Landgoed Hof te Boekelo_Toelichting

dat: a. Natuurontwikkeling: Monotone agrarische productiegebonden weilanden met een oppervlakte van ca. 1,8 ha. worden omgezet naar nieuwe natuur, waarbij de biodiversiteit toeneemt. b. Lichtvervuiling zal nauwelijks toenemen gezien de beperkte toename van een enkele woning. Bovendien is de woning grotendeels afgeschermt door de omliggende bomen. c. Voor 0,6 hectare is ingeplant met naald- en loofhout (percelen hoek Kwinkelerweg en Hogedijk) d. Sloop van landschapontsierende bebouwing met oppervlakte van ca. 270 m²; e. Landschappelijke inpassing van de schuur op perceel Boekelerhofweg 75 en de woning op perceel aan de Kwinkelerweg door landschapselementen als solitaire bomen en groenelementen. f. Op de locatie Boekelerhofweg worden fruitbomen toegevoegd. thema Recreatie en Toerisme: De realisatie van de schuur ondersteunt het landschapscentrum. Dit landschapscentrum is een ontvangstcentrum voor het landgoed, waarbij ondergeschikte horeca is toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling ondersteunt de pijler.

- Opgaven De Visie landelijk gebied bevat twintig opgaven. Die zijn op te vatten als maatregelen om de ambities van de Visie concreet te maken. Initiatiefnemers worden uitgedaagd om bij hun initiatief één of meer van de opgaven te helpen bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

19

invullen. Voorliggend initiatief wordt door initiatiefnemer opgepakt door: Bloemrijke akkerranden: Aan de Wullenweg zijn bloemrijke akkerranden ingezaaid, dit gebeurt onder andere aan de Wullenweg 35. Bomen planten: Op 1,8 ha grond wordt bos ingeplant, dit komt neer op circa 6.000 stuks. Twentse Erven: Er wordt een nieuw erf gerealiseerd die op de typische Twentse manier wordt ingericht; een verstrooiing van gebouwen, een hooiberg en de gebouwen krijgen een uitstraling die past in het Twentse landschap en landgoed Hof te Boekelo. Daarnaast nemen de erven waar de landschapsontsierende bebouwing gesloopt wordt nu in kwaliteit toe. Het erf bij het landgoedcentrum krijgt een kwaliteitsimpuls door de nieuwe schuur. Duurzaam berm en slootkantbeheer: Het maaibeheer op de Boekelerhofweg is afgestemd op het behouden en verder ontwikkelen van de Zwarte Rapunzel. Educatie over landelijk gebied: Er vinden op excursies plaats op het landgoed. In het kader van Overijssel Particuleir Grondbezit zijn er regelmatig bijeenkomsten op het landgoed, zo zijn er onder andere cursussen over het beheer van kwetsbare natuur en subsidieregelingen, Natuur Schoonwet etc. Streekproducten: Er wordt samengewerkt met biologische boerderij 'n Pol. Deze samenwerking zal verder worden uitgewerkt. Verduurzaming landbouw: Het landgoed is vrijwel volledig biologisch.

Toeristische overnachtingen: Het landgoedcentrum kan worden afgehuurd voor overnachtingen. Voornamelijk familieweekenden en vriendenweekenden maken hier graag gebruik van. Toekomst landgoederen: Door het ontwikkelingen van een nieuwe woning wordt er een financiële drager toegevoegd aan het landgoed, door de uitgifte van de woning in erfpacht is het een stabiele factor voor nu en in de toekomst. Gemeentelijke monumenten: De boerderij aan de Boekelerhofweg 75 (landgoedcentrum) is zelf een rijksmonument. Ook de woning aan de Wullenweg 101 is een rijksmonument. Op dit erf wordt de landschapsontsierende bebouwing gesloopt waardoor de monumentale waarden van de boerderij beter tot haar recht komen. Er zijn geen gemeentelijke monumenten (ook niet als ensemble) betrokken in deze ontwikkeling. Water vasthouden: De mogelijkheden voor het opvangen van water in speciale historische bekkens en het bevloeien van weilanden zal verder worden uitgebreid en geoptimaliseerd. - Gebieden Het plangebied ligt in een locatie die aangewezen is een deelgebied voor gebiedsgerichte aanpak. Het gebied aan de westzijde van Enschede omvat de deelgebieden Twekkelo, Usselo en Boekelo.

In de visie staat beschreven dat er van een gebiedsaanpak kan worden afgezien indien het gaat om een directe enkelvoudige functie betreft en/of geen negatieve invloed op de grotere omgeving heeft en geen negatieve invloed heeft op de te beschermen gebiedskwaliteit. Voorliggende ontwikkeling voldoet hieraan. Conclusie: De ontwikkeling is niet strijdig met de Visie Landelijk Gebied.

Gids Buitenkans 2014 De Gids Buitenkans 2014 (vastgesteld door de gemeenteraad op 11-11-2014) biedt een kader voor nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied. De Gids vormt een toetsingskader om de wenselijkheid van initiatieven in het buitengebied te beoordelen. Hierbij wordt de 'weegschaal' gehanteerd: is er sprake van een evenwicht tussen privébelang van individuele bewoners en gebruikers van het buitengebied en het publieke belang? Hierbij dient de ontwikkeling te leiden tot een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage te leveren aan het publieke en maatschappelijke belang.

Figuur 2.6 Weegschaal Gids Buitenkans 2014

20

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

De weegschaal is gebaseerd op het gedachtegoed van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). De KGO is ontstaan binnen de Omgevingsvisie Overijssel en biedt een mogelijkheid aan initiatieven in de Groene Omgeving. Met de weegschaal wordt ruimte geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De basis van deze gids wordt gevormd door de twee belangrijke principes van de KGO: Elke ontwikkeling dient bij te dragen aan een versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkelingsruimte die een initiatiefnemer krijgt moet in evenwicht zijn met de investering in de ruimtelijke kwaliteit. Het weegschaalmodel kan voor uiteenlopende ontwikkelingen worden ingezet om zodoende maatwerk te kunnen leveren. Voor een aantal veel voorkomende soorten initiatieven zijn in de loop der jaren regelingen uitgewerkt. Deze regelingen blijven als richtinggevend kader van kracht en zijn ook opgenomen in de Gids. Dit zijn in feite uitgewerkte weegschaalmodellen: tegenover een privé-belang staat een tegenprestatie in de vorm van versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Het gaat onder andere om regelingen voor nieuwe landgoederen, hergebruik van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (VAB), rood voor rood (bouwrecht voor een woning door sloop van minimaal 850 m2 landschapsontsierende bebouwing). Deze uitgewerkte regelingen zijn richtinggevend bij deze 'standaardinitiatieven', maar er kan op basis van het weegschaalmodel ook enige flexibiliteit toegepast worden. Dit om ook initiatieven die nét niet voldoen aan deze randvoorwaarden tóch goed te kunnen keuren, omdat ze om andere redenen toch zeer wenselijk zijn. Voor initiatieven die minder vaak voorkomen, zoals een aanvraag voor een extra bijgebouw (terwijl max. aantal m2 op erf al bereikt is), wordt het weegschaalmodel telkens op maat toegepast. Toetsing aan de Gids Buitenkans 2014 Voorliggend plan is mogelijk door gebruikmaking van de rood-voor-rood regeling in combinatie met de weegschaal. De totale oppervlakte aan te slopen landschapsontsierende bebouwing bedraagt ongeveer 270 m2. De sloopoppervlakte wordt ingezet voor toevoegen van één woning en realisatie van een schuur op het perceel Boekelerhofweg 75. De weegschaal komt tot uiting in het feit dat naast de rode investeringen (sloop landschapontsierende bebouwing) ook een groene investering wordt toegepast. Zo wordt circa 1,8 hectare landbouwgrond omgezet naar nieuwe natuur.

In het verleden zijn er op het landgoed al meerdere investeringen gedaan in herstel, aanleg van landscgapselementen en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing op het landgoed. Zo zijn er investeringen gedaan als vervanging van oude laanbomen aan de Boekelerhofweg, bestrijding van Amerikaanse Vogelkers en de Japanse duizendknoop, restauratie van karakteristieke elementen op monumentale boerderij Boekelerhofweg 75, restauratie erf Meijerswönner op Boekelerhofweg 25 met een hooiberg, boerderij en vakwerkschuur, restauratie Boekelerhofweg 50 van karakteristieke boerderij, vakschuur en melkhuisje, restauratie Belderhoekweg 200 met aantasting houtrot en vevranging kozijnen, realisatie van een vleermuiszolder op Boekelerhofweg 75.

Gids Buitenkans 2022 De aanloop naar het voorliggende plan loopt al enige tijd. In 2017 is het landschapsplan (zie bijlage 4) tot stand gekomen. Op 11 juli 2022 heeft de gemeenteraad besloten de nieuwe Gids Buitenkans vast te stellen. De herziene Gids Buitenkans (2022) maakt de ambities uit de Visie landelijk gebied concreet met regels voor plannen in het landelijk gebied. De herziene Gids Buitenkans helpt bij het maken van een goed plan voor bijvoorbeeld bouwen of wonen dat past in dat nieuwe beleid. A. Evenwichtige afweging Bij het beoordelen van nieuw initiatieven dient vergelijkbaar aan de Gids Buitenkans tot een evenwichtige toetsing te komen, waarbij de inhoudelijke voor- en nadelen van het initiatief naast elkaar worden gezet. In algemene zin moeten het privébelang van de initiatiefnemer in evenwicht zijn met het algemeen belang van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De totale oppervlakte aan te slopen landschapsontsierende bebouwing bedraagt ongeveer 270 m2. De sloopoppervlakte wordt ingezet voor toevoegen van één woning en realisatie van een schuur op het perceel Boekelerhofweg 75. De weegschaal komt tot uiting in het feit dat naast de rode investeringen (sloop landschapontsierende bebouwing) ook een groene investering wordt toegepast. Zo wordt circa 1,8 hectare landbouwgrond omgezet naar nieuwe natuur.

In het verleden zijn er op het landgoed al meerdere investeringen gedaan in herstel, aanleg van landschapselementen en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing op het landgoed. Zo zijn er investeringen gedaan als vervanging van oude laanbomen aan de Boekelerhofweg, bestrijding van Amerikaanse Vogelkers en de Japanse duizendknoop, restauratie van karakteristieke elementen op monumentale boerderij Boekelerhofweg 75, restauratie erf Meijerswönner op Boekelerhofweg 25 met een hooiberg, boerderij en vakwerkschuur, restauratie Boekelerhofweg 50 van karakteristieke boerderij, vakschuur en melkhuisje, restauratie Belderhoekweg 200 met aantasting houtrot en vervanging kozijnen, realisatie van een vleermuiszolder op Boekelerhofweg 75.

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

21

B. Basisinspanning In alle gevallen gaat het daarbij minimaal om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling zelf. Het plan kan voldoen aan een goede ruimtelijke ordening, in deze toelichting van het bestemmingsplan is aangetoond dat deze in overeenstemmming is met provinciaal en gemeentelijk beleid en kan voldoen aan de omgevingsfactoren als water, bodem ed. Tevens zal de voorgenomen woning aan de Kwinkelerweg ong. landschappelijk worden ingepast.

C. Aanvullende inspanning Bij ontwikkelingen (nieuw of uitbreiding van het bestaande) wordt, naast een investering in de ontwikkeling zelf, tegelijkertijd geïnvesteerd in de omgevingskwaliteit. Zie de inspanning als weergegeven onder A en paragraaf 4.2.

D. Visie Landelijk Gebied Bij de toetsing in geval van maatwerkinitiatieven dient rechtstreeks getoetst te worden aan de Visie landelijk gebied. Toetsing (zie eerder in deze paragraaf) van de ontwikkeling aan de Visie leidt niet tot strijdigheid.

Woonvisie De Woonvisie Enschede is in 2019 vastgesteld (en in 2020 en 2021 geactualiseerd). De Woonvisie vormt een nadere uitwerking van de Structuurvisie, specifiek toegespitst op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen. De woonvisie is opgebouwd aan de hand van de volgende vier pijlers: meer talenten aantrekken en vasthouden: Om talenten te kunnen vasthouden is een hoogstedenlijk aanbod belangrijk. Om dit talent vervolgens aan te houden, is de ontwikkeling van andere aantrekkelijke woonmilieus van belang. een duurzame groene stad: In de ontwikkeling naar een duurzame stad behoren de verduurzaming van de woningvoorraad en de opgave "Enschede aardgasloos in 2050" tot de grootste opgaven. Daarnaast wordt aandacht besteed aan klimaatadaptatie en behoud en versterking van de biodiversiteit. De aanpak voor klimaatadaptatie is gericht op verbetering van het woon- en leefklimaat in buurten en wijken, daaronder voorkomen van hittestress en wateroverlast. een inclusieve samenleving: Een inclusieve samenleving vooronderstelt onder meer dat buurten en wijken in een passend aanbod van woningen voor doelgroepen voorzien, daaronder inwoners met een laag inkomen, ouderen, inwoners met een lichamelijke of licht verstandelijke beperking en inwoners met geestelijke gezondheidsproblemen.

goed bestuur: De gemeente wil ten alle tijden een goede samenwerking tussen gemeente en buitenwereld zoals woningcorporaties, huurdersorganisaties, ontwikkelaars en buurt- wijkverenigingen, maar ook regionale afstemming en samenwerking met de provincie. Het voorliggende plan betreft het realiseren van een woning. Deze woning kan voorzien in een doorstroming, dit is namelijk een toevoeging op de aantrekkelijke woonmilieus buiten de stad. Deze woning kan bijdragen aan het vasthouden van talenten en zorgen voor een vrijkomende woning elders in de gemeente, wat de doorstroming bevorderd om zodoende woningen vrij te maken voor andere doelgroepen. Bij de realisatie van de woningen wordt rekening gehouden met duurzaamheidsaspecten. De woningen worden aardgasloos gebouwd. Het voorliggende plan voldoet aan de Woonvisie.

Watervisie Op 27 mei 2013 is de Watervisie 2013-2025 vastgesteld. Deze sectorale structuurvisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit. De Watervisie heeft twee sporen, het oplossen van knelpunten en het realiseren van een zestal waterambities. De op te lossen knelpunten zijn: Overbelasting van het rioolstelsel. Grondwateroverlast. Problemen met waterkwaliteit. De Enschedese waterambities zijn: Daar waar het kan is het regenwater afgekoppeld van het gemengde riool. 22

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

De beleving van de groene en blauwe kwaliteit van Enschede versterken door water zichtbaar te maken. Water in de buitenruimte wordt zoveel mogelijk benut voor het opvangen van extreme regenbuien en om bij warme perioden de stad te verkoelen. De watergerelateerde component van de (woon)lasten blijft beheersbaar. Enschedeërs gaan bewuster met water om en zijn meer betrokken bij de watervoorzieningen in de stad. De waterpartners zorgen samen voor een goede waterkwaliteit en – kwantiteit in Enschede. Water- en klimaatadaptatieplan gemeente Enschede 2022-2026 De gemeenteraad heeft 25 oktober 2021 het Water- en Klimaatadaptatieplan 2022-2026 aangenomen. Dit beleidsplan beschrijft hoe Enschede toewerkt naar een waterrobuuste, klimaatbestendige en biodiverse gemeente in 2050. Enschede wordt nog 'groener' en 'blauwer' om goed voorbereid te zijn op een nattere, hetere en drogere toekomst. Water de ruimte geven en stenen vervangen door planten en bomen gaan wateroverlast, hittestress en verdroging tegen. Zo werkt Enschede verder aan een aantrekkelijke 'duurzame en groene stad' waar mensen graag wonen, leven en werken! Nu en in de toekomst. In het plan zijn nieuwe waterbergingsnormen opgenomen. . Structuurvisie Cultuurhistorie Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Cultuurhistorie vastgesteld.

In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid voor het bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen omgaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Structuurvisie Externe Veiligheid Op 8 december 2014 is de Structuurvisie Externe Veiligheid vastgesteld. In deze sectorale structuurvisie staat het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beheersen van risico's die mensen lopen door de opslag, de protectie, het gebruik en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Daarbij is vastgelegd wat in Enschede nog als een toelaatbaar risico wordt beschouwd en hoe ongewenste situaties zoveel mogelijk kunnen worden voorkomen of beperkt. In deze structuurvisie is tevens het beleid voor opslagplaatsen en verkooppunten van consumentenvuurwerk vastgelegd.

2.3.4

Toetsing bestemmingsplan aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant strategisch beleid

In de strategische beleidsdocumenten Toekomstvisie en de diverse structuurvisies zijn voor het plangebied van het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" geen specifieke beleidsdoelstellingen of ontwikkelingsrichtingen benoemd die strijdig zijn met het voorliggende plan. De locatie is gelegen binnen het werkingsgebied van de Gids Buitenkans. Om te kunnen beoordelen of nieuwe initiatieven die niet binnen het geldende bestemmingsplan Buitengebied passen wenselijk zijn, biedt de Gids Buitenkans een kader. Er wordt ruimte gegeven aan sociaal-economische ontwikkeling, als deze vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en leidt tot versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast is een van de uitgangspunten dat er geen extra verstening plaatsvindt. Nieuwe bouwmogelijkheden ontstaan daarom alleen door bestaande rechten binnen het bestemmingsplan of doordat de nieuwe bouw de kwaliteit van de omgeving in grote mate verbetert. Het laatste is van toepassing voor dit plan.

Middels dit bestemmingsplan wordt een kleinschalige ontwikkeling mogelijk gemaakt die beperkte impact heeft op de omgeving. Dat wordt voldaan aan het doel van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, zoals beschreven in paragraaf 2.2.3. Er wordt een nieuwe woning toegestaan passend in het landschap en een bijgebouw van 100 m² toegevoegd bij reeds bestaande bebouwing (clustering). Het erf wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast. Er worden verschillende landschapselementen toegevoegd. Dit is opgenomen in een erfinrichtingsplan. Uitvoering en instandhouding is via een voorwaardelijke verplichting in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen. De ruimtelijke kwaliteit wordt hiermee gewaarborgd. Het plan is in overeenstemming met de uitgangspunten van de Gids Buitenkans.

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

23

Hoofdstuk 3

Gebiedsbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een algemene beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Daarbij zal worden ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en op de aanwezige cultuurhistorische waarden in het plangebied.

3.1

Functionele structuur

De gebouwen hebben de bestemming "Wonen", "Groen - landgoedontvangstcentrum" of zijn nog in gebruik voor agrarische doeleinden. De omliggende gronden zijn veelal ook in gebruik voor agrarische doeleinden met grasland en akkerbouw, afgewisseld met bosgebieden.

3.2

Bestaande situatie

Het Hof te Boekelo is een karakteristiek Twents landgoed en telt zo'n 130 hectare aan landbouwgronden, akkers en bossen. Landgoed Hof te Boekelo ligt direct ten zuidwesten van de A35 en ten noordwesten van Boekelo. Het is vooral bekend om zijn kudde Britse runderen, die op biologische wijze worden gehouden. Het hart van het landgoed is het landschapscentrum gevestigd in de boerderij 'n Plas op Boekelerhofweg 75. De boerderij wordt nu verhuurd voor vergaderingen, recepties, verblijfsrecreatie en is ook permanente trouwlocatie. Ook educatie is een wezelijk onderdeel van de bedrijfsvoering. Zo zijn er onder andere cursussen over het beheer van kwetsbare natuur. Het landgoed is opengesteld om te wandelen en te fietsen en tot rust te komen.

3.3

Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied Hof te Boekelo kent een lange geschiedenis. In 1450 verklaarde Johan (II) van Twickelo, dat hij de goederen Vogelsang te Usselo en Woestink in de buurtschap Woolde wilde overdragen aan Otto, heer van Bronkhorst en Borculo, om ze daarna weer van hem in leen terug te ontvangen. Het leenhorige erve Vogelsang vormde de kern van wat later is geworden de Havezate Boekelo, ook wel Hof te Boekelo genoemd. Rond 1570 bouwde Herman Ripperda de havezate Hof te Boekelo. De havezate was helemaal door grachten omgeven en bezat een poortgebouw, alsmede twee vrijstaande torentjes. Nadat het bezit diverse keren van eigendom wisselde en ook lange periodes onbewoond was, werd het oude huis tussen 1762 en 1781 gedeeltelijk gesloopt en herbouwd. De voorgevel werd vernieuwd en er werden gedeelten bij het oude huis aangebouwd. Op de historische kaart van omstreeks 1910 is de havezate goed te zien, gelegen langs de Boekelerhofweg.

Figuur 3.1 Topografische kaart omstreeks 1910 (bron: topotijdreis.nl)

24

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

Op deze kaart is ook een rechthoekig lanenstelsel herkenbaar, onder meer langs de Boekelerhofweg, de Wullenweg en de Beldershoekweg. Langs de Boekelerbeek liggen loofbossen en aan overkant van de Beldershoekweg behoorde een stuk veldgrond tot het landgoed. In 1818 werd het bezit Boekelo geveild, waarbij de havezate als onderpand diende. Kort daarop volgde de sloop van de havezate. In 1822 is het Hof te Boekelo aangekocht door de betovergrootvader van de huidige eigenaresse, Helmich van Heek (fabrikeur te Enschede). Sindsdien is het Erf 'n Plas een van de erven op het landgoed door boerenfamilies bewoond geweest. De locatie van het Erf 'n Plas bevindt zich op de plaats van het gesloopte Hof te Boekelo (Boekelerhofweg 75 te ENschede). Monumenten in het plangebied Boekelerhofweg 75 is een rijksmonument. Boerderij van het dwarshuistype die omstreeks 1943 in opdracht van de familie Van Heek van het landgoed "Het Stroot" is gebouwd. De jachtkamer in het woonhuisgedeelte wordt nog als zodanig gebruikt. De boerderij staat met de achtergevel naar de Boekelerhofweg gekeerd en is met de voorgevel naar het zuiden georiënteerd. Boerderij van het dwarshuistype met jachtkamer van cultuur- en architectuurhistorisch belang vanwege: de dubbelfunctie van boerderij en jachtkamer van de fam.

van Heek van het Stroot de voor Twente bijzondere typologie van de dwarsboerderij de redelijke mate van uitwendige gaafheid het gave interieur van de jachtkamer

Figuur 3.2 Boekelerhofweg 75 Wullenweg 101 is een rijksmonument. Twentse vakwerkboerderij "Het Wüllen", in aanleg uit 1793 daterende, doch in de 19e eeuw (1820) verbouwd. Uit vakwerk met baksteen op plint van Bentheimer zandsteen opgetrokken gebouw onder met rode pannen gedekt zadeldak tussen met hout beschoten topgevels

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

25

Figuur 3.3 Wullenweg 101

Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied Op het perceel Beldershoekweg 200 te Enschede is op basis van het paraplubestemmingsplan Cultuurhistorie een karakteristiek pand gesitueerd. De waarde volgt uit de cultuurhistorische waardenkaart e/o beleidskaart. Een groot gedeelte van het landgoed heeft volgens dezelfde cultuurhistorische waardenkaart een hoge attentiewaarde.

Figuur 3.4 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart

Archeologisch erfgoed in het plangebied De kaart hieronder geeft weer wat de archeologische waarden zijn in en in de omgeving van het plangebied voor de locatie Boekelerhofweg 75. De Boekelerhofweg 75 en omgeving betreft een archeologische vindplaats (Archeologisch waardevol gebied A). Dit zijn bekende archeologische waarden. Dit zijn na de monumenten de meest waardevolle archeologische zones in Enschede. Indien de werkzaamheden leiden tot verstoring van de ondergrond is onderzoek noodzakelijk. De locatie is voldoende geroerd in het verleden als ook dat de oppervlakte van een schuur met een maximum oppervlakte van 100 m2 dat de verwachting is dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn. Archeologisch onderzoek is voor voorliggend plan niet nodig.

26

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

Figuur 3.5 Archeologische waarden plangebied (bron: Atlas provincie Overijssel) Voor de nieuw te realiseren woning aan de Kwinkelerweg zijn de archeologische verwachtingswaarde middelhoog. Het gebied valt in het gemeenteijk beleid onder archeologisch gebiedstype “Onderzoeksgebied B”. Bij een bodemverstoring > 2500 m2 met een diepte > 50cm is archeologisch onderzoek verplicht. Het gebied is echter kleiner dan 2500 m2. Het gebiedje is vrijgesteld van verplicht archeologisch onderzoek. Toevalsvondsten moeten op grond van de Monumenten worden gemeld bij de gemeente Enschede.

Beschermwaardige bomen in het plangebied Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt in bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt. Met voorliggend plan worden met name bomen aan het plangebied toegevoegd. Dit zorgt voor een versterking van het landschap en omliggende boomgebieden.

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

27

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Ontwikkelingslocaties

Hof te Boekelo bestaat uit 8 erven. Voor de voormalige agrarische erven geldt dat de boerderij en de oudste gebouwen een hoge cultuurhistorische waarde hebben. Algemeen uitgangspunt is dat het landgoedbedrijf een duurzame instandhouding nastreeft. Als gevolg dient de cultuurhistorische kwaliteit van het landgoed behouden te blijven. Initiatiefnemer heeft het college verzocht om mee te werken aan de versterking van het landgoed Hof te Boekelo, bestaande uit verschillende erven die bedrijfseconomisch één landgoedbedrijf vormen. Voor de versterking van het landgoed is een extra woning aan de Kwinkelerweg ong. en een bijgebouw van ca. 100 m² ter plaatse van het landschapscentrum op perceel Boekelerhofweg 75 te Enschede nodig. Daar tegenover staat dat er aanzienlijk wordt geïnvesteerd in natuur en landschap. De ruimtelijke investering komt onder andere tot uiting in sloop van diverse landschapontsierende gebouwen. In paragraaf 4.2 wordt hier nader op in gegaan. De ontwikkellocaties zijn:

Boekelerhofweg 75 Het Erf 'n Plas, als onderdeel van het Hof te Boekelo, bevat een aantal opstallen uit verschillende tijden. Het is een erf met restanten van het agrarisch gebruik en bewoning. Het erf heeft een open karakter en ligt vrij in het landschap waardoor enkele monumentale bomen sterk opvallen. Aan de zuidzijde blokkeert een recente stal het zicht op het landschap en het zicht vanuit het landschap op de boerderij. Het erf bevat weinig storende elementen. In figuur 4.1 is afgebeeld waar de bebouwing van 100 m² wordt gerealiseerd. Daarnaast wordt met dit plan het bestaande fietsenschuurtje van 25 m 2 (linksonder t.o.v. het landschapscentrum) planologisch betrokken bij het landschapscentrum. Het schuurtje ligt grotendeels binnen een woonbestemming, echter de fietsenstalling is opgericht ten dienste van het landschapscentrum en wordt met dit bestemmingsplan onder de juiste bestemming geplaatst.

Figuur 4.1 De bebouwing van 100 m² ter plaatse van de rode cirkel op perceel Boekelerhofweg 75

Kwinkelerweg ong. Op basis van cultuurhistorisch onderzoek is de locatie van de compensatiewoning bepaald. In figuur 4.2 is met de witte cirkels aangegeven waar de bestaande bebouwing aanwezig is. In de rode cirkel is de beoogde locatie van de compensatiewoning opgenomen. Er is onderzocht hoe in aansluiting op de ontstaansgeschiedenis van het landgoed en bestaande bebouwingsstructuren een nieuwe woning op een nieuw erf gerealiseerd zou kunnen worden. Op het zuidelijk deel van het landgoed is te zien dat de bebouwing zich heeft zich ontwikkeld als een krans rondom een grote es. Aan deze krans bevindt zich een locatie die zich goed leent voor het toevoegen van een nieuwe woning. Het betreft een kleine weide die grotendeels omsloten is door bos. De locatie ligt op de overgang van de es naar het beekdal van de Boekelerbeek en is door middel van een semi-verhard pad (erftoegangsweg Kwinkelerweg 351, 355 en de camping op Kwinkelerweg 361) ontsloten op de Kwinkelerweg.

28

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

Figuur 4.2 Locatieonderzoek woning

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

29

Figuur 4.3 Artist impression en erfinrichtingsschets van de nieuwbouwwoning De erfinrichtingsschets (zie bijlage 3) van de planregels wordt in dit bestemmingsplan gekoppeld als voorwaardelijke verplichting, waarmee de situering van de bebouwing wordt vastgelegd. De woning ligt in de bosrand en zal in Twentse stijl worden vormgegeven. De bouwmaterialen (hout) zullen deels van het landgoed zelf worden gebruikt.

4.2

Ruimtelijke investeringslocaties

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Enschede en bestaat uit meerdere locaties. De ruimtelijke investeringen op de verschillende locaties verantwoorden samen de planologische ontwikkeling. De ruimtelijke investeringen vinden plaats op de percelen Wullenweg 101, Beldershoekweg 200, Weerseloseweg ong., maar ook de percelen die omgezet worden naar nieuwe natuur. Hieronder wordt per locatie nader ingegaan wat de investering behelst. Wullenweg 101

Figuur 4.4 Wullenweg 101 uitsnede bestemmingsplan met luchtfoto De Wullenweg 101 ligt aan de noordzijde van het landgoed. Ten noorden van het perceel ligt de rijksweg A35. Op het perceel is ten behoeve van onderhavige ontwikkeling aan de zuidzijde een landschapontsierend bijgebouw gesloopt met een oppervlakte van ca. 62 m².

Beldershoekweg 200 De bestaande woning ligt op een perceel die aan de noord- en westzijde omsloten is met aanwezige laanbeplanting. Aan de zuidzijde is vanuit de woning ruim zicht over het door bomen en houtwallen ingekaderd agrarisch weiland. De te slopen bebouwing met oppervlakte van 106 m² is met een gestippelde witte cirkel op de luchtfoto in figuur 4.5

30

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

weergegeven.

Figuur 4.5 Beldershoekweg 200 uitsnede bestemmingsplan met luchtfoto

Weerseloseweg ong.

Figuur 4.6 Luchtfoto Weerseloseweg ong. De bebouwing op deze locatie was in 2005 al in slechte staat en in 2014 is de schuur geheel gesloopt. In het bestemmingsplan was ter plaatse geen bouwontwikkeling toegestaan. De sloop van de bebouwing was hierin reeds voorzien. De totale oppervlakte van de te slopen landschapontsierende bebouwing bedraagt ca. 268 m². Nieuwe natuur Meerdere percelen aan de noordzijde van het landgoed, tegen de A35 aan, worden ingezet om van agrarisch om te zetten naar nieuwe natuur. Deze gronden worden of zijn reeds ingeplant met bosbeplanting, zoals gemengd naald en loofhout, zwarte els en inlandse eik. De omzetting naar natuur draagt bij aan de ecologische waarden. De ecologische waarden komen ook tot uiting doordat delen van deze gronden zijn gewaardeerd als onderdeel van Natuurnetwerk Nederland (NNN). Zie ook paragraaf 2.2.3. In financiële zin worden de percelen afgewaardeerd van Agrarisch naar een bestemming Natuur. In bedrijfs-economische zin daalt de waarde. Deze waarde wordt ingezet ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit als geheel.

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

31

Figuur 4.7 Locaties rood of met witte stippelijn omcirkeld die omgezet worden naar nieuwe natuur De volgende percelen worden omgezet naar natuur: deels perceel kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AK, nummer 875; deels perceel kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AK, nummer 943; deels perceel kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AK, nummer 944; deels perceel kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AK, nummer 948; deels perceel kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AK, nummer 952; deels perceel kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie AK, nummer 1324. De totale oppervlakte van de gronden die omgezet gaan worden naar nieuwe natuur bedraagt 17.835 m², die gezamelijk een afwaarderingswaarde verdisconteren van ca. € 98.000,-. Hetgeen resulteert in het volgende schema: Ontwikkeling

Ruimtelijke investering

Realisatie van 1 woning aan de Kwinkelerweg à 750 m3 Landschappelijke inpassing van de woning Kwinkelerweg. met maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken Realisatie van schuur Boekelerhofweg 75, maximaal 100 m2

Landschappelijke inpassing aan de Boekelerhofweg 75 met aanplant van fruitbomen. Sloop van landschapontsierende bebouwing van circa 270 m2.

32

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

Omzetten van agrarische bestemming naar nieuwe natuur met een totale oppervlakte van 17.835 m2. De nieuwe natuur worden of zijn reeds ingeplant met bosbeplanting, zoals gemengd naald - en loofhout, zwarte els en inlandse eik. Dit komt volgens initiatiefnemer neer op het toevoegen van circa 6.000 bomen. Aansluiten bij NNN en daarmee de provinciale doelstelling door de bestemming te wijzigen van agrarisch naar natuur. Zo weinig mogelijk verlichting rond de woning door inpakking in bos. Het erf bij het landgoedcentrum op perceel Boekelerhofweg 75 krijgt een kwaliteitsimpuls door de nieuwe schuur. Door het ontwikkelingen van een nieuwe woning wordt er een financiële drager toegevoegd aan het landgoed, door de uitgifte van de woning in erfpacht is het een stabiele factor voor nu en in de toekomst.

Het landgoed heeft zorg voor de bebouwing op het landgoed en de natuurlijke omgeving. In het verleden zijn meerdere projecten uitgevoerd die aan het herstel, behoud en versterken ervan bijdragen. Zo zijn er investeringen gedaan als vervanging van oude laanbomen aan de Boekelerhofweg, bestrijding van Amerikaanse Vogelkers en de Japanse duizendknoop, restauratie van karakteristieke elementen op monumentale boerderij Boekelerhofweg 75, restauratie erf Meijerswönner op Boekelerhofweg 25 met een hooiberg, boerderij en vakwerkschuur, restauratie Boekelerhofweg 50 van karakteristieke boerderij, vakschuur en melkhuisje, restauratie Belderhoekweg 200 met aantasting houtrot en vervanging van kozijnen en realisatie van een vleermuiszolder op Boekelerhofweg 75, inzaaien van bloemrijke akkerranden bij o.a. Wullenweg 35. Samen met de ruimtelijke investeringen die tegenover de ontwikkeling staan, kan geconcludeerd worden dat met een maatwerkregeling deze investeringen bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

4.3

Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" gelden de welstandsidentiteiten Boerenerven, oude es-erven, Buitenplaatsen / landgoederen en Vrije landelijke bebouwing, oude landschap. Boerenerven, oude es-erven De locaties zoals de Wullenweg 101, Beldershoekweg 200 en Boekelerhofweg 75 kennen deze categorie. Een ontwikkeling vindt plaats op het perceel Boekelerhofweg 75. Bij een omgevingsvergunning zal rekening gehouden moeten worden met de volgende specifieke criteria.

Bouwvolume het boerenerf moet uit een ensemble van losse bouwvolumes bestaan volumes moeten enkelvoudig en rechthoekig zijn met een, bij voorkeur geknikt, zadeldak en lage goot uitbreiding van volumes kan plaatsvinden door een klein bouwvolume bij wijze van opkamer aan de voorzijde van het hoofdgebouw te plaatsen of door schuren op dezelfde rooilijn aan elkaar te schakelen, waarbij ze als onderscheidbare subvolumes samen een gebouw vormen Erf gebouwen moeten in een losse, informele schikking op het erf staan, zodat de bouwvolumes samen een ruimtelijke eenheid vormen het woonhuis mag op het erf niet rechttoe-rechtaan op de weg zijn georiënteerd gebouwen op een erf moeten een ‘familie’ vormen door overeenkomst in bouwstijl of kenmerkende details zoals schuine, witte daklijsten gebouwen op een erf moeten harmoniëren in materiaal- en kleurgebruik erfscheidingen moeten een eenvoudige, open landelijke vorm met esthetische kwaliteit hebben die bijdraagt aan

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

33

het landschapsbeeld erfscheidingen moeten de verweving van het erf in het landschap versterken en een onderscheid maken in voorerf (meer versierd en tuinachtig, bijvoorbeeld haag of mooi landhek) en achtererf (meer landelijk, bijvoorbeeld singel of houtwal die vanuit land doorloopt op erf) Gebouw gebouwen moeten van een boerderij type zijn; generieke nieuwbouw wijktypologieën, flats en andere stedelijke bouwvormen zijn niet toegestaan kleuren moeten een rustig natuurlijk palet vormen en passen in het landschapsbeeld gebouwen, vooral woonhuizen, moeten (bescheiden) verfraaid zijn met mooie details in het metselwerk boven de ramen of in de nokken aanpassingen en toevoegingen moeten de architectonische kwaliteit van het gebouw evenaren en passen in stijl, detaillering, kleur- en materiaalgebruik Buitenplaatsen / landgoederen De compensatiewoning ligt in de welstandscategorie "Buitenplaatsen / landgoederen". De nieuwe woning aan de Kwinkelerweg zal bij een omgevingsvergnningsaanvraag moeten voldoen aan de volgende specifieke criteria.

gebouwen moeten landgoedwaardig zijn, generieke nieuwbouw wijktypologieën, flats en andere stedelijke bouwvormen zijn niet toegestaan bebouwing moet voldoen aan de hoogste esthetische kwaliteit; bouwplannen moeten van een buitengewone aandacht voor architectuur, materialen en detaillering getuigen alle zijden van een gebouw moeten van hoge esthetische kwaliteit zijn en een positieve rol spelen in het landschapsbeeld ieder gebouw is aan alle zijden ruimtelijk in het park gehecht in een vorm en mate die recht doet aan de rol en waarde van het gebouw in het totale landgoed

Figuur 4.8 Uitsnede welstandkaart gemeente Enschede

34

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

4.4

Duurzaamheid

Duurzaamheid is een centraal thema in het gemeentelijk beleid van Enschede. Duurzaam handelen is daarbij meer dan het ontzien van natuur en milieu. In dat opzicht vraagt duurzaam handelen bijvoorbeeld ook om een solide financieel beleid. Voor 2015 werd onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid vooral gewerkt aan maatregelen die gericht zijn op het tegengaan van gevolgen voor de klimaatverandering. Daarmee is niet gezegd dat er voor thema's die op andere plaatsen wel onder het beleidsveld duurzaamheid worden geschaard, zoals afval, water en bodem, geen aandacht was maar van een breed en samenhangend duurzaamheidsbeleid was toen nog geen sprake. Om daar verandering in te kunnen brengen is het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren. 4.4.1

Speerpunten van het duurzaamheidsbeleid

In het Actieplan duurzaamheid, dat op 8 juni 2015 door de gemeenteraad van Enschede is vastgesteld, heeft de gemeenteraad er voor gekozen om het duurzaamheidsbeleid toe te spitsen op de volgende punten:

Energie Verhogen van het op eigen grondgebied opgewekte aandeel hernieuwbare energie tot minimaal 12 procent in 2030 en minimaal 27 procent van het voor 2050 voorziene gebruik van energie.

Eigen organisatie Zelf het goede voorbeeld geven.

Biodiversiteit Groene groei Behoud en versterken van de verscheidenheid aan Groei van de economie zonder dat dit nadelig is dier- en plantsoorten in de leefomgeving voor klimaat, water, bodem, grondstoffen en biodiversiteit. Circulaire economie Klimaatadaptatie Verminderen van de hoeveelheid (rest-)afval door Negatieve gevolgen die gepaard gaan met afvalpreventie en het beter scheiden van restafval. klimaatverandering beperken en de kansen die de klimaatverandering biedt benutten. Duurzame mobiliteit WEconomy Verhoging van het aandeel fietsgebruik in het totaal Bewoners in Enschede dragen in collectief aantal verplaatsingen, stimuleren van het gebruik verband actief bij aan een of meer van de van het openbaar vervoer en stimuleren van het duurzame gebruik van elektrische auto's. doelstellingen.

Aanpak van het duurzaamheidsbeleid Binnen de aanpak van het Actieplan Duurzaamheid staan de begrippen 'duurzame daden', 'duurzame deals' en 'duurzaam doen' centraal.

Duurzame daden De gedachte hierbij is dat het zichtbaar maken van bestaand duurzaam gedrag de beste manier is om anderen te inspireren en aan te zetten tot duurzaam handelen. We richten ons daarbij op de groep die in beginsel bereid is tot duurzaam gedrag.

Duurzame deals Duurzame deals, oftewel afspraken over duurzaam handelen, zijn een middel om nieuw duurzaam gedrag uit te lokken. Bij de uitvoering van duurzame initiatieven lopen bedrijven, instellingen en groepen inwoners soms tegen barrières aan. De gemeente wil die belemmeringen wegnemen. Soms kunnen we daar zelf voor zorgen. In andere gevallen doen we daarvoor een beroep op anderen. De deals maken duidelijk dat verduurzaming van de bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

35

samenleving een opgave is die we samen moeten oppakken.

Duurzaam Doen Zelf het goede voorbeeld geven is binnen de gekozen aanpak een belangrijk uitgangspunt. Verduurzaming van de eigen organisatie is in dit Actieplan duurzaamheid verder uitgewerkt onder de noemer Duurzaam Doen.

Voor deze benadering is gekozen, omdat het een positieve benadering is, die anderen inspireert en stimuleert tot duurzame handelingen (gedrag, het doen van investeringen etc.). Het voordeel van deze aanpak is bovendien dat het gedrag voor de doelgroep herkenbaar en dichtbij is, de communicatieboodschap hierdoor aansluit bij de belevingswereld van mensen en de huidige doeners de afzender/ambassadeur zijn (in plaats van de gemeente). Hierdoor is het een aanpak van de stad, in plaats van de gemeente. 4.4.2

Duurzaamheidsbeleid en het bestemmingsplan

In deze paragraaf wordt aan de hand van het Actieplan Duurzaamheid bekeken in hoeverre het bestemmingsplan kan bijdragen aan de realisatie van de gemeentelijke duurzaamheidsambities.

Algemeen Bij elke nieuwe ruimtelijke ontwikkeling zal, afhankelijk van de opgave en de locatie, bezien moeten worden welke duurzame energiebronnen aangeboord worden. Dit kan er toe leiden dat in het ene geval ingezet wordt op een zongerichte verkaveling, terwijl in het andere geval gekoerst wordt op het gebruik van bodem- en/of windenergie, dan wel aansluiting op het warmtenet. Ook de aanpassing aan de klimaatverandering is in hoge mate een ruimtelijk vraagstuk. Meer warme zomers en een toenemende kans op extreme weersituaties vragen bij een verdere ontwikkeling van de stad om het vergroten van afvoer- en absorptievermogen in stedelijke watersystemen en het voorkomen van 'hitte-eilanden' en hittestress.

Energie: Voor het realiseren van veel energie besparende maatregelen of voorzieningen in, aan of op gebouwen, zoals isolatie van vloer, muren of dak, het plaatsen van zonnepanelen of een zonnecollector op het dak, is geen omgevingsvergunning vereist. Voor warmte-koude opslag en bodemenergiesystemen is de provincie Overijssel het bevoegd gezag. Voor nieuwbouw geldt dat moet worden voldaan aan de energieprestatienormen uit het Bouwbesluit. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor bijvoorbeeld het realiseren van windturbines of zonneparken en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Klimaatadaptatie: Voor het realiseren van relatief eenvoudige klimaatadaptieve maatregelen en voorzieningen als groene dakbedekking op gebouwen en het in de bodem infiltreren van hemelwater is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort maatregelen en voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het vrij houden van bebouwing van overloopgebieden (bij overstroming), het vrij houden van bebouwing langs beken of van lage plekken die natuurlijke waterbergingen vormen, het ophogen van gronden of het realiseren van bouwwerken ter voorkoming van overstromingen en andere voorzieningen en bouwwerken met een mogelijke impact op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Circulaire economie: Voor het realiseren van afvalcontainers voor het gescheiden inzamelen van afval en herbruikbare materialen is geen omgevingsvergunning vereist. Voor dat soort voorzieningen hoeven in een bestemmingsplan geen regels te worden opgenomen. Een bestemmingsplan kan wel regels bevatten voor het realiseren van voorzieningen en bedrijven voor de verwerking van afval.

Biodiversiteit: Natuurgebieden, bossen, parken en andere structurele, veelal openbaar toegankelijke, groenvoorzieningen worden

36

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

in een bestemmingsplan als zodanig bestemd en voorzien van een passende beschermende gebruiks- en bouwregeling. Daarnaast maakt een bestemmingsplan het in nagenoeg elke bestemming mogelijk om groenvoorzieningen van ondergeschikte aard te realiseren.

Overige actiepunten Voor de overige actiepunten uit het Actieplan Duurzaamheid kan kortheidshalve worden volstaan met de conclusie dat deze geen ruimtelijke relevantie hebben en als zodanig dus ook niet of hooguit indirect van invloed zijn op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving.

Doorwerking duurzaamheid in het bestemmingsplan Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van één woning mogelijk, welke onder andere met gekapt hout van het landgoed wordt gerealiseerd. Voor een oppervlakte van 17.835 m² wordt agrarisch bewerkt land omgezet naar nieuwe natuur. Ten opzichte van de huidige situatie zal voor circa 268 m² aan bebouwd oppervlakte afnemen, dit ten gunste van de infiltratie van hemelwater. Ten aanzien van het aspect duurzaamheid worden geen aanvullende eisen aan de te realiseren bebouwing gesteld naast de eisen uit het bouwbesluit. Initiatiefnemer wil inzetten op zo veel mogelijk toepassing van landgoed-eigen hout.

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

37

Hoofdstuk 5

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan nagegaan of dat plan uitvoerbaar is. In dat kader moet elk bestemmingsplan worden getoetst aan een aantal omgevingsaspecten. Het vaststellen van een bestemmingsplan kan namelijk gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu en voor de waterhuishouding. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" getoetst aan de belangen van milieu, natuur en waterhuishouding.

5.1

Milieu

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de milieuaspecten bodemkwaliteit, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Daarnaast wordt in deze paragraaf verslag gedaan van de uitkomsten van de bedrijven- en milieu-inventarisatie en de toepassing van milieuzonering.

5.1.1

Milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten die nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken daadwerkelijk een m.e.r.-(beoordelings)procedure doorlopen moet worden dan wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te worden uitgevoerd. Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er vier mogelijkheden: 5. het plan of besluit maakt geen activiteiten mogelijk die in het Besluit m.e.r. zijn genoemd. Er geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht. 6. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht; 7. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of er mogelijk aanzienlijke milieugevolgen optreden. Zo ja, dan is alsnog het uitvoeren van een m.e.r. verplicht; 8.

vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben.Zo ja, dan moet er alsnog een volledige m.e.r.-(beoordelings)procedure worden doorlopen. Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Toetsing bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" aan het Besluit m.e.r. Het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo' heeft tot doel de realisatie van een woning en een bijgebouw. In die zin is er sprak evan een stedelijke ontwikkeling (categorie D11.2) De bouw van een woning en bijgebouw zijn activiteiten waarvoor geenverplichting geldt om te beoordelen of het uitvoeren van een milieueffectrapportage noodakelijk s, omdat de activiteit (ruim, gezien in kolom 2.000 woningen als ondergrens bedraagt) onder de daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarde uit kolom 2 blijft. Voor deze activiteit dient echter wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling De vormvrije m.e.r.-beoordeling is een toets, waarin aan de hand van in de Europese m.e.r-richtlijn opgenomen criteria wordt beoordeeld of belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten en al of niet sprake is van een m.e.r.-beoordelingsplicht. De criteria hebben betrekking op de kenmerken van het project, de locatie van de activiteit en de kenmerken van het potentiële effect. Bij de kenmerken van het project gaat het onder andere om de omvang en de cumulatie met andere projecten. Bij de locatie van de activiteit gaat het onder andere om de mate van kwetsbaarheid van het milieu in gebieden waarop de activiteit van invloed zou kunnen zijn. Bij de kenmerken van het potentiële effect gaat het onder ander om het bereik van de effecten.

38

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

Planbeschrijving Voor een beschrijving van het plangebied wordt verwezen naar hoofdstuk 3, waarin het plangebied nader wordt omschreven. Voor een nadere omschrijving van bouw van de nieuwe woning en bijgebouw wordt verwezen naar hoofdstuk 4, waarin de nieuwe ontwikkeling nader wordt omschreven. De locatie waar de woning is gepland betreft een agrarisch perceel, de grond dient derhalve als productiemiddel. Rondom het perceel is bos aanwezig.

Cumulatie met andere projecten Voor dit bestemmingsplan is er geen sprake van (mogelijke) cumulatie met andere (vormvrije) m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten.

Toetsing relevante milieu- en omgevingsaspecten Voor een toetsing aan de relevante milieuaspecten voor de realisatie van de woningen wordt verwezen naar de volgende paragrafen uit deze toelichting: 5.1.2 (Milieuhinder bedrijven en inrichtingen), 5.1.3 (Bodemkwaliteit), 5.1.4 (Wet geluidhinder), 5.1.5 (Luchtkwaliteit), 5.1.6 (Externe Veiligheid) 5.2 (Waterhuishouding), 5.3 (Natuur). In deze betreffende paragrafen van deze toelichting is een uitvoerige beschrijving van de toetsing van de voorgenomen ontwikkelingen aan de betreffende milieu- en omgevingsaspecten opgenomen. Conclusie toetsing aan het Besluit m.e.r Op grond van de uitgevoerde m.e.r.-beoordeling kan worden geconcludeerd dat belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten dan wel dat deze door het treffen van passende maatregelen kunnen worden voorkomen of, indien dat niet mogelijk blijkt, zoveel mogelijk kunnen worden beperkt. 5.1.2

Milieuhinder van bedrijven en voorzieningen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande bedrijfsactiviteiten en voorzieningen rondom het plangebied van het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" aanwezig zijn, die van invloed kunnen zijn op het woon- en leefklimaat in het plangebied. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze bedrijfsactiviteiten en voorzieningen. De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie “Bedrijven- en milieuzonering" is van de aanwezige en toekomstige bedrijven en voorzieningen in de directe omgeving van de projectlocatie de milieucategorie bepaald. Vervolgens is nagegaan of bedrijven en voorzieningen gelegen zijn binnen de op grond van de milieucategorie aan te houden indicatieve afstanden tot woningen en andere milieugevoelige functies en zo ja, of dit een knelpunt op kan leveren voor een goed woon- en leefklimaat. Het dichtstbij gelegen bedrijf ligt op perceel Boekelerhofweg 25A op circa 250 meter ten noorden van het bouwblok aan de Kwinkelerweg ongenummerd. Het betreft een agrarisch bedrijf. Op circa 290 meter ten westen van het nieuwe bouwvlak aan de Kwinkelerweg ligt op perceel Kwinkelerweg 361 een agrarisch bedrijf met mini-camping.

Voor al deze bedrijven geldt een standaard richtafstand van 100 meter ten aanzien van geurhinder. Voor gevoelige objecten (zoals de woning in het plangebied) in het buitengebied is deze afstand 50 meter op basis van de Wet geurhinder en veehouderij. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan. Daarnaast geldt bovendien dat tussen het bouwvlak aan de Kwinkelerweg en de bedrijven in de omgeving reguliere woningen liggen. De geprojecteerde woning aan de Kwinkelerweg ong. is daarmee ook niet de 'maatgevende' gevoelige bestemming voor bedrijven in de omgeving. De bedrijven worden niet (extra) belemmerd in hun ontwikkelmogelijkheden door de beoogde omzetting van bestemming 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen'. Het bijgebouw aan Boekelerhofweg 75 betreft geen gevoelig object of hinderveroorzakend object waar in het kader van goed woon- en leefklimaat rekening mee gehouden moet worden.

Conclusie milieuhinder bedrijven en voorzieningen Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuhinder van bedrijven en voorzieningen geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

39

5.1.3

Bodemkwaliteit

Bodemkwaliteit algemeen Bij de toetsing of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het bodembeleid in Nederland heeft een hervormingsfase ondergaan. Er is sprake van een overgang van het saneren van vervuilde bodems naar het duurzaam beheren en bewust gebruiken van de bodem en de ondergrond. Het beleid richt zich niet uitsluitend meer op het wegnemen van bodemverontreiniging, maar de nadruk is komen te liggen op creatief, innovatief en integraal beheer en gebruik van de bodem en ondergrond. Het oude beginsel van niet bouwen op een vervuilde bodem is hiermee verlaten. Bouwen op een ernstig verontreinigde bodem is onder voorwaarden mogelijk. Functiegericht en kosteneffectief saneren is dan voldoende. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem.

Bodemkwaliteit en het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" Het bestemmingsplan "Landgoed Hof te Boekelo" beoogt de realisatie van een woning, bijgebouw en realisatie van nieuwe natuur. Algemeen De nadruk op het bodembeleid in Nederland ligt op de mogelijkheden die de bodem en ondergrond biedt om een locatie te gebruiken. Daaronder vallen ook eventuele bodemverontreinigingen. Drie aspecten om te komen tot een veilig en gezond gebruik van de bodem en ondergrond staan daarbij centraal: 1. Het voorkomen van een nieuwe bodemverontreiniging of aantasting van de bodem en ondergrond. 2. Het beheren en/of functiegericht saneren van een bodemverontreiniging bij het wijzigen of toekennen van een functie. 3. Het beheren van overige bodemverontreinigingen. Dit geldt met name voor locaties waar de functie en/of bestemming niet wijzigt, maar waar door vroegere activiteiten een bodemverontreiniging is ontstaan. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem speelt een rol om vast te stellen of een bestemmingsplanwijziging uitvoerbaar is. Dit is geregeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De Wet bodembescherming kan hierop eveneens van toepassing zijn. Bijvoorbeeld bij de aanwezigheid van een bodemverontreiniging.

Uitgevoerde bodemonderzoeken De volgende bodemonderzoeken zijn uitgevoerd: Lycens, 2 september 2022, verkennend bodemonderzoek Landgoed Hof te Boekelo, kenmerk 2021-0054. Het onderzoek is uitgevoerd in het kader van de voorgenomen herontwikkeling waarbij onder andere een tweetal gebouwen worden geplaatst. Uit het onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de toekomstige bebouwing de grond tot een diepte van twee meter minus maaiveld voldoet aan de landelijke achtergrondwaarde. In het grondwater is een concentratie aan nikkel aangetoond die de interventiewaarde overschrijdt. De gemeente Enschede hanteert een beleid dat als er geen duidelijke relatie is met menselijk handelen. De aanwezigheid van nikkel in het grondwater hangt vermoedelijk samen met de lage zuurgraad van het water. Daardoor kunnen bepaalde metalen (waaronder nikkel) vanuit de grond oplossen in het grondwater. Actieve maatregelen om de concentratie aan nikkel in het grondwater te verminderen is niet nodig.

Conclusie Het plangebied landgoed Hof te Boekelo is vanuit bodemperspectief geschikt voor het voorgenomen gebruik.

40

bestemmingsplan Landgoed Hof te Boekelo (vastgesteld)

5.1.4

Wet geluidhinder

In artikel 3.3.1 van het Bro is bepaald dat in een bestemmingsplan moet worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Wanneer het bestemmingsplan binnen deze onderzoekszones de realisatie van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen en/of de transformatie van bestaande panden naar wonen of een andere geluidgevoelige functie mogelijk maakt, moet door middel van een akoestisch onderzoek worden nagegaan of de geluidsbelasting binnen de wettelijke normen blijft. De geluidsbelasting mag de in de Wgh genoemde grenswaarden niet overschrijden. Daarbij moet ook de doeltreffendheid worden onderzocht van de in aanmerking komende maatregelen ter voorkoming van in de toekomst optredende geluidsbelasting van de geluidgevoelige gebouwen en terreinen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening kan het ook noodzakelijk zijn dat akoestisch onderzoek wordt uitgevoerd in situaties dat de Wet geluidhinder niet van toepassing is.

Wegverkeerslawaai Het bevoegd gezag toetst bij het projecteren van een geluidsgevoelige objecten binnen de zone van een gemeentelijke, provinciale en rijksweg aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidshinder (Wgh). Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Landgoed Hof te Boekelo” of in de directe omgeving daarvan zijn geen op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde wegen aanwezig. Een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder vanwege wegerkeerslawaai kan daarom achterwege blijven. In de Wet geluidhinder is vastgesteld, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit geldt voor alle straten en wegen, met uitzondering van: 1. Een weg heeft een zone die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg: …. b. in buitenstedelijk gebied: i. voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken of een of twee sporen: 250 meter; ii. voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken of drie of meer sporen: 400 meter; iii. voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter. 2. Het eerste lid geldt niet met betrekking tot een weg: b. die gelegen is binnen een als woonerf aangeduid gebied, of c. waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt.