rapport STEC Erfpacht in Enschede - oplossing voor middeninkomens

• De stichting plaatst het arrangement op enige afstand van de politiek. • Voor de koper een gunstigere waardeontwikkeling dan bij KoopGarant. • Gewerkt wordt aan een variant met terugkoopverplichting (à la KoopGarant) en een variant zonder terugkoopverplichting (à la KoopStarter).

Nadelen

• Een gemeente geeft een garantstelling af over de volledige lening voor de investering van de stichting in een nieuwbouwproject. • De kans dat de garantstelling moet worden aangesproken is in de huidige markt niet groot. Momenteel zijn de eerste tekenen van verkoeling (en mogelijk waardedaling) zichtbaar. De betrokken stichting bouwt wel buffervermogen op om eventuele waardedalingen van gronden te kunnen opvangen. Daarmee is de kans dat de garantstelling wordt aangesproken lager. • Bij stijging van de hypotheekrente schiet het maandelijkse canonbedrag voor bewoners omhoog als de canon niet voor langere periode vaststaat.

Effectiviteit

Vergelijkbaar met KoopGarant: • Gemeenten kunnen woningen beneden marktconforme prijzen aanbieden in het middeldure segment en daarmee bereikbaar maken voor de doelgroep. • Door herhaaldelijke terugkoop behouden gemeenten de woningen voor het middeldure segment. • Een alternatief is om net als bij de KoopStart de woning eenmalig in het arrangement aan te bieden en met de revenuen van het arrangement weer nieuwe woningen te verwerven.

Inzet/ gemeente/ juridische borging

• De oprichting van een gemeenlijk arrangement kost tijd. • Garantstellingen worden door sommige overheden als lastig ervaren. Op dit moment is de mogelijke gedeeltelijke inzet van middelen via een (beperkte) achtergestelde lening nog niet uitgekristalliseerd. Dit is een belangrijk aandachtspunt. • Met ontwikkelaars en corporaties dienen afspraken over het onderbrengen van woningen in het fonds te worden gemaakt. • Opname van doelgroepen voor middeldure koopwoningen in een doelgroepenverordening. • Goede validatie van taxatierapporten is een voorwaarde om onenigheid over de waardeontwikkeling van de woning te voorkomen. Duidelijke afspraken vooraf zijn nodig.

Bijdrage aan betaalbaarheid

• Goed: De betaalbaarheid voor middeninkomens wordt door deze maatregel positief beïnvloed. Het afsluiten van een hypotheek is makkelijker omdat het leenbedrag lager is. Hierdoor is de lening toch haalbaar en kan een gewenste woning worden betrokken. De koper neemt genoegen met een minder hoge waardeontwikkeling, maar bouwt wel vermogen op voor de volgende stap. (in vergelijking tot de KoopGarant is het aandeel in de waardeontwikkeling voor de koper bij de KoopSmarter hoger). • Naast betaalbaarheid draagt het instrument ook bij aan de financierbaarheid van betaalbare woningen in projecten door risico’s en investeringen te spreiden.

24

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

Tabel 10: Rekenvoorbeeld: volledig eigendom en KoopSmarter Volledig eigendom Koopsom Hypotheekrente

Benodigd inkomen (NHG) Maandlast hypotheek

€ 355.000 4,5% (30 jaar)

€ 76.000 € 1.900

KoopSmarter Marktwaarde Grondquote Koopsom erfpacht Hypotheekrente Canon Benodigd inkomen (NHG) Maandlast hypotheek en canon

€ 355.000 € 114.500 € 240.500 4,5% (30 jaar) 4,5% € 57.300 € 1.220 en € 430 = € 1.650

Bron: Whitepaper KoopSmarter (2022), actuele hypotheekrentestand (november 2022), bewerking Stec Groep (2022-2023).

BENODIGDE FINANCIËLE MIDDELEN Als een gemeente op termijn met de KoopSmarter aan de slag wil moet hiervoor financiële ruimte belegd worden in de vorm van een garantstelling (mogelijk in combinatie met een deel achter gestelde leningen). Deze garantstellingen hebben de omvang van 30% van de koopsom. Uitgaande van honderd woningen en een grondquote van € 50.000 per woning (of € 90.000 zoals in het bovenstaande voorbeeld) gaat het om een garantstelling van € 5 miljoen. De stichting leent de koopsom bij een zakelijke bank. Dat is mogelijk doordat de gemeente voor deze lening een garantstelling afgeeft. Deze garantstelling drukt niet op de balans van de gemeente, maar dient in de jaarrekening vermeld te worden onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Dit maakt de KoopSmarter substantieel lichter voor betrokken overheden. Een gemeente geeft een garantstelling af over de volledige lening voor de investering van de stichting in een nieuwbouwproject. Het is voor de gemeente uiteraard van groot belang dat de kans dat deze garantstelling wordt aangesproken zo klein mogelijk is. Daarom is het noodzakelijk dat de stichting een buffervermogen opbouwt om eventuele waardedalingen van gronden te kunnen opvangen. Dit buffervermogen gaat ervoor zorgen dat de garantstelling van de gemeente zo laat mogelijk en het liefste helemaal nooit worden aangesproken.

Dit buffervermogen kan opgebouwd worden met een beperkte achtergestelde lening. Hoe groot de buffer bij start van het arrangement moet zijn, moet nog uitkristalliseren. Wanneer de bewoner verhuist wordt de woning getaxeerd en teruggekocht door de Stichting KoopSmarter. Als de stichting de woning daarna opnieuw met KoopSmarter verkoopt, blijft de oorspronkelijke garantstelling doorlopen en hoeft niet te worden opgehoogd. De landelijk werkende stichting KoopSmarter is de uitvoerende en beherende partij. Deze stichting geeft de erfpachtrechten uit, voert de administratie en heeft contacten met de kopers. De gemeente hoeft hiervoor dus geen eigen organisatie op te zetten.

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

25

4.3 KoopStart De KoopStartregeling is vergelijkbaar met de KoopGarantregeling en de KoopSmarter: een woning kan voor een lagere prijs dan de marktwaarde worden aangekocht. De terugkoopgarantie is echter niet van toepassing. Met KoopStart geeft de verkopende partij (in de praktijk veelal corporatie of ontwikkelaar) een koperskorting. Bij doorverkoop tegen marktwaarde vindt afrekening plaats: de koperskorting plus een vooraf te bepalen aandeel in de waardeontwikkeling wordt terugbetaald. Er is geen terugkoopplicht. Het is dus een eenmalige ondersteuning voor de eerste koper. KoopStart is goedgekeurd door de NHG. KoopStart vraagt in het algemeen geen actieve rol van een gemeente. Er is sprake van een erfpachtconstructie, waarbij het recht van erfpacht eeuwigdurend is afgekocht. De erfpachtconstructie is normaal gesproken een afspraak tussen de ontwikkelaar/corporatie en de koper. In het eerdere stadium van grondverkoop, vergunning afgifte of bestemmingswijziging moeten uiteraard wel afspraken worden gemaakt tussen gemeente en ontwikkelaar of corporatie (of in prestatieafspraken in het geval van bestaande bouw). Het doel van de erfpacht-constructie is om te voorkomen dat de afrekening teniet kan worden gedaan bij executieverkoop. Bij doorverkoop levert de ontwikkelaar/corporatie het bloot eigendom en verkrijgt de koper het volle grondeigendom.

Een zelfbewoningsplicht is een wezenlijk onderdeel van de afspraken. Om fiscale redenen is KoopStart niet te combineren met een antispeculatiebeding (de koper zou bij een dergelijke combinatie geen recht hebben op hypotheekrenteaftrek). Nationaal Koopfonds op basis van de Koopstart Op 8 december heeft de Tweede Kamer ingestemd met een eerste rijksbijdrage van € 40 miljoen voor een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. Met een bijdrage uit dit koopfonds kunnen starters met een inkomen tot € 65.000 een nieuwbouwwoning voor een fors lagere prijs dan de marktwaarde kopen. Het Ministerie van BZK werkt het nationaal Koopfonds verder uit in overleg met Stichting OpMaat. De eerste bijdragen uit het fonds staan gepland in het voorjaar van 2023 bij toepassing van KoopStart. VOORWAARDEN VOOR EEN BIJDRAGE UIT HET NATIONAAL KOOPFONDS Starters kunnen een bijdrage krijgen voor de aankoop van een huis. Het fonds is bedoeld voor nieuwbouwwoningen en in eerste instantie alleen voor specifieke projecten. Er gelden de volgende eisen: • Aanvrager is een starter op de woningmarkt. • Aanvrager heeft een (gezamenlijk) inkomen tussen de € 40.000 en € 65.000. • De maximale lening bedraagt € 75.000. • Het fonds richt zich op nieuwbouwwoningen tot € 355.000.

UW ROL ALS GEMEENTE Uw rol als gemeente is in het arrangement van de KoopStart in beginsel beperkt omdat in de meeste gevallen sprake is van een afspraak tussen ontwikkelaar en/of corporatie en de koper. Tot nu toe kiezen gemeenten die zelf willen insteken op versterking van de betaalbare koop zelden voor KoopStart. Vooral het aspect dat woningen in het betaalbare segment niet blijvend behouden worden voor mensen met een middeninkomen speelt een rol. Tegelijkertijd kan KoopStart ook een voor korte en middellange termijn een relatief efficiënt arrangement zijn vanuit provinciaal perspectief. De provincie Gelderland heeft zich medio 2021 op een provinciaal fonds van KoopStart-woningen georiënteerd omdat provinciale middelen dan minder lang vast liggen dan bij een KoopGarantarrangement. Op korte en middellange termijn komen er dan meer betaalbare koopwoningen op de markt en de inkomsten uit verkopen van koopstartwoningen kunnen in een provinciaal fonds worden ingebracht. Zo kunnen revolverend weer nieuwe KoopStart-woningen op de markt gebracht worden. De provincie Gelderland oriënteert zich inmiddels op een pilot voor de KoopSmarter.

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

26

Tabel 11: Overzicht effecten KoopStart Voordelen

• Corporaties/ontwikkelaars hoeven alleen een vordering op te nemen op hun balans en worden zodoende niet beperkt in hun investeringscapaciteit. • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en potentiële waardestijging. • Koper heeft mogelijkheid om een relatief dure woning tegen een lage prijs te kopen binnen zijn financiële bereik. • Remmende werking bij potentiële negatieve waardeontwikkeling voor de koper. • Bij toepassing van een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding worden particuliere beleggers uitgesloten en wordt bijgedragen aan woningbezit van de doelgroep. • Woning kan desgewenst op de vrije markt verkocht worden (geen terugkoopverplichting zoals bij KoopGarant). • Corporaties en ontwikkelaars kunnen voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders). • De koper van de woning bouwt vermogen op door aflossing en (potentiële) waardeontwikkeling.

Nadelen

• Corporaties en ontwikkelaars zijn ‘in the lead’. Gemeente kunnen dit niet zelf doen. Gemeente kan enkel afspraken maken met de ontwikkelaar of corporatie (afhankelijk van de machtspositie). • Alleen de eerste koper profiteert. Na doorverkoop vervalt zodoende het effect van uw beleidsmaatregel. Bij deze eerste doorverkoop ontstijgt de woning (ceteris paribus) het middeldure segment. • Gemeenten hebben beperkt invloed op toewijzing van de woningen aan specifieke doelgroepen. De gemeente is niet degene die het (privaatrechtelijke) contract sluit met de koper (al kan dit natuurlijk wel!).

Effectiviteit

• Op korte termijn effectief, op lange termijn niet. Omdat de terugkoopgarantie niet van toepassing is ontstijgt de woning na doorverkoop het middeldure segment. • Deze regeling is ook toepasbaar voor ontwikkelaars en corporaties, waardoor gemeente zelf geen risico hoeft te lopen. • Als corporaties of ontwikkelaars voorrang geven aan specifieke doelgroepen (zoals scheefhuurders) wordt doorstroming gestimuleerd.

Inzet gemeente/ juridische borging

Stimuleren van corporaties en ontwikkelaars om woningen aan te bieden met KoopStart. Dit kan door middel van prestatieafspraken, afspraken bij gronduitgifte en/of anterieure overeenkomsten. Monitoring en handhaving kwalitatieve verplichting over zelfbewonings-plicht/antispeculatiebeding.

Bijdrage aan betaalbaarheid

Goed: De betaalbaarheid voor een KoopStarter wordt positief beïnvloed. De af te sluiten hypotheek is beduidend lager, waardoor de lening toch haalbaar kan worden. Wel profiteert alleen de eerste koper. In geval van een fonds met KoopStart kunnen middelen revolverend ingezet worden (niet gekoppeld aan het object, maar gekoppeld aan de kasstroom).

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

27

4.4 Wooncoöperaties Wooncoöperaties zijn de meest verregaande vorm van zelforganisatie. De leden van een wooncoöperatie zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van de woning. Het is een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid met als doel haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van hun woning en de direct daaraan grenzende omgeving. Mensen met een lager inkomen kunnen vaak enkel een corporatiewoning huren. Steeds vaker hebben huurders echter de behoefte om zelf of samen met buren zaken te regelen. De roep om minder afhankelijk te zijn van een toegelaten instelling groeit. Landelijk is 17% van sociale huurders geïnteresseerd in vormen van zelfbeheer en zelforganisatie (kennisplatform Corpovenista). Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 hebben sociale huurders met de wooncoöperatie een concreet instrument in handen. Hedendaagse toepassingsbereik wooncoöperatie De interesse voor wooncoöperaties groeit, ook onder gemeenten. Zo heeft gemeente Amsterdam als doelstelling dat over 25 jaar 10% van alle woningen in een coöperatieve vorm is opgenomen. Een wooncoöperatie is een organisatie van en voor bewoners. Door het bundelen van financiële middelen (leningen, eigen vermogen en subsidies) krijgt de vereniging gezamenlijk een bestaand gebouw in bezit of laat zij nieuwe woonruimte(s) bouwen.

Er zijn vier onderscheidende typen: 1. Beheercoöperatie: het vastgoed is in het bezit van de corporatie (of van de gemeente). Huurders nemen in meer of mindere mate beheertaken over. 2. Wooncoöperatie als dochter: de woningen worden in een aparte entiteit geplaatst. De corporatie (of gemeente) is aandeelhouder en dus (indirect) eigenaar van het vastgoed. De huurders exploiteren en besturen deze dochteronderneming als wooncoöperatie. Daarbij kunnen bewoners eigendom verwerven door de aandelen (geleidelijk) over te nemen. 3. Zelfstandige woonvereniging: de wooncoöperatie is als rechtspersoon eigenaar van het vastgoed dat is aangekocht of ontwikkeld. De leden huren de woningen en besturen de organisatie. In de koopakte worden beperkende voorwaarden opgenomen over uitponden en voorwaarden aan de doelgroep voor het huren van een woning. 4. Koperscoöperatie: de bewoners zijn individueel eigenaar. Koop en verkoop van de woning verloopt echter binnen het collectief. Hier is een specifieke financieringsconstructie aan de orde. De meerwaarde van wooncoöperaties Wooncoöperaties kunnen specifieke knelpunten voor lagere- en middeninkomens op de woningmarkt oplossen. We benoemen enkele manieren waarop de wooncoöperatie kan bijdragen aan het realiseren en behouden van betaalbare woningen voor middeninkomens.

• Een wooncoöperatie kan uitkomst bieden op plekken waar een gebrek aan ruimte speelt. Het ontwikkelen van woningen voor lage inkomens op moeilijke locaties zoals leegstaande kantoren of op bestaand bedrijventerrein kan duur zijn voor corporaties of de gemeente. Uitgifte aan wooncoöperaties kan dan een goed alternatief zijn. • Het uitponden van sociale woningen doet weinig tegen de toenemende krapte in het sociale en middensegment. De uitgeponde woningen worden na enige tijd vaak tegen hoge prijzen doorverkocht. Ondanks dat er nieuwe betaalbare woningen worden bijgebouwd, neemt het segment in totaal niet toe. Als een corporatie bezit verkoopt aan een wooncoöperatie onder de voorwaarde dat de woningen niet uitgepond mogen worden en dat bij mutatie alleen mensen met een laag of een middeninkomen in aanmerking komen, blijft de sociale functie grotendeels bestaan. • Als de gemeente grondeigenaar is kan ze in de nieuwbouw wooncoöperaties mogelijk maken, als een bijzondere vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. De gemeente kan dan voorwaarden stellen aan verkoop van de woningen. Ook in Enschede komt vernieuwend opdrachtgeverschap voor (onder andere CPO), maar nog niet veelvuldig.

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

28

UW ROL ALS GEMEENTE Faciliterend • Als u wooncoöperaties wilt faciliteren en stimuleren moet u hier structureel bestuurlijke aandacht aan schenken, en ambtelijke capaciteit voor vrijmaken. • Zet de gemeentelijke ambitie en het beleid op papier. Het expliciet maken van de visie en ambitie helpt om beweging in het veld te creëren. Neem bijvoorbeeld in de prestatieafspraken op hoe initiatieven gefaciliteerd worden met informatie en ondersteuning. • Lokaal actieteam opzetten. Initiatieven, betrokken corporaties, een vertegenwoordiger van de lokale bank en de gemeente (wethouder) komen eens in de zoveel tijd bij elkaar. Actief • Regeling starten voor het oprichten en bevorderen van wooncoöperaties. Bewoners huren een professional in om gezamenlijk te komen tot een passend project voor collectief particulier opdrachtgeverschap. • Gemeente verstrekt een klein deel van de lening en laat dit een achtergestelde lening zijn. Zo wordt een groot deel van het risico voor de bank weggenomen. • Een gemeentelijke garantie voor de lening afgeven. Ook dit maakt het risico voor de bank aanzienlijk kleiner. • Een deel van het bezit overnemen (het meest voor de hand ligt het gronddeel) en dit deel vervolgens in erfpacht uitgeven aan het initiatief. Het initiatief koopt de erfpacht. Tabel 12: Overzicht effecten Wooncoöperaties Voordelen

Nadelen

Effectiviteit

Inzet gemeente/juridische borging Bijdrage aan betaalbaarheid

• Ten opzichte van professionele partijen kan dit leiden tot een meer efficiëntere organisatie, lagere woonlasten en een aanbod dat beter aansluit bij de individuele vraag. De persoonlijke risico’s die aan de regie hangen, worden afgedekt door zaken als financiering, exploitatie en onderhoud gezamenlijk te regelen. • Geen prikkel tot ‘huur’verhoging bij mutatie van de woningen, wanneer dit niet nodig is vanuit een robuust toekomstperspectief. • Risico’s op onenigheid wanneer huishoudens besluiten de coöperatie te verlaten. Vooral in relatie tot de juridische verenigingsstructuur die zeggenschap en verantwoordelijkheid deelt over de leden. • Het zijn projecten die soms een lange aanlooptijd kennen. Hierdoor haken geïnteresseerden soms af. Het vergt dan nieuwe inspanning om nieuwe initiatiefnemers of deelnemers te vinden waardoor er nog meer vertraging ontstaat. • Banken staan vaak nog huiverig tegenover het concept. • Effectief bij nieuwbouw of transformatie. • Collectieve aanpak waardoor individuele risico’s (grotendeels) worden afgedekt. Hierdoor haalbaarder voor middeninkomens. Gemeente kan helpen door verlenen subsidie of aan ondersteuning van het proces of een locatie beschikbaar stellen. Goed. Deelnemers krijgen met deze gezamenlijke regeling extra financiële mogelijkheden en worden uiteindelijk zelf eigenaar van het project (wanneer leningen zijn afgelost).

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

29

VOORBEELDEN VAN WOONCOÖPERATIES 1. Community Land Trust (Gent) Community Land Trust, afgekort CLT, is een democratisch model dat gemeenschapsgronden verwerft en op deze gemeenschapsgronden betaalbare woningen zal realiseren met zoveel mogelijk zeggenschap voor inwoners. Dit is het belangrijkste aspect in de waardecreatie. Deze woningen zijn in de eerste plaats voor de lagere en middeninkomens. In de CLT Gent nemen overheid, bewoners (kopers) deel EN kunnen omwonenden door de openledenstructuur ook deelnemen. De initiële aankoop van de gronden kan plaatsvinden door giften of overheidstussenkomst. Dit type ontwikkeling heeft betrekking op de hele keten van gebiedsontwikkeling. Van initiatief tot beheer en onderhoud. Het CLT maakt wonen betaalbaarder, zorgt voor vermogensopbouw bij lagere inkomens en maakt mensen gezamenlijk verantwoordelijk voor hun omgeving en draagt daarmee bij aan de doelstellingen. Het grote verschil tussen ‘erfpacht’ en CLT is dat niet de gemeente, maar CLT de verpachter is. CLT neemt ook het beheer van de wijk op zich, treft mogelijk voorzieningen in de wijk en informeert en ondersteunt bij onderhoud en beheer De nadruk ligt altijd op betaalbaarheid van de woningen.

Bij erfpacht zonder beperkende voorwaarden (bijvoorbeeld vrijesectorwoningen en kantoren) kan een groot deel van de waardestijging ook ten gunste van de koper van het vastgoed vloeien waardoor de woningen niet meer tot het betaalbare segment behoren op termijn. 2. Casco woonwerkgebouw Pondok (Amsterdam) In 2013 zijn door de gemeente Amsterdam drie bouwgroepen geselecteerd om gezamenlijk met de gemeente de stedenbouwkundige regels op te stellen die hebben geleid tot drie gebouwen in een parkachtige setting. De bedrijfsruimte in de plint wordt door de bewoners verhuurd aan maatschappelijke en culturele initiatieven. Op de eerste en tweede verdieping bevinden zich appartementen en op de derde verdieping drie maisonnettes. Binnen het ontwerp van het casco kon elke bewoner zijn eigen gevelindeling uitwerken waarna het casco gebouwd is door de gezamenlijke aannemer. Na oplevering van het casco lag de verantwoordelijkheid van ontwerp en realisatie van de indeling en installatie van een woning volledig bij de betreffende bewoner. Zo nodig werden ze bijgestaan door een eigen architect, eigen aannemer en/of hulp van de buren. De invloed van de bewoners op de openbare ruimte en het stedenbouwkundige kader is groot. Dit is vastgesteld in samenwerking met de twee overige bouwgroepen en de gemeente. Het is een duurzaam complex.

Het gebouw wordt verwarmd door stadsverwarming en douchewater wordt hergebruikt. Het complex is voorzien van zonnepanelen en op de zuidgevel wordt een verticale tuin gerealiseerd. Het project is gebouwd tegen kostprijs en de bedrijfsruimtes in de plint zijn deels gefinancierd via crowdfunding. Het project is grotendeels op een voor Amsterdam gebruikelijke wijze doorlopen. Grote uitzondering was de mogelijkheid om invloed te hebben op het stedenbouwkundig plan en de programmering (werkruimten). 3. Roggeveenstraat in Den Haag De bewoners vormen een hechte gemeenschap en nemen 60 sociale huurwoningen over in een zelfstandige woonvereniging. In plaats van dat de corporatie het complex sloopt en vervangt door duurdere huurwoningen blijft het betaalbare segment behouden. Bovendien gaan de bewoners de woningen zelf opknappen en blijven ze de gemeenschappelijke tuin beheren. De wooncoöperatie draagt zo bij aan de sociale cohesie in de gentrificerende Zeelheldenbuurt in Den Haag.

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

30

5 Conclusies en aanbevelingen Hierna leest u de voornaamste conclusies en aanbevelingen.

5.1 Vooral behoefte aan betaalbare koopwoningen in gemeente Enschede Enschede kent relatief veel lage en middeninkomens. Op de woningmarkt bestaat tegelijkertijd krapte in het goedkope en middensegment (tot € 235.000). Deze krapte is onder andere af te leiden uit de verhouding tussen het huidige aanbod aan koopwoningen en het aantal verkochte woningen in het afgelopen jaar. Het aanbod/transactieratio is in de goedkoopste klassen relatief laag: woningen in deze klassen worden snel verkocht (zie hoofdstuk 3).

5.2 Extra aandacht voor lage en middeninkomens is nodig om de druk op de betaal- en beschikbaarheid te verlichten KoopStarters met een middeninkomen vinden moeilijk een passende eerste koopwoning. De mismatch zit vooral in de betaalbaarheid van een grondgebonden woning. Middensegment is belangrijk voor de doorstroming en het functioneren van de woningmarkt Middeninkomens met een verhuiswens die nu in een sociale huurwoning wonen, blijven door het gebrek aan doorstroommogelijkheden langer in de huidige woning zitten. Dit gaat ten koste van de doorstroming vanuit het sociale huursegment naar andere segmenten. Dit leidt tot het minder efficiënt functioneren van de woningmarkt. Om de woningmarkt goed te laten functioneren moet worden ingezet op toevoeging van woningen in het gehele middensegment, zowel huur als koop. De huidige marktspanning en woningprijzen maken het toevoegen van woningen in het middensegment een ingewikkelde opgave. Vooral in het koopsegment ontstijgen woningen al snel het middensegment. In stedelijke gebieden zoals Enschede gaat het in de koop steeds vaker om maatschappelijk gebonden eigendom. De opgave is fors, meer inzet is nodig. Door onder druk staande betaalbaarheid en beschikbaarheid groeit de roep om regulering Het gebrek aan betaalbare en beschikbare woningen heeft een hoge maatschappelijke prioriteit.

Deze aandacht dient zich te richten op de koop- en de huurmarkt en kent verschillende lijnen. • Het tegengaan van excessen op de woningmarkt. • Sneller en meer bouwen om het actuele woningtekort op de markt het hoofd te bieden. • Betere toegankelijkheid van de woningmarkt voor doelgroepen die nu tussen wal en schip raken. Maatschappelijk gebonden eigendom als ventiel voor de hoge prijzen Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een prijsverlagende constructie. Door het inzetten van MGE realiseert u meer betaalbare koopwoningen in Enschede.

31

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

5.3 Nationaal koopfonds (KoopStart) en KoopGarant kansrijk voor middeninkomens in Enschede We zien naast regulier erfpacht KoopGarant en KoopStart (gekoppeld aan het nationaal koopfonds) op dit moment als meest kansrijke instrument. Vanuit het oogpunt van de gemeentelijke positie is KoopSmarter interessant, maar dit instrument is tijdelijk van de markt gehaald (als gevolg van de volatiele rente). Met KoopGarant en KoopStart (bijvoorbeeld gekoppeld aan het Nationaal Koopfonds) kunt u als gemeente een rol kan spelen én de eerder geformuleerde doelstelling realiseren. Op termijn kunt u mogelijk een verbeterde versie van KoopSmarter inzetten als alternatief. Zie ook onderstaande tabel. Tabel 13: Overzicht haalbaarheid en mate van bijdragen aan doelstelling In hoeverre kan de gemeente hierin een actieve rol spelen? Klein Matig Groot

Bijdrage betaalbaarheid middeninkomens verbeteren Klein Matig Groot

Regulier erfpacht KoopStart (met nationaal Koopfonds) KoopGarant KoopSmarter Wooncoöperaties

Nationaal koopfonds mogelijk kansrijk voor grote groep starters in Enschede We adviseren u in te zetten op financiering uit het Nationaal koopfonds. Het fonds biedt een unieke kans om nieuwbouwwoningen die in Enschede op de markt komen beschikbaar te krijgen voor de grote groep starters met een middeninkomen die op zoek zijn naar een eerste koopwoning. Aanvragers hebben een (gezamenlijk) inkomen tussen € 40.000 en € 65.000. Dat sluit goed aan bij de doelgroep van middeninkomens die nu buiten de boot valt. Het is nog onduidelijk welke projecten worden geselecteerd voor het fonds. Vooralsnog is niet duidelijk of u hier als gemeente invloed op kunt uitoefenen. Mogelijk kunt u bestaande nieuwbouwprojecten aandragen bij het Rijk. Het Rijk verwacht daarbij dat gemeenten en ontwikkelaars op een gelijkwaardige manier korting verlenen (net als het Rijk). Houd er wel rekening mee dat de woningen zoals het er nu uitziet via de KoopStartregeling op de markt worden gezet. Dit betekent dat ze na 10 jaar op de vrije markt verkocht kunnen worden en mogelijk na die tien jaar niet betaalbaar blijven voor de doelgroep. Het is daarom belangrijk om ook oog te blijven houden voor alternatieve koopconstructies en hier mogelijk in te investeren. Daarnaast is het een aandachtspunt dat de regeling alleen inzet op starters op de woningmarkt.

De regeling zoals deze gaat gelden dient nog nader te worden uitgewerkt. De korting op de verkoopprijs mag naar verwachting niet meer zijn dan € 50.000, om te voorkomen dat kopers grote financiële risico’s lopen. Naar verwachting wordt de regeling nog in 2023 operationeel. KoopGarant is een zeer kansrijke erfpachtconstructies voor Enschede Een erfpachtconstructie in lijn met de KoopGarant achten we aanvullend zeer kansrijk in Enschede. Dit is een realistische manier om de gemeentelijke doelen te halen: betaalbare koopwoningen voor lage en middeninkomens toevoegen, en deze ook op langere termijn beschikbaar houden voor de doelgroep. KoopGarant is de afgelopen jaren qua MGE-constructies de standaard geworden. Dit arrangement wordt door woningcorporaties, gemeenten en banken als de meest robuuste maatschappelijk gebonden eigendomsvorm gezien. Dit blijkt ook uit eerdere verkenningen van verschillende koopvormen 10.

10

Zie De Regt, Geuting, De Kam (2005) voor een overzicht

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

32

Een dergelijke erfpachtconstructie vergroot de betaalbare koopvoorraad op korte termijn. Daarnaast blijven woningen ook op lange termijn beschikbaar in het betaalbare segment. Met een erfpachtconstructie die gebaseerd is op andere Maatschappelijk Gebonden Koopvormen, zoals KoopStart (en KoopSmarter) en Duokoop, wordt het betaalbare aanbod enkel op korte termijn vergroot. Bij vervolgtransacties kunnen de woningen vrij worden verkocht. KoopSmarter kan op termijn dienen als korte termijn ventiel voor hoge marktdruk KoopSmarter kan op termijn dienen om de korte termijn druk op de koopmarkt te verlichten. KoopSmarter kent veelal dezelfde voordelen en vraagt om een ‘lichtere’ financiering dan de KoopGarant, waarin liquide middelen een vereiste zijn (een renteloze lening drukt op budget en bestedingsruimte van de gemeente. Bij KoopSmarter geeft de overheid een garantstelling af. Deze drukt niet op de balans van de gemeente, maar dient in de jaarrekening vermeld te worden onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. KoopSmarter is momenteel nog onvoldoende bruikbaar voor inzet, gezien de huidige problemen omtrent betaalbaarheid in relatie tot de hogere hypotheekrente.

5.4 Aanbevelingen in relatie tot een woning met maatschappelijk gebonden eigendom Hierna geven we een aantal overwegingen in relatie tot een woning met een MGE-constructie. Transactiekosten beïnvloeden haalbare prijsklassen voor een belangrijke doelgroep Een goede afweging tussen prijs en woningtype in relatie tot de doelgroep die u wilt bedienen is van groot belang. Zet in op financiering van woningen met een relatief lage marktwaarde. Bij een te hoge marktwaarde leiden hoge transactiekosten er mogelijk toe dat lagere inkomens alsnog niet in aanmerking komen voor een woning met de erfpachtconstructie. De koper betaalt namelijk bijkomende kosten. Deze ‘kosten koper’ moeten worden betaald met eigen geld. Denk bijvoorbeeld aan de overdrachtsbelasting, notariskosten, advies- en bemiddelingskosten, en eventuele makelaars- en taxatiekosten. De kosten koper bedragen gemiddeld 6% van de aankoopprijs. Voor een woning met een marktwaarde van € 350.000 heeft een koper dus bijvoorbeeld circa € 21.000 aan eigen geld nodig. Hoewel de uiteindelijke koopsom van € 245.000 (uitgaande van 30% korting) mogelijk valt binnen het budget kunnen de relatief hoge transactiekosten mogelijk toch een barrière vormen.

Doorstroming is belangrijk voor doelbereik Kies voor bescheiden metrages, en wees terughoudend met het toevoegen van ‘luxe’ woningen met MGE of het toevoegen van extra metrage en uitbouwen na de aankoop. We verwachten dat zulke woningen de doorstroming te veel beperken, en de woningen op termijn niet betaalbaar houden. Doorstroming is een belangrijke vereiste voor verruiming van het betaalbare woningaanbod op lange termijn. De mate van terugkoop is naar verwachting beperkt als de woning ook op lange termijn tegemoet komt aan wensen van bewoners. Men houdt dan te lang vast aan de woning. Idealiter kiest u vooral woningtypen die geschikt zijn als eerste stap in de wooncarrière. Vanuit deze woning kan men dan op termijn doorstromen naar een grotere of luxere woning. Koppeling met duurzaamheid Voor nieuwbouwwoningen kunt u mogelijk duurzaamheidseisen stellen in onderhandelingen met ontwikkelaars. Nederland ambieert een energieneutrale woningvoorraad in 2050. Daartoe treden per 1-1-2021 de Bijna Energieneutrale (BENG)-eisen in werking. Woningbouw moet vanaf dan voldoen aan de BENG-eisen. U kunt eventuele hogere bouwkosten door duurzaamheidsmaatregelen mogelijk deels compenseren met de erfpachtconstructie. Voor bestaande woningen is het wellicht juist interessant om extra focus te leggen op energie onzuinige woningen.

Bij mutaties kunt u overwegen zelf duurzame aanpassingen te (laten) uitvoeren. Denk aan groenere energie, betere isolatie en ventilatie, en het oplossen van vochtproblemen. Zo vangt u twee vliegen in een klap: u biedt betaalbare woningen aan terwijl u tegelijkertijd de voorraad verduurzaamt.

Erfpacht in Enschede, oplossing voor betaalbaarheid? 22.206

33

Renovatie is vaak duurzamer, goedkoper en minder schadelijk voor het milieu dan integrale sloop- en nieuwbouw. Het verlengen van de levensduur van een gebouw is één van de meest effectieve manieren om duurzaam te bouwen. Renovatie bespaart vaak veel materialen en kosten voor bijvoorbeeld nieuwe wegen en riolering en voorkomt bouw- en sloopafval. Juridisch zijn er beperkingen, maar met contractuele eisen kunt u ver gaan Artikel 122 Woningwet verbiedt overheden om extra eisen te stellen bovenop het Bouwbesluit. In het verleden zijn op basis van dit artikel eisen van gemeenten over een lagere Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) vaker nietig verklaard. Een dergelijke eis hield bijvoorbeeld geen stand in de gemeente Buren, waar kopers een korting op de grondprijs tegemoetzagen voor woningen met een lagere EPC. Financiering is geen verplichting. U levert een product onder contractuele voorwaarden. Partijen die met u in zee gaan weten vooraf waar ze voor tekenen. We verwachten daarom dat u relatief ver kunt gaan in het stellen van eisen. Zo kunt u bijvoorbeeld grenzen formuleren voor wat betreft marktwaarde en oppervlakte van de woning. U kunt ook duurzaamheidscriteria stellen waar aan moet worden voldaan om in aanmerking te komen voor financiering.

5.5 Aanbevelingen in relatie tot gebruikers van maatschappelijk gebonden eigendom Hierna geven we een aantal overwegingen die belangrijk zijn in relatie tot gebruikers van een MGEwoning. Ruimte om terugkooptermijn te verlengen of terugkoopregeling teniet te doen Bij sommige MGE’s zoals KoopGarant bent u bij terugkoopverzoeken verplicht om de woning ook daadwerkelijk terug te kopen, binnen een bepaalde termijn (maximaal drie maanden na kennisneming van de verkoopwens in geval van KoopGarant). Een financiële buffer is van groot belang indien u wilt vasthouden aan de termijn van drie maanden. Om te behoeden voor financiële tekorten kunt u kunt de mogelijkheid inbouwen om de terugkooptermijn met een aantal maanden te verlengen, bijvoorbeeld tegen een vergoeding of reductie op aflossing van de koperskorting. Als u bewoners meer vrijheid wilt laten genieten, kunt u als alternatief een clausule opnemen in het contract waarmee eigenaren de woning tóch op de vrije markt kunnen verkopen, bijvoorbeeld wanneer uw budget en buffer onder een bepaalde minimumwaarde zakt. Voorwaarden aan woningverbetering stellen Met MGE wordt u bloot eigenaar van de grond, bewoners zijn volledig eigenaar van de woning. Zij mogen dus aanpassingen doen aan de woning en hebben recht op de volledige meerwaarde die dit creëert.

Het is verstandig om beperkende voorwaarden te stellen voor wat betreft aanpassingen aan de woning. Grote waardestijgingen door aanpassingen kosten u geld, aangezien u de woning tegen een marktconforme prijs terugkoopt. U kunt overwegen een limiet te stellen aan de vergoede waardestijging door aanpassingen. De hoogte van de limiet bepaalt u vooraf, of maakt u afhankelijk van de koopsom. U kunt ook verbieden om de woning uit te breiden in oppervlakte. Een groter woonoppervlak resulteert namelijk doorgaans in een relatief grote waardestijging. Denk bijvoorbeeld aan een verbod op de bouw van een dakkapel of een andere vorm van aanbouw. U kunt dit contractueel (laten) vastleggen in de verkoopovereenkomst. Inkomenseisen stellen Overweeg inkomenscriteria op te stellen voor gebruikmaking van MGE. U wilt vooral woningzoekenden bedienen die nu lastig een geschikte woning vinden, passend bij hun budget. Het gaat vooral om lage- en lage middeninkomens. Een maximale inkomensgrens zorgt ervoor dat u deze doelgroepen ook daadwerkelijk bedient. Aangezien financieringsmogelijkheden sowieso zijn gekoppeld aan het inkomen is een minimale inkomenseis is niet nodig.