Synarchis - Eindrapportage Onderzoek Zwembad De Brug - 230606.pdf

€ 200.000 € 7.000 € 15.000 € 10.000 € 35.000 € 5.000 € 272.000

Exploitatieresultaat

€ 7.000

Toelichting op de tabel: Uitgangspunt is exploitatie door een marktpartij of exploitatie door Sportaal op basis van marktconforme uitgangspunten. Uitgangspunt is een met Btw belaste exploitatie, alle bedragen zijn (waar van toepassing) exclusief Btw. Uitgangspunt is een exploitatie met uitsluitend professionele medewerkers. Het is voor marktpartijen niet gebruikelijk om met vrijwilligers te werken, met name vanwege de vereiste deskundigheid en kwaliteit en zaken als aansprakelijkheid. Ook Sportaal werkt niet met vrijwilligers in de operationele bedrijfsvoering. Mocht er desondanks toch maximaal worden ingezet 22

dan beoordelen wij een besparing van € 45.000,- (het equivalent van 1 formatieplaats) op de personeelskosten als maximaal. Voor de personeelskosten wordt op basis van referentiecijfers uitgegaan van 1 fte per 9.000 bezoekers en gemiddelde kosten van € 45.000,- per formatieplaats. Bij belastingen en verzekeringen is uitgangspunt dat de exploitant hiervoor verantwoordelijk is met uitzondering van het eigenaarsdeel van de OZB en de opstalverzekering. Dit betreft eigenaarsverantwoordelijkheden. Hiermee is in deze exploitatiebegroting derhalve geen rekening gehouden. Deze eigenaarslasten kunnen globaal worden geraamd op € 15.000,De overige kostenposten zijn gebaseerd op referentiecijfers.

4.4

Jaarlast

In de voorgaande paragrafen zijn achtereenvolgens in beeld gebracht de jaarlijkse kapitaallasten, gemiddelde onderhoudskosten, energiekosten, Overige eigenaarslasten (eigenaarsdeel OZB en opstalverzekering) en exploitatieresultaat (exclusief de hiervoor genoemde kosten). De som van deze jaarlijkse kosten resulteert in de jaarlast voor zwembad De Brug na heropening. Uitgangspunt hierbij is instandhouding voor een periode van ongeveer 25 jaar. Jaarlast zwembad De Brug Kapitaallasten Onderhoud Energie Overige eigenaarslasten Exploitatieresultaat Totale jaarlast:

€ 245.000 € 113.000 € 80.000 € 15.000 -€ 7.000 € 446.000

Enkele opmerkingen bij de tabel: Bij de kapitaallasten is uitgegaan van een investering van € 4,46 miljoen, een omslagrente van 1,5% en een lineaire afschrijving van de investering (het betreft de kapitaallasten in jaar 1). Indien sprake is van een incidentele investering van € 4,46 miljoen en er geen sprake is van kapitaallasten resteert een jaarlast van ongeveer € 200.000,-. Indien erin wordt geslaagd een maximale inzet van vrijwilligers te realiseren is een besparing van ongeveer € 45.000,- op de jaarlast, in relatie tot een kwalitatief voldoende en veilige bedrijfsvoering, mogelijk. Wij achten het risico dat dit in de praktijk niet mogelijk blijkt te zijn groot, zeker bij de hiervoor genoemde realistische beheersvormen waarbij de exploitatie wordt belegd bij een marktpartij of Sportaal. Bij zwembaden zoals De Brug blijkt het in de praktijk in de regel niet mogelijk om een substantiële bijdrage in de exploitatie te realiseren vanuit sponsoring of fondsen. Wij adviseren om hier dan ook niet van uit te gaan.

23

5.

Samenvatting

Deze rapportage is de weergave van het onderzoek dat is verricht naar de mogelijkheden van heropening en instandhouding voor een periode van minimaal 20 jaar van zwembad De Brug in Glanerbrug (gemeente Enschede). Dit zwembad heeft circa vijf jaar geleden haar deuren gesloten en sindsdien is de voorziening buiten gebruik. Uitgangspunt is het maken van keuzes die leiden tot een minimale jaarlast gedurende de nieuwe levensduur. In dit afsluitende hoofdstuk worden de belangrijkste bevindingen kort samengevat weergegeven. Voor een uitgebreidere beschrijving en onderbouwing wordt verwezen naar de hoofdstukken 2 tot en met 4 van deze rapportage waarmee deze samenvatting onlosmakelijk verbonden is. Er heeft een inspectie van de accommodatie plaats gevonden alsmede een uitgebreide analyse van de bevindingen. Dit heeft geresulteerd in een renovatieplan op de onderdelen verduurzaming, operationele werkzaamheden en organisatorische werkzaamheden. Geconcludeerd wordt dat voor het opnieuw in gebruik nemen van het zwembad en om het vervolgens duurzaam, veilig en met voldoen garanties voor continuïteit van de bedrijfsvoering te kunnen exploiteren een aanzienlijke inspanning benodigd is. De investeringskosten die hiermee gemoeid zijn worden geraamd op ongeveer € 4,46 miljoen exclusief Btw (prijspeil heden).

Voor de raming van de investeringskosten is gebruik gemaakt van de meest actuele inzichten in markt- en prijsontwikkelingen. Na de exploitatie dient er een partij te zijn die de exploitatie ter hand neemt. In de rapportage wordt een aantal beheersvormen beschreven die mogelijk zijn voor een zwembad (gemeentelijke exploitatie, stichting, gemeentelijk Sportbedrijf, marktpartij). De dorpsraad Glanerbrug (initiatiefnemer van het plan om De Brug te heropenen) heeft aangegeven hier zelf geen rol in te willen spelen en hier ook geen separate stichting voor op te willen richten. Ook gemeentelijke exploitatie is geen realistisch perspectief gezien het feit dat de gemeente Enschede het beheer en de exploitatie van de zwembaden en (binnen)sportaccommodaties op afstand heeft geplaatst bij het gemeentelijke Sportbedrijf Sportaal. Exploitatie van De Brug door Sportaal en Sportbedrijf zijn dan ook de enige beheersvormen met realiteitswaarde. Deze realiteitswaarde is overigens zowel bij Sportaal als bij een marktpartij uitsluitend van toepassing indien sprake is van een gemeentelijke bijdrage van voldoende omvang in de exploitatiekosten. De jaarlast van het zwembad bestaat uit: Onderhoudskosten. Energiekosten. Eigenaarslasten (eigenaarsdeel belastingen en verzekeringen) Saldo overige kosten en inkomsten. In de volgende tabel worden de op de voorgaande onderdelen geraamd kosten gepresenteerd.

Jaarlast zwembad De Brug Onderhoud Energie Overige eigenaarslasten Saldo overige kosten en opbrengsten Totale jaarlast:

€ 113.000 € 80.000 € 15.000 -€ 7.000 € 201.000

De verwachting is dat sprake is van ongeveer 40.000 bezoekers. De jaarlast zou nog enigszins kunnen worden gereduceerd door de inzet van vrijwilligers en sponsorinkomsten. De mogelijkheden hiertoe zijn echter beperkt en de effecten hiervan op de jaarlast gering. Wij adviseren hier ook niet op voorhand vanuit te gaan. Daarnaast is sprake van de hiervoor genoemde investering van € 4,46 miljoen. Indien deze investering wordt geactiveerd is sprake van jaarlijkse kapitaallasten. Indien op basis van de financiële verordening van de gemeente wordt uitgegaan van een lineaire afschrijving over een periode van 25 jaar en de huidige door de gemeente gehanteerde omslagrente van 1,5% bedragen de kapitaallasten € 245.000,- in jaar 1 (aflopend tot € 178.000,- in jaar 25). Indien besloten wordt tot projectfinanciering tegen een marktrente van 3,5% bedragen de kapitaallasten € 335.000,- in jaar 1 (aflopend tot € 178.000,- in jaar 25).

24

Bijlage 1

Investeringskostenraming

Element 10 Onderbouw/ fundatie/ BG vloer 21 Buitenwanden

NL-SFB

31 Buitenwandopeningen 31 Zonwering 32 Binnenwandopeningen 34 Balustraden en leuningen / trappen 37 Dakopeningen 41 Buitenwandafwerkingen 42 Binnenwandafwerkingen 43 Vloerafwerkingen 45 Plafondafwerkingen 46 Schilderwerk

47 Dakafwerkingen 51 Warmteopwekking 53 Waterleidingnet 54 Waterzuivering 54 Waterzuivering 56 Warmtedistributie 54 Waterzuivering 54 Waterzuivering 54 Waterzuivering 54 Waterzuivering 54 Waterzuivering 55 Koelinstallatie 57 Luchtbehandelingsinstallatie 58 Regelinstallatie 61 Elektrotechnische Installatie 61 PV panelen 63 Verlichtingsinstallatie 65 Beveiligingsinstallatie 73 Vaste inrichting algemeen 73 Vaste inrichting algemeen 74 Vaste sanitaire voorzieningen 99 keuring RVS, legionella, NEN3140 etc 99 Post kleine energiebesparende maatregelen 99 Ontwerp, werkvoorbereiding, uitvoering 99 staartkosten aannemer 5%, 5% 99 Onvoorzien: verborgen gebreken 15% Totaal bouw en installatie kosten excl. BTW

Aantal Eenheid Eenh.pr Totaal 325 m2 € 50 € 16.250 naiosleren vloer kleedkamers , naisoleren buitenwanden niet aan te raden isolerende beglazing zwembadbestendig HR++, geisoleerde 88 m2 € 550 € 48.400 wandplaten, demontage oude geveldelen, schilderwerk € - zonwering niet van toepassing (noordzijde) diverse deuren vervangen, vanwege RVS en nieuwe HPL 15 stuks € 1.000 € 15.000 deuren € - geen € - geen € - geen 1 post € 175.000 € 175.000 tegelwerk bassin, incl. nieuwe overlooproosters 200 m2 BVO € 350 € 70.000 tegelwerk perronvloer, incl. waterdicht membraan 325 m2 BVO € 100 € 32.500 nieuw plafondafwerking in kleedkamers, entree 950 m2 BVO € 25 € 23.750 post algemeen schilderwerk incl. akoestische staal gecoate dakplaat, RC van 8, dampremmer, sloopwerk, hijswerk, valbeveiliging, verhogen 950 m2 BVO € 375 € 356.250 dakopstanden etc. 1 post € 750.000 € 750.000 warmtepomp installatie 1 post € 75.000 € 75.000 nieuw douchesysteem (RADA, incl.

nieuwe boiler) 1 stuks € 20.000 € 20.000 nieuwe circulatiepompen IE4 1 post € 100.000 € 100.000 zoutelektrolyse 1 post € 25.000 € 25.000 full-stream TSA voor waterbehandeling laag temperatuur 1 post € 50.000 € 50.000 nieuw filterzand, strainers, coating filter 1 post € 25.000 € 25.000 meet en doseerstation 1 post € 45.000 € 45.000 nieuwe kleppen, veldcomponenten, wit pvc leidingwerk 1 post € 5.000 € 5.000 vlokmiddeldosering 1 post € 25.000 € 25.000 UV installatie (nieuwe wetgeving) 1 post NVT 1 post € 198.000 € 198.000 nieuwe LBK met extra WTW, sloopwerk, kanaalwerk etc. 1 post € 75.000 € 75.000 GBS ten behoeve van slim regelen installatie 1 post € 80.000 € 80.000 trafo t.b.v. warmtepomp 390 stuks € 400 € 156.000 PV panelen, incl. elektravoorzieningen, omvormer etc. 1 post € 140.000 € 140.000 LED verlichting incl. bewegingsdetectie, incl. NVL 1 post 1 post 1 post 1 post 950 m2 BVO 1 post 1 post

€ 250.000 € 100.000 € 25.000 € 50.000 € 25 € 275.000

€ 250.000 beweegbare bodem € 100.000 pandsloten lockers, haardroger, kassasysteem etc. € 25.000 diverse sanitair, haspels, wasbakken, toiletten etc. € 50.000 RVS aanpassingen, NEN 3140, legionellacontrole € 23.750 isoleren appendages, leidingwerk etc € 275.000 arbeid aannemer € 322.990 5% AK- 5% W&R € 532.934 € 4.085.824 Aannemerskosten

PVE's , externe projectleiding Toezicht en overig adviseurskosten Projectleiding verzekeringen, onvoorzien, CAR etc. Totaal organisatorische kosten excl. BTW

€ € € € €

Totaal investering excl. BTW BTW Totaal incl. BTW

€ 4.460.824 € 936.773 € 5.022.596

175.000 (Synarchis: leidraad, PVE, kwaliteitstoetsing etc) 125.000 gedeelte EWZ, kostendeskundige, constructeur 50.000 gemeentelijk 25.000 375.000

…..

25

26