348831 Zienswijzennota ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje geanonimiseerd

Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje Epe

<Anoniem>

Inhoudsopgave <Anoniem>............................................................................................................................................. 1 1. Inleiding.............................................................................................................................................. 2 1.1 Achtergrond................................................................................................................................... 2 1.2 Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje in Epe...........................................2 2. Zienswijzen......................................................................................................................................... 3 3. Ambtshalve aanpassingen.................................................................................................................. 5 Bijlage 1: Verslag Hoorzitting.................................................................................................................. 6

1 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje

1. Inleiding De zienswijzennota bevat de beantwoording van de binnengekomen zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan Voormalige Kleuterschool Ibbeltje. 1.1 Achtergrond Aan De Tippe 3 te Epe is de voormalige kleuterschool Ibbeltje gesitueerd. Het voornemen is om de kleuterschool te transformeren naar drie woningen. Op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Epe Noord' is de voorgenomen ontwikkeling niet toegestaan. 1.2 Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje in Epe Om het voornemen mogelijk te maken is een partiële herziening van het bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader waarbinnen het beoogde gebruik en het bouwplan gerealiseerd kan worden. Ontvangen zienswijzen Met ingang van 15 juli 2021 heeft het plan gedurende zes weken ter inzage gelegen bij het Omgevingsloket in het gemeentehuis te Epe. Ook is het plan via www.ruimtelijkeplannen.nl in te zien geweest. Gedurende de bovengenoemde periode is één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is binnen de gestelde termijn ingediend. Verder dienen zienswijzen aan enkele eisen te voldoen: ondertekening, naam en adres van de indiener, dagtekening, een omschrijving van het besluit waartegen de zienswijze is gericht, en de gronden van de zienswijze. De zienswijze voldoet aan deze eisen en is daarom ontvankelijk.

Van de binnengekomen zienswijze wordt in hoofdstuk 2 een samenvatting weergegeven, voorzien van een gemeentelijke reactie. Na de zienswijzenronde beslist het college over de vaststelling van het wijzigingsplan. Ambtshalve aanpassingen De gemeente heeft de mogelijkheid om na de termijn van terinzagelegging, bij vaststelling, zogenoemde ambtshalve aanpassingen door te voeren in het bestemmingsplan. Dit betreft ondergeschikte wijzigingen ter verbetering van het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan. In hoofdstuk 3 is voor de volledigheid een overzicht gegeven van de ambtshalve aanpassingen die worden doorgevoerd, voorzien van een korte uitleg over de noodzaak van de aanpassing. Hoorzittingen De indieners zijn uitgenodigd voor een hoorzitting. De hoorzittingen hebben plaatsgevonden op woensdag 22 september 2021. Tijdens de hoorzittingen zijn de ingediende zienswijzen mondeling toegelicht. Alle indieners hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Namens de gemeente waren hierbij aanwezig: Wethouder B.J. Aalbers, mevrouw K.C.M. Olieman (secretaris), de heer S. Geene (team Ontwikkeling). Er is een verslag gemaakt van de hoorzittingen. Dit verslag is als bijlage aan de zienswijzennota toegevoegd.

2 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje

2. Zienswijzen 1. Zienswijze [reclamant A], ontvangen op 24 augustus 2021. De binnengekomen zienswijze is aanvankelijk gericht tegen het Ontwerp bestemmingsplan Voormalige Hoge Weerdschool. Echter, het woonperceel van reclamanten grenst aan het plangebied van het Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje. Besloten is daarom - mede gelet op de begeleidende tekst in de mail waarin de zienswijze is opgenomen - om de ingediende zienswijze te beschouwen als een zienswijze gericht tegen het Ontwerp bestemmingsplan Voormalige Kleuterschool Ibbeltje. Samenvatting reactie A) Reclamanten dienen middels de zienswijze een verzoek in voor de aanleg van een ontsluiting van de (woon)percelen Zaailand 9 tot en met 27 in. Op dit moment is er sprake van een recht van overpad voor Zaailand 9-27. Dit houdt in dat reclamanten - om te kunnen komen van en naar de openbare weg - zich over de achterpaden/zijpaden liggend op deze woonpercelen dienen te verplaatsen. Reclamanten geven aan dit onwenselijk te vinden, en willen graag een betere ontsluiting met een aansluiting op de tuin. B) Verder verzoeken reclamanten om verwijdering van een boom. Het betreft boom nummer 22 uit de Boom Effect Analyse Hoge Weerd-Ibbeltje Epe. Reclamanten stellen hinder te ondervinden van deze boom, onder meer vanwege vallend hout, vallende stekelballetjes en wortelopdruk.

Daarnaast hangt de boom over de tuin, hetgeen volgens reclamanten tot een gevaarlijke situatie leidt. Reactie Gemeente Epe Ad. A. Een bestemmingsplan is gericht op toelatingsplanologie, waarbij de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor een bepaald gebied worden vastgelegd. De aanleg van ontsluitingspaden wordt niet geregeld in een bestemmingsplan. De opmerking van reclamant kan derhalve niet leiden tot een aanpassing. Wel maakt het bestemmingsplan de ontsluitingspaden mogelijk, zoals aangegeven op onderstaand overzicht. Graag gaan wij in dit verband verder in op dit onderdeel van de zienswijze. We lichten dat graag toe. De ontsluiting van de (woon)percelen van onder meer Zaailand 9 tot en met 27 is reeds ter sprake gekomen tijdens de inloopbijeenkomst (16 september 2020). Uit het erfdienstbaarhedenonderzoek is gebleken dat het bestaande recht van voetpad (erfdienstbaarheid) voor de eigenaren van het Zaailand het recht inhoudt om te kunnen komen van en te gaan naar de openbare weg, het Zaailand te Epe, over de achterpaden/zijpaden liggend op deze woonpercelen. De gemeente is geen partij bij de bestaande erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheden liggen dus op de betreffende percelen en niet op gemeentegrond. Tijdens de inloopbijeenkomst gaven verschillende bewoners aan een ontsluiting aan de achterkant van de percelen met een aansluiting op de achtertuin te wensen.

Een deel van de bewoners gaf daarbij aan bereid te zijn een strookje (gemeente) grond aan te willen kopen. De verzoeken tot aankoop van stroken/percelen grond achter de woningen zijn niet gehonoreerd. Wel is de gemeente bij de planvorming de bewoners tegemoet gekomen door het creëren van enkele eenvoudige achterpaden bij de achtertuinen van Zaailand en Hoge Hagt (Hoge Hagt 50 t/m 60 en Zaailand 11, 17, 19 en 25) zoals op onderstaande afbeelding uit het bestemmingsplan is weergegeven. Voor reclamant A wordt een ontsluiting naar de parkeerplaatsen aangelegd (zie onderstaande afbeelding, onderste pijl). Dit staat los van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het plan. Naar onze mening is sprake van een goede ruimtelijke ordening zoals dit in het bestemmingsplan wordt toegelicht. Niettemin willen we een mogelijkheid bieden, zoals gevraagd. Bij de situering van de achterpaden is ervoor gezorgd dat een aantal achtertuinen die momenteel geen directe aansluiting op de openbare ruimte hebben deze wel krijgen, zodat het recht van voetpad via buren niet of minder noodzakelijk is. De gemeente blijft eigenaar van het openbaar gebied en daarmee is de toegang verzekerd. Wij dragen daar zorg voor. 3 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje

Daarbij is er bewust voor gekozen om het groen aan de achterzijde van de woonpercelen te behouden. Het groen dient als buffer tussen de huizen en het achter gelegen terrein. Tijdens de hoorzitting heeft reclamant een alternatieve ontsluitingsroute naar voren gebracht. Een alternatieve route is gelet op de smalle strook groen en de bomen (zie plankaart) echter niet mogelijk. Bovendien wordt een route langs het Ibbeltje geblokkeerd door de garage zoals ingetekend op onderstaande afbeelding.

Ad. B. Het onderhoud van bomen wordt niet geregeld in een bestemmingsplan. De opmerking van reclamant kan derhalve niet leiden tot een aanpassing. Toch willen wij wat dieper ingaan op dit onderdeel van de zienswijze. Hierover het volgende. Boom 22 staat precies op de grens tussen het Ontwerp bestemmingsplan Voormalige Hoge Weerdschool en het Ontwerp bestemmingsplan Voormalige Kleuterschool Ibbeltje, en wordt daarom in beide zienswijzenota’s behandeld. De bewoners van Zaailand 11 hebben tijdens de inloopbijeenkomst (16 september 2020) reeds eerder te kennen gegeven de wens te hebben dat boom 22 gekapt wordt. Reactie van de gemeente luidde destijds als volgt: De bomen (waaronder ook boom 22) dienen als buffer tussen de huizen en het achter gelegen terrein van plangebied Hoge Weerd. Boom 22 (een Quercus robur/zomereik) verkeert in een goede conditie, en heeft een toekomstverwachting van meer dan 15 jaar. Wel heeft de boom last van grof dood hout. De boom dient daarom grondig door een deskundige gesnoeid te worden. De gemeente blijft bij deze reactie. In paragraaf 6.4.4 van het Bomenbeleidsplan van de gemeente Epe staat dat overlast van bomen geen reden is voor kap. Wel dient boom 22 nogmaals goed gesnoeid te worden door een deskundige. De gemeente zal deze snoeibeurt (laten) uitvoeren.

4 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje

3. Ambtshalve aanpassingen In dit hoofdstuk worden de door te voeren ambtshalve aanpassingen in het bestemmingsplan beschreven. Dit betreffen ondergeschikte wijzigingen aan het plan, die geen directe invloed hebben op de aard van het plan. Economische uitvoerbaarheid In paragraaf 5.2.1 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan besproken. Hierin staat dat met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst wordt afgesloten waarin kostenverhaal plaatsvindt. Echter, de kosten voor de grondexploitatie worden bekostigd uit de verkoop van de locatie aan een projectontwikkelaar. Hiervoor zal een verkoopprocedure worden gestart. Paragraaf 5.2.1 wordt hierop aangepast.

5 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje

Bijlage 1: Verslag Hoorzitting Hoorzitting Ontwerp bestemmingsplannen Hoge Weerd (zaak 342051) en De Tippe – Ibbeltje (zaak 342009) Aanleiding: Datum: Aanwezig:

Zienswijze [reclamant C] en [reclamant D]. 22 september 2021, 12.15 uur; [reclamant C] en [reclamant D] en namens de gemeente: Wethouder B.J. Aalbers, mevrouw K.C.M. Olieman (secretaris), de heer S. Geene (team Ontwikkeling).

De portefeuillehouder geeft een toelichting op de hoorzitting en het verdere traject van het bestemmingsplan. Tijdens de hoorzitting van vandaag kunnen reclamanten een mondelinge toelichting geven op de door hen ingediende schriftelijke zienswijze. Er wordt verslag gemaakt van de hoorzitting en dit wordt aan de zienswijzennota toegevoegd. Alle stukken inclusief de zienswijzennota worden voor vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op dat moment kunnen reclamanten inspreken bij de raadscommissie. Indieners van een zienswijze worden hiervoor uitgenodigd door de griffie. De aanwezige reclamanten hebben een gelijkluidende zienswijze ingediend. Reclamanten zijn niet blij met het appartementengebouw, o.a. omdat het gebouw zonlicht voor hun woningen wegneemt. Eén van de reclamanten woont op de hoek en heeft daar altijd vrij uitzicht op een grasveld gehad. Door de hoogte van het appartementengebouw, het wordt drie lagen hoog, verdwijnt straks dat vrije uitzicht. Hier zijn reclamanten niet blij mee. Reclamanten wonen in een doorzonwoning, zij zijn bang voor verlies van zonlicht. Reclamanten overhandigen een aantal foto’s ter ondersteuning van hun zienswijze. Reclamanten hebben begrepen dat de verkeerssituatie wijzigt. Nu is er nog eenrichtingsverkeer, straks is aan het begin van de ontsluitingsweg tweerichtingsverkeer toegestaan.

Reclamanten vinden de huidige situatie met eenrichtingsverkeer veel veiliger. Volgens hen wordt het straks door het toestaan van tweerichtingsverkeer veel drukker qua verkeer en bovendien verdwijnen er parkeerplekken voor de bewoners van de Tippe. Dit vinden zij geen goede ontwikkeling. Op dit moment is er al parkeerdruk en wordt er bijvoorbeeld aan vaak op de groenstrook geparkeerd vooral door bezoekers van de cafetaria. Straks wordt de parkeerdruk alleen maar groter. Reclamanten willen graag weten hoe het nieuwe appartementengebouw er straks uit komt te zien. Op de tekening is het gebouw in rood uitgevoerd. De portefeuillehouder licht toe dat hoe het gebouw er komt uit te zien niet in het bestemmingsplan wordt geregeld. Na vaststelling van het bestemmingsplan volgt de vergunningsprocedure voor de uitvoering van de gebouwen zelf. De vergunningsaanvraag hiervoor wordt gepubliceerd en hier kan op worden gereageerd. Reclamanten moeten de publicatie zelf in de gaten houden. Reclamanten zijn bang dat hun woningen door de voorliggende plannen minder waard worden. De portefeuillehouder licht toe dat na vaststelling van het bestemmingsplan eventueel een aanvraag voor planschade kan worden ingediend. Reclamanten vragen zich af waarom gekozen is voor deze invulling.

Waarom wordt het flatgebouw niet op de plek van de twee-onder-een-kap woningen neergezet en andersom? Dit punt is door reclamanten niet benoemd in hun zienswijze, en wordt om die reden ook niet behandeld in de zienswijzennota. Tijdens de inloopavond is aangegeven dat ook andere opties voor situering bekeken zijn, maar omwonenden hebben niet over de situering mogen meedenken. Reclamanten vinden dit niet open en transparant. Reclamanten zijn het er niet blij mee dat ze nu veel meer overburen krijgen.

6 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje

Aanleiding: Datum: Aanwezig:

Zienswijze [reclamant A] en [reclamant B]. 22 september 2021, 15.00 uur; [reclamant C] en [reclamant D] en namens de gemeente: Wethouder B.J. Aalbers, mevrouw K.C.M. Olieman (secretaris), de heer S. Geene (team Ontwikkeling).

De portefeuillehouder geeft een toelichting op de hoorzitting en het verdere traject van het bestemmingsplan. Tijdens deze hoorzitting kunnen reclamanten een mondelinge toelichting geven op de door hen ingediende schriftelijke zienswijze. Er wordt verslag gemaakt van de hoorzitting en dit verslag wordt aan de zienswijzennota toegevoegd. Alle stukken inclusief de zienswijzennota worden voor vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad. Op dat moment kunnen reclamanten inspreken bij de raadscommissie. Indieners van een zienswijze worden hiervoor uitgenodigd door de griffie. De aanwezige reclamanten hebben een, bijna, gelijkluidende zienswijze ingediend. Reclamanten geven aan al een jaar bezig te zijn om gehoor te vinden bij de gemeente. Ze hebben al diverse keren aangegeven wat er volgens hen anders zou moeten, maar hier heeft de gemeente nooit op gereageerd. Reclamanten hebben hun opmerkingen ook naar voren gebracht tijdens de inloopavond maar hier is geen reactie op gekomen. Reclamanten hebben eerder een aangetekende brief verzonden naar de gemeente, maar ook hierop is nooit gereageerd. De bezwaren van de reclamanten hebben betrekking op overlast van twee bomen en op het ontbreken van een achterpad. Reclamanten hebben de gemeente diverse keren gevraagd om langs te komen om de situatie ter plekke samen te bekijken, maar hier is niet op gereageerd.

In de bestaande situatie is er sprake van het recht van overpad. Reclamanten begrijpen niet dat er, nu deze locatie helemaal opnieuw wordt ingericht niet gelijk gezorgd wordt voor een achterpad. Daarnaast ondervinden reclamanten veel overlast van twee bomen op gemeentegrond. Door deze bomen is de tuin in de zomer bedekt met stekelnootjes. De kinderen kunnen hierdoor nooit op blote voeten lopen. Er vallen ook dode takken uit de bomen, dit levert gevaar op. Reclamanten hebben al 14 jaar contact met de gemeente over deze bomen. De bomen geven heel veel overlast. De bomen hangen 6 of 7 meter over de tuin heen. Vanwege de nieuwbouw worden veel gezonde bomen gekapt, maar uitgerekend de twee bomen waarvan reclamanten veel overlast van ondervinden blijven staan. Waarom moeten deze per se blijven staan? Waarom wordt er niet gekozen voor herplant verder van de erfgrens af? Ook ontstaat steeds meer wortelopdruk. Dit wordt ook gevaarlijk voor de aanwezige opstallen. Snoeien is ook geen haalbare optie. De boom is een aantal jaren geleden gesnoeid, maar te weinig want met het materieel zijn de takken niet goed te bereiken. Er is in de laatste versie van het inrichtingsplan wel een achteruitgang ingetekend ten behoeve van een van de reclamanten. Volgens een van de reclamanten is de gekozen route van deze ontsluiting niet logisch en schiet hij hier niets mee op.

Dit pad leidt naar een parkeerplaats waar reclamant niets te zoeken heeft. Hierdoor komt bovendien ook nog eens een parkeerplek te vervallen. Reclamanten begrijpen niet waarom de gemeente niet ter plekke met hun is komen praten om de best mogelijke oplossing te vinden. Het is onduidelijk of het inrichtingsplan deel uitmaakt van het bestemmingsplan of niet. De nieuwe parkeervakken grenzen direct aan de achtertuin van reclamanten. Dat betekent dat de koplampen van parkerende auto’s straks in de woonkamer zullen schijnen. Reclamanten zijn hier niet blij mee, ook omdat ze zelf voor afscherming moeten zorgen. Ook met het oog hierop is een achterpad wenselijk.

7 Zienswijzennota Ontwerp bestemmingsplan Voormalige kleuterschool Ibbeltje