Toelichting Bestemmingsplan Bolhaarslaan 20

Toelichting Bestemmingsplan Bolhaarslaan 20

Status: Vastgesteld

Bolhaarslaan 20

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding bestemmingsplan 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende juridische regelingen 1.4 Wettelijk kader 1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

3 3 3 4 6 7

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader 2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk 2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel 2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

9 9 10 14

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving 3.1 Ruimtelijke structuur 3.2 Functionele structuur 3.3 Cultuurhistorie

19 19 20 20

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Woonvisie 4.2 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro) 4.3 Stedenbouwkundig plan 4.4 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen 4.5 Welstand en beeldkwaliteit 4.6 Duurzaamheid

23 23 23 24 27 28 29

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten 5.1 Milieu 5.2 Water 5.3 Natuur

32 32 38 40

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemeen 6.2 Indeling planregels 6.3 Beschrijving van het plan 6.4 Handhaving

43 43 43 44 49

Hoofdstuk 7

50

2

Economische uitvoerbaarheid

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Toelichting Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding bestemmingsplan

Bij de gemeente Enschede is een plan ingediend voor een woningbouwontwikkeling aan de Bolhaarslaan 20 in Enschede. Ter plaatse is de voormalige wasserij De Bolhaar gelegen. De wasserij bevond zich tot ongeveer de jaren 60 van de vorige eeuw nog volledig in het buitengebied. Momenteel is de bedrijfslocatie volledig omgeven door woningen in de wijk Bolhaar. De bedrijfsactiviteiten van de wasserij zijn inmiddels gestaakt. De eigenaar is voornemens de voormalige bedrijfsbebouwing te slopen en hier maximaal 18 grondgebonden woningen te realiseren. De woningen worden in een hofje gesitueerd omgeven door hoog opgaand groen. De ontsluiting van het hofje vindt plaats via een bestaande inrit aan de Bolhaarslaan. Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Bolhaar - Roessingh 2016'. De herontwikkeling van de bedrijfslocatie ten behoeve van woningbouw is binnen dit bestemmingsplan niet mogelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van de wijk Bolhaar. Dit is gelegen in het stadsdeel Noord. Het plangebied bevindt zich dicht bij de Deurningerstraat, één van de belangrijke ontsluitingswegen van Enschede.

Ligging van het plangebied in het noorden van Enschede (plangebied in rood aangegeven) Het gebied waarop het bestemmingsplan “Bolhaarslaan 20” betrekking heeft wordt globaal begrensd door woonpercelen aan de Schubertlaan in het noorden, een fietspad, woonpercelen en een park in het westen, woonpercelen aan de Bolhaarslaan in het zuiden en openbaar groen met daarachter de Deurningerstraat in het oosten. Op de navolgende afbeelding is het plangebied met een blauwe lijn weergegeven.

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

3

Plangebied met omgeving (plangebied in blauw aangegeven)

Luchtfoto van de huidige bedrijfslocatie vanaf de westzijde. Rechts de Bolhaarslaan

1.3 1.

Geldende juridische regelingen Bestemmingsplan 'Bolhaar - Roessingh 2016'

Het plangebied aan de Bolhaarslaan 20 valt onder het bestemmingsplan 'Bolhaar - Roessingh 2016', dat op 4

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

27 juni 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Op de navolgende afbeelding is een fragment van de verbeelding van dit bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is aangemerkt met een rode lijn.

Fragment verbeelding bestemmingsplan "Bolhaar - Roessingh 2016" (plangebied met rood aangegeven) Het plangebied is voor het grootste deel gelegen binnen de bestemming 'Bedrijf'. Deze bestemming ligt op de huidige bedrijfslocatie inclusief de inrit tot aan de Bolhaarslaan. Voor deze gronden gelden tevens de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 02'. Een groot deel van het bedrijfsperceel beschikt over een bouwvlak. Een deel van het plangebied ligt binnen de bestemming 'Groen'. Voor het hele plangebied geldt daarnaast de dubbelbestemming "Waterstaat - Intrekgebied' en een archeologische gebiedsaanduiding. Hieronder wordt ingegaan op de bestemmingen die binnen het plangebied liggen. Enkelbestemming Bedrijf Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven binnen de milieucategorie 1 en 2 (exclusief een aantal uitzonderingen van bedrijfstypen). De functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - 02' staat het gebruik van het perceel ten behoeve van een natwasserij toe. Dit is een bedrijfsactiviteit die valt onder milieucategorie 3.1 met een richtafstand tot woningen van 50 meter. Hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 7 meter. Op het achtererfgebied mogen buiten het bouwvlak bijbehorende bouwwerken worden opgericht tot een maximale bouwhoogte van 5 meter en een bebouwingspercentage van 50%.

Enkelbestemming Groen Gronden met de bestemming groen zijn bestemd voor onder andere groenstroken, watervoorzieningen, inritten, wandel- en fietspaden, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Binnen de bestemming zijn beperkte bouwmogelijkheden mogelijk ten behoeve van de bestemming. Dubbelbestemming Waterstaat - Intrekgebied De voor "Waterstaat - Intrekgebied" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van het grondwater met het oog op de openbare drinkwatervoorziening. Gebiedsaanduiding overige zone - archeologisch onderzoeksgebied a Gronden met deze gebiedsaanduiding zijn mede bestemd voor de bescherming van archeologische waarden in de bodem. Voor bodemingrepen van een bepaalde omvang en diepte geldt een archeologisch onderzoeksplicht. In de directe omgeving beschikken gronden over de bestemming 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Deze gronden zijn respectievelijk bestemd voor woonpercelen en verkeersdoeleinden zoals wegen en parkeren.

2.

Overige bestemmingsplannen

Daarnaast gelden voor dit gebied een aantal zgn. 'paraplu-bestemmingsplannen'. Een 'paraplubestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

5

bestemmingsplan' is een bestemmingsplan met een specifieke thema die als een 'paraplu' over andere, reeds bestaande bestemmingsplannen heen hangt. Op het plangebied zijn, naast het bestemmingsplan 'Bolhaar - Roesingh', de volgende 'paraplu-bestemmingsplannen' van toepassing: het bestemmingsplan "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)" Dit bestemmingsplan, door de Raad vastgesteld op 18 november 2014, geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede en stelt regels ten aanzien van detailhandel en groothandel in consumentenvuurwerk, alsmede regels ten aanzien van risicovolle en geluidzoneringsplichtige inrichtingen. het bestemmingsplan 'Onzelfstandige bewoning' Dit op 13 november 2017 door de Raad vastgestelde bestemmingsplan heeft betrekking op het stedelijke gebied van de stad en richt zich op de regulering van onzelfstandige bewoning in de stad. Regulering vindt plaats om ongewenste concentratie van onzelfstandige bewoning tegen te gaan. het bestemmingsplan 'Parkeren' Dit bestemmingsplan is op 11 maart 2019 door de Raad vastgesteld en heeft voor veruit het grootste deel betrekking op het stedelijke gebied van Enschede. Middels dit bestemmingsplan worden regels gesteld met betrekking tot de parkeerbehoefte voor auto- en fietsparkeren, een en ander in overeenstemming met de Nota "Parkeernormen Enschede 2017".

het bestemmingsplan 'Kwalitatief sturen op appartementen' Dit bestemmingsplan dat op het stedelijke gebied van Enschede betrekking heeft, is op 30 september 2019 door de Raad vastgesteld. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd (mede) invulling te geven aan de gemeentelijke beleidsambities om talenten en andere voor de sociaal-economische structuur van Enschede belangrijke doelgroepen voor de stad te behouden en het verder groeien van Enschede vanuit het hart. Doel van dit bestemmingsplan is dat de juiste appartementen voor de juiste doelgroepen op de juiste locaties worden gerealiseerd. Voorbereidingsbesluit "Onzelfstandige bewoning" In 2020 is het beleid ten aanzien van onzelfstandige bewoning (kamerverhuur) geëvalueerd. Geconcludeerd werd dat aanpassing van regels noodzakelijk is, omdat de puur getalsmatige toetsing van vergunningaanvragen voor nieuwe kamerverhuur, onvoldoende rekening houdt met andere aspecten in een buurt die van invloed zijn op de leefbaarheid. Het college heeft besloten de beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning Enschede' vast te stellen en vervolgens heeft de raad op 27 september 2021 besloten het voorbereidingsbesluit 'Onzelfstandige bewoning 2021" vast te stellen.

Hiermee is het mogelijk om medewerking te verlenen aan nieuwe kamerverhuur als wordt voldaan aan voorwaarden en wordt voorkomen dat nieuwe kamerverhuurpanden worden gerealiseerd waar dit uit het oog van leefbaarheid niet gewenst is.

1.4

Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven". Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente,

6

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

provincie en Rijk een rol speelt. Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen. Digitalisering Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening). Kosten In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5

Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze, die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Bolhaarslaan 20” is geen erkend wijkorgaan actief.

Vooroverleg In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. Het bestemmingsplan is in het kader van het ambtelijk vooroverleg (Bro) toegestuurd aan de provincie Overijssel. Zij hebben aangegeven dat het bestemmingsplan past in het provinciale ruimtelijk beleid. Procedure Vooraankondiging Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet.

In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro). In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Bolhaarslaan 20” in voorbereiding te nemen op 23 maart 2022 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede. Informatiebijeenkomsten De initiatiefnemer heeft twee informatiebijeenkomsten gehouden om de buurtbewoners rondom het plangebied te informeren over de nieuwbouwplannen.

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

7

Terinzagelegging ontwerpplan In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet. De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Bolhaarslaan 20” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en het Gemeenteblad. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Rechtsbescherming Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

8

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Hoofdstuk 2

Planologisch beleidskader

2.1

Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050.

Dit toekomstperspectief voor Nederland is: Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit; Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden; Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan. Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid).

De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven. Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen. Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. 2. 3. 4.

Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie; Naar een duurzaam economisch groeipotentieel; Naar sterke en gezonde stedenen regio's; Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied;

Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit.

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

9

2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro. Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan. 2.1.3

Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Gesteld kan worden dat het bestemmingsplan 'Bolhaarslaan 20' en de daarin opgenomen ontwikkeling ten behoeve van de woningbouw, niet in strijd zijn met het Rijksbeleid.

2.2

Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden. Nadien is de Omgevingsvise op enkele onderdelen geactualiseerd. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken) In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

10

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Generieke beleidskeuzes (of) Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in: Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking, die voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat). Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen.

Ontwikkelingsperspectieven (waar) Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde. In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Gebiedskenmerken (hoe) Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

11

Generieke beleidskeuzes Het plan past binnen de generieke beleidskeuzes voor Overijssel zoals is verwoord in de 'Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Bij de keuze voor de beoogde ontwikkeling zijn alle relevante belangen zorgvuldig afgewogen. De beoogde ontwikkeling is daarbij toekomstbestendig te noemen en heeft geen uitbreiding van het stedelijk gebied tot gevolg (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik). In artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat bestemmingsplannen uitsluitend voorzien in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daarvoor is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. De behoefte aan nieuwe woningen wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Voor wat betreft de behoefte aan woningen wordt gebruik gemaakt van het Trendscenario dat STEC (bureau voor STadsEConomie) voor de Gemeente Enschede heeft ontwikkeld. Dit trensdscenario is in de Woonvisie opgenomen. In 2021 heeft STEC dit scenario, op basis van de nieuwste prognoses en de Regionale Woonagenda van de provincie Overijssel, geactualiseerd. Hieruit komt naar voren dat in Enschede 3225 woningen tot 2031 aan de voorraad kunnen worden toegevoegd.

Er is pas voor een deel hiervan (1215 woningen op de peildatum 1 januari 2021) een bestemmingsplan gemaakt. De woningen binnen dit project passen dan ook binnen deze behoefte. (Zie ook paragraaf 4.2: Ladder Duurzame Verstedelijking van deze plantoelichting).

Ontwikkelingsperspectief voor de stedelijke omgeving Met Stedelijke Omgeving worden de stedelijke netwerken, steden, dorpen en hoofdinfrastructuur bedoeld. De Stedelijke Omgeving en de Groene Omgeving versterken elkaar: door de verscheidenheid in aanbod dragen stad en land samen bij aan het creëren van een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat voor mensen en bedrijven. Er zijn in Overijssel drie stedelijke netwerken te benoemen nl: Enschede/ Hengelo/ Almelo/ Oldenzaal/ Borne, alsmede Zwolle/ Kampen en Deventer, die als motor van de Overijsselse economie en cultuur gelden. Binnen de stedelijke netwerken vervullen de vijf grote steden (Enschede, Zwolle, Deventer, Hengelo en Almelo) een centrumfunctie die van (boven)regionale betekenis is. Hier is de werkgelegenheid geconcentreerd en vind je de ‘massa’ en het creatieve en innovatieve klimaat dat zo belangrijk is voor de concurrentiepositie van Overijssel. Aanwezige dynamiek en lokale energie moeten worden benut om de verscheidenheid in identiteit en kenmerken van de stedelijke netwerken en de steden daarbinnen te versterken. Dit laatste bijvoorbeeld door hoogwaardige woon-, werk- en mixmilieus te bieden in stadscentra, oude wijken, stadskwartieren, campussen, tuindorpen, nieuwbouwwijken en villawijken.

Voor het plangebied van het bestemmingsplan 'Bolhaarslaan 20' geldt het ontwikkelingsperspecief 'woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Het plangebied ligt midden in de woonwijk 'Bolhaar'. De Bolhaar is een rustig woonmilieu aan de rand van de stad. In de wijk komen overwegend woningen voor in een groene omgeving. De bedrijfslocatie ligt verstopt tussen de woonpercelen. Nu de bedrijfslocatie leeg staat ligt transformatie naar wonen voor de hand.

Het plan sluit aan bij de kwaliteiten van de omgeving waarbij rekening is gehouden met de groene uitstraling. Daarbij wordt met het plan de waterhuishuishoudkundige situatie in het plangebied verbeterd. Het saneren van een milieuhinderlijk bedrijf en het bouwen van woningen op deze locatie zorgt voor een impuls voor de bestaande woonvoorraad en leefmilieu in dit deel van de stad. Het plan past binnen de uitgangspunten van het ontwikkelperspectief voor de stedelijke omgeving.

Gebiedskenmerken

12

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Stedelijke Laag De stedelijke laag is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ontstaansgeschiedenis is medebepalend voor de huidige identiteit en terug te vinden in de ruimtelijke opbouw van de kernen, maar ook in de economische en sociale dynamiek. Daarnaast hebben door de tijd heen veranderende ideeën over de ideale vormgeving van de stad invloed gehad op de ruimtelijke opbouw. Cultuurhistorisch of architectonisch waardevolle gebouwen en structuren zijn hierbij vaak bepalend voor de stedelijke identiteit en de belevingswaarde voor bewoners en bezoekers. Zo is in Overijssel een rijk palet ontstaan aan onderscheidende steden en dorpen. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteit. In de omgevingsvisie Overijssel is het plangebied van het bestemmingsplan 'Bolhaarslaan 20' binnen de stedelijke laag aangeduid met het gebiedskenmerk 'Woonwijk 1955 - nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouw stromen.

De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buur ten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordenings principes. Lokaal zijn kleine eenheden die afwijken van het systeem, zoals 'goud kustjes' aan de rand van de wijk. Steeds is sprake van een afgeronde eenheid met duidelijke in- en uitgangen en kunst in de openbare ruimte. In de wijken van de jaren '70 en '80 (woonerven) vereisen de kwaliteit van de buitenruimte en de parkeeroplossingen bijzondere aandacht. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. De beoogde ontwikkeling van woningbouw in het plangebied van het bestemmingsplan 'Bolhaarslaan 20' wordt rekening gehouden met de verkavelingsstructuur en de kwaliteiten van de omgeving. De groenstructuur blijft intact. De kavelsgroottes en type woningen voegen zich naar de omgeving. Het saneren van een bedrijvenlocatie in een woonomgeving draagt daarnaast bij een goed woon- en leefklimaat.

'Natuurlijke laag' De 'Natuurlijke laag' is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne sediment (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. Het plangebied wordt in de natuurlijke laag aangemerkt met het gebiedskenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen'. De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk - door de wind gevormd - zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleef baar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten.

En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Door de uitbreiding van de stad Enschede zijn de kenmerken van de natuurlijke laag in en rondom het plangebied van de 'Bolhaarslaan 20' nauwelijks waarneembaar. Bij het ontwerpen van het plan is hier, voor zover van toepassing zoveel mogelijk rekening gehouden. Met de realisatie van een wadi wordt hoog en laag en droog en nat beleefbaar gemaakt waar ruimte is voor infiltratie van hemelwater. De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' beschrijft het palet van agrarische cultuurlandschappen met hun dragende structuren en nederzettingsvormen. Deze laag is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden – en worden –

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

13

gebracht. Door de eeuwen heen is een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid. Vanouds kennen de nederzettingen een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omliggende landschap.\ Voor wat betreft dit gebiedskenmerk zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan 'Bolhaarslaan 20' geen specifieke doelen gesteld waarmee in dit bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. De 'Laag van de beleving' In de 'Laag van de beleving' komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.

Voor wat betreft dit gebiedskenmerk zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan 'Bolhaarslaan 20' geen specifieke doelen gesteld waarmee in dit bestemmingsplan rekening mee moet worden gehouden. 2.2.2

OmgevingsverordeningOverijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden. Eén van de belangrijke uitgangspunten van de omgevingsverordening is een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Dat laat zich onder meer vertalen in 'inbreiding gaat voor uitbreiding'. Vrijkomende locaties in stedelijk gebied moeten zoveel mogelijk ingevuld worden met stedelijke voorzieningen. Voor wat betreft de beoogde woningbouw in het plangebied van dit bestemmingsplan gaat het hier om een stedelijke ontwikkeling in het bestaande stedelijke gebied van Enschede. Met het plan wordt een nieuwe invulling gegeven aan een leeggekomen bedrijfslocatie in een bestaande woonwijk.

Er is hier sprake van een zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik waarbij geen uitbreiding van het stedelijke gebied aan de orde is. 2.2.3

Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

Conclusie: Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de provinciale Omgevingsvisie verwoorde -en in de Omgevingsverordening verankerde- provinciaal ruimtelijk beleid .

2.3

Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld.

14

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

2.3.1

Toekomstvisie Enschede 2020 en uitwerkingsvisies

De gemeenteraad heeft op 17 december 2007 de Toekomstvisie Enschede 2020 vastgesteld, waarin de hoofdlijnen en doelstellingen voor het gemeentelijke beleid tot 2020 staan. Het document geeft richting aan het beleid, dat nader uitgewerkt wordt in andere beleidsstukken. De ruimtelijk relevante aspecten van de hoofdlijnen en beleidsdoelstellingen in de Toekomstvisie zijn uitgewerkt in de Herijking van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie, die op 22 juni 2009 door de gemeenteraad is vastgesteld. Integraal onderdeel hiervan is een visie op de binnenstad (Binnenstadsvisie) en mobiliteit (Mobiliteitsvisie). Vervolgens is de inhoud van het document Herijking RO-Visie, binnenstadsvisie inclusief mobiliteitsvisie ruimtelijk vertaald in de Structuurvisie Enschede, die in één van de volgende paragrafen aan de orde komt. 2.3.2

Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012. In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand. 2.3.3

Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

15

Het 'RAR kompas'

2.3.4

Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk. In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht. Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren; Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen; Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen; Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal. Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied; Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen; Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente; Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten.

Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen; Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad; Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen. Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie. In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling. Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen. De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld. Woonvisie Recentelijk is de Woonvisie Enschede 2019 vastgesteld (en in 2020 geactualiseerd). Deze woonvisie is recentelijk opgesteld om duidelijkheid te geven over Enschedese woonopgave. De Enschedese woonopgave

16

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

is volop in ontwikkeling. De stad gonst van de bouwactiviteiten, kavels raken uitverkocht, huizenprijzen stijgen fors en grote projecten staan op stapel. Het zijn ontwikkelingen die passen bij de ambities van Enschede: een stad die door blijft groeien naar 170.000 inwoners. Op de achtergrond van deze ontwikkeling ligt een veelheid van uitdagingen. Detailhandelsstructuurvisie Op 23 januari 2012 is de Detailhandelsstructuurvisie Enschede 2012 vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staan de hoofdlijnen van het gemeentelijk detailhandelsbeleid voor de komende vier jaar. Na een technische aanpassing in de besluitvorming op 12 november 2012 is dit formeel een structuurvisie zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wro. Watervisie Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities. De op te lossen knelpunten zijn: Overbelasting van het rioolstelsel. Grondwateroverlast. Problemen met waterkwaliteit.

De Enschedese waterambities zijn: Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool. De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken. Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen. De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar. Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad. De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede. In hoofdstuk 5.2 wordt nader ingegaan op het aspect water in het plangebied.

Structuurvisie Cultuurhistorie Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Structuurvisie Externe Veiligheid Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. Specifiek voor de gebiedsontwikkeling van de voormalige militaire vliegbasis Twenthe heeft de raad op 14 december 2009 de Structuurvisie Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente e.o. vastgesteld. Op verzoek van Provinciale Staten van Overijssel en gesteund door de gemeenteraad van Enschede is een onafhankelijke adviescommissie in het leven geroepen. Deze commissie onderzoekt de kansen voor een duurzaam

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

17

economisch sterker Twente en welke rol de voormalige luchthaven Twente daarbij kan spelen.

2.3.5

Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Bolhaarslaan 20" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

18

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Hoofdstuk 3

Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal worden ingegaan op de huidige ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied en op de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied. Doel is het aanreiken van een kader waaraan ontwikkelingen in de wijk of buurt (of, in geval van Boekelo, Lonneker, Usselo of Glanerbrug: het dorp) kunnen worden getoetst.

3.1

Ruimtelijke structuur

De positie van het plangebied binnen de stedelijke context van Enschede.

Luchtfoto van de voormalige wasserij en omgeving

Bestaande verkeersstructuur

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

19

Topografische kaart van het plangebied met omgeving De Deurningerstraat aan de oostzijde van het plangebied is onderdeel van de stedelijke hoofdwegenstructuur en in het Wegencategoriseringsplan aangewezen als Gebiedsontsluitingsweg. Er geldt een maximum snelheid van 50 km/u. De overige omringende wegen rond het plangebied zijn aangewezen als Erftoegangswegen en maken onderdeel uit van een 30 km/u-zone.

Structuurdragers In het gebied zelf zijn geen structuurdragers aanwezig. Wel kan de Deurningerstraat gezien worden als een structuurdrager.

3.2

Functionele structuur

Rondom de bedrijfslocatie komt alleen de functie 'Wonen' voor waardoor dit een monologisch gebied is. Aan de oostkant van de Deurningerstraat zitten wel andere functies als een schilderijenwinkel en een café. Tevens bevindt zicht aan de oostzijde van de Deurningerstraat een kazerne van de Brandweer Twente Enschede Noord.

3.3

Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied Op de locatie voor de nieuwe buurt staat een oude wasserij: De Bolhaar. Deze wasserij staat er al ruim een eeuw. In de loop van deze eeuw is de wasserij omgeven door extra bebouwing. Rond 1900 lag deze wasserij nog aan de rand van de es. Het beschikbare grondwater werd gebruikt voor de wasserij. Aan de Bolhaarslaan bevinden zich enkele villa's die bestempeld zijn als erfgoed. Daarbij is de Deurningerstraat ook van historische waarde omdat dit één van de belangrijke radiale toegangswegen vanuit het noorden en de A1/E30 naar het stadshart van Enschede.

20

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Fragment cultuurhistorische waardenkaart

Beschermwaardige bomen in het plangebied De bedrijfslocatie is gelegen in een groene omgeving met veel bomen. Zowel ten oosten als ten westen bevindt zich een parkachtige omgeving. Deze wordt verbonden door een groenstrook met bomen aan de noordzijde van het plangebied. Door deze groene gebieden ligt een wandelpad. De groenstrook aan de noordzijde kent enkele lege plekken en wordt onderbroken door een inrit richting het plangebied. Ambitie is om de groene ruimtes rondom het plangebied beter met elkaar te verbinden. De inrit richting de Schubertlaan komt deel te vervallen zodat het park meer aansluit. Een aantal bomen zullen worden gekapt. De te kappen bomen worden in het plangebied gecompenseerd met de aanplant van nieuwe bomen. De nieuwe bomen komen deels in het bestaande park en deels in de nieuwe woonbuurt.

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

21

Bomen in het plangebied

22

bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Woonvisie

Met het plan aan de Bolhaarslaan 20 worden maximaal 18 woningen gerealiseerd binnen de wijk Bolhaar. Het plan richt zich op de doelgroep senioren met woningen in het dure segment. De woningen beschikken over de mogelijkheid van een volledig woonprogramma op de begande grond met een compacte tuin. De woningen zijn daarmee levensloopbestendig en onder andere zeer geschikt voor senioren. Het plan past daarmee binnen doelen uit de Woonvisie van de gemeente Enschede waarin wordt ingezet op een goed aanbod van woningen voor gezinnen met midden en hoge inkomens en senioren die zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen (levensloopbestendige woningen). Met de bouw van deze woningen wordt er ingezet op doorstroming op de woningmarkt. Ook wordt met de toevoeging van deze woningen bijgedragen aan twee van de vijf strategische opgaven van de stad: het aantrekken en vasthouden van talent en een inclusieve samenleving waar iedereen mee kan doen.

4.2

Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt.

Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet.

'stedelijke ontwikkeling' Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn.

Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. In de uitspraak 201608869/1/R3 bestemmingsplan Bolhaarslaan 20 (vastgesteld)

23

geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Bolhaarslaan 20" Het betreft hier een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt binnen de stad en had voorheen ook al een stedelijke functie. Het bestemmingsplan maakt de realisatie van maximaal 18 woningen mogelijk. Daarmee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de Ladder, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro zoals die sinds 1 juli 2017 van kracht is. De ontwikkeling van deze woningen past in de behoeftevraag naar woningen in een stedelijk groen woonmilieu. In het plangebied staat nu nog het oude pand van wasserij De Bolhaar. Het is een locatie die gelegen is binnen de bebouwde kom en tevens binnen het in de Structuurvisie uit 2011 aangewezen bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied zijn er geen andere geschikte opties voorhanden voor het realiseren van 18 woningen in een groen stedelijk woonmilieu. Op grond van het bestaande bestemmingsplan met de huidige bestemming, kunnen de woningen nog niet gebouwd worden. Met het plan aan de Bolhaarslaan 20 worden maximaal 18 woningen gerealiseerd binnen de wijk Bolhaar. Het plan richt zich op de doelgroep senioren met woningen in het dure segment. De woningen beschikken over een volledig woonprogramma op de begande grond met een compacte tuin.

De woningen zijn daarmee levensloopbestendig en onder andere zeer geschikt voor senioren. Het plan past daarmee binnen doelen uit de Woonvisie van de gemeente Enschede waarin wordt ingezet op een goed aanbod van woningen voor gezinnen met midden en hoge inkomens en senioren die zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen (levensloopbestendige woningen). Met de bouw van deze woningen wordt er ingezet op doorstroming op de woningmarkt. Ook wordt met de toevoeging van deze woningen bijgedragen aan twee van de vijf strategische opgaven van de stad: het aantrekken en vasthouden van talent en een inclusieve samenleving waar iedereen mee kan doen. Dit ook met de ambitie om door te groeien naar 170.000 inwoners. Ook wordt met de toevoeging van de 18 woningen bijgedragen aan twee van de vijf strategische opgaven van de stad: het vasthouden van talent en een inclusieve samenleving. Dit plan voorziet in de woningbehoeftevraag, omdat er woningen worden toegevoegd in een groen stedelijk woonmilieu. Met de bouw van deze woningen wordt er ingezet op de totstandkoming van doorstroming op de woningmarkt.

4.3

Stedenbouwkundig plan

In deze paragraaf wordt ingegaan op de toekomstige ruimtelijk-stedenbouwkundige hoofdopzet en invulling van de nieuwe ontwikkeling: ruimtelijk-stedenbouwkundige onderbouwing en eventueel verkavelingsplan; verkeer, bereikbaarheid en parkeren; groen, oppervlaktewater, ecologie, beschermde bomen en openbare ruimte. Ruimtelijk-stedenbouwkundige onderbouwing en eventueel verkavelingsplan Het gebied van de Bolhaar wasserij wordt een enclave in het groen. Het plangebied wordt omringd door bomen, met in het midden van het gebied een grote wadi. Door de Schubertlaan met haar eigen bebouwing, bungalows met één bouwlaag aan een drietal steegjes (sfeer van een woonerf) aan de ene kant en de Bolhaarslaan aan de andere kant, vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen met rietgedekte kappen, krijgt dit gebied een eigen sfeer. De bebouwing in het gebied zal uit maximaal twee verdiepingen bestaan, met gevarieerde bouwhoogte van circa 3,5 meter tot 7 meter. Alle woningen krijgen een plat dak en zullen een compositie zijn van gestapelde volumes, waarbij alle volumes bestaan uit kloeke vormen. De herkenbaarheid als individuele woning zal blijken uit een verspring in de rooilijn. Hierdoor ontstaat een gezamenlijke compositie rondom het groene hof. Alle woningen zullen ook voorzien zijn van eigentijdse architectuur.