20240604 Inspreken woonagenda Epe, geanonimiseerd

Beste raadsleden, Ik ben één van de 13 inschrijvers die gereageerd heeft op het afwegingskader woningsplitsing in het buitengebied. Ik heb met name gereageerd op de beperking dat woningsplitsing alleen wordt toegestaan als deze in de klasse lage of middelduur valt. Dat betekent nu een grens van ongeveer 350.000 euro. Randvoorwaarde prijsklasse in het afwegingskader U heeft als raadscommissie de vorige keer de wens uitgesproken vooral woningen in het buitengebied te willen creëren in deze prijsklasse. U heeft daarmee liever minder (maar betaalbare woningen) erbij, dan meer woningen (waarbij een deel daarvan in de duurdere klasse valt). Ik kan me deze afweging voorstellen, maar u moet zich er dan wel van bewust zijn dat de woningen die gecreëerd worden geen gezinswoningen zullen zijn, maar vooral woningen voor 1- of 2-persoons huishoudens. In de inspraaknota wordt dit een kleine compacte woning genoemd. Een woning geschikt voor ouders en bijvoorbeeld 2 of 3 kinderen zal in het buitengebied al snel boven de 350.000 euro waard zijn. Door deze grens te stellen geeft u dus inwoners de kans om een extra 1 of 2 persoonswoning te creëren.

Groep inwoners die ook gebruik willen maken van woningsplitsing Ik wil echter uw aandacht vragen voor een andere groep inwoners die gebruik willen maken van woningsplitsing en dat is de groep inwoners die al in een gesplitste woning (tweekapper) in het buitengebied woont, maar waar het planologisch gezien nog één woning is. Dus er zijn al 2 woningen, ik noem dit voor het gemak een tweekapper, maar planologisch gezien zijn het geen 2 woningen maar één. Waarschijnlijk hebben ze een omgevingsvergunning voor 2 huishoudens in één woning. En waarschijnlijk hebben beide eigenaren ook een eigen hypotheek, en een aparte woz aanslag, etc. Deze groep inwoners zal ook gebruik willen maken van de mogelijkheid van woningsplitsing zodat het ook planologisch 2 woningen worden. Waarom? Omdat deze inwoners hun tweekapper sinds enige maanden niet meer kunnen verkopen! Waarom zijn de woningen niet meer verkoopbaar? Kopers krijgen namelijk geen hypotheek meer van de banken voor tweekappers die planologisch gezien niet 1 zelfstandige woning zijn. Banken mogen namelijk alleen een hypotheek verstrekken als daar een gevalideerde taxatie aan ten grondslag ligt. Een taxatie van een beëdigd makelaar die gevalideerd wordt door het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI.

Het NWWI weigert sinds eind 2023/begin 2024 om taxaties van tweekappers die planologisch gezien geen zelfstandige woning zijn, goed te keuren. Dus: geen gevalideerde taxatie betekent geen hypotheek voor kopers, betekent onverkoopbaar huis. Voor deze groep inwoners dus een enorm probleem! Oplossing: woning splitsing Deze groep inwoners zullen hier dus bij het verkopen van hun huis tegenaan lopen en als oplossing bij de gemeente aankloppen om hun tweekapper ook

planologisch gezien als één woning te laten registeren en daarvoor een beroep doen op woningsplitsing. Maar, ... dit zijn dus woningen die al bestaan. Die al een bepaalde grootte hebben en geschikt zijn voor een gezin met 4 of meer personen. Die woningen hebben (zeer waarschijnlijk) een waarde van meer dan 350.000 euro. En wellicht ook een energielabel lager dan B (een andere randvoorwaarde). Met de huidige randvoorwaarden in het afwegingskader komen deze inwoners dus niet in aanmerking voor woningsplitsing en dat is een heel groot probleem. Uitzonderingsclausule voor bestaande reeds gesplitste woningen Ik pleit er daarom voor, dat voor deze situatie - dus voor woningen die reeds gesplitst zijn al is dat dan niet planologisch - een uitzonderingsclausule op te nemen. In deze uitzonderingsclausule zou dan opgenomen moeten worden dat de voorwaarden 'energielabel' en 'lage/middelduur' klasse niet van toepassing zijn. Aangezien deze uitzonderingsclausule alleen betrekking heeft op de reeds bestaande situaties heeft dit geen nadelige gevolgen voor het creëren van nieuwe woningen in de lage of middel dure klasse waarvoor dit beleid in eerste instantie bedoeld is. Als u onderbouwingen van het NWWI of van beëdigd makelaar mvr. Anne Keijzer wilt inzien of verkrijgen, dan geef ik u die graag. Ik dank u voor uw aandacht. Met vriendelijke groeten,