zuid georiënteerde groene
worden.
assen, richting de Dorpsche beek.
Gewenste uitstraling van de centrale groenzone
De Eierstreekweg blijft losgekoppeld van de
Het plan krijgt een groen en landschappelijk karakter,
ontmoeten, kinderen spelen en is er tevens ruimte
»
»
oorspronkelijke verkavelingsstructuren in het gebied. smalle weg voor bestemmingsverkeer. »
De woningen liggen door de gekozen opzet in een
Voorbeeld van een straatprofiel waar ruimte is voor regenwater infiltratie en afvoer
De bestaande struweelhaag blijft behouden en wordt daarmee onderdeel van één van de noordzuid assen. Zo blijft de bestaande vliegroute voor vleermuizen in tact en krijgt het plan een bijzonder groen karakter.
»
Bestaande bomen worden zoveel mogelijk gehandhaafd en de groenzones worden benut voor de aanplant van nieuwe bomen. De houtsingel grenzend aan de bestaande woonwijk ten noorden
Het plan krijgt een landschappelijke uitstraling, een groene inrichting is uitgangspunt
14
Knip voor autoverkeer tussen Wanstede en plangebied
WANSTEDE
Groene as naar buitengebied
Accent aan groenzijde
Lossere opzet in overgang naar buitengebied
Groene centrale ruimte voor o.a. waterberging
Lossere opzet in overgang naar buitengebied
Zichtlijn naar buitengebied Noord-zuid gerichte groen/ waterstructuren die oorspronkelijke kavelrichting volgen (deels fietsverbinding)
ZICH TSTE D
E
Vrije kavels, aparte ontwikkeling naast Oosterhof-Zuid Fietsverbinding tussen Zichtstede en Eierstreekweg DORP
SCHE
BEEK
WEG
TREEK
EIERS
Uitgangspuntenkaart Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
15
3. STEDENBOUWKUNDIG PLAN In het stedenbouwkundig plan zijn 83 woningen ingepast.
Een nieuwe fietsverbinding zorgt voor een natuurlijke
Aan de Zichtstede is bebouwing met een losse korrel
verbinding tussen woonwijk ten noorden van het
(vrijstaand en twee-onder-een-kap) doorgezet. Deze
vrijstaand (dure koop) - dubbele oprit met garage
3
tweekapper (dure koop) - dubbele oprit met garage
16
plangebied en Eierstreekweg. Tevens is een ommetje
rijwoning hoek (middeldure koop& huur) met garage
4
weg loopt vervolgens in een lus rondom het centrale
via de noord-zuidassen, de centrale groenzone en de
rijwoning tussen/hoek (middeldure koop& huur)
21
groen. De oorspronkelijke noord-zuid georiënteerde
Zichtstede mogelijk.
hofwoning (goedkope koop)
23
Rijwoning (sociale huur)
16 83
kavelstructuren komen terug in het plan als groenzones waar ook de afvoer van water kan plaatsvinden.
Tussen de Zichtstede en de Eierstreekweg worden
Totaal
De bestaande struweelhaag en meerdere bomen/
vier vrije kavels gerealiseerd. Drie vrije kavels voegen
Programma
houtsingels blijven gehandhaafd om het groene karakter
zich in het beeld van de Zichtstede, één vrije kavel is
te versterken. Centraal in het plangebied ligt een groene
georiënteerd op het fietspad en de Eierstreekweg.
brink. Een tweede groenzone ligt aan de noordoostkant en functioneeert als groene buffer naar de bestaande
Regenwater kan worden geborgen in de twee wadi's in
woonwijk.
de groenzones en kan via de groenzones in de noordzuidassen afstromen naar de ten zuiden gelegen
De noordwesthoek is een verstopte hoek die door veel achterkanten wordt begrensd. Hier is ruimte voor een bijzonder woningtype. In dit schetsontwerp is hier een woonhof gesitueerd. De woningen hebben een kleine achtertuin en ontlenen kwaliteit aan het wonen in een gezamenlijk hof. De parkeerplaatsen zijn grotendeels in parkeerkoffers nabij de rijwoningen gesitueerd. Aanvullend zijn er langsparkeerplaatsen langs de woonstraten en is er aan de noordzijde van de groene brink een straat met haaksparkeerplaatsen omzoomd door hagen.
16
Dorpsche beek.
0
10
20
30
40
50m
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
17
Programma In het plan zijn de beoogde woningtypes opgenomen die de gemeente voor ogen heeft. De dure woningen bevinden zich aan de Zichtstede en aan de buitenrand van het plangebied. De middeldure huur en koop, sociale huur en goedkope koop bevindt zich rondom de centrale groenzone en bij de hofwoningen. Tussen de Zichtstede en Eierstreekweg zijn 4 vrije kavels beoogd.
Dure koop Middeldure huur/middeldure koop/sociale huur/goedkope koop Vrije kavels
18
Parkeren In het plan zijn 126 parkeerplaatsen (124 voor de woonbuurt en 2 voor de vrije kavels) opgenomen in het openbaar gebied, verdeeld over een drietal parkeerkoffers
6
en parkeerplaatsen in de straten (zowel haaks parkeren als
9
langs parkeren).
8
5
28
29
6
17
10 3
3 2
Vaassen stedenbouwkundig plan
PARKEERNORM GEM EPE
WOONBUURT vrijstaand (dure koop) - dubbele oprit met garage tweekapper (dure koop) - dubbele oprit met garage rijwoning hoek (middeldure koop& huur) met garage rijwoning tussen/hoek met enkele oprit (middeldure koop& huur) rijwoning tussen/hoek (middeldure koop& huur) rijwoning tussen/hoek (goedkope koop) hofwoning (goedkope koop) Rijwoning (sociale huur) Totaal
aantal 3 16 4 1 20 0 23 16 83
VRIJE KAVELS LOONWERKBEDRIJF vrijstaand (dure koop) - dubbele oprit met garage Totaal
aantal 4 4
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
Percentage 3,6% 19,3% 4,8% 1,2% 24,1% 0% 27,7% 19,3% 100%
Gewenst % 5% 20%
35% 20% 20% 100%
P norm wonen 2,3 2,2 2 2 2 2 2 1,6
P norm bezoek 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3
P eigen terrein 1,8 1,8 1,3 0,8 0 0 0 0
P o.r. TOTAAL 1,5 6,4 2,8 1,2 40 0 46 25,6 123,5
P gerealiseerd
P balans
124
0,5
P norm wonen 2,3
P norm bezoek 0,3
P eigen terrein 1,8
P wonen o.r. TOTAAL 2 2
P gerealiseerd
P balans
2
0 19
Routes en ontsluiting In het plan is één centrale ontsluitingslus aanwezig vanaf de Zichtstede. Aan deze ontsluitingslus liggen parkeerkoffers en zijn haaksparkeerplaatsen aanwezig. De twee-onder-een-kap woningen aan de oostzijde worden ontsloten door een secundaire smalle route voor autoverkeer. Naar de Wanstede is geen autoverbinding aanwezig. Deze verbinding functioneert als fietsverbinding
P
en kan gebruikt worden bij calamiteiten. Tussen de
P
bestaande woonwijk Oosterhof en de Eierstreekweg wordt een nieuwe fietsverbinding gerealiseerd die voor een
P
P
natuurlijke verbinding naar het buitengebied zorgt. De verkeersintensiteit op de bestaande Zichtstede zal
P
toenemen met het plan, waardoor er ter hoogte van de
P
sportvelden aanpassingen nodig zijn om te voorkomen dat mensen op de weg in de bocht parkeren.
Hoofdontsluitingslus autoverkeer
Voetpaden
Secundaire route autoverkeer
Voetpad halfverharding
Hoofdfietsroute
20
Mogelijke fasering De beoogde fasering gaat uit van drie fases. Allereerst zal fase A of B gerealiseerd worden. Fase C volgt als laatst.
B A
C
C
Mogelijke fasering Oosterhof-Zuid
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
21
4. INRICHTINGSPLAN OPENBARE RUIMTE In het inrichtingsplan is de gewenste uitstraling van de
Het straatprofiel van de noord-zuid assen is bijzonder
openbare ruimte verder uitgewerkt. De openbare ruimte
vanwege de brede groenstroken die erlangs lopen. In
krijgt een bijzonder groen en natuurinclusief karakter
de groenstroken wordt het regenwater bovengronds
en de materialen die worden toegepast hebben een
afgevoerd naar de Dorpsche beek.
hoogwaardige uitstraling. Materialisatie bestaat overwegend uit gebakken stenen. De natuurinclusiviteit van het plan komt tot uitdrukking
Hierdoor krijgt het plan een hoogwaardige uitstraling.
in het aanwezige groen. De centrale groenzone heeft een waterbergende functie en wordt ingezaaid met
Vanwege het vele groen zal het niet alleen een aangename
een bloemenmengsel dat bijen en insecten aantrekt.
leefomgeving zijn voor toekomstige bewoners, maar
De beplanting is divers. Aan de noordzijde, bij de
ontstaat er ook een natuurinclusieve omgeving met ruimte
parkeerplaatsen is struikachtige beplanting en diverse
voor flora en fauna.
inheemse bomen aanwezig voor beschutting, het zuidelijk deel van de centrale groenzone heeft een meer open karakter. In het gras worden natuurlijke speelaanleidingen geplaatst. De noordelijke groenzone heeft een dichter karakter vanwege de bestaande beplanting. De groenzone vormt een natuurlijke buffer tussen de bestaande en de nieuwe woonwijk. Naast de waterbergende functie wordt hier een speelplek voor kinderen van 6-12 jaar gerealiseerd en is ruimte voor een sportveldje. Door het groen lopen struinpaden. Vanwege de ligging aan de bestaande wijk Oosterhof-Zuid, zal deze groenzone ook een uitstekende uitvalsbasis zijn voor kinderen uit de buurt.
22
Legenda Rijbaan (straatbaksteen) Rijbaan parkeerhoven (betonstraatsteen) Zichtstede buiten plangebied (asfalt) Parkeren/opritten (grasbetonstenen) Voetpaden (visbektegels) Fietspad (straatbaksteen) Boom nieuw Boom bestaand Struweelhaag/houtsingel bestaand Struweelhaag/houtsingel nieuw Wadi Bloemrijk gras/bermen (Advanta B3 + nr. 37)
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
23
Centrale groenzone De centrale groenzone zal met name functioneren als wadi voor waterberging. De groenzone heeft een open karakter met bloemrijk grasland en enkele solitaire inheemse bomen. In en rondom de wadi zijn speelelementen aanwezig voor kinderen van 0-6 jaar. Deze natuurlijke speelaanleidingen zijn bijvoorbeeld boomstammen om op te klimmen, keien of stapstenen. Voetpaden bestaan uit gemaaide paden, waardoor de groenzone zo min mogelijk verhard wordt. Nabij de speelvoorzieningen zijn bankjes aanwezig.
Centrale groenzone
Profiel centrale groenzone (1:200) 24
Gewenste sfeer/uitstraling centrale groenzone
Noordoostelijke groenzone De noordoostelijke groenzone heeft een beschutter karakter, vanwege de bestaande beplanting aan de noordrand. De groenzone vormt een natuurlijke buffer tussen de bestaande en de nieuwe woonwijk. Naast de waterbergende functie wordt hier een speelplek voor kinderen van 6-12 jaar gerealiseerd,is ruimte voor een sportveldje en een hondenlosloopplaats. Door het groen lopen struinpaden. Vanwege de ligging aan de bestaande wijk Oosterhof-Zuid, zal deze groenzone ook een uitstekende uitvalsbasis zijn voor kinderen uit de buurt.
Noordelijke groenzone
Gewenste sfeer/uitstraling
Profiel noordelijke groenzone (1:200) Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
25
Noord-zuid assen De noord-zuidasssen dienen voor waterberging en transport van regenwater. Naast de weg is een groenstrook aanwezig waarin het regenwater wordt afgevoerd richting de Dorpsche beek. In de westelijke noord-zuid as is de bestaande struweelhaag ingepast. Het struweel wordt op enkele plaatsen uitgedund en/of onderbroken voor de aanleg
A
B
van een weg en voetpad. De uitdunning bedraagt maximaal 20%. Naast het struweel is ruimte voor de afvoer van regenwater. De oostelijke noord-zuidas krijgt een parkachtiger karakter. In het talud worden groepsgewijs verschillende bomen aangeplant, bomen die bijdragen aan biodiversiteit, inheemse, besdragende soorten, zoals het krentenboompje bijvoorbeeld.
Profiel van de westelijke noord-zuid as (A)
26
Noord-zuid assen
Gewenste sfeer/uitstraling
Profiel van de oostelijke noord-zuid as (B)
Woonhof In de noord-west hoek is een woonhof beoogd met woningen voor senioren en/of starters. Naast een privé achterzijde ontlenen de woningen kwaliteit aan het wonen rond een gezamenlijk hof. Hier kunnen bewoners elkaar ontmoeten. In het centrale groenplein is een gedeelde tuin beoogd met enkele bomen en zitbankjes. Het woonhof wordt ontsloten aan de binnenzijde via voetpaden. Parkeren vindt plaats buiten het hof.
Woonhof
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
Gewenste sfeer/uitstraling
27
Fietspad Tussen de Zichtstede en de Eierstreekweg loopt een fietspad. De groene zone naast het fietspad wordt benut voor regenwaterafvoer richting de Dorpsche beek. De zone heeft een natuurlijke uitstraling met bloemrijk grasland en enkele bomen.
Locatie profiel van het fietspad
28
Zichtstede Het bestaande profiel van de Zichtstede zal aangepast worden om te volstaan als hoofdontsluitingsroute van de woonwijk. De rijbaan wordt verhard met asfalt. Naast de rijbaan is een voetpad aanwezig, grenzend aan de bestaande kavels.
Locatie profiel Zichtstede
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
29
Erfafscheidingen Erfafscheidingen worden waar mogelijk uitgevoerd als hagen, vanwege hun ecologische waarde. Aan de voorzijde is een lage haag van 0,80-1,00 meter hoog aanwezig. Aan de zij- en achterkanten grenzend aan de openbare ruimte is een hoge haag van 1,80 m aanwezig. Er worden verschillende hagen toegepast, voor de diversiteit. Langs achterpaden worden klimschermen geplaatst, die afwisselend begroeid worden met wintergroene klimmers, zoals klimop, kamperfoelie, clematis en toscaanse jasmijn.
Lage haag, 0,80-1,00 m, veldesdoorn (Acer campestre) Lage haag, 0,80-1,00 m, liguster (Ligustrum ovalifolium) Lage haag, 0,80-1,00 m, beukenhaag (Fagus sylvatica) Hoge haag, 1,80 m hoog, beukenhaag (Fagus sylvatica) Hoge haag, 1,80 m hoog, liguster (Ligustrum ovalifolium) Begroeid hekwerk met verschillende klimplanten (klimop, kamperfoelie, clematis en toscaanse jasmijn) 30
Hoge haag 1,80 m, meidoorn (Crataegus monogyna)
Bomen De soortkeuze is gebaseerd op een aantal factoren: »
Bodem: de hoge zwarte enkeerdgrond waar het plangebied zich in bevindt is voedselrijk en bestaat uit zandgrond, een waterdoorlatende bodem.
»
Biodiversiteit: soorten zijn gekozen op basis van hun bijdrage aan biodiversiteit. Veel soorten zijn bloeiende, vruchtdragende of waardbomen, die voedsel leveren voor vogels, vlinders en bijen.
»
De soorten in de wadi’s kunnen goed tegen tijdelijke overstroming.
»
De bomen zijn hoofdzakelijk inheemse soorten.
»
Grote bomen zijn gepositioneerd in de centrale groenzones, in de noord-zuid assen zijn middelgrote en kleine bomen aanwezig.
»
De soortkeuze is divers (geen laanstructuren met een soort vanwege de kans op ziektes).
Onderbeplanting Onderbeplanting sluit aan op wat er voorgeschreven wordt in het HIOR van de gemeente Epe. In beide grote groenzones wordt een bloemenmengsel aangeplant van Advanta (nr. 37). Dit bloemenmengsel heeft een kleurrijke uitstraling en draagt bij aan de biodiversiteit, met name voor bijen en insecten. In de bermen langs de wegen wordt een mengsel voor extensief bermbeheer ingezaaid (B3 van Advanta). Dit grasmengsel wordt aangevuld met bloemenmengsel 37 van Advanta. bloemenmengsel nr. 37 van Advanta Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
bloemenmengsel nr. 37 van Advanta 31
Ecologie & natuurinclusiviteit Het plan zal een bijzonder natuurinclusief karakter krijgen. De volgende maatregelen dragen daar aan bij: »
De bestaande noord-zuid georiënteerde struweelhaag wordt ingepast. Daarmee blijft de essentiële vliegroute voor vleermuizen in tact. Op enkele plaatsen zal de struweelhaag onderbroken
De vleermuisvliegroute
worden voor de toegang naar het parkeerhof en woonhof. Deze openingen hebben geen gevolgen voor de vleermuizen. Voor kleine dieren zal een ondergrondse faunapassage worden aangelegd bij de rijbaan naar het parkeerhof (zie bijlage). De struweelhaag zal daarmee voor verschillende dieren een leefgebied vormen. »
Overig bestaand groen (houtsingel en bomen) wordt waar mogelijk gehandhaafd. Zo blijft de houtsingel
»
aan de noordzijde in tact en wordt deze aangevuld
Profiel van de westelijke
waar dit ontbreekt.
noord-zuid as, die als
Het openbaar groen bestaat uit extensief beheerd
vleermuisvliegroute dient
bloemrijk grasland. Er wordt een bloemenmengsel ingezaaid van Advanta (nr. 37). Dit bloemenmengsel heeft een kleurrijke uitstraling en bestaat uit 43 bloemen en kruiden, en draagt bij aan de biodiversiteit, met name voor bijen en insecten. De noord-zuidassen functioneren als ecologische
32
verbindingen tussen de grotere groenruimtes. »
Dood hout en snoei hout blijft zoveel mogelijk liggen.
»
Als erfafscheidingen worden voornamelijk hagen toegepast. Tal van vogels, insecten, amfibieën en zoogdieren vinden in en rond de hagen en nestschuilgelegenheid en het nodige voedsel.
De bijensnelweg
Profiel van de oostelijke noord-zuid as, die als ‘bijensnelweg’ tussen de tuin ten zuiden en de groenzones dient
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
33
Spelen en honden In het plan zijn twee speelplekken aanwezig. In de centrale groenzone is een speelplek voor kinderen van 0-6 jaar aanwezig en in de noordelijke groenzone een speelplek voor kinderen van 6-12 jaar. Deze speelplek zal ook benut kunnen worden door kinderen uit de omgeving. De speelplekken hebben een natuurlijke uitstraling met natuurlijke speelaanleidingen, zoals boomstammen en stapstenen. Voor honden is er een hondenlosloopplaats (H) aanwezig
H
in de noordelijke groenzone (buiten de wadi). Bovendien is de gehele oostelijke bermstrook een hondenuitlaatplaats.
H
Natuurlijke speelaanleidingen
34
Speelplekken (cirkel 200 m) en hondenuitlaatveld
Water & klimaatadaptatie Ten zuiden van het plangebied ligt de Dorpsche beek. Dit biedt kansen om het regenwater uit het plangebied op natuurlijke wijze af te voeren naar de beek. Hiervoor is er een watersysteem van wadi’s aanwezig. Het water verzamelt zich in de twee grote wadi’s. Wanneer deze na 24 uur nog steeds vol zijn, stroomt het water via de smalle wadi’s af naar de Dorpsche beek. Hierdoor ontstaat er een groene klimaatadaptieve openbare ruimte met een natuurlijk watersysteem.
Uitstraling van een wadi die het water afvoert richting de
Watersysteem op hoofdlijnen
Dorpsche beek
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
35
Materialisatie openbare ruimte De verharding heeft een hoogwaardige uitstraling. De hoofdrijbaan bestaat uit straatbaksteen in roodbruine tint. De rijbaan van de parkeerhoven bestaat uit betonstraatsteen in geelbruine tint en de trottoirs bestaan uit visbektegels.Ten behoeve van regenwaterinfiltratie wordt het middendeel van de parkeerplaatsen uitgevoerd in grasbetonstenen, de randen van de parkeerplaatsen bestaan uit betonstraatstenen (beter beloopbaar).
Voorbeeld straatprofiel met gebakken klinkers
Rijbaan: straatbaktsteen, keiformaat, keperverband, kleur: roodbruin Rijbaan: betonstraatsteen, keiformaat, keperverband, kleur: geelbruin Fietspad: straatbaksteen, dikformaat, keperverband, kleur: rozerood Grasbetonstenen bij opritten en parkeerplaatsen
36
Voetpad: visbektegels, halfsteensverband, kleur: grijs Rijbaan Zichtstede buiten plangebied: asfalt
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
37
5. BEELDKWALITEIT BEBOUWING Algemeen streefbeeld In Oosterhof Zuid hebben we een ingetogen architectuur voor ogen met dorpse en landelijke kenmerken. De architectuur is eigentijds en de detaillering is doordacht. Het kleuren- en materialenpalet bestaat uit natuurlijke materialen in gedekte aardetinten. De hoofdmaterialen zijn baksteen in aardse tinten en antraciete, gebakken,
4 8
(matte) pannendaken met zonnepanelen. Accenten
Woonhof
4 10
kunnen gemaakt worden met houten geveldelen, rieten kappen. Witte gevelstenen zijn niet toegestaan. Door de 4 10
ingetogen architectuur staat het groen nadrukkelijk op de voorgrond. In het plan onderscheiden we drie sferen: de
Wonen aan het centrale groen
dorpsrand, wonen aan het centrale groen en het woonhof. 6 11 4 10
Dorpsrand
4 10
Woning heeft een representatieve gevel naar twee zijden Kleurenpallet bestaat uit verschillende aardetinten
38
Dorpsrand »
Typologie vrijstaand en twee-onder-één-kap;
»
Afwisselende gevelvoorlijn op minimaal 3m uit de erfgrens. De voorgevel rooilijn van naastelegen woningen wisselt minimaal 1m.
»
Massa bestaat uit 1 á 2 lagen met een kap; De woningen direct aan de dorpsrand hebben een maximale goothoogte van 4m.
»
Representatieve dorpsrand
Gedekte tinten toepassen
Hoekwoningen representatief naar twee zijdes met twee volwaardige voorgevels
De kap heeft overstekken om het landelijke karakter te versterken;
»
Afwisseling draagt bij aan een dorps beeld; geen identieke woningen naast elkaar;
»
Woningen met een a-symmetrische opbouw versterken het afwisselende beeld en heben de voorkeur
»
Met name voor de vrije kavels tussen de Zichtstede en Eierstreekweg geldt dat woningen in hout of rieten kappen mogelijk zijn;
»
Houten gevels zijn goed denkbaar bij de
Incidenteel een rieten kap mogelijk
vrije kavels
Landschappelijke uitstraling en a-symmetrische opbouw.
Bij woningen die aan twee zijden aan de openbare ruimte grenzen geldt dat beide gevels een representatieve uitstraling krijgen en als volwaardige voorgevels behandeld worden;
»
Garages en bergingen liggen aan de nietrepresentatieve zijde of zijn nadrukkelijk meeontworpen met de architectuur van het hoofdgebouw.
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
Woningen met dominante kappen en duidelijke overstekken
Tweekapper met dominante kap en duidelijke overstekken
39
Wonen aan het centrale groen »
Typologie: rijwoningen en eventueel twee-onder-éénkap;
»
De woningen krijgen een eigentijdse architectuur
»
Voorgevel min. 2,5 m uit de erfgrens;
»
De massa bestaat uit 1 á 2 lagen met een kap;
»
Een rij bestaat uit maximaal 6 woningen. Er zijn maximaal drie identieke woningen aan elkaar
Variatie in rijtjes door materialisatie, kapverdraaiing
geschakeld. Daarnaast is er een variatie in de kapvorm (spel met goothoogte, kapverdraaiing) en/ of gevelindeling en materiaalgebruik. Er staan nooit twee identieke rijtjes naast elkaar; »
Bij woningen die aan twee zijden aan de openbare ruimte grenzen geldt dat beide gevels een representatieve uitstraling krijgen;
»
Garages en bergingen liggen aan de niet-
Kapverdraaiing toepassen
representatieve zijde of zijn nadrukkelijk meeontworpen met de architectuur van het hoofdgebouw.
Gedekte tinten toepassen
40
Aangenaam wonen aan het groen
Spel met goothoogtes zorgt voor variatie
Woonhof »
Typologie: halfomsloten woonhof;
»
Het eigentijdse woonhof wordt door één architect ontworpen om de samenhang te garanderen;
»
Woningen grenzen met voorzijde aan het woonhof. De voorzone wordt gevormd door een delftse stoep van 1 m breed;
»
Voorbeeld gewenste typologie
De woningen bestaan uit twee lagen met een lage goot op maximaal 4 m;
»
Bij woningen die aan twee zijden aan de openbare ruimte grenzen geldt dat beide gevels een
Passende kleurstelling/uitstraling van woonhof
representatieve uitstraling krijgen (geen volledig gesloten kopgevel); »
De hoeken van het woonhof krijgen extra aandacht door een verbijzondering van de kap of
Voorbeeld gewenste typologie
materialisatie.
Passende kleurstelling/uitstraling van woonhof
Voorbeeld gewenste typologie
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
41
Natuurinclusieve en klimaatadaptieve woningbouw »
Natuurinclusieve duurzame en klimaatadaptieve woningbouw is uitgangspunt voor de Oosterhof-Zuid.
»
Daken worden benut voor het plaatsen van zonnepanelen. Zonnepanelen worden meeontworpen met het dakvlak.
»
Het afkoppelen van regenwater dat op de daken valt draagt bij aan klimaatadaptatie.
»
Zonnepanelen op de daken
Het benutten van gevels van woningen voor het
Dakwater opvangen en laten
realiseren van nestgelegenheden draagt bij aan
infiltreren
biodiversiteit. »
Vleermuiskasten
Door gevels te laten begroeien met klimplanten, blijft de gevel koeler op warme zomerdagen. Daarnaast dragen de klimplanten bij aan de biodiversiteit.
Zonnepanelen Klimmers langs de gevels
Klimmers langs de gevels
Inbouwkasten 42
Inbouwkasten
Dakwater opvangen en laten infiltreren
Stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan - Oosterhof-Zuid Vaassen - SAB
43
44
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
Vaassen, Oosterhof-Zuid
Gemeente Epe
Datum: 23 juni 2021 Projectnummer: 190600.01
INHOUD
1
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Het plan Leeswijzer
3 3 5
2
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
6
2.1 2.2 2.3 2.4
Stedelijke ontwikkeling Verzorgingsgebied Behoefte Bestaand stedelijk gebied
6 7 8 14
3
Conclusie
16
1
Inleiding
1.1
Aanleiding Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 Bro lid 2 vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling.
Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan is in het Bro opgenomen en is verder uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaat het Bro een ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
1.2
Het plan Aan de oostrand van Vaassen liggen enkele agrarische percelen. De gemeente Epe heeft de locatie al lange tijd op het oog om een uitbreiding van Vaassen te realiseren. Hiervoor is een stedenbouwkundig plan en inrichtingsplan opgesteld, waarin 87 woningen zijn ingepast. Als onderdeel van het plan is het loonwerkbedrijf aan de zuidzijde betrokken in het plan. De bedrijfsvoering ter plaatse zal worden beëindigd. Ter plaatse van het bedrijf bestaat het voornemen een viertal vrije kavels te realiseren (welke zijn opgenomen in de 87 woningen). Ten slotte zal de bestaande boerderij ten oosten van het loonwerkbedrijf blijven staan.
3
Het programma ziet er, exclusief de vier vrije kavels in de tabel, als volgt uit:
Programma Oosterhof-Zuid (bron: SAB)
Aan de Zichtstede is bebouwing met een losse korrel (vrijstaand en twee-onder-eenkap) doorgezet. Deze weg loopt vervolgens in een lus rondom het centrale groen. De oorspronkelijke noord-zuid georiënteerde kavelstructuren komen terug in het plan als groenzones waar ook de afvoer van water kan plaatsvinden. In het plan zijn de beoogde woningtypes opgenomen die de gemeente voor ogen heeft. De dure woningen bevinden zich aan de Zichtstede en aan de buitenrand van het plangebied. De middeldure huur en koop, sociale huur en goedkope koop bevindt zich rondom de centrale groenzone en bij de hofwoningen. Tussen de Zichtstede en Eierstreekweg zijn vier vrije kavels beoogd.
4
De gronden van het plangebied ‘Oosterhof-Zuid’ kennen een uit te werken woonbestemming. De gronden ter plaatse van het huidige loonwerkbedrijf kennen een bedrijfsbestemming. Daarom wordt voor het plangebied als geheel voorzien in zowel een uitwerkingsplan als bestemmingsplan. In het kader van de planologische procedure moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met een goede ruimtelijke ordening. Eén van de aspecten die onderdeel uitmaakt van een goede ruimtelijke ordening is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets vindt in dit rapport plaats.
1.3
Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst ingegaan worden of en waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toets of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.
5
2
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
2.1
Stedelijke ontwikkeling
2.1.1
Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgen de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”.
2.1.2
Toetsing De voorgenomen ontwikkeling betreft de ontwikkeling van maximaal 87 woningen aan de zuidrand van Vaassen. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Bij de beantwoording van deze vraag moet volgens de Afdeling in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het voorliggende plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande plan. 1
Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe 2 stedelijke ontwikkeling . Gelet op het woningbouwprogramma van het plan wordt gesteld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. 2.1.3
Conclusie Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling binnen het plangebied aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Deze toets vindt in dit document plaats.
1
Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921).
2
Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953). 6
2.2
Verzorgingsgebied
2.2.1
Algemeen Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de behoefte aan die worden beschreven. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie en de omvang daarvan.
2.2.2
Toetsing Inleiding Hoofdstuk 2 van de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland bevat onder andere regels inzake wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap en energie. Voor voorliggend plan is het dan ook noodzakelijk om te kijken welke regels ten aanzien van wonen zijn vastgelegd. De Omgevingsverordening van de provincie Gelderland regelt in artikel 2.2 dat nieuwe woningen enkel zijn toegestaan wanneer deze passen binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. De gemeente Epe vormt samen met de Gelderse gemeenten Apeldoorn, Brummen, Lochem, Voorst en Zutphen de regio Stedendriehoek. Ook de Overijsselse gemeente Deventer behoort tot deze regio. Voor Epe geldt dat het haar woonafspraken afstemt met de regio Stedendriehoek. De regio Stedendriehoek wordt ook wel de Cleantech regio genoemd. Verhuisbewegingen gemeente Epe De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente.
Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat circa 57% van de gevestigde personen in de gemeente Epe uit de gemeente zelf afkomstig is. Daarnaast komt circa 40% van de verhuisbewegingen naar Epe vanuit andere gemeenten. Bovendien komt 3,4% van het totale aantal vestigers uit het buitenland. Tabel: Totaal aantal verhuisbewegingen gemeente Epe in 2019
Verhuisbewegingen Epe
Aantal
Aandeel
Binnen gemeente Epe
1.660
56,8%
Vanuit andere gemeenten
1.165
39,8%
Vanuit het buitenland Totaal aantal verhuizingen
99 2.924
3,4% 100 %
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.
7
Tabel: Verhuisbewegingen naar gemeente Epe naar herkomst in 2019
Gemeente
Aantal
Aandeel
Epe
1.660
56,8%
Apeldoorn
253
8,7%
Heerde
98
3,4%
Zwolle
66
2,3%
Deventer
37
1,3%
Voorst
32
1,1%
Amsterdam
29
1,0%
Utrecht
27
0,9%
Ede
23
0,8%
Elburg
19
0,6%
Hoogeveen
17
0,6%
660 2.924
22,6% 100 %
Elders Totaal
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.
Uit de bovenstaande tabel volgt dat in eerste instantie vooral een verhuisrelatie bestaat met de gemeente Apeldoorn; een grote stad binnen de Stedendriehoek. Verder zijn er voornamelijk verhuisrelaties met gemeentes op geografisch nabijgelegen afstand en/of gemeentes uit de Stedendriehoek, aangevuld met gemeentes uit de randstad. 2.2.3
Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het marktgebied zich primair richt op de gemeente Epe. Gelet op de aard, omvang en ligging van de ontwikkellocatie geldt de verwachting dat de woningbouwontwikkeling geen bovengemeentelijke aantrekkingskracht heeft.
2.3
Behoefte
2.3.1
Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen de planperiode van het bestemmingsplan voorziet in een behoefte binnen het verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.
2.3.2
Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. In de navolgende tabel is voor de gemeente Epe de huishoudensprognose weergegeven voor de periode 2020-2050.
8
Uit de voorgaande informatie is af te leiden dat de gemeente Epe de komende jaren een positieve huishoudensprognose kent. De verwachting is dat het aantal huishoudens tussen 2020 en 2050 met circa 300 zal toenemen. Woonagenda Cleantech Regio 2018-2023 De gemeente Epe maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In deze regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio in de periode 2018-2027 uiteengezet:
Woningbehoefte 2018 tot 2027 op basis van Primos 2016: uitgaande van alleen de huishoudensgroei en de hogere bandbreedte waarin ook rekening wordt gehouden met het inlopen van het huidige (theoretische) woningtekort (Bron: Cleantech Regio).
De regio gaat uit van een bandbreedte wat betreft woningbouwbehoefte. Voor de realisatie van de hogere bandbreedte (B in de tabel) is het noodzakelijk dat vraag en aanbod goed op elkaar aansluiten en is het dan ook noodzakelijk om te sturen op de gewenste kwalitatieve aspecten. Woningmarktmonitor In de regionale woonagenda’s maken de provincie en de gemeenten uit de regio kwantitatieve afspraken. Deze afspraken worden vervolgens opgenomen in de diverse gemeentelijke woningbouwprogramma’s. De Gelderse Woningmarktmonitor geeft per regio en gemeente een overzicht van de bruto en netto plancapaciteit. Vanuit gegevens uit de provinciale woningmarktmonitor (stand per 1 januari 2019) ziet de regionale plancapaciteit er als volgt uit: Bruto en netto plancapaciteit totaal Bruto plancapaciteit totaal hard Bruto plancapaciteit totaal zacht Bruto plancapaciteit totaal status onbekend Bruto plancapaciteit totaal
Apeldoorn
Brummen
Epe
Lochem
Voorst
Zutphen
Totaal
2.503
344
289
385
369
1.165
5.055
927
374
706
399
615
897
3.918
0
0
0
0
0
0
0
3.430
718
995
784
984
2.062
8.973
Verwachte onttrekkingen
161
0
39
14
2
133
349
Netto plancapaciteit
2.499
344
250
380
367
1.032
4.872
9
totaal status hard Netto plancapaciteit totaal status zacht Netto plancapaciteit totaal status onbekend Netto plancapaciteit totaal
770
374
706
390
615
897
3.752
0
0
0
0
0
0
0
3.269
718
956
770
982
1.929
8.624
Op basis van de regionale woonagenda volgt dat op regionaal niveau onvoldoende plancapaciteit voorhanden is om in de kwantitatieve opgave voor de periode 2018 tot en met 2026 te kunnen voorzien, uitgaande van scenario B. De gemeente Epe lijkt met een totale netto plancapaciteit van 956 woningen voldoende planvoorraad te hebben om in de kwantitatieve behoefte te kunnen voorzien behorende bij scenario B (575). Daarbij moet wel worden opgemerkt dat circa driekwart van de plancapaciteit van de gemeente Epe nog als ‘zacht’ moet worden bestempeld. Dit deel van de netto plancapaciteit is nog niet verankerd in het benodigde juridisch-planologische kader en kent daarmee nog een onzekerheidsmarge. Concreet betekent dit dat 250 nieuwbouwwoningen momenteel tot de ‘harde’ plancapaciteit behoren en een directe juridisch-planologische bouwtitel hebben. Wanneer deze harde plancapaciteit wordt afgezet tegen de regionale kwantitatieve woningbouwafspraken (450-575 woningen) is er nog voldoende ruimte om nieuwe woningbouwontwikkelingen toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Daarbij geldt dat voorliggend plan reeds deel uitmaakt van de zachte plancapaciteit. Woonagenda Epe 2019-2023 De gemeente Epe heeft in de Woonagenda 2019-2023 haar volkshuisvestelijke ambities vanuit de Woonvisie 2013 verder uiteengezet, waarbij rekening wordt gehouden met de hiervoor beschreven regionale woonagenda.
De gemeente geeft in haar gemeentelijke woonagenda aan te streven naar verhoging van de woningbouwproductie op korte termijn. Daarmee wil de gemeente de huidige behoefte faciliteren, de te verwachten huishoudensgroei opvangen en de huidige druk op de woningmarkt verminderen. Verder wordt aangesloten op de kwantitatieve afspraken vanuit de regionale woonagenda. Voor nieuwe woningbouwinitiatieven zijn in de gemeentelijk woonagenda kaders opgesteld, bestaande uit kwantitatieve en kwalitatieve aspecten. Kwantitatief is het volgende afgesproken: a De in de regionale Woonagenda geschatte woningbehoefte voor de gemeente Epe hanteren wij als graadmeter om te bepalen aan hoeveel woningbouwplannen wij als gemeente ruimte geven. b Wij richten ons in eerste instantie op de kwalitatieve opgave bij het programmeren: 1 bij de invulling van een woningbouwlocatie zijn niet de aantallen leidend maar de wijze waarop de bouw bijdraagt aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en leidt tot een behoeftegerichte invulling (passend bij de lokale vraag en gericht op huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen en/of een verrijking van de huidige woonvoorraad). 2 het ontwikkelen van transformatielocaties geven we prioriteit.
c Bij uitbreidingslocaties stemmen wij de programmering af met de gemeenten in de Cleantech Regio en de Provincie Gelderland, volgens de afspraken in de regionale Woonagenda 2018.
10
Met voorliggend plan wordt voorzien in woningbouw op gronden die grotendeels een uit te werken woonbestemming kennen. Daarmee is reeds voorgesorteerd op de komst van woningen ter plaatse. Tevens geldt dat in het voorgaande een motivering is opgenomen dat er voldoende ruimte is binnen de regionale kwantitatieve afspraken om nieuwe woningbouwprojecten toe te voegen aan de harde plancapaciteit en dat onderhavig plan reeds deel uitmaakt van de zachte plancapaciteit. Het plan sluit daarmee aan bij de kwantitatieve kaders van de gemeentelijke woonagenda. Hittekaart woningmarkt BPD brengt jaarlijks de hittekaart uit, die inzicht geeft in de druk op de woningmarkt. Navolgende afbeelding geeft dit weer voor 2021. Hieruit blijkt dat in de gemeente een hoge woningvraag aanwezig is. Hiermee lijkt een bestaande behoefte aan de woningen binnen onderhavig plan bij voorbaat niet ter discussie te staan.
Uitsnede uit Hittekaart 2021 met aanduiding gemeente Epe (bron: BPD)
Conclusie Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Epe, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, de geringe harde plancapaciteit, het feit dat reeds is voorgesorteerd op de onderhavige ontwikkeling en de hoge druk op de woningmarkt in de regio, wordt geconcludeerd dat het toevoegen van woningen past binnen de kwantitatieve woningbehoefte van het marktgebied. 2.3.1
Kwalitatieve behoefte Leeftijdsspecifieke huishoudensontwikkeling Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Deze behoefte is sterk afhankelijk van de bevolkingsopbouw qua leeftijd. In de navolgende grafieken is weergegeven dat met name de groep 65-plussers toeneemt. Dit is eveneens terug te zien in het aandeel eenpersoonshuishoudens.
11
Bron: RIVM
Bron: CBS
Uit de gegevens valt op dat het aandeel ouderen en eenpersoonshuishoudens toeneemt. De overige categorieën blijven stabiel. Woonagenda Cleantech Regio 2018-2023 Naast de kwantitatieve afspraken die de gemeente Epe in de Cleantech Regio heeft gemaakt, zijn er ook kwalitatieve afspraken gemaakt ten aanzien van woningbouwontwikkelingen. Zo maakt het behouden en versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de regio een belangrijk onderdeel uit van de regionale woonagenda. Een speerpunt daarbinnen is bijvoorbeeld het vinden van oplossingen van ruimtelijke en maatschappelijke knelpunten door transformatie of sloop van leegstaand vastgoed. Op het gebied van wonen is vraaggericht bouwen met een rol van de consument in de ontwikkeling een van de richtinggevende principes binnen de regionale woonagenda. Meer specifiek wordt in de regionale woonagenda voor de gemeente Epe benoemd dat onder meer wordt ingezet op het sneller bouwen van meer woningen, waarbij de focus ligt op transformatie, herstructurering, wonen en zorg en innovatieve woonvormen. Klimaat speelt een nadrukkelijke rol bij locatiekeuzes voor woningbouwontwikkelingen. Concreet bevat de regionale agenda een tiental richtinggevende principes:
12
Voorliggend initiatief sluit bij veel van de principes aan. Zo wordt met het initiatief een woningbouwontwikkeling mogelijk gemaakt ter plaatse van gronden waar reeds is voorgesorteerd op woningbouw, waarbij zich kansen voordoen om te versterken op het gebied van klimaatadaptie, sociale veiligheid, leefbaarheid en duurzaamheid (2, 3 en 5). Zo wordt onder andere voorzien in een groene, klimaatadaptatieve openbare ruimte met een natuurlijk watersysteem. Tevens wordt gedeeltelijk voorzien in levensloopbestendige woningen (woonhof) (7, 8 en 9). Zo draag dit initiatief bij aan het realiseren van verschillende regionale woonambities uit de regionale woonagenda. Woonagenda Epe 2019-2023 In de gemeentelijke woonagenda wordt uitgesproken dat een belangrijk deel van het woningbouwprogramma in moet zetten op het marktsegment dat aansluit op de behoefte van gezinnen met kinderen en senioren. Met voorliggend woningbouwprogramma wordt voorzien in een scala aan woningtypologieën, waar kansen bestaan voor het levensloopbestendigheid (bijvoorbeeld het woonhof; 23 eenheden). Voor nieuwe woningbouwinitiatieven zijn in de gemeentelijk woonagenda kaders opgesteld, bestaande uit kwantitatieve en kwalitatieve aspecten.
Kwalitatief is het volgende afgesproken: a Het uitgangspunt is onze visie en de thema’s zoals daarin genoemd: 1 We richten ons op gezinnen en senioren om de groei van het aantal huishoudens in onze gemeente blijvend te faciliteren. 2 We sturen op het toevoegen van sociale huurwoningen voor de lage inkomensgroepen. 3 We faciliteren de bouw van betaalbare huurwoningen voor de middeninkomens. 4 We streven naar een evenwichtige verdeling van het woningbouwprogramma in de koopsector waarbij het accent ligt op goedkope- en middel dure koopwoningen, met een beperkt aandeel dure koop. 5 We hebben speciale aandacht voor jongeren en starters. 6 We geven ruimte aan innovatieve concepten. b Wij laten ons leiden door de 10 richtinggevende principes over ruimtelijk kwaliteit en wonen. Een woningbouwinitiatief wordt langs deze meetlat gelegd. Bij een verzoek om woningbouw moet aangegeven worden hoe wordt bijgedragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit en op welke wijze de woningbouw behoeftegericht is en aansluit op de lokale vraag. c Voor woningbouw aan beeldbepalende structuren of aan een cultuurhistorisch straatbeeld (welstandsniveau 1) gelden hoge kwaliteitscriteria en moet de kwaliteitsimpuls mede op de omgeving gericht zijn. d Wij kiezen voor transformatie, met aanvullend beperkt inbreiden en beheerst uitbreiden.
e Voor het buitengebied geldt specifiek beleid voor vrijkomende gebouwen en landgoederen. f De te realiseren woningen zijn energieneutraal. Voorliggend plan voorziet in een divers programma waarin ruimte is voor woningen uit alle lagen van het segment. Zo wordt voorzien in sociale huur (16 eenheden), dure koop (24 eenheden), middeldure koop en huur (25 eenheden), alsmede goedkope levensloopbestendige woningbouw (23 eenheden), welke tevens geschikt zijn voor de startersdoelgroep. Zo wordt voorzien in een programma dat vanuit kwalitatief oogpunt aansluit bij de woonwensen van gezinnen, senioren, lage inkomens en starters. Zo-