Gids Buitenkans 2022.pdf
Tekst van het document
GIDS BUITENKANS 2022
29
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
Met oog op duurzaamheid is het mogelijk in geval van Rood voor Rood een niet waardevol
Ook op de ontwikkellocatie dient sprake te zijn van een aantoonbare ruimtelijke
voormalig bedrijfsgebouw op een slooplocatie (deels) te laten staan (maximaal 250m²
kwaliteitsslag. Nieuwe woningen moeten altijd aansluiten op bestaande bebouwing.
per locatie) en het gebouw asbestvrij te maken en te transformeren naar een modern
Dat betekent dat die nieuwe ontwikkellocatie een (voormalig) boerenerf met
of karakteristiek bijgebouw passend op de locatie.
woonfunctie is, óf dat de locatie aansluit op een bestaande dorpskern, lintbebouwing, stedelijke gebied of andersoortige bebouwingsconcentratie.
Deze optie moet worden voorgelegd aan de gemeente en passen binnen de welstandseisen voor bijgebouwen. De toepassing van zonnepanelen is gewenst,
Bij de realisatie van nieuwe woningen / wooneenheden wordt een stimulans gegeven
als dat past in het landschappelijke beeld.
voor clustering van meer woningen in één volume, op de bestaande locatie (zie hierna). Ook clustering van bijgebouwen heeft de voorkeur. Altijd moet rekening worden
Indien de sloopmeters niet op de slooplocatie worden ingezet dan worden ook planolo-
gehouden met de karakteristiek van de aanwezige bebouwing en moet zorgvuldige
gische mogelijkheden voor de slooplocatie in het bestemmingsplan gewijzigd in Wonen
inpassing plaatsvinden. In geval van bouwen in een lint, met kleinere woonhuizen,
met de daarbij behorende bouwregels. Dit betekent concreet dat bouwrechten van de
past alleen een nieuw woonhuis van eenzelfde maat en schaal. Het maximaal
slooplocatie verdwijnen. Bij sloop van een veldschuur wordt vanzelfsprekend geen
toegestane volume van 750 m3 is dan niet haalbaar. Vanwege de beeldkwaliteit wordt
woonbestemming gegeven, maar houdt of krijgt de locatie de bestemming die past bij
dan een ontwerp van geringere omvang gevraagd. Belangrijke voorwaarde is dat
het beoogde gebruik, zoals agrarisch gebruik, bos of natuur.
omliggende functies niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering door de voorgenomen ontwikkeling.
ONTWIKKELLOCATIE Het uitgangspunt voor nieuwe woningen is dat deze worden gerealiseerd binnen
Bij Rood-voor-Rood is realisatie van een solitaire woning in het landelijk gebied
het bouwblok van de slooplocatie, dan wel het bestemmingsvlak als de agrarische
uitgesloten. In beginsel is alleen sprake van grondgebonden woningen. De bestemming
bestemming al is aangepast naar wonen. Er kunnen omstandigheden zijn dat de
op de ontwikkellocatie wordt gewijzigd in Wonen.
slooplocatie niet geschikt is en wordt gezocht naar een andere plek in het landelijk gebied van Enschede.
Alle asbestdaken worden gesaneerd op de ontwikkellocatie, ook als die liggen op gebouwen die niet worden gesloopt.
GIDS BUITENKANS 2022
30
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
Onderdeel van de overeenkomst zijn een beeldkwaliteitsplan, een erfinrichtingsplan, Rekenvoorbeelden
een planschaderegeling (nadeelcompensatie) en een exploitatie-overeenkomst.
De heer Zwart wil meedoen met de Rood voor Rood-regeling. Op het erf staat
De sloopmeters zijn afkomstig van voormalig (agrarische) bedrijfsgebouwen binnen
500 m² aan bebouwing, die landschappelijk en cultuurhistorisch niet waardevol
de gemeentegrenzen van Enschede. De inbreng van sloopmeters voldoet aan de
is. Om mee te kunnen doen aan Rood voor Rood heeft de initiatiefnemer nog
sloopregeling van paragraaf 3.2.
850 - 500 = 350 m² sloopoppervlak nodig. De overige sloopmeters worden gehaald van een slooplocatie elders of uit het sloopregistratiesysteem.
Afhankelijk van de ligging wordt door de gemeente bepaald of de locatie geschikt is voor
Mevrouw Wijster wil een woning naast haar bestaande woonhuis bouwen.
het toevoegen van één of meer woningen. Landschappelijke inpassing en verbetering zijn
Naast haar woonhuis staan geen te slopen gebouwen en de woning staat niet
vereist. Plannen worden op kwaliteit beoordeeld.
op een bestaand boerenerf, tussen lintbebouwing of sluit niet aan bij een dorpskern. Omdat op de locatie geen sloopoppervlak aanwezig is en ook omdat
Financiële onderbouwing
deze locatie niet aansluit bij andere bebouwing kan mevrouw Wijster niet
Het bouwrecht dat met Rood voor Rood verkregen wordt, vertegenwoordigt een
deelnemen aan de Rood voor Rood regeling.
financiële waarde. De RvR-regeling staat niet toe dat -na aftrek van kosten- inkomsten voor de eigenaar resteren. De extra waarde van het bouwrecht is een compensatie voor de kosten van de sloop van de schuren, andere bijkomende kosten en investeringen in de ruimtelijke kwaliteit van de kavel en/of elders in het landelijk gebied van Enschede.
Het is niet mogelijk om via maatwerk (H5) de toepassing van de regeling op te rekken,
Van de initiatiefnemer wordt niet standaard verlangd aan te tonen dat de waarde
bijvoorbeeld door in plaats van de benodigde sloopmeters extra te investeren in
(van de nieuwbouwkavel) en de kosten met elkaar in overeenstemming zijn.
ruimtelijke kwaliteit. Een eventueel tekort aan sloopmeters kan dus niet op een andere wijze worden goedgemaakt.
Wel wordt gevraagd om de investering in ruimtelijke kwaliteit te verantwoorden met een erfinrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan. Deze maken deel uit van de overeenkomst
ROOD-VOOR-ROOD-OVEREENKOMST
die met de gemeente wordt gesloten. Als het niet mogelijk is om op de eigen locatie
De afspraken over de sloop-nieuwbouw die de gemeente met de initiatiefnemer maakt,
in ruimtelijke kwaliteit te investeren, bijvoorbeeld omdat de kwaliteit al goed is, zal
worden vastgelegd in een Rood voor Rood-overeenkomst. Deze overeenkomst moet
een nader te bepalen afdracht aan het Fonds Landelijk gebied plaatsvinden of kan
worden goedgekeurd door het college van Burgemeester en Wethouders.
samenwerking met andere eigenaren worden gezocht.
GIDS BUITENKANS 2022
31
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
STIMULANS VOOR CLUSTERING IN TWEE (OF MEER) WONINGEN
locatie en de directe omgeving. De gemeente stelt daaraan eisen. Dat betekent dat de
Als voldoende slooprechten beschikbaar zijn, kunnen op een locatie meer vrijstaande
nieuwe woning(en) alleen gebouwd kunnen worden als de landschappelijke, cultuurhis-
nieuwe woningen worden gebouwd, mits dat landschappelijk verantwoord kan. De
torische en ecologische waarden van de locatie daarmee verbeteren. Of een bepaalde
gemeente geeft een stimulans tot clustering van de nieuwbouw van twee (of meer)
ontwikkeling wel of niet mogelijk is, hangt af van lokale omstandigheden, de kenmerken
woningen in één volume, zoals het bouwen van twee-onder-één kap. Voor een bouwrecht
van de locatie en de directe omgeving. Zoals hiervoor is vermeld over lintbebouwing,
van een woning van maximaal 750 m is de sloop van minimaal 850 m² niet waardevolle
moeten maat en schaal van het nieuw te bouwen woonhuis passen bij de karakteristiek
voormalige bedrijfsgebouwen noodzakelijk. Wanneer de initiatiefnemer een twee onder
van de omgeving. De uitkomst kan zijn dat het nieuwe woonhuis kleiner moet zijn dan
één kap wil realiseren zijn minder sloopmeters nodig om twee geclusterde bouwrechten
het maximum van 750 m3. Voor de landschappelijke inpassing moet worden getoetst of
te verkrijgen. De clustering biedt ook de mogelijkheid om het totale bouwvolume wat te
het initiatief aansluit bij de landschapswaardering, zoals die in de Visie landelijk gebied
beperken. De regel bij clustering is dat de twee onder één kap een maximaal volume van
is opgenomen en bij het Natuur- & Landschapsplan van de gemeente. Indien het niet
1300 m³ heeft en dat kan worden volstaan met sloop van minimaal 1300 m².
mogelijk of zinvol is om ter plekke van de ontwikkellocatie substantiële landschappelijke
Het landschap moet de verantwoorde inpassing van het grote bouwvolume kunnen
maatregelen te treffen, dan kan de gemeente de initiatiefnemer vragen een bijdrage
dragen. In het omgevingsplan komt een aanduiding met maximaal toegestaan 1300 m³
te storten in het Landschapsfonds. De besteding komt dan ten goede aan maatregelen
voor twee wooneenheden met een geclusterd bijgebouw van maximaal 100 m . Bij een
ten behoeve van de groene kwaliteit van het landelijk gebied op een andere locatie van
cluster van drie woningen of meer, zal de stimulans (vermindering sloopmeters) per
Enschede. Een nadere toelichting is te vinden onder Maatwerk.
3
2
geval worden vastgesteld. Op het moment van vaststelling van de Gids is er een welstandsnota met richtlijnen en HET RESULTAAT MOET HET LANDELIJK GEBIED ‘MOOIER’ MAKEN
criteria voor erf- en gebouwontwikkelingen. De welstandscommissie toetst elk bouwplan
Bij Rood voor Rood gaat het om de sloop van niet waardevolle voormalige bedrijfsgebou-
aan deze richtlijnen en criteria. Voldoet het plan daar niet aan, dan kan de gemeente de
wen in ruil voor een bouwkavel voor één of meer (compensatie)woningen. Hoofdzaak
bouwvergunning weigeren. Op het moment van vaststelling van de Gids bestaan twee
hierbij is dat het belang van de initiatiefnemer (waarde bouwkavel) en het maatschap-
welstandscategorieën voor het landelijk gebied. De Omgevingswet verandert de werking
pelijk belang (betere ruimtelijke kwaliteit) in evenwicht zijn met elkaar. Behalve de sloop
van de welstandstoetsing. Ook heeft de gemeente het voornemen om de komende
van het minimale aantal m² aan niet waardevolle voormalige bedrijfsgebouwen gelden
jaren het aantal categorieën in het landelijk gebied uit te breiden. Circulair bouwen en
kwalitatieve eisen en voorwaarden. De geboden ontwikkelruimte moet in balans zijn
hergebruik van materialen wordt gestimuleerd.
en blijven met de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarde van de
GIDS BUITENKANS 2022
32
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
3.2
SLOOP REGISTRATIE
HOOFDLIJN SLOOPREGISTRATIE De gemeente beheert een systeem om de sloop van gebouwen te registreren. In dit systeem worden sloopvouchers opgenomen, die worden verkregen bij de sloop van een niet landschappelijk en/of cultuurhistorisch waardevol REALISATIE GROTER BIJGEBOUW
gebouw in het landelijk gebied van de gemeente Enschede. Een voucher kan
Het is mogelijk om (resterende) niet waardevolle vrijgekomen agrarische bebouwing te
worden ingebracht om met Rood voor Rood een nieuw woonhuis te bouwen,
gebruiken voor de realisatie van een groter bijgebouw bij een bestaande woning of Rood
een woonhuis uit te breiden of een bijgebouw te vergroten.
voor Rood-woning. Voor bijgebouwen wordt een verdeelsleutel van 1 op 3 gehanteerd, tot een maximaal oppervlak van in totaal 250 m² aan bijgebouwen per woning.
De gemeente beheert alleen het systeem en is geen partij bij het bepalen van
Dit betekent dat voor 3 m² gesloopte bebouwing 1 m² bijgebouw kan worden
de prijs of het bij elkaar brengen van partijen bij sloop en nieuwbouw.
gerealiseerd. Hierbij geldt dat er een landschappelijke inpassing plaatsvindt op zowel de bouw- als slooplocatie. Het is mogelijk om een bestaande schuur, mits architectonisch
Voor de registratie van vouchers gelden voorwaarden. De volledige lijst
en qua erfinrichting passend, te gebruiken of om te vormen tot bijgebouw.
met voorwaarden staat in de toelichting. Voorwaarden zijn onder meer: ▬D e sloop betreft tenminste 100 m2.
UITBREIDEN BESTAANDE WONING/COMPENSATIEWONING
▬H et terrein wordt na de sloop volgens het erfinrichtingsplan ingericht.
Uitbreiden van een bestaande woning is mogelijk tot een maximum van 1.500 m³, mits dit
▬D e voucher is maximaal vijf jaar geldig en vervalt daarna.
architectonisch en landschappelijk is in te passen in het gebied. Voor de uitbreiding van
▬N aam en adresgegevens van de eigenaar van de voucher zijn openbaar.
een woning geldt dat drie vierkante meter aan niet waardevolle voormalig (agrarische) bebouwing moet worden gesloopt om het recht te krijgen één kubieke meter bij te
Let op: ook voor sloop is een vergunning nodig, die de eigenaar van
bouwen (3 m2 sloop = 1 m3 bijbouwen). Hierbij geldt dat een landschappelijke
de te slopen gebouwen moet aanvragen.
inpassing plaatsvindt op zowel de bouw- als slooplocatie.
GIDS BUITENKANS 2022
33
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
WAAROM SLOOPREGISTRATIE?
de registratie bij en geeft -op een nog nader te regelen wijze- inzicht in de beschikbare
Het sloopregistratiesysteem is bedoeld als hulpmiddel om vraag en aanbod van sloopop-
vouchers. De gemeente speelt verder geen rol in de onderhandelingen. De gemeente
pervlak op elkaar af te stemmen. Een sloopregistratiesysteem maakt het mogelijk om het
speelt dus geen rol bij het bepalen van de prijs van sloopmeters of bij bemiddeling.
slopen van een gebouw en het ontwikkelen van een nieuw woonhuis met Rood voor Rood
Dat is een overeenkomst tussen kopers en verkopers.
procedureel en in tijd van elkaar los te koppelen. Het systeem helpt eigenaren om hun niet waardevolle vrijkomende bedrijfsbebouwing in te zetten voor ontwikkeltrajecten.
Voucher
Met het systeem van registratie kunnen:
De te slopen bebouwing is minimaal 10 jaar oud. De eigenaren van de te slopen gebouwen
a. Initiatiefnemers die op de eigen kavel sloopmeter te weinig hebben om aan de vereisten
kunnen bij de gemeente een sloopvoucher aanvragen. Hierbij is het voor initiatiefnemers mogelijk om meerdere slooplocaties te combineren. Belangrijk is het uitgangspunt
van de Rood voor Rood-regeling te voldoen, slooprechten (vouchers) bijkopen. b. Sloopmeters (van tenminste 100 m ), die niet op de eigen kavel benut kunnen worden
dat op elke locatie ten minste 100 m² aan legaal aanwezige (vergunde dan wel positief
(en dus overblijven), via het registratiesysteem op een andere locatie worden ingezet.
bestemde) niet waardevolle voormalig (agrarische) bedrijfsbebouwing wordt gesloopt.
2
De initiatiefnemer van de slooplocatie toont aan dat het gaat om niet waardevolle bedrijfsHet algemeen belang is daarbij dat gebouwen zonder functie worden afgebroken en
bebouwing. In geval van asbest levert de initiatiefnemer een asbestinventarisatierapport
daarmee niet in verval raken of worden gebruikt voor ongewenste functies. Ook neemt de
aan van de aanwezige bebouwing. De gemeente beoordeelt de locatie vervolgens.
totale bebouwing in het landelijk gebied per saldo af. Het volume van de sloop is immers
Het is toegestaan aanvullende sloopmeters van één of meer locaties elders binnen de
veel groter dan het volume van de (elders) terug te bouwen woning. De gemeente houdt
gemeente Enschede toe te voegen om tot de minimaal vereiste 850 m2 te komen.
GIDS BUITENKANS 2022
34
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
Alle asbestdaken worden gesaneerd op de sloop- en ontwikkellocatie, ook als die
karakteristieke bebouwing in het landelijk gebied van de gemeente Enschede.
liggen op gebouwen die niet worden gesloopt.
Daaronder vallen voormalige agrarische bedrijfsbebouwing, voormalige niet-agrarische bedrijfsbebouwing en bebouwing dat nooit onderdeel is geweest van een bedrijf.
Als elders (niet op de slooplocatie) wordt teruggebouwd moet de slooplocatie schoon
Gebouwen met monumentale, landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde
en goed passend in het landschap worden opgeleverd. Ook voor deze locatie kunnen
kunnen niet ingebracht worden voor opname in het sloopregistratiesysteem.
maatregelen worden getroffen die de ruimtelijke kwaliteit verbeteren, van meerwaarde
▬D e initiatiefnemer moet aantonen dat het te slopen gebouw niet landschappelijk of
zijn ten aanzien van duurzaamheid of bijdragen aan een betere sociale kwaliteit.
cultuurhistorisch waardevol is. Dat kan door een erkende deskundige, zoals het
Wanneer sloopmeters van een andere locatie benut worden (ongelijk aan de
Oversticht, een waardestelling te laten uitvoeren.
ontwikkellocatie), moet de bestemming gewijzigd worden naar Wonen of een andere
▬D e gebouwen moeten legaal zijn opgericht dan wel inmiddels positief zijn bestemd,
bij die locatie passende functie met de bijbehorende bouwmogelijkheden. Ook moet
dit moet aangetoond worden door de initiatiefnemer. De gebouwen moeten nog
en dient een erfinrichtingsplan te worden opgesteld. Dit geldt ook als sprake is van een
aanwezig zijn en minimaal 10 jaar oud zijn.
gering oppervlak aan sloop.
▬D e oppervlakte te slopen bebouwing is afkomstig uit het landelijk gebied van de gemeente Enschede.
WELKE SLOOP KAN WORDEN GEREGISTREERD - VOUCHERS
▬D e sloop van de bebouwing vindt plaats binnen een jaar nadat de sloopvoucher
Eigenaren binnen de gemeentegrenzen van Enschede in bezit van vrijkomende
is verstrekt.
agrarische bebouwing kunnen de niet waardevolle bebouwing slopen en vervolgens de
▬O p de slooplocatie blijft maximaal 250 m² aan bijgebouwen gehandhaafd. Daarin wordt
oppervlakte aan gesloopte bebouwing inzetten voor woningbouw (Rood voor Rood-re-
monumentale, landschappelijke of cultuurhistorisch waardevolle bebouwing niet
geling). Bij voorkeur vindt de nieuwbouw plaats op de slooplocatie. Onder voorwaarden
meegeteld, deze mag immers niet worden gesloopt.
zijn ook ontwikkeltrajecten buiten de sloopkavel mogelijk. Met behulp van een voucher
▬A lle asbest in contact met de buitenlucht moet worden gesaneerd
worden de slooprechten geregistreerd, overdraagbaar gemaakt en ingezet om een
▬ E rfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap
bouwrecht te verkrijgen. Het systeem met vouchers zorgt er voor dat sloopmeters die
blijven zoveel mogelijk behouden.
op de ene plaats tekort komen en elders overblijven bij elkaar komen.
▬D e slooplocatie krijgt een goede landschappelijke inpassing en erfinrichting door middel van een erfinrichtings- en/of beplantingsplan. Bij het opstellen wordt een
Voor gebruik van de voucher-regeling gelden de volgende voorwaarden:
landschapsdeskundige/ landschapsarchitect geraadpleegd.
▬ V oor het sloopregistratiesysteem gaat het om alle niet waardevolle en niet
GIDS BUITENKANS 2022
35
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
▬D e gesloopte bebouwing mag niet worden herbouwd. Dit wordt vastgelegd in het
▬B ij de registratie worden de eigenaar en de registratiedatum vermeld en of sprake is
omgevingsplan en de overeenkomst tussen gemeente en eigenaar. Daarbij wordt
van asbest. Elke eenheid sloopmeters krijgt een uniek registratienummer. Eerst is de
de bestemming van de inbrenglocatie afgestemd op het feitelijke gebruik, tenzij dat
registratie voorlopig. De registratie is definitief, zodra de herbouw van de te slopen
niet kan vanwege de ruimtelijke ordening. Het zal vaak gaan om de wijziging van de
bebouwing onmogelijk is gemaakt en de gebouwen gesloopt zijn. Geregistreerde
bestemming ‘Agrarisch’ naar een bestemming ‘Wonen’. De initiatiefnemer betaalt de
sloopmeters zijn geldig tot vijf jaar na definitieve registratie.
kosten van een herziening van het omgevingsplan.
▬D e sloopmeters van een voucher kunnen slechts eenmaal worden ingezet ter onderbouwing van het toevoegen van een woning of bijgebouw. Een eventueel
DE WERKWIJZE RONDOM HET REGISTEREN EN DE INZET VAN DE VOUCHERS
resterend deel van de sloopvoucher minder dan de drempelwaarde van 100 m² vervalt
Bij de registratie van de sloopvouchers en de inzet van de vouchers voor het verkrijgen
en kan dus niet elders ingezet worden voor een andere woning of bijgebouw.
van een bouwrecht geldt een aantal spelregels.
▬A ls een sloopvoucher wordt verkocht, dan dient dit binnen zes weken na verkoop
▬D e eigenaar van het te slopen gebouw kan een sloopvoucher aanvragen via de website
schriftelijk gemeld te worden door de initiatiefnemer en verkoper bij de gemeente
van de gemeente.
onder vermelding van registratienummer(s) en de naam van de nieuwe eigenaar. Als
▬ E en eigenaar van een sloopvoucher staat met zijn/haar NAW-gegevens op een
dat niet gebeurt, vervallen de sloopmeters. Dit wordt gecontroleerd op het moment dat
openbare gemeentelijke lijst die door de gemeente wordt bijgehouden met
de sloopmeters ingebracht worden.
inachtneming van de geldende AVG-vereisten. De lijst wordt niet gepubliceerd.
▬ I n de overgang naar deze actuele versie van de Gids worden de gebouwen die al waren
De gemeente kan potentiële kopers in contact brengen met de eigenaar van een
gesloopt bij de vaststelling van deze Gids met terugwerkende kracht van één jaar op
sloopvoucher. De gemeente speelt geen rol in onderhandeling of verkoop van de
een lijst gezet met de datum waarop de slooprechten nog gebruikt kunnen worden.
sloopmeters.
De initiatiefnemer moet de sloop actief melden bij de gemeente in de periode tot
▬H et geregistreerde sloopoppervlak kan verhandeld worden ten behoeve van ontwik-
uiterlijk één jaar nadat de Gids Buitenkans in werking treedt. Vijf jaar na datum van
kelingen die compensatie nodig hebben. Het gaat om de toepassing van de Rood voor
de inwerkingtreding verlopen deze slooprechten. Het sloopvouchersysteem treedt in
Rood-regeling.
werking zodra het College van Burgemeester en wethouders heeft besloten dat het
▬ E en sloopvoucher kan worden geregistreerd als op één locatie de drempelwaarde van
systeem in werking treedt. Naar verwachting zal het systeem op een later moment in
tenminste 100 m wordt gesloopt. De registratie vindt plaats per locatie in eenheden
werking treden dan de vaststelling van de Gids.
2
van 100 m² of meer.
GIDS BUITENKANS 2022
36
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
3.3
VOORMALIGE AGRARISCHE BEBOUWING (VAB)
Rekenvoorbeelden Wanneer op een perceel 1.250 m² aan niet waardevolle voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen wordt gesloopt, kan er één woning worden gerealiseerd (door de inbreng van 850 m² sloop) en kunnen de overige 400 m² worden
HOOFDLIJN VAB-REGELING
gereserveerd in het sloopregistratiesysteem voor een andere ontwikkeling.
De uitgangssituatie is een boerenerf en gebouwen waarvan de landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde is aangetoond.
Wanneer er bij een Rood voor Rood ontwikkeling op een locatie 900 m² wordt
Het agrarische gebruik is verdwenen of sterk teruggebracht.
gesloopt, dan vervallen de resterende 50 m² sloopmeters (na aftrek van 850 m² voor de woning). Deze meters kunnen niet worden geregistreerd in
De VAB-regeling biedt mogelijkheden om de vrijkomende agrarische
het sloopregistratiesysteem om te gebruiken en in te zetten bij een andere
gebouwen te hergebruiken voor andere activiteiten. Dit hergebruik kan bestaan
ontwikkellocatie, omdat de drempelwaarde van 100 m² niet wordt behaald.
uit wonen, niet-agrarisch werken, recreatie & toerisme of het bieden van zorg. Tegenover de toevoeging van een nieuwe functie in het landelijk gebied staat de tegenprestatie van het verbeteren van het erf.
De sloop en nieuwbouw is bedoeld om dynamiek in het landelijk gebied mogelijk te
De mogelijkheden voor nieuwe functies verschillen voor waardevolle
maken. De sloop zorgt voor vermindering van het bouwvolume in het landelijk gebied en
en overige schuren.
de nieuwbouw moet bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente wil zeker stellen dat de plannen worden uitgevoerd zoals met de initiatiefnemer wordt afgesproken.
BOEREN
Daartoe verlangt de gemeente onder meer een bestemmingsplanwijziging op de slooplocatie, zodat daar niet opnieuw gebouwd kan worden. Als extra slot op de deur wordt ook een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten, waarin wordt opgenomen dat de eigenaar geen beroep zal doen op publiekrechtelijke regels om toch meer te bouwen dan met de gemeente is overeengekomen. Waar nodig neemt de gemeente daarin ook
Waardevolle schuren
Wonen, werken, recreatie & toerisme en zorg
Overige schuren
Werken, recreatie & toerisme en zorg (excl. overnachten)
een boeteclausule op.
GIDS BUITENKANS 2022
37
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
WAARDESTELLING De VAB-regeling is in eerste instantie gericht op voormalige agrarische
Deskundigenoordeel
bebouwing. Gebouwen die een andere functie hebben vervuld en die
Het gebouw zelf of het ensemble van de locatie (het samenstel van gebouwen en de
ook landschappelijk en cultuurhistorisch waardevol zijn, kunnen op een
inrichting van het boerenerf) moet landschappelijk en/of cultuurhistorisch waardevol
gelijksoortige wijze voor hergebruik in aanmerking komen. De hoofdlijn van de
zijn. De eigenaar moet deze waarde aantonen. Dat doet de eigenaar door een erkend
regeling geldt dan ook - de toepassing is altijd maatwerk (zie H5).
deskundige, zoals het Oversticht, een waardestelling te laten uitvoeren.
Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een
In een rapport moet met een deskundigenoordeel navolgbaar worden onderbouwd
overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer.
dat het gebouw en de ligging in zijn omgeving cultuurhistorisch en landschappelijk waardevol zijn. Bij deze waardestelling wordt getoetst aan de volgende criteria: ▬ E rfstructuur ▬ S treekeigen verschijningsvorm ▬ E rfinrichting ▬ H erkenbaarheid ▬R elatie met het landschap
▬M ate van gaafheid
▬A rchitectuur en cultuurhistorische waarde
GIDS BUITENKANS 2022
38
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Bouwwerk
▬H iërarchie en verbondenheid van de elementen.
Bij de bepaling of een bouwwerk landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde
▬D e ligging in het landschap (type en waarde van het landschap, de ontsluiting,
gaat het om de stijl, de gaafheid en de ligging:
de relatie tot andere erven).
▬H et gebouw is in oorspronkelijke Twentse stijl gebouwd of heeft een belangrijke cul-
▬D e agrarische achtergrond van het erf.
tuurhistorische betekenis doordat deze kenmerkend is voor een belangrijke periode in
▬D e erfinrichting en de erfbeplanting.
DEFINITIES
de agrarische ontwikkeling (zoals bijvoorbeeld een Wederopbouwboerderij na WO II). ▬H et gebouw is gaaf en de detaillering van bouwkenmerken en het gebruik van bouwmaterialen passen bij de cultuurhistorische waarde dan wel het oorspronkelijke karakter is goed herkenbaar en herstel is mogelijk. ▬H et gebouw en boerenerf hebben door hun ligging landschappelijke waarde (zie onder Boerenerf). Gebouwen op de rijks- of gemeentelijke monumentenlijst worden in ieder geval als waardevol aangemerkt. Een gebouw en/of locatie, die als waardevol zijn aangeduid in het kader van VAB, worden in het vervolg als karakteristiek aangemerkt en kunnen in aanmerking komen voor plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst. Boerenerf Bij de beoordeling of sprake is van een waardevol boerenerf zijn de volgende criteria van belang: ▬ V erwantschap in bebouwing. ▬O rdening van de bebouwing en landschappelijke elementen.
GIDS BUITENKANS 2022
39
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
Overige bedrijfsgebouwen – niet waardevol
▬D e harmonische toevoeging van eigentijdse elementen, waaronder
Voor overige bedrijfsgebouwen op het erf, die zelf niet waardevol zijn
duurzaamheidsmaatregelen en -voorzieningen.
en die bij de regeling worden betrokken geldt:
▬H et behoud van erfbeplanting en andere elementen die bijdragen aan
▬H et gebouw is ouder dan vijf jaar.
de biodiversiteit en het landschap.
5.0
DEFINITIES
▬H et beleid geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd dan wel niet positief bestemd zijn.
Het is aan de initiatiefnemer om met deze en andere suggesties en met in acht name
▬B ij een actief agrarisch bedrijf mogen de VAB-gebouwen een
van het Natuur- & Landschapsplan van de gemeente een plan te maken en uit te voeren
maximale oppervlakte hebben van 350 m².
waarin de maatschappelijke tegenprestatie tot uiting komt. Indien het niet mogelijk of zinvol is om ter plekke van de VAB substantiële landschappelijke maatregelen te treffen,
TEGENPRESTATIE: VERBETERING VAN DE WAARDE VAN HET ERF
dan kan de gemeente de initiatiefnemer vragen een bijdrage te storten in het Land-
Als tegenprestatie voor het mogen toevoegen van een nieuwe functie wordt een
schapsfonds. De besteding komt dan ten goede aan maatregelen ten behoeve van de
(maatschappelijke) tegenprestatie verwacht. Die bestaat uit het verhogen van de waarde
groene kwaliteit van het landelijk gebied op een andere locatie in het landelijk gebied van
van het oorspronkelijke boerenerf. De landschappelijke en/of cultuurhistorische waarde
Enschede. Een nadere toelichting is te vinden onder Maatwerk.
van de locatie (gebouwen en erf) kan verhoogd worden door verbetering van: ▬ De relatie van het erf met het landschap.
VAB WONEN
▬D e erfstructuur: de ligging van de hoofd- en bijgebouwen en de onderlinge
Een (extra) woonfunctie kan bijdragen aan het behoud van karakteristieke en/of
samenhang van de bebouwing op het erf.
monumentale panden. Voormalige, karakteristieke, agrarische bebouwing en agrarische
▬ De erfinrichting: de groene inrichting van het erf.
bedrijfswoningen kunnen in principe voor hergebruik als woonruimte in aanmerking
▬D e streekeigen verschijningsvorm: de typische hoofdvorm en detaillering die
komen. Hierbij geldt een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn uitgangspunt voor
kenmerkend zijn voor hoofdzakelijk agrarische bebouwing.
de planvorming. Om dringende redenen van duurzaamheid of woongenot kan -onder
▬ De herkenbaarheid van de hoofdvorm en van zijn (voormalige) agrarische functie.
toezicht van een op dit gebied deskundige architect- naar een oplossing worden gezocht
▬ Het behoud en herstel van de gaafheid van de gebouwen en het erf.
die recht doet aan de monumentale waarde:
GIDS BUITENKANS 2022
40
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
▬H et karakteristieke uiterlijk en de monumentale waarden van de schuur blijven
Om de VAB-regeling voor meer mensen financieel bereikbaar te maken is een
gehandhaafd. Voor rijks- en gemeentelijk monumenten gelden nadere voorwaarden.
uitzondering mogelijk op de genoemde inhoudsmaten van 1.000 m³ en 1.500 m3. Het is
▬D e bestaande afmetingen en inhoud worden gehandhaafd, Het gebouw kan niet
onder voorwaarden toegestaan een gebouw te splitsen in woningen met een minimaal
vergunningvrij worden uitgebreid.
woonoppervlak van 90 m² per wooneenheid. Splitsing is mogelijk onder de voorwaarden
▬ Sloop van alle overige niet waardevolle vrijkomende (agrarische) bebouwing
dat een goede woonkwaliteit ontstaat en dat het gaat om enkel grondgebonden
▬ Buitenopslag is niet toegestaan.
woningen. Het grootste deel van de woningen bevindt zich op de begane grond. In geval
▬D e ontwikkeling past binnen de milieuwetgeving, een goed woon- en leefklimaat is
een agrarisch bedrijf deels in werking blijft, geldt maatwerk voor het bepalen van welke
gegarandeerd. In de praktijk houdt dit in dat een woonfunctie op of vlak bij een
bestemming de woning in relatie tot het bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen.
agrarisch bedrijf niet mogelijk is. Dat geldt ook voor locaties waar de bodem verontreinigd is, tenzij de bodem geschikt kan worden gemaakt door een bodemsanering.
OVERIGE VOORWAARDEN
▬ E r wordt geen nieuwe schuur toegevoegd. Een berging en andere eventueel
Als overige voorwaarden gelden:
benodigde gebouwde voorzieningen worden in beginsel binnen de vrijkomende
▬D e combinatie wonen en werken bij voormalige agrarische bedrijven is mogelijk
bebouwing ingepast.
op basis van de bestaande (bedrijfs-) woning. Er bestaat geen recht op een extra (bedrijfs-)woning, ook niet als de bedrijfswoning is/ wordt vervreemd
Ook kan een VAB worden gesplitst in meerdere woningen. Splitsing in twee afzonder-
(verhuur of verkoop).
lijke woningen kan plaatsvinden wanneer de inhoud van de voormalige karakteristieke
▬G een buitenopslag.
bedrijfswoning tenminste 1000 m³ bedraagt. Bij een inhoud boven 1500 m³ zijn maximaal
▬M aatwerk voor het bepalen van welke bestemming de woning in relatie tot het
drie woningen toegestaan. Naast het hoofdgebouw kan het hierbij ook gaan om karakte-
bedrijf (bedrijfswoning of niet) moet krijgen, het doorlopen van een omgevingsplan
ristieke bedrijfsbebouwing, in het bijzonder karakteristieke stallen en schuren waarvan
procedure om voorwaarden vast te leggen.
het niet wenselijk is dat ze gesloopt worden. Ook hier gelden de gestelde inhoudsmaten.
▬ E en boerderijwinkel valt onder de mogelijkheden met een maximum oppervlak
Bij het splitsen van woningen geldt dat dit landschappelijk ingepast moet worden middels
van 100 m².
een erfinrichtingsplan en dat per locatie door de gemeente bepaald wordt of het mogelijk
Als de gemeente dat bij de situatie vindt passen kan met de eigenaar afgesproken worden
en inpasbaar is extra bijgebouwen te realiseren.
dat de monumentenstatus voor het gebouw en zijn omgeving wordt aangevraagd.
GIDS BUITENKANS 2022
41
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
ACTIVITEITEN/FUNCTIES NAAST BESTAANDE BEDRIJFSVOERING
GEBOUWEN MET EEN NIET-AGRARISCHE GEBRUIKSGESCHIEDENIS
In principe wordt alle bedrijvigheid - die maximaal valt onder categorie 2 van de VNG
De VAB-regeling is in eerste instantie gericht op voormalige agrarische bebouwing.
Handreiking Bedrijven en Milieuzonering - tot een oppervlakte kleiner dan 25 % tot en
In het landelijk gebied komen ook andere waardevolle gebouwen voor met een niet-
met een maximum van 350 m² van de bestaande VAB gezien als nevenactiviteit en is
agrarische functie, zoals gebouwen met een militaire functie, molens of andersoortige
daarmee toegestaan binnen de VAB regeling, met uitzondering van:
bedrijfsfuncties. Ook deze gebouwen en locaties kunnen landschappelijk en cultuurhis-
▬D etailhandel (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie).
torisch waardevol zijn. Deze gebouwen kunnen op een gelijksoortige wijze als de VAB
▬O pslag en/of verwerking van gevaarlijke stoffen.
voor hergebruik in aanmerking komen. De hoofdlijn van de VAB-regeling geldt ook in
▬ Z orgfuncties en kinderopvang (deze vergen een nadere afweging).
deze situaties – de toepassing is altijd maatwerk (zie H5).
▬H orecafunctie (alleen als nevenfunctie en ondergeschikt aan de hoofdfunctie zoals een theeschenkerij en/of een conferentieruimte/zichtplek in een stal). De gemeente staat bedrijven met milieucategorie tot en met 2 conform de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering onder voorwaarden toe: betreft kleinschalige bedrijven
3.4
ROOD VOOR GROEN ONTWIKKELING VAN EEN NIEUW LANDGOED
(max. vijf werknemers) die passen binnen de definitie ambacht, dienstverlening, vergaderfaciliteiten, opleidingen, trainingen, aannemers, hoveniers, workshops, ateliers, workshops, beroepen aan huis, kleinschalige productiebedrijven, restaurateurs.
HOOFDLIJN ONTWIKKELING NIEUW LANDGOED
Daarbij wordt opgemerkt dat geen zware bedrijvigheid en milieubelasting wordt
De uitgangssituatie is een aaneengesloten landbouwgebied van tenminste
toegestaan, de gemeente bepaalt of een initiatief past binnen deze categorie en of de
10 ha. Een nieuw landgoed bestaat uit een groot nieuw hoofdgebouw en een
impact op de omgeving acceptabel is.
natuurgebied. Daarnaast kan een deel van het landgoed landbouwgrond blijven. Een deel van het landgoed wordt opengesteld. Het nieuwe landgoed
Als het ruimtelijk wenselijk c.q. aanvaardbaar is, wordt voor bedrijvigheid in hogere
moet goed in het landschap worden ingepast en bijdragen aan de kwaliteit van
categorieën of van grotere omvang dan in de voorwaarden genoemd, maatwerk
de omgeving. Hiervoor moet een landschapsplan worden gemaakt. De regels
toegepast. Voor alle nieuwe bedrijvigheid geldt dat in principe geen opslag of andere
uit Natuurschoonwet voor o.a. rangschikking zijn leidend.
bedrijfsactiviteit buiten de gebouwen mag plaatsvinden.
GIDS BUITENKANS 2022
42
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
De Visie Landelijk gebied heeft niet alleen tot doel bestaande landgoederen in stand Alle afspraken over de toepassing van de regeling worden opgenomen in een
te houden en kwaliteit te verbeteren maar schept ook de mogelijkheid om een nieuw
Rood voor Groen-overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer
landgoed te ontwikkelen. De gemeente biedt deze ruimte onder de voorwaarde dat het landgoed een positieve bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en aan de realisering van natuur-, landschaps- en recreatieve doelstellingen. Vanwege die impuls in de groene kwaliteiten heet de regeling Rood voor Groen. Voor het stichten van een nieuw landgoed gelden de volgende punten: ▬M inimaal 10 ha aaneengesloten landbouwgrond wordt omgezet naar de landgoedstatus (= rangschikking onder de Natuurschoonwet). Het moet gaan om landbouwgrond die op het tijdstip van de aanvraag niet al onder de Natuurschoonwet is gerangschikt. De Natuurschoonwet geeft regels welke gronden meetellen voor de berekening van het aantal hectaren. Het gaat bijvoorbeeld om de minimale oppervlakten van houtwallen, houtsingels, solitaire bomen, bosjes en wateren. Het aaneengesloten zijn van landbouwgronden wordt niet verhinderd door wegen, spoorlijnen en beken, zoals in de Natuurschoonwet is beschreven. ▬G rond die al een keer in aanmerking is genomen voor het verlenen van toestemming voor de aanleg van een nieuw landgoed, kan niet nog een keer worden ingebracht bij een verzoek voor een nieuw landgoed.
GIDS BUITENKANS 2022
43
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
▬N ieuwe landgoederen moeten voldoen aan de eisen die de Natuurschoonwet stelt voor
▬ De versterking van groen-, recreatieve en ecologische structuur.
rangschikking. Dit betekent dat minimaal 30% van de ingebrachte landbouwgrond ten
▬ De verhoging van de natuurwaarden.
tijde van de rangschikking over voldoende natuurlijke kwaliteit beschikt en ook in het
▬D e mogelijkheden voor recreatief medegebruik (openstelling wandelpaden,
bestemmings-/omgevingsplan de bestemming Natuur krijgt.
logiesfunctie, vergaderfaciliteiten, restaurant, theetuin, dagrecreatie in de vorm
▬H et landgoed (of een deel daarvan) is opengesteld volgens de richtlijnen van
van kunst en cultuur).
de Natuurschoonwet.
▬ De toevoeging van belevingswater en vergroten retentiemogelijkheden.
▬A an het nieuwe landgoed kan nieuwe bebouwing worden toegevoegd. Het gaat om
▬ De bijdrage aan de plattelandsvernieuwing.
een bouwrecht voor een hoofdgebouw van minimaal 1000 m³ en maximaal 1500 m³,
▬ De verbreding van de woningmarkt.
met daarbij een bijgebouw met een maximaal oppervlakte van 100 m². Het bijgebouw
▬ De borging van het beheer van groenelementen.
heeft een maximale inhoudsmaat van 500 m³. Een beheergebouw is inbegrepen bij het
De vereiste dat tenminste 30% van de oppervlakte uit natuur bestaat, en ook het erf een
maximaal toegestaan m³ aan bijgebouwen.
beperkte oppervlakte heeft betekent dat een groot deel van het nieuwe landgoed als
▬ De oppervlakte van het erf rond de gebouwen is ten hoogste 1 ha.
landbouwgrond in gebruik kan blijven. Deze grond kan door de eigenaar worden benut
▬D e bebouwing mag de identiteit van het gebied niet verstoren en de waarden van
of voor andere gebruikers beschikbaar worden gesteld door het in pacht uit te geven.
landschap, natuur, toegankelijkheid en beleving moeten worden versterkt. Hiervoor
De vorming van een nieuw landgoed betekent dus niet dat alle grond aan de landbouw
moet een landschapsplan worden gemaakt met de inrichting van het hele landgoed.
wordt onttrokken.
De maatschappelijke meerwaarde en het publieke belang van het nieuwe
Bij het maken van een plan voor een nieuw landgoed wordt ook het gemeentelijke
landgoed komt tot uiting in een aantal van de volgende aspecten:
Natuur- & Landschapsplan in acht genomen.
▬ De bijdrage aan de versterking van het landschap ▬ Het toevoegen van bos of heide.
GIDS BUITENKANS 2022
44
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
4. R E G EL S E N B EL E I D S K A D E R S P E R FUNC TIE
4.1 WONEN
Dit hoofdstuk geeft kaders en regels die per functie aangeven waar een initiatief
Uitgangspunt in de Visie landelijk gebied is behoud en versterking van de groene
aan moet voldoen. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen wonen (paragraaf 4.1),
kwaliteiten van het landelijk gebied. Om die reden is al jaren het beleid om verstening
landbouw (4.2), niet-agrarische bedrijvigheid (4.3), landgoederen (4.4), natuur &
van het landelijk gebied tegen te gaan. Deze algemene beleidslijn staat aan de basis
bosaanplant (4.5), zorg (4.6), recreatie (4.7), en energieopwekking (4.8).
van de regelingen in hoofdstuk 3 over Rood voor Rood (sloop-nieuwbouw), Rood voor
Definities zijn achter in deze Gids opgenomen.
Groen (nieuw landgoed) en wonen in Vrijkomende Agrarische Bebouwing. Daarnaast gelden nog meer regels voor het wonen in het landelijk gebied. Het gaat zowel om regels
Voor elke functie en onderdeel is eerst de ‘hoofdlijn’ vermeld, om snel inzicht te krijgen.
over bestaande woningen als om de nieuwbouw van niches. In de navolgende
Bij het verkrijgen van toestemming voor een initiatief volstaat de hoofdlijn niet en is de
paragrafen staan deze regels over wonen. Algemene uitgangspunten voor woningen zijn
hele tekst van toepassing. De toepassing van de letter van de opgenomen regels kan er
de maximale omvang van het hoofdgebouw van 750 m3 en een bijgebouw van 100 m2
soms toe leiden dat de beste oplossing, met dus een hogere kwaliteit van de inrichting
en de landschappelijke inpassing.
van de ruimte, niet mogelijk blijkt. Het gaat daarbij vooral om de combinatie van regels die tot keuzen leiden die ongunstig uitpakken voor de ruimtelijke kwaliteit. De inhoud van de regels keert zich dan tegen de bedoeling van de Gids. In die uitzonderlijke gevallen kan de gemeente via maatwerk (H5) tot een nadere afweging komen, waarbij een oplossing met een hogere kwaliteit wordt bereikt.
GIDS BUITENKANS 2022
45
HOOFDSTUK
4.1.1
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
De gemeente verleent geen medewerking aan nieuwe initiatieven voor woningsplitsing in meerdere zelfstandige eenheden van (voormalige) agrarische bedrijfswoningen en
WONINGSPLITSING
burgerwoningen als het te splitsen gebouw een inhoud heeft kleiner dan 1000 m³. Ook wordt geen medewerking verleend aan vervangende nieuwbouw in de vorm van een woongebouw met meerdere zelfstandige wooneenheden (appartementen).
HOOFDLIJN WONINGSPLITSING Splitsing van woningen is alleen mogelijk bij gebouwen vanaf 1.000 m³ en met
Splitsing is verder alleen mogelijk als de contouren van het gebouw, zoals dat wordt
behoud van de contouren van het oorspronkelijke gebouw. De woningen zijn
bepaald door de bouwhoogte, de goothoogte, de gevelindeling en de dakvorm niet
tenminste 90 m2 groot en in de regel grondgebonden. Voor een volwaardig
in onevenredige mate wordt aangetast. De splitsing vindt derhalve plaats binnen de
agrarisch bedrijf zijn aanvullende mogelijkheden aanwezig voor een tweede
bestaande situatie en met behoud van de kenmerken van het gebouw.
arbeidskracht of een rustende boer. Zie daarvoor onder ‘Landbouw’, paragraaf 4.2. Bij woningsplitsing geldt als voorwaarde dat het in beginsel gaat om realisatie van grondgebonden woningen. De nieuwe woningen hebben minimaal een woonoppervlak van 90 m².
GIDS BUITENKANS 2022
46
HOOFDSTUK
4.1.2
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
De gemeente verleent in beginsel geen medewerking aan initiatieven voor het aanpassen van bouwwerken voor onzelfstandige bewoning. Als algemene beleidslijn wordt geen
ONZELFSTANDIGE BEWONING
medewerking gegeven aan initiatieven voor omvorming van (voormalige) agrarische bedrijfswoningen en burgerwoningen tot kamerverhuurpanden. De beleidslijn die geldt voor het stedelijk gebied en de daarbij bepaalde doelgroepen wordt aangehouden.
HOOFDLIJN ONZELFSTANDIGE BEWONING / KAMERVERHUURPANDEN De gemeente wil ongewenste negatieve effecten van onzelfstandige bewoning kamerverhuur op de leefbaarheid, de ruimtelijke uitstraling en/of de
4.1.3 INWONING
cultuurhistorische waarden van het landelijk gebied voorkomen. Bestaande gebouwen omzetten voor onzelfstandige bewoning en tot kamerverhuurpanden is niet toegestaan.
HOOFDLIJN INWONING De gemeente staat inwoning, waarbij de bewoners voor een gedeelte voorzieningen delen, onder voorwaarde toe. Inwoning is bijvoorbeeld alleen toegestaan in een hoofdgebouw van voldoende omvang. Inwoning is geen opstap naar woningsplitsing.
Inwoning komt van oudsher voor op het platteland. Het gaat om een of twee inwonende personen, waarbij kenmerkend is dat alle bewoners deel uitmaken van één huishouden. Denk bijvoorbeeld aan een opa die inwoont bij het gezin van een kind, of een kind dat inwoont bij zijn ouders in een gedeelte van de woning.
GIDS BUITENKANS 2022
47
HOOFDSTUK
Om inwoning te kunnen onderscheiden van onzelfstandige bewoning / kamerverhuur
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
4.1.4
TOESTAAN VAN NIEUWE WOONVORMEN: NICHES O.A. TINY HOUSES
(zie 4.1.2) en het splitsen van een woning in meerdere zelfstandige eenheden (zie 4.1.1.), gelden de volgende eisen bij inwoning: ▬D e woning heeft één hoofdingang, van waaruit de verschillende leefruimten zijn te bereiken. ▬D e woning heeft geen afzonderlijke meterkast ten behoeve van de inwoning.
HOOFDLIJN NIEUWE WOONVORMEN
▬D e uiterlijke verschijningsvorm blijft één woning.
Om het verschil tussen stad en landelijk gebied in stand te houden geldt
▬D e inwoonsituatie moet qua woonoppervlakte ondergeschikt zijn aan de
als algemeen uitgangspunt dat het bouwvolume in het landelijk gebied niet
oorspronkelijke woning.
toeneemt. Om het landelijk gebied niet op slot te zetten, de leefbaarheid te
▬D e (verblijfs-)ruimten op de begane grond en verdieping(en) moeten onderling vrij
versterken en vernieuwing te bevorderen zijn uitzonderingen mogelijk.
toegankelijk zijn. Ook is vrije toegang tussen de woning en de inwoonsituatie. ▬ I nwoning in een bijgebouw is niet toegestaan. Als de inwoonsituatie aan bovenstaande
Voorwaarde is dat het om een bijzondere doelgroepen/woonvormen die de
gevallen voldoet, dan blijft er sprake van één woning.
gemeente graag ruimte wil bieden. Het initiatief moet kwaliteit aan de stad toevoegen en zorgvuldig worden ingepast in het landelijk gebied. Een zelfde soort opzet wordt niet telkens herhaald. Deze initiatieven vormen altijd ‘maatwerk’ met de daarbij behorende besluitvorming.
GIDS BUITENKANS 2022
48
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
NIEUWE WOONVORMEN VOOR NICHES
▬B edoeld voor laag- en middensegment woningen, een initiatief alleen
In bijzondere situaties kan een uitzondering worden gemaakt op het uitgangspunt om
gericht op hoog segment is uitgesloten.
geen woningen aan het landelijk gebied toe te voegen zonder inzet van sloopmeters.
▬ I nitiatiefnemer gaat zelf op de locatie wonen, zelfbewoningsplicht
De uitzondering betreft initiatieven voor bijzondere doelgroepen, die nu geen plek in het
van minimaal vijf jaar.
landelijk gebied hebben. Als voorwaarde geldt dat nieuwe bouwwerken een meerwaarde
▬ V erbetering van ruimtelijke kwaliteit.
opleveren voor de doelen van de stad en naar aard, schaal en impact passen bij de
▬ V oldoet aan de strategie voor het landschap, volgens de waarderingskaart
locatie. Eenzelfde plan wordt niet telkens herhaald.
uit de Visie landelijk gebied.
DEFINITIES
▬G rondgebonden woningen. Bij bijzondere doelgroepen en pilots die nu geen plek op het platteland hebben, kan
▬G een zwaarwegende belemmeringen voor omgeving, onder andere verkeersdruk
onder meer gedacht worden aan een seniorenhof of woningen in voormalige agrarische
en in geval van omliggende bedrijven geen beperkingen in ontwikkelruimte.
bedrijfsgebouwen voor specifieke doelgroepen, zoals starters. Voor bijzondere
▬C irculair bouwen en hergebruik van materialen wordt gestimuleerd.
woonvormen met ‘zorg’ wordt hier verwezen naar paragraaf 4.6.2. over zorginitiatieven. De mogelijkheden voor een cluster van tiny houses worden hierna afzonderlijk
Dergelijke initiatieven of pilots vallen onder Maatwerk: toetsing van nieuwe woonvormen
besproken.
of niches vindt plaats via de processtappen voor omvangrijk maatwerk, zoals beschreven in hoofdstuk 5. De Gemeenteraad zal vroegtijdig in het proces betrokken worden om af te
De initiatieven gaan over een bijzondere woonvorm of wonen in groepsverband.
kunnen wegen of een initiatief wenselijk is in het landelijk gebied en om te bepalen welke
Aan een dergelijke pilot worden eisen gesteld aan de locatie, omvang en de benodigde
inspanning en compensatie verwacht wordt vanuit de initiatiefnemers.
extra investeringen voor versterking van de ruimtelijke, landschappelijke en/of cultuurhistorische kwaliteit. Het initiatief wordt getoetst aan de landschapswaardering zoals
EEN INITIATIEF MET TINY HOUSES
opgenomen in de Visie landelijk gebied.
Een actuele vorm van een bijzondere woonvorm is tiny houses. Deze vorm van wonen is gewenst door een specifieke doelgroep die op duurzame en ecologische wijze wil
Voorwaarden om medewerking te verlenen aan dergelijke initiatieven zijn:
leven. Dat kan in een klein huis dat zelfvoorzienend is en niet op nutsvoorzieningen
▬ E en initiatief vanuit de gemeenschap (geen commerciële partij).
is aangesloten.
▬B reed gedragen initiatief voor specifieke doelgroep.
GIDS BUITENKANS 2022
49
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
Een tiny house is een woning met een gering woonoppervlak (max. 40m²) waar jaarrond mag worden gewoond. Circulair bouwen en hergebruik van materialen wordt gestimuleerd. Een experiment in het landelijk gebied is mogelijk als binnenstedelijk geen geschikte locatie kan worden gevonden. Belangrijke voorwaarde is dat het gaat om een cluster met diverse tiny houses. De clustering van tiny houses moet passen binnen de kaders van de strategie voor het landschap uit de waarderingskaart van de Visie landelijk gebied. Een solitair tiny house of een enkele tiny house aansluitend op een agrarisch erf, bedrijfsmatig erf, landgoed of woonerf is niet toegestaan.
4.1.5
HOBBYMATIG HOUDEN VAN PAARDEN
NIET BEDRIJFSMATIGE BOUWWERKEN OF HOBBYMATIGE FUNCTIES BIJ WONINGEN
In geval van een woonbestemming is het hobbymatig houden van paarden toegestaan. Daarvoor geldt een maximum van totaal vijf paarden, veulens en/of pony’s. Bij een woonerf of voormalig agrarisch erf (ongeacht het aantal woningen) is één paardenbak óf paddock voor recreatief gebruik binnen of grenzend aan het bouwvlak toegestaan met
HOOFDLIJN NIET BEDRIJFSMATIGE BOUWWERKEN /
een maximum oppervlakte van 1.800 m². De paardenbak of paddock bestaat uit gras of
HOBBYMATIGE FUNCTIES
geel zand. Toepassing van zand met tapijtvezels is niet toegestaan. Verlichting is alleen
Voor het aantal paarden dat hobbymatig bij een woning of op een erf mag
toegestaan als dit landschappelijk inpasbaar is en de verlichting alleen tijdens recreatief
worden gehouden bestaan grenzen. Ook gelden beperkingen voor voorzieningen
gebruik (paardrijden) van de paardenbak aan staat.
zoals een paardenpak of stapmolen. Een tennisbaan bij een woonhuis is niet toegestaan (bij uitzondering wel op een landgoed), voor een zwembad gelden
Per erf geldt daarnaast een maximum van één stapmolen binnen het bouwvlak. Voor
een maximale omvang en afstand tot de woning en eisen voor landschappelijke
omheiningen en afrasteringen zijn bepalingen opgenomen in het bestemmingsplan om
inpassing. Kleinschalige niet-commerciële andere sportvoorzieningen
landschappelijke kwaliteit te bewaken. Toegestane gebouwen voor het huisvesten van
kunnen onder voorwaarden en op verzoek worden toegestaan. Voor andere
paarden zijn enkel toegestaan binnen de bestemming Wonen, de regels en bouwvlak
voorzieningen gelden de regels van het omgevingsplan.
hiervoor zijn opgenomen in het bestemmingsplan.
GIDS BUITENKANS 2022
50
HOOFDSTUK
TENNISBANEN OF ANDERE SPORTVOORZIENINGEN Tennisbanen of andere sportvoorzieningen zijn niet toegestaan in het landelijk gebied, uitgezonderd bij sportparken. Alleen op landgoederen kan hiervoor een uitzondering
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
4.1.6
VERDUURZAMEN VAN BESTAANDE WONINGEN (ISOLEREN)
gemaakt worden. Mocht een niet-commerciële sportvoorziening klein van aard zijn, dan kan hiervoor een verzoek ingediend worden. Naar aanleiding van het verzoek kan bepaald worden of het initiatief passend is binnen het landschap en bijdrage levert aan
HOOFDLIJN VERDUURZAMING BESTAANDE WONINGEN
de ruimtelijke kwaliteit.
De gemeente oordeelt positief over de verduurzaming van woningen, waar dat kan binnen de regels over de maximale omvang van het gebouw en met behoud
OVERIGE VOORZIENINGEN
van het aanzicht van monumentale, karakteristieke en waardevolle woningen.
Hobbymatige activiteiten zijn veelal toegestaan binnen de bestaande bebouwing
Waar deze regels de verduurzaming belemmeren is de gemeente bereid om met
en passend binnen de regels gesteld in het bestemmingsplan.
de eigenaar mee te denken over een oplossing.
ZWEMBADEN Een zwembad of zwemvijver is onder voorwaarden toegestaan bij een woning. Het bestemmingsplan bepaalt of voor de aanleg van een zwembad of zwemvijver
Vanuit een oogpunt van duurzaamheid staat de gemeente positief tegenover maatregelen
een omgevingsvergunningplicht geldt. Landschappelijke inpassing middels een
voor verduurzaming van bestaande woningen, zoals met na-isolatie. Ook daarbij gelden
erfinrichtingsplan is gewenst.
regels over ruimtelijke kwaliteit en de omvang van woningen. De bestaande regels in het bestemmings-/omgevingsplan geven weer dat de inhoud van de woning als volgt wordt berekend: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. Dit houdt in dat het aanbrengen van isolatiemateriaal aan de buitenzijde op grond van de bestemmingsplanvoorschriften niet mogelijk is als de woning al de maximale inhoud heeft, die is toegestaan in het omgevingsplan.
GIDS BUITENKANS 2022
51
HOOFDSTUK
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
4.2
Voor monumentale, karakteristieke en waardevolle woningen is het vaak niet
LANDBOUW
mogelijk de woning aan de buitenzijde te voorzien van isolatie aangezien de
ONTWIKKELING VAN DE LANDBOUW
buitenzijde beschermd is vanwege de aanwezige waarden.
De veranderingen in de landbouw en het landbouwbeleid brengen grote uitdagingen met De gemeente is bereid om samen met de initiatiefnemer, de eigenaar van een bestaande
zich mee voor de agrarische sector, ook in Enschede. De gemeente ziet een belangrijke
woning, te onderzoeken of in specifieke gevallen het inpasbaar (bouwkundig, architec-
rol voor de grondgebonden landbouw. Daarbij heeft de gemeente voorkeur voor
tonisch, juridisch etc.) is de woning aan de binnen- of buitenzijde of een combinatie van
landbouw met een duurzame bedrijfsvoering met kringlooplandbouw als uitgangspunt;
beide te voorzien van isolatiemateriaal. Deze beoordeling dient per woning uitgevoerd
voor een verbrede bedrijfsvoering, die naast agrarische productie ook bijdraagt aan
te worden wanneer een eigenaar van plan is zijn/haar woning te verduurzamen met
bijvoorbeeld waterbeheer, ecologie, landschap, recreatie, educatie en de energietran-
isolatiemateriaal. De gemeente zal nagaan of de inhoud aan de binnenzijde van de
sitie; en voor een meer op de stad betrokken bedrijfsvoering met directe afzet van de
woning niet groter wordt en karakteristieke / monumentale waarden behouden blijven.
eigen kwaliteitsproducten aan de stedelijke bevolking. De gemeente steunt de agrarische ondernemers die invulling geven aan deze ambities uit de Visie landelijk gebied. Het is
Het basisbeginsel is dat als de woning een inhoudsmaat heeft groter dan 750m³,
echter niet aan de gemeente om de keuze over de bedrijfsvoering te maken. Dat is aan de
de woning in geval dit mogelijk is aan de binnenzijde wordt verduurzaamd.
agrarische ondernemer zelf.
Het is niet ondenkbaar dat in de toekomst duurzame voorzieningen voor bestaande woningen op de markt komen die ook niet meteen inpasbaar zijn binnen de regels van het omgevingsplan. Ook in een dergelijk geval kan de gemeente per situatie samen met de initiatiefnemer onderzoeken of het inpasbaar is en of medewerking verleend kan worden.
GIDS BUITENKANS 2022
52
HOOFDSTUK
4.2.1
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
een oude schuur door een moderne stal boven het ‘’naast elkaar’ neerzetten van
NIEUWVESTIGING OF VERPLAATSING AGRARISCHE BEDRIJVIGHEID
verschillende generaties aan gebouwen. De gemeente vraagt de initiatiefnemer te onderbouwen wanneer die de oude stal wil behouden. Bij verschil van inzicht gaan gemeente en initiatiefnemer over het gebruik van de bestaande gebouwen met elkaar in gesprek. Daarbij kan de gemeente een onafhankelijke adviseur raadplegen.
HOOFDLIJN NIEUWVESTIGING OF VERPLAATSING AGRARISCHE BEDRIJVIGHEID
In het omgevingsplan zijn regels opgenomen voor de bouw van bedrijfsgebouwen op
Agrarische bedrijven zijn alleen mogelijk op bestaande agrarische
agrarische percelen. De gemeente beperkt geen bestaande rechten. De gemeente wil
bedrijfslocaties. De bestaande rechten voor agrarische bedrijfsgebouwen
bij nieuwbouw van agrarische bedrijfsgebouwen in afwijking van het omgevingsplan
worden niet ingeperkt. Wel geldt bij nieuwbouw van agrarische schuren de
als voorwaarde stellen dat sloop plaatsvindt van de ‘oude schuur’ tenzij:
regel ‘nieuw voor oud’ ofwel sloop van schuren die geen functie of waarde
▬D e schuur nog een functie blijft houden en van nut is voor de agrarische
meer hebben.
bedrijfsvoering. ▬D e schuur van betekenis is voor de cultuurhistorische waarde van het erf. Vanuit het oogpunt van duurzaamheid stimuleert de gemeente zoveel mogelijk bestaande
NIEUWVESTIGING
gebouwen en materialen te hergebruiken. Ook vraagt de gemeente duurzame opwek van
Nieuwe grondgebonden agrarische bedrijven of verplaatste Enschedese bedrijven
energie (zonnepanelen op het dak) en/of andere duurzame technieken toe te passen dan
vestigen zich op bestaande locaties (agrarische bouwpercelen). Als blijkt dat, door welke
wel in de toekomst mogelijk te maken.
reden dan ook, een bestaand agrarisch bedrijf verplaatst moet worden, zal hiervoor in beginsel altijd een andere geschikte al bestaande bedrijfslocatie binnen of buiten de gemeentegrenzen van Enschede worden gezocht. NIEUW VOOR OUD Om ‘verstening’ van het landelijk gebied tegen te gaan, geldt voor de bouw van nieuwe agrarische schuren het motto ‘nieuw voor oud’. De voorkeur heeft dus vervanging van
GIDS BUITENKANS 2022
53
HOOFDSTUK
4.2.2
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
Het is immers agrarisch gebied, waar de landbouw -binnen alle regels die daar al
PLATTELANDSWONING OF WOONBESTEMMING
voor gelden- haar bedrijfsactiviteit nu en in de toekomst moet kunnen uitoefenen. Bij de beoordeling van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt op het moment van de aanvraag de meest recente jurisprudentie rondom het fenomeen plattelandswoning betrokken.
4.2.3
HOOFDLIJN PLATTELANDSWONING OF WOONBESTEMMING De gemeente is terughoudend in het omzetten van een bedrijfswoning naar een plattelandswoning of het geven van een woonbestemming. Aan het
TWEEDE BEDRIJFSWONING BIJ AGRARISCHE BEDRIJVEN
omzetten van een (agrarische) bedrijfswoning naar een woonfunctie kan alleen medewerking worden verleend als: ▬D e agrarische bedrijfsvoering is gestaakt. ▬A an eisen voor het woon- en leefklimaat wordt voldaan.
HOOFDLIJN TWEEDE BEDRIJFSWONING BIJ AGRARISCHE BEDRIJVEN
▬D e (agrarische) bedrijven in de omgeving niet worden belemmerd.
De gemeente is terughoudend met het toestaan van een tweede bedrijfswoning en verleent alleen onder voorwaarden toestemming. Het aantal landbouwbedrijven neemt af. De woning die van oudsher bij het bedrijf hoort, is bij het stoppen van een agrarisch bedrijf niet meer aan te merken als een agrarisch bedrijfswoning. Ook om andere redenen kan het zijn dat de agrarische bedrijfswoning niet meer wordt bewoond door de eigenaar of mede-eigenaar van het agrarisch bedrijf. Het omzetten naar een woonbestemming kan alleen plaatsvinden als de woning nu en in de toekomst niet meer nodig is voor het agrarische bedrijf en ter plekke aan de geldende eisen voor het woon- en leefklimaat wordt voldaan. De omzetting moet ook geen belemmering vormen voor de agrarische bedrijven in de omgeving.
GIDS BUITENKANS 2022
54
HOOFDSTUK
Om ‘verstening’ van het landelijk gebied tegen te gaan is de gemeente terughoudend in het toestaan van een tweede bedrijfswoning op een agrarisch erf. De mogelijkheden zijn alleen aanwezig voor een veehouderijbedrijf.
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
DEFINITIES
4.2.4
EXTRA MOGELIJKHEID WONINGSPLITSING OP EEN AGRARISCH BEDRIJF
Bouw van een nieuwe woning is alleen toegestaan als het niet mogelijk is voldoende woonruimte tot stand te brengen door vergroting van de al aanwezige woning of door
HOOFDLIJN WONINGSPLITSING OP EEN AGRARISCH BEDRIJF
inpandige splitsing van de bestaande bedrijfswoning. Als dat niet kan met behoud van
Binnen een bestaande agrarische bedrijfswoning is het mogelijk een tweede
de bestaande karakteristiek van het hoofdgebouw, dan is een tweede vrijstaande be-
woning te maken voor het huishouden van een meewerkend mede-eigenaar
drijfswoning mogelijk met een inhoud van maximaal 900 m³ (inpandige bedrijfsruimten
of een rustende boer.
inbegrepen). Als voorwaarde geldt dat de arbeidsbehoefte van het bedrijf tenminste twee volwaardige arbeidskrachten bedraagt en de tweede bedrijfswoning noodzakelijk is voor een doelmatige agrarische bedrijfsvoering. Er is ook zicht op een duurzame voortzetting (voldoende toekomstperspectief).