Eindrapport Companen.pdf

25%

1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

8%

36% 27%

5%

1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

20%

5%

1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

21%

6%

1-2 phh ouder dan 75 jaar

12%

gezin

17%

Totaal

3% 20%

12% 0%

Verhuisgeneigd

10%

9%

24% 20%

5% 6%

30%

Misschien verhuizen

40%

50%

60%

70%

80%

Wil wel maar kan niets vinden

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

Verhuismotieven verhuisgeneigden Het belangrijkste verhuismotief van verhuisgeneigden is zelfstandig gaan wonen. Dit motief komt vooral van thuiswonende en onzelfstandig wonende jongeren. Een andere belangrijke reden is samenwonen, al dan niet vanwege een huwelijk. Ook werk, studie en de (omgeving van de) vorige woning worden genoemd.

19 Niet iedereen die aangeeft te willen verhuizen, verhuist ook daadwerkelijk. Het is een voornemen dat door een deel van de

verhuisgeneigde huishoudens wordt gerealiseerd.

153.103 | Onderzoek Wonen

10

Veelgenoemde verhuismotieven gerelateerd aan de huidige woning zijn groter willen wonen, een ander type woning of behoefte aan een (grotere) tuin. Veel verhuisgeneigden zijn jonger dan 35 jaar en staan vaak nog aan het begin van hun wooncarrière. Hun wensen zijn gericht op groter en kwalitatief beter gaan wonen. Figuur 6.2: Gemeente Enschede. Verhuismotieven verhuisgeneigden, 2021 zelfstandig gaan wonen

42%

huwelijk of samenwonen

20%

werk

9%

de woonomgeving/-buurt vorige woning

8%

studie

8%

de vorige woning

4%

financiële reden

3%

gezondheid of behoefte aan zorg

2%

dichter bij familie/vrienden/kennissen wonen

1%

een andere reden

3% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen. Figuur 6.3: Gemeente Enschede. Werk gerelateerde verhuismotieven verhuisgeneigden, 2021 verandering van werkkring

45%

dichter bij het werk wonen wil aan huis werken

35% 3%

andere reden

17%

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen. Figuur 6.4: Gemeente Enschede. Verhuismotieven verhuisgeneigden gerelateerd aan de vorige woning, 2021 de huidige woning is te klein

35%

wil een ander type woning

22%

wil een tuin of een grotere tuin

14%

huidige woning is slecht onderhouden

8%

de huidige woning is te groot

7%

wil een woning kopen

6%

huidige woning slecht geïsoleerd

2%

wil een woning huren

1%

andere reden

5% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

153.103 | Onderzoek Wonen

11

Verhuismotieven verhuisgeneigde ouderen Een deel van de verhuisgeneigde 65-plushuishoudens heeft behoefte aan een woning bestemd voor ouderen. Ruim de helft van de verhuisgeneigde huishoudens vanaf 65 jaar heeft behoefte aan een dergelijke woning. Deze behoefte is het sterkst onder 65- tot 75-jarigen. Van de verhuisgeneigde 65- tot 75-jarigen heeft bijna twee derde behoefte aan een woning voor ouderen. Deze woningen moeten bereikbaar zijn zonder trappen en binnen de woning moeten de voorzieningen traploos bereikbaar zijn. Figuur 6.5: Gemeente Enschede. Behoefte woning bestemd voor ouderen, 2021 100%

7% 19%

90% 80%

36% 40%

70% 60% 50%

48% 33%

40%

26%

30% 20% 10%

14% 31%

27%

20%

0% 1-2 phh 65 tot 75 jaar

1-2 phh ouder dan 75 jaar

ja, woning in een complex

ja, op zichzelf staande woning

Totaal nee

geen voorkeur

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen. Figuur 6.6: Gemeente Enschede. Geschiktheid gewenste woning voor ouderen, 2021 100% 100% 85%

90% 80% 70%

68%

74%

78% 70%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Woning bereikbaar zonder trappen 1-2 phh 65 tot 75 jaar

Voorzieningen binnen woning bereikbaar zonder trappen 1-2 phh ouder dan 75 jaar

Totaal

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

153.103 | Onderzoek Wonen

12

Verhuismotieven recent verhuisden Er is ook gekeken naar verhuismotieven van recent verhuisden naar Enschede, de groep die de verhuizing al gerealiseerd heeft. Studie, zelfstandig gaan wonen en samenwonen of juist beëindiging van de relatie worden hierbij het vaakst genoemd. De vorige woning wordt minder vaak genoemd. Het gaat hierbij om een te kleine vorige woning, slecht onderhoud van de vorige woning, de behoefte om een woning te kopen en behoefte aan een ander type woning.20 Figuur 6.7: Gemeente Enschede. Verhuismotieven recent verhuisden, 2021 studie

18%

huwelijk of samenwonen

17%

zelfstandig gaan wonen

14%

scheiding of beëindiging relatie

13%

de vorige woning

7%

werk

6%

gezondheid of behoefte aan zorg

4%

de woonomgeving/-buurt vorige woning dichter bij familie/vrienden/kennissen wonen

3% 2%

een andere reden

16%

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen. Figuur 6.8: Gemeente Enschede. Verhuismotieven recent verhuisden gerelateerd aan de vorige woning, 2021 de vorige woning was te klein

33%

de vorige woning was slecht onderhouden

17%

wilde een woning kopen

17%

wilde een ander type woning de vorige woning was slecht geïsoleerd voor warmte of geluid de vorige woning was te groot andere reden

14% 4% 3% 11%

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

20 De vorige woning kan in Enschede staan maar het kan ook om vestigers van buiten de gemeente gaan.

153.103 | Onderzoek Wonen

13

6.2 Verwachte ontwikkeling van vraag en aanbod Het WoonOnderzoek Nederland (WoON) 2021 geeft inzicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. Het WoON is een groot, langlopend landelijk onderzoek dat elke drie jaar door het CBS en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt uitgevoerd. Het onderzoek geeft al decennia lang inzicht in de woonsituatie van huishoudens, tevredenheid, verhuiswensen en woonlasten. Er is een analyse gemaakt van de woningvraag van verschillende verhuisgeneigde huishoudensgroepen en de woningen die zij achterlaten.21 Zo wordt inzicht verkregen in de effecten van potentiële doorstroming. Er is ook nagegaan welke groepen voor het eerst een zelfstandige woning vragen (starters). Komen er bij verhuizing voldoende woningen vrij die binnen de wensen en mogelijkheden van starters liggen of is het nodig woning voor starters toe te voegen? De balansen tussen vraag en aanbod geven inzicht in potentiële tekorten op de woningmarkt (woningen die per saldo moeten worden toegevoegd) maar ook op eventuele kwalitatieve mismatches binnen de bestaande woningvoorraad (populaire woningen en woningen die in de toekomst mogelijk minder gevraagd zullen worden). Het WoON geeft inzicht op gemeenteniveau. We verbijzonderen de bevindingen naar de belangrijkste deelgebieden binnen de gemeente.

Een belangrijke kanttekening bij de uitkomsten, is dat deze gebaseerd zijn op de wensen van huishoudens die de komende tijd willen verhuizen. Wensen sluiten niet altijd aan bij de mogelijkheden van huishoudens. Dat is in deze tijd van hoge prijzen in de koopsector en krapte op de woningmarkt een belangrijk gegeven. De wens om in een grondgebonden woning te willen wonen is niet altijd te realiseren. Dan stellen woningzoekenden vaak hun woonwensen bij en richten zich op woningen die wel beschikbaar en betaalbaar zijn, of zij zoeken een woning in een andere gemeente. Dat neemt niet weg dat het belangrijk is te kijken naar de woonwensen van huishoudens en deze waar mogelijk te faciliteren. Een tweede kanttekening is dat buitenlandse werknemers in het WoON zijn ondervertegenwoordigd. De woningvraag van expats en kenniswerkers komt daarom uit het WoON minder goed naar voren. Deze vraag richt zich vaak op het duurdere huursegment. Deels is het een vraag naar gemeubileerde huurwoningen en dan vaak tijdelijk van aard. Deels ook betreft het werknemers die langer in Nederland verblijven.

Extra vraag naar grondgebonden Ruim 2.000 starters zijn op zoek naar een woning in de gemeente Enschede. Hun vraag en die van andere woningzoekenden zorgt voor een potentieel tekort (meer vraag dan aanbod) aan ongeveer 700 huurwoningen en ongeveer 1.300 koopwoningen. Dit is het geval als zowel starters als doorstromers hun woonwens (in dit geval huur of koop) realiseren, rekening houdend met het type woning (hier: huur of koop) dat doorstromers achterlaten. Tabel 6.1: Gemeente Enschede. Gevraagde en uit voorraad aangeboden woningen, 2021 Huur

Aangeboden

Gevraagd

Verschil aanbod -/- vraag

4.800

5.500

-700

Koop

2.180

3.500

-1.320

Totaal

6.980

9.000

-2.020

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

21 Met ‘verhuisgeneigd’ wordt bedoeld huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen.

153.103 | Onderzoek Wonen

14

Er is vooral een potentieel tekort aan eengezinswoningen in zowel huur (ruim 2.100 woningen) als koop (ruim 1.000 woningen). Ook is er meer vraag naar dan aanbod van koopappartementen (bijna 300 woningen). Aan huurappartementen is juist meer aanbod dan vraag (ruim 1.400 woningen). Tabel 6.2: Gemeente Enschede. Huidige en gewenste woning in Enschede van woningzoekenden, 2021 Huidige woning + aantal starters Starter

Gewenste woning

Overschot/tekort

2.020

Huur eengezins

840

Huur eengezins

2.970

-2.130

Huur appartement

3.950

Huur appartement

2.530

1.420

Koop eengezins

1.900

Koop eengezins

2.910

-1.010

Koop appartement

290

Koop appartement

590

-300

Totaal

9.000

Totaal

9.000

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

Onderstaande grafiek geeft inzicht in de relatie tussen de huidige en gewenste woning van huishoudens die verhuisgeneigd zijn. • Starters richten zich vooral op eengezinswoningen en appartementen in de huursector. In mindere mate richten zij zich op eengezinswoningen in de koop. • Huurders van eengezinswoningen willen overwegend doorverhuizen naar een huurappartement of een eengezinswoning in de koop. Als de doorstroming op gang komt, zijn er voldoende appartementen in de huur, mits deze betaalbaar zijn. De koopsector is minder toegankelijk. • Huurders van een appartement willen vooral verhuizen naar een eengezinswoning in de huur. Dat gaat vaak om jongeren die een stap verder willen zetten in hun wooncarrière. In mindere mate willen huurders van een appartement verhuizen naar een ander huurappartement of een eengezinswoning in de koop. In de huur gaat het vaak om sociale huur. • Eigenaren van een eengezinswoning willen overwegend doorverhuizen naar een andere eengezins koopwoning. In beperkte mate willen zij verhuizen naar een huurappartement. Woningeigenaren die willen verhuizen naar een huurappartement zijn vaak ouderen.

153.103 | Onderzoek Wonen

15

Figuur 6.9: Gemeente Enschede. Huidige en gewenste woning in Enschede van woningzoekenden, 2021

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

Potentieel tekort aan sociale huur, middenhuur en koopwoningen vanaf € 200.000 Als het gaat om de prijsklasse van huurwoningen en koopwoningen, is er vooral een potentieel tekort aan sociale huurwoningen (huurprijs tot € 763 per maand) en middenhuurwoningen (huurprijs tot € 950 per maand). Er is ook veel extra vraag is naar betaalbare koopwoningen (tot de NHG-grens van € 355.000) en daarnaast ook veel extra vraag is naar duurdere koopwoningen. Tegelijkertijd is er potentieel een overschot aan dure huurwoningen (huurprijs vanaf € 950 per maand). Dit overschot is mogelijk interessant voor expats. Ook is er een klein potentieel overschot aan koopwoningen tot € 200.000. Woningzoekenden richten zich mogelijk vooral op het segment vanaf € 200.000 omdat een deel van deze groep verwacht geen woning onder die prijs te vinden met een kwaliteit die past bij de woonwens. Dit verklaart een klein potentieel ‘overschot’ aan goedkope koopwoningen terwijl er wel veel behoefte is aan een betaalbare koopwoning. Ondanks het feit dat Enschede een grote sociale huurvoorraad heeft, is er nog een aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen. Dat hangt ook samen met de inkomensopbouw in de stad. Enschede heeft relatief veel huishoudens met een lager inkomen. Vanuit de doelstelling een inclusieve stad te zijn ligt het in lijn te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen.

Inzetten op het toevoegen van meer duurdere woningen draagt bij aan een meer evenwichtige balans in inkomensgroepen in de stad. De gepresenteerde overzichten van vraag en aanbod geven vooral inzicht in de woonwensen van de huidige inwoners van de gemeente. Het betekent niet dat dit een blauwdruk moet zijn voor een bouwprogramma.

153.103 | Onderzoek Wonen

16

Tabel 6.3: Gemeente Enschede. Huidige en gewenste woning in Enschede van woningzoekenden, 2021 Huidige woning + aantal starters

Overschot/

Gewenste woning

tekort

Starter

2.020

22%

Sociale huur

4.230

47%

4.860

54%

-630

Middenhuur (< € 950)

140

2%

640

7%

-500

Dure huur (> € 950)

430

5%

0

0%

430

Koop < € 200.000

900

10%

750

8%

150

1.030

11%

1.660

19%

-630

250

3%

1.090

12%

-840

9.000

100%

9.000

100%

Koop € 200.000 - € 355.000 Koop > € 355.000 Totaal

Bron: WoON 2021 (2022), bewerking Companen.

Verbijzondering naar deelgebieden in de gemeente Er is een potentieel tekort aan sociale huur, middenhuur, betaalbare koopwoningen (vanaf € 200.000 tot de NHG-grens van € 355.000) en middeldure/dure koopwoningen vanaf € 355.000. Uitgaande van het bevorderen van diverse wijken, betaalbaarheid en het verbeteren van de positie van middeninkomens kunnen de volgende overwegingen worden gehanteerd: • Sociale huur vooral toevoegen in wijken met relatief weinig sociale huur; • Middenhuur vooral toevoegen in wijken met veel sociale huur en/of veel particuliere huur; • Betaalbare en (middel)dure koopwoningen vooral toevoegen in wijken met veel huishoudens met een middeninkomen. Het hanteren van deze overwegingen resulteert dan in de volgende accenten in de wijken: • Het toevoegen van middenhuurwoningen concentreren in de wijken Binnensingelgebied en EnschedeNoord. De afhankelijkheid van met name jongeren van dure particuliere huur wordt hierdoor minder. Middenhuur past ook bij de ambitie om talent te behouden. • Sociale huurwoningen toevoegen in wijken met relatief weinig sociale huur: Ribbelt-Stokhorst en Hogeland-Velve. Hierbij moet worden opgemerkt dat de deelgebieden Ribbelt en Velve al relatief veel sociale huur kennen. De toevoegen zouden vooral in Stokhorst en Hogeland gerealiseerd kunnen worden.

• Middenhuur toevoegen in wijken met relatief veel sociale huur: Twekkelerveld, Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Zuid en Binnensingelgebied. • Betaalbare en (middel)dure koopwoningen toevoegen in wijken met relatief veel middeninkomens: Ribbelt-Stokhorst, Glanerbrug, Enschede-Zuid en Hogeland-Velve.

153.103 | Onderzoek Wonen

17

Bijlage 1: Databronnen Lokale Monitor Wonen De Lokale Monitor Wonen (LMW) van de VNG geeft inzicht in de bevolkingssamenstelling naar leeftijd, huishoudenssamenstelling en inkomenspositie op het niveau van CBS-wijken. Ook is bekend hoe men woont naar eigendom van de woning en welke huurprijs men betaalt. De LMW is daarmee een goede bron voor het in beeld brengen van de doelgroepen in de stad. De ontwikkeling in de tijd is eveneens in beeld te brengen, zij het op dit moment tot en met 2019. Voor de particuliere huursector maakt de LMW een inschatting van de huurprijsniveaus. Dit gegeven moet als indicatief worden gezien, maar is de enige bron voor deze informatie.

CBS-microdata Via de microdata van het CBS heeft Companen zeer gedetailleerd inzicht in de kernmerken van inwoners en huishoudens, de verhuisbewegingen van inwoners en huishoudens, hun kenmerken en de kenmerken van de woningen die zij achterlaten en betrekken. Van de inwoners/huishoudens is leeftijd, huishoudenssamenstelling, inkomen en opleidingsniveau bekend. Van de woningen is eigendomsklasse, woningtype en WOZ-waarde bekend. Dit is een zeer geschikte bron om de samenstelling van de bevolking en de ruimtelijke dynamiek in de stad in beeld te brengen. Bij het gebruik van deze bron is Companen gebonden aan de regels die het CBS stelt ten aanzien van mogelijke herleidbaarheid van de uitkomsten en aan de openbare publicatie van de uitkomsten. Uitkomsten mogen niet op een te laag schaalniveau uit de CBS-omgeving mogen worden geëxporteerd. Uitkomsten op buurtniveau zijn doorgaans geen probleem. Ook vereist het CBS dat onderzoeksresultaten die zijn gebaseerd op microdata openbaar worden gepubliceerd.

CBS Statline CBS Statline geeft ook inzicht in de leeftijdsopbouw, de huishoudenssamenstelling, de arbeidssituatie, de inkomenspositie en het opleidingsniveau van inwoners. De informatie is wat globaler dan van de LMW en de microdata.

WoON 2021 Het WoON 2021 is een belangrijke bron om de keuzes die mensen maken op de woningmarkt in beeld te brengen. Het WoON geeft inzicht in verhuiswensen en verhuismotieven, de kenmerken van de gewenste woning, de financiële mogelijkheden van woningzoekenden, etc.

Kadastergegevens Transactiegegevens van het Kadaster geven inzicht in de ontwikkeling van de druk op de koopmarkt. Deze gegevens worden gebruikt om de druk in verschillende segmenten naar woningtype en prijsklasse te duiden.

Verhuurgegevens woningcorporaties Op basis van de verhuurgegevens van de in de gemeente werkzame woningcorporaties brengen we in beeld hoe het staat met de druk op de sociale huurmarkt. We kijken naar de ontwikkeling van het aantal verhuringen, de gemiddelde zoektijd en het aantal reacties per aangeboden woning.

153.103 | Onderzoek Wonen

18

Bijlage 2: Omschrijving onderzoeksmethoden Met de in bijlage 1 genoemde bronnen hebben we statistische analyses uitgevoerd om de woningmarkt in beeld te brengen en te duiden. We hebben vervolgens een analyse van het gemeentelijk beleid gemaakt op basis van een documentstudie, interviews met personen en organisaties die bij de woningmarkt van Enschede betrokken zijn en een groepsgesprek met een aantal inwoners van Enschede. Documentstudie We hebben aan de hand van de verzamelde gemeentelijke documenten in kaart gebracht wat de visie, ambities, doelstellingen, strategie en aanpak zijn (geweest) van het gemeentelijke woonbeleid. Zowel inhoudelijk als procesmatig. Het beeld dat hieruit ontstaat hebben we vervolgens vergeleken vanuit de kennis over het functioneren van de woningmarkt en de inzichten in de sturingsmogelijkheden van de gemeente met de ontwikkelingen in de voorgaande periode. Zo ontstaat een beeld van de mate waarin de gemeentelijke aanpak heeft bijgedragen aan het verwezenlijken van de visie, ambities en doelstellingen.

Interviews met betrokkenen Om de noodzakelijke verdieping te kunnen geven aan de bevindingen en meer zicht te krijgen op de wijze waarop het gemeentelijke beleid tot stand is gekomen en heeft bijgedragen aan de woningmarktontwikkelingen in de gemeente hebben we de resultaten getoetst aan de ervaringen, opvattingen en visies van in Enschede betrokken partijen. Achterliggende motieven, de eigenschappen van de specifieke Enschedese situatie, woningvoorraad en woningmarkt en de procesvoering door de gemeente zijn daarbij belangrijke onderwerpen van gesprek geweest. We hebben met de volgende personen/organisaties gesproken: • Jeroen Diepemaat, wethouder wonen gemeente Enschede • Beleidsmedewerkers gemeente Enschede • Marion Wolters, directeur-bestuurder De Woonplaats • Managers en strategen van de De Veste, Domijn en De Woonplaats • De Posten • Wijkteam mensen met een woonbelemmering SMD Woonstap • Ontwikkelaars BPD en Trebbe • Verhuurmakelaar Ten Hag • Huurdersorganisaties van Domijn en De Woonplaats De interviews waren semigestructureerd, dus niet primair een vraag-en-antwoord-spel maar met nadruk op de gespreksvoering. De gesprekspartners kregen van tevoren een vraagpuntenlijst toegestuurd. In dergelijke verdiepende interviews maken we onderscheid tussen verschillende soorten bevindingen. De bevindingen worden gekleurd door de eigen visie op de omgeving.

Daarom is een goed zicht op de achtergrond van bevindingen essentieel bij de interpretatie. Bij de analyses rond het onderzoek doen we vanuit methodiek rond empirisch onderzoek een nadere toets op de bevindingen: • Gaat het om een feitelijke waarneming, een mening of om een interpretatie? Dit hebben we ondervangen door te vragen naar de aanwezigheid van achtergrondinformatie/onderzoeken die een ervaring ondersteunen.

153.103 | Onderzoek Wonen

19

• Vanuit welk perspectief wordt iets beleefd? En wat betekent dat voor de kleuring van de ervaring? In de interviews lieten we dit expliciet in het gesprek de revue passeren. • Wat is de rol van de onderzoeker in het ophalen van bevindingen? Hoe stelt hij de vragen? Welke begrippen hanteert hij? Zijn deze voldoende neutraal? Door uit te gaan van een gestandaardiseerde vragenlijst konden we dit grotendeels ondervangen. We zijn expliciet nagegaan of de voorgestelde vragen voldoende waardevrij zijn. Groepsgesprek met inwoners van Enschede We zijn in gesprek geweest met een aantal inwoners van Enschede. Via het EnschedePanel plaatsten wij een oproep om mee te doen aan het groepsgesprek. Hierbij is gevraagd naar leeftijd en het eigendom van de woning (huur of koop). Ruim 40 respondenten hebben gereageerd. Hieruit selecteerden wij 12 mensen van verschillende leeftijden en woonsituaties. De meeste genodigden zijn gekomen. We zijn met deze inwoners in gesprek gegaan over hun eigen verhuisgeneigdheid en woonwensen maar ook over de (algemene) situatie op de Enschedese woningmarkt: welke groepen zitten er in de knel en welke rol kan de gemeente spelen om de situatie te verbeteren?

153.103 | Onderzoek Wonen

20

Bijlage 3: Wijken in Enschede

153.103 | Onderzoek Wonen

21

Bijlage 4: Verdiepende analyses hoofdstuk 4 Twee derde van de woningen is grondgebonden Bijna de helft van de woningvoorraad betreft koopwoningen, 37% betreft corporatiewoningen en 15% betreft particuliere huurwoningen. Het aandeel koopwoningen is tussen 2012 en 2021 vrij stabiel, terwijl het aandeel particuliere huurwoningen toeneemt. Het aandeel corporatiehuurwoningen bereikte in 2015 een piek om daarna licht te dalen. • De woningvoorraad van de gemeente Enschede bestaat voor 35% uit rijwoningen, 28% uit 2-onder-1kap en vrijstaande woningen, 30% uit appartementen en voor 5% uit seniorenwoningen. • De meeste koopwoningen zijn grondgebonden. Van alle koopwoningen is 40% een rijwoning, 34% een 2-onder-1-kapwoning, 17% een vrijstaande woning en 7% een appartement. • In de particuliere huur en in de corporatiehuur is ongeveer de helft van de woningen een appartement. In de corporatiesector is 37% een grondgebonden woning, tegenover 45% van de particuliere huur. 9% van de corporatiehuurvoorraad betreft seniorenwoningen. Figuur B4.1: Gemeente Enschede. Ontwikkeling eigendom woningen (relatief), 2012 – 2021 2012

48%

38%

12%

2013

48%

38%

13%

2014

47%

37%

14%

2015

47%

40%

11%

2016

47%

38%

13%

2017

47%

39%

12%

2018

49%

38%

12%

2019

49%

38%

13%

2020

49%

37%

14%

2021

48%

37%

15%

0%

10%

20%

Koopwoning

30%

40%

Corporatiewoning

50%

60%

70%

Particuliere huurwoning

80%

90%

100%

Onbekend

Bron: CBS (2022).

153.103 | Onderzoek Wonen

22

Figuur B4.2: Gemeente Enschede. Woningtype naar eigendom, 2022 100% 7%

90%

5%

4%

9%

17%

80%

30%

70%

49%

60%

51%

34%

9%

50% 19%

7%

40%

3%

30% 20%

40%

14% 35%

34%

24%

10% 0% Koopwoning Rijwoning

2-1 kap

Corporatiehuur Vrijstaand

Particuliere huur Appartement

Totaal

Seniorenwoning

Overig

Bron: GBT (2022).

WOZ-waarde koopwoningen hoger in wijken met ruimere grondgebonden woningen Koopwoningen hebben in de gemeente gemiddeld de hoogste WOZ-waarde (€ 299.000), gevolgd door particuliere huurwoningen (€ 210.000) en corporatiewoningen (€ 168.000). • In het landelijk gebied, Enschede-Noord en Ribbelt-Stokhorst zijn de WOZ-waarden van koopwoningen gemiddeld het hoogst. In deze wijken staan relatief veel vrijstaande en 2-onder-1-kapwoningen. In het landelijk gebied, Enschede-Zuid en Ribbelt-Stokhorst hebben particuliere huurwoningen gemiddeld de hoogste WOZ-waarde. Figuur B4.3: Gemeente Enschede. WOZ-waarde naar eigendom per wijk, 2022 € 500.000 € 450.000 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0

Koopwoning

Particuliere huur

Corporatiehuur

Totaal

Bron: CBS (2022).

153.103 | Onderzoek Wonen

23

WOZ-waarde sterker gestegen in wijken in of nabij centrum Tussen 2014 en 2022 is de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen in de gemeente Enschede met 55% toegenomen. In alle wijken is de gemiddelde WOZ-waarde sterk gestegen. Toch is er enige variatie in de procentuele groei. In het Binnensingelgebied, Enschede-Noord, Twekkelerveld en BoswinkelStadsveld is de gemiddelde WOZ-waarde met tenminste 60% gestegen. De wijken liggen in of nabij het centrum. In de andere wijken is de stijging van de WOZ-waarde lager dan gemiddeld. Figuur B4.4: Gemeente Enschede. Ontwikkeling WOZ-waarden koopwoningen per wijk, 2014 – 2022 +65% +62% +60% +60% +53% +52% +52% +51% +46%

+55%

Bron: CBS (2022).

Oudere woningen hebben lagere energetische kwaliteit De energetische kwaliteit van de woningvoorraad hangt sterk samen met het bouwjaar. In opeenvolgende bouwbesluiten zijn de eisen aan de energetische kwaliteit steeds verder aangescherpt. Daarom geldt hoe recenter het bouwjaar van de woning, des te beter de energetische kwaliteit van de woning. Naast scherpere eisen in het bouwbesluit zijn particulieren en corporaties zelf aan de slag gegaan met het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woning. • Van woningen gebouwd vanaf 1998 heeft 81% energielabel A of B. • Bijna de helft van de woningen die gebouwd zijn tussen 1980 en 1998 heeft energielabel A of B. • Bijna driekwart van de woningen gebouwd voor 1965 heeft energielabel D of slechter. Figuur B4.5: Gemeente Enschede. Energetische kwaliteit woningvoorraad naar bouwjaar, 2022 Voor 1965

5% 6%

1965 tot 1980

7%

1980 tot 1998

16%

12%

10%

18%

18%

25%

52%

15%

19%

34%

Vanaf 1998

44%

66%

Gemeente Enschede

20% 0%

10%

27%

30%

A t/m A++++

40% B

5% 25%

17% 20%

9%

C

50%

60%

D

F

E

10%

9%

70%

80%

5% 7% 90%

10% 100%

G

Bron: RVO (2022).

153.103 | Onderzoek Wonen

24

Grotere woningen hebben lagere energetische kwaliteit De energetische kwaliteit varieert ook tussen woningtypen. Dit hangt samen met factoren zoals inhoud en bouwjaar. Ruime woningen zoals 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen hebben vaker label D of slechter. Seniorenwoningen en rijwoningen hebben vaker label C of beter. Figuur B4.6: Gemeente Enschede. Energetische kwaliteit woningvoorraad naar woningtype, 2022 Rijwoning

22%

2-1 kap

13%

Vrijstaand

17%

Gemeente Enschede

20% 0%

10%

15%

25% 23% 27%

30%

A t/m A++++

40% B

C

16%

50%

60%

D

F

E

9%

10%

20% 17%

20%

21%

37%

13%

32%

9%

30% 11%

25%

19%

Onbekend

8%

30%

27%

10%

10%

12%

15%

6%

8%

9%

23%

17%

Seniorenwoning

36%

19%

23%

Appartement

Overig

14%

24% 9%

7%

6%

10%

9%

7%

10%

70%

80%

90%

100%

G

Bron: RVO (2022).

Enschede-Zuid en Glanerbrug hebben de duurzaamste woningen Onderstaande grafiek en kaart tonen de ruimtelijke verschillen in energetische kwaliteit. Woningen in de wijken Enschede-Zuid en Glanerbrug hebben vaker dan gemiddeld energielabel A, B of C. In de wijken Hogeland-Velve en Twekkelerveld hebben relatief veel woningen energielabel D of slechter.

153.103 | Onderzoek Wonen

25

Figuur B4.7: Gemeente Enschede. Energetische kwaliteit woningvoorraad per wijk, 2022 Binnensingelgebied

24%

Boswinkel - Stadsveld

16%

17%

Enschede-Noord - U.T.

21%

27%

Enschede-Zuid

32% 8%

Industriegebieden

15%

17%

6% 6%

Landelijk Gebied + Kernen

20%

12%

18%

7%

Gemeente Enschede 0%

14%

12%

12%

14%

8%

11%

14%

6%

12%

14%

13%

20%

17%

27%

30%

A t/m A++++

B

40% C

50% D

E

F

17% 27%

8%

60%

5% 8%

13%

13%

31%

20%

5%

25%

35%

7%

9% 20%

9%

10%

8%

50%

21%

15%

10%

10%

20%

Hogeland - Velve

Twekkelerveld

11%

24%

28%

Ribbelt - Stokhorst

9%

19%

11%

17%

Glanerbrug E.O.

21%

24%

11%

8%

13%

13%

10%

9%

70%

80%

9%

10% 14%

7%

10%

90%

100%

G

Bron: RVO (2022).

Oudere woningen zijn nauwelijks geschikt te maken Net als met de energetische kwaliteit is er een relatie tussen bouwjaar en de mate van geschiktheid van de woningvoorraad. Woningen zijn in de loop der tijd, mede door bouwbesluiten, groter geworden qua oppervlakte. Dat biedt vaker mogelijkheden om rekening te (gaan) houden met mobiliteitsproblemen. • Ruim 40% van de woningen die gebouwd zijn na 1980 is geschikt. De rest van deze woningen is bijna allemaal geschikt te maken. • Bijna 40% van de woningen die gebouwd zijn tussen 1965 en 1980 is geschikt en nog eens 35% is mogelijk geschikt te maken. • Woningen die gebouwd zijn voor 1965 zijn gemiddeld het minst levensloopgeschikt (te maken). 21% van deze woningen is geschikt maar vrijwel de rest is niet geschikt te maken.

153.103 | Onderzoek Wonen

26

Figuur B4.8: Gemeente Enschede. Levensloopgeschiktheid woningvoorraad naar bouwjaar, 2022

Voor 1965

21%

78%

1965 tot 1980

39%

1980 tot 1998

41%

1998 en later

43%

Gemeente Enschede

35%

56%

10%

4%

56%

34% 0%

27%

31%

20%

Geschikt

30%

40%

50%

Potentieel geschikt

35% 60%

70%

80%

90%

100%

Niet geschikt

Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022).

Grondgebonden woningen zijn nog niet geschikt maar wel te maken Alle seniorenwoningen en bijna alle appartementen zijn levensloopgeschikt. Van de grondgebonden woningen is ongeveer de helft potentieel geschikt. Een aantal vrijstaande woningen is al geschikt. Figuur B4.9: Gemeente Enschede. Levensloopgeschiktheid woningvoorraad naar woningtype, 2022 Rijwoning

47%

53%

2-1 kap

47%

53%

Vrijstaand

8%

57%

Appartement

35% 91%

Seniorenwoning

9%

100%

Gemeente Enschede

34% 0%

10%

20%

Geschikt

31% 30%

40%

50%

Potentieel geschikt

35% 60%

70%

80%

90%

100%

Niet geschikt

Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022).

In Enschede-Zuid en Glanerbrug grootste potentieel om geschikt te maken Er is ook in kaart gebracht hoe geschikte, potentieel geschikte en niet-geschikte woningen ruimtelijk verdeeld zijn over de gemeente. • In het Binnensingelgebied en Enschede-Noord staan naar verhouding veel geschikte woningen. In deze wijken staan relatief veel appartementen, die vaker geschikt zijn dan grondgebonden woningen.

153.103 | Onderzoek Wonen

27

• In Glanerbrug, Enschede-Zuid en het landelijk gebied is naar verhouding de grootste potentie om de levensloopgeschiktheid van de woningvoorraad te verbeteren. Hier staan veel grondgebonden woningen. • In Hogeland-Velve, Twekkelerveld, Ribbelt-Stokhorst en Boswinkel-Stadsveld staan de meeste woningen die niet geschikt zijn te maken. Dit gaat vaak om oudere woningen. Figuur B4.10: Gemeente Enschede. Levensloopgeschiktheid woningvoorraad per wijk, 2022 Binnensingelgebied

57%

Boswinkel - Stadsveld

33%

Enschede-Noord - U.T.

15% 21%

45%

45%

Enschede-Zuid

25%

27%

Glanerbrug E.O.

16%

Hogeland - Velve

19%

Landelijk Gebied + Kernen

18%

Ribbelt - Stokhorst

17%

30%

49%

24%

58%

26%

23%

58% 46%

36%

33%

Twekkelerveld

35%

Gemeente Enschede

34% 0%

28%

10% Geschikt

50% 11%

54% 31%

20%

30%

40%

Potentieel geschikt

35%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Niet geschikt

Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022).

153.103 | Onderzoek Wonen

28

Figuur B4.11: Gemeente Enschede. Aandeel niet-levensloopgeschikte woningen op een laag schaalniveau, 2022

Bron: GBT (2022), doorzonscan Companen (2022), bewerking Companen.

153.103 | Onderzoek Wonen

29

Bijlage 5: Verdiepende analyses hoofdstuk 5 Ontwikkeling koopsom per postcodegebied Voor de periode 2017-2021 is bekend hoe de gemiddelde koopsom zich op viercijferig postcodeniveau heeft ontwikkeld. In bepaalde postcodes zijn koopwoningen meer dan 60% duurder geworden. Gemeente breed gaat het in deze periode om een stijging van gemiddeld 45%. Er zijn ook postcodegebieden waar de gemiddelde koopsom minder sterk is gestegen, hoewel vaak nog wel fors. Tabel B5.1: Gemeente Enschede. Gemiddelde koopsom per postcode, 2017 – 2021* Postcode 2017 2021 7541 € 203.415 € 350.383 7514 € 246.762 € 418.415 7511 € 157.533 € 266.697 7531 € 211.338 € 337.881 7533 € 168.823 € 263.050 7523 € 203.647 € 307.857 7545 € 158.977 € 239.462 […] […] […] 7544 € 185.711 € 252.508 7534 € 212.340 € 283.087 7543 € 192.954 € 256.074 7513 € 216.754 € 271.001 7524 € 384.571 € 412.282 Gemiddeld Enschede € 202.755 € 293.478 Bron: woningmarktcijfers.nl. *postcodes met minder dan 30 transacties per jaar zijn weggelaten

153.103 | Onderzoek Wonen

2017-2021 +72% +70% +69% +60% +56% +51% +51% […] +36% +33% +33% +25% +7% +45%

30

Bijlage 6: Begrippenlijst Aftoppingsgrens

De maximale huurprijs waar een woningzoekenden met een inkomen tot de huurtoeslaggrens voor in aanmerking komt. Deze grens ligt op € 633,25 voor 1en 2-persoonshuishoudens en € 678,66 voor 3- of meerpersoonshuishoudens (prijspeil 2022).

Besteedbaar inkomen

Het nettobedrag dat een huishouden op jaarbasis te besteden heeft. Dit bestaat in grote lijnen uit het bruto-inkomen verminderd met afgedragen premies en belastingen.

Binnenverhuizer

Een persoon of huishouden die binnen de gemeente Enschede verhuist.

Grondgebonden

Woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een op de grond gelegen terras en/of tuin.

Huurliberalisatiegrens

Bepaalt of iemand een sociale-huurwoning bewoont of een woning in vrije sector. Als de huurprijs bij aanvang van huurovereenkomst lager of gelijk was aan de toen geldende liberalisatiegrens gaat het om een sociale huurwoning. Anders gaat het om een geliberaliseerde (vrije sector) woning.

Mutatiegraad

Het percentage van de woningen dat van bewoner(s) is veranderd. Hoe hoger de mutatiegraad, hoe hoger het aantal nieuwe verhuringen. De bewoners die op 1 januari van het betreffende jaar woonachtig waren in de woning zijn vergeleken met de bewoners die de woning op 31 december bewoonden. Er is sprake van een mutatie indien alle bewoners (1 januari) de woning per 31 december hebben verlaten, ongeacht of er op 31 december al nieuwe bewoner(s) is/zijn ingeschreven op het adres.

Streefhuur

De streefhuur is de huur die woningcorporaties aan (nieuwe) huurders vragen. De streefhuur is meestal een afgeleide van de maximaal redelijke huur van een huurwoning. Door middel van het woningwaarderingsstelsel wordt een puntenaantal toegekend aan een sociale huurwoning. Op basis van dit puntenaantal komt een maximaal redelijke huur tot stand. Woningcorporaties vragen echter lang niet altijd deze maximale huur aan hun huurders. Iedere corporatie stelt in haar eigen huurbeleid vaak een streefhuurpercentage vast. Dit is het percentage van de maximaal redelijke huur, dat daadwerkelijk gevraagd wordt aan de huurders van de woning.

Vertrekker

Een persoon of huishouden die vanuit de gemeente Enschede naar een andere gemeente verhuist.

Vestiger

Een persoon of huishouden die zich vestigt in de gemeente Enschede vanuit een andere gemeente.

Zoektijd

Tijd tussen eerste reactie op een vrijkomende woning en moment van het verkrijgen van een sociale huurwoning.

153.103 | Onderzoek Wonen

31