553459 Beslisnota Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

553459

Adviseur

van Bolderen

Afdeling

Ruimte

E-mail adres

hans.van.bolderen@epe.nl

TE BESLUITEN OM 1. 2. 3.

4.

niet tegemoet te komen aan de zienswijze tegen het ontwerp bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37; in te stemmen met de ambtshalve aanpassing, zoals beschreven in hoofdstuk 3 van de als bijlage toegevoegde Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37; het bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37, NL.IMRO.0232.VAA031Eierstreekwg-OBP1 met ondergrond basisregistratie grootschalige topografie (BGT) (2021-06-23) gewijzigd vast te stellen overeenkomstig de inhoud van de zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a -37 en de verbeelding van dit bestemmingsplan tevens vast te stellen in papieren vorm; de grondexploitatie Oosterhof-Zuid vast te stellen conform de geheime bijlage.

INLEIDING In de gemeentelijke Woonagenda 2019-2023 wordt Oosterhof-Zuid genoemd als uitbreidingslocatie die in ontwikkeling zal worden gebracht. Voor Oosterhof-Zuid is in 2009 een globaal bestemmingsplan vastgesteld, waarin de nog nader uit te werken woonbestemming voor 80-100 woningen is vastgelegd. In januari 2021 is de Ontwikkelingsovereenkomst Oosterhof-Zuid gesloten tussen gemeente en projectontwikkelaar Nikkels Projecten B.V., later overgedragen aan BNC Ontwikkeling B.V. (Bemog, Nikkels en Le Clerq). In de maanden daarna is het plan verder uitgewerkt en heeft participatie met de omgeving plaatsgevonden. Om de ontwikkeling van Oosterhof-Zuid efficiënter mogelijk te maken, dient het loonwerkbedrijf dat is gevestigd aan de Eierstreekweg 35a - 37 te worden geamoveerd. Op de locatie van het loonwerkbedrijf worden vier woonkavels mogelijk gemaakt. Deze maken deel uit van de nieuwe woonwijk Oosterhof-Zuid. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de hiervoor genoemde omzetting van het bedrijf naar wonen. Het bestemmingsplan is gelijktijdig en in samenhang opgesteld met het Uitwerkingsplan Oosterhof-Zuid. Ook zijn diverse onderzoeken gecombineerd. Beide plannen hebben in dezelfde periode ter inzage gelegen. Het ontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 9 juni 2022 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is één zienswijze ingediend.

De binnengekomen zienswijze is samengevat en voorzien van een reactie in de bijgevoegde Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37.

BEOOGD EFFECT De realisatie van een nieuwe woonwijk in Vaassen om daarmee een bijdrage te leveren aan de volkshuisvestelijke opgave, waar we als gemeente voor staan.

ARGUMENTEN 1.1 De zienswijze geeft geen aanleiding het plan te wijzigen

Tegen het ontwerp bestemmingsplan is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft met name betrekking op de participatie, het eigendom van gronden buiten het plangebied en het stedenbouwkundig plan. De zienswijze bevat geen nieuwe feiten, omstandigheden en/of argumenten die de afwegingen en motiveringen die ten grondslag liggen aan het ontwerp bestemmingsplan in een ander daglicht zetten. Aanpassing is dan ook niet nodig. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar de bijgevoegde Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37, waarin de zienswijze is samengevat en van een reactie voorzien. 2.1 Uit controle blijkt het feitelijk gebruik van een perceel af te wijken In het ontwerp bestemmingsplan hebben de percelen kadastraal bekend Vaassen sectie C nummers 4294 en 4295 de bestemming Agrarisch gekregen. Uit nadere controle is echter gebleken dat deze twee percelen zijn ingericht als tuin. Ook staan op de percelen een tuinkas en een prieel. Ruimtelijk is er geen bezwaar om beide percelen te gebruiken als tuin, behorend bij de woning Eierstreekweg 37. Ook ligt het niet in de lijn der verwachting dat beide percelen ooit nog een agrarische functie krijgen. Er is dan ook geen bezwaar om de bestemming te wijzigen in Tuin. Wel is het de bedoeling om de openheid van beide percelen te borgen. Extra bouwwerken zijn daarom niet toegestaan.

Voor het prieel en de tuinkas wordt daarom een specifieke aanduiding opgenomen. Op de rest van de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Het aanpassen van de bestemming van deze percelen wordt als ambtshalve aanpassing doorgevoerd. 3.1 Het bestemmingsplan wordt verbeterd naar aanleiding van de ambtshalve aanpassingen Op basis van de ambtshalve aanpassingen wordt voorgesteld om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Deze wijziging, zoals ook benoemd in de Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Vaassen, Eierstreekweg 35a - 37 dragen bij aan een verbetering van het bestemmingsplan. 3.2 Het bestemmingsplan past binnen het vastgestelde beleid Het voorgenomen plan is getoetst aan de diverse relevante beleidskaders, waaronder de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Gelderland, de Omgevingsvisie Epe en de Woonagenda gemeente Epe 2019-2023. Op basis hiervan is geconcludeerd dat het plan voldoet aan de uitgangspunten van het relevante beleid. In de toelichting op het bestemmingsplan is dit in hoofdstuk 3 nader onderbouwd. 3.3 Het bestemmingsplan is milieutechnisch uitvoerbaar In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat in een bestemmingsplan de uitvoerbaarheid van het voornemen moet worden aangetoond. Daaronder valt in ieder geval de onderzoeksverplichting naar de verschillende ruimtelijk en milieutechnisch relevante aspecten.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt aan deze verplichting voldaan. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit, de waterhuishouding, de aanwezige flora en fauna en de stikstofdepositie. De onderzoeken zijn gecontroleerd door specialisten van de Omgevingsdienst Veluwe en IJssel en onze eigen gemeente. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan. Op 2 december 2022 is aanvullend onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie. Aanleiding voor dit onderzoek was de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dat de bouwvrijstelling stikstof niet voldoet aan het Europese natuurbeschermingsrecht en niet langer gebruikt mag worden. Uit de uitgevoerde berekeningen van de aanlegfase blijkt dat er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Er zijn daardoor geen nadelige milieueffecten te verwachten op de omliggende Natura 2000-gebieden. Het plan is daarmee uitvoerbaar. 3.4 Het bestemmingsplan is stedenbouwkundig akkoord Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit plan is meerdere malen door het stedenbouwkundig overleg van de gemeente beoordeeld.

Daarbij is door het stedenbouwkundig overleg, waarin de disciplines stedenbouw, landschap, erfgoed, welstand, planologie en bouwkunde zijn vertegenwoordigd, geconcludeerd dat het plan akkoord is. Op basis van de adviezen van het stedenbouwkundig overleg is het stedenbouwkundig plan afgerond en als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan gevoegd. 3.5 Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Gelet op bovenstaande argumenten voldoet het voorliggende ontwerp bestemmingsplan aan een goede ruimtelijke ordening. 4.1 Een klein gedeelte van het plangebied is nog van de gemeente Het betreft hier een ontwikkeling die op gronden van de projectontwikkelaar plaatsvindt. Na de vaststelling van het bestemmingsplan wordt het huidige fietspad in dit plan gesaneerd en verkocht door de gemeente aan de projectontwikkelaar. Daarvoor wordt volgens de uitgangspunten van de Nota Grondbeleid 2013 een

grondexploitatie vastgesteld. De kosten binnen de grondexploitatie worden gedekt uit de (eerdere) verkoop van gronden binnen het plangebied Oosterhof-Zuid. 4.2 De grondexploitatie voldoet aan de regels van de BBV Het Besluit Beheer en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de raad in deze situatie een grondexploitatie moet vaststellen. De bijbehorende grondexploitatie is als geheime bijlage toegevoegd. 4.3 Kostenverhaal is anderszins verzekerd Vanuit de Wet ruimtelijke ordening kan van vaststelling van een exploitatieplan worden afgezien indien verhaal van kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. In de voorliggende situatie is met de initiatiefnemer een ontwikkelingsovereenkomst gesloten waarin het kostenverhaal wordt geregeld en stelt de gemeente een grondexploitatie vast voor het gedeelte van het plan waarvoor de gemeente nog kosten moet maken. 4.4 Geheimhouding is bekrachtigd in een separaat voorstel De reden voor de geheimhouding is gelegen in artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid. Met als juridische grondslag de economische of financiële belangen van de gemeente. Dit is door middel van een separaat voorstel aan u voorgelegd.

KANTTEKENINGEN n.v.t.

FINANCIËN Met de initiatiefnemer zijn financiële afspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de Ontwikkelingsovereenkomst Oosterhof-Zuid die in januari 2021 is gesloten. De afspraken komen er kort gezegd op neer dat de kosten voor de ontwikkeling van het plan, inclusief ambtelijke inzet en de vergoeding van eventuele planschade, voor rekening van initiatiefnemer komen. De grondexploitatie maakt onderdeel uit van het grondbedrijf. Twee keer per jaar worden de grondexploitatie berekeningen geactualiseerd, waarbij tevens een nieuwe inschatting van eventuele risico’s wordt gemaakt.

COMMUNICATIE In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is door de initiatiefnemer een website aangemaakt (www.oosterhofzuid.nl) op basis waarvan omwonenden inspraak konden hebben. Naar aanleiding van ingekomen vragen is initiatiefnemer een persoonlijk gesprek aangegaan met diverse omwonenden. De ingekomen vragen/opmerkingen, alsmede de reactie van de initiatiefnemer, zijn verwerkt in een verslag. Dit verslag is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

UITVOERING Het bestemmingsplan is conform de Wet ruimtelijke ordening in procedure gebracht. De laatste stappen in de procedure betreffen: • publicatie van het raadsbesluit omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan; • terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan en bijbehorende stukken; • mogelijkheid tot het indienen van een beroepsschrift en een voorlopige voorziening bij de Raad van State gedurende de termijn van de terinzagelegging.