Joan Coststraat_Bijlagen bij de toelichting

blinde buis

casing

hoogste grondwaterstand gemiddelde grondwaterstand laagste grondwaterstand zand afdichting bentoniet/mikoliet/klei afdichting

grind afdichting filter

Bijlage 3 Stadsbrede Laddertoets

bestemmingsplan Joan Coststraat (vastgesteld)

51

Stadsbrede Laddertoets Enschede Kwantitatieve analyse

Stec Groep aan Gemeente Enschede

Lotte Huiskens, Anneloes Bouma & Lukas Meuleman 8 juni 2021

2

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

3.3 3.4 3.5

7

Welke woningbehoefte is er de komende tien jaar? ............................. 7 Relevant beleid: woonvisie gemeente Enschede en Regionale Woonagenda Twente............................................................................... 7 Uitbreidingsvraag: toename van 3.225 huishoudens in Enschede tot 2031 ..................................................................................................... 8 Planaanbod: harde plancapaciteit biedt ruimte aan circa 1.215 woningen .................................................................................................. 9 Ladderruimte: additionele behoefte aan circa 2.010 woningen ........... 9

Bestaand stedelijk gebied (BSG) 4.1 4.2

5

Is er sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling (NSO)? ............. 5 Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? ............................................... 5

Behoefte 3.1 3.2

4

Optimaal woningbouwprogramma met behulp van Stadsbrede Ladderstrategie ........................................................................................ 3 Laddersystematiek ................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 4

Uitgangspunten 2.1 2.2

3

10

Is er sprake van een locatie binnen of buiten BSG? ............................ 10 Circa 3.700 woningen (van de 3.900 harde en zachte plannen) binnen BSG............................................................................................. 10

Bijlage: inzichten herijking trendscenario

11

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

3

1 Inleiding 1.1 Optimaal woningbouwprogramma met behulp van Stadsbrede Ladderstrategie Gemeente Enschede werkt aan diverse (stedelijke) ontwikkelingsplannen voor woningbouw De gemeente Enschede (hierna: U) signaleert een grote behoefte aan meer woningen en heeft de ambitie om de komende jaren verder te blijven groeien. Dit heeft de gemeente niet alleen geformuleerd in haar woonvisie, maar ook de provincie Overijssel en regio Twente sturen op groei in de regionale woonagenda 1. Om in deze woningbehoefte te kunnen voorzien lopen er op dit moment diverse (stedelijke) ontwikkelingsprojecten voor woningbouw in de gemeente Enschede. Ladder voor Duurzame Verstedelijking voor nieuwe bestemmingsplannen Om deze nieuwe projecten mogelijk te maken dient de gemeente Enschede bestemmingsplannen (straks: omgevingsplannen) vast te stellen. Een veelvoorkomend onderdeel van deze procedure is een toets op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: de Ladder). Deze Laddertoets vraagt om een onderbouwing van de (actuele) behoefte aan de betreffende woningbouwontwikkeling en bij ligging buiten Bestaand Stedelijk Gebied (BSG), om een motivering waarom deze ontwikkeling niet binnen BSG gerealiseerd kan worden.

Op basis van actueel inzicht in vraag en aanbod naar een optimaal woonprogramma Voor een optimaal woonprogramma – en het zorgvuldig kunnen toetsen aan de Ladder – zijn actuele inzichten in vraag naar en aanbod van woningen nodig. De gemeente Enschede hanteert voor de woningvraag het trendscenario (uit 2019). In voorliggend rapport actualiseren we dit trendscenario, zodat er een actuele basis ontstaat voor (de onderbouwing van) een optimaal woonprogramma. Daarnaast geven we een actueel overzicht van de beoogde woningbouwplannen, zodat zicht ontstaat op de mate waarin de gemeente al in de geconstateerde kwantitatieve woningbehoefte kan voorzien. Het resultaat is een actueel trendscenario voor de woningbehoefte en stadsbrede inzichten/bouwstenen voor de Ladder. Hiermee kunt u als gemeente aan de slag met uw optimale woonprogramma. Dit zorgt voor meer regie op het (gelijktijdig) kunnen onderbouwen van verschillende woningbouwplannen die de komende jaren een bestemmingsplanprocedure zullen doorlopen. Door vanuit de gemeente regie te houden op de programmering, kan er (snel) worden gezorgd voor passend woonaanbod binnen Enschede. Let op: dit rapport biedt de bouwstenen om zorgvuldig een Laddertoets te kunnen doorlopen. Ter onderbouwing van nieuwe bestemmingsplannen dient u zelf nog wel een Laddertoets op te stellen.

1.2 Laddersystematiek In onze aanpak (en de opbouw van dit rapport) volgen we nadrukkelijk de Laddersystematiek, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro zoals die sinds 1 juli 2017 van kracht is. Daarvoor gaan we in op: 1. Uitgangspunten: wanneer is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling van het voorgenomen plan? 2. Beschrijving van de behoefte: aan hoeveel woningen (kwantitatief) is er de komende tien jaar behoefte? 3. Afweging locatiekeuze: in hoeverre liggen de locaties binnen of buiten bestaand stedelijk gebied (BSG)? En hoe verhoudt dit zich tot het principe ‘inbreiding voor uitbreiding’ achter de Ladder?

1

De regionale Woonagenda’s Twente en West-Overijssel zijn op 25 maart 2021 ondertekend door gemeenten en provincie.

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

4

VERANDERINGEN LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING NA INVOERING OMGEVINGSWET De Ladder voor duurzame verstedelijking krijgt onder de Omgevingswet vorm als instructieregel in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De systematiek van de Ladder verandert voor zover bekend niet bij invoering van de Omgevingswet. Bepaalde toepassingen van de Ladder veranderen wellicht wel, bepaalde afwegingen schuiven door van plan naar vergunning en er kan gedifferentieerd worden in de eindtijden van de behoefteraming. Daarnaast is het binnen de Omgevingswet niet meer mogelijk om planvormen zoals een uitwerkingsplicht of wijzigingsbevoegdheid op te nemen.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de uitgangspunten die van belang zijn in de onderbouwing. We staan stil bij de volgende vragen: is er sprake van een stedelijke ontwikkeling, is er sprake van bestaand stedelijk gebied en wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkelingen? In hoofdstuk 3 bepalen we de kwantitatieve behoefte aan de plannen. In hoofdstuk 4 gaan we in op de ligging van de plannen, binnen of buiten bestaand stedelijk gebied, (BSG) en hoe mogelijkheden binnen BSG bezien moeten worden.

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

5

2 Uitgangspunten 2.1 Is er sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling (NSO)? De Ladder is een motiveringsvereiste voor ruimtelijke plannen (waaronder woningbouw) die een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (NSO) mogelijk maken. In de toelichting van het bestemmingsplan dient dan een motivering voor de Ladder te zijn opgenomen. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) is bovendien een uitgebreidere motivering vereist, waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 onder i van het Bro gedefinieerd als: ‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’ Voor woningbouwlocaties geldt dat vanaf 12 woningen 2 in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voor kleinere locaties hoeft u in principe geen Laddertoets uit te voeren, maar deze tellen wel mee als (hard) planaanbod. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt en veelal ook bij functiewijzigingen. Een Laddertoets is dus niet nodig als de huidige bestemming de beoogde woningbouwontwikkeling al mogelijk maakt.

2.2 Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving bevatten van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt. Bij de beschrijving van de behoefte aan het woningbouwplan is het noodzakelijk om nader in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied: de marktregio. Dit is de regio waarvan vraag en aanbod in beeld moet zijn, om de behoefte aan de ontwikkeling te kunnen bepalen. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de behoefte moet worden afgewogen. Voor wonen geven verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. In huishoudensprognoses zijn reguliere migratiecijfers verwerkt en daarmee is ook het stukje reguliere (boven)regionale migratie als onderdeel van de behoefte meegenomen. Ofwel: in de verwachte huishoudensontwikkeling voor Enschede is de reguliere (boven)regionale behoefte verwerkt.

2

ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 Zie ook de nieuwe Ladderhandreiking van het Rijk: www.infomil.nl

6

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

We taxeren dat het ruimtelijk verzorgingsgebied (de marktregio) voor woningbouw in Enschede doorgaans bestaat uit de gemeente, vanwege de relatief sterke interne verhuisrelaties. Zie onderstaande tabel. Tabel 1: Aandeel binnen Nederland verhuisde personen van/naar Enschede in 2011-2019 Vanuit gemeenten (top 10) naar Enschede Enschede Hengelo Almelo Losser Haaksbergen Groningen Oldenzaal Overig Totaal (incl. binnenverhuizingen)

Aandeel 71,5% 3,1% 1,5% 1,3% 1,1% 1,0% 0,9% 19,5% 100%

Naar gemeenten (top 10) vanuit Enschede Enschede Hengelo Losser Haaksbergen Almelo Amsterdam Utrecht Overig Totaal (incl. binnenverhuizingen)

Aandeel 70,6% 3,3% 1,5% 1,3% 1,3% 1,2% 1,2% 19,6% 100%

Bron: CBS (2021, gegevens periode 2011-2019), bewerking Stec Groep (2021). *Relatieve aandeel interne verhuizingen verschilt door verschil in totaal aantal inkomende (173.998) en uitgaande (176.059) personen in periode 2011-2019.

RUIMTELIJKVERZORGINGSGEBIED VOOR WONINGBOUW IN PRINCIPE GEMEENTE ENSCHEDE Voor woningbouwinitiatieven in de gemeente Enschede geldt in principe de gemeente Enschede als ruimtelijk verzorgingsgebied. De woningmarktregio Enschede is namelijk sterk lokaal georiënteerd. Circa 72% van verhuizers komt uit eigen gemeente. CBS-migratiegegevens van alle verhuisde personen (tussen 2011 en 2019) tonen aan dat ongeveer 72% van de verhuisbewegingen binnengemeentelijk plaatsvindt. Daarnaast zijn er voornamelijk verhuisrelaties met gemeenten uit de woningmarktregio (Twente), waaronder Hengelo, Almelo, Losser, Haaksbergen en Oldenzaal (circa 8%). Binnen de regio Twente vindt afstemming plaats over woningbouw, waardoor gemeenten in principe voor eigen behoefte bouwen. Op basis van de analyse van migratiestromen naar Enschede (in 2011-2019) weten we dat de reguliere migratiestromen er als volgt uit zien:

72% lokaal

11% regionaal

17% bovenregionaal

De woningmarkt van Enschede is in de basis vooral lokaal georiënteerd. We verwachten dat daarom dat woningbouw in Enschede in de basis vooral lokaal huishoudens kan bedienen (waaronder studenten). In het geval van een bijzondere woningbouwontwikkeling kan een grotere (secundaire) marktregio van toepassing zijn. Het gaat dan nadrukkelijk om concepten of aantallen die leiden tot een extra (boven) regionale aantrekkingskracht. Denk bijvoorbeeld aan experimentele CPO-initiatieven of welstandsvrij bouwen. We merken op dat deze extra aantrekkingskracht van projecten in de praktijk vaak beperkt is. Een voordeel van een bijzonder project met een grotere marktregio kan zijn dat er mogelijk een grotere behoefte bestaat in deze bredere marktregio. Aandachtspunt hierbij is wel dat vraag en het aanbod dan ook in beeld moeten zijn voor de bredere marktregio. Daarnaast is doorgaans afstemming met andere (regio)gemeenten nodig. U zult hiermee immers een deel van ‘hun’ lokale behoefte opvullen.

7

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

3 Behoefte 3.1 Welke woningbehoefte is er de komende tien jaar? De behoefte bij een woonplan wordt bepaald door de confrontatie van de langetermijnprognose van de vraag naar woningen, met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. Kortgezegd: we confronteren de uitbreidingsvraag (vanuit huishoudensontwikkeling) met het planologisch harde planaanbod dat hierin kan voorzien. Als er minder harde plannen zijn dan vraag, dan is er een resterende behoefte. Hiervoor dient u in ieder geval tien jaar vooruit te kijken. In de woonvisie gaat de gemeente Enschede uit van een uitbreidingsvraag op basis van het trendscenario (2.700 huishoudens tussen 2019-2029). Actuele inzichten hebben geleid tot een geactualiseerd trendscenario (3.225 huishoudens tussen 2021-2031). De totstandkoming van dit scenario lichten we hierna toe. De Ladder vormt geen beletsel voor een werkwijze waar door het naar voren halen van woningbouwplannen op korte of middellange termijn overcapaciteit optreedt, zolang op langere termijn (looptijd bestemmingsplan en straks omgevingsplan) maar (weer) in de pas wordt gelopen met de voorziene behoefte aan woningen in de marktregio. Op dit moment is de resterende kwantitatieve behoefte in de marktregio (de gemeente Enschede) 2.010 woningen tot 2031. We lichten dit in de aankomende paragrafen verder toe.

3.2 Relevant beleid: woonvisie gemeente Enschede en Regionale Woonagenda Twente Woonvisie Enschede: toename van 2.700 huishoudens tussen 2019 en 2029 op basis van trendscenario De woonvisie van de gemeente Enschede is de basis voor het gemeentelijk woonbeleid. Hierin staan verwachtingen, doelen en ambities voor de toekomst beschreven. Het gaat over kwalitatieve aspecten (zoals duurzaamheid, inclusieve samenleving) en kwantitatieve aspecten, waaronder de woningbouwprogrammering (hoeveel woningen zijn nodig en voor welke doelgroepen). Voor de periode 2019 tot 2029 gaat de gemeente uit van een huishoudensgroei van circa 2.700 huishoudens, zo blijkt uit de woonvisie (vastgesteld in juni 2019). Dit is een stip op de horizon, waarbij aantallen aan de hand van nieuwe inzichten en prognoses herijkt kunnen worden. Dit draagt bij aan een adaptieve en actuele woonvisie en programmering. De verwachte toename van het aantal huishoudens is gebaseerd op het trendscenario 3. Dit scenario is tot stand gekomen op basis van de verwachte huishoudensgroei (volgens Primos 2018), maar houdt daarbij ook rekening met een zekere inhaalvraag: het woningtekort op korte termijn.

Door op korte termijn extra woningen te programmeren voor ‘talenten’ (afgestudeerden, midden en hoge inkomensgroepen) wordt het huidige woningtekort ingelopen en worden doelgroepen die belangrijk zijn voor de sociaaleconomische ontwikkeling van de stad behouden. Wanneer de gemeente erin slaagt om deze doelgroepen te behouden is het trendscenario het meest realistische scenario. De gemeente zet in hun woningbouwprogrammering dan ook sterk in op deze doelgroepen. .

Regionale Woonagenda Twente: circa 20.000 tot 22.000 woningen nodig in de regio tot 2030 Gemeente Enschede maakt deel uit van de woningmarktregio Twente. De provincie Overijssel en de Twentse gemeenten maken periodiek meerjarige woningbouwafspraken met elkaar, om samen te werken aan de opgaven op de regionale woningmarkt. De nieuwste woningbouwafspraken hebben de vorm van

3

Trendscenario op basis van ‘Effectenstudie stedelijk woonprogramma’, door Stec Groep (14 maart 2019).

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

8

een Regionale Woonagenda Twente 4. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie op de woningmarkt: “Waar werken we met elkaar naar toe en op welke manier gaan we daarin samenwerken?” De woonagenda gaat uit van de ambitie om 60.000 woningen toe te voegen in de provincie Overijssel. Hierbij ligt de nadruk op versnellen van bestaande plannen om de woningnood in delen van de provincie en segmenten van de woningmarkt op te lossen. Uit de woonagenda blijkt: “De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030, het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030 en een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland.” Deze ambitie van 60.000 woningen in de provincie Overijssel zal voor twee derde in West-Overijssel worden gerealiseerd en voor een derde in Twente. Het gaat op regionaal niveau dan om een ambitie van circa 20.000 tot 22.000 woningen tot 2030. Deze ambitie is opgebouwd uit een lokale behoefte (circa 15.000 woningen) en een extra woningbouwambitie (circa 5.000 tot 7.000 woningen). 5 De woonagenda geeft geen kwantitatieve verdeling van de opgave per gemeente, maar de vigerende provinciale Omgevingsvisie en –verordening gaan ervan uit dat deze vooral in steden zal landen.

Hierin staat: ‘’Daarin is vastgelegd dat gemeenten in principe alleen voorzien in de lokale woningbehoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Alleen de stedelijke netwerken mogen voorzien in een (boven)regionale behoefte.”

3.3 Uitbreidingsvraag: toename van 3.225 huishoudens in Enschede tot 2031 Actuele inzichten vragen om herijking van het trendscenario Sinds de effectenstudie hebben verschillende ontwikkelingen zich op de woningmarkt voorgedaan. Deze ontwikkelingen hebben dusdanig grote impact op de woningvraag in de gemeente Enschede dat actualisatie van het trendscenario nodig is om een volledig en actueel beeld van de huishoudensontwikkeling en woningvraag in de marktregio te krijgen. Wanneer we naar de historische ontwikkeling van het aantal huishoudens kijken, valt op dat het aantal huishoudens sinds 2016 jaarlijks relatief sterker toeneemt dan daarvoor (CBS). Ook de afgelopen twee jaar, sinds de start van het trendscenario, is de huishoudensgroei groter geweest dan verwacht. 6 Ondanks de relatief sterke groei die al heeft plaatsgevonden, laat de nieuwste Primos prognose voor de komende tien jaar een grote groei zien. Dit geeft – samen met de extra bovenregionale groei die de provincie Overijssel verwacht – aanleiding om het trendscenario te actualiseren. Deze actualisatie sluit aan bij het adaptieve karakter dat de gemeente Enschede beoogt voor de gemeentelijke woonvisie en woonprogrammering. Als actuele inzichten erom vragen kan het trendscenario (‘de stip op de horizon’) geactualiseerd worden.

Ook sluit deze actualisatie aan bij de hoofddoelstelling van de gemeentelijke woonvisie: “Vanuit het oogpunt van voorgaande hoofddoelstelling gaan we in deze woonvisie uit van het trendscenario waarbij voor de langere termijn het groeien naar 170.000 inwoners de stip op de horizon is. We herijken de aantallen steeds aan de hand van nieuwe prognoses en onderzoeken.” Geactualiseerd trendscenario houdt rekening met huidig woningtekort, actuele migratie en ambities Het geactualiseerde scenario (voor de periode 2021-2031) is op een vergelijkbare wijze opgebouwd als het trendscenario (voor de periode 2019-2029). Het geactualiseerde scenario is gebaseerd op de verwachtingen rondom de autonome huishoudensontwikkeling (in dit geval op basis van Primos 2020). Daarnaast houdt het geactualiseerde scenario rekening met een additionele woningbehoefte, vanwege 1) het inlopen van het huidige woningtekort, 2) inzichten in actuele migratiecijfers (hoge instroom) en 3) de gemeentelijke ambitie om sterk in te zetten op het vasthouden en aantrekken van jong talent. Dit geactualiseerde scenario Regionale WoonagendaTwente, Provincie Overijssel/Companen (2021). Op 25 maart 2021 ondertekent door alle partijen.

Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Bron: Regionale Woonagenda Twente (januari 2021). 6 Tussen 1 januari 2019 (78.627) en 1 januari 2020 (79.459) is het aantal particuliere huishoudens in Enschede toegenomen met circa 830, volgens het CBS. De stand per 1 januari 2021 is nog niet bekend, maar de verwachting is dat dit aantal wederom verder is toegenomen (op basis van realisatiecijfers van de woningbouw). 4 5

9

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

leidt tot een kwantitatieve behoefte aan 3.225 woningen voor de periode 2021-2031 (ter vergelijking: het trendscenario ging uit van een behoefte van 2.700 woningen voor de periode 2019-2029). De afgelopen jaren lag de huishoudensgroei hoger dan eerder verwacht. Dit is nu verwerkt in het scenario. 7 Prognoses en scenario’s gaan komende tien jaar uit van huishoudensgroei in gemeente Enschede Onderstaand figuur 4 toont het trendscenario uit 2019 (woonvisie), Primos 2020 (meest actuele prognose) en het geactualiseerde trendscenario tegen elkaar afgezet. Te zien is dat de verschillende prognoses met elkaar in lijn liggen en eenzelfde trend volgen De komende tien jaar neemt het aantal huishoudens in Enschede toe, hierna wordt een (licht) afname verwachten. Het geactualiseerde trendscenario leidt tot een additionele woningvraag aan 3.225 woningen voor de komende tien jaar. Dat wil zeggen: de benodigde woningvraag vanwege een uitbreidingsbehoefte door huishoudensontwikkeling (de netto benodigde toevoeging). Uitgangspunt hierbij is dat ieder extra huishouden zich een-op-een vertaalt in de vraag naar één extra woning. Deze additionele woningvraag staat los van (kwalitatieve) vernieuwingsopgaven in de bestaande voorraad – zoals transformatie of sloopnieuwbouw – waarbij het aantal woningen gelijk blijft. Dit leidt immers (netto) niet tot meer woningen.

Figuur 1: Huishoudensontwikkeling en prognoses tot 2035, gemeente Enschede

84.000 83.000 82.000 81.000 80.000 79.000 78.000 77.000 76.000 75.000 74.000

Historische ontwikkeling Primos 2020

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

Trendscenario Geactualiseerd scenario

Bron: CBS (2020), ABF (2020). Bewerking Stec Groep (2021).

3.4 Planaanbod: harde plancapaciteit biedt ruimte aan circa 1.215 woningen In de gemeente Enschede bestaat de totale netto harde plancapaciteit, in vastgestelde of onherroepelijke plannen, uit ongeveer 1.215 woningen 8 (bron: planlijst gemeente Enschede, januari 2021). Dit betreft het ‘aanbod’ volgens de systematiek van de Ladder. Daarnaast zijn er zachte plannen voor circa 2.685 woningen in de gemeente Enschede. Deze zachte plannen bevinden zich in verschillende stadia, waarvan een deel ook nog ‘boterzacht’ is (waaronder zoeklocaties, mogelijk ook voor na 2031). Zachte plannen kunnen gebruikt worden om in de resterende woningbehoefte te voorzien.

3.5 Ladderruimte: additionele behoefte aan circa 2.010 woningen Om de huishoudensgroei voor de komende tien jaar te kunnen faciliteren zijn meer harde plannen nodig. Voor de additionele woningvraag tussen 2021 en 2031 gaan we uit van het geactualiseerde trendscenario: dus zo’n 3.225 woningen. Het aanbod in harde plannen bedraagt circa 1.215 woningen. Dit resulteert in een additionele behoefte aan harde plannen voor zo’n 2.010 woningen.

7 8

Vaststelling geactualiseerd scenario vindt plaats door de gemeenteraad. Exclusief onzelfstandige studentenwoningen en zorgwoningen in de plannen.

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

10

4 Bestaand stedelijk gebied (BSG) 4.1 Is er sprake van een locatie binnen of buiten BSG? Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied (BSG), dan wordt voldaan aan de Ladder. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is extra motivering vereist, waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte voorzien kan worden. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Het is daarom belangrijk om te checken of het voorgenomen plan een ontwikkeling binnen BSG betreft. Artikel 1.1.1 Bro geeft als definitie: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’ Naast de hiervoor genoemde definitie van bestaand stedelijk gebied, blijkt uit jurisprudentie dat ook de geldende bestemming en het huidig gebruik van een plangebied relevant kan zijn. Geldt er bijvoorbeeld een agrarische bestemming die de ontwikkeling ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca niet mogelijk maakt, dan is veelal geen sprake van BSG 9.

4.2 Circa 3.700 woningen (van de 3.900 harde en zachte plannen) binnen BSG We taxeren dat van de 3.900 woningen in harde en zachte plannen in de gemeente Enschede er circa 3.700 woningen binnen BSG gerealiseerd kunnen worden. 10 Dit zijn locaties binnen het stedenbouwkundig samenstel en waar al een (planologisch hard) bestemmingsplan voor wonen geldt, of waar sprake is van transformatie naar wonen vanuit andere stedelijke functies en vigerende bestemmingen. Voor deze plannen is geen extra motivering nodig. Daarnaast zijn er circa 200 woningen beoogd op locaties buiten BSG, voor deze plannen is wel extra motivering nodig.

VOORBEELDEN VAN ARGUMENTEN DAT ONTWIKKELING BINNEN BSG NIET MOGELIJK IS • • •

9

Kwalitatieve aspecten van de behoefte: denk bijvoorbeeld aan woonmilieus die niet binnen bestaand stedelijk gebied passen, zoals waterrijk wonen, grote landgoederen; Andere functies die ter plaatse al aanwezig zijn of volgens ruimtelijk beleid worden beoogd. Denk aan park, maatschappelijke functies, maar ook andere woonplannen die later worden beoogd; Aanzienlijke investeringen die eerst nodig zijn voor de inbreidingsplaatsen, bijvoorbeeld vanwege milieuaspecten die zich voordoen op inbreidingslocaties.

Zie bijvoorbeeld: ABRvS 29 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1340. Zie ook de nieuwe Ladderhandreiking van het Rijk: www.infomil.nl Waarvan circa 650 woningen in twee plannen met woonbestemming met uitwerkingsplicht.

10

11

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

Bijlage: inzichten herijking trendscenario Sinds de effectenstudie hebben verschillende ontwikkelingen op de woningmarkt zich voorgedaan. Deze ontwikkelingen hebben dusdanig grote impact op de woningvraag in de gemeente Enschede dat trendscenario uit de woonvisie geactualiseerd moest worden. Het gaat om inlopen van het huidig woningtekort, actuele (hoge) migratiecijfers en inzetten op behouden van ‘talenten’. In principe zijn dit dezelfde ontwikkelingen als in het trendscenario uit 2019 (huidig woningtekort, sterker inzetten op behouden van ‘talenten’ uit binnen- en buitenland), maar in deze actualisatie splitsen we deze in verschillende indicatoren. Daarmee zijn de kwalitatieve lijnen hetzelfde, maar is kwantitatieve monitoring van ontwikkelingen voor de gemeente Enschede meer gestructureerd en eenduidiger.

Leegstand: krapte op woningmarkt is toegenomen in Enschede Gezonde frictieleegstand op de woningmarkt bedraagt 2 tot 3%, in Enschede is deze circa 2,4% Om de woningmarkt goed te laten functioneren is een bepaald percentage leegstand nodig, zodat huishoudens kunnen verhuizen. Dit noemen we frictieleegstand. Voor een gezonde woningmarkt ligt deze frictieleegstand tussen de 2 tot 3%. Minder leegstand leidt tot beperkte verhuisdynamiek en doorstroming, meer leegstand kan leiden tot ongewenste effecten en (op termijn) waardedaling. De huidige leegstand in de gemeente bedraagt 1.760 woningen, dit is 2,36% van alle woningen in de gemeente (op basis van LV WOZ methode uit de leegstandsmonitor van het CBS). 11 Dit betekent dat de leegstand in de gemeente in principe gezond is, maar nog iets zou mogen toenemen. Enschedese woningmarkt is erg krap: woningzoeker heeft keuze uit gemiddeld twee woningen Een argument om de leegstand iets op te laten lopen is de toegenomen krapte op de woningmarkt sinds het trendscenario. Onderstaand figuur geeft de krapte-indicator op de huizenmarkt van de gemeente Enschede weer, vergeleken met Overijssel en Nederland. De krapte-indicator geeft weer uit hoeveel woningen een koper kan kiezen. Wat opvalt is dat de krapte in Enschede sinds 2017 is toegenomen: kopers konden in 2020 uit twee woningen kiezen in plaats van vier in 2017.

Daarnaast valt op dat de krapte op de Enschedese woningmarkt gelijk loopt met Nederland, maar een stuk hoger is dan gemiddeld in Overijssel. Figuur 2: NVM krapte-indicator gemeente Enschede, provincie Overijssel en Nederland 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Enschede Overijssel Nederland 2017

2018

2019

2020

Bron: NVM (2021, gegevens over 2017-2020) Bewerking Stec Groep (2021) Het CBS hanteert verschillende methoden om leegstand in kaart te brengen. Vanaf 1 januari 2020 wordt voor de landelijke leegstandsmonitor gebruik gemaakt van een nieuwe registratie over het gebruik en eigendom van verblijfsobjecten: de LV WOZ. Met dit register kan nauwkeuriger (op één peildatum) en vollediger (meer relaties tussen de WOZ-objecten en de verblijfsobjecten uit de BAG) de eigenaar en gebruiker van objecten vastgesteld worden. Omdat gemeenten zelf de koppeling leggen is er meer aandacht voor individuele objecten zoals bijvoorbeeld vakantiewoningen of appartementencomplexen.

11

12

Stadsbrede Laddertoets Enschede (kwantitatieve analyse) 21.038

Actuele migratie: Primos 2020 houdt geen rekening met twee meest actuele jaren Het aantal personen (en huishoudens) in de gemeente Enschede neemt sinds 2017 met name toe door een positief buitenlands migratiesaldo. Zowel de binnenlandse migratie als de natuurlijke aanwas waren negatief in deze periode. Zie onderstaand figuur. Migratie zit gedeeltelijk verwerkt in Primos-prognoses (naast diverse andere indicatoren). Voor Primos 2020 baseerde ABF zich op migratie-cijfers uit de periode 2012 t/m 2018. Dit betekent dat de laatste twee jaren (2019 en 2020) niet meegenomen zijn in deze prognose. Dit terwijl deze twee jaren een relatief sterke instroom kenden. Gezien het economisch profiel van de gemeente en de internationalisering van de Universiteit Twente is te verwachten dat de hoge buitenlandse migratie aanhoudt. Wanneer dit gebeurt, is dit een belangrijke reden voor meer woningbouw. Figuur 3: Bevolkingsontwikkeling (naar personen) in de gemeente Enschede tussen 2003 tot 2021 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte) Binnenlandse verhuizingen (saldo) Buitenlandse migratie (saldo) Totaal personen Bron: CBS (2021) Bewerking Stec Groep (2021)

Ambitie: Enschede zet in op vasthouden van afstudeerders en talenten De gemeente Enschede wil ‘talenten’ behouden en aantrekken. Dit zijn huishoudens met midden- en hoge inkomens tot zo’n 35 jaar. Uit verhuisgegevens van de afgelopen jaren blijkt dat er in totaal meer personen tussen de 20 en 35 jaar uit de gemeente vertrekken dan zich vestigen. De leeftijdsgroep hiervoor – de studenten – stromen wel vaker de gemeente in. Zie onderstaand figuur. Om deze reden wil de gemeente Enschede inzetten op het behouden van afstudeerders en ‘talenten’. Figuur 4: Vestigende en vertrekkende personen en migratiesaldo in de periode 2011 tot 2021 20.000

Gevestigd Vertrokken Saldo

15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000 -20.000 0 tot 5 jaar 5 tot 10 jaar

10 tot 15 jaar

15 tot 20 jaar

Bron: CBS (2020) Bewerking Stec Groep (2021)

20 tot 25 jaar

25 tot 30 jaar

30 tot 40 jaar

40 tot 50 jaar

50 tot 65 jaar

65 tot 85 85 jaar of jaar ouder

Bijlage 4 Beeldkwaliteitplan

64

bestemmingsplan Joan Coststraat (vastgesteld)

beeldkwaliteitsplan Joan Coststraat, Enschede Slokker Vastgoed

87030- 23 06 2022

situatie

2

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

inhoudsopgave regels

3

1.

verborgen enclave

2.

luchtig stedenbouwkundig karakter

3.

sculpturele eenheid

4.

variërend gevelbeeld

5.

materialen & accenten

6.

unieke woningen

7.

duurzaamheid

8.

openbare ruimte

9.

parkeren 87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 1

4

VERBORGEN ENCLAVE De locatie aan de Joan Coststraat is een stadse ruimte die enigzins verborgen is opgesteld tussen belangrijke stadsassen. Door de vroegere textielfabriek die hier stond, heeft de locatie een geheel eigen karakter gecreëerd. Deze eigen identiteit in een verborgen encalve is kenmerkend voor de locatie.

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

historie

5

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

verborgen enclave

6

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 2

7

LUCHTIG STEDENBOUWKUNDIG KARAKTER De locatie in het binnenstedelijk woonmileu krijgt een eigen identiteit door een open en luchtige structuur. Deze luchtige structuur wordt gewaarborgd door vrijstaande woningen en door de gelaagdheid van de volumes. 87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

luchtig stedenbouwkundig karakter

2 1000

4

1000

3L 2L

2080

3L

15 246.27 m²

12 238.16 m²

14 233.82 m²

1850

appartementen

1850

1850

13 194.49 m²

5000

4749

11 250.00 m²

1850

2080

hedera 1800mm hoog

10 262.45 m²

16 256.77 m²

2 236.91 m²

exploitatie- gebied

1850

5479

3L

2L

1850 09 237.57 m²

5587

5500

3L

4717

1 235.95 m²

tuin 3L

3L

2L

2L

0

300 0 7000

9P

bergingen

0

0

7885

30 0 0

78 0

5500 1500

30 0

7 80 0

3L

78 0

bomen vlg bijlage 2 en 3

1036

4 352.68 m²

3L 2080 5 243.57 m²

3L 2080 6 241.41 m²

3L 2080

2L 2080

7 239.01 m²

8 254.98 m²

750

3 392.15 m² 9871

3L

750

10000

750

1

8

87030 - 08 87030 - 2306 062022 2022 Slokker Vastgoed Slokker Vastgoed Coststraat, Enschede JoanJoan Coststraat Enschede

regel 3

axonometrie

12

9

axonometrie

87030 - 23 03 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat Enschede

axonometrie

SCULPTURELE EENHEID Ondanks dat de locatie een luchtig stedenbouwkundig karakter heeft, is het geheel herkenbaar als een eigentijdse eenheid. De woningen bestaan uit drie verschillende massa’s met verschillende bouwhoogtes die op een sculpturale manier zijn vormgegeven en op een afwisselende manier zijn gepositioneerd. Per bouwlaag neemt het volume af waardoor de eenheid zijn luchtigheid behoud.

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

sculpturele eenheid

de variatie in bouwhoogtes en afwisseling in het straatbeeld zorgen voor een sculpturele eenheid vanaf de Joan Coststraat

10

87030 - 30 05 2022 Slokker Vastgoed 87030 - Enschede 23 06 2022 Joan Coststraat Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 4

11

VARIËREND GEVELBEELD Door hoogteverschillen, verbijzonderingen en accenten toe te voegen krijgt de sculptuur een menselijke maat en schaal. Het sculptuur krijgt hierdoor ook een gevarieerd gevelbeeld waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen verticale en horizontale indelingen. 87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

variërend gevelbeeld

afwisselende indeling zorgt voor een gevarieerd gevelbeeld vanaf de Joan Coststraat

12

87030 - 30 05 2022 Slokker Vastgoed 87030 - Enschede 23 06 2022 Joan Coststraat Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 5

13

MATERIALEN & ACCENTEN De eenheid van het sculptuur zal als eigentijds geheel worden vormgegeven met een eenduidig toegepast materialenpalet. Hierbij zal het hoofdvolume bestaan uit lichte metselwerktinten met subtiele verbijzonderingen en worden natuurlijke accenten in de vorm van hout toegevoegd.

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

natuurlijke en lichte materialen

14

lichte metselwerktinten

subtiele verbanden

‘‘hout’’ accenten

groene erfafscheiding

halfverhardingen 87030 - 30 05 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat Enschede

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 6

15

UNIEKE WONINGEN De voorgenoemde stedenbouwkundige eigenschappen zorgen voor unieke woningen met een eigen beeldkwaliteit. De woningen zijn namelijk subtiel individueel herkenbaar als verscheidenheid binnen het grote geheel. Hierbij zijn het multifunctionele woningen, elk passend bij een bepaalde levensfase en leefstijl. Denk hierbij aan bijvoorbeeld levensloop, kantoor, praktijkruimte, leefkeuken, speelkamer etc. op de begane grond.

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

unieke woningen

16

2-laags horizontaal

13

3-laags horizontaal - L vorm2-laags met horizontale gevelindeling

16

2-laags verticaal

14

3-laags verticaal - plat dak 2-laags met verticale gevelindeling

87030 - 23 87030 - 2303 032022 2022 Slokker SlokkerVastgoed Vastgoed Joan Coststraat Enschede Joan Coststraat Enschede

87030 - 23 87030 - 2303 032022 2022 Slokker Vastgoed Slokker Vastgoed Coststraat Enschede JoanJoan Coststraat Enschede

3-laags met horizontale gevelindeling

15

3-laags met verticale gevelindeling 87030 - 23 87030 - 2303 032022 2022 Slokker SlokkerVastgoed Vastgoed CoststraatEnschede Enschede JoanJoan Coststraat

87030 - 23 87030 - 2303 032022 2022 Slokker SlokkerVastgoed Vastgoed CoststraatEnschede Enschede JoanJoan Coststraat

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 7

17

DUURZAAMHEID

Het plan wordt voorzien van duurzame en natuurinclusieve principes. Daarmee voldoet het plan aan de BENG waarbij onder andere gebruik wordt gemaakt van warmtepompen, zonnepanelen, en laadpunten voor elektrische voertuigen. Verder wordt het plan natuurinclusief ingericht door middel van natuurlijke materialen, groene daken, pergola’s met klimopbeplanting, groene erfafscheidingen, geveltuintjes, een oprit voorzien van halfverharding en door (bijvoorbeeld) nestvoorzieningen voor vogels mee te ontwerpen. Ook zijn de woningen klaar voor de toekomst door in het ontwerp al rekening te houden met levensloopbestendig wonen.

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

duurzaamheid

groene erfafscheidingen aan openbaar gebied

groene invulling geveltuintjes

18

BENG

natuurlijke materialen

hoogste gelegen dakvlak is groen dak

elektrische laadpunten

pergola voorzien van groene beplanting

zonnepanelen

halfverharding/ levensloop grasbetonklinkers geschikt als oprit 87030 - 30 05 2022

Slokker Vastgoed 87030 - Enschede 23 06 2022 Joan Coststraat Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

regel 8

19

OPENBARE RUIMTE De Joan Costsstraat zal worden verbonden met een nieuwe aansluitende openbare ruimte waarbij de inrichting het ontmoeten van bewoners kan stimuleren. De inrichting van deze openbare ruimte bevat een zorgvuldig gekozen materialenpalet welke is afgestemd op de woningen. Hierbij loopt de bestrating van gevel tot gevel waarbij een woonerf wordt gecreerd. Door incidentele geveltuinen krijgt de nieuwe straat een vriendelijke uitstraling en een eigen identiteit.

87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

woonerf

20

87030 - 30 87030 - 2305 062022 2022 Slokker Vastgoed Slokker Vastgoed Joan Coststraat Joan Coststraat,Enschede Enschede

regel 9

21

PARKEREN Elke woning zal zelf worden voorzien van parkeerplaatsen waarbij er de mogelijkheid wordt geboden tot het toevoegen van elektrische laadpunten. Dit zorgt ervoor dat er ook geen auto’s aan de nieuwe straat komen te staan. 87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

parkeren

22

87030 - 30 05 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat Enschede

op halfverharding

onder groene pergola

met elektrische laadpunten

zelfvoorzienende parkeerplekken 87030 - 23 06 2022 Slokker Vastgoed Joan Coststraat, Enschede

Spinnerij Oosterveld, unit 2.14 - Rigtersbleek-Zandvoort 10 - 7521 BE Enschede 053 20 32 800 - www.beltmanarchitecten.nl - info@beltmanarchitecten.nl

Bijlage 5 Bedrijven en milieu inventarisatie

88

bestemmingsplan Joan Coststraat (vastgesteld)

Memo ONDERWERP

PROJECTNUMMER

Memo bedrijf- en milieuzoneringen woningbouwontwikkeling Joan Coststraat

30074371

DATUM

D10051407:0

ONZE REFERENTIE

2 maart 2022 VAN

Robin Wientjes, Julia Cramwinckel

1. Inleiding Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Om te komen tot een verantwoorde, ruimtelijk relevante toetsing in milieuhygiënisch opzicht van bedrijfsvestigingen bij, wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde milieuzonering. Hieronder wordt verstaan het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige functies als wonen en recreëren. Daarnaast is de milieuwetgeving van toepassing. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van Bedrijfsactiviteiten. Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke afstand hierbij (minimaal) in acht genomen moet worden. Hierbij onderscheidt de VNG diverse omgevingstypen. Het achterliggende idee is dat de gevoeligheid van een gebied voor bepaalde hinder afhankelijk is van het omgevingstype. De door de VNG aangegeven afstanden hebben betrekking op een rustige woonwijk. De mate van milieuhinder bepaalt in welke van de zes milieucategorieën een bedrijfssoort is ingedeeld. Deze indicatieve afstanden lopen op per categorie.

Deze richtafstanden zijn dus afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype (zoals een rustig buitengebied, stiltegebied of natuurgebied). Daarbij omvat categorie 1 de lichtste en categorie 6 de zwaarste vormen van bedrijvigheid. In principe is bedrijvigheid behorende tot de categorie 1 goed te mengen met de functie wonen, dit geldt in de meeste gevallen ook voor de categorie 2-bedrijven. Het is wenselijk om de bedrijvigheid in de categorie 3 te clusteren en een zonering in acht te nemen. Vanaf categorie 4 is menging met milieugevoelige functies niet mogelijk.

2. Het voornemen Slokker Vastgoed is voornemens om aan de Joan Coststraat in Enschede woningbouw te realiseren. De Joan Coststraat ligt in de wijk Boddenkamp. Boddenkamp wordt omgrensd door de Deurningerstraat, Hengelosestraat, Tubantiasingel en de Boddenkampsingel. De Boddenkamp wordt door de Hengelosestraat in twee delen gedeeld: • het noordoostelijk deel: voornamelijk wonen en recreëren • het zuidwestelijk deel: voornamelijk commercie en onderwijs Het plangebied ligt in het noordoostelijke deel waar voornamelijk gewoond en gerecreëerd wordt. Recreëren kan in het Gerrit Jan van Heekpark die grenst aan de Boddenkampsingel, waar de Joan Coststraat op uit komt. Het plangebied voor de woningbouwontwikkeling beslaat een oppervlakte van ongeveer 0,62 ha. Het terrein is op dit moment braakliggend met groene begroeiing. Het voornemen van Slokker Vastgoed is om in totaal zestien vrijstaande woningen te ontwikkelen (zie figuur 1). Om de woningen planologisch mogelijk te maken wordt er een nieuw bestemmingsplan opgesteld.

Arcadis Nederland B.V., Beaulieustraat 22, 6814 DV Arnhem

T +31 (0)88 4261 261

Arcadis Nederland B.V. - Registered office: Arnhem - Registered number: 09036504

www.arcadis.com

Figuur 1: Verkavelingsplan voor de 16 woningen aan de Joan Coststraat.

3. Analyse Bij nieuwe bestemmingen dient beoordeeld te worden of er geen hinder kan ontstaan voor de voorgenomen ontwikkeling. Ook dient beoordeeld te worden of de voorgenomen ontwikkeling geen hinder veroorzaakt voor de functie binnen de bestaande omgeving. Om dit te bepalen is gebruik gemaakt van de VNG richtlijn Bedrijven en milieuzonering. In deze richtlijn zijn per inrichting voor verschillende hinderaspecten richtafstanden opgenomen ten opzichte van gevoelige objecten (zoals woningen). Deze gaan uit van de afstanden die gemiddeld bij een nieuwe ontwikkeling in acht dienen te worden genomen. Een woning is een gevoelig object. Bij ontwikkeling van een woning is het van belang om te toetsen of er voldoende afstand wordt gehouden van de inrichtingen die mogelijke hinder kunnen veroorzaken. De richtafstand dient gemeten te worden vanaf de grens van de bestemming die een milieubelastende functie toelaat tot de uiterste situering van de gevel van het gevoelige object, die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. Er wordt dus niet gemeten vanaf het bedrijfspand, maar vanaf de grens van het bestemmingsvlak. Er bestaat immers altijd een mogelijkheid dat een bedrijf zijn werkzaamheden uitbreidt en hiermee ook de bedrijfsbebouwing wordt vergroot. Het plangebied ligt in een gemengd gebied.

In de wijk staan voor een grootdeel woningen, maar er is ook ruimte voor andere functies. Andere functies zijn een textielwaren vervaardigingsbedrijf, autogarage, gemengde functies, kantoren, detailhandel, kleinschalige bedrijven en specifiek op een locatie een horecalocatie en fitnesscentrum. Deze functies zijn opgenomen in het vigerende bestemmingsplan Boddenkamp 2018 (vastgesteld op 8 april 2018) en het bestemmingsplan Schuttersveld dat nog in ontwerp is (16 december 2021). In onderstaande tabel worden de verschillende soorten inrichtingen weergegeven met de daarbij geldende maximale milieucategorieën en afstanden tot gevoelige objecten.

1. 2. 3.

4. 5.

Omschrijving bedrijf Vervaardiging van textielwaren Autoservicebedrijven (Autowasserijen, Reparatie- en servicebedrijven) Gemengd: - Kantoren - Maatschappelijk Kantoren Detailhandel

Onze referentie: D10051407:0 - Datum: 2 maart 2022

Categorie 3.1 2

Grootste afstand in meter 50 meter (geluid) 30 meter (geluid)

1 2 1 2

10 meter (geluid) 30 meter (geluid) 10 meter (geluid) 30 meter (geluid)

2 van 4

6.

Woonplein - Horeca 1 10 meter (geluid) - Detailhandel 2 30 meter (geluid) - Fitnesscentra 2 30 meter (geluid) 7. Bedrijf 2 30 meter (geluid) Tabel 1: Omliggende bedrijven met maximale milieucategorie en benodigde afstand tot een gevoelig object. Als de richtafstanden worden aangehouden zoals in tabel 1 aangegeven, valt de woningbouwlocatie binnen de richtafstand die gehanteerd moet worden tot de inrichting ‘vervaardiging van textielwaren’. Dit is weergegeven in figuur 2. Echter, doordat er sprake is van een omgeving die aan te merken is als "gemengd gebied", kunnen de richtafstanden volgens de VNG-brochure met één afstandsstap worden verlaagd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat. Het begrip "gemengd gebied" wordt gebruikt om richtafstanden aan te geven tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocatie in een gebied met een matige tot sterke functiemenging.

Figuur 2: De inrichtingen rondom de planlocatie Joan Coststraat - de nummer corresponderen met de nummers uit tabel 1. De invloed van het verlagen van de richtafstanden met één stap, omdat het plangebied in een gemengd gebied is gelegen, is te zien in figuur 3. Hierin worden de richtafstanden weergeven die dan gelden. Voor de inrichting ‘vervaardiging van textielwaren’ geldt er dan nog een richtafstand van 30 meter. Bij een richtafstand van 30 meter valt de milieucontour van de bestaande inrichting ‘vervaardiging van textielwaren’ nog steeds binnen het plangebied. Op deze locatie zijn ook woningen voorzien.

Onze referentie: D10051407:0 - Datum: 2 maart 2022

3 van 4

Figuur 3: De inrichtingen rondom de planlocatie Joan Coststraat met de richtafstanden één stap verlaagd. In de huidige situatie in de wijk grenzen er echter ook al woningen aan de inrichting ‘vervaardiging van textielwaren’ (te Joan Coststraat 36). Hieruit uit zou opgemaakt kunnen worden dat de inrichting geen grote milieuhinder veroorzaakt en er een goed woon- en leefklimaat is geborgd. In het huidige bestemmingsplan Boddenkamp 2018 (vastgesteld op 8 april 2018) wordt op deze situatie specifiek ingegaan in hoofdstuk 5 (paragraaf 5.1.2.). Hierover wordt aangegeven dat er van oorsprong een bedrijf in textielvervaardiging is gevestigd aan de Joan Coststraat. Dit is een bedrijf dat op basis van de VNG brochure "bedrijven en milieuzonering" is ingeschaald in categorie 3.2. Om te voorkomen dat andere bedrijven uit deze categorie zich hier kunnen vestigen, is voor het bedrijf een specifieke bestemming opgenomen. Op basis van het bestemmingsplan geldt voor de overige bedrijven dat activiteiten tot en met categorie 2 zijn toegestaan. Deze categorie is verenigbaar met de woonomgeving in het plangebied. Ook bedrijven en instellingen in de omgeving zijn verenigbaar met de functies in het plangebied. Deze situatie zou ook geprojecteerd kunnen worden op de situatie van de te ontwikkelen woningbouw. Vanuit deze redeneerlijn zou de voorgenomen ontwikkeling ook toegestaan kunnen worden.

4. Conclusie Wanneer uit wordt gegaan van de minimale contouren van de omliggende bedrijven (bij een gemengd gebied) ligt de woningbouwlocatie binnen de milieucontour van de inrichting ‘vervaardiging van textielwaren’. Hierdoor zou het noodzakelijk zijn om nader onderzoek uit te voeren, om aan te tonen dat er geen overmatige hinder plaatsvindt. Echter vanwege de huidige situatie, waarbij er al woningen om de inrichting heen zijn gebouwd, wordt geadviseerd om in gesprek met de gemeente te gaan over deze specifieke locatie. Mogelijk kan er in gemotiveerd afgeweken worden van de richtlijnen, in overleg met de gemeente. Voor de motivatie kan dezelfde redeneerlijn worden gebruikt als in het bestemmingsplan Boddenkamp 2018.

Onze referentie: D10051407:0 - Datum: 2 maart 2022

4 van 4

Bijlage 6 Verkennend asbest- en bodemonderzoek

bestemmingsplan Joan Coststraat (vastgesteld)

93

Verkennend asbest- en bodemonderzoek Joan Coststraat 3-19 te Enschede

Opdrachtgever: Arcadis Nederland B.V.

Organisatie

Telefoon

Projectnummer

Lievense Milieu B.V.

+31 (0)88 910 20 00

SOL012710

Adres

Datum

Documentnummer

Orionweg 28 8938 AH Leeuwarden

17 augustus 2021

SOL012710.RAP002, versie 1.0

Colofon Opdrachtgever Arcadis Nederland B.V. Stationsplein 10 9401 LB ASSEN Contactpersoon opdrachtgever de heer G. Bentum

Contactpersoon Lievense Milieu B.V. De heer drs. ing. P.K. Zandstra Tel: +31 6 23 193 297 Email: PZandstra@Lievense.com

Autorisatie Projectnummer

Documentnummer

Versie

Status

SOL012710

SOL012710.RAP002

1.0

Definitief

Opgesteld door

Functie

Datum

De heer ir. E. Bouwhuis

Senior Adviseur

17 augustus 2021

Geverifieerd door

Functie

Datum

De heer drs. ing. P.K. Zandstra

Projectleider

17 augustus 2021

Paraaf

Paraaf

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding, doel en opzet van het onderzoek 1.2 Kwaliteit

1 1 1

2

Vooronderzoek 2.1 Beschrijving van de locatie 2.2 Bevindingen vooronderzoek 2.3 Hypothese en onderzoeksstrategie

3 3 3 7

3

Veldwerk en chemische analyses 3.1 Uitgevoerde veldwerkzaamheden 3.2 Zintuiglijke waarnemingen 3.3 Asbestonderzoek 3.4 Grondwaterbemonstering 3.5 Chemische analyses

8 8 8 9 10 10

4

Bespreking onderzoeksresultaten 4.1 Toetsing van de analyseresultaten 4.2 Interpretatie 4.3 Toetsing hypothese

11 11 14 14

5

Conclusies en aanbevelingen

15

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7

Regionale ligging van de onderzoekslocatie Situatietekening onderzoekslocatie Profielbeschrijvingen Analysecertificaten grond, grondwater en asbest Getoetste analyseresultaten en toetsingswaarden Historische kaarten (1900-2020) Luchtfoto’s (2006-2020)

1

Inleiding

In opdracht van Arcadis Nederland B.V. heeft Lievense Milieu B.V. een verkennend asbest- en bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van de Joan Coststraat 3-19 te Enschede. De ligging van de locatie en de situatietekening zijn opgenomen in bijlagen 1 en 2. 1.1 Aanleiding, doel en opzet van het onderzoek De aanleiding voor dit onderzoek wordt gevormd door de voorgenomen herinrichting van de locatie. Om de herinrichting en grondverzet mogelijk te maken is inzicht in de bodemkwaliteit noodzakelijk. Het doel van het bodemonderzoek is vast te stellen of er sprake is van een verontreiniging van grond en/of grondwater en of de verdenking op asbest in de bodem terecht is. De opzet van het verkennend bodemonderzoek is gebaseerd op de NEN 5740:2009+A1:2016. Het verkennend asbestonderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5707+C2:2017. 1.2 Kwaliteit Lievense Milieu B.V. is door Normec Certification gecertificeerd voor de ISO 9001 en ISO 14001, VCA** en in het kader van de Regeling Kwalibo voor de BRL SIKB 1000, 2000 en 6000. Verder is Lievense Milieu B.V. gecertificeerd voor het asbestcertificatieschema en de CO2-prestatieladder trede 5. De certificaten van alle vestigingen van Lievense Milieu B.V. staan geregistreerd op onze hoofdvestiging te Nieuwegein. De veldwerkzaamheden zijn uitgevoerd door Lievense Milieu B.V.

conform de onderstaande protocollen:  Protocol 2001 “Plaatsen van handboringen en peilbuizen, maken van boorbeschrijvingen, nemen van grondmonsters en waterpassen”.  Protocol 2002 “Het nemen van grondwatermonsters”.  Protocol 2018 “Locatie-inspectie en monsterneming van asbest in bodem”. Lievense Milieu B.V. is hiervoor gecertificeerd volgens de BRL SIKB 2000 “Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek” en door het Ministerie van Infrastructuur en Milieu erkend. De veldmedewerkers die zijn ingezet beschikken over de in de BRL gestelde ervaringseisen en staan geregistreerd als erkend persoon bij Rijkswaterstaat Leefomgeving voor tenminste de voor dit project relevante protocollen. De analyses zijn uitgevoerd door SYNLAB Analytics & Services B.V. en Eurofins Analytico B.V. Dit laboratorium is geaccrediteerd conform de NEN-EN-ISO 17025:2005 en de AS3000 “Laboratoriumanalyses voor milieuhygiënisch bodemonderzoek”. De analyses zijn, waar mogelijk, verricht conform de AS3000. De onderzoekslocatie is geen eigendom van Lievense Milieu B.V., daaraan gelieerde ondernemingen of overige bij de uitvoering van het onderzoek betrokken partijen. Derhalve

1/15 Joan Coststraat te Enschede | SOL012710.RAP002.pz | 17 augustus 2021 | Definitief