Hoge Boekelerweg 255_vastgesteld_3_Planregels
Tekst van het document
Planregels Bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255
Status: Vastgesteld
Hoge Boekelerweg 255
Inhoudsopgave
Planregels
3
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten
4 4 7
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Agrarisch met waarden - Agrarische functie met ecologische waarden Artikel 4 Bos Artikel 5 Groen - Landgoedpark
8 8 10 12
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Artikel 7 Algemene bouwregels Artikel 8 Algemene gebruiksregels Artikel 9 Algemene aanduidingsregels Artikel 10 Algemene wijzigingsregels Artikel 11 Algemene procedureregels Artikel 12 Overige regels Artikel 13 Wettelijke regels
15 15 16 17 18 19 20 21 22
Hoofdstuk 4 Artikel 14 Artikel 15
23 23 24
Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel
Bijlagen bij de regels Bijlage 1 Kaart landschapstypen en koesteransichten Bijlage 2 Lijst van bedrijfstypen Bijlage 3 Inrichtingsplan zonnepanelen en compensatie NNN
2
25 26 34 45
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Planregels
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
3
Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1
Inleidende regels
Begrippen
aanduiding
Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.2
aanduidingsgrens
De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.3
bebouwing
Eén of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.4
bed and breakfast
Een kleinschalige overnachtingsaccommodatie, gericht op een (zakelijk) toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt gerund door de bewoners van de betreffende woning. 1.5
beheergebouw
een gebouw ten behoeve van opslag van materieel en materiaal, met ondermeer opslag van brandhout en een werkplaats, voor het onderhoud van een landgoed. 1.6
berging
Een bergruimte of bijgebouw met een algemene bergfunctie, al dan niet op een apart perceel of met een eigen adres, alleen staand of in een aaneengesloten rij met andere berghokken of bijgebouwen.
1.7
bestemmingsgrens:
de grens van een bestemmingsvlak. 1.8
bestemmingsplan
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.9
bestemmingsvlak
Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.10
bijbehorend bouwwerk
Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. 1.11
bouwen
Plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk.
4
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
1.12
bouwgrens
De grens van een bouwvlak. 1.13
bouwlaag
Het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd. 1.14
bouwperceel
Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.15
bouwperceelgrens
Een grens van een bouwperceel. 1.16
bouwvlak
Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.17
bouwwerk
Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.18
buitenzijde gevel van een gebouw of bijbehorend bouwwerk
Het gedeelte van een gebouw of bijbehorend bouwwerk dat, voorzover van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor gebouwen en bijbehorende bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenzijde van de gevel aangemerkt. 1.19
detailhandel
Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ter verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen, die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van afhaalzaken. 1.20
dienstverlening
Diensten verricht door een bedrijf of instelling dat in hoofdzaak baliewerkzaamheden verricht of andere diensten verleent, gericht op het publiek, zoals stomerijen, wasserettes, kapsalons, pedicures, schoonheidsinstituten, reisen uitzendbureau's, bureaus in teamcoaching en -trainingen, belwinkels en internetcafe's, met uitzonderingen van seksinrichtingen. 1.21
erf
Al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. 1.22
evenement
Georganiseerde gebeurtenis, (openlucht-)manifestatie, (thema-)dag of week, die niet rechtstreeks terug te voeren is op de aan de grond toegekende bestemming.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
5
1.23
extensieve recreatie
Ondergeschikt medegebruik van grond, gericht op ontspanning, waarvoor weinig voorzieningen nodig zijn en waaraan weinig mensen tegelijkertijd en op dezelfde plek deelnemen, zoals fietsen en wandelen. 1.24
functieaanduiding
Een specifieke functie die is aangegeven met een aanduidingsvlak op de verbeelding. 1.25
gebouw
Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.26
gebruiksvloeroppervlakte
De totale vloeroppervlakte van die delen van een gebouw met eenzelfde gebruiksbestemming. 1.27
hoofdgebouw
Gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.28
huishouden
een verzameling van één of meerdere personen die samen één zelfstandige huishouding voeren die zich kenmerkt door continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid. 1.29
kelder
Een kelder is het onder het maaiveld gelegen gedeelte van een gebouw. 1.30
omgevingsvergunning
Vergunning als bedoeld in artikel 2.1 of 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, zoals deze luidde ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan. 1.31
(openbare) nutsvoorziening
Gebouwde dan wel ongebouwde voorzieningen ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening of het (tele)communicatie-verkeer. 1.32
plan
het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 255" met identificatienummer NL.IMRO.0153.BP00220-0002 van de gemeente Enschede. 1.33
ruimtelijke kwaliteit
Het resultaat van menselijk handelen en natuurlijke processen dat de ruimte geschikt maakt en houdt voor wat voor mens, plant en dier belangrijk is. 1.34
slopen
Geheel of gedeeltelijk afbreken.
6
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Artikel 2
Wijze van meten
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1
het meten van een bouwvlak
vanaf het hart van de grens van het bouwvlak tot aan het hart van de grens van het bouwvlak. 2.2
inhoud minimum bergingsopgave hemelwater
het grondoppervlak van de te realiseren bebouwing vermenigvuldigd met het aantal millimeters bergingsopgave per m2, uitgedrukt in kubieke meters: .. m2 x 0,055 m = .. m3 bergingsopgave. 2.3
minimaal/maximaal bebouwingspercentage
Het aangegeven bebouwingspercentage moet worden berekend over het gehele bouwperceel, met inbegrip van de buiten de bouwgrens gelegen gronden. 2.4
de goothoogte van een bouwwerk
Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5
de inhoud van een bouwwerk
Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.6
de bouwhoogte van een bouwwerk
Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.7
de bouwhoogte van een stacaravan
Vanaf de onderkant van de vloer tot aan het hoogste punt van een stacaravan, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.8
de oppervlakte van een bouwwerk
Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.9 a. b. c.
peil voor een gebouw, waarvan de dichtstbijzijnde naar de weg gekeerde gevel op minder dan 15 meter van de weg is gelegen: de hoogte van die weg ter plaatse van het gebouw; voor een gebouw, waarvan de dichtstbijzijnde naar de weg gekeerde gevel op meer dan 15 meter van de weg is gelegen: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
7
Hoofdstuk 2
Artikel 3 waarden
Bestemmingsregels
Agrarisch met waarden - Agrarische functie met ecologische
3.1
Bestemmingsomschrijving
3.1.1
Basisbestemming
De voor Agrarisch met waarden - Agrarische functie met ecologische waarden aangewezen gronden zijn bestemd voor het weiden van vee, alsmede voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, geomorfologische, natuurlijke en cultuurhistorische waarden, zoals opgenomen in de koesteransichten die zijn opgesteld voor de verschillende landschapstypen en als bijlage 1 Kaart landschapstypen en koesteransichten onderdeel uitmaken van deze regels, met daaraan ondergeschikt: a. agrarisch natuurbeheer, b. extensieve recreatie, c. de winning van zout, voor zover daarvoor een concessie is gegeven; d. ondergrondse infrastructurele voorzieningen (hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen uitgezonderd), e. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen, alsmede andere voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden en van bergen, f. bouwwerken, g. erven, h. terreinen en i. voorzieningen, zoals voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen. 3.2
Bouwregels
3.2.1 Algemeen a. Op de voor Agrarisch met waarden - Agrarische functie met ecologische waarden aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met het bepaalde in lid 3.1. 3.2.2 Gebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde a. Gebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde, mogen uitsluitend worden gebouwd binnen een op de kaart aangegeven bouwvlak. 3.2.3
Nutsvoorzieningen
In afwijking van het bepaalde in de leden 3.2.2 en 3.2.4 gelden voor het bouwen van nutsvoorzieningen de volgende bepalingen: a. de oppervlakte van een bouwwerk mag maximaal 25 m² bedragen; b. de goothoogte mag maximaal 3 meter en de bouwhoogte 5 meter bedragen.
3.2.4 a.
Overige, niet eerder genoemde, bouwwerken
Voor niet eerder genoemde bouwwerken geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter.
3.3 a.
Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing met betrekking tot: 1. de situering, de oppervlakte, de (goot)hoogte van bebouwing; 2. de aard, bouwhoogte en de situering van erfafscheidingen.
8
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
b.
3.4
De in dit lid genoemde nadere eisen mogen uitsluitend worden gesteld indien dit voortvloeit uit bijlage 1 Kaart landschapstypen en koesteransichten.
Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: a. het opslaan van zand, stenen en naar aard daarmee gelijk te stellen materialen gedurende een aaneengesloten periode van meer dan dan zes maanden per jaar; b. het gebruik van grond als volkstuin; c. het winnen van zand. d. het houden van een evenement, zonder te hebben voldaan aan het bepaalde in de Algemene Plaatselijke Verordening.
3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a.
b.
c.
Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: 1. het rooien en verwijderen/afgraven van houtwallen, c.q. het rooien van singels; 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden; 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; 4. het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, buiten een bouwvlak en met een oppervlakte van meer dan 50 m2; 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten; 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand; 7. het leggen van drainagebuizen. De onder a genoemde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan.
De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschappelijke, geomorfologische, natuurlijke en cultuurhistorische waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
9
Artikel 4
Bos
4.1
Bestemmingsomschrijving
4.1.1
Basisbestemming
De voor Bos aangewezen gronden zijn bestemd voor de houtproductie en voor de bescherming, instandhouding en verbetering van de landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden, met daaraan ondergeschikt: a. extensieve recreatie, b. (openbare) nutsvoorzieningen, c. infrastructurele voorzieningen zoals faunapassages (hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen uitgezonderd), d. de winning van zout, voor zover daarvoor een concessie is gegeven; e. sloten, beken en daarmee gelijk te stellen waterlopen en andere waterhuishoudkundige voorzieningen. 4.1.2 Toegestaan medegebruik ter plaatse van functieaanduidingen a. Ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van groen - beheergebouw" zijn de gronden tevens bestemd voor een beheergebouw. b. Ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van cultuur en ontspanning - bijzonder gebouw'' zijn de gronden tevens bestemd voor de instandhouding van een garage/berging die mag worden gebruikt ten behoeve van de bewoners van het nabijgelegen landhuis Hoge Boekelerweg 255.
4.2
Bouwregels
4.2.1 Algemeen a. Op de voor 'Bos' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met het bepaalde in lid 4.1.
4.2.2 Gebouwen en bijbehorende bouwwerken, geen gebouw zijnde a. Gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen een bouwvlak of binnen de begrenzing van een functieaanduiding. b. Op gronden die middels de functieaanduiding 'specifieke vorm van groen - beheergebouw" tevens zijn bestemd voor beheergebouw, mogen binnen de grenzen van de functieaanduiding een beheergebouw worden gebouwd of aanwezig zijn, waarvan de opervlakte ten hoogste 250 m2 mag bedragen. Een beheergebouw mag niet onderkelderd worden.De bouwhoogte mag maximaal 6 meter bedragen. c. Op gronden die middels de functieaanduiding ''specifieke vorm van cultuur en ontspanning - bijzonder gebouw' tevens zijn bestemd voor de instandhouding van een garage/berging, mogen binnen de grenzen van de functieaanduiding een garage/berging worden gebouwd of aanwezig zijn waarvan de oppervlakte niet groter mag zijn boven de grond dan het bouwvlak van de functieaanduiding, de bouwhoogte mag maximaal 7,5 meter bedragen en de onderkeldering mag niet groter zijn dan de functieaanduiding en de maximale diepte van de kelder mag niet meer dan 3,5 meter bedragen, mits het compensatieplan conform bijlage 3 Inrichtingsplan zonnepanelen en compensatie NNN is uitgevoerd en in stand gehouden.
4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a.
Het is verboden om zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: 1. het rooien en verwijderen/afgraven van bosbodem en houtwallen, c.q. het rooien van singels; 2. het ontginnen, bodemverlagen, afgraven, ophogen en egaliseren van gronden 3. het aanbrengen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur;
10
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
4.
b.
c.
d. e.
het aanleggen of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, met een oppervlakte van meer dan 50 m2; 5. het verrichten van onderzoeks- en exploitatieboringen ten behoeve van de winning van delfstoffen, water en andere bodemschatten; 6. het graven en/of dempen van sloten en het door afwateren, ontwateren of afdammen wijzigen van de grondwaterstand; 7. het leggen van drainagebuizen. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op werken of werkzaamheden, die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen of die reeds in uitvoering waren op het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. De onder a bedoelde verboden zijn niet van toepassing op het uitvoeren van werkzaamheden ten behoeve van het bouwen van een beheergebouw en een garage/berging op de gronden die zijn aangegeven met de functieaanduiding "specifieke vorm van groen - beheergebouw" en de functieaanduiding "specifieke vorm van cultuur en ontspanning - bijzonder gebouw ". De onder a punt 4 verbod geldt niet voor de gronden tussen de twee functieaanduidingen "specifieke vorm van groen - beheergebouw mits er semi-verharding wordt aangebracht.
De omgevingsvergunning wordt geweigerd, indien door de uitvoering van de aldaar genoemde werken of werkzaamheden, danwel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische, geomorfologische en natuurlijke waarden in onevenredige mate worden of kunnen worden aangetast.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
11
Artikel 5 5.1
Groen - Landgoedpark
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Groen - Landgoedpark' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen in het landhuis, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis; met de daarbij behorende: b. bouwwerken, c. erven, tuinen, vijvers en voorzieningen zoals bergingen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en (openbare) nutsvoorzieningen, met daaraan ondergeschikt: d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van hemelwater; e. ondergrondse infrastructurele voorzieningen, met uitzondering van hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen; f. ontsluitingswegen naar en van het landhuis alsmede wandel- en fietspaden, met daarbij behorende voorzieningen zoals (brug)constructies over waterlopen en beken. g. de bescherming, instandhouding en verbetering van de ecologische waarden ter plaatse van de aanduiding 'ecologische waarde'. 5.2
Bouwregels
5.2.1 Algemeen a. Op de voor 'Groen - Landgoedpark' aangewezen gronden mag uitsluitend worden gebouwd voor zover dit in overeenstemming is met het bepaalde in lid 5.1. 5.2.2 Hoofdgebouwen a. Hoofddgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; b. Per bouwvlak mag niet meer dan één landhuis, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één huishouden, aanwezig zijn. c. Bij vervanging van het bestaande landhuis mogen de oorspronkelijke goothooge en bouwhoogte niet worden overschreden. d. Bij vervanging van het bestaande landhuis mag het bestaande volume niet worden overschreden. 5.2.3 Bijbehorende bouwwerken a. Bijbehorende bouwwerken moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd, met dien verstande dat de maximale goothoogte niet meer mag bedragen dan 4,50 meter en de maximale bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 9 meter. b. De maximale inhoud van de gezamenlijke bijbehorende bouwwerken mag per bouwvlak niet meer bedragen dan 750 m3. c. Het onderkelderen van het bijgebouw bij het landhuis is toegestaan, met dien verstande dat: 1. de bovenkant van de vloer van de kelder maximaal 3 meter onder het maaiveld mag liggen; 2. onderkelderen slechts is toegestaan tussen de boven het peil gelegen buitenwerkse gevelvlakken. 5.2.4
Overige bouwwerken
Voor het bouwen van niet eerder genoemde overige bouwwerken gelden de volgende bepalingen: a. De bouwhoogte van erf- en perceelsafscheidingen in het voorerfgebied mag maximaal 1 meter bedragen. b. De bouwhoogte van erf- en perceelsafscheidingen in het achtererfgebied mag maximaal 2 meter bedragen. c. De bouwhoogte van andere overige bouwwerken gelegen in het voorerfgebied mag maximaal 2,50 meter bedragen. d. De bouwhoogte van andere overige bouwwerken gelegen in het achtererfgebied mag maximaal 5 meter bedragen. e. De bouwhoogte van kunstobjecten, vlaggen- en lichtmasten mag maximaal 6 meter bedragen.
12
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
5.2.5
Nutsvoorzieningen
Voor het bouwen van nutsvoorzieningen gelden de volgende bepalingen: a. de maximum oppervlakte van een bouwwerk bedraagt 25 m²; b. de maximum goothoogte van een bouwwerk bedraagt 3 meter; c. de maximum bouwhoogte van een bouwwerk bedraagt 5 meter. 5.3
Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in: a. lid 5.2.4 onder b. voor een bouwhoogte van erf- en perceelsafscheidingen in het achtererfgebied tot maximaal 3 meter; b. lid 5.2.4 onder d. voor een bouwhoogte van andere overige bouwwerken in het achtererfgebied tot maximaal 7 meter; c. voor het overschrijden van een bouwvlak met maximaal 4 meter ten behoeve van een bijgebouw bij een landhuis, indien blijkt dat op grond van overwegingen van welstand meer afstand nodig is ten opzichte van het hoofdgebouw; De in lid 5.3 genoemde afwijkingen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: de woonsituatie het straat- en bebouwingsbeeld; aanwezige architectonische - en/of culturele waarden; de verkeersveiligheid; de sociale veiligheid; de milieusituatie; de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. bovendien wordt de in lid 5.3 c genoemde afwijking uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen aantasting plaatsvindt van de monumentale waarden van het landhuis en de directe omgeving. 5.4 a.
Specifieke gebruiksregels De uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan, indien: 1. het vloeroppervlak ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis niet meer bedraagt dan 30% van het totale vloeroppervlak van de woning met bijbehorende bouwwerken, met een maximum van 200 m2; 2. bedrijfsmatige activiteiten beperkt zijn tot bedrijven die zijn genoemd in categorie 1 uit de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 2 Lijst van bedrijfstypen); 3. geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten, die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; 4. geen onevenredige aantasting plaats vindt van het woon- en leefklimaat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
b. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend: 5. 6. 7. 8. 5.5
Het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting. Het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van de detailhandel, kantoor en/of horeca. Het gebruik van bijbehorende bouwwerken, niet zijnde een uitbreiding van een hoofdgebouw, voor bewoning, anders dan als huisvesting in verband met mantelzorg of als gastenverblijf. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor kantoor of bewoning. Afwijken van de gebruiksregels
Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsverguning afwijken van het bepaalde in: a. lid 5.4 onder a, ten behoeve van de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis tot een maximum van 250 m2; b. lid 5.4 onder a, ten behoeve van de uitoefening van een kleinschalige boetiquehotel met maximaal 12 slaapkamers mits er geen aantasting plaatsvindt van het monumentale karakter van het landhuis "De Hooge Boekel"; c. lid 5.4 onder a, ten behoeve van de uitoefening van een kleinschalig verzorgingstehuis met maximaal 12 slaapkamers mits er geen aantasting plaatsvindt van het monumentale karakter van het landhuis "De Hooge Boekel";
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
13
d.
lid 5.4 onder a, ten behoeve van een bedrijf aan huis, dat niet is genoemd in de hoofdgroep Bedrijven of Dienstverlening van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 2 Lijst van bedrijfstypen) danwel is genoemd in categorie 2 uit de hoofdgroep Bedrijven van de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfstypen (bijlage 2 Lijst van bedrijfstypen), mits dat bedrijf, gelet op de milieubelasting, naar aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld met een bedrijf dat is genoemd in categorie 1. De in dit lid genoemde omgevingsvergunningen worden uitsluitend verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van: het woon- en leefklimaat; het straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de sociale veiligheid; de milieusituatie; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden
14
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Hoofdstuk 3 Artikel 6
Algemene regels
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
15
Artikel 7 7.1 a.
Algemene bouwregels
Kelders Voor gebouwen met de bouwaanduiding "specifieke vorm van cultuur en ontspanning - bijzonder gebouw " is het toegestaan de gronden te onderkelderen, met dien verstande dat: 1. de bovenkant van de vloer van de kelder maximaal 3,5 meter onder het peil mag zijn gelegen; 2. het te onderkelderen gedeelte een oppervlakte heeft van maximaal 300 m 2 .
16
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Artikel 8 8.1
Algemene gebruiksregels
Algemeen gebruiksverbod
Het is verboden de gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel, strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemmingen, tenzij voor dit afwijkende gebruik een omgevingsvergunning voor het handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving is verleend. Overtreding van dit verbod is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 1a onder 2° van de Wet op de economische delicten.
8.2 a.
Verbod op verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk Voor zover dit in de regels van de in het plan voorkomende bestemmingen en aanduidingen niet reeds expliciet is genoemd, is het verboden om de in dit plan begrepen gronden en de daarop aanwezige bouwwerken te gebruiken, in gebruik te geven of te laten gebruiken voor de verkoop, opslag, groothandel, verwerking en/of vervaardiging van vuurwerk.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
17
Artikel 9 9.1
Algemene aanduidingsregels
Archeologische verwachtingszones
9.1.1 overig - archeologisch onderzoeksgebied B a. Ter plaatse van de aanduiding "overig - archeologisch onderzoeksgebied B” mogen, in afwijking van het bepaalde elders in de regels van dit plan, geen bouwwerken worden gebouwd en/of werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden worden uitgevoerd die een bodemverstoring veroorzaken dieper dan 50 cm onder het maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte meer dan 2.500 m². b. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor de bouw van bouwwerken of uitvoering van werken, geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden ten behoeve van de daar voorkomende bestemming(en), indien uit archeologisch vooronderzoek blijkt dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel indien daardoor geen onevenredige aantasting plaats vindt van de aanwezige archeologische waarden. c. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afzien van het laten uitvoeren van archeologisch vooronderzoek als bedoeld onder b indien zij van oordeel zijn dat door bodemingrepen het terrein ter plaatse reeds zodanig is verstoord dat er redelijkerwijs geen sprake meer is van mogelijke aantasting van archeologische waarden. d. Burgemeester en wethouders zijn op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen door: 1.
de aanduiding “overig - archeologisch onderzoeksgebied B” geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betreffende locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn; 2. aan gronden de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" toe te kennen ter bescherming van de aanwezige archeologische waarden, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betreffende locatie archeologische waarden aanwezig zijn waarvoor op grond van de Monumentenwet 1988 in het bestemmingsplan een beschermende bestemmingsregeling dient te worden opgenomen.
9.2
zonnepanelen
9.2.1
overige zone - zonnepanelen
a.
b. c.
Ter plaatse van de aanduiding "overige zone - zonnepanelen” mogen, in afwijking van het bepaalde elders in de regels van dit plan zonnepanelen en bouwwerken ten behoeve van de zonnepanelen worden geplaatst mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: maximaal 500 m 2 zonnepanelen en niet hoger dan 1 meter; voldaan wordt aan de inrichtingstekening en deze instand worden gehouden conform bijlage 3 Inrichtingsplan zonnepanelen en compensatie NNN.
18
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Artikel 10
10.1
Algemene wijzigingsregels
Omschrijving bevoegdheid
Indien niet op grond van een andere bepaling van deze regels afgeweken kan worden, zijn burgemeester en wethouders op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd het plan te wijzigen: a. voor het verschuiven van bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen, indien voor het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwplannen wenselijk of noodzakelijk zijn, mits de bestemmingsgrenzen of bouwgrenzen niet meer dan 5 meter worden verschoven; b. voor het wijzigen van de voorgeschreven maten, afmetingen en percentages met ten hoogste 20%; 10.2
Nadere voorwaarden
Bij de beoordeling van een verzoek om bij een omgevingsvergunning een afwijking als bedoeld in lid 10.1 toe te staan wordt verwezen naar bijlage1 Kaart landschapstypen en koesteransichten.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
19
Artikel 11 11.1
Algemene procedureregels
Procedureregels wijziging
Bij toepassing van een wijzigingsbevoegdheid, zoals bedoeld in deze regels, gelden de procedureregels zoals voorgeschreven in artikel 3.9a, lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, met dien verstande dat: a. indien het een besluit op aanvraag betreft, burgemeester en wethouders de aanvrager zo nodig in de gelegenheid stellen te reageren op de naar voren gebrachte zienswijzen; b. indien tegen het ontwerp-besluit zienswijzen naar voren zijn gebracht, het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging met redenen wordt omkleed; c. burgemeester en wethouders het besluit tot het al dan niet vaststellen van de wijziging bekend maken aan de aanvrager en eventuele indieners van zienswijzen.
20
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Artikel 12 12.1 a.
b. c. d. e.
Overige regels
Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater Een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt slechts verleend indien bij de aanvraag om een omgevingsvergunning wordt aangetoond dat gelet op de oppervlakte van het gebouw in voldoende mate wordt voorzien in voorzieningen voor het bergen en/of in de bodem infiltreren van hemelwater afkomstig van bebouwing, bij voorkeur in combinatie met drainage. De onder a genoemde voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden op eigen terrein, in, op, aan of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. De minimum bergingsopgave als bedoeld onder a bedraagt 0,055m conform de meetvoorschriften artikel .2.2 inhoud minimum bergingsopgave hemelwater. De onder a bedoelde berging of infiltratie van hemelwater dient het (teveel aan) water af te wateren op een voorziening voor de ontvangst van hemelwater in het openbaar toegankelijk gebied; Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a indien berging of infiltratie van hemelwater op eigen terrein redelijkerwijs niet op doelmatige wijze mogelijk is.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
21
Artikel 13
Wettelijke regels
Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen zoals verordeningen en dergelijke of beleidsregels, dienen deze regelingen te worden gelezen zoals ze luiden op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan dan wel, in het geval deze tussentijds worden gewijzigd of vervangen door andere (beleids)regels, aan deze gewijzigde respectievelijk vervangende (beleids)regels.
22
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Hoofdstuk 4 Artikel 14 14.1
Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Overgangsrecht bouwwerken
Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. 14.2
Afwijking
Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van lid 14.1, eenmalig een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van het in dat lid bedoelde bouwwerk met maximaal 10%. 14.3
Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken
Lid 14.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 14.4
Overgangsrecht gebruik
Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. 14.5
Strijdig gebruik
Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 14.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. 14.6
Verboden gebruik
Indien het gebruik, bedoeld in het lid 14.4, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. 14.7
Hardheidsclausule
Voor zover van toepassing van het overgangsrecht bouwwerken of gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard jegens een of meer personen kunnen burgemeester en wethouders ten behoeve van die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten. 14.8
Uitzondering op het overgangsrecht gebruik
Lid 14.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
23
Artikel 15
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Hoge Boekelerweg 255".
24
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
Bijlagen bij de regels
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
25
Bijlage 1 Kaart landschapstypen en koesteransichten
26
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
LEGENDA
3.4. Landschapstypenkaart en koesteransichten Beken en matenlanden
Stedelijke bebouwing
Oude hoevenlandschap Essen
Boslandschap Buitenplaats Boerenlandgoed
Hoogveenlandschap
In het buitengebied vinden we in verschillende gebieden vergelijkbare onderdelen van het landschap terug. Dit zijn gebieden met dezelfde kenmerken en een duidelijke eigen identiteit. Wij noemen dit landschapstypen. Na analyse van de beeldstructuurkaarten en met behulp van de “cultuurhistorische atlas” zijn de landschapstypen benoemd en op een nieuwe kaart gezet. Deze landschapstypenkaart vormt zo weer de basis voor de ansichten die allemaal een landschapstype of een onderdeel daarvan verbeelden. De onderscheiden landschapstypen zijn: Oude hoevenlandschap met daarin de essen en oude erven. Landgoederen, te onderscheiden in buitenplaatsen, boerenlandgoed en boslandschap. Veldontginningen. Beken en matenlandschap. Hoogveenlandschap. De kaart met landschapstypen en de koesteransichten dienen gebruikt te worden bij kleinere initiatieven die vooral het boerenerf en de directe omgeving aangaan. Initiatieven die een groter deel van het land inrichten, zoals bij nieuwe landgoederen, worden beoordeeld aan de hand van de landschapsvisie en ontwikkelansichten. (zie paragraaf 3.5)
Veldontginning
Landschapstypenkaart Behorend bij paragraaf 3.4
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
Bij raadpleging van de koesteransichten dient men te bedenken dat de werkelijkheid meestal complexer is. Een indeling doet de werkelijkheid soms tekort. De beeldstructuurkaart kan dan extra informatie bieden, bijvoorbeeld in het grensgebied met een buurgemeente of daar waar twee landschapstypen samen komen.Ansichten vormen geen dictaat, maar zijn richtingaanwijzers voor ruimtelijke kwaliteit. Ze bieden ruimtelijke ingrediënten voor maatwerk. De ansichten zijn bedoeld als bron van inspiratie en als toetsingsinstrument bij de beoordeling van effecten van plannen op de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied. Behalve ansichten bevat deze gids ook beelden van de inrichting van het buitengebied op gedetailleerd niveau. Vele kleine zaken als verlichting, verharding, bermkanten, bebording etc. kunnen nogal bepalend zijn voor de uitstraling van een boerenerf en daarmee voor de karakteristiek van het landelijk gebied. We geven daarom,
verspreid door de gids, voorbeelden van details die ons inziens wel in het landelijk gebied passen en voorbeelden van zaken die daar niet passen. Tenslotte illustreren we met beelden dat koesteren niet betekent dat alles bij het oude moet blijven. Met inachtneming van de kenmerken van het landschapstype is vernieuwing van het landschap met respect voor het bestaande mogelijk.
De koesteransichten De koesteransichten geven in woord en beeld de karakteristieken van de verschillende landschapstypen weer. Daarmee definiëren ze zo goed mogelijk de landschappelijke identiteit. We noemen ze koesteransichten, omdat ze ingaan op de te koesteren aspecten van het huidig landschap. Op de ansichten is te zien wat de specifieke kenmerken van het landschapstype zijn. Een korte opsomming van de kenmerken, diverse schetsen, foto’s en vogelvluchten geven helderheid over de identiteit van het landschap. Er zijn bovendien twee symbolen opgenomen, die aangeven van welke ontwikkelingen we ‘blij’ dan wel ‘triest’ worden. De koesteransichten vallen uiteen in algemene ansichten per landschapstype en daarbij behorende specifiekere ansichten over bebouwing als onderdeel van het landschapstype. Daarnaast is er voor burgerwoningen een aparte ansicht opgenomen. Burgerwoningen zijn niet gebonden aan een landschapstype. We onderscheiden de volgende ansichten: 1 Oude Hoevenlandschap 2 Oude Hoevenlandschap - Oude erven 3 Landgoederen 4 Landgoederen - buitenplaatsen 5 Landgoederen - buitenplaatsen en bebouwing 6 Landgoederen - boerenlandgoed 7 Landgoederen - boslandschap 8 Veldontginning - algemeen en nieuwe erven 9 Beken en matenlanden 10 Hoogveenlandschap 11 Burgerwoningen
25
Ansicht 1 - Oude Hoevenlandschap
Ansicht 2 - Oude Hoevenlandschap - Oude erven Het oude hoevenlandschap, of ook wel kampen/essenlanschap genoemd, is het oudste landschapstype.
Drie karakteristieke typen:
De dragers zijn essen, kampen, oude erven (al dan niet geclusterd) en weidegronden langs beken.
• Eserven in krans rondom een grote es. • Ervencluster (knooperven) nabij een es of kamp. • Incidenteel solitaire oude erven bij oude kamp in jongere veldontginning op stuwwal.
De oude erven zijn zeer bepalende onderdelen en hebben een eigen ansicht gekregen. Voorbeelden van essen zijn Lonneker, Usselo / Helmerzijde, Brunink, Eschmarke, Hogeland
Landschap kort beschreven
Landschap & bebouwing
Kenmerken
Bebouwing en erf
• Behalve op de essen: kleinschalige grillige verkaveling, deels omzoomd door houtwallen • Essen zijn opvallende grote ruimten in het landschap • Wegen veelal krom, kronkelend, zich voegend naar de erven, soms over erf • Beek kronkelend door het landschap • Kampen (eenmansessen) aanwezig • Bouwland hogerop, weiland bij de beek • Afwisseling van coulissen (houtwal en lanen) en open ruimtes • Microrelief door essen & kampen, soms in de vorm van steilrand
• Oudste erven aan de rand van de es • Erven geclusterd (knooperf) in krans rond een es, langs een beek of soms solitair • Essen en kampen liggen hoger dan erven • Dakvlakken over de es heen zichtbaar, wijkend achter de kim van de es of kamp • Erven tegen een achtergrond van groen (bv. erfbos) • Stap van openbaar naar prive via open tuinelement: boomgaard moestuin, haag of boomgroepen • Het erf niet afgescheiden van de omgeving, een zichtbaar knooperf • Erven binnen een cluster verbonden door groene elementen
• Een samenhangend ensemble van boerderij (woonhuis en schuren) en erfbeplanting • Grote museale kwaliteit; monumentale bomen & oude gebouwen • Nonchalante groepering van gebouwen • Voorkant van de bebouwing van de weg af richting landerijen (kamp) • Erfbos met eikenbomen
• Verschil in voor- en achtererf • Geschiedenis afleesbaar in architectuur van de bebouwing • Rode, soms grijze, grote dakgevels met witte daklijsten (en houten topgevels) • Weinig afgebakende priveruimte • Detaillering cultuurhistorisch • Functionele erfinrichting, weinig versiering • Boomgaard, moestuin, hagen, eikenbos en een enkele solitair zijn kenmerkend • Hoofdhuis en kop van de schuur kennen ornamentiek
Es • Bolle, hoge ligging • Zeer oud waardevol esdek • Onbeplant, m.u.v. een enkele zeer oude boom • Soms gedeeltelijk, soms geheel omgrensd door een rand van oude boerderijen, erfbossen en houtwallen • Onregelmatige blokverkaveling, weinig verharde wegen • Grote dakvlakken wijkend achter de kim van de es of de kamp • Ontbreken van permanente perceelsscheidingen op es
• Herstel oude groenstructuren • Plekgewijs randen essen/kampen verdichten • Verbetering historische erfinrichting / beplanting • Verrassende doorkijkjes • Verbetering toegang en beleving • Beheer & onderhoud van landschapselementen • Veiligstelling oude karakteristieke bebouwing • Kamp / es met graan • Inheemse boomsoort en korte gewassen • Steilranden • Versterken manifestering es door groen kant eromheen
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
• Grote volumes bos & grote open ruimtes • Egalisering / vergraven es • Rechttrekken percelen • Lange rechte lijnen • Stedelijke bouwvorm; niet ontworpen voor de plek • Overdadige versiering • Grote bouwvolumes naast het hoofdgebouw • Verwijderen coulissenstructuur • Kanaliseren beken • Bomen, kwekerij, bebouwing of waterpartij op es • Afsluiting van wegen over erven
• Verbetering erfinrichting • Historische kwaliteit verbeteren • Gebruik inheems boomsoorten • Versterking erfbeplanting • Uitbouw erfbeplanting horend bij bebouwing (groene voet)
• Afgebakende prive-tuinen • Afscheiding door hekken / hoge hagen • Grote gazons • Exoten als gekozen boomsoort • Veel bouwkundige versiering • Overdadig hekwerk, verlichting • Buiten de schaal van het erf raken • Verkleining tot burgererf
27
Ansicht 3 - Landgoederen
Ansicht 4 - Landgoederen- Buitenplaatsen
Buitenplaatsen zijn onderdeel van de ansicht Landgoederen. Enkele voorbeelden zijn:
Voorbeelden in Enschede: • Landgoed ‘t Welna • Landgoed ‘t Hoge Boekel • Landgoed Smalenbroek • Landgoed Groot Stokhorst • Landgoed Brunink
• Het Stroot • Het Zonnebeek • Welna
Korte beschrijving
Landschap kort beschreven
Bebouwing
• Een landgoed is in eerste instantie een economische eenheid, ruimtelijk gezien divers zowel binnen een landgoed als tussen de verschillende landgoederen • Typerende onderdelen zijn soms samen terug te vinden
• Buitenplaats - esthetisch ontworpen ruimtelijke eenheid van landschap en gebouwen • Het gebouw is een onderdeel van de ruimtelijke compositie • Gekenmerkt door verschillen in voedselrijkdom en vochtigheid • Ruimtelijke sequenties (kleinere en grotere samenhangende ruimtes) in een ontworpen ruimtelijke compositie • Onderdeel van groter geheel, landgoed met boscomplexen, lanenstructuren en agrarische gronden • Beperkte toegang van het privedeel, wel hoge beleefbaarheid • Beleefbaarheid park en huis door zichtlijnen vanuit omgeving • Doorgaande wandelroutes • Onderdeel van grotere landschapsstructuur met stelsel van lanen en bossen, boomgroepen en solitairen • Vastgehecht in z’n omgeving via de lanen en het bos • De boomkeuze bestaat soms ook uit exoten
• Hoofdmoot is groen, bebouwing ondersteunt het groen • Samenhang en hierarchie in de bebouwing; hoofdbebouwing aanwezig • Bebouwing in groene lobben of kamers • Landhuis gecomponeerd als decorstuk in de ruimteopbouw en heeft een hoge architectonische kwaliteit • Huis met een aangelegd park, esthetisch ontworpen • Herkenbare vormentaal (bv Engelse landschapsstijl) • Beken vaak onderdeel van tuinontwerp • Waterpartij aanwezig • Ontworpen ensemble van gebouw en open ruimte
Landgoederen zijn als nieuwe identiteit op onontgonnen gebied gelegd of hebben zich bij hun ontstaan al gevoegd naar het agrarische cultuurlandschap.
We onderscheiden: • Buitenplaats (parkdeel + villa) • Boslandschap (bosbouw deel) • Boerenlandgoed (soms villa) vooral agrarisch gebruik in ontworpen / esthetische setting Een landgoed kan dus kenmerken in zich dragen van alle drie ruimtelijke eenheden
Duurzame instandhouding van het bos, het park en de landgoedbebouwing
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
Aantasting authentieke kenmerken landgoederen
• Verbetering toegankelijkheid en beleving • Verbetering ecologische waarde • Verbeteren van de zichtlijnen voor de omgeving • Vorm van beheer welke gericht is op behoud v.h. park
• Stedelijke bouwvormen, niet ontworpen voor de speciefieke plek • Nieuwe gebouwen die het hoofdgebouw overstemmen • Bebouwing die de ruimtelijke opzet van het park verstoort, doorbreking van ensemble • Bebouwing die het landgoed opdeelt in stukken en niet ruimtelijk continu laat • Aantasting historisch parkontwerp
29
Ansicht 5 - Landgoederen - Buitenplaatsen en bebouwing
Ansicht 6 - Landgoederen- Boerenlandgoed
Boerenlandgoederen zijn onderdeel van de ansicht Landgoederen. Enkele voorbeelden zijn: • Het Brunink • De Kuper • Hof Espelo
Algemeen
Bij uitbreiding hoofdgebouw
• Ruimtelijk ensemble van gebouwen en buitenruimte met een samenhangend ruimtelijk stelsel van hoofdruimten en subruimten • Park, bestaande uit boomgroepen, lanen, open ruimten, vijvers, bruggen en parkdetails. • Locatie nieuwbouw dient logisch voort te komen uit het ruimtelijke ensemble; "alsof het er ooit gestaan heeft” • Locatie nieuwbouw vooral in rand van het park • Nieuwbouw aanzienlijk kleiner dan hoofdgebouw
• Schaal, verhouding en kleurstelling moeten zo zijn dat het hoofdgebouw bovengeschikt blijft • Uitbreiding laat hoofdgebouw in zijn waarde en heeft vormverwantschap • Bouwvolume uitbreiding ondergeschikt aan volume hoofdgebouw • Architectuur op niveau van het hoofdgebouw
Behoud eenheid • Behoud eenheid parkgedeelte met omringend boslandschap • Geen opdelingen in ruimte, 1 beheerder • Garantie openbaar wandelpadenstelsel
Typen bebouwing bij nieuwbouw:
Landschap kort beschreven
Bebouwing & erf
• Landgoed in agrarische setting en gebruik, voegt zich naar agrarisch cultuurlandschap • Veelal verwantschap met oude hoevenlandschap • Grotere eenheden bos dan in louter agrarisch hoevenlandschap • 19e eeuwse verkaveling nog aanwezig; intimiteit/kleinschaligheid van voor de ruilverkavelingen • Er is een hoofdlaan aanwezig • Goede toegankelijkheid • Het erf middelpunt van een samenstel van agrarische gebruiksruimtes, een soort spin in een web • Situering vd bebouwing doet mee in het ontwerp vh boerenlandgoed • Open ruimtes en bebouwing vormen ensembles • Ecologisch waardevol door afwisseling en diversiteit • Enkele ontworpen landschapselementen, bv. lanen of boomgroepen
• Bebouwing heeft een agrarische uitstraling • Geen siertuin maar een gebruikstuin; ondergeschikt aan open ruimtes binnen het landgoed • Zware boomgroep centraal in de open ruimte • Boomgaard & erfbos meestal aanwezig • Bebouwingscluster staat aan het einde van de toegangslaan • Een ensemble van gebouwen vormt de kern van het landgoed • Verwantschap in bebouwing (dakvorm, kleur ed) • Er is 1 hoofdmassa aanwezig met vazalgebouwen
Ontsluiting en zichtlijnen • Ruimtelijke en functionele relatie met het hoofdgebouw • Zelfde ontsluitingspatroon als het hoofdgebouw, via hoofdontsluiting is nieuwe bebouwing ontsloten • Niet meer parkeerplaatsen dan bij het hoofdgebouw • Zichtrelaties met het hoofdgebouw
• Gebouw verbetert ruimtelijke kwaliteit buitenplaats • Herstel ontbrekende bouwsteen van het ruimtelijke ensemble • Aansluiting op bestaande hoofdontsluiting • Herstel parkontwerp • In aandachttrekkende zin ondergeschikt aan hoofdgebouw • Geen tuin
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
Tuinmanswoning
Portierswoning
Prieelwoning
Belvedèrewoning
Folly
Koetshuis
• Ruimtelijk afgebakende tuin • Exoten • Slechte architectuur, opvallende kleurstelling • Ontsluiting, los van hoofdgebouw
• Verbeteren ecologische waarde • Verbeteren toegankelijkheid / beleving • Combinatie van landbouw en natuur • Beheer gericht op landbouw en kwaliteit
• Stedelijke bouwvormen • Bouwvormen die het hoofdgebouw overstemmen • ‘Catalogusstallen’ • Ruimtelijke continuiteit doorbreken • Nieuwbouw los van het ensemble
31
Ansicht 7 - Landgoederen - Boslandschap
Ansicht 8 - Veldontginning- Algemeen en nieuwe erven
Boslandschappen zijn onderdeel van de ansicht Landgoederen. Enkele voorbeelden zijn:
Veldontginningen komen in twee verschillende types voor:
• Haagse Bos • Lonnekerberg
• Natte veldontginning • Veldontginning op stuwwal
Landschap kort beschreven
Bebouwing & erf
Landschap kort beschreven
Bebouwing en erf
• Jonge ontginningen op voormalig woeste / heidegronden • Bboslandschap met incidentele bebouwing aangelegd door textielfabrikanten i.v.m. jachtbosbouw • Bossen in groot grondbezit, textielplantages • Monoculturen, bosbouwkundig belang • Door ouderdom en rust ecologisch waardevol • Lange lijnen, bospaden en wegen hebben rechtlijnig patroon • Bebouwing is divers, voorbeelden: jachthutten, beheerderswoningen, enkele villa’s, experimentele architectuurvormen
• Open ruimte in het bos • Naar binnen gerichte plek, geen relatie met open landschap • Open ruimte heeft funtionele kenmerken, geen parkaanleg • Bebouwing ligt los van de wegenstructuur • Enkele bouwmassa, geen gebouwenklomp • Meestal een poort op afstand van het huis • Enkele subruimtes in het bos welke utilitair zijn ingevuld • Ondergeschikte privetuin t.o.v. de functionele ruimtes • Enkele solitatire bomen aanwezig
• Rechte wegen, meestal bosrand of wegbeplanting in blikveld aanwezig • Ingericht t.b.v. agrarisch gebruik • Open karakter, rationele verkaveling, blokvormig / langwerpig • Bossen blokvormig met strakke randen • Zichtrelatie tussen huis en landschap, eenvoudig ontwerp • Erfbeplanting is schakel tussen landschap en huis • Vormgegeven overgang tussen privaat en publieke ruimte (tuin - haag / bosje / bosgroep - landelijk gebied) • Vergezichten; voornamelijk gras en bouwland, soms heiderestanten • Weinig bebouwing, los in de ruimte, gebouwen tasten openheid niet aan, grote ruimtematen • Bebouwing ligt aan ontginningswegen
• Kleine laan vanaf weg naar woonhuis • Toegangslaan van beperkte wegbreedte met inheemse bomen • Visuele relatie tussen huis en ontginningsweg • Jonge erven; regelmatig patroon van beplanting (erfbos - houtsingel - laan / boomgaard) • Samenhang tussen de rationele verkaveling en de vorm van het erf • Voorzijde woonhuis is op de weg georienteerd • Vorm van het erf is recht, rechte erfgrenzen • Setting van gebouwen is rechtlijniger (dan bij essen of oude hoeven) • Zware boomgroep binnenin of naast erf bij oude erven • Detaillering: sober, beperkte verhardingen, greppels en gras • Tuin is een geleidelijke overgang: natuurlijke ‘rand’, scheiding dmv een haag/ heg • Boerderij niet verstopt achter de tuin, grote dakvlakken zichtbaar vanuit landschap • Grote keur aan boerderijtypen: oud - nieuw
• Bosvilla is een bouwsteen
• Ecologische waarde verbeteren • Natuur verbeteren en versterken • Levendige bosbeelden • Wandelmogelijkheden • Voorzichtig bosbeheer
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
• Toename van verkeer • Licht- en geluidtoename • Toename van bebouwing • Ontwatering • Maat- en schaalbeleving verkleinen • Grote kapvlaktes
• Losse houtsingels en bomenrijen in lengterichting verkaveling • Ecologische dooradering door beken en randenbeheer • Verbetering erfinrichting / beplanting
• Schaalverkleining • Grote volumes bos zonder open ruimtes • Versiering met hekken etc. op erven • Stedelijke detaillering • Kronkelige vormen
33
Ansicht 9 - Beken en matenlanden
Ansicht 10 - Hoogveenlandschap Beek neemt gedaante aan van passerend landschapstype: Hoogveenlandschap komt voor in het Aamsveen aan de natte stuwwalflank
• Zwaar beplant in oude hoevenlandschap • Open of begeleid door productiebos in heideveenontginningen • Beplante rand van es • Recht kanaaltje door boslandschap en in veldontginning
• Kenmerkende natuurlijke begroeiing op oude veenrestanten
Beken kort beschreven
Bovenloop
Landschap kort beschreven
• Gradientrijke situaties • Beek vaak diepliggend, begeleid door hoge houtwal • Soms broekbosjes aan de beek • Beek vormt een ecologische verbindingszone
• Wellen, bronnen en herkenbare beekdalen
• Ontginningspatroon zeer duidelijk in wegen en paden • Zeer natte delen • Veel natuurwaarden • Afwisseling van open ruimtes en bos • Rust, ruimte en ‘s nachts onverlicht • Resten van oude veenontginningspatronen • Rechte wegen • Beekdal Glanerbeek herkenbaar door aanwezige weidjes
Matenlanden kort beschreven
In Veldontginning
• Voormalige natte hooilanden • Kleinschalige structuur • Nat • Aan beek
• Rechte lange stromen • Diepere ontwatering • Soms beplant
In Oude Hoevenlandschap • Beek kronkelend maar niet vrij meanderend • Percelen voegen zich naar de beek • Beken veelal op perceelsrand • Soms zwaar beplant • Soms langs houtwal
In Boslandschap • Natuurlijke oevers • Verloop is samenhangend met ontginning; soms recht, soms meanderend • Heringericht --> meanderend
• Beeksysteem benadering • Waterkwaliteiten verbeteren • Oevers ecologisch beheren • Versterken beleefbaarheid beek • Water vasthouden in natuurgebieden • Oorspronkelijke loop herstellen
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
• Dieper ontwateren • Verontreinigen • Rechttrekken • Ingrepen zonder cultuurhistorisch besef
• Verbetering natuurwaarden • Beleving + educatie
• Verstoring van de rust, stilte en duisternis • Ingrepen in de waterhuishouding
35
Ansicht 11 - Burgerwoningen
Kansen & mogelijkheden binnen koester-ansichten
nieuwe landgoederen, versterken kleinschaligheid
Algemeen voorkomen
Bebouwing en tuin
• Grote diversiteit van villa tot arbeiderswoning • Rijtjes van 2 tot 6 tweekappers uit jaren dertig • Solitaire tolhuizen, oude stationswoningen, cafe’s, winkels e.d. • Kleine tuindorpenachtige lintjes, soms ingehaald door de stad • "Pensioenwoningen” van nabijgelegen boerenerf • Permanente bewoond geraakte recreatiewoningen in bos • Nieuwe landhuizen
• Lintjes: Sterke scheiding voor-en achter • Eenvoudige voortuin, doorlopen van bermgreppel • Diepe achtertuin, eenvoudige voortuin • Doorzetting laan aan weg • Hagen van beperkte hoogte • Lint kent eenheid in verscheidenheid, woningen overheersen elkaar niet • Bij (vm) recreatiewoningen ontbreekt in principe de tuin, woning staat vrij in het bos • Bladerdak loopt door, bos is bovengeschikt • Villa’s hebben een parkachtige tuin, deeluitmakend van de landschapsstructuur
Typerend: • Burgerwoningen zijn "te gast” in het landschap • Kleine clusters, meestal lintjes tot solitair staand • Meestal op heideontginning, aan rand hoevenlandschap • Geen trottoir, geen officiële parkeerplaatsen aan de weg • Losse bebouwingsstructuur, geen "stadse” rijtjeswoningen • Meestal 1 bouwlaag, recreatiewoningen overwegend 1 soms 2 bouwlagen • Landschap bovengeschikt, verscholen in het groen
• Doorgaande landschappelijke lijnen handhaven bijv. laan, grasberm, greppel • Verscholen in het landschap • Inheems beplantingssortiment • Instandhouding bladerdak bij woningen in het bos • Bij (vm) recreatiewoningen een "bostuin”, onderdeel bos • Hagen en grote bomen die het gebouw inkaderen maar niet verstoppen
Buitenkans 2010 | Gids voor het buitengebied
ontginningslandschap aangekleed
versterken oude hoevenlandschap
• Verstoring landschappelijke continuïteit, onderbreking zichtlijnen • Onderbreking laan en bos • Tuinen die omgeving beïnvloeden • Uitzonderlijke schaal van enkele woning tussen de rest • Disharmonie met andere huizen • Overwoekering door bijgebouwen • Veel verlichting, opzichtige buitenreclame • Bij (vm) recreatiewoningen een open tuin in het bos
versterken veldontginningslandschap
37
Bijlage 2 Lijst van bedrijfstypen
34
bestemmingsplan Hoge Boekelerweg 255 (vastgesteld)
BIJLAGE 1.1 - LIJST VAN BEDRIJFSTYPEN
OMSCHRIJVING
STOF
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
VISUEEL
BODEM
LUCHT
INDICES
10
10
30 C
10
30
2
1G
1
B
L
10 10 10 30 100 30 30 100
10 10 10 10 10 10 10 30
30 C 30 C 30 C 30 C 30 C 30 C 30 C 30 C
10 10 10 10 10 10 10 0
30 30 30 30 100 30 30 100
2 2 2 2 3.2 2 2 3.2
1G 1G 1G 1G 1G 1G 1G 1G
1 1 1 1 1 1
B B B B B B
L L L
50 50 200
30 30 30
30 C 30 C 50 C
0 0 0
50 50 200 D
3.1 3.1 4.1
1G 1G 1G
1 1 1
200 200 200 100
30 30 50 30
50 C 50 C 50 C 50 C
0 0 0 0
200 D 200 200 100 D
4.1 4.1 4.1 3.2
1G 1G 1G 1G
1 1 1 1
200 100 30 100 10 30
30 30 0 0 0 10
30 C 30 C 50 C 30 C 30 C 30 C
0 0 10 10 10 0
200 100 50 100 30 30 D
4.1 3.2 3.1 3.2 2 2
1G 1G 1G 1G 1G 1G
1 1 1 1 1 1
Dienstverlening t.b.v. de landbouw: - algemeen (o.a. loonbedrijven): b.o. > 500 m² - algemeen (o.a. loonbedrijven): b.o.<= 500 m² - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. > 500 m² - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven: b.o. <= 500 m² KI-stations
30 30 30 30 30
10 10 10 10 10
50 30 50 30 30 C
10 10 10 10 0
50 D 30 50 30 30
3.1 2 3.1 2 2
2G 1G 2G 1G 1G
1 1 1 1 1
BOSBOUW EN DIENSTVERLENING T.B.V. BOSBOUW Bosbouwbedrijven
10
10
50
0
50
3.1
1G
1
100 50
0 0
100 C 50 C
50 R 10
100 50
3.2 3.1
2G 1G
2 1
100 50
30 0
50 C 50 C
0 0
100 50
3.2 3.1
1G 1G
1 1
HOOFDGROEP BEDRIJVEN TURFWINNING Turfwinningbedrijven
50
50
100 C
10
100
3.2
2G
2
AARDOLIE- EN AARDGASWINNING Aardolie- en aardgaswinning: - aardoliewinputten - aardgaswinning incl. gasbeh.inst.: < 10.000.000 N m3/d - aardgaswinning incl. gasbeh.inst.: >= 10.000.000 N m3/d
100 30 50
0 0 0
200 C 500 C 700 C Z
200 R 200 R 200 R
200 500 700
4.1 5.1 5.2
1G 1G 1G
2 1 1
B B B
L
WINNING VAN ZAND, GRIND, KLEI, ZOUT, E.D. Steen-, grit- en krijtmalerijen (open lucht): - algemeen - steenbrekerijen Zoutwinningbedrijven Mergel- en overige delfstoffenwinningbedrijven