1405516 2. Ruimtelijke onderbouwing Emsterweg 18-20

Ruimtelijke onderbouwing Herontwikkeling Emsterweg 18–20 te Vaassen

Auteur: Ir. Jim van Oord Datum: 31 oktober 2025

Inhoudsopgave 1. Inleiding en aanleiding ..................................................................................................................4 2. Beschrijving van het plan ..............................................................................................................5 2.1 Situatie en omgeving ..............................................................................................................5 2.2 Nieuwe ruimtelijke invulling ....................................................................................................5 2.3 Architectonische uitwerking....................................................................................................5 2.4 Duurzaamheid en bouwmethodiek..........................................................................................5 2.5 Verkeersontsluiting ................................................................................................................6 3.

Beleidskader ................................................................................................................................7 3.1 Rijksbeleid – Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020) ...............................................................7 3.2 Provinciaal beleid – Omgevingsvisie Gelderland (‘Gaaf Gelderland’, herziening 2023) .................7 3.3 Gemeentelijk beleid ...............................................................................................................8 3.3.4 Beleidsnotitie Duurzaam Epe 2030 .......................................................................................8 4. Ruimtelijke en milieukundige uitvoerbaarheid .............................................................................. 10 4.1 Bodem ................................................................................................................................ 10 4.2 Geluid ................................................................................................................................. 10 4.3 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 10 4.4 Geur ....................................................................................................................................

10 4.5 Externe veiligheid ................................................................................................................. 10 4.6 Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................. 11 4.7 Water en klimaatadaptatie .................................................................................................... 11 4.8 Natuur (Wet natuurbescherming) en stikstof .......................................................................... 11 4.9 Cultuurhistorie en archeologie .............................................................................................. 14 4.10 Bezonning .......................................................................................................................... 14 5. Verkeer en parkeren.................................................................................................................... 15 5.1 Parkeernormen .................................................................................................................... 15 5.2 Fietsparkeren ....................................................................................................................... 15 5.3 Verkeersafwikkeling.............................................................................................................. 15 6.

Economische uitvoerbaarheid .................................................................................................... 16 7. Maatschappelijke uitvoerbaarheid (participatie) ........................................................................... 17 8. Overleg met de gemeente ........................................................................................................... 18

1. Inleiding en aanleiding De locatie Emsterweg 18–20 is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied van Vaassen (gemeente Epe). Het perceel heeft thans een bedrijfsbestemming met een bedrijfswoning. De bestaande bebouwing is verouderd en functioneel niet langer passend in de overwegend woonkundige omgeving. Het initiatief voorziet in de herontwikkeling van deze locatie tot een kleinschalig appartementengebouw met tien woningen, bijbehorende bergingen, parkeerplaatsen en een groene erf- en terreininrichting. De bestaande bedrijfswoning aan de Emsterweg 20 blijft behouden en krijgt een reguliere woonbestemming; het bijgebouw aan nummer 18 wordt eveneens voor woondoeleinden gebruikt. Met dit document wordt aangetoond dat de ontwikkeling: • •

• •

past binnen de relevante beleidskaders op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau; voldoet aan de milieukundige randvoorwaarden en beoordelingskaders zoals opgenomen in de Omgevingswet, het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl); economisch en maatschappelijk uitvoerbaar is; en een verbetering oplevert van de ruimtelijke kwaliteit in de wijk.

De ontwikkeling wordt gerealiseerd door Vellert Vastgoed B.V. en ontworpen door Van Oord Architectuur & Design B.V.

2. Beschrijving van het plan 2.1 Situatie en omgeving De planlocatie bevindt zich aan de zuidrand van de woonwijk aan de Emsterweg en grenst aan de Vlierstraat (30 km/uur). De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen uit de jaren 1970–1980, met incidentele vrijstaande woningen langs de Emsterweg (50 km/uur). Het huidige gebruik bestaat uit een voormalige bedrijfswoning en een bedrijfshal met verhard erf (voorheen transportbedrijf). De directe omgeving is overwegend woongebied met beperkte verkeersdruk.

2.2 Nieuwe ruimtelijke invulling Het plan voorziet in: • • • •

sloop van het bestaande bedrijfsgebouw (oppervlak ca. 900 m²); behoud van de bestaande woning (Emsterweg 20) met omzetting naar burgerwoning; realisatie van één appartementengebouw met 10 appartementen in drie bouwlagen (BVO ca. 990 m²) met een ontsluiting aan de Vlierstraat. aanleg van 15 parkeerplaatsen en groeninrichting met wadi/infiltratievoorzieningen.

2.3 Architectonische uitwerking De architectuur kenmerkt zich door soberheid en verfijning, met een effen keramische gevelsteen in lichte aardtint en houtaccenten (thermisch gemodificeerd fraké, eikenkleur). De materialisering en verticale geleding sluiten aan op de omliggende woonbebouwing. De bovenste bouwlaag heeft een terugliggende gevel, waarmee een vriendelijke overgang naar de belendingen ontstaat. De woningen zijn straatgericht, met een nadruk op leefkwaliteit, bezonning en privacy.

2.4 Duurzaamheid en bouwmethodiek Het gebouw wordt groetendeels uitgevoerd in een duurzaam, prefab bouwsystemen (o.a. prefab-HSB-systeem) met hoge thermische isolatie en energiezuinige installaties (BENG-conform). De bouwtijd wordt verkort, wat de omgevingshinder minimaliseert. Op het dak worden PV-panelen geplaatst voor lokale energieopwekking.

2.5 Verkeersontsluiting Ontsluiting vindt plaats via de Vlierstraat (30 km/uur), die aansluit op de Ligusterstraat en verder op de Emsterweg. De aantal verkeersbewegingen zal niet meer zijn dan een actief bedrijf op deze locatie.

3. Beleidskader 3.1 Rijksbeleid – Nationale Omgevingsvisie (NOVI, 2020) De NOVI (Ministerie BZK, 2020) vormt de strategische rijksvisie op de fysieke leefomgeving. Relevante nationale belangen zijn: • • • •

Verstedelijking binnen bestaand stedelijk gebied; Wonen in een gezonde en veilige leefomgeving; Klimaatadaptatie en energietransitie; Leefomgevingskwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik.

Het initiatief past binnen deze uitgangspunten doordat het: • • •

een verouderde bedrijfsfunctie transformeert naar wonen binnen bestaand stedelijk gebied; bijdraagt aan duurzaam ruimtegebruik en beperking van verhard oppervlak; en een klimaatbestendige en energiezuinige woonomgeving realiseert.

3.2 Provinciaal beleid – Omgevingsvisie Gelderland (‘Gaaf Gelderland’, herziening 2023) De provincie streeft naar een “gaaf Gelderland”: gezond, veilig, schoon en welvarend. De visie benoemt als provinciale belangen o.a.: • • • •

Wonen in balans met leefkwaliteit; Transformatie binnen bestaand stedelijk gebied; Bevordering van duurzame en circulaire bouw; Klimaatadaptieve inrichting van de leefomgeving.

Het plan sluit hierbij aan door: • • • •

functiewijziging van bedrijf naar wonen binnen bestaand stedelijk gebied; kwalitatieve toevoeging van woningen in aansluiting op bestaande infrastructuur; vermindering van verhard oppervlak en toepassing van infiltratievoorzieningen; realisatie van energiezuinige woningen en natuur-inclusieve maatregelen.

De ontwikkeling draagt zodoende bij aan de provinciale doelen van versterking van de leefomgeving en klimaatbestendigheid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Omgevingsvisie gemeente Epe (vastgesteld 2021) De gemeentelijke visie richt zich op: • • •

het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van kernen en buitengebied; hergebruik van bestaande bebouwing; het realiseren van een duurzaam en toekomstbestendig woningaanbod.

Het plan voldoet hieraan door transformatie van bestaand bebouwd terrein naar een passend woonprogramma met hoge beeldkwaliteit. 3.3.2 Woonagenda Epe 2024–2028 De Woonagenda 2024–2028 benoemt de volgende ambities: • • • • •

versnelling van de woningbouwproductie; prioriteit voor starters en senioren; toevoeging van kleinschalige en betaalbare appartementen binnen kernen; differentiatie van woningtypen en stimulering van doorstroming; toekomstbestendig en energiezuinig bouwen.

De herontwikkeling van Emsterweg 18–20: • • •

draagt bij aan de doorstroming doordat senioren en starters passende appartementen kunnen betrekken; biedt betaalbare, gelijkvloerse woningen in een goed ontsloten kern; en versterkt de ruimtelijke en sociale kwaliteit van de wijk.

3.3.3 Nota Parkeernormen 2024 Volgens de gemeentelijke parkeernota gelden voor appartementen binnen woonwijk Vaassen normen van 1,3 pp per appartement + 0,3 pp voor bezoekers. Met 15 parkeerplaatsen op eigen terrein voldoet het plan hier volledig aan (waarvan één MIVAvak).

3.3.4 Beleidsnotitie Duurzaam Epe 2030 De gemeentelijke duurzaamheidsagenda beoogt energieneutraal en klimaatadaptief bouwen. Het plan sluit aan via: •

toepassing van BENG-normen;

• •

infiltratie van hemelwater op eigen terrein; natuurinclusieve maatregelen (vergroening van het terrein, vliermuiskasten, inheemse struiken en bomen).

Conclusie: de ontwikkeling past binnen alle relevante beleidskaders en ondersteunt de gemeentelijke doelstellingen ten aanzien van woningbouw, duurzaamheid en leefkwaliteit.

4. Ruimtelijke en milieukundige uitvoerbaarheid 4.1 Bodem Het verkennend bodemonderzoek (Buro Duck, juni 2022) wijst op een lichte verontreiniging met asbest in de bovengrond. In overeenstemming met artikel 5.13 van het Bkl wordt een nader onderzoek uitgevoerd. De sanering wordt uitgevoerd door een erkend bodemsaneerder conform het Besluit bodemkwaliteit. Na sanering is de locatie geschikt voor wonen (functieklasse Wonen). Het nadere onderzoek en de evaluatieverklaring worden toegevoegd aan de aanvraag.

4.2 Geluid De Emsterweg is een 50 km/u-weg met beperkte intensiteit; de Ligusterstraat en Vlierstraat zijn 30 km/u-wegen. Op basis van de afstand tot de Emsterweg (47 m) en de ligging achter bestaande bebouwing blijft de geluidsbelasting onder de voorkeurswaarde van 48 dB conform de Wet geluidhinder. Aanvullend onderzoek is niet vereist.

4.3 Luchtkwaliteit De toevoeging van 10 woningen valt onder de drempelwaarde voor “niet in betekenende mate” (NIBM). Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer behoeft geen nader onderzoek plaats te vinden.

4.4 Geur Er bevinden zich geen agrarische bedrijven of industriële geurbronnen binnen de invloedsfeer. De dichtstbijzijnde agrarische inrichting ligt op meer dan 700 m afstand. Het plan is geurtechnisch aanvaardbaar.

4.5 Externe veiligheid In de directe omgeving bevinden zich geen risicovolle inrichtingen of transportassen met gevaarlijke stoffen (BRZO-inrichtingen of buisleidingen). De planlocatie ligt buiten de invloedszone van 10⁻⁶ plaatsgebonden risico. Het groepsrisico is nihil. Het plan is veiligheidskundig uitvoerbaar.

4.6 Bedrijven en milieuzonering Het beëindigen van de bedrijfsfunctie en realisatie van wonen verlaagt de milieucategorie van 3.1 naar 1. Hiermee verbetert het woon- en leefklimaat voor de directe omgeving.

4.7 Water en klimaatadaptatie Volgens het beleid van Waterschap Vallei en Veluwe geldt de voorkeursvolgorde vasthouden–bergen–afvoeren. • •

Huidige verharding: ca. 1.230 m² Nieuwe verharding + gebouw: ca. 783 m² → reductie van ca. 450 m² verhard oppervlak.

Het hemelwater van daken wordt geïnfiltreerd in kratten met een capaciteit van ≥20 mm/m². Bij extreme buien is een overloop op HWA-riool aanwezig. De inrichting omvat groene zones, halfverharding en bomen, waarmee hittestress wordt beperkt en grondwateraanvulling bevorderd.

4.8 Natuur (Wet natuurbescherming) en stikstof Uit het stikstofonderzoek van Ecofect B.V. (oktober 2025) blijkt dat de stikstofdepositie 0,00 mol/ha/jaar bedraagt in zowel de aanleg- als gebruiksfase. De bijdrage aan de stikstofdepositie op omliggende Natura 2000-gebieden is daarmee nihil, zodat geen vergunningplicht op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) van toepassing is. De herontwikkeling aan de Emsterweg 18–20 betreft een herinvulling binnen bestaand stedelijk gebied, op een locatie die grotendeels is bebouwd en verhard. Binnen het plangebied bevinden zich geen waardevolle groenstructuren, watergangen of biotopen die potentieel geschikt zijn voor strikt beschermde soorten. De directe omgeving bestaat hoofdzakelijk uit woonpercelen met reguliere tuininrichting en beperkte vegetatie. Gezien deze stedelijke context en de aard van de werkzaamheden (sloop van een bestaand bedrijfsgebouw en nieuwbouw op vergelijkbare positie) worden geen wezenlijke negatieve effecten op beschermde soorten of hun leefgebied verwacht. Een aanvullend flora- en faunaonderzoek is derhalve niet noodzakelijk, mits de uitvoering plaatsvindt met inachtneming van de zorgplicht uit artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming.

Toepassing van de zorgplicht De zorgplicht houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden voldoende zorg in acht wordt genomen voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving, en dat onnodige schade wordt voorkomen of beperkt. De initiatiefnemer geeft hieraan concreet invulling door: •

vóór aanvang van sloop- of graafwerkzaamheden een visuele inspectie van gebouwen, gevels, dakranden, kruipruimten, beplanting en erfverharding uit te voeren op sporen of verblijfplaatsen van dieren. Hierbij wordt gelet op o.a.: o

vogelnesten (in dakranden, richels, ventilatieopeningen);

o

vleermuisverblijven (in spouw, voegscheuren of achter betimmering);

o

kleine zoogdieren zoals egel, muis of spitsmuis (onder beplanting, in hopen puin of hout);

o

amfibieën of reptielen in vochtige hoeken of onder stapelmaterialen.

•

Indien tijdens de inspectie sporen of verblijfplaatsen worden aangetroffen, worden de werkzaamheden op die locatie tijdelijk opgeschort en wordt eerst beoordeeld of maatregelen nodig zijn om schade te voorkomen.

•

Sloop- en kapwerkzaamheden vinden in beginsel plaats buiten het broedseizoen van vogels (globaal half maart – half augustus).

Natuurinclusieve maatregelen Ter versterking van de stedelijke biodiversiteit worden in het ontwerp natuurinclusieve maatregelen opgenomen, conform de ambities uit de Omgevingsvisie Epe en de provinciale koers Natuurinclusief bouwen en inrichten (Provincie Gelderland, 2023): •

Buitenverlichting rond gevels en parkeerplaatsen wordt uitgevoerd als vleermuisvriendelijke verlichting (warme kleurtemperatuur ≤ 2700 K, afgeschermde armaturen, beperkte strooihoek).

•

Bij de terrein- en tuininrichting wordt gebruikgemaakt van inheemse, bloemrijke beplanting die voedsel en schuilgelegenheid biedt aan insecten, vogels en kleine zoogdieren.

•

In de gevels van het nieuwe appartementengebouw worden vaste nestvoorzieningen geïntegreerd voor o.a. vleermuizen.

•

De gevel- en dakafwerking wordt uitgevoerd in niet-reflecterende materialen om lichthinder voor vleermuizen te voorkomen.

•

Hemelwater infiltreert op eigen terrein via infiltratievoorzieningen, waarmee tevens natuurlijke vochtplekken ontstaan die de ecologische waarde verhogen.

De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied en leidt niet tot aantasting van beschermde soorten of leefgebieden. Door voorafgaande visuele inspectie, zorgvuldig uitvoeringsgedrag en de toepassing van bovengenoemde natuurinclusieve maatregelen wordt aantoonbaar voldaan aan de zorgplicht ex artikel 1.11 Wet natuurbescherming. De herontwikkeling levert per saldo een verbetering van de ecologische kwaliteit en biodiversiteit op binnen het stedelijke milieu van Vaassen.

Maatregel

Doel

Fase uitvoering

Visuele inspectie op sporen dieren

Voorkomen verstoring van verblijfplaatsen

Voorafgaand aan sloop

Werken buiten broedseizoen

Bescherming broedvogels

Voorafgaand & tijdens sloop

Inheemse beplanting

Verbetering voedsel- en schuilgelegenheid

Na oplevering

Neststenen voor huismus/gierzwaluw/vleermuis

Structurele biodiversiteitsversterking

Tijdens bouw

4.9 Cultuurhistorie en archeologie De locatie ligt buiten gebieden met archeologische waarden of beschermde gezichten. Er zijn geen beperkingen vanuit erfgoed- of archeologiewetgeving.

4.10 Bezonning Een zonnestudie (21 maart, 21 juni, 21 september, 21 december) toont aan dat: • • •

slagschaduw op omliggende tuinen beperkt blijft door de terugliggende derde bouwlaag en afstand vanaf het perceelsgrens. de nieuwe situatie meer openheid en bezonning biedt dan de bestaande bedrijfsbebouwing; en dat het woon- en leefklimaat voldoet aan de gebruikelijke beoordelingsnormen.

5. Verkeer en parkeren 5.1 Parkeernormen Conform de Nota Parkeernormen 2024 van de gemeente Epe: •

Norm: 1,3 parkeerplaats per appartement + 0,3 bezoekersplaats = 15 parkeerplaatsen. Het plan voorziet hierin volledig, inclusief één MIVA-parkeerplaats.

5.2 Fietsparkeren Elke woning krijgt een privéberging van minimaal 5 m²; aanvullend worden bezoekersbeugels bij de entree geplaatst. Hiermee wordt voldaan aan de minimumnormen en wordt fietsen gestimuleerd.

5.3 Verkeersafwikkeling De verkeersbewegingen (gemiddeld ca. 60–70 mvt/etmaal) passen ruimschoots binnen de capaciteit van de 30 km/uur-wegen. Er is geen sprake van verkeersonveilige situaties.

6. Economische uitvoerbaarheid De ontwikkeling vindt plaats op particulier initiatief. De kosten voor sanering, aanleg, bouw en inrichting worden volledig door de initiatiefnemer gedragen. Er zijn geen gemeentelijke investeringen nodig; het plan is derhalve economisch uitvoerbaar (artikel 5.108 lid 1 Bkl).

7. Maatschappelijke uitvoerbaarheid (participatie) Er zijn twee participatiebijeenkomsten georganiseerd (op locatie en bij Van Oord Architectuur & Design). Belangrijkste punten van omwonenden: • • •

zorg om privacy en inkijk; mogelijke schaduwwerking; verkeerstoename in de Vlierstraat.

Naar aanleiding hiervan zijn: • • •

raamopeningen en balkons aangepast; gemetselde erfafscheidingen en groenbuffers toegevoegd; en een zonnestudie uitgevoerd waaruit blijkt dat de bezonning verbeterd is t.o.v. de bestaande situatie.

De reacties waren overwegend positief; de herontwikkeling wordt gezien als een kwaliteitsverbetering.

8. Overleg met de gemeente In het kader van het vooroverleg is het initiatief voor de herontwikkeling aan de Emsterweg 18–20 op 14 maart 2025 als conceptverzoek (zaaknummer 1228141) bij de gemeente Epe ingediend. De gemeente heeft het plan in behandeling genomen en een haalbaarheidstoets uitgevoerd. Tijdens het daaropvolgende overleg aan de omgevingstafel op 20 mei 2025, waaraan de disciplines landschap, groen, stedenbouw, verkeer, cultuurhistorie, vergunningverlening en welstand deelnamen, zijn diverse aandachtspunten besproken. Op basis van dit overleg is het plan aangepast: het programma is teruggebracht van 12 naar 10 appartementen, de oriëntatie op de straat is verbeterd, het gebouw is meer richting de Vlierstraat geplaatst en het groenplan is herzien met behoud van de zichtlijnen vanaf de Emsterweg. De herziening is op 28 mei 2025 opnieuw voorgelegd, waarna de interne vakadviseurs van de gemeente positief hebben geadviseerd. De commissie Welstand, Stedenbouw en Landschap beoordeelde de aangepaste opzet als evenwichtig en goed ingepast. Op basis van deze positieve reacties heeft de gemeente groen licht gegeven om de stukken verder uit te werken en het plan gereed te maken voor de conceptaanvraag omgevingsvergunning (BOPA).