1420240 Beslisnota Adviesrecht gemeenteraad

Beslisnota voor de raad Onderwerp

Adviesrecht gemeenteraad: Transformatie naar appartementen Parkweg 5, Epe

Programma

5 - Ruimte en wonen

Portefeuillehouder

Dhr. M. Kerkmans

Zaaknummer

1420240

Adviseur

ter Haar

Afdeling

Ontwikkeling Omgeving

E-mail adres

ruben.ter.haar@epe.nl

TE BESLUITEN OM een positief advies af te geven op het conceptverzoek voor de transformatie van het kantoorgebouw aan de Parkweg 5 in Epe naar 25 appartementen.

INLEIDING Woonstichting Triada heeft een conceptverzoek ingediend om aan de Parkweg 5 in Epe 25 appartementen te realiseren binnen het bestaande kantoorpand. Het plan is in het kader van het conceptverzoek samen met de gemeente verkend en uitgewerkt. Als vervolgstap wil Triada een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: bopa) aanvragen, waarmee gevraagd wordt om af te wijken van de maatschappelijke bestemming zoals opgenomen in het omgevingsplan, ten behoeve van de nieuwe woonfunctie. Bij een aanvraag voor een bopa is in dit geval sprake van bindend adviesrecht van de gemeenteraad. Kortgezegd houdt dit in dat de gemeenteraad eerst een advies moet afgeven, voordat het college een besluit mag nemen op de aanvraag omgevingsvergunning.

BEOOGD EFFECT Een advies van de gemeenteraad op het conceptverzoek voor de transformatie naar 25 appartementen aan de Parkweg 5 in Epe, zodat het college een besluit kan nemen op een opvolgende aanvraag omgevingsvergunning.

ARGUMENTEN 1.1 Het bindend adviesrecht van de raad is van toepassing Het college is het bevoegd gezag voor het verlenen van omgevingsvergunningen, en dus ook bopa's. Maar de raad kan categorieën van gevallen aanwijzen waarin het college de raad om advies moet vragen. Dit advies is bindend en het college mag daar dus niet van afwijken. Het advies van de raad moet gebaseerd zijn op ruimtelijke argumenten. Dit bindend advies is alleen aan de orde bij bopa's, vergunningen waarmee wordt afgeweken van de regels in het omgevingsplan. Uw raad heeft op 14 december 2023 (zaaknr. 921578) besloten voor welke gevallen dit bindend adviesrecht geldt. Eén van die gevallen is een aanvraag voor 6 of meer woningen. Daarnaast heeft de raad ook besloten dat een advies bij de aanvraag omgevingsvergunning niet nodig is als voorafgaand hieraan al een conceptverzoek aan de raad is voorgelegd voor advies. Wanneer het conceptverzoek wordt opgevolgd met een overeenkomstige aanvraag omgevingsvergunning, dan is een een (tweede) advies bij de aanvraag omgevingsvergunning niet meer nodig. Wijkt de aanvraag omgevingsvergunning wezenlijk af van het conceptverzoek, dan wordt de raad bij de aanvraag omgevingsvergunning alsnog om advies gevraagd.

Het proces met betrekking tot adviesrecht heeft het college nader uitgewerkt in 'Nadere toelichting bindend advies omgevingsvergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten', welke in de raadsvergadering van 25 september 2025 is gedeeld als onderdeel van de lijst ingekomen stukken, nummer 25-160 (zaaknr. 1324804). De nadere toelichting is voor de volledigheid bijgevoegd bij dit voorstel. 1.2 De voorgenomen ontwikkeling past binnen het vastgestelde beleid Het voorgenomen plan is getoetst aan relevante beleidskaders, waaronder de Woonagenda van de gemeente Epe. In de Woonagenda 2024-2028 wordt gesteld dat transformatie ten behoeve van het toevoegen van woningen binnen de kernen in beginsel positief wordt benaderd. Onder transformatie wordt o.a. verstaan: ‘’Locatie waarbij door woningtoevoeging op al dan niet bebouwde gronden (verbouw, nieuwbouw en functiewijziging) binnen bestaand stedelijk gebied de planologische functie verandert. […]. Bestaande gebouwen worden hierbij overwegend gesloopt en vervangen door nieuwe woongebouwen.’’ Het conceptverzoek past binnen deze beleidskaders. Bovendien wordt er voldaan aan het prijsklassenbeleid Woningbouwprogrammering prijsklassen koop en huur gemeente Epe Kaders woningbouwinitiatieven woningbouw Januari 2026 (tweede uitwerking).

Dat beleid schrijft voor dat ten minste 75% van de woningen in de categorie goedkope en/of middeldure huur moet vallen. Het conceptverzoek beoogt 25 (100%) sociale huurappartementen en voldoet daarmee aan het prijsklassenbeleid. 1.3 Het plan is stedenbouwkundig akkoord Het plan is beoordeeld op ruimtelijke kwaliteit. Op basis van adviezen van de gemeentelijke Omgevingstafel (disciplines welstand, stedenbouw, erfgoed, groen, landschap, veiligheid, klimaatadaptatie, verkeer en parkeren) is het plan zorgvuldig uitgewerkt. Ten behoeve van de nieuwe parkeervraag is een parkeeronderzoek uitgevoerd. 1.4 Het plan is milieutechnisch uitvoerbaar Bij een aanvraag bopa moet onderbouwd worden dat het plan niet leidt tot belemmeringen in relatie tot relevante ruimtelijk en milieutechnisch aspecten. Hier wordt in het conceptverzoek al aan voldaan. Zo is onder meer onderzoek gedaan naar geluid, flora en fauna en stikstofdepositie. Op basis van onder andere deze onderzoeken is de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond. De resultaten van de onderzoeken zijn beschreven in de ruimtelijke onderbouwing bij het conceptverzoek. 1.5 Het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties Gelet op bovenstaande voldoet het plan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Dit is het primaire beoordelingscriterium voor een bopa-aanvraag (vergelijkbaar met de 'goede ruimtelijke ordening' onder de oude wetgeving). Dit houdt in dat er sprake moet zijn van een zorgvuldige en gemotiveerde onderbouwing van de voorgenomen ontwikkeling. Alles overwegende is sprake van een zorgvuldige afweging van belangen waarbij het private belang is afgewogen met de belangen van de omgeving, met inachtneming van ruimtelijk beleid, ruimtelijke kwaliteit en overige ruimtelijke - en milieuaspecten.

KANTTEKENINGEN 1.1 De ontvlechting van gemeentelijke ruimtes moet nog nader worden uitgewerkt Het betreft met name de ontvlechting van de ruimtes die in eigendom van de gemeente moeten blijven: het trappenhuis en de fietsenstalling. 1.2 De verkoop van het gebouw moet nog plaatsvinden Het gebouw is eigendom van de gemeente. Beide partijen hebben ingestemd met (afspraken rondom) de verkoop van het pand aan Triada, maar de feitelijke verkoop moet nog plaatsvinden.

FINANCIËN Triada betaalt te zijner tijd leges voor de aanvraag omgevingsvergunning. Tevens is er een anterieure overeenkomst nadeelcompensatie gesloten tussen college en Triada. Daarin zijn onder andere afspraken gemaakt over kostenverhaal. De overeenkomst zorgt er ook voor dat de kosten n.a.v. eventuele claims op nadeelcompensatie - als gevolg van het besluit omgevingsvergunning - kunnen worden verhaald op de aanvrager.

COMMUNICATIE

Communicatie Het raadsbesluit en bijbehorende stukken zijn openbaar en voor eenieder te raadplegen via de website https://epe.raadsinformatie.nl/. Aanvrager wordt door het college op de hoogte gesteld over het raadsbesluit en vervolgstappen. Participatie Triada heeft een participatietraject doorgelopen. Op 26 maart 2024 is er een inwonersavond geweest op het gemeentehuis. Tevens is er op 7 april 2025 een inloopbijeenkomst georganiseerd voor omwonenden en winkeliers. Aanvullend heeft Triada individuele gesprekken gevoerd met enkele direct aangrenzende bewoners.

UITVOERING Na besluit van de gemeenteraad wordt het conceptverzoek afgerond. Bij een positief advies kan de aanvrager een formele aanvraag omgevingsvergunning indienen en kan het college de vergunning verlenen. Bij een negatief advies zal de aanvrager het plan moeten aanpassen en wordt de raad opnieuw om advies gevraagd voor het aangepaste plan. Een besluit op de aanvraag omgevingsvergunning staat open voor bezwaar en beroep.