Ruiterkampweg naast nr. 75_Toelichting

Toelichting Bestemmingsplan Ruiterkampweg Naast Nr. 75

Status: Vastgesteld

Ruiterkam pweg naast nr. 75

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding bestemmingsplan 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende juridische regelingen 1.4 Wettelijk kader 1.5 Adviezen, vooroverleg en procedure

3 3 9 10 10 11

Hoofdstuk 2 Planologisch beleidskader 2.1 Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk 2.2 Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel 2.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

13 13 14 16

Hoofdstuk 3 Gebiedsbeschrijving 3.1 Ruimtelijke structuur 3.2 Cultuurhistorie

23 23 23

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro) 4.2 Stedenbouwkundig plan 4.3 Cultuurhistorie in relatie tot nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen 4.4 Welstand en beeldkwaliteit 4.5 Duurzaamheid

26 26 27 27 27 28

Hoofdstuk 5 5.1 Milieu 5.2 Water 5.3 Natuur

Omgevingsaspecten

31 31 35 37

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemeen 6.2 Indeling planregels 6.3 Beschrijving van het plan 6.4 Handhaving

40 40 40 41 48

Hoofdstuk 7

49

2

Economische uitvoerbaarheid

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

T oelichting Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding bestemmingsplan

De aanvrager wil op het perceel aan de Ruiterkampweg, naast het perceel Ruiterkampweg 75, een nieuwe woning realiseren. Aanleiding daartoe is zijn wens om de burgerwoning op de locatie Lossersestraat 191 om te zetten naar bedrijfswoning voor het ernaast liggende horecabedrijf. De bestaande inpandige bedrijfswoning komt hiermee dan te vervallen. Door deze omzetting wordt de functie van burgerwoning aan het pand Lossersestraat 191 onttrokken. De aanvrager beschouwt de nieuw te bouwen woning als vervanging of compensatie van deze burgerwoning. Deze burgerwoning wil hij terugbouwen op het onbebouwde agrarische perceel aan de Ruiterkampweg naast nr. 75. Deze uitzonderlijke situatie is ontstaan door het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197". Namelijk doordat de eigenaar min of meer genoodzaakt was om het pand Lossersestraat 191 aan te kopen. Dit bestemmingsplan was onder meer ten behoeve van het verbeteren van de verkeersveiligheid, door het creëren van extra parkeerplekken.

Geschiedenis Tot 2017 heeft Lutscher Alm een parkeerterrein voor gasten van het restaurant aan de overzijde van de Lossersestraat in gebruik gehad. Gasten parkeerden ook in de groenstroken langs de parallelweg. De gasten staken bij aankomst en vertrek de Lossersestraat over. Een onveilige en ongewenste situatie, waarbij zich gelukkig nooit ongelukken hebben voorgedaan. In 2017 kwam de boerderij op de hoek Lossersestraat-Lonnekermolenweg (Lossersestraat 197) leeg en was Lutscher Alm in de gelegenheid dat pand te kopen. Daarop is in overleg met de gemeente Enschede een bestemmingsplan gemaakt dat voorzag in de realisering van een parkeerterrein aan de “goede kant” van de provinciale weg. Het (vigerende) bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest - Lossersestraat 197” is vastgesteld op 17 juli 2017. De inrichting van het parkeerterrein kon niet helemaal optimaal worden ingevuld vanwege de aanwezigheid van de woning Lossersestraat 191. Die woning ligt ingeklemd tussen het parkeerterrein en het restaurant. Vanwege licht en geluid van de auto's en bezoekers moest een groenstrook worden gerealiseerd, waardoor niet het optimale aantal parkeerplaatsen kon worden aangelegd en er geen goede verbinding tussen parkeerterrein en restaurant kon worden aangelegd. In september 2017, na vaststelling van het eerder genoemde bestemmingsplan, kwam de woning Lossersestraat 191 te koop.

Na overleg met de gemeente Enschede heeft Lutscher Alm die woning gekocht. Nu is het geval dat Lutscher Alm op grond van het vigerende bestemmingsplan al de planologische mogelijkheid had om een bedrijfswoning te realiseren. Voor realisering van een bedrijfswoning was het niet noodzakelijk om Lossersestraat 191 te kopen. Wel voor een optimaal parkeerterrein en de bereikbaarheid van het restaurant vanaf het parkeerterrein "aan de goede kant van de weg". Vóór aankoop is met de gemeente afgesproken dat het parkeerterrein zou worden uitgebreid en de bestaande planologische mogelijkheid voor een bedrijfswoning zou worden verplaatst naar de aan te kopen Lossersestraat 191. Daarmee zou Lutscher Alm er dus een complete woonbestemming “bij in schieten”. Daarom is met de gemeente afgesproken dat Lutscher Alm, als compensatie voor het verlies van de woonbestemming, een woonbestemming kan realiseren op een nog nader te zoeken locatie. Die locatie was er op dat moment nog niet. Aan die nog te vinden locatie heeft de gemeente een set voorwaarden verbonden. Het parkeerterrein en de doorgang naar het restaurant zijn inmiddels gerealiseerd, het parkeerterrein aan de overzijde van de Lossersestraat is opgeheven. In 2020 heeft de eigenaar van Lutscher Alm een potentiële locatie voor de compensatie-woonbestemming gevonden op een perceel aan de Ruiterkampweg, naast nummer 75.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

3

Op 12 maart 2021 heeft de gemeente Enschede ingestemd met deze locatie als zoeklocatie. In het voorjaar van 2021 heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente over een schetsplan en de landschappelijke inpassing van de nieuwe woning. Voor het perceel Ruiterkampweg naast nr. 75 geldt momenteel het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest". Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 10 maart 2014 met op 9 november 2015 een reparatie van een bepaald onderdeel van het bestemmingsplan. Die reparatie had geen betrekking op onderhavige locatie. Het perceel heeft in dat bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch' en de gebiedsaanduiding 'archeologisch onderzoeksgebied B'. Het bouwen van een nieuwe burgerwoning past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Een woning mag alleen gebouwd worden in een bouwvlak binnen de bestemming "Wonen". Het plan van aanvrager is daardoor in strijd met het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest". Om aan de aanvraag tegemoet te kunnen komen, moet het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" worden herzien. In juli 2021 is een verzoek tot herziening van het bestemmingsplan ingediend. In het najaar van 2021 heeft de aanvrager de omwonenden geinformeerd. De omwonenden hebben aangegeven zich in het nieuwbouwplan te kunnen vinden. De totstandkoming van het conceptbestemmingsplan heeft geduurd tot oktober 2022. Het bestemmingsplan “Ruiterkampweg naast nr.

75” is hiervan het resultaat en heeft als doel de bestemming van de grond en daarbij ook de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de grond om te zetten naar die van de bestemming "Wonen" en "Groen". Dit bestemmingsplan voorziet ook in het opheffen van de inpandige bedrijfswoning van de horecagelegenheid aan de Lossersestraat 189 en het toekennen van de functieaanduiding "bedrijfswoning" aan de bestaande woning aan de Lossersestraat 191. Op die manier kan met maatwerk medewerking worden verleend aan het verzoek.

Ruimtelijk aanvaardbaar onder voorwaarden Het ruimtelijk beleid is erop gericht dat er in het buitengebied geen verstening optreedt door vrijelijk nieuwe woningen en bebouwing toe te staan. Het plan van de aanvrager is daarom in principe ook in strijd met het ruimtelijk beleid. Deze strijdigheid kan worden opgeheven door een compensatie tegenover de bouw van deze nieuwe woning te stellen. Door het afwaarderen van de bestaande burgerwoning aan de Lossersestraat 191, door deze als bedrijfswoning toe te voegen aan het horecabedrijf aan de Lossersestraat 189, heeft de eigenaar een mogelijkheid gecreëerd om een verzoek te doen om een vervangende woning elders te mogen bouwen. Het initiatief is besproken in de ambtelijike werkgroep Loket Buitengebied. Hierin is bepaald dat met de aanvraag kan worden ingestemd, indien aan de hiernavolgende gestelde randvoorwaarden wordt voldaan.

4

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Enkele randvoorwaarden betreffen eisen ten aanzien van het perceel. Van het betreffende agrarische perceel wordt een gedeelte bestemd als "Groen" en een gedeelte als "Wonen" met daarin een bouwvlak en het overige gedeelte blijft de agrarische bestemming behouden. Dit zal worden vertaald op de planverbeelding. Gericht op de naastgelegen woningen is de zone bepaald waarin de voorgevel van de woning moet staan.

Verdere randvoorwaarden zijn dat de nieuwe woning moet passen qua uitstraling, vormgeving en omvang bij het rijtje bestaande woningen. De bestaande bebouwing is leidend. Onderstaand fragment geeft een indruk van de voorgevelbreedtes, de afstand van de voorgevels tot aan de openbare weg en de onderlinge afstand tussen de zijgevels. De hiernavolgende afbeeldingen geven een indicatie van de afmetingen van de bestaande bebouwing aan de Ruiterkampweg, de oppervlakte van de woning aan de Lossersestraat 191 en de hoogte daarvan.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

5

Lossersestraat 191

6

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Passend qua uitstraling, vormgeving en omvang betekent dus dat: de beukmaat (-in dit geval de breedte van de woning-) maximaal 8,60 meter is. Deze beukmaat geldt voor de gehele woning. Dat is het gemiddelde van alle woningen ter plaatse (Ruiterkampweg); het huis uit 1 bouwlaag met kap bestaat; de nokrichting van de kap loodrecht op de straat staat; het volume van de nieuwe woning aan de Ruiterkampweg maximaal 750 m3 mag zijn; de nieuwe woning zo dicht mogelijk naast nr. 75 geplaatst moet worden, dus in de noordpunt van de kavel met inachtneming van de rooilijn. (De afstand tussen de bestaande woningen is ongeveer 5 meter. Dat is voor de nieuwe woning niet haalbaar door de vreemde kavelvorm.); de rooilijn van de woning tussen de 7 en 15 meter van de kavelgrens met de weg ligt; ten zuiden van de woning een landschappelijke groene singel aangeplant en in stand wordt gehouden van minimaal 10 meter breed. Deze singel is onderdeel van het verplichte landschappelijke inpassingsplan dat gemaakt moet worden. Ingeval het perceel en onroerend goed door verkoop of anderszins wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, de aanleg- en instandhoudingsverplichting overgaan naar de nieuwe eigenaar. het landschappelijke inpassingsplan als bijlage bij de planregels wordt gevoegd. De hiervoor genoemde voorwaardelijke verplichting wordt in dit bestemmingsplan in de planregels opgenomen.

Al deze randvoorwaarden zijn ook besproken en gedeeld met de aanvrager. De aanvrager gaat hiermee akkoord.

Voorbespreking met de portefeuillehouder De aanvraag is voorbesproken in het portefeuilleoverleg met de verantwoordelijk wethouder voor het buitengebied. In dit overleg is geprobeerd helder te krijgen hoe gevoelig deze aanvraag ruimtelijk politiek zou zijn en hoe groot de kans is op medewerking in het College en mogelijk van de raadsleden. De voorlopige conclusie was, dat, indien het project volgens deze afgesproken randvoorwaarden wordt uitgevoerd, wij het naar ons oordeel vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening een passende toevoeging vinden aan deze buurt.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

7

Het bestemmingsplan "Ruiterkampweg naast nr. 75" moet dan de volgende onderdelen bevatten: Binnen de bestemming "Horeca" aan de Lossersestraat 189 wordt de functieaanduiding "bedrijfswoning uitgesloten" (-bw) op de verbeelding toegevoegd. Binnen de bestemming "Horeca" In de regels opnemen: "..... is een bedrijfswoning toegestaan, tenzij dat op de verbeelding is uitgesloten. De bestemming "Wonen" van de grond aan de Lossersestraat 191 wordt veranderd in de bestemming "Horeca" met binnen het bouwvlak de aangeduid "bedrijfswoning". In de regels wordt opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" er een bedrijfswoning met bijbehorend bijgebouw aanwezig is. Tevens wordt ook een bestaande overkapping met een functieaanduiding in de verbeelding opgenomen. De bestemmingen "Wonen", "Groen" en "Agrarisch" worden voor het deel van de Ruiterkampweg op de planverbeelding weergegeven volgens de afgesproken weergave. Samengevat gaat de verbeelding er zo uitzien: 'Voor de situuatie Ruiterkampweg naast nr. 75

Voor de situatie Lossersestraat 189 - 191

8

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Aan deze ontwikkeling kan alleen medewerking worden verleend, indien het bestemmingsplan in voor aanvrager gunstige zin wordt herzien. De gemeente Enschede acht het toelaatbaar om medewerking te verlenen aan dit project onder de hiervoor genoemde strikte voorwaarden.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

De projectlocatie ligt aan de Ruiterkampweg, naast het adres Ruiterkampweg 75, gelegen in het noordelijk deel van het buitengebied van de gemeente Enschede.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

9

Op deze afbeelding is de ligging van de ontwikkellocatie binnen de gemeente Enschede weergegeven.

Op deze afbeelding is de ontwikkellocatie in zijn directe omgeving te zien.

Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AM, nummer 521. Het perceel wordt aan de zuidkant begrensd door agrarische grond, aan de westkant door agrarische grond, aan de noordkant door de woonbestemming van Ruiterkampweg 75 en aan de oostkant door de Ruiterkampweg zelf. Er liggen verschillende woonpercelen in de nabijheid van de ontwikkellocatie.

1.3

Geldende juridische regelingen

Het gebied valt onder het bestemmingsplan “Buitengebied Noordwest”, dat op 10 maart 2014 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede.

1.4

Wettelijk kader

Het wettelijk kader van een bestemmingsplan is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro).

10

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wro schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in dat plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven". Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In het Bro is geregeld hoe een bestemmingsplan en andere ruimtelijke plannen er uit moeten zien, wat vastgelegd moet worden en wat meegewogen moet worden (artikelen 3.1.2 t/m 3.1.7 en artikelen 3.2.1 t/m 3.2.4 Bro). In artikel 3.1.6 van het Bro is bepaald dat elk bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. In de toelichting moet worden vermeld wat de uitkomsten zijn van onderzoeken over ecologie/flora/fauna, hoe het is gesteld met de waterhuishouding, of de Wet milieubeheer van toepassing is voor bijvoorbeeld een Milieu Effect Rapport (MER), of sprake is van archeologische/cultuurhistorische waarden, welke milieukwaliteitseisen wat betreft lucht, bodem, geluid bij het plan betrokken zijn en welk beleid van gemeente, provincie en Rijk een rol speelt.

Een bestemmingsplan is daarom een juridisch ruimtelijk beleidsdocument, waarin de bestemming van de gronden met inbegrip van de daarop van toepassing zijnde gebruiks- en bouwregels en de daarop aanwezige bebouwing worden vastgelegd, maar waarin ook ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn opgenomen.

Digitalisering Alle ruimtelijke plannen moeten voor iedereen digitaal beschikbaar en raadpleegbaar zijn. Daarvoor is een landelijke voorziening in het leven geroepen. Er moet gewerkt worden via landelijk vastgestelde regels (artikel 1.2.1 en 1.2.2 Bro, nader uitgewerkt in de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening). Kosten In de wet is bepaald dat de kosten voor het maken van een bestemmingsplan verhaald kunnen worden op de aanvrager. Die kosten worden vastgesteld in een exploitatieplan, maar ze kunnen ook op een andere wijze verhaald worden bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst (afdeling 6.4 Wro).

1.5

Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het plangebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze, die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Ruiterkampweg naast nr. 75” is het erkende wijkorgaan Stichting Dorpsraad Lonneker, hierna te noemen Dorpsraad Lonneker,actief. De Dorpsraad Lonneker is gevraagd schriftelijk advies uit te brengen. In het kader van de adviesvraag is het bestemmingsplan op 3 november 2022 inhoudelijk doorgesproken met leden van de Dorpsraad Lonneker. De reactie van de Dorpsraad Lonneker is dat hij een positief advies geeft op de gevraagde bestemmingsplanwijziging voor het perceel naast Ruiterkampweg 75. Hierbij legt hij de nadruk op de specifieke situatie waarbij de gemeente op basis van de Gids Buitenkans de mogelijkheid heeft gegeven om op een andere locatie nieuw te bouwen op basis van uitruil. Er is een woonbestemming op de kavel aan de Lossersestraat vervallen waarvoor, onder diverse voorwaarden opgesteld door de gemeente, er op een andere locatie binnen de gemeente Enschede nieuw gebouwd kan worden.

Wel wil de Dorpsraad de gemeente vragen naar andere belanghebbenden duidelijk te maken dat deze specifieke situatie niet zal leiden tot een precedentwerking naar andere vergelijkbare locaties binnen Lonneker. Daarnaast heeft de Dorpsraad de aanvrager gevraagd, voor zover dat nog niet is gebeurd, zo spoedig mogelijk contact te leggen met omwonenden, waarmee nog geen contact is geweest en met name met de eigenaar van het perceel Ruiterkampweg 75, dat direct grenst aan het perceel. Dit laatste om toekomstige bezwaarprocedures zoveel mogelijk te voorkomen."

Vooroverleg bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

11

In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. Het bestemmingsplan “Ruiterkampweg naast nr. 75” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen, de provincie Overijssel of het Rijk in het geding zijn. Daarom is voor dit bestemmingsplan afgezien van het plegen van vooroverleg. Wel is het ontwerpbestemmingsplan ter kennisname toegezonden aan het waterschap Vechtstromen.

Procedure Vooraankondiging Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad, het Gemeenteblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro).

Terinzagelegging ontwerpplan In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis", het Gemeenteblad en langs “elektronische weg”, dus internet.

Zienswijzen Er zijn door 5 omwonenden een gezamenlijke zienswijze kenbaar gemaakt. Van de zienswijze en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt dat als bijlage bij de toelichting is gevoegd.

Rechtsbescherming Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

12

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Hoofdstuk 2

Planologisch beleidskader

2.1

Ruimtelijk beleid en regels van het Rijk

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als structuurvisie. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De NOVI schetst een duurzaam toekomstperspectief voor de leefomgeving in Nederland in 2050.

Dit toekomstperspectief voor Nederland is: Een klimaatbestendige delta, waarbij Nederland beschermd is tegen de negatieve gevolgen van klimaatverandering, waterveiligheid (ook voor de laaggelegen gebieden in het westen) gegarandeerd is en voldoende zoetwater beschikbaar is van goede kwaliteit; Duurzaam, concurrerend en circulair: een toekomstbestendige en volledig circulaire economie zonder vervuilende manieren van produceren en consumeren, met een uitstekend vestigingsklimaat en een hoge quality of life, met een zo goed mogelijke inpassing van duurzame energie in onze leefomgeving en slimme combinaties van functies zonder de risico's en milieunadelen te vergroten. Een economie die veel maatschappelijke winst oplevert in termen van banen, innovatie en nieuwe bedrijvigheid en exportmogelijkheden; Kwaliteit van leven in stad en dorp: met een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en een goede verbondenheid van stad en land. De ontwikkelingen zijn gericht op kwaliteit, met gecontroleerde en doordachte groei waar dat nodig is, waardoor diversiteit in wonen, een stedelijk netwerk, prettige woonmilieus, met rust en ruimte maar ook vitale en leefbare regio's ontstaan. Nabijheid en betrouwbare verbindingen: een uitstekende bereikbaarheid wordt met een goede en betrouwbare infrastructuur gegarandeerd, waarbij wordt ingespeeld op locatiekeuzes voor wonen en werken (nabijheid).

De infrastructuur is onderdeel van een mobiliteitssysteem dat een meer divers patroon van mobiliteit veilig, robuust en duurzaam afhandelt. Luchthavens blijven belangrijk voor een sterk internationaal netwerk voor de lange afstanden. De uitdaging is om het vliegverkeer net als het goederenvervoer op een zo veilige, efficiënte en duurzame manier vorm te geven. Veilig en gezond, herkenbaar en natuurlijk: een veilig en gezond leven voor iedereen staat voorop. De leefomgeving nodigt uit om te bewegen, elkaar te ontmoeten en te ontspannen. Daarbij horen een goede milieukwaliteit, robuuste natuur, klimaatbestendigheid en voor iedereen goede toegang tot wonen, werken en voorzieningen. Het realiseren van een fysieke leefomgeving die dit toekomstperspectief mogelijk maakt, is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle overheden. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten. Deze prioriteiten vormen complexe, omvangrijke en dringende opgaven die voortkomen uit of samenhangen met grote transities. Deze prioriteiten zijn: 1. Naar een ruimte voor klimaat adaptatie en energietransitie; 2. Naar een duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Naar sterke en gezonde steden en regio's; 4.

Naar een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied; Deze vier opgaven kunnen alleen in samenhang verder worden gebracht wanneer aandacht is voor thema's die hier dwars doorheen lopen, zoals omgevingskwaliteit, gezondheid, cultuurhistorie, klimaatadaptatie, water, bodem, (nationale) veiligheid en milieukwaliteit. 2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening

De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Bro. Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Binnen drie jaar moet het onderwerp zijn opgenomen in een bestemmingsplan.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

13

2.1.3

Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van het Rijk

Dit bestemmingsplan en de bouw van de vervangende woning staan de doelstellingen en belangen van het rijk niet in de weg.

2.2

Ruimtelijk beleid en regels van de provincie Overijssel

2.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

Het ruimtelijk beleid van de provincie Overijssel staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel een herziening van de visie en verordening vastgesteld en op 1 mei 2017 zijn deze in werking getreden. De Omgevingsvisie is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De hoofdambitie van de visie is, net als in de oorspronkelijke omgevingsvisie van 2009, een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat heeft men vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze benadert zij vanuit de drie overkoepelende 'rode draden': duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken) In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Vervolgens zijn de niveaus toegelicht. De '“vishaak” met de drie niveaus uit de Omgevingsvisie van 2009 is daarbij behouden gebleven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

14

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Generieke beleidskeuzes (of) Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit beleid van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalen of een ontwikkeling nodig is of mogelijk. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend. De herziene Omgevingsvisie maakt daarbij onderscheid in: Generieke beleidskeuzes voor heel Overijssel. Dit heeft zij gevat onder de ' Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking'. Dit is een nadere invulling van de nationale Ladder voor duurzame verstedelijking, die voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' verplicht moet worden doorlopen. De Overijsselse ladder geeft onder andere aan dat alle belangen die bij een ontwikkeling betrokken zijn, zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen ('integraliteit'; is ook een eis uit het Bro). Ook wordt onder andere ingegaan op zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (voorheen verwoord in de 'SER-ladder') en '(boven)regionale afstemming' (gemeenten moeten hun ruimtelijke ontwikkelingsplannen afstemmen met buurgemeenten om te voorkomen dat inefficiënte concurrentie tussen gemeenten ontstaat). Gebiedsspecifieke beleidskeuzes, zoals aanduidingen voor grondwaterbeschermingsgebied, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Nationale Landschappen. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Na de toetsing aan de generieke beleidskeuzes komen de ontwikkelingsperspectieven aan de orde.

In de Omgevingsvisie staan zes ontwikkelperspectieven beschreven: drie voor de groene en drie voor de stedelijke omgeving. Daarbinnen is nog een onderverdeling gemaakt. De ontwikkelperspectieven zijn flexibel voor de toekomst en geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden.

Gebiedskenmerken (hoe) Tot slot zijn de gebiedskenmerken van belang, die bestaan uit vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en laag van de beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. In het resterende deel van deze paragraaf wordt nader ingegaan op de generieke beleidskeuzes, de ontwikkelingsperspectieven en de gebiedskenmerken.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

15

2.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening. Het gaat om de onderwerpen uit de visie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de verordening staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden. 2.2.3

Toetsing bestemmingsplan aan beleid en regels van de provincie Overijssel

De nieuw te bouwen woning wordt gesitueerd in het buitengebied aan het eind van een rij vrijstaande en halfvrijstaande woningen. Het perceel heeft in het huidige bestemmingsplan de bestemming "Agrarisch". De nieuw te bouwen woning is een vervangende woning voor een woning in het buitengebied die aan de voorraad burgerwoningen is onttrokken, doordat die als bedrijfswoning aan het bestaand horecabedrijf op nr. 189 is gevoegd. De huidige inpandige bedrijfswoning van dat horecabedrijf wordt opgeheven. Hiermee kan worden gesproken van zuinig en zorgvudig ruimtegebruik. Er zijn met de aanvrager specifieke afspraken over de bouw van de woning en de inrichting van het terrein gemaakt. Bij de inrichting van het erf van de nieuwe woning en het ontwerp van de woning zelf wordt rekening gehouden met de agrarische omgeving en met de bouwvolumes en architectuur van omliggende woningen. Behalve de bestemming "Wonen", krijgt een deel van het perceel ten zuiden van de woning de bestemming "Groen". Daar moet een landschappelijke groene singel worden aangeplant en in stand worden gehouden van minimaal 10 meter breed. Deze singel is onderdeel van het verplichte landschappelijke inpassingsplan dat als bijlage bij de planregels is opgenomen.

Ingeval het perceel en onroerend goed door verkoop of anderszins wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, moet ook de aanleg- en instandhoudingsverplichting overgaan naar de nieuwe eigenaar. Het landschappelijke inpassingsplan is als bijlage bij de planregels opgeomen. De overige grond van het perceel blijft de agrarische bestemming behouden. Het gebied ligt niet in het NNN.

Conclusie: Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling niet in strijd is met het in de Omgevingsvisie Overijssel 2017 verwoorde en het in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

2.3

Gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

Deze paragraaf bevat een korte beschrijving van het algemene ruimtelijke relevante beleid van de gemeente Enschede. De inhoud van deze toelichting is zodanig opgebouwd dat eerst algemene informatie aan de orde komt en vervolgens onderwerpen die specifiek aan dit bestemmingsplan zijn toegeschreven. Het sectorale beleid wordt daarom verderop in deze toelichting behandeld. 2.3.1

Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012. In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar

16

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand. 2.3.2

Richting aan Ruimte

Op 5 april 2016 hebben burgemeester en wethouders van Enschede 'Richting aan Ruimte' (RAR) vastgesteld. Dit is een richtinggevend ontwikkelingskader waarin wordt verduidelijkt hoe Enschede omgaat met de programmering. Niet langer de kwantitatieve aspecten staan centraal maar er wordt gestuurd op kwaliteit. Daarbij wordt gekeken naar de totale stedelijke programmering maar ook naar de behoefte van het gebied. Een integrale afweging van alle relevante belangen (o.a. ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, economie, welzijn) op basis van het 'RAR-kompas' leidt uiteindelijk tot een besluit over de (on)wenselijkheid van een nieuw ruimtelijk initiatief. Ongewijzigd onderdeel van het integrale afwegingskader is het 'versterken vanuit het hart'.

afbeelding: het 'RAR kompas'

2.3.3

Structuurvisies

De Wro verplicht iedere gemeente om voor het hele grondgebied één of meer structuurvisies vast te stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Een soortgelijke verplichting geldt ook voor de provincies en het Rijk. In een gemeentelijke structuurvisie staan de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling van dat gebied en de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid. De structuurvisie bevat ook een uitvoeringsparagraaf waarin de raad aangeeft via welke instrumenten en bevoegdheden de voorgenomen ontwikkeling gerealiseerd zal kunnen worden.

Structuurvisie Enschede De gemeenteraad van Enschede heeft op 26 september 2011 de Structuurvisie vastgesteld. Hierin is het bestaande ruimtelijk beleid uit de hieronder genoemde gemeentelijke nota's opgenomen en met elkaar in relatie gebracht. Groenstructuur Actieplan, bevat de belangrijkste gemeentelijke ambities op het gebied van behouden en versterken van parken en groenstructuren; Beleidskader kleine windturbines, hierin zijn mogelijke locaties voor kleine windturbines aangewezen; Mobiliteitsplan 2004-2015, bevat de gemeentelijke ambities voor de verkeerscirculatie en bereikbaarheid van de stad. Hieruit zijn de belangrijkste verkeersprojecten voor auto, openbaar vervoer en fiets in de Structuurvisie opgenomen; Nieuwe Energie voor Enschede, bevat de gemeentelijke duurzaamheidsambities voor nieuwe ontwikkelingen, herstructurering en renovatie. Hierbij staat de reductie van CO2 centraal. Gids Buitenkans, bevat op basis van landschapstypologieën en -plekken het kwalitatieve kader voor ontwikkelingen in het buitengebied; Hotelnota, hierin zijn de ontwikkellocaties voor hotels aangewezen; Structuurvisie Luchthaven Twente en omgeving, bevat het ruimtelijke ontwikkelingskader voor de herontwikkeling van het terrein van de voormalige militaire vliegbasis Twente; bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

17

Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001, bevat belangrijke gemeentelijke ontwikkellocaties en infrastructuurprojecten. Hieruit zijn de nog actuele projecten en locaties in de Structuurvisie opgenomen; Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie en Binnenstadsvisie 2009, bevat het actuele integrale kader voor ruimtelijke ontwikkeling, verkeer, economie en de ontwikkeling van de binnenstad; Ontwikkelingskader Horeca 2005-2015, hierin zijn de horecaconcentratiegebieden en horeca-ontwikkellocaties aangewezen. Met uitzondering van de Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie 2001 zijn de individuele beleidsnota's nog steeds van kracht omdat deze meer bevatten dan wat is opgenomen in de Structuurvisie. In de Structuurvisie gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling. Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen. De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Sectorale en gebiedsgerichte structuurvisies In aanvulling op de eerder genoemde integrale Structuurvisie, heeft de gemeenteraad van Enschede ook diverse sectorale structuurvisies / beleidsregels en een gebiedsgerichte structuurvisie vastgesteld. Hierin worden specifieke onderwerpen geregeld. Woonvisie Op 17 juni 2019, met herzieningen op 15 december 2020 heeft de gemeenteraad een nieuwe Woonvisie vastgesteld. De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de vervanging van een woning, die aan de Lossersestraat 191 is onttrokken aan de voorraad burgerwoningen in het buitengebied en op deze nieuwe locatie bij wijze van spreken wordt teruggebouwd onder strikte voorwaarden en afspraken die met de aanvrager zijn gemaakt.

Watervisie Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities. De op te lossen knelpunten zijn: Overbelasting van het rioolstelsel. Grondwateroverlast. Problemen met waterkwaliteit. De Enschedese waterambities zijn: Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool. De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken. Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen. De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar. Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad. De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede. Bij de bouw van deze woning zal rekening gehouden worden met het afvoeren van hemelwater en afvalwater. Ook aan de mate van infiltratie van hemelwater in de bodem zal worden voldaan.

Structuurvisie Cultuurhistorie Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen,

18

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen. Het bouwplan is niet in strijd met de belangen uit deze structuurvisie.

Structuurvisie Externe Veiligheid Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd. Het bouwplan voorziet niet in de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk of andere gevaarlijke stoffen.

2.3.4

Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de Woonvisie is de beleidslijn opgenomen dat er alleen woningen mogen worden toegevoegd in het buitengebied, als er sprake is van een bijdrage aan de hoofdopgaven van de stad. Dit betreft vooral situaties, waarin woningbouw ruimschoots wordt gecompenseerd door investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. In onderhavig plan wordt een nieuwe woning toegestaan op specifiek deze locatie aan de Ruiterkampweg naarst nr. 75. Deze woning zal qua beukmaat, hoogte en vormgeving moeten passen bij de bestaande woningen in de directe omgeving op de nieuwe locatie. Voor deze clustering van woningen is deze nieuwe woning de laatste woning. De overige agrarische grond mag niet worden bebouwd. Deze grond wordt niet uitgegeven als bouwgrond. Op het nieuwe perceel zelf is bepaald waar de rooilijn komt te liggen, Er zijn met de aanvrager specifieke afspraken over de bouw van de woning en de inrichting van het terrein gemaakt. Bij de inrichting van het erf van de nieuwe woning en het ontwerp van de woning zelf wordt rekening gehouden met de agrarische omgeving en met de bouwvolumes en architectuur van omliggende woningen. Behalve de bestemming "Wonen", krijgt een deel van het perceel ten zuiden van de woning de bestemming "Groen". Daar moet een landschappelijke groene singel worden aangeplant en in stand worden gehouden van minimaal 10 meter breed.

Deze singel is onderdeel van het verplichte landschappelijke inpassingsplan dat gemaakt moet worden. Ingeval het perceel en onroerend goed door verkoop of anderszins wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, moet ook de aanleg- en instandhoudingsverplichting overgaan naar de nieuwe eigenaar. Het landschappelijke inpassingsplan wordt als bijlage bij de planregels opgenomen. De overige grond van het perceel blijft de agrarische bestemming behouden. Het gebied ligt niet in het NNN. Verder zijn er In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie, Stedelijke Koers en de diverse structuurvisies voor het plangebied van het bestemmingsplan "Ruiterkampweg naast nr. 75" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd.

2.3.5

Overig beleid

Gids Buitenkans 2021 De aanvraag voor de bouw van de compensatiewoning aan de Ruiterkampweg naast nr. 75 is gebaseerd op maatwerk in de geest van de Gids Buitenkans. Wat hierbij een rol speelt is het afwaarderen van de burgerwoning aan de Lossersestraat 191. Deze verwordt tot bedrijfswoning bij het aangrenzende horecabedrijf. De woning is min of meer omsloten door aan het horecabedrijf gerelateerde functies, aan de ene kant het restaurant met terras, aan de andere kant de grote parkeerplaats en nog een uitspanning. Binnen het maatwerk zijn met de aanvrager strikte afspraken gemaakt over de beukmaat en maatvoering van de nieuwe woning en over de inrichting van het erf. Op die manier wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

19

De Gids Buitenkans biedt het kader om te kunnen beoordelen of nieuwe initiatieven in het buitengebied wenselijk zijn. Het uitgangspunt bij het toetsen van initiatieven is de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het tegengaan van verdere verstening is daarbij een belangrijk principe. Daarbij zijn echter, los van het feit dat bestaande bouwrechten gerespecteerd worden, uitzonderingen mogelijk. Eén daarvan is de Rood voor Roodregeling. De Gids gaat na of er bij nieuwe ideeën, wensen en ontwikkelingen sprake is van een kwaliteitsimpuls. Hierbij hanteert de gemeente de weegschaal: "is er sprake van een evenwicht tussen privébelang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang?" De weegschaal is gebaseerd op het gedachtengoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is ontstaan binnen de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel en biedt de mogelijkheid tot initiatieven in de Groene Omgeving, zolang ze bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De weegschaalgedachte is voor een aantal veel voorkomende initiatieven uitgewerkt in enkele al langer bestaande en bekende regelingen, zoals de rood voor rood regeling en de regeling voor vrijkomende agrarische bebouwing (vab).

Daarnaast geeft de Gids Buitenkans 2014 de mogelijkheid om, naast de uitgewerkte regeling, ook enige flexibiliteit in de gestelde regelingen te zoeken om in bepaalde gevallen maatwerk te kunnen leveren. Er is bewust voor gekozen om de uitkomsten van de regelingen niet verder te kwantificeren. Het proces is meer gericht op kwaliteit en minder op kwantitatieve normen. Dit zorgt voor meer flexibiliteit en maatwerk om de juiste initiatieven op de juiste plek te laten plaatsvinden. Maar ook om initiatieven die een te grote negatieve invloed op belangrijke waarden hebben, te kunnen weren. Bij elk initiatief gaat het om beantwoording van de vragen: Past het initiatief bij het karakter van het gebied? Hoe groot zijn de plannen en hun invloed op de omgeving? Hebben de plannen alleen een eigen belang of ook een maatschappelijk belang? De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt past niet als geheel binnen één van de uitgewerkte regelingen. Hier is sprake van maatwerk. Het gaat om de bouw van een nieuwe vervangende burgerwoning omdat een burgerwoning een eindje verderop de functie krijgt van bedrijfswoning bij de naastgelegen horeca. Daardoor kan die niet meer als burgerwoning gebruikt worden.

Het maatschappelijk belang is te vinden in het feit dat de ruim aangelegde parkeergelegenheid van het horecabedrijf aan "de goede kant van de weg" zorgt voor een veel veiliger verkeerssituatie. De eerder aan de overkant van de Lossersestraat gelegen parkeergelegenheid is opgeheven. Gasten hoeven de drukke weg niet meer over te steken. Het maatwerk zit hem verder in de afspraken die met de aanvrager zijn gemaakt over de beukmaat en verschijningsvorm van de nieuwe woning ten opzichte van zijn nieuwe omgeving. Maar ook afspraken over de ligging van de nieuwe woning op het perceel en de indeling van het perceel. Zo komt er een minstens 10 meter brede houtsingel die aangelegd en in stand gehouden moet worden. Verder wordt volgens het inrichtingsplan het perceel zo ingericht dat ook de bestaande open verbindingen met het landschap in stand blijven.

20

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

De nieuwbouwlocatie sluit aan op een bestaande nederzetting of lintbebouwing. Deze locatie is niet gelegen in de stadsrandzone. Het perceel bevindt zich hemelsbreed op ongeveer 200 meter van de grens met de bebouwde kom van Lonneker.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

21

Deze woning wordt het sluitstuk van de rij. Dit dient een privaat belang. Het betreft zoals eerder aangegeven een verpplaatsingsgeval. Er komt een compensatiewoning op agrarische grond, maar daar staat tegenover dat een bestaande woning wordt hergebruikt als dienstwoning bij de horecagelegenheid aan de Lossersestraat 189. Daarbij komt de bestaande inpandige dienstwoning te vervallen. Dit wordt ook in de planregels opgenomen. De te verrichten investeringen in ruimtelijke kwaliteit zijn zodanig dat kan worden gesproken van een ontwikkeling die overeenkomt met de uitgangspunten van de Gids Buitenkans, namelijk dat privaat en publiek belang, in evenwicht zijn. Wat betreft de afspraken met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit bestaat het plan uit de volgende onderdelen: strikte afspraken over de beukmaat en afmeting van de nieuw te bouwen woning aan de Ruiterkampweg. strikte afspraken over de ligging van de nieuw te bouwen woning op het perceel. strikte afspraken over de groeninrichting van het perceel en de instandhouding daarvan.

22

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 3.1

Gebiedsbeschrijving

Ruimtelijke structuur

De Ruiterkampweg loopt vanaf de kruising met de Oldenzaalsestraat, parallel aan de Oldenzaalsestraat, door het buitengebied in zuidelijke richting. Vervolgens sluit deze weg aan de zuidkant aan op de bebouwde kom van het dorp Lonneker. Het is een boerenlandweg. Aan beide kanten van de weg bestaat het landschap uit percelen agrarische grond. Her en der vind je burgerwoningen. Sommige daarvan zijn twee-onder-één-kap en andere woningen zijn vrijstaand. Een aantal daarvan was ooit een agrarisch bedrijf. De nieuwbouwlocatie ligt op het agrarisch perceel ten zuiden van nr. 75. Volgens de welstandsnota wordt het gebied gekenmerkt door de benaming "Vrije landelijke bebouwing, oude landschap". Dit betekent dat bouwplannen worden getoetst aan de welstandseisen die gelden voor dit kenmerk. Voor het bouwen van de compensatiewoning zijn al afspraken gemaakt met de aanvrager over de beukmaat, maatvoering en verschijningsvorm van de woning ten opzichte van de bestaande woningen in zijn directe omgeving. Het landschap tussen de Oldenzaalsestraat en de Ruiterkampweg is niet aangemerkt als agrarisch met waarden, wat niet wil zeggen dat het gebied helemaal geen belevingswaarde heeft. De gronden aan de oostkant hebben wel de bestemming "Agrarisch met waarden". Wat verder oostwaarts is ook de bolling van een es zichtbaar.

3.2

Cultuurhistorie

De bouwlocatie is gelegen ten oosten van Lonneker in het buitengebied. Volgens de landschapstypenkaart uit de Gids Buitenkans bevindt de bouwlocatie Ruiterkampweg zich in een oud hoevenlandschap.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

23

In verschillende delen van het buitengebied zijn vergelijkgbare onderdelen van het landschap terug te vinden. Dit zijn gebieden met dezelfde kenmerken en een duidelijke eigen identiteit. Wij noemen dit landschapstypen. Onder andere met behulp van de “cultuurhistorische atlas” zijn de landschapstypen benoemd en op een kaart gezet. Deze landschapstypenkaart vormt zo weer de basis voor de ansichten die allemaal een landschapstype of een onderdeel daarvan verbeelden. De onderscheiden landschapstypen zijn: Oude hoevenlandschap met daarin de essen en oude erven. Landgoederen, te onderscheiden in buitenplaatsen, boerenlandgoed en boslandschap. Veldontginningen. Beken en matenlandschap. Hoogveenlandschap. De ansichten De ansichten geven in woord en beeld de karakteristieken van de verschillende landschapstypen weer. Maar elke indeling doet de werkelijkheid te kort. Ansichten vormen daarom geen dictaat maar zijn richtingwijzers voor landschappelijke kwaliteit. Ze bieden ruimtelijke ingredienten voor maatwerk. Ze zijn bedoeld als bron van inspiratie en als toetsingsinstrument bij de beoordeling van plannen op de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Ze definieren zo goed mogelijk de landschappelijke identiteit. Een korte opsomming van kenmerken, diverse schetsen, foto’s en vogelvluchten geven helderheid over de identiteit van het landschap.

In de Gids wordt gebruik gemaakt van twee symbolen, die aangeven van welke ontwikkelingen we “blij”danwel triest worden. Voor burgerwoningen is een aparte ansicht opgenomen. Burgerwoningen zijn niet gebonden aan een landschapstype. Het oude hoevenlandschap, of ook wel kampen/essenlanschap genoemd, is het oudste landschapstype. De dragers zijn essen, kampen, oude erven (al dan niet geclusterd) en weidegronden langs beken. De oude erven zijn zeer bepalende onderdelen en hebben een eigen ansicht gekregen. Bekende essen zijn de Lonnekeres en de Usseleres.

Monumenten in het plangebied In het plangebied zijn geen rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten aanwezig.

Beschermwaardige bomen in het plangebied

24

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

In het plangebied van het bestemmingsplan "Ruiterkampweg naast nr. 75" zijn diverse beschermwaardige bomen aanwezig. Deze worden geïntegreerd in het inrichtingsplan voor het erf van de nieuwe woning. Het inrichtingsplan wordt als bijlage gevoegd aan de planregels. De inrichting zal moeten worden uitgevoerd.

De bescherming van bomen is geregeld in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Op het bij de APV behorende bomenoverzicht zijn de beschermde bomen en boomgroepen weergegeven. Voor het vellen daarvan is in ieder geval een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de APV vereist. Op het bomenoverzicht zijn niet alle beschermde bomen weergegeven. Ook de gemeentelijke bomen die niet op het bomenoverzicht zijn weergegeven zijn beschermd op grond van de APV. Het bij de APV behorende bomenoverzicht is een interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede.

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

25

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt.

Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet. Wanneer de 'stedelijke ontwikkeling' die een bestemmingsplan mogelijk maakt alleen betrekking heeft op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, heeft het onderzoek naar de behoefte slechts tot doel om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

'stedelijke ontwikkeling' Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn.

Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Ruiterkampweg naast nr. 75" De vervanging van de woning aan de Lossersestraat 191 betreft geen 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Het project heeft betrekking op de vervanging van een woning, het aantal woningen blijft gelijk. Uit jurisprudentie blijkt dat de bouw van 11 of minder woningen niet als een stedelijke ontwikkeling hoeft te worden aangemerkt. Een toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking kan daarom achterwege blijven.

26

bestemmingsplan Ruiterkampweg naast nr. 75 (vastgesteld)

4.2

Stedenbouwkundig plan

De projectlocatie is een perceel onbebouwde landbouwgrond, grenzend aan het einde van een groepje woningen dat een soort lintbebouwing vormt. De aanvrager heeft aangegeven dat hij op dat perceel een woning wil bouwen. Hierbij wil hij gebruik maken van een vorm van compensatie. De aanvrager meent aanspraak te kunnen maken op een compensatiewoning, doordat een bestaande woning aan de Lossersestraat 191 is toegevoegd aan een bestaand bedrijf. Daardoor is deze woning afgewaardeerd. Onder voorwaarden vinden wij de bouw van een (vervangende) woning elders toelaatbaar. De bouw van de woning is weliswaar in strijd met het bestemmingsplan. Indien aan de strikte voorwaarden wordt voldaan die met de aanvrager zijn afgesproken, is het plan inpasbaar en vinden wij het niet in strijd met de goede ruimtelijke ordening. De nieuw te bouwen woning moet onder andere qua volume vergelijkbaar zijn met de afgewaardeerde woning aan de Lossersestraat 191 en passend bij de volumes van de bestaande woningen in de omgeving van het bouwperceel. De ontsluiting en bereikbaarheid van de woning gebeurt via de Ruiterkampweg. Op het perceel zelf is ruimschoots parkeergelegenheid. Het perceel zal worden ingericht volgens een inrichtingsplan dat als bijlage bij de planregels is gevoegd. Waterinfiltratie en verwerking en afvoer van hemel- en afvalwater zal gebeuren volgens de recente normen.