Rapportage onderbouwing Opkoopbescherming

Bovendien is het aandeel woningen in de woningvoorraad van Enschede dat in bezit is van investeerders hoger dan gemiddeld in Nederland.

Rapport Implementatie Opkoopbescherming

35

Deze observaties leiden tot de conclusie dat het instrument opkoopbe scherming kan bijdragen aan het toegankelijk houden van woningen voor starters en middeninkomens.

Schaarste in de gemeente Enschede Daarbij is er sprake van schaarste van woningen in de gemeente Enschede. Op basis van het woonwensenonderzoek kunnen alle koopwoningen als schaars worden aangemerkt. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als appartementen. Met name het aantal gevraagde eengezinskoopwoningen is groter dan het aanbod en het aantal recent betrokken woningen. Opvallend is de schaarste in het segment koopappartementen vanaf €400.000. De groep huishoudens met deze vraag is klein, maar het aanbod van deze woningen is nog kleiner. Wanneer de druk op alle segmenten groot is, stokt de doorstroming en komen met name huishoudens met lagere en middeninkomen s vast te zitten. Ook in het actuele aanbod is een schaarste te zien in betaalbare koopwoningen. De stijgende transactieprijzen, de dalende verkooptijd van koopwoningen en het groeiende verschil tussen vraagprijzen en verkoopprijzen onderstrepen dit beeld van een toenemende druk op de koopwoningmarkt in Enschede. In de huursector zijn eengezinswoningen en appartementen tot de eerste en tweede aftoppingsgrens schaars te noemen op basis van de woonwensenanalyse. Hierbij geldt dat de eengezinswoningen schaarser zijn dan de appartementen. Eengezinswoningen en appartementen in de huursector met een prijs tussen boven de liberalisatiegrens worden vaker betrokken dan gevraagd.

De druk in dit segment op de woningmarkt lijkt laag. Zij het dat dit woningmarktsegment wel een alternatief vormt voor huishoudens die op de koopmarkt niet weten te slagen, want daar is de druk hoog in alle segmenten. Daar komt bij dat het aandeel particuliere huurwoningen per definitie laag is in Enschede. Het kleine aantal aangeboden woningen in het actuele aanbod en de stijgende huurprijs, zijn tevens een indicatie van schaarste in dit segment.

Schaarste op gebiedsniveau Wanneer wordt ingezoomd op wijkniveau zijn er enkele verschillen te zien tussen de wijken. Echter, is de algemene trend van schaarste in elke wijk waarneembaar. De woningvoorraad in Enschede bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen. In het Binnensingelgebied; Enschede-Noord, Boswinkel – Stadsveld en Twekkelerveld – T.H.T. staan ook relatief veel appartementen. Met name in Binnensingelgebied is het aandeel eengezinswoningen laag. In het actuele aanbod van koopwoningen zitten weinig appartementen, met uitzonderin g in het Binnensingelgebied. Het meeste aanbod in de koopsector valt tussen de prijsgrens €200.000 en €250.000. Er is weinig aanbod tot €200.000. De wijken Boswinkel – Stadsveld, Enschede-Zuid en Twekkelerveld – T.H.T. staan relatief meer woningen te koop voor een bedrag tot €250.000. In alle andere wijken geldt voor ruim twee derde van het aanbod een vraagprijs vanaf €250.000. Het aanbod is het duurst in het Landelijk gebied en omliggende kernen en het Binnensingelgebied. Daarnaast is er zeer weinig aanbod in de particuliere huur. Dat geldt voor alle wijken. Het meeste aanbod van particuliere huurwoningen staat in de wijk Binnensingelgebied, gevolgd door Enschede-Noord. Voor het merendeel van de particuliere huurwoningen wordt een huurprijs gevraagd vanaf €950 per maand. Met name het aantal particuliere huurwoningen

Rapport Implementatie Opkoopbescherming

36

tussen €500 en €850 is schaars. Bovendien zijn dat vo ornamelijk studio’s en kleine appartementen. De prijsontwikkelingen in de koopsector, op basis van WOZ-waardeontwikkeling, laten een toenemende vraag en druk op betaalbare woningen zien. De WOZ-waardenontwikkeling is het meest toegenomen in het Binnensingelgebied, Boswinkel- Stadsveld, Ribbelt-Stokhorst en Enschede-Noord.

Effecten van schaarste De negatieve effecten van schaarste komen met name terecht bij de middeninkomens. Voor hogere inkomens zijn er meer mogelijkheden om een stap op de woningmarkt te maken. Lagere inkomensgroepen kunnen deels terecht in de sociale huursector. Al zal ook een deel van deze doelgroepen last ondervinden van de schaarste in de betaalbare koop - en particuliere huursector. Voor middeninkomens is er weinig aanbod in de koopsecto r dat past bij hun budget. Op basis van de huidige transactieprijs per vierkante meter kunnen lage middeninkomens geen passende, betaalbare woningen kopen. Ook hogere middeninkomens komen op basis van deze vierkante meterprijs alleen in aanmerking voor kleinere appartementen. Van het actuele aanbod in de particuliere huursector is de helft van het aanbod alleen toegankelijke voor hogere inkomens. Slechts 18% is betaalbaar voor lage middeninkomens. Het gaat om slechts 7 woningen. In lijn met de koopsector, geldt ook in de particuliere huursector dat theoretisch, op basis van vierkante meterprijs allee n kleine appartementen tot 70 vierkante meter nog beschikbaar zijn voor lage middeninkomens.

Conclusie In de wijken Binnensingelgebied, Boswinkel-Stadsveld en Twekkelerveld - T.H.T. worden ruim 17% van de woningen verkocht aan investeerders door eigenaar-bewoners. Ook in de wijken Hogeland-Velve, Enschede-Noord en Enschede-Zuid ligt het aandeel aankopen door investeerders hoog. Met een aandeel rond 12% past dat b ij de omvang en ontwikkeling zoals we met name ook in andere G44 gemeenten zien. Daarbij komt dat zowel appartementen en eengezinswoningen met een WOZ-waarde tot €250.000 kunnen worden aangemerkt als schaars. Dat geldt zeker voor de wijken Binnensingelgebied, Hogeland-Velve en Enschede Noord. Echter, ondanks het potentiele aanbod in d e wijken Boswinkel-Stadsveld en Twekkelerveld T.H.T. en Enschede Zuid, laten de prijsstijgingen wel degelijk zien dat er sprake is van veel vraag en een druk op de woningmarkt. In deze wijken is er dus potentieel veel concurrentie voor middeninkomens. Ook wanneer naar de toegankelijkheid van deze wijken wordt gekeken, dan is te zien dat de mogelijkheden voor middeninkomens klein en bovendien eenzijdig zijn.

Hef effect voor investeerders Ter referentie wordt hieronder een inschatting gemaakt wat het effe ct is voor investeerders bij een gehanteerde prijsgrens van €250.000 bij invoering van de opkoopbescherming. Daarvoor wordt gerekend met de Bruto Aanvangsrendement (BAR). Dat is de verhouding tussen

Rapport Implementatie Opkoopbescherming

37

de totale koopsom, dat is de investering, en de jaarhuur. 5 Over het algemeen wordt uitgegaan van een Bruto Aanvangsrendement van 4% tot 5%. 6 Dat hangt echter sterk af van het type investeerders, de middelen van deze investeerder en de doelstelling van de eigenaar of eigenaren. Zo kan het voor particuliere investeerders voldoende zijn om periodieke inkomens voor de woning te ontvangen en in te zetten op waardeontwikkeling op de lange termijn, waardoor het rendement minder hoog hoeft te liggen. Aan de andere kant kan vanwege hoge onderhouds- of verduurzamingkosten de rendementseis hoger worden gelegd om uit te komen met de bruto maandhuur. Uitgaande van en BAR van 4% en de gemiddelde huurprijs per vierkante meter in de gemeente Enschede van €11,93 zou dat een investeerder uitkomen op grofweg de volgende mogelijkheden:

4%

50 m2 70 m2 100 m2 120 m2 € 179.000 € 251.000 € 358.000 € 430.000

Gelet op de huidige marktwaarde van koopwoningen zou dat betekenen dat er voor investeerders nog enige mogelijkheden liggen om met de aankoop van een grotere woning uit te komen op een BAR van 4%.

5

BAR = bruto jaarhuur / koopprijs beleggingspand x 100%

6

NRC (03-06-2022) Beleggers niet blij met plannen huurmarkt.

Rapport Implementatie Opkoopbescherming

38