Raadsvoorstel - Actualisatie ontwikkelstrategie innovatiedistrict Hengelosestraat

Voorstel Gemeenteraad A Onderwerp

Actualisatie ontwikkelstrategie innovatiedistrict Hengelosestraat

Portefeuillehouder

Malkis Jajan Agendaletter (C)

Organisatieonderdeel

Cluster Ruimtelijke Ontwikkeling en Beheer

Stuknummer

Aangeboden aan Raad

29 januari 2025

Corsanummer

2400031504

(invulling door Griffie)

_______________________________________________________________________________________ Wij stellen u voor te besluiten om: 1. In te stemmen met de gewijzigde ontwikkelstrategie van fase 1 van het investeringsplan Kennispark waarmee een belangrijke impuls wordt gegeven aan de ontwikkeling van Kennispark door onder andere 185 woningen toe te voegen in het gebied en over te gaan tot de investering in het parkeergebouw zonder te wachten op een omgevingsvergunning voor het eerste bedrijfsgebouw aan de Hengelosestraat 2. Een aanvullend krediet van € 2.150.000 (prijspeil 2026) beschikbaar te stellen bovenop het bij raadsbesluit d.d. 7 maart 2022 vastgestelde krediet ter grootte van €6.583.000 (prijspeil 2025) voor de realisatie van het parkeergebouw bestaande uit ca. 325 parkeerplaatsen en een multifunctionele commerciële ruimte in de plint leidend tot een totaal krediet van € 8.733.000. 3. Dit krediet te dekken uit: a. de exploitatie van het parkeergebouw door het parkeerbedrijf Enschede, b. een bijdrage van € 4.943.000 over een periode van 40 jaar uit de kapitaallastenreeks van de Strategische Investeringsagenda. Na verrekening van de bijdrage resteert een te verwachten eindresultaat van €7.000 na een aanvankelijk aanloopverlies van €2.272.000, c. de verwachte verkoopopbrengst van de multifunctionele commerciële ruimte in de plint ter grootte van € 700.000, 4.

In afwijking van het raadsbesluit voor vaststelling van de Parkeervisie Enschede d.d. 23 november 2023 voor dit parkeergebouw en voor deze exploitatie in te stemmen met een jaarlijkse indexering van de met de afnemers af te sluiten parkeerabonnementen, 5. De door het college opgelegde geheimhouding ten aanzien van de bijlagen 3 en 4 bij dit voorstel te laten voortduren, vanwege artikel 87 jo. 88 lid 2 Gemeentewet jo. Artikel 5.1 van de Wet open overheid, 6. De hieruit voortvloeiende begrotingswijziging vast te stellen.

Inleiding en voorgeschiedenis Het Kennispark vervult een belangrijke rol voor Nederland, Twente en Enschede in het bijzonder bij het aantrekken en vasthouden van talent en werkgelegenheid. Dit wordt onder andere bevestigd door recente ontwikkelingen rondom het Twentse ChipTech Cluster en de banengroei op Kennispark die met 64% in de laatste 5 jaar ruim boven het Enschedese gemiddelde van 14% ligt. Om deze leidende rol te behouden en verder te versterken is in 2018 de gebiedsstrategie Kennispark gelanceerd. Eén van de pijlers onder de Gebiedsstrategie is de transformatie van drie losse deelgebieden (UT, Hengelosestraat en B&S park) naar één samenhangend en met de stad verbonden innovatiedistrict. De gebiedsstrategie is uitgewerkt tot de in 2019 door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie kennispark. Het stedenbouwkundig- en mobiliteitsplan kennispark vormde de concrete ruimtelijke uitwerking van de structuurvisie en werd vastgesteld in 2021. De ontwikkelingen op het kennispark zijn afhankelijk van diverse (externe) factoren. Deze dynamische omgeving betekent ook dat een hoge mate van flexibiliteit in de gemeentelijke uitvoeringsstrategie cruciaal is om de gemeentelijke doelen te behalen. Het Kennispark maakt onderdeel uit van de gemeentelijke investeringsagenda.

Deze agenda geeft de gemeente langjarig de noodzakelijke investeringskracht én flexibiliteit, die nodig is om de hiervoor benoemde bestuurlijk vastgestelde doelen op het kennispark te halen. Op 7 maart 2022 heeft de gemeenteraad voor de eerste fase van het investeringsplan Kennispark de (financiële) kaders vastgesteld. Dit raadsbesluit gaf concreet invulling aan de rol die de gemeente inneemt bij de verdere ontwikkeling van het gebied.

ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

Hiermee wordt enerzijds duidelijkheid gecreëerd richting ondernemers en worden zij anderzijds uitgedaagd om zelf te investeren in het gebied. Intussen is al een aantal belangrijke stappen gezet in de uitvoering (realisatie oversteek, herinrichting Institutenweg, nieuw vastgoed waaronder Fraunhofer en DTC). Cruciaal in de ontwikkeling van het Kennispark is de realisatie van het Innovatiedistrict aan de Hengelosestraat. Deze gebiedsontwikkeling omvat een bedrijfsverzamelgebouw van 12.000 – 20.000 m2 vastgoed voor innovatieve sciencebedrijven en instellingen en de bouw van circa 185 woonstudio’s voor talent in de sociale huursector. Impressie innovatiedistrict Hengelosestraat Door het parkeren van deze ontwikkelingen in een parkeergebouw onder te brengen ontstaat ruimte voor een aantrekkelijke openbare ruimte. Door in elk gebouw plintfuncties, zoals horeca en voorzieningen toe te voegen wordt bovendien de gewenste levendigheid van het gebied aanzienlijk vergroot. De afgelopen jaren is door alle betrokken partijen, gemeente (parkeergebouw), Domijn / Veste Wonen (woonstudio’s) en ASR (bedrijfsvastgoed) voortvarend gewerkt aan de plannen. Als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden (o.a. hoge inflatie/bouwkostenstijging, stijging rente en de door deze hogere risico’s oplopende rendementseisen) heeft de gebiedsontwikkeling vertraging opgelopen.

Onze samenwerkingspartner ASR krijgt de businesscase van het commerciële bedrijfsvastgoed vooralsnog niet rond. Deze vertraging blokkeert eveneens de bouw van het parkeergebouw waarvan de businesscase ook onder druk staat en bovendien is gekoppeld aan de omgevingsvergunning van deze ontwikkeling. Ondanks het verhoogde risicoprofiel van de gebiedsontwikkeling is Domijn in staat en bereid om grootschalig te investeren op Kennispark. Dit door circa 185 woonstudio’s te bouwen Voor Domijn is het gezien de omvang van deze investering, van groot belang dat de gebiedsontwikkeling aan de Hengelosestraat ook volledig gerealiseerd wordt. Zekerheid over een hoogwaardige openbare ruimte en de daarvoor noodzakelijke realisatie van het parkeergebouw zijn dan ook voorwaardelijk voor de investeringsbeslissing van Domijn. Dat vraagt om aanpassing van de gemeentelijke ontwikkelstrategie en daarmee het huidige raadskader uit 2022. Dit raadsvoorstel beperkt zich daarmee tot die aspecten die ten opzichte van het raadsbesluit van 7 maart 2022 zijn gewijzigd.

Publieksvriendelijke samenvatting Begin 2022 heeft de raad een krediet beschikbaar gesteld voor de realisatie van een parkeergebouw als onderdeel van de ontwikkeling van het innovatiedistrict Hengelosestraat dat verder bestaat uit de bouw van circa 185 woningen in de sociale huur en 20.000 m2 commercieel vastgoed voor innovatieve sciencebedrijven en –instellingen. De gemeenteraad heeft in 2022 besloten om de realisatie van het parkeergebouw te koppelen aan de afgifte van de omgevingsvergunning voor de eerste fase van het commercieel vastgoed. Met dit voorstel wordt de raad voorgesteld deze koppeling los te laten zodat het parkeergebouw inclusief multifunctionele commerciële plint vooruitlopend op de toevoeging van bedrijfsbebouwing kan worden gebouwd. Hierdoor ontstaat voor Domijn de noodzakelijke zekerheid over de realisatie van een hoogwaardige openbare ruimte en de start van de gebiedsontwikkeling. Door deze gemeentelijke investeringsbereidheid gaat ook Domijn over tot realisatie van het woongebouw. Daarmee geven Domijn en de gemeente gezamenlijk een belangrijke impuls aan de verdere ontwikkeling van het Kennispark. Gewenst effect van het besluit in relatie tot de strategische opgaven Met dit besluit laat de gemeente, samen met Domijn zien dat we geloven in de toekomst van Kennispark en de Spoorzone Hengelo-Enschede.

Dit besluit biedt een context waarin andere investeerders worden gestimuleerd en ondersteund om bij te dragen aan de verdere verstedelijking en groei van ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

technologiebedrijven in Twente. Daarnaast wordt door dit besluit op korte termijn door Domijn een huisvestingsconcept gerealiseerd dat bijdraagt aan de betaalbare woningbouwopgave in algemene zin en de opgave om talent in Twente vast te houden in het bijzonder. Daarmee draagt dit voorstel bij aan meerdere doelen uit het coalitieakkoord met betrekking tot de bruisende en de gezonde en duurzame stad. Argumenten 1.1

Gemeente en Domijn geven samen een belangrijke impuls aan de verdere ontwikkeling van het Kennispark en creëren een stevige basis voor verdere groei van Kennispark.

Woningcorporatie Domijn en Veste Wonen staan in de startblokken om in 2025 te beginnen met de bouw van Bundle@Kennispark. Dit woongebouw (zie hieronder) biedt een betaalbare sociale huurwoning voor (master)studenten, PhD’ers, kenniswerkers en medewerkers van Kennispark, met een focus op doorstroom en talentbinding. Conform de motie “Doelgroepenbeleid bij wonen op Kennispark” (aangenomen in de raadsvergadering 7 maart 2022) zijn deze doelgroepen geborgd in de koopovereenkomst voor de grond. Het succes van deze woningen hangt samen met de ontwikkeling van een aantrekkelijke openbare ruimte. Door als gemeente samen met Domijn (semi)publieke voorinvesteringen te doen om het gebied aantrekkelijk te maken wordt een belangrijke basis gelegd voor verdere ontwikkelingen. Door dat juist nu te doen geven we een belangrijk signaal af. Ook met het oog op andere relevante ontwikkelingen zoals het Project Beethoven waarbij het Rijk investeert in onderwijs en kennis voor de versterking van de Nederlandse microchipsector, met een focus op Twente. Talent vasthouden in Twente is essentieel om deze ambitie te realiseren. Of de verstedelijkingsstrategie waarbij Het Rijk, provincie en gemeenten samenwerken om steden in Twente te intensiveren. De Spoorzone HengeloEnschede speelt hierin een sleutelrol, met het Innovatiedistrict Hengelosestraat als vliegwiel.

De ingezette koers en voorgestelde investeringen dragen daarmee ook bij aan de beoogde banenontwikkeling. Dat betekent wel dat de koppeling met de vergunningverlening voor de bedrijfsbebouwing moet worden losgelaten. Het Impressie Bundle@Kennispark gemeenschappelijk draagvlak van alle samenwerkende partijen (ondernemers, UT, Domijn / Veste Wonen en gemeente) voor deze ontwikkeling blijkt uit de getekende steunverklaring (zie bijlage 1). 1.2

We blijven acteren vanuit de bedoeling van de motie ‘Investeren aan de hand van indicatoren’

Bij de vaststelling het stedenbouwkundig plan voor het Kennispark is de motie ‘Investeren aan de hand van indicatoren’ raadsbreed aangenomen. De gedachte achter de motie is dat de gemeente investeert in het parkeergebouw op het moment dat de gestelde ambities uit het stedenbouwkundig plan daadwerkelijk vorm krijgen. Deze ambities hebben betrekking op de groei van werkgelegenheid bij high tech bedrijven op Kennispark. In het raadsbesluit van 7 maart 2022 is dit vertaald door de start bouw van het parkeergebouw te koppelen aan de eerste fase van de bedrijfsontwikkeling binnen het innovatiedistrict Hengelosestraat. De gemeente had daarmee zekerheid dat pas geïnvesteerd werd in het parkeergebouw als er daadwerkelijk bedrijfsvastgoed gebouwd zou worden en de markt heeft de zekerheid dat de gewenste parkeeroplossing aanwezig zou zijn bij realisatie. We stellen nu voor om deze koppeling los te laten en gelijk met Domijn te starten met de bouw van het parkeergebouw. Hoewel er dus nog geen concreet zicht is op realisatie van ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

bedrijfsvastgoed binnen het innovatiedistrict Hengelosestraat, is er Kennisparkbreed wel degelijk sprake van groei, zowel kwantitatief als kwalitatief. Sinds de motie is aangenomen in 2020, is er op Kennispark al zo'n 18.000 m2 aan vastgoed toegevoegd. Uit recent onderzoek in opdracht van het Nationaal Campussen Overleg blijkt dat de werkgelegenheid bij high tech bedrijven op Kennispark in de periode 2018-2024 met 64% is toegenomen tegenover het Enschedese gemiddelde van 14% (zie bijlage 2). Nu proactief en anticyclisch samen met Domijn investeren in de eerste fase van de gebiedsontwikkeling is ondanks de voorgenoemde resultaten vanzelfsprekend niet risicoloos maar wel noodzakelijk om het fundament onder de gebiedsontwikkeling te leggen. 2.

Marktontwikkelingen en nieuwe inzichten vragen om een hogere investering.

Onder andere door uitzonderlijke marktomstandigheden (hogere bouwkostenstijging als gevolg van macro economische factoren) zijn de te verwachten stichtingskosten voor de bouw van het parkeergebouw toegenomen. Dat betekent dat het parkeergebouw niet binnen het hiervoor in 2022 beschikbaar gestelde krediet gebouwd kan worden. Voor een nadere duiding hiervan wordt verwezen naar bijlage 3. Een levendige openbare ruimte draagt in belangrijke mate bij aan het succes en de aantrekkelijkheid van het innovatiedistrict als woon- en werkgebied. Daarom krijgt al het vastgoed in het innovatiedistrict Hengelosestraat op de begane grond een plintfunctie die bijdraagt aan deze levendigheid. Onder plintfuncties wordt onder andere verstaan: detailhandel, horeca, ruimte voor pakketautomaten, flexibele kantoorconcepten, etc. In het parkeergebouw gaat het dan om circa 350 m2 bruto vloeroppervlak aan plintfuncties (dit is circa 4% van het bruto oppervlak van het parkeergebouw van circa 8.900 m2). Bij de besluitvorming in 2022 is hiervoor geen extra krediet opgenomen. Dit vanuit de gedachte dat een plintfunctie in een later stadium kon worden toegevoegd door onze ontwikkelpartners. Dat is echter in deze context waarin de gebiedsontwikkeling om een extra impuls vraagt niet wenselijk.

Door nu te investeren in het parkeergebouw is het ook noodzakelijk geworden om gelijk te investeren in de plintfunctie van het gebouw, en ook hiervoor extra krediet aan te vragen. 3.1. Met een bijdrage uit de kapitaallastenreeks van de investeringsagenda kan naar verwachting een sluitende parkeerexploitatie gerealiseerd worden. Wanneer de koppeling tussen bouw parkeergebouw en ontwikkeling van het bedrijfsvastgoed wordt losgelaten, moeten we in financiële zin rekening houden met een scenario dat dit in de eerste jaren, met uitzondering van het parkeren ten behoeve van het woongebouw, leidt tot extra leegstand in het parkeergebouw (de bedrijfsgebouwen zijn dan immers nog niet gerealiseerd). In de geactualiseerde parkeerexploitatie is dit vertaald door uit te gaan van een periode van vijf jaar extra leegstand na ingebruikname. De gestegen stichtingskosten, het hanteren van de meest actuele parameters van het parkeerbedrijf, in combinatie met deze leegstandsaanname resulteert in een geraamd cumulatief exploitatietekort na 40 jaar van circa € 4,95 mln. Dit tekort kan gedekt worden uit de voor Kennispark gereserveerde middelen in de kapitaallastenreeks van de Strategische investeringsagenda. In de paragraaf Kosten en financiële dekking van dit voorstel wordt hier nader op ingegaan. 3.2.

De plintfunctie kan kostendekkend worden toegevoegd

Het doel is een gebiedsontwikkeling die bijdraagt aan het aantrekken en vasthouden van talent. Een levendig gebied is voorwaardelijk voor het halen van dit doel. Blinde gevels van het parkeergebouw midden in de hoogwaardige openbare ruimte conflicteren in hoge mate met de gewenste levendigheid. Om deze reden is het noodzakelijk dat we als gemeente (weliswaar in geringe mate) ook investeren in deze levendigheid door toevoeging van een plintfunctie aan de belangrijkste zijde van het gebouw. Met betrekking tot de plintfunctie hebben wij extern advies r ingewonnen. (zie bijlage 4). De conclusie is dat de verhuurbaarheid van een dergelijke functie in het parkeergebouw als goed wordt ingeschat mits de ruimte wordt opgedeeld in meerdere units met functies als kleinschalige horeca of een kleine supermarkt (to-go concept). Dergelijke functies passen binnen de kaders van het door uw raad eerder vastgestelde bestemmingsplan en sluiten goed aan bij de functie van het parkeergebouw als zodanig. Ook verhoudt dit zich prima tot de beoogde overige plintfuncties in het gebied. Hoewel er dus een extra investering nodig is voor de plintfunctie in het gebouw, verwachten wij op basis van het genoemde advies deze terug te kunnen verdienen door verkoop (appartementsrecht).We kiezen hierbij voor verkoop omdat langjarige exploitatie van een commerciële plintfunctie niet past binnen onze beleidskaders.

In deze unieke situatie is de realisatie van commercieel ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

vastgoed (de plintfunctie) niet het hoofddoel, maar een belangrijk middel om de gewenste kwaliteit en levendigheid op Kennispark te realiseren.

4.

Niet indexeren toekomstige parkeerabonnementen leidt tot een onhaalbare exploitatie.

Bij de vaststelling van de “Parkeervisie Enschede, leefbaar, aantrekkelijk en bereikbaar” op 23 november 2023 is besloten om de abonnementstarieven voor de gemeentelijke parkeergarages de komende jaren niet te indexeren. Dit is intussen bekrachtigd door het college in de parkeertarieven van 2025. In de businesscase voor het parkeergebouw Kennispark wordt wel uitgegaan van jaarlijkse indexering. Bevriezen van abonnementstarieven bij deze nieuwe parkeergarage betekent in dit geval een onhaalbare exploitatie. Voorgesteld wordt dan ook om in de toekomst voor de parkeergarage Kennispark separate parkeertarieven vast te stellen. Het parkeergebouw op Kennispark zal volledig ten dienste staan aan de gebiedsontwikkeling ter plaatse. Dit doel is onvergelijkbaar met het parkeerbeleid dat gevoerd wordt in de binnenstad. Dit beleid is er vooral op gericht om het gebruik van straat parkeren te ontmoedigen en dat van de parkeergarages te stimuleren. Om deze reden zal het parkeergebouw Kennispark ook een zelfstandige plek krijgen binnen het parkeerbedrijf. 5.

Het is gewenst de door het college opgelegde geheimhouding te continueren.

Voor het college is openbaarheid het uitgangspunt wanneer het gaat om het aanbieden van stukken aan uw raad. Het is immers belangrijk dat inwoners kunnen volgen welke keuzes worden gemaakt. In dit geval hebben wij er echter voor gekozen om op bijlage 3 “Actualisatie businesscase Parkeergarage Kennisparkd.d. 21 januari 2025” en bijlage 4 “Adviesrapport “Hengelosestraat ong. te Enschede – parkeergarage en commerciële plint- Kennispark" geheimhouding op te leggen. Hierbij zijn de belangen zoals opgenomen in de Wet open overheid (Woo) meegewogen. De geheimhouding wordt gebaseerd op economische en financiële belangen van de gemeente (artikel 5.1, lid 2 onder b. van de Woo). Risico’s 1.

Realisatie bedrijfsbebouwing duurt langer dan vijf jaar

Uiteraard is de ambitie om naast het woongebouw en het parkeergebouw ook de bedrijfsbebouwing zo snel mogelijk te realiseren. Het feit dat de parkeeroplossing voor de nieuwe bedrijfsbebouwing straks feitelijk al aanwezig is, gaat hier naar onze overtuiging ook aan bijdragen. Desalniettemin gaan wij in de businesscase 2025 nu uit van de aanname van vijf jaar leegstand. Wanneer realisatie van bedrijfsbebouwing binnen het innovatiedistrict nog langer op zich laat wachten, zal dit uiteraard een negatief effect hebben op de parkeerexploitatie. Wij achten een termijn van vijf jaar in dit geval echter realistisch. Allereerst omdat feitelijk sprake is van zeven jaar omdat de termijn van vijf jaar start op het moment van ingebruikname vanwege twee jaar voorbereidings- en realisatietijd. Wanneer de leegstand desalniettemin langer aanhoudt zijn er drie scenario's: • Een langere periode van leegstand wordt geaccepteerd. De gevolgen hiervan landen in het parkeerbedrijf. Exploitatierisico’s van het parkeergebouw komen in eerste instantie ten laste van het parkeerbedrijf. Wanneer de situatie zich voordoet, en leegstand langer aanhoudt kan worden bekeken of dit risico (tijdelijk) met de reserve parkeren op te vangen is.

De risico’s van de exploitatie van het parkeergebouw Kennispark die de hoogte van de parkeerreserve ontstijgen worden vanaf het startjaar van de exploitatie meegewogen in de bepaling van het weerstandsvermogen om te voorkomen dat eventuele tegenvallers leiden tot ombuiging van bestaand beleid. Concreet kan dit bijvoorbeeld betekenen dat in enig jaar de afdracht vanuit het parkeerbedrijf richting algemene middelen wordt verlaagd. Daar is dan vanuit het weerstandsvermogen in voorzien. • De vrij te houden capaciteit wordt beschikbaar gesteld voor andere bedrijven op het Kennispark. • Het parkeergebouw dat demonteerbaar zal zijn kan worden verkocht en elders herbouwd. Mocht deze situatie zich gaan voordoen dan vraagt dit op dat moment om een nieuwe integrale afweging.

ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

2. Verkoop plintfunctie duurt langer of leidt tot minder opbrengsten Met betrekking tot de plintfunctie wordt aangenomen dat deze kostendekkend verkocht wordt. Aan verkoop van vastgoed zijn vanzelfsprekend risico’s verbonden. Vastgoed wordt verkocht onder marktconforme condities, wat betekent dat we ook rekening moeten houden met dit marktrisico. Wanneer verkoop als gevolg van een gewijzigde marktsituatie bijvoorbeeld langer op zich laat wachten of de marktwaarde daalt, dan zal dit leiden tot hogere kosten in de vorm van stijging van de tijdelijke exploitatielasten en eventueel een lagere opbrengst. Dit risico wordt meegewogen in de bepaling van het weerstandsvermogen om te voorkomen dat eventuele tegenvallers leiden tot ombuiging van bestaand beleid. Kosten en financiële dekking van het voorstel In 2022 heeft de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld van € 6.583.000 voor de realisatie van het parkeergebouw aan de Hengelosestraat. Dit krediet kon gedekt worden uit de door adviesbureau Spark BV opgestelde 40-jarige parkeerexploitatie van het parkeergebouw. In 2022 werd een positief cumulatief exploitatieresultaat verwacht van circa € 2,7 mln over een periode van 40 jaar. Als gevolg van de gewijzigde ontwikkelingsstrategie is het noodzakelijk dat de investeringsraming en parkeerexploitatie van het parkeergebouw geactualiseerd worden naar de laatste inzichten.

Dit betekent onder andere dat: - In de exploitatie rekening moet worden gehouden met een periode van leegstand met betrekking tot de parkeerplaatsen behorende bij de nog te realiseren bedrijfsgebouwen; - Het krediet wordt bijgesteld op basis van de bouwkosten door marktomstandigheden en harder gestegen bouwkosten dan verwacht; - De actuele parameters van het parkeerbedrijf gehanteerd worden in de parkeerexploitatie; - Het realiseren van een multifunctionele plint in de parkeergarage voorwaardelijk is voor de vergroting van de levendigheid in het gebied. In 2022 werd nog verwacht dat deze plintfunctie gerealiseerd kon worden door onze ontwikkelingspartners. Door nu al te starten met de bouw van de parkeergarage is het ook nodig zekerheid te krijgen over het realiseren van de plintfuncties. Om deze reden is het cruciaal dat de gemeente ook hier een actieve rol op zich neemt. Daarom maakt een additioneel krediet voor de bouw van deze plintfuncties onderdeel uit van het voorstel. De gewijzigde ontwikkelstrategie en de daaruit volgende actualisatie van de kostenramingen en exploitatie, zorgen ervoor dat de investeringen niet langer volledig gedekt kunnen worden uit de parkeerexploitatie. Dit tekort kan gedekt worden uit de voor Kennispark gereserveerde middelen in de kapitaallastenreeks van de investeringsagenda. Met een cumulatieve bijdrage van €4.943 mln.

uit de strategische investeringsagenda, kan naar verwachting over een periode van 40 jaar een sluitende parkeerexploitatie gerealiseerd worden. Het parkeergebouw maakte eerder al onderdeel uit van de investeringsagenda. Na het raadsbesluit in 2022 is de aanzienlijke financiële claim van het parkeergebouw op de investeringsagenda (€ 375.000 per jaar vanaf 2025) afgevoerd omdat met de uitgangspunten van 2022 een positieve parkeerexploitatie kon worden gerealiseerd. De door deze vrijvallende middelen ontstane investeringsruimte in de investeringsagenda is destijds ten goede gekomen aan de andere projecten van de investeringsagenda. Het belang van fase 1 van de gebiedsontwikkeling Hengelosestraat is groot. Hetzelfde geldt voor de overige projecten op de investeringsagenda. Derhalve wordt het op dit moment niet verstandig geacht om de financiële claim van het Kennispark op de investeringsagenda te verhogen. Om die reden is gezocht naar een oplossing binnen de bestaande investeringsruimte van Kennispark. Deze is gevonden door het reduceren van de investeringen in fase 2 ten gunste van het parkeergebouw in fase 1. Dit primair vanuit de gedachte dat zonder fase 1, de volgende fases sowieso zwaar onder druk zullen komen te staan.

Bovendien heeft voortschrijdend inzicht ertoe geleid dat middelen die zijn gereserveerd voor onderdelen van fase 2 kunnen worden ingezet voor het nu voorliggende voorstel zonder dat dit ten koste gaat van andere gewenste ontwikkelingen. We behouden ook na deze wijziging een flinke investeringskracht in fase 2. We kunnen dus door herprioritering van middelen binnen Kennispark, zowel fase 1 van de gebiedsontwikkeling starten én genoeg investeringsruimte overhouden voor de volgende ontwikkelingsfases. En dat zonder de andere projecten van de investeringsagenda te belemmeren.

ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

Krediet parkeergebouw 2022 en 2025 A Krediet Dekking krediet: B Geraamd eindresultaat over 40 jaar Resultaat na bijdrage investeringsagenda Dekking kapitaallasten uit investeringsagenda: C Dekking kapitaallasten uit investeringsagenda gemiddeld per jaar D geraamde verevening exploitatietekorten met de reserve parkeren

€

voorstel 2025 8.033.000 €

Verschil 1.450.000

2.723.000 € € € €

-4.936.000 € 7.000 € 4.943.000 123.575

-7.659.000 7.000

-1.899.000 €

-2.272.000 €

-373.000

€ nvt

€

Krediet multifunctionele commerciële plint E Kredietaanvraag 2025 F Verwachte verkoopprijs plintfuncties Verwacht verkoopresultaat

Besluit 2022 nvt nvt nvt

RESUME: KREDIET 2025 Aanvullend krediet parkeergebouw Krediet multifunctionele commerciële plint Totaal (aanvullend) krediet 2025

Besluit 2022 6.583.000 €

€ € €

voorstel 2025 700.000 € -700.000 -

Verschil 700.000

voorstel 2025 € € €

1.450.000 Dekking: exploitatie en investeringsagenda 700.000 Dekking: verkoop 2.150.000

A. Er is een aanvullend krediet nodig van €1,45 mln voor de bouw van de parkeergarage. Deze stijging volgt uit een actualisatie van de investeringsramingen door adviesbureau Spark. B. Als gevolg van de hiervoor benoemde actualisatie van de investeringsramingen en parkeerexploitatie volgt dat over een periode van 40 jaar, de exploitatie van het parkeergebouw naar verwachting niet positief zal blijven. Het cumulatieve exploitatieresultaat van de parkeergarage wordt nu geraamd op circa € 4,94 mln negatief (in tegenstelling tot € 2,7 mln positief in 2022). C. Om het tekort te dekken zoals hiervoor onder ‘B’ is uiteengezet, wordt voorgesteld om over een periode van 40 jaar, in totaal € 4,943 mln van de kapitaallasten te dekken uit de voor Kennispark fase 2 beschikbare middelen in de investeringsagenda. Met de inzet van de investeringsagenda wordt de verwachte parkeerexploitatie sluitend. Over de gehele exploitatieperiode van 40 jaar bedragen de totale exploitatie en kapitaallasten van het parkeergebouw naar verwachting circa € 26 mln. De kapitaallastenbijdrage van circa € 4,943 mln over 40 jaar vormt daarmee circa 19% van de totale kosten. Ruim 80% van de exploitatie wordt gedekt uit de verwachte parkeeropbrengsten. D. Net als bij het besluit in 2022, is het nodig om in de eerste exploitatiejaren, de exploitatietekorten te verevenen met de reserve parkeren.

Per saldo stijgt de geraamde verevening met circa € 0,37 mln tot € 2,272 mln. Deze exploitatietekorten in de eerste jaren worden, vanuit de aanname van vijf jaar leegstand, vervolgens weer, vanaf ca. 2032 gecompenseerd met de positieve exploitatieresultaten. E. Met de realisatie van de voor de gebiedsontwikkeling noodzakelijke plintfuncties in het parkeergebouw is een investering gemoeid van € 0,7 mln. De werkelijke investering zal duidelijk worden na aanbesteding van het project. Naar verwachting kan deze investering volledig gedekt worden uit de verkoopopbrengsten van deze plintfuncties. Met dit voorstel toont de gemeente haar investeringsbereidheid op het Kennispark. Door de inzet van middelen in de investeringsagenda zijn we in staat om in lijn met de vastgestelde bestuurlijke doelen gezamenlijk met Domijn nu te investeren in Kennispark. Afweging en alternatieven Er zijn twee alternatieve scenario's: 1. Niets doen, 2. Een nog offensievere strategie, Niets doen We blijven vasthouden aan de lijn dat we pas gaan investeren wanneer er concreet zicht is op realisatie van bedrijfsbebouwing binnen het innovatiedistrict Hengelosestraat, financieel gezien is dit de meest veilige optie. Daar staat tegenover dat daarmee alle ambities met betrekking tot het Kennispark (voorlopig) de ijskast in kunnen.

Het woongebouw Bundle@Kennispark wordt niet (op korte termijn) gerealiseerd en ook voor het overige wordt er geen optimale voedingsbodem gelegd om investeringen uit de markt in bedrijfsvastgoed te stimuleren. Het risico neemt toe dat de gebiedsontwikkeling Kennispark zodanig vertraagd dat de concurrentiepositie ten opzichte van andere science parkeren verslechterd. ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld

De kans dat investeringen van overheden en marktpartijen in cruciale ontwikkelingen zoals de realisatie van een gloednieuwe ChipTech Foundry dan op Kennispark of in Twente landen neemt in zo'n geval af. Daar komt bij dat bij dit scenario het risico dat het parkeerbedrijf vanwege haar winstgevendheid belastingplichtig wordt realistisch is. Een groter parkeergebouw realiseren In het raadsvoorstel van 7 maart 2022 hebben we aangegeven te gaan verkennen of andere partijen tegen een kostendekkende bijdrage hun parkeren ook willen onderbrengen, zodat een groter gebied mee gaat doen in de kwaliteitsimpuls waarin de parkeeroplossing voorziet. Ook vanuit de visie en ambitie op de Spoorzone Hengelo Enschede die uitgaat van intensiever gebruik van de bestaande ruimte in de stad, zou op deze locatie gekozen kunnen worden voor het realiseren van de maximaal haalbare parkeercapaciteit op basis van omgevingsplankaders en capaciteit van de in/uitgang. Daarmee wordt een parkeeroplossing gerealiseerd voor de gewenste toekomstige intensivering met wonen en werken in dit gebied. Omdat deze oplossing tot een nog grotere claim op de investeringsagenda leidt zonder dat er enig concreet uitzicht is op extra inkomsten, is dit scenario op dit moment vanuit financieel oogpunt niet realistisch voor de gemeente Enschede.

Door, als gezegd, een uitbreidbaar parkeergebouw te realiseren, houden we de ruimte om in de toekomst alsnog parkeercapaciteit toe te voegen als de gebiedsontwikkeling daar om vraagt en passende dekking van de investering voor handen is. Participatie Dit besluit is in nauwe samenwerking met onze partners in het gebied tot stand gekomen. Dit blijkt uit de door alle partijen getekende ondersteuningsverklaring (zie bijlage 1) en het besluit van de Raad van Commissarissen over Bundle@Kennispark van 10 december 2024. Communicatie Dit besluit is een belangrijk besluit voor de gebiedsontwikkeling Kennispark. In afstemming met de betrokken partijen in het gebied is hierover gecommuniceerd. Vervolg Bij instemming van de raad wordt de aanbesteding binnen de gestelde kaders verder voorbereid. De verwachting is dat eind Q2 2025 een uitvraag kan worden gedaan en nog in 2025 een aannemerj wordt geselecteerd. Start bouw wordt dan voorzien in Q2 2026 en oplevering eind 2026. Daarmee loopt planning redelijk mee met de planning voor de oplevering van het woongebouw van Domijn zodat de openbare ruimte vrij vlot na oplevering van beide gebouwen kan worden afgerond. Bijlagen 1. Steunverklaring gebiedsontwikkeling Kennispark 2. Rapportage “Inventarisatie en meerwaarde van campussen in Nederland”, 3. GEHEIM: Actualisatie businesscase Parkeergarage Kennisparkd.d. 21 januari 2025 4.

GEHEIM: Adviesrapport “Hengelosestraat ong. Te Enschede – parkeergarage en commerciële plintKennispark" 5. Begrotingswijziging Burgemeester en Wethouders van Enschede, _______________ de loco-Secretaris, de Burgemeester,

E.A. Smit

R.W. Bleker

ROB-Gebieds- & Projectontwikkeling H Groeneveld